Socimi: los malos, malísimos de la burbuja del alquiler y la expansión cuantitativa del BCE.

El parlamento y el Senado español autorizan al Banco de España a comprar deuda titulizada de la socimi mas grande – Merlín Properties-….
BRUTAL, el gobierno gana más dinero si se infla la burbuja del alquiler….. mediante los buitres

LAS TITULIZACIONES DE DEUDA, AUNQUE DE OTRA MANERA, HAN ENTRADO DE LLENO EN EL DEBATE DE LA BURBUJA DEL ALQUILER

En la conciencia colectiva hay una idea generada entorno a los “fondos buitre” como los originadores y máximos culpables del aumento desmesurado del alquiler en todo el país, en un proceso que inicialmente solo sucedía en Barcelona y Madrid. Los movimientos sociales, con el acompañamiento de la prensa, somos responsables de esa foto fija. Son ejemplos de esos fondos Fidere, Anticipa, Blackstone, Testa, Colonial, Merlín, etc. Pero detrás de cada Socimi hay un banco o al revés. Por tanto, que nadie intente separar los intereses de, por ejemplo, el Santander de Fidere o BBVA de Merlín Properties porqué si lo esconde o lo desconoce errará en la estrategia.

Tras la burbuja inmobiliaria engordada por la financiación premeditadamente suicida de la banca española, para “expropiar miles de viviendas” de hogares en paro o constructores en quiebra, las entidades financieras sacaron de balance ese tocho con operaciones millonarias hacía las malísimas SOCIMI, el nuevo instrumento de negocio legislado por los políticos de turno. Estas son sociedades de inversión en el mercado de alquiler que habían sido preparadas cuidadosamente muchos años antes y que en el 2009 fueron aprobadas a propuesta del gobierno de Zapatero, y que el PSOE y su fundación Alternativas habían calificado de mercado profesional del alquiler porqué eran los instrumentos que iban a dinamizar “ese mercado” en España que solo cubría el 20% de los hogares. ¡Que nadie se lleve a engaño! En esa época casi todos los partidos del régimen del 78 levantaron el brazo en el Parlamento para aprobar el régimen jurídico-financiero de las Socimi tramado desde los despachos de la ERES (La European Real Estate Society) (*1).

Pero denunciar, y nosotros también lo hemos hecho, que el malo es el PP porque en el 2013 exoneró del pago del impuesto de sociedades a las SOCIMI sería simple y no hacer honor a toda la verdad. Hay más, mucho más a rascar.

Las SOCIMI, son fondos de riesgo -hedge funds (ver postdata) – que funcionan a través de una tupida red de sociedades interpuestas en paraísos fiscales, con participaciones de capital cruzadas con la Banca privada. La crisis del 2007 se inició como una crisis inmobiliaria y la solución –in estremis– dada por los bancos centrales a través de la inyección masiva de dinero no es ajena al éxito de los REIT – Socimi en español. Los primeros en llegar al mercado español fueron los fondos de los EE.UU como Blackstone, que fueron engordados esos años con dólares frescos fabricados por la Reserva Federal con la llamada política de “relajación monetaria” conocida como expansión cuantitativa (QE), a través de la cual, al igual que otros bancos centrales como el BCE, han comprado masivamente a los bancos privados y otros entramados corporativos financieros, como los hedge funds, deuda titulizada. El BCE, por ejemplo, ha estado comprando deuda hipotecaria y corporativa a través de los programas ABSPP (bonos respaldados por activos), CBPP3 (programa basado en la compra de cédulas hipotecarias) y CSPP (programa de compra de deuda corporativa). (*2)

Pero denunciar, y nosotros también lo hemos hecho, que el malo es el PP porque en el 2013 exoneró del pago del impuesto de sociedades a las SOCIMI sería simple y no hacer honor a toda la verdad. Hay más, mucho más a rascar.

El programa de compra de deuda corporativa del BCE-BdE.

