Situación actual: julio 2020 – nueva sentencia TJUE sobre gastos de constitución de la hipoteca y costas
Enésimo revolcón a España de la Justicia europea a cuenta del abuso de los bancos sobre los deudores
situación anterior a julio 2020:
MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA SOBRE GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA
@BallugeraCarlos. “…Una sentencia que ahorra a la banca 4.000 millones de euros, aparece el Día mundial de los derechos de los consumidores. La sentencia anula por abusiva la cláusula que hace pagar todos los gastos de la hipoteca, impuestos incluidos, al deudor. La declaración de nulidad es algo, pero esa cláusula ya había sido anulada por una sentencia anterior, que tiene efectos de cosa juzgada material y vincula al juez del juicio posterior. O sea, que el juez de 15 de marzo ya estaba obligado por su misma declaración de nulidad de 2015.
Es negativo que la segunda sentencia no diga nada de eso, que no diga nada del régimen propio de las sentencias colectivas, como la de 23 de diciembre de 2015, y de su influjo imperativo en los juicios individuales posteriores. Es negativo que la sentencia no diga nada de su inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Es negativo que no ordene la restitución de lo provisionado por el cliente para gastos e impuestos según la cláusula anulada….”
Así sentencia Carlos Balluguera, registrador de la Propiedad, está sentencia del Supremo que obliga a pagar a los hipotecados el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados contraviniendo una sentencia anterior. Nuestra particular opinión es que los tentáculos de la banca llegan muy lejos en las altas estructuras del Estado. Pero la cosa es así. A partir de esta sentencia el IAJD de un contrato hipotecario no se puede reclamar hasta que un valiente letrado le dé la vuelta en alguna institución comunitaria de derecho. Lo hemos repetido muchas veces: en el primer país más bancarizado de Europa, la Banca española, o sea, cuatro bancos tienen más poder que el Parlamento y doblegan cualquier voluntad.
Según el Idealista.com, ahora en cuanto a gastos de formalización hipoteca se pueden reclamar:
¿qué gastos se pueden reclamar por constitución de un préstamo hipotecario?
Los gastos concretos que pueden ser objeto de reclamación, y a la vista de que el Tribunal Supremo se ha pronunciado exclusivamente sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son:
Honorarios o derechos del Notario.El 50% del importe del timbre de la escritura matriz y de la copia autorizada, puesto que esta última se expidió para el banco.Todos aquéllos conceptos incluidos en la factura de la Notaría que no se correspondan con copias expedidas para el prestatario.Factura de Registro de la Propiedad.Gestoría si se acredita que fue impuesta por la prestataria.Del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional correspondiente a los intereses de demora calculados para establecer la responsabilidad hipotecaria, siempre y cuando sean abusivos y se reclame su nulidad.Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional a la diferencia resultante entre la cantidad calculada para costas y gastos y el 5% que se debería de haber calculado sobre el principal.
De todas maneras, debe consultar con nuestro abogado este tema tan contravertido.
ARTÍCULO ORIGINAL (JULIO 2017)
El Tribunal Supremo declaró el pasado 15 de diciembre del 2015 abusivas algunas cláusulas del Banco Popular y del BBVA, que exigían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca cuando tanto cliente como banco están interesados en que el pacto sea elevado a público, o sea, legalizado. Al ser declarada por el Supremo cláusula abusiva se puede reclamar y como tal la nulidad de la cláusula supone la devolución por el banco de todo lo pagado. Aunque esto no siempre será así pues puede ser que el banco quisiera llegar a un acuerdo amistoso.
La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo (1) declara que el BBVA impone al deudor el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario y que tal imposición debe considderarse abusiva:
” Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11a…….”
Esta cláusula se encuentra redactada con igual contenido o parecido en todos los préstamos con garantía hipotecaria y por lo tanto serían recurribles. Aunque la sentencia se refiere al BBVA y al Popular, en realidad se pueden recurrir la de toda la banca independientemente que esten redactadas de forma diferente. Los bancos no van a devolver “de oficio” el dinero a los afectados por estas cláusulas.
Qué se considera abusivo?
La sentencia considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la firma de la hipoteca como es la intervención notarial y registral y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en losque elsujeto pasivo es la entidad financiera y no el cliente:
.– Facturas de Notario y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es la entidad financiera que de ese modo consigue el título ejecutivo que le permite la ejecución especial de la garantía. Por esa razón, el cargar sobre el hipotecado todos losgastos se considera un desequilibrio y por lo tanto es abusivo.
.– Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto regulado por la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dice que el sujeto del impuesto es aquel que adquiere un bien o un derecho. La sentencia del Supremo dice que el sujeto pasivo es la entidad financiera que es la interesada en los documentos notariales. Aunque el reglamento de la ley de ese impuesto dice lo contrario hay letrados que objetan que cualquier reglamento nunca puede contravenir lo regulado por Ley.
.– Los gastos de Tasación. El único interesado en tasar el banco es el mismo por lo que le corresponderia a él pagar la tasación.
¿Cómo y cuando reclamar?
La reclamación debe hacerse a la entidad bancaria original o la sucesora universal si fuere, a través del Servicio de Atención al Cliente. La mejor forma de hacerlo es con copia o bien por burofax si quiere dar máxima solidez a la presentación de la reclamación. Debe dar un plazo razonable de semanas para la respuesta y si esa no se diera puede iniciar una demanda judicial en su localidad. (2)
La reclamación judicial necesita de abogado y procurador, por lo que generalmente se aprovechan estas reclamaciones para añadir otras cláusulas abusivas que exponemos en esta entrada, pues a nadie le sobra el dinero. La reclamación debe buscar la nulidad de la cláusula porlo que será deobligada devolución losgastos reclamados. La demanda debe aportar los documentos necesarios para poder calcular las cantidades.
En caso de que la entidad bancaria se aviniera a resarcir las cantidades demandadas esta todo dicho aunque puede ser que no haya acuerdo y entonces deba ya recurrir a los tribunales.
La reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca se pueden hacer hasta 4 años después de la sentencia del Supremo, o sea, que el plazo concluye el 24 de diciembre del 2019 para las hipotecas vigentes y para las amortizadas dentro de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre del 2015. Hay quién habla de 5 o 15 años pero en estos casos hay que asegurarse profesionalmente para evitar un fracaso.
¿La entidad financiera puede excusarse diciendo que el cliente sabía lo que firmaba?
No, la sentencia del Supremo declara nulas las cláusulas sin más…. el banco tiene las de perder incluidas posiblemente las costas del juicio.
Postdata:
(1) sentencia Tribunal Supremo 2015-12-23 Recurso nº2658-13.
(2) un ejemplo: https://nosoloderecho.com/escrito-reclamacion-gastos-hipoteca/
2 comentaris a “reclamar gastos de formalización de la hipoteca- actualizado 2020”