Debat: Les llars que van perdre el seu pis x execució hipotecària podran reclamar perjudicis al Banc segons sentència del Tribunal Suprem

.- Les LLARS que van PERDRE el seu HABITATGE abans del 03/14/2013 PODRAN REVOCAR LA SENTÈNCIA i RECLAMAR DANYS al BANC.

.- ÉS UNA SENTÈNCIA QUE AFECTA MILERS D’EXECUCIONS HIPOTECÀRIES

.- La premsa lacaia ha amagat la seva IMPORTÀNCIA

El 27 de setembre del 2017, el Tribunal Suprem -TS- dictava la inexistència de “cosa jutjada” a les execucions hipotecàries anteriors a 2013. La sentència 526/2017 d’aquest Tribunal suposa, en la pràctica, que milers de deutors -el gruix de les execucions hipotecàries de la crisi – que van ser desnonats i van perdre el seu habitatge abans d’aquesta data podrien reclamar possibles danys i perjudicis si la seva hipoteca contenia clàusules abusives. La veritat és que abans no es podia perquè les entitats financeres s’oposaven perquè la causa estava jutjada, però ara amb aquesta sentència la cosa es posa lletja per a la Banca.

La sentència dictada el 27 de setembre de 2017 per el Tribunal Suprem és molt important perquè recull la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 14 de març de 2013, després del cas Aziz i l’aplica al cas de la Sra. Leticia i D. Ovidio contra la financera Celeris Serveis Financers SA, EFC, avui extinta ….. després d’una existència plena de litigis als tribunals …

+++ info SOBRE LA SENTÈNCIA>>>>




ALQUILER: conflictos con la propiedad, mobbing inmobiliario, fin de contratos y derechos del inquilino

Defender al inquilino frente al mercado libre

La situación del mercado de alquiler, desde el punto de vista del inquilino, ha empeorado mucho en todas las ciudades del país y especialmente en las grandes como Barcelona. Desde el 2015 se ha producido un seísmo en el mercado libre que copa el 99% de la oferta porqué no hay un parque de vivienda pública digno de ese nombre en el estado español. El seísmo es fruto de tres factores:

  1. una rebaja de los salarios que han perdido un 25% de su valor en la década de crisis y que afecta principalmente a los salarios bajos que son al tiempo los que necesitan alquilar porque no tienen perfil financiero para comprar una hipoteca (1). El alquiler supone cada vez una fracción mayor de la renta disponible y, por tanto, ese beneficio va a los rentistas y no al consumo vital de los hogares y a activar la economía.
  2. una subida desmesurada de los alquileres que no tiene relación con un incremento de los costes (el gran aumento ha sido en el valor del suelo que no tiene costes) sino con la capacidad de los propietarios de imponer sus condiciones al inquilino (2). La propiedad usurpa cada vez un porcentaje mayor del pastel de las rentas salariales del país.
  3. una entrada masiva de dinero inversor, fruto de la expansión monetaria de los bancos centrales, que compran la deuda titulizada que emiten un selecto club de entidades financieras con capacidad para vendérsela a la autoridad financiera. Todo este entramado está teledirigido desde paraísos fiscales donde esconden del fisco los capitales que reciben de las “autoridades monetarias” por las compras de su deuda corporativa  . Todo el mundo informado lo sabe (no lo escuchará en los media generalistas) y por eso nosotros concluimos que el BCE y la Reserva Federal de los EE.UU son responsables directos subsidiarios de la subida de alquileres que afecta a todas las ciudades globales. (3)

Hay otro factor que es consecuencia del tercero y no una causa: la presión turística que reconvierte edificios en hoteles y pisos en apartamentos turísticos. Barcelona es la ciudad que posee el parque de viviendas de alquiler más elevado del país: un 32% de los hogares son inquilinos y excepto un 1% todos están a merced de las inclemencias del mercado libre. En 2016 la subida de los recibos del alquiler fue del 8% y el precio medio del m2 de 15€. En estas condiciones peculiares, donde todas las leyes y juzgados asisten a la propiedad contra las vicisitudes de la vida precaria del inquilino no es de extrañar que los desalojos judiciales se hayan disparado por impago de alquiler, por contratos que no se renueven o tienen incrementos desaforados que acaban siendo también desahucios porque el inquilino no sabe donde ir. Eso sin contar los desalojos de habitaciones ilegales que ya ni son contabilizados por las estadísticas oficiales y afectan a hogares muy pobres donde una mujer subempleada vive con niños. En esta entrada vamos a delimitar cuales son los derechos del inquilino (extrapolable a las habitaciones y en cierta medida a las ocupaciones) y como muchas veces por su desconocimiento son violados por la propiedad.

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SUMARIO

¿QUÉ PUEDE ENCONTRAR EN ESTE DOCUMENTO?

  • El derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida
  • Los derechos del inquilino frente al propietario – casero
  • Acoso inmobiliario o mobbing inmobiliario.
    • Indicios de mobbing o acoso inmobiliario
    • ¿Qué se puede hacer?
    • ¿Qué NO le pueden hacer?
  • Finalización del contrato de alquiler.
    • No tengo prórroga ni renovación del contrato y no tengo donde ir. ¿qué puedo hacer?
    • Renovación del contrato con condiciones abusivas.
    • El propietario quiere mi piso para vivir. ¿Cómo me defiendo?
  • Disposición Transitoria Segunda de la LAU (Contratos de arrendamiento anteriores a 9/5/85). Renta antigua.