El mismo Gobierno de España con el apoyo del Parlamento y el Senado están comprando deuda corporativa -CSPP- de las mismas Socimis que están hinchando la burbuja inmobiliaria que exprimen las rentas a los hogares en alquiler. Esta operativa es muy clara cuando se sabe. Nosotros lo hemos estado trabajando desde hace tiempo porqué es muy importante. El Banco Central Europeo le indica al Banco de España -BdE- la proporción de deuda corporativa que tiene asignada por cuota-estado. El BdE compra en el mercado de renta fija – AIAF- esa proporción de miles de millones de euros, que tiene asignada, de deudas contraídas o de terceros que previamente han titulizado bancos y empresas. Esa deuda creada de la nada al ser comprada por el BCE reside en las bóvedas de cada uno de los bancos estatales, les reporta los beneficios de la emisión y la empresa obtiene liquidez inmediata. Esa es la operativa de “la expansión quantitativa”. Este enorme privilegio monetario, comunión de intereses, solo está reservado para las grandes corporaciones europeas y los bancos privados.

Esa comunión de intereses financieros entre las autoridades monetarias públicas y empresas y bancos privados vive en la más alta impunidad informativa o ausencia absoluta de transparencia de los datos. Hay quejas generalizadas en el Parlamento europeo sobre la opacidad de las compras del BCE-Eurosistema (*3). No es posible encontrar con facilidad que empresas o bancos y que deuda se compra (*4). No es baladí, estamos hablando de 180.000 millones de € comprados hasta diciembre del 2017. Los mercados de deuda internacional europea se han adaptado a los criterios del BCE o ¿será al revés?. La calidad de las emisiones es contrastada por otro operador opaco de las altas finanzas, las empresas de Rating, que ejercen de Santa Inquisición en todo este entramado investigado. Funds People, informa que los mercados más dinámicos en emisiones de deuda corporativa se han centrado en las categorias BB y pero sobre todo el rating BBB, se ha incrementado un 42% desde el anuncio del CSPP. El mercado BBB es considerado por Fitch como mercado especulativo (*5).

Una SOCIMI española en el programa de compra de deuda corporativa del BCE-BdE

El común de los mortales europeos estamos fuera de ese cielo de liquidez gratuita…. ¿el común de los mortales? NO! Merlín Properties, SOCIMI española, es la primera SOCIMI agraciada por ese maná del BCE-BdE que le compran la deuda que genera expandiendo sus negocios por sectores estratégicos. Merlín Properties, es la Socimi lider del país, surgida de una operación de Ismael Clemente Orrego, que fue responsable del área inmobiliaria de Deustche Bank y hombre clave de Blackstone en España detrás la cual esta la venta de las viviendas del IVIMA. Esta SOCIMI compra sobre todo con deuda apalancada. Esa es la razón por la cual Merlín crea en octubre del 2016 un programa internacional, basado en el paraíso fiscal de Luxemburgo, de emisiones de deuda a medio plazo por valor de 5000 millones de euros (EMTN- Euro medium-term note) de pagarés de renta fija con los que se hacen emisiones como por ejemplo para comprar Metrovacesa desde el Ducado luxemburgués. Para la compra de Metrovacesa se crea un programa de 2700 millones de euros en el que en su párrafo inicial dice:

En la fecha del presente, Merlin Properties, SOCIMI, S.A. (“Merlin”), Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI,  S.A. (“Testa”) y Testa Residencial, S.L.U. (“Testa Residencial”) han entrado en una integración de acuerdo con Metrovacesa, S.A. (“Metrovacesa”) y sus principales accionistas, Banco Santander, S.A. (“BS”), Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (“BBVA”) y Banco Popular Español, S.A. (“BP”), con el fin de crear los activos inmobiliarios no-residenciales y residenciales más grandes de España para arrendamiento.

