alquiler de viviendas: ni Barcelona ni Madrid son Viena por muchas vueltas que le den.

Las políticas del Ayuntamiento de Viena no son homologables con las del Ayuntamiento de Barcelona de Ada Colau o del de Carmena.

No se trata de falta de voluntad de esos Ayuntamientos. Es un problema estructural de nuestro país. Desde hace algún tiempo los medios de comunicación nos martillean con la cantinela del control de precios de los alquileres desbocados siguiendo la estela de París y Berlín. Hace unas semanas el periódico digital eldiario.es informaba que tanto París como Berlín tenían serios problemas con la burbuja de precios de alquiler y que el sistema de control basado en precios medios no estaba funcionando: “Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funcionar(*1).

No nos ha extrañado. Explicábamos bien claro las limitaciones que esas leyes tienen incluso en ciudades europeas con un parque de vivienda pública muy superior al nuestro. Y lo explicábamos así:

Por qué no funciona el control de precios de alquileres en París y Londres?

En Berlín y en París donde se han ensayado estas fórmulas los problemas que se han encontrado han sido estos:

  • En 2015 ante la subida desmesurada de alquileres el Gobierno alemán se dotó de la “Ley para contener el aumento del precio de los alquileres en mercados de vivienda difíciles”. En la misma se proponía que ante nuevos contratos las rentas no subieran más allá de un 10% de la media del precio de la zona en la que se encuentre el apartamento. No ha funcionado porqué este año el Gobierno federal habla de endurecer nuevamente la ley.
  • el complejo sistema de cálculo de las rentas mínimas y máximas en una zona se hace sobre los precios medios. Si esos están hinchados, que lo están y mucho, ya me dirá usted que cálculos salen. Se deben tener en cuenta muchos parámetros: edad del edificio, conservación, orientación, reformas, etc
  • Dada la complejidad, la picaresca de los propietarios se ha disparado. Por ejemplo con costosas reformas. También retirando un porcentaje significativo de viviendas del alquiler a la compra.
  • Cómo los propietarios tienen la última palabra en escoger al inquilino, el resultado ha sido que el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden que concede la solvencia generada a través de la capacidad económica del inquilino.
  • Si ante esto las autoridades quieren reaccionar deben subvencionar a los propietarios que alquilan a familias pobres por lo que entramos en el círculo injusto de pagar por un derecho básico a los más pobres lo que genera al mismo tiempo rechazo por “el llamado buenismo“.
  • Los propietarios de Berlín y París hacen críticas más duras cuestionando la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado, creando un diferencial de precios que alimenta otro problema clave y es que, para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.
  • Igualmente, una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado estos años a la venta por lo que la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido en París y Berlín.
  • Macron quiere volver a imponer controles de precios ante las subidas de precios en París intramuros después que la ley estuviera temporalmente suspendida.

 

También recientemente a través de la prensa hemos sabido que en Nueva York, otra de las ciudades que algunos utilizan como modelo de control de precios, 1 de cada 10 niños que van a la escuela pública son niños “sintecho”. Más de 100.000 alumnos no tienen una vivienda donde residir (*2). Por lo que tampoco parece que el parque de vivienda social de la ciudad permita grandes alegrías.

En Nueva York son más de 100.000 los alumnos de la escuela pública sin hogar: uno de cada diez

Cuando en diversos medios esta problemática ha aparecido contradiciendo la supuesta aplastante verdad mediática del control de precios por los tipos medios de zonas urbanas tensionadas, otras ciudades han tomado el relevo a las anteriores como Nova York o Viena en el relato del control de precios. Precisamente hoy eldiario.es volvía a la carga con una noticia impactante (*3):

“La lucha de Viena por mantener en cinco euros el precio del metro cuadrado de alquiler”

La noticia está bien explicada y refleja los puntos fuertes que distinguen a Viena de las otras ciudades europeas:

  1. En Viena el parque de vivienda pública y social de alquiler es de 340.000 viviendas sobre un total de 900.000 (casi un 40%). En parte de esas viviendas el precio neto por metro cuadrado es inferior a los cinco euros. Esos precios baratos presionan a la baja los precios de los alquileres del mercado, a lo que ayuda también las ayudas a la vivienda social y a la oferta pública de vivienda.
  2. Viena utiliza del orden de 600 millones de euros anuales en vivienda: Un 0,5% de los salarios pagados en la capital austriaca está destinado a dotar de recursos a los poderes públicos para que tengan un peso decisivo en el mercado inmobiliario local.

Barcelona y Madrid no son comparables a Viena por muchas vueltas que le den. Por qué?