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El derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida

En derecho constitucional español el derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida. El derecho a la inviolabilidad del domicilio se encuentra recogido en el artículo 18.2 de la Constitución así: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.” La inviolabilidad del domicilio supone que este espacio queda exento e inmune de cualquier invasión o agresión exterior, proceda de otro particular o de un poder público. (3)

El significado de domicilio habitual es aquel espacio en el que el ciudadano/a vive sin estar sujeto necesariamente a los usos y convenciones sociales y ejerce su libertad más íntima. Así, en el Código Civil se identifica con el lugar de residencia habitual para las personas físicas (art. 40) y esté empadronado en ella. Eso incluye las segundas residencias pero no las viviendas vacías en las que nadie tiene un domicilio fijo. Hablamos de domicilio habitual y introducimos el concepto de morada: Es morada aquel lugar donde se vive independientemente de su situación jurídica: un piso ocupado es una vivienda habitual y, por tanto, es inviolable por la policía sin orden judicial. En teoría claro. Una persona ajena al domicilio sólo puede entrar si:

  • el morador, inquilino o propietario se lo permite por voluntad propia.
  • si una resolución judicial permite el acceso al domicilio a un tercero o fuerzas de seguridad.
  • en caso de alarma justificada como un incendio, la posibilidad de un crimen o el auxilio a un morador

En todos los demás casos, el acceso a la vivienda o el cambio en sus condiciones, como cambiar una cerradura, sería un delito de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal).

Pero la realidad es que a través de otras leyes o desarrollos legislativos los partidos del régimen del 78 han otorgado a la propiedad tanto poder que el inquilino acepta sumiso la supuesta mala suerte que le ha deparado la vida y ni siquiera sabe que se podría defender de las tropelías del casero con el código civil y normativa actual. En otras palabras hay un desequilibrio a favor del derecho a la propiedad frente al derecho al domicilio. Ese poder se concentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- que no merece más que ser derogada. Aún así la ley otorga a la vivienda habitual, morada, como derecho fundamental que debe ser respetado y el inquilino tiene derecho a disfrutar pacíficamente de su domicilio o morada aunque esta sea un garaje reconvertido.

Los derechos del inquilino frente al propietario – casero

Una consecuencia del día a día de estos preceptos constitucionales y leyes civiles es que un propietario no puede entrar en el domicilio del inquilino sin su consentimiento ni puede exigir que un tasador acceda a la vivienda. Claro si usted accede incluso verbalmente … ya existirá consentimiento. Tampoco las fuerzas de seguridad no pueden acceder sin mandato judicial o entrar sin su permiso con las salvedades descritas. En general el propietario cree que es dueño incluso del inquilino cuando sólo lo es de los tochos y paredes.

Si el inquilino tiene unas obligaciones, el propietario también las tiene tanto en los contratos de renta antigua y/o indefinidos como en los finitos según acuerden las partes siguiendo las recomendaciones de la LAU -Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • derechos del inquilino – arrendatario: Domicilio inviolable y condiciones de habitabilidad de la vivienda.
  • obligaciones del propietario – arrendador: domicilio del inquilino es inviolable y debe mantenerlo en las condiciones impuestas por la ley.

Para vivir dignamente y en condiciones de habitabilidad independientemente del régimen jurídico de posesión de la vivienda – propiedad, alquiler, cesión.. – se requieren unos mínimos impuestos por ley entre los que podemos destacar:

  • el pavimento ha de ser homogéneo.
  • no puede haber grietas que perturben la habitabilidad.
  • las viviendas más actuales debe tener instalación de agua caliente y calefacción.
  • la vivienda debe cumplir las normativas de instalaciones de energía eléctrica, gas si la hubiere y de acceso a agua potable.
  • no puede haber humedades ni fugas de agua ni de gas.

Estas condiciones están reguladas por ley. El no cumplimiento de estas condiciones, por parte de la propiedad, puede presuponer acoso inmobiliario muchas veces. Todas estas condiciones se aplicarían también en los casos de alquiler de habitaciones o subarrendamientos incluyendo el derecho a cocina.

El arrendador está obligado a realizar esa clase de obras, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad mencionadas para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil o bien por desgaste. Este suele ser uno de los puntos conflictivos por su interpretación en los aumentos de los recibos. La LAU cita cinco conceptos que no significan necesariamente aumentos del alquiler en los siguiente artículos del Capítulo 4:

  • artículo 19. Elevación renta por mejoras. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 20. Gastos generales y servicios individuales. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 21. Conservación vivienda. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 22. Obras mejora. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.Más texto de este artículo >>>
  • artículo 23. Obras del arrendatario. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda..Más texto de este artículo >>>

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Sentencias sobre cobros indebidos

  • AP Barcelona sec 13 544/2011 de 8 de noviembre: abono gastos comunitarios derivados de reparación tuberías de gas, etc…
    • si no existe prueba acerca del contenido del contrato de alquiler y en concreto de la existencia del pacto de ponerse a cargo del arrendatario las tasas, suministros y gastos de comunidad de propietarios
    • tampoco existe ningún acuerdo contractual por el que se pactara que los gastos generales serían a cargo del arrendatario, suministros como tampoco que se determinara el importe anual de dicho  gasto a la fecha del contrato
    • por la AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio…..los gastos de comunidad de propietarios pueden ser asumidos por el arrendatario pero para ello es necesario que se pacte expresamente el importe anual de dichos gastos (art. 20 LAU)
  • AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio: importante sentencia en segunda Instancia de Audiencia Provincial de Las Palmas:
    • “….El recurso de apelación ha de prosperar porque siendo cierto que los gastos de comunidad, que en principio corresponden al propietario de la vivienda, pueden ser asumidos por el arrendatario para ello es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la estipulación novena del contrato de arrendamiento objeto de litigio, pero además es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos ( art. 20 LAU ), y ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuales son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento pero tal exigencia, de previa determinación de su importe anual al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento, no puede tener un alcance tan absoluto que impida que…”

>>> toda la sentencia de Las Palmas completa >>>

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Acoso inmobiliario o mobbing inmobiliario

La Ley Catalana del Derecho a la Vivienda lo tipifica así: “Toda actuación u omisión con abuso de derecho que tiene el objetivo de perturbar a la persona acosada en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que la ampara para ocupar la vivienda“. Concuerda con los delitos de Trato Degradante (artículo 15 Constitución Española, 1978), Estafa, Fraude y Corrupción entre Particulares. El acoso inmobiliario es por tanto un delito.