En la Bolsa de Luxemburgo podemos seguir las andaduras de esta SOCIMI española aquí (*6). Hay 3 emisiones de deuda que vamos a estudiar. Las 3 emisiones de deuda tienen un código internacional identificativo ISIN: XS1398336351 – XS1512827095 -XS1619643015 (las 3 emisiones con S&P rating BBB- especulativo). En esta jugada hay más jugadores: los “Bookrunner” o agentes de colocación de deuda que son para nuestro caso: Banca IMI, Bankinter, Barclays, BNP Paribas, Citigroup, Credit Agricole CIB, Credit Suisse, Deutsche Bank, Goldman Sachs, ING Wholesale Banking London, JP Morgan, Mediobanca, Natixis, Societe Generale. La flor y nata de la banca europea. Finalmente, completan el elenco Standard&Poor como agencia de rating. Hemos encontrado el rastro de compra de pagarés de estas emisiones de Merlín Properties en Bankia Pensiones (*7) o en la Caja de Ingenieros (*8), que muchos progres han encontrado como alternativa a la banca tradicional malísima. Y también en una noticia de la Vanguardia (*9). No busquen información en la CNMV… no la van a encontrar, es negocio internacional, es otra Liga financiera.

El rastro del programa de compra de deuda corporativa de empresas españolas a través de la expansión cuantitativa del BCE se oculta a la opinión pública en un lenguaje técnico o no se le da la relevancia que tiene en los medios de comunicación porque es un escándalo.

El Banco de España, con el plácet del Parlamento y el Senado, compra deuda emitida por una SOCIMI a través del programa de expansión cuantitativa del BCE

Tenemos que pedir perdón a los lectores por este tostón que hemos escrito hasta entrar en el meollo de la cuestión: las Socimi. NO SE TRATA SOLO QUE EL PP LES HA EXONERADO DEL PAGO DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES.  Esta larga explicación tenía como objetivo situar exactamente las implicaciones financieras, económicas, legislativas, fiscales y sociales de una malísima Socimi. El rastro del programa de compra de deuda corporativa de empresas españolas a través de la expansión cuantitativa del BCE se oculta a la opinión pública en un lenguaje técnico o no se le da la relevancia que tiene en los medios de comunicación porque es un escándalo.

Veamos. Nuestra sorpresa fue cuando encontramos que el Senado español había aprobado (y como no podía ser de otra manera (*10), el Parlamento también- mirar diario de sesiones-), la compra por el Banco de España del programa de deuda corporativa del Eurosistema- CSPP-  (*11) y entre las empresas agraciadas por el maná monetario se encuentra la socimi española: Merlín Properties que se ha ido al paraíso fiscal luxemburgués a emitir deuda que luego compra el Reino de España pero no le puede cobrar impuestos por las operaciones. El 7 de julio del 2017 a Merlín le cae ese maná pues aquella deuda corporativa emitida por valor de 2.250 millones de € depositadas en la sociedad de clearing – Clearstream Banking S.A – con sede en Luxemburgo es objeto de codicia del Reino de España.

No hemos podido comprobar cuánto millones de euros de pagarés de Merlín Properties, con calificación especulativa -BBB, tiene el Reino de España y que comparte con Bankia, Caja de Ingenieros y otros. Pero si podemos afirmar una cosa, la compra de deuda de la SOCIMI es un espaldarazo institucional a la política de negocios de esa SOCIMI y seguramente ese es el devenir institucional de las otras decenas de socimis del Estado. Tantos actores interviniendo en ese enorme entramado financiero global significa que ha habido una planificación a años vista que ha diseñado la operación de los REIT – Socimi en español- desde antes de la crisis, creando leyes, modificando sistemas impositivos, adecuando paraísos fiscales, para que llegado el presente se extraiga el máximo jugo a los hogares pobres de los valores inmobiliarios que alquilan bajo la batuta de una super-regresiva legislación de alquiler totalmente decantada del lado de la propiedad desde hace décadas y de la cual son culpables todos los partidos del régimen del 78. O dicho de otra manera, cuando más exprima Merlín Properties a los hogares alquilados y otros activos propios más beneficios obtiene el Estado español y todo el ecosistema de buitres europeos.

