reclamar gastos de formalización de la hipoteca.

El Tribunal Supremo declaró el pasado 15 de diciembre del 2015 abusivas algunas cláusulas del Banco Popular y del BBVA, que exigían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca cuando tanto cliente como banco están interesados en que el pacto sea elevado a público, o sea, legalizado. Al ser declarada por el Supremo cláusula abusiva se puede reclamar y como tal la nulidad de la cláusula supone la devolución por el banco de todo lo pagado. Aunque esto no siempre será así pues puede ser que el banco quisiera llegar a un acuerdo amistoso.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo (1) declara que el BBVA impone al deudor el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario y que tal imposición debe considderarse abusiva:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11a…….

Esta cláusula se encuentra redactada con igual contenido o parecido en todos los préstamos con garantía hipotecaria y por lo tanto serían recurribles. Aunque la sentencia se refiere al BBVA y al Popular, en realidad se pueden recurrir la de toda la banca independientemente que esten redactadas de forma diferente. Los bancos no van a devolver “de oficio” el dinero a los afectados por estas cláusulas.

Qué se considera abusivo?

La sentencia considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la firma de la hipoteca como es la intervención notarial y registral y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en losque elsujeto pasivo es la entidad financiera y no el cliente:

.– Facturas de Notario y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es la entidad financiera que de ese modo consigue el título ejecutivo que le permite la ejecución especial de la garantía. Por esa razón, el cargar sobre el hipotecado todos losgastos se considera un desequilibrio y por lo tanto es abusivo.

.– Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto regulado por la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dice que el sujeto del impuesto es aquel que adquiere un bien o un derecho. La sentencia del Supremo dice que el sujeto pasivo es la entidad financiera que es la interesada en los documentos notariales. Aunque el reglamento de la ley de ese impuesto dice lo contrario hay letrados que objetan que cualquier reglamento nunca puede contravenir lo regulado por Ley.

.– Los gastos de Tasación. El único interesado en tasar el banco es el  mismo por lo que le corresponderia a él pagar la tasación.

¿Cómo y cuando reclamar?

La reclamación debe hacerse a la entidad bancaria original o la sucesora universal si fuere, a través del Servicio de Atención al Cliente. La mejor forma de hacerlo es con copia o bien por burofax si quiere dar máxima solidez a la presentación de  la reclamación. Debe dar un plazo razonable de semanas para la respuesta y si esa no se diera puede iniciar una demanda judicial en su localidad. (2)

La reclamación judicial necesita de abogado y procurador, por lo que generalmente se aprovechan estas reclamaciones para añadir otras cláusulas abusivas que exponemos en esta entrada, pues a nadie le sobra el dinero. La reclamación debe buscar la nulidad de la cláusula porlo que será deobligada devolución losgastos reclamados. La demanda debe aportar los documentos necesarios para poder calcular las cantidades.

En caso de que la entidad bancaria se aviniera a resarcir las cantidades demandadas esta todo dicho aunque puede ser que no haya acuerdo y entonces deba ya recurrir a los tribunales.

La reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca se pueden hacer hasta 4 años después de la sentencia del Supremo, o sea, que el plazo concluye el 24 de diciembre del 2019 para las hipotecas vigentes y para las amortizadas dentro de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre del 2015. Hay quién habla de 5 o 15 años pero en estos casos hay que asegurarse profesionalmente para evitar un fracaso.

¿La entidad financiera puede excusarse diciendo que el cliente sabía lo que firmaba?

No, la sentencia del Supremo declara nulas las cláusulas sin más…. el banco tiene las de perder incluidas posiblemente las costas del juicio.


Postdata:

(1) sentencia Tribunal Supremo 2015-12-23 Recurso nº2658-13.

(2) un ejemplo: https://nosoloderecho.com/escrito-reclamacion-gastos-hipoteca/