Código Penal – Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. BOE 24/11/1995. (Vigente hasta el 28 de octubre de 2015). El acoso en el ámbito del legítimo disfrute de la vivienda, Acoso Inmobiliario, está tipificado en el Código Penal Español como delito de coacciones agravadas (art. 172.1) y como delito contra la integridad moral (art. 173.1).

  • El art. 172.1 dice “El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados”. El tercer párrafo de este apartado dice: “También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda”.
  • El art. 173.1 dice “El que infligiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.”. El párrafo segundo de este apartado dice: “Se impondrá también la misma pena al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.”.

Indicios de mobbing o acoso inmobiliario

Las acciones de acoso inmobiliario se producen por acción y omisión de la propiedad y son infinitas y hasta inverosímiles. Les explicamos los indicios más importantes:

Acoso inmobiliario por omisión del propietario.

  • Un caso típico son la ausencia de mantenimiento de la finca o la vivienda arrendada. Que no hayan servicios básicos: que el wáter no tenga agua o este cortado el suministro de agua corriente. Las manchas de humedad y cualquiera de las citadas en el apartado anterior u otras que podrían ser consideradas normales como el uso del ascensor o el terrado comunitario.
  • la ausencia de obras de rehabilitación y el contrario una sobredosis de obras.
  • ausencia de cobro de rendas o la dificultad en pagarlas, por ejemplo, pago en mano con desplazamiento. Ojo si hay un impago el propietario puede reclamar el desalojo. Esto es un indicio muy importante y este es el que esta incluido por ley.

Acoso inmobiliario por acción del propietario.

  • Suelen ser las obras de rehabilitación del edifico a veces de meses con continuadas molestias, cortes de agua, ruido, ascensor inhabilitado, martillos, cortes de agua o energía, etc. Si las obras de rehabilitación impiden vivir en el edificio el propietario tiene la obligación por ley de realojar al inquilino mientras duran las obras y a garantizar su retorno a la vivienda en las mismas condiciones quedando en ese tiempo el contrato de alquiler en suspenso.
  • Una constante actividad en el tiempo de rehabilitación de pisos puede esconder una gran rehabilitación hecha a plazos
  • El hecho de impedir que no se pueda acceder al ascensor sin llave que solo tienen algunos vecinos.
  • que cambien los suministros por ejemplo de gas a electricidad (sin autorización del inquilino es delito)
  • El incremento del alquiler sin obras o por conceptos no justificados ni documentados

Acoso inmobiliario por omisión de seguridad del edificio.

  • edificios con pisos vacíos del mismo propietario que son ocupados por personas que crean molestias continuadas, peleas, drogas, etc. Las reclamaciones de los inquilinos que no pueden vivir tranquilos caen en saco roto y el propietario no denuncia las ocupaciones. Con el tiempo el deterioro del edificio es tal que los moradores legales desaparecen. Poco tiempo más tarde el edificio está en obras de rehabilitación para revenderlo. Un caso muy actual de acoso inmobiliario sofisticado.
  • vaciamiento progresivo del edificio de moradores como resulta de una situación pésima de seguridad.
  • cosas extrañas, como desaparición de buzones, de manera que si venden el piso ustedes tienen derecho al tanteo y retracto. Interés en que no reciban las notificaciones.
  • si el edificio esta medio vacío se añade la desaparición de puertas o la rotura de llaves.
  • que la puerta del edificio sea accesible sin medidas de seguridad.

¿Qué se puede hacer?

Cuando usted tiene claro los indicios de mobbing lo puede denunciar en las Oficinas de Vivienda de su distrito o ciudad. Las administraciones sólo saben lo que ocurre cuando ustedes lo denuncian. Como las relaciones entre inquilino y propietario son bilaterales deben exigir el cumplimiento de su contrato de arrendamiento independientemente de lo que pagan. Si después de reclamar por teléfono o por escrito sus derechos la propiedad no se aviene a razones entonces mediante la certificación de sus gestiones delante del arrendador usted puede denunciarlo a Oficina de vivienda que ejercen de árbitros. Usted puede ir a las oficinas de vivienda de su ciudad o barrio y comunicar lo que ocurre para que intervengan. Generalmente un especialista, abogado, tratará el caso.

El Ayuntamiento de Barcelona tiene un convenio con el ministerio fiscal, hay un fiscal específico en acoso inmobiliario, para elaborar querellas que si el fiscal las acepta, las investiga la policía judicial y esta investigación ya suele tener efecto inmediato respecto de la conducta del casero o propietario.

Otra manera que puede actuar el Ayuntamiento es cuando no hay mantenimiento del edifico o la vivienda y la propiedad está obligando al inquilino a vivir por debajo de las condiciones de habitabilidad que antes se han citado. La Administración local puede imponer multas hasta de 90.000 euros. El Ayuntamiento puede hacer órdenes de rehabilitación y la administración tutela desde el primer momento el proceso por lo que al propietario le será difícil imponer incrementos de renta ilegales. Se ha conseguido aplicar rebajas a las sanciones por acuerdo entre las partes si el propietario se aviene a no repercutir las obras al inquilino.
La actuación de la administración local es muy importante pero si en su municipio el Ayuntamiento pasa de todo es evidente que lo tiene más complicado si no hace una denuncia con un abogado pero antes use todos los mecanismos legales de la administración local o autonómica para evitar ir a pelo contra el propietario.