Sabemos que a nuestro lector cuando lea esto que se le abre UNA NUEVA VERDAD, que le permitirá ver lo que ocurre tras las bambalinas de la verborrea pseudo-científica de los dogmas económicos de los oligarcas europeos y sus funcionarios y políticos a sueldo patrios. Queremos concluir que una parte del negocio de las Socimis (*12) se basa en la exoneración del impuesto de sociedades y otras ventajas fiscales que en los presupuestos del 2018 va a suponer un agujero fiscal de 261 millones de euros (*13). Entre las medidas del nuevo Gobierno de Pedro Sánchez sobre la burbuja del alquiler ni se cita a las Socimi (*14). Algún Gobierno progresista osará quitar las ventajas fiscales a las SOCIMI?, o sea, oponerse a toda la operativa financiera que hemos expuesto a lo largo de este artículo?. Si Pedro Sánchez lo hace contará con todo nuestro apoyo en la calle. Que dice o hará el grupo de confluencias de Podemos?

A veces las comparaciones son importantes para dar una magnitud de lo que se habla: La emisión de deuda internacional de Merlín -5.000 millones de  dobla el presupuesto municipal del Ayuntamiento de Ada Colau para 2018. Testa, participada, en un 17% por Merlín Properties, se ha gastado 228 millones de € para comprar 1500 viviendas a CaixaBank, el Ayuntamiento de barcelona ha comprado 500 pisos por valor de 40 millones de €. Se necesitará algo más que buena voluntad para levantar un parque de vivienda pública en nuestro país (*15).

O dicho de otra manera, cuando más exprima Merlín Properties a los hogares alquilados y otros activos propios más beneficios obtiene el Estado español y todo el ecosistema de buitres europeos.

Las malas, malísimas, Socimi no llegan a controlar el 1% de los 2,5 millones de viviendas en alquiler del país.

Testa, participada, en un 17% por Merlín Properties, cuenta actualmente con un parque de poco más de 10.000 viviendas repartidas por toda la geografía española. La socimi destaca en la entrevista indicada que el mercado profesional del alquiler, el suyo, el que promociona la Fundación Alternativas del Psoe, tiene un alto potencial de crecimiento pues el conjunto de socimis españolas, a pesar, de las enormes ventajas fiscales, aún no suponen ni el 1% del parque de viviendas. Dicho de otra manera, se están acercando al total del parque de vivienda pública del Reino de España que es un 1,5% en poco más de 4 años.

La pregunta consecuente a estas comparaciones sería: si acabamos con todas las ventajas fiscales y expropiáramos a las socimi en un acto heroico progresista, sumando el ultra-mini-parque de vivienda pública estaríamos en torno a unas 50.000 viviendas, solucionaríamos el problema del alquiler? Y una segunda pregunta: ¿quien controla el 97% de viviendas alquiladas o casi 2,5 millones de viviendas?  esta última será objeto de otro artículo que publicaremos pronto aquí.

Negarse a entender las fuerzas que mueven el mundo en el que vivimos es ayudar a la ignorancia financiera de la gente

Último parrafo. Vista la enorme importancia de la titulización de deudas corporativas que se nos viene encima con el tema de las socimi. Vista la importancia de primer orden que tiene el mercado de titulización de deuda hipotecaria en el entramado financiero de la creación de moneda-deuda, etc no entendemos como la dirección nacional de las Plataforma de Afectados por la Hipoteca nunca han querido entrar en este tema. Bueno de hecho, lo han menos preciado y eso si que es un problema. En un artículo publicado en 2016 en su web: “Sobre titulizaciones: ahora habla la PAH” , escrito por LUCHOMANSAN (*16), no sólo se desprecia la importancia de las titulizaciones de deuda y la necesaria formación de las personas sino que como herramiento se abandona desde entonces provocando un cisma en la coordinadora estatal. Negarse a entender las fuerzas que mueven el mundo en el que vivimos es ayudar a la ignorancia financiera de la gente. Este artículo ha demostrado que el nuevo enemigo, las Socimis malísimas, son solo una parte del entramado financiero y de titulización en la composición de la burbuja del alquiler que sufren 2,5 millones de hogares en nuestro país.