  1. porqué en Viena el éxito del control de precios medios es posible porqué está fuertemente presionado a la baja por el peso del enorme parque de viviendas públicas y sociales. Barcelona necesitaría con su actual presupuesto medio siglo para alcanzar desde las 8000 viviendas de alquiler público actuales a las 220.000 o las 340.000 si se añaden las viviendas sociales subvencionadas de Viena. Hablar con el ridículo parque de viviendas públicas de la ciudad condal de control de precios medios de las fianzas depositadas en el INCASOL es cuando menos legalizar el abuso que desde el año 2002 han hecho los propietarios de viviendas incrementando los alquileres a niveles desorbitados. Aún así, algunas voces autorizadas de los Comunes o de Podemos mantienen en su discurso y en su programa ese control de precios fracasado tras la irrupción de esa reivindicación en “las 5 de la PAH“.
  2. En 2017 Barcelona gastó más de 130 millones de euros en políticas de vivienda. Un enorme esfuerzo presupuestario que es una gota de agua en un océano de necesidades que no es el momento de explicitar. Viena, dice la noticia, usa el 0,5% de los salarios pagados a los residentes en la capital para políticas de vivienda. Ah! el Ayuntamiento de Barcelona o Madrid pueden recaudar ese impuesto de los salarios. NO! categoricamente NO!. ¿Por qué no pueden?, pues porqué en España los Ayuntamientos están ahogados fiscalmente porque el Estado español es muy centralista fiscalmente desde la dictadura de Franco y no reparte las recaudaciones de los dos impuestos principales entre sus ciudades: IRPF y IVA. En Austria sí que se hace. No sólo eso, las aportaciones de la Generalitat y del Estado central se encuentran en mínimos históricos de la época democrática.
  3. La noticia explica otra última medida de la socialdemócrata Kathrin Gaal, responsable de vivienda: “La última medida puesta en marcha para mantener en Viena ese precio fue aprobada hace unos días. Consiste en hacer que dos tercios de los nuevos proyectos de viviendas de más de 5.000 metros cuadrados que se levanten en la ciudad sean, por así decir, de protección oficial. O sea, que haya un 66% de apartamentos nuevos donde el precio por metro cuadrado alquilado no supere los cinco euros.” Claro, la medida del Gobierno de Ada Colau en esa línea, la reserva del 30% para VPO, que fue aprobada ampliamente por todo el consistorio tiene una pequeña trampa, por así decirlo. Esta claro, que en Viena el 66% de los pisos nuevos construidos irán a vivienda de alquiler social o público. Aquí en Barcelona no pasara. Como siempre, los promotores son los que decidirán si son de compra o alquiler protegido.

Viendo la experiencia de los últimos 40 años, si hay ese 30% en Barcelona , TODAS SERÁN VIVIENDA PROTEGIDA PARA VENDER. Que se olvide la franja de población más precaria: no van a tener uno de esos pisos porque no tienen perfil financiero para que el banco les venda la hipoteca ni podran pagarlo con los sueldos de miseria que cobra el 40% de la población trabajadora de la capital catalana. El lobby bancario-inmobiliario es demasiado fuerte en la ciudad condal e impone sus condiciones bajo el tablero del juego político. Su potencia de fuego viene de una transición impuesta por el franquismo. Y los constructores saben que si llevan el caso del 30% a los tribunales lo tienen ganado porqué la crosta franquista remoza todas las instituciones, también las judiciales, en una compleja red subalterna de intereses inmobiliarios cruzados entre banca, apis, notarios, registradores y magistrados para “que nada cambie”. Y los comuneros y Pablo Iglesias con su defensa de que ‘la patria somos todos” no ayuda precisamente a poner el foco en la necesaria revolución democrática pendiente desde hace 40 años. Es la monarquía estúpido!!

“El Ayuntamiento de Barcelona licita 176 viviendas de alquiler social”

Esta otra noticia, es una muestra de que lo que decimos esta bien fundamentado (*4). El actual Ayuntamiento de Barcelona es el que está haciendo el esfuerzo inversor más grande en vivienda de alquiler público. Pero su capacidad está encorsetada por leyes fiscales franquistas, por la ley de estabilidad presupuestaria central y por el poder de la banca y las grandes inmobiliarias nacionales e internacionales que han hecho de la ciudad un lugar preferente de inversión. Para sacar adelante las 176 viviendas el Ayuntamiento tiene un presupuesto de 26 millones de euros en parte dirigido a deuda municipal. La noticia señala además que en 8 años el gobierno de Ada Colau podría doblar el número de pisos públicos de alquiler, unos 16000. O sea, 8 años para construir 7000 viviendas… calculen para tener 220.000 como Viena.

AFIRMAMOS QUE ESPAÑA ES UNO DE LOS PAÍSES EUROPEOS QUE MÁS GASTA EN VIVIENDA.

Lo hemos explicado en varios artículos que España gasta más de 10.000 millones euros en políticas fiscales de vivienda pero para regalárselas a los propietarios. Esa cifra de 10.000 millones anuales esta calculada sobre las desgravaciones y exenciones fiscales en el IRPF y en el IS- Impuesto de Sociedades-. En este artículo <España es un paraíso fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas> explicamos como el Estado español ha renunciado a las políticas públicas de vivienda para regalar miles de millones cada año a los propietarios de viviendas alquiladas que son el granero de voto reaccionario cautivo de los partidos del régimen del 78.

Se imaginan que podría hacer el Ayuntamiento de Ada Colau con una porción anual de semejante presupuesto. Se necesita valentía política para denunciar ese expolio fiscal a los trabajadores que anunciamos desde estas páginas. Emplazamos a la izquierda a ser valiente y decir que vivimos en un país fiscalmente franquista. A decir que sin justicia fiscal no hay alquiler asequible. Barcelona podría con otras políticas acercarse a los estándares europeos empezando con 3 medidas muy simples:

  • Congelación de alquileres por 3 años revisables.

  • derogar las exenciones y desgravaciones fiscales a los propietarios. Que paguen igual que los trabajadores. Justicia fiscal!

  • desgravación fiscal a todos los inquilinos con el presupuesto ahorrado de los propietarios.

El control de precios es posible de otra manera

salva torres


Notas a pie de página.

    1. eldiario.es, Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funciona.
    2. la vanguardia, Una sintecho en ‘Barrio Sésamo’.
    3. eldiario.es, La lucha de Viena por mantener en cinco euros el precio del metro cuadrado de alquiler.
    4. elperiodico.com, El ayuntamiento de Barcelona licita 176 viviendas de alquiler social.

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2 comentarios en “alquiler de viviendas: ni Barcelona ni Madrid son Viena por muchas vueltas que le den.”

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