¿Qué NO le pueden hacer?

Aquí explicamos algunas cosas que no se pueden tolerar ni permitir:

  • La ley de arrendamientos de 1964 permite repercutir las obras a los inquilinos con prórroga forzosa – renta antigua – sólo hasta el 50% del valor del recibo de alquiler. Usted no sólo paga la renta sino que muchas veces paga otros servicios como limpieza, escalera, IBI porqué así lo acordaron en el contrato o se lo impusieron. El incremento debe ser sólo sobre el concepto renta, no sobre el total del recibo. Varios incrementos puede ser indicio de acoso.
  • Si la propiedad le descuenta esos servicios y las obras de escalera debe justificar con facturas el prorrateo y las facturas se las debería quedar usted porqué al final es quién pagará. Si se las queda el propietario podría usarlas para desgravar en el IRPF o en el impuesto de sociedades y sería incorrecto… porqué de hecho sin pagarlo lo estaría desgravando.
  • Otro ejemplo: la rehabilitación del tejado, la fachada y la escalera… si hay un incremento del 50% en cada obra es indicio de acoso porque en realidad es una sola obra porque obedece a una unidad y no tres fases, es una obra en tres fases. Además eso lo hacen ahorrándose el realojo del inquilino que no vive de tanto ruido y trajín.
  • El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Aunque hay que decir que en esto hay sentencias para todos los gustos y contradictorias entre ellas.

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Finalización del contrato de alquiler

La Ley  de Arrendamientos Urbanos no exige que los contratos sean de 3 años….. la duración de un contrato es de libre negociación entre las partes, o sea, pueden hacerse contratos indefinidos, de 10 años… lo que se quiera. Otra cosa es que los propietarios opten por el mínimo que son 3 años prorrogables uno más. A la finalización del contrato el propietario o casero debe avisar por escrito de su finalización un mes antes de la fecha prevista en el contrato. En caso de que no haya ninguna comunicación el contrato se prorroga automáticamente un año más como dice la ley. Normalmente esa prórroga tácita se incluye también en el contrato.

Una prórroga es eso…. prórroga… no hay nuevo contrato ni variaciones en las condiciones. No es legal hacerlo. Cuando se finaliza un contrato el casero puede hacer una renovación para la cual ya tiene las manos libres para modificar las condiciones. También puede optar por no renovarle y que se vaya. Puede ser que las condiciones de renovación en las condiciones actuales del mercado libre sean totalmente abusivas.

La casuística de la prórroga es esta:

  1. los contratos de renta antigua, o sea, firmados antes del 9 de mayo del 1985 son indefinidos… por lo tanto no tienen ninguna finalización. Su extinción o subrogación a matrimonio o hijos están estipuladas en la Adicional Segunda de la LAU que tiene mucha miga por lo que recomendamos leer los pormenores, puede consultarnos, de su aplicación en caso de duda:
    • A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
    • >>> leer y consultar toda la Disposición Transitoria Segunda de la LAU para contratos anteriores a 9 mayo de 1985>>>
  2. los contratos de arrendamiento vigentes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que entró en vigor el 1 de e enero de 1995 tienen una vigencia de 5 años y 3 más de prórroga si el arrendador no avisa con una antelación de 1 mes que va a finalizar el contrato.
  3. contratos de arrendamiento posteriores a la entrada en vigor de la reforma de la LAU del PP en vigor a partir del 6 junio del 2013 tienen una duración de 3 y un año más de prórroga si el arrendador lo decide, o bien, no avisa con un mes de antelación de la finalización del contrato.

Si hay prórroga, bajo ninguna circunstancia en los casos 2 y 3 se pueden cambiar las condiciones.

En todos los casos, si continua pagando y el arrendatario acepta los pagos, se puede considerar que existe un nuevo contrato en las mismas condiciones. O sea, si llegada la fecha de finalización del contrato no hay aviso fehaciente y usted continua pagando y se acepta el pago (ingreso en cuenta, etc….), pasados 15 días se entiende que el arrendatario se queda por aquiescencia del arrendador y el contrato por tácita reconducción crea uno nuevo en idénticas condiciones según artículo 1566 del Código Civil -CC-. El nuevo contrato de arrendamiento con idénticas condiciones a las pactadas en el contrato originario no es, por tanto, prórroga del contrato anterior. El artículo 1581 del CC fija la duración del nuevo contrato según estipulaba el antiguo en cuanto a rentas.

+++ INFO:

  • Artículo 1566
    Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.
  • Artículo 1581
    Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

No tengo prórroga ni renovación del contrato y no tengo donde ir.

¿qué puedo hacer?

Si usted ha sido informada fehacientemente con un documento escrito que su contrato ha finalizado y no tiene prórroga ni renovación la ley dice que debe marcharse de la vivienda y entregar las llaves. Antes de que ocurra eso, debería entrevistarse con la propiedad y averiguar las causas de la nueva situación e intentar reconducirla. Si no lo consigue y no tiene donde ir podría usar los servicios de su comunidad autónoma o Ayuntamiento para que medien en el conflicto u ofrezcan ayudas al propietario para continuar el contrato y evitar un lanzamiento o desahucio. Si después de todo no obtiene ninguna solución y opta por quedarse debería visitar esta otra página que le explica cómo defenderse judicialmente y las consecuencias económicas:

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Renovación del contrato con condiciones abusivas

Una renovación se produce después de la finalización del contrato anterior y la prórroga. En la actualidad es normal, tras la modificación del 2013 de la LAU por el PP, que las nuevas condicione sean abusivas. Primero porqué el mercado libre – 99% de la oferta- está en efervescencia como hemos explicado. Segundo porqué el miserable 1% de vivienda pública no llega ni para pipas. Y finalmente porqué los partidos del régimen del 78 han decantado legislativamente desde hace décadas la balanza del lado de la propiedad.