Salva TORRES

Potsdata: aunque algunos mantienen diferencias entre hegde funds y fondos buitre, he mantenido la igualdad. para más información ver: https://es.wikipedia.org/wiki/Fondo_de_cobertura


+++ INFORMACIÓN>>>

  1. Eres, La European Real Estate Society.
    • La European Real Estate Society (ERES) se creó en 1994 para crear una red estructurada y permanente entre académicos de bienes raíces y profesionales de toda Europa. ERES ofrece un foro abierto para el intercambio de ideas y la difusión de investigaciones relevantes para la toma de decisiones aplicada en finanzas, economía, tasación, inversión y gestión de activos inmobiliarios. La European Real Estate Society se dedica a promover y avanzar en el campo de la investigación inmobiliaria en toda Europa. Al incorporar muchas sociedades nacionales de investigación de propiedades, investigadores académicos y profesionales de bienes raíces, nuestra conferencia anual y publicaciones periódicas brindan un foro para el flujo de información y el debate sobre temas de investigación. ERES es una organización sin fines de lucro afiliada a la International Real Estate Society.
  2. Oro y Finanzas, ¿Qué es el Corporate Sector Purchase Programme-CSPP del BCE de marzo 2016?
  3. European Central Bank, Programa de Compra de Activos (Asset Purchase Programmes).
  4. European Central Bank,  Eligible assets: Download area.
  5. Funds People, ¿Cómo manejará el BCE la reducción de su balance? Una teoría sobre sus programas de adquisición de deuda.
  6. Bourse Luxembourg, issue Merlín Properties. Programmes EUR 5 000 000 000 Euro Medium Term Note Programme. Un pagaré en euros a mediano plazo es un instrumento de deuda flexible emitido y negociado en el exterior.
  7. Bankia.sa, Bankia Planes de Pensiones.
  8. Caja de ingenieros, Planes de Vida.
  9. La Vanguardia, El BCE compra deuda de 15 empresas españolas.
  10. senado.es. expediente ANEXO 684/41286. De este expediente no hemos sido capaces de encontrar el camino desde el “home” del Senado. En el están sólo las empresas españolas que han obtenido el plácet político para emitir esa deuda y que es comprada por el BCE.
  11. bde.es. 20170908_ISIN_CSPP_y_fechas_anteriores.csv Archivo CSV: Abre en nueva ventana (61 KB), Pero nosotros nos lo bajamos en su momento aquí>>> En el están todas las corporaciones españolas y europeas que han recibido el maná del BCE.
  12. el Confidencial, La inflación de socimis provoca un agujero de 261 millones a Hacienda.
  13. Mercado Alternativo Bursatil. Lista de socimi cotizadas.
  14. eldiario.es, El Gobierno prepara un plan para controlar el precio desbocado de los alquileres.
  15. Valencia Plaza, Testa Socimi: la primera en número de pisos en alquiler ultima su salida a bolsa invertiendo 500 millones para crecer.
  16. Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Sobre titulizaciones: ahora habla la PAH.
Pequeño Diccionario de términos.

Iberclear – Sociedad de Gestión de los Sistemas de Registro, Compensación y Liquidación de Valores, S.A.
Euroclear – es uno de los mayores sistemas de compensación y liquidación de valores financieros del mundo. ¿qué es euroclear?.
ABSPP – Programa europeo de compra de bonos respaldados por activos. Los más importantes por su volumen, y a los que en principio se dirigirán las compra del BCE, son: RMBS (basados en hipotecas residenciales), NFCs (sobre préstamos a grandes empresas no financieras) y SMEs (sobre préstamos a la pequeña y mediana empresa)
CBPP3 – Programa europeo de compra de bonos respaldados por cédulas hipotecarias.
CSPP – programa europeo de compra de deuda corporativa.
MBS – Mortgage-Backed Loans (MBS) Securitisation Funds.
RMBS –
Residential Mortgage Backed Securities.
CMBS – seguridad respaldada por hipotecas comerciales.
SME – Small and Medium Enterprise (titulizaciones de préstamos a pymes).
ABS – Asset backed securities
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