Desahucio precario y desahucio alquiler social, una nueva lacra…

por Mari Flor Álvarez, Asociación Plataforma de Afectados por la Hipoteca Bierzo Stop Desahucios Ponferrada y Castilla y León.

Se entiende por precario la situación que se da cuando una persona tiene la posesión de una cosa, normalmente un bien inmueble, sin ser su dueño. El dueño tolera dicha posesión, pero ello no significa que otorgue al poseedor ningún derecho sobre la cosa.

Se trata de un supuesto no regulado expresamente en nuestra legislación civil. De hecho, sólo se refieren al precario las normas de carácter procesal relativas a conceder al dueño de la cosa una acción de desahucio contra el poseedor, acción encuadrable dentro del procedimiento verbal.

Generalmente el precario es una situación de hecho que puede provenir de una posesión sin título, de una posesión meramente tolerada, o de una posesión concedida graciosamente por el dueño de la cosa.

La posesión sin título puede surgir de no existir dicho título, o haber éste concluído sus efectos, o devenido ineficaz.

En ambos casos el precario se regulará por las reglas de la posesión, siendo el precarista un poseedor de buena o mala fe, según los casos.

Este tipo de precario es algo que siempre ha estado relacionado con la posesión, derecho real, pero “de hecho”.

Por otro lado, parece claro que si el precario normalmente es una situación de hecho, podrá serlo “de derecho”, esto es, podrá pactarse un verdadero contrato. Tal situación ha sido muy discutida, pues esta figura entonces estará más cerca del comodato (préstamo de cosa no fungible) que de la propia posesión.

Lo anterior tiene importancia, pues según se considere una opción u otra, habrá de regirse el precario, al no tener regulación propia, por lo pactado y por las normas de la posesión o del comodato, instituciones distintas y con regulación diferente, pero ambas dentro del Código Civil español y según se trate.

En nuestro derecho, el precario no está regulado en el Código Civil, va apareciendo solamente en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que al regular el procedimiento verbal admite su utilización “para la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario por el dueño, usufructuario o cualquier persona con derecho a poseer dicha finca”.

Obviamente, tratándose de una situación posesoria no es objeto de inscripción registral, quedando excluida su inscripción por el artículo 5 de la Ley Hipotecaria.

Se podría formular DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR PRECARIO

FUNDAMENTOS DE DERECHO

  1. COMPETENCIA.- Conforme al art. 52.1.7 de la Ley de Enjuiciamiento civil, el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de esta ciudad, por ser el lugar en que se halla la finca.
  2. PROCEDIMIENTO.- El art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil, establece que se sustanciará por los trámites del juicio verbal, regulado en los arts. 437 y ss de la Ley Rituaria.
  3. Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.”

III- LEGITIMACIÓN.- Es parte legítima para promover un  juicio, el demandante, en su condición de «alquilado solidario» de la vivienda que ocupa el demandado-a alega que se vieron forzados por su situación social-económica ocupar una vivienda o un bloque

  1. ACCIÓN QUE SE EJERCITA (O FUNDAMENTOS DE DERECHO SUSTANTIVO).-

-. El art. 348.2 del Código Civil: ” El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

-. El art. 444 del Código Civil: ” Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión”. Pero siendo el caso se intentará evitar que las familias sean lanzadas a la calle con el vil fin de alterar el núcleo familiar

-. El art. 1941 del Código Civil: ” La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”, salvo excepciones

-. El art. 1.942 del Código Civil: ” No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño”.

  1. JURISPRUDENCIA.- Tomando el precario en el apropiado y amplio sentido que le ha dado la jurisprudencia, es aplicable al disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor o sin ella, pues si bien es cierto que la no oposición del propietario no pone término naturalmente a su tolerancia, la resistencia contraria del tenedor (familia de alquiler solidario) ocupante se puede puede mejorar su posición sin enervar la acción del dueño par hacer efectiva su voluntad de rescatar la cosa, pues según lo también declarado por la jurisprudencia, esta ha ido paulatinamente ampliando el concepto de precario hasta comprender no sólo los supuestos en que se detente una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del precarista no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva … mereciendo esa calificación de precario toda situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo, y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndose tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho (STS 30-10-86).