Si usted es de los que le han dicho que le aumentan el nuevo contrato un 20, 30 o 40% el recibo de alquiler pues lo paga o monta una guerra con muchas que perder. ¿por qué le aumentan tanto? Pues porque tienen la sartén cogida por el mango, porqué pueden. ¿hay razones económicas que lo justifiquen? No, los salarios perdieron un 7% de poder adquisitivo el año 2016 y un 30% desde el inicio de la crisis el 2007.

¿Qué defendemos nosotros? El alquiler siempre ha sido una lucha histórica. Esa historia dice y los hechos lo demuestran que un alquiler no puede superar el 20% de la renta disponible del hogar. O el 30% si se incluyen los mínimos de los suministros (agua. luz, gas, teléfono, etc).

Eso es un alquiler justo: PAGAR SEGÚN SU RENTA.

Eso es lo que hace la administración catalana y de la ciudad de Barcelona en su exiguo parque de vivienda pública. Así es como en Catalunya se calculan las ayudas al alquiler que no pueden superar esos límites.

¿Qué puede hacer si las nuevas condiciones son abusivas?

  • marcharse a otro lugar con todo lo que implica una mudanza en cuanto a costes y problemas de organización para un hogar.
  • intentar una negociación económica por las buenas, una rebaja de la renta, en el nuevo contrato. En el caso catalán hay un índice de  la Generalitat que refleja los precios medios de cada localidad o barrio. No es de obligado cumplimiento. Eso no es nuestro alquiler justo. Pero es eso: su mercado, sus leyes y usted busca razones para que el alquiler no se lleve el 50, 60 o 70% de su salario. En Barcelona, las oficinas de vivienda también median como administración en esos conflictos para buscar una solución y evitar tener un nuevo ciudadano viviendo bajo un puente. Eeiiii! la principal responsabilidad es de Madrid no de su ayuntamiento.
  • si todo eso no sirve de nada delante del casero, API o inmobiliaria, entonces o se va o planta cara. ¿Cómo? Consigne el alquiler que usted cree digno en un depósito notarial y no se vaya del domicilio. Pasado el período del contrato su estancia será alegal aunque justificada socialmente. Únase a nosotros o a una entidad que defienda los inquilinos. Hay miles como usted. Tanto si tiene depósito notarial cómo simplemente no paga porqué no puede consignarlo, la propiedad iniciará el proceso judicial de desalojo como si fuera un ocupa por necesidad o un inquilino moroso, aunque no lo sea. Por si acaso mírese esta entrada: Llegó el momento: ¿ Cómo salvar su piso de un desahucio? – actualizado 2018

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El propietario quiere mi piso para vivir
¿Cómo me defiendo?

Con la última modificación del PP del 2013…. lo tiene muy crudo. Veamos los casos:

  • contrato anterior a Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13). Si firmó el contrato anteriormente a la entrada en vigor de esta ley su contrato es de 5 años  y el arrendador solo podrá recuperar su vivienda para el supuesto que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art 9.3 LAU 1994). Debería demostrar fehacientemente que esa necesidad existe.
    Usted puede reclamar la devolucón de la vivienda y los gastos de sus mudanzas al propietario, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
  • contratos posteriores a
  • a Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13) – Capítulo 2 art.3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
    Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

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salva torres

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reseñas
(1).- Idealista, El español ha perdido un 25% de su salario real desde 2007, mientras el alemán ha ganado un 5%.
(2).- El Mundo, Terremoto en los precios del alquiler.
(3).- Derecho constitucional, Derecho a la inviolabilidad del domicilio.

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Contratos de arrendamiento anteriores a 9/5/85

Disposición Transitoria Segunda de la LAU

  1. A) Régimen normativo aplicable.
  2. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
  3. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en losartículos 12,15 y 24 de la presente ley.
  4. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

  1. B) Extinción y subrogación.
  2. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

  1. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

  1. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
  2. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
  3. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
  4. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.

  1. C) Otros derechos del arrendador.
  2. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.1 En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.

Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

  1. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

  1. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
  2. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
  3. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.

  1. La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

  1. D) Actualización de la renta.
  2. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

  1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador; y como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.2, del citado texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956 se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

  1. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5., sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.

  1. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto legal.

  1. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
  2. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla la sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

– El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.

– El 24 por 100 para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.

  1. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

  1. No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:
Número de personas que convivan en la vivienda. Límite en número de veces el salario mínimo interprofesional.
1 ó 2 2,5
3 ó 4 3
Más de 4 3,5

Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.

En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

  1. En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
  2. La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
  3. a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

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Periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la ley. Porcentaje exigible de la renta actualizada.
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
10º 100%
  1. b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.

  1. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

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Sentencia:  AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio

  • Orden: Civil
  • Fecha: 20 de Junio de 2013
  • Tribunal: AP – Las Palmas
  • Núm. Sentencia: 258/2013
  • Núm. Recurso: 792/2012
  • Núm. Cendoj: 35016370052013100257

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 20 de Junio de 2013;

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Las Palmas de GC en los autos referenciados seguidos a instancia de don Luis Francisco , que actúa en nombre y representación de doña Celsa , parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador don Juan Francisco Brissón Santana y dirigida por el Letrado don Mario Lisea Rodríguez contra doña Felicidad , parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora doña Petra Ramos Pérez y asistida por la Letrada doña María del Carmen Sarmiento Rodríguez, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 13 Las Palmas de GC se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: ‘Que en el Juicio Verbal seguido ante este Juzgado con el Nº 1517/2009 promovido a instancia de Luis Francisco , representado en las actuaciones por el Procurador de los Tribunales Sr. Brissón Santana y asistido por el Letrado Sr. Lisea Rodríguez, contra Felicidad , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ramos Pérez y asistido por la Letrada Sra. Sarmiento Rodríguez, debo estimar parcialmente la pretensión ejercida y, por tanto, debo declarar y declaro la extinción del contrato de arrendamiento concertado entre ‘ Luis Francisco y Felicidad sobre el inmueble sito en CALLE000 Nº NUM000 – NUM001 de esta ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, habiendo lugar al desahucio y condenando a Felicidad a desalojar el inmueble antes del 20 de junio de 2012, bajo apercibimiento de lanzamiento, ya adelantado dicha posibilidad de lanzamiento en el originario Auto de la admisión a trámite y suspendido por las vicisitudes de los presentes autos, para lo cual sirva la presente resolución de oficio a la fuerza pública y a cerrajero por si su asistencia fuese necesaria.

Por otra parte, debo condenar y condeno a Felicidad a pagar a la actora la cantidad de 2.120 euros por principal adeudado. Asimismo debo condenar y condeno a la demandado al pago de las rentas y cuotas de comunidad que se devenguen hasta la total recuperación por la demandante del inmueble que venía siendo objeto del contrato ya resuelto, todo ello con la expresa imposición de los intereses legales desde la interposición de la demanda tanto por rentas devengadas y no satisfechas durante el contrato de arrendamiento como las que finalmente se produzcan hasta la entrega de la finca.

Por último, no ha lugar a la condena en costas, debiendo cada parte abonar las propias y las comunes por mitad según por las razones contenidas en el en el Fundamento Quinto de la presente’.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 23 de mayo 2012 se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

https://www.iberley.es/jurisprudencia/sentencia-civil-n-258-2013-ap-palmas-sec-5-rec-792-2012-20-06-2013-12879381

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación ha de prosperar porque siendo cierto que los gastos de comunidad, que en principio corresponden al propietario de la vivienda, pueden ser asumidos por el arrendatario para ello es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la estipulación novena del contrato de arrendamiento objeto de litigio, pero además es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos ( art. 20 LAU ), y ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuales son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento pero tal exigencia, de previa determinación de su importe anual al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento, no puede tener un alcance tan absoluto que impida que su pago sea asumido por el arrendatario cuando conoce su importe de inicio y los paga, sin embargo, en el caso de autos la arrendataria y aquí apelante doña Felicidad negó haber pagado gastos de comunidad en ningún momento por no estar obligada a ello pese al tenor literal del contrato locativo, en todo caso dejado sin efecto ex post en este punto.

En cambio la parte arrendadora apelada alegó en su demanda que la arrendataria abonó tales gastos de comunidad desde el inicio de la relación arrendaticia pero que dejó de abonarlos desde el año 2008 en adelante, pero no prueba su afirmación, esto es que la recurrente hubiera pagado tales gastos de comunidad hasta ese momento, siendo que no puede probarse un hecho negativo cual es el no pago de los gastos comunes. La carga de la prueba de tal hecho ( art.217 LEC ), de su pago, corresponde a quien lo afirma, a la arrendadora, no a quien lo niega, pues es claro que de haberse abonado en alguna ocasión constaría algún recibo o ingreso bancario efectuado por la recurrente.

De otro lado no consta requerimiento o reclamación extrajudicial alguna, de la arrendadora a la arrendataria, reclamando el pago de los gastos de comunidad. Además el secretario de la comunidad de propietarios certificó que la arrendadora domicilió el pago de las cuotas comunitarias en su c/c bancaria desde agosto de 2005, esto es en fecha posterior a la celebración del contrato de arrendamiento celebrado con la apelante. La propia arrendadora comunicó (doc. 2 de la demanda) a la arrendataria que el pago del importe de las rentas debía hacerlo en la c/c que indicaba, distinta de la anterior, a la vez que hacía indicaciones sobre el pago de los suministros de agua y luz pero nada dijo sobre el pago de gastos de comunidad.

Por último aunque el documento nº 4 aportado por la demandada y aquí apelante en la vista oral fue impugnado por la parte actora y no fue objeto de la prueba pericial caligráfica, sin embargo su contenido, reconociendo la arrendadora que desde agosto de 2005 había dejado sin efecto la obligación de la arrendataria de pago de gastos comunes contenida en la estipulación novena del contrato de arrendamiento, que puede ser adverado por cualquier medio probatorio, resulta coherente con la indicación de la Comunidad de Propietarios de que la arrendadora tiene domiciliado el pago de la comunidad desde agosto de 2005 en la c/c que les indicó aquella y con la ausencia de prueba alguna de que la arrendataria hubiera abonado en alguna ocasión tales gastos. De todo lo cual resulta no probado que la arrendataria asumiera el pago de los gastos de comunidad.

Así las cosas habiendo considerado el juez a quo que al tiempo de la interposición de la demanda de desahucio no se adeudaba ninguna mensualidad de renta, lo cual no ha sido impugnado en esta alzada por la parte arrendadora, y circunscribiéndose los incumplimientos contractuales imputados a la parte arrendataria al pago de los gastos de comunidad la estimación del recurso de apelación comporta la íntegra desestimación de la demanda, absolviendo a la demandada de sus pedimentos con expresa condena a la parte demandante al pago de las costas procesales de la primera instancia ( art. 394 LEC ).

SEGUNDO.- No procede hacer pronunciamiento condenatorio alguno en cuanto al pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Felicidad contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Las Palmas de GC de fecha 23 de mayo de 2012 , en los autos de Juicio Verbal nº 1517/2009, y en su lugar desestimamos la demanda interpuesta por don Luis Francisco , en nombre y representación de doña Celsa , contra doña Felicidad absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas contra ella con imposición a la actora de las costas procesales de la primera instancia y sin que proceda hacer condena alguna respecto al pago de las costas procesales de esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.-




La Batalla per l’Habitatge: Per un Moviment Popular

Darrerament, en un article publicat a la mateixa Soli, s’aborden diverses temàtiques relacionades amb la lluita per l’habitatge a Barcelona. Abans d’abordar el debat cal deixar clar fins a quin punt partim d’un context d’extrema gravetat i feblesa. Els habitatges, els barris, el teixit comercial, l’espai públic i un llarg etcètera d’elements que configuren la vida en comú a la nostra ciutat estan sent subjectes d’un feroç procés d’acumulació per despossessió, emmarcat territorialment, per part d’una amalgama summament complexa i poderosa d’inversionistes estrangers, rendistes, bancs, immobiliàries, fons voltors i propietaris en general que veuen el moment perfecte per capitalitzar el valor dels seus habitatges. La legislació en matèria d’habitatge que principalment emana de la LAU, no només és nefasta, afavoreix aquest procés. La correlació de forces parlamentàries tant a l’Ajuntament, el Parlament com al Congrés de diputats no semblen favorables per fer un gran canvi legislatiu. Les grans organitzacions de la classe treballadora mai s’han adaptat a aquests processos d’acumulació que es donen fora del marc estrictament laboral, com el que es dona a través del mecanisme del deute o el lloguer. Ara ja fa més de 7 anys, d’allà on pràcticament no existia cap element de resposta col·lectiva, va néixer una de les experiències d’autoorganització popular més importants de les darreres dècades: La Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH).

La PAH, després de varis anys de trajectòria,  amb especificitats més o menys satisfactòries i autogestionàries segons la ciutat o poble on s’hagi desenvolupat, a dia d’avui es veu acompanyada d’una constel·lació de grups, sindicats i assemblees que donen la cara en aquesta batalla per l’habitatge a Barcelona. Som molts -masses- col·lectius, sovint amb practiques informals, amb concepcions polítiques diferents, amb vincles laxes i puntuals, amb cap estratègia ni objectiu comuns clars i compartits. A això hi podem sumar el fet que moltes participants d’aquests grups tenen molts altres projectes on ens hi deixem les hores, les forces i els diners. Per tant, creiem que hem de ser extremadament estratègics i benevolents amb les forces que ens son més properes per tal de poder arribar a la centralitat del tauler (entenem que el debat engegat per l’article d’en Bannock té com a nucli aquest objectiu), així com ser capaces d’estalviar forces de manera inútil. Els grups d’habitatge tenen una necessitat de presència mediàtica, de suport jurídic i de base econòmica que, ara mateix, no tenen. És a dir, fins ara cadascú va fent i de tant en tant ens trobem per aturar desnonaments o per manifestar-nos d’una manera o altre.  És més, sembla que a sobre ens perdem perfilant “faccions” imaginàries en base a conceptes propis d’altres èpoques que ja no tenen cap valor descriptiu -“facció democràtica”,”coordenades insurreccionals”- i ficant en un mateix “bloc granític”, amb intencions gairebé conspiratòries, a un Ajuntament, una ONG, dos moviments socials autoorganitzats i un projecte incipient d’organització llogatera. Anàlisi amb pocs matisos, de brotxa grossa i que no concorda en bastants aspectes amb la realitat, evidentment més complexa.  De fet, el centre de gravetat del debat ha perdut tant el nord que no es centra en com ens organitzem més i millor contra els que ens roben la ciutat, sinó en base a que es delimita el nosaltres i ells dins els mateixos moviments socials, ja de per si insuficientment preparats i en nombre com per fer front l’enorme tasca que tenim per davant. La construcció artificial d’aquestes “faccions” és tan forçada, que es parlen de casos que demostren precisament el contrari.  El company, en el seu article, parla de la manifestació del 10 de Juny com a mobilització dels Comuns. Les persones presents a les assemblees preparatòries, recordaran com una representant dels Comuns, en una actitud lamentable, va demanar canvi de data fixada des de fa mesos perquè coincidia amb unes jornades internacionals organitzades per l’Ajuntament i com se’ls hi va negar ,i per suposat, no fer cas.

Ens hem d’organitzar pensant en el mig-llarg termini i ho hem de fer ja.  És evident, que degut a les diferents estratègies, concepcions de l’organització, de l’autonomia, discursives i un llarg etcètera que se sumen a rancors i desconfiances (algunes carregades de raó) no es pot fer sota una mateixa organització. L’aposta per un model amb alliberats, per exemple, ja ha demostrat els seus límits i problemàtiques, tot i que es pot justificar en certa mida si l’organització es constitueix en un veritable enquadrament popular de masses. Existeixen però, les bases per construir una proposta de mínims que ens ha d’ajudar a conformar un veritable moviment popular descentralitzat i autònom en la seva praxi quotidiana i summament granític, sòlid i unitari, al mateix temps, quan l’estratègia comuna així ho dicti. El debat però, mai serà complet si aquestes forces i organitzacions de les quals parlem no entren en el mateix debat, o les convidem.

No ens serveix cap moviment atomitzat, informal, ni “insurreccional”: cal un sindicalisme barrial de masses fortament organitzat i heterogeni amb capacitat d’incidència social. Abandonem els posicionaments moralistes i ideologitzats, construïm els objectius compartits i la unitat d’acció des de la fredor purament estratègica que ens imposa la crua realitat material. Establir una dialèctica entre acció directa i conquestes “legalistes” incrementals. Practiquem el mestissatge organitzatiu. Siguem del grup d’habitatge del barri i afiliem-nos al Sindicat de Llogaters al mateix temps. Reforcem la base i la conflictivitat del Sindicat de Llogaters, mantinguem els nostres grups coordinats. Pensem en nous repertoris d’acció col·lectiva per torpedejar, en totes les seves fases, el procés elitizador en els barris que pateixen la gentrificació i reforcem la col·laboració amb aquells barris que pateixen altres formes de despossessió en el seu desenvolupament urbà. Construïm el full de ruta a mig-llarg termini que hem de seguir col·lectivament, els 5 punts “programàtics” de mínims amb els quals absolutament totes les organitzacions podrem colpejar juntes. Malauradament, això, que seria de sentit comú a altres latituds, sona naïf i impossible en el context barceloní actual. El fet que la regidora de Ciutat Vella hagi de demanar per twitter ajuda a la ciutadania per aturar desnonaments, no es cap prova de subalternitat cap a l’Ajuntament. És la mostra fefaent dels límits que té l’acció político-social des de l’administració, incapaços de ni tan sols aturar per si sols una part molt important dels desnonaments. És la mostra de que la batalla per Barcelona recau sobre les esquenes dels grups i moviments socials vinculats a l’habitatge, que encara estan per constituir-se en un moviment popular barceloní per l’habitatge. Dins d’aquest camp heterogeni, veig persones amb les quals no estic d’acord, que a vegades fa coses de les quals no aprovo , però mai hi veuré ni un adversari ni un enemic. L’enemic és un altre i el seu poder dona vertigen.

FONT: lasoli.cnt.cat

Resposta a l’article publicat fa uns dies a Solidaridad Obrera, “Als grups d’habitatge de Barcelona”.

Aitor Terradelles, membre de la Comissió d’Habitatge de l’Assemblea de Vallcarca i militant d’Embat.
Lucas Vidal, de l’Oficina d’Habitatge de Gràcia i militant d’Embat.

Estratègies organitzatives davant els reptes polítics i socials del Sindicat de Llogaters de Barcelona

 




El alquiler social hace aguas en Barcelona ante una especulación inmobiliaria desaforada.

Los bancos se niegan ahora a ceder más pisos para emergencia social

Se veía venir. La Regidora d’Afers Socials del Ajuntament de Barcelona, Laia ORTIZ, ha reconocido a los medios de comunicación que cada vez hay más dificultades para obtener pisos para la Bossa d’Habitatge Social.  Los mecanismos legales que permiten al Consistorio obtener vivienda para emergencia social en el mercado se agotan: acuerdos con los bancos, con particulares y con entidades sociales. La ciudad sólo dispone de 6500 viviendas públicas ( después de 40 años de democracia) y el plan de construcción de vivienda pública para llegar a 10.000 viviendas en el 2019 tiene su propio ritmo. Lo que retrocede son los pisos sociales cedidos propiedad de entidades financieras, de entidades sociales, de la Iglesia católica y de particulares. De hecho, el programa estrella del gerente de vivienda del Ayuntamiento, Javier Burón,  la captación de pisos privados para alquiler social, este año 2016 ha fracasado como ocurrió en su momento en Euzkadi.

Por contra, la maldecida AirBNB ofrece en la ciudad 8.500 pisos  y el PEUAT cifra en 15.000 los pisos turísticos de la ciudad. La oferta turística duplica por año el parque de vivienda pública después de 40 años de “democracia” ¿Alguien será culpable… no? Desde el punto de vista de la emergencia habitacional, el problema son los pisos turísticos que retrotraen oferta del mercado del alquiler para el turismo, pero no los confundamos con las habitaciones. Si una familia empadronada y viviendo en su piso ofrece una habitación para complementar su renta… NO RETRAE ESA VIVIENDA DE LA OFERTA del parque de alquiler del mercado libre. En Barcelona. hay 165.000 pisos que no son vivienda habitual, que no vive una unidad familiar censada, ese debería ser el objetivo de la disputa.

A pesar de un esfuerzo inversor enorme de 160 millones de € para el 2017, la Casa Gran – Ayuntamiento- se enfrenta a un mercado inmobiliario desaforado que engulle más y más dinero, con precios medios por las nubes. Si la ciudad claudica a sus exigencias, el afán del Ayuntamiento de buscar vivienda social en ese mercado puede convertirse en un suicidio financiero del Consistorio. El mercado de alquiler, contratos nuevos y renovaciones, de Barcelona es un mercado reducido de tamaño- 45.000 anuales- . Al mismo tiempo, no existe un parque de vivienda pública que amortigüe el valor medio de los alquileres del mercado libre como en muchas ciudades europeas. Ello supone, que las medias de rentas realizadas por las administraciones o los portales inmobiliarios privados sólo reflejan las expectativas de rentabilidades que marcan el conjunto del lobby arrendador. Quiere decir que hablar de “alquiler justo” en ese contexto totalmente liberizado, con una entrada masiva de dinero bancario (está mejor explicado más adelante) es un camelo  que puede acabar llevando las sinergias creadas entorno a una reforma del alquiler a la orilla del enemigo. Cuidado con los discursos ligeros de argumentos que se piensan que por repetir miles de veces “alquiler justo” o “control de precios” la realidad será modificada.

pisos añadidos a “Bossa pisos sociales
año 2016
Campanya “Tu tens la clau” – particulares
101 pisos
entidades sociales
250
Campanya “Primer la llar “
50
entidades financieras
250
otros
446
TOTAL
1097 pisos

Mientras el ritmo de