Hemos de decir alto y claro que en nuestro colectivo no hay situaciones ni necesidad de ocupación, nuestras familias son la mayoría lanzamientos de desahucio por ejecución hipotecaria, todos paralizados y siguen por derecho en sus casas a la espera de resoluciones de los juzgados.

Ojo al dato:

Subvenciones fiscales a los propietarios, exenciones y desgravaciones: sostenemos que superan los 10.000 millones de euros anuales, sumando las del IRPF y las del Impuesto de Sociedades. La Hacienda Pública regala cada año más y más dinero a los propietarios rentistas en la medida que crecen y crecen los hogares que viven en viviendas de alquiler que se acercan ya a los 4 millones. El crecimiento estatal de los hogares en alquiler hasta el 18% es consecuencia de la expulsión de la sociedad de los propietarios de amplias franjas de la población precaria que no tienen ya perfil financiero solvente. Dicho de otra manera, el Estado español renuncia desde hace décadas a miles de millones para supuestamente incentivar el mercado de alquiler y abaratarlo. Aunque el objetivo presupuestario de esa clase de fomento del alquiler ha sido un fracaso estrepitoso en realidad ha sido un éxito político y electoral de los partidos constitucionales.

Todo esto se resume en la disparatada diferencia de la tributación fiscal de las rentas del trabajo y de las rentas del alquiler que declaran los propietarios caseros, pues los trabajadores pagan 10 veces más, o sea, un 1.000% más. El precariado es el más perjudicado tanto por pagar más impuestos, como por ser exprimido por el propietario casero, sea cual sea su condición. Al perro flaco todo son pulgas. Eso demuestra que vivimos en un país profundamente clasista, que no ha dejado atrás la herencia franquista, porque los que no trabajan, los rentistas, pagan menos impuestos o ninguno, como la Iglesia Católica.

Acabando, tenemos una tabla reivindicativa para darle una vuelta a toda esta herencia franquista en materia de vivienda. Pero será difícil si al tiempo no hay cambios políticos y económicos, una verdadera revolución democrática.

Algo tan sencillo, porque los precios de los alquileres en última instancia dependen de la legislación sobre vivienda. Sí garantizas políticamente el derecho a la vivienda, los precios bajan (Viena). Sí fomentas políticamente la burbuja, los precios suben (España)

La población tiene cada vez más dificultades para pagar la vivienda. La situación puede considerarse “insostenible”, pero “se puede revertir” políticamente. A nuestro juicio, las administraciones “tienen que declarar una situación de emergencia habitacional” y se debe impulsar una reforma de la ley de arrendamientos urbanos que corrija “la asimetría entre propietario e inquilino” y permita a lo segundos quedarse en las viviendas durante más años, manteniendo las rentas acordadas en sus contratos. A pesar de mostrarse compresivo con el hecho de que el de la vivienda sea un negocio, hemos denunciado que, ante la situación actual “es un saqueo”.

“Ahora la mayoría de la gente no puede acceder a una hipoteca” para la compra de vivienda, en parte por el “empleo precario”, y opta también por el alquiler precario u ocupación.

“Los problemas de vivienda y de especulación “La situación actual no es casual sino fruto de las políticas de vivienda que se han puesto en marcha desde el franquismo con un doble objetivo: por un lado, garantizar el acceso de la población a la vivienda, pero, por otro, fomentar la construcción como motor económico”, ha señalado.

Cómo objetivo ha tenido que ver con el “efecto arrastre” que tiene la construcción sobre el resto de los sectores económicos que, en momentos de crisis, también afecta negativamente. A nuestro juicio, que en el futuro se sigan generando las burbujas inmobiliarias tiene mucho que ver con que los ciudadanos, principalmente los propietarios que son también inversores, sean conscientes de su “responsabilidad” sobre el derecho a la vivienda. “Es un problema de todos los ciudadanos y de todos los partidos políticos, que deberían reflexionar al respecto”. Además, ha reivindicado una reforma de la ley de arrendamientos que garantice que el inquilino tiene “por lo menos los mismos derechos” que los propietarios y ha considerado que es necesario pensar cómo incrementar el parque de viviendas sociales.

Publicada en tierrabierzo.com

PD: He de mencionar, que en esta OPINIÓN ha colaborado Salvador Torres, de 500X20, experto en materia de ocupación y alquiler social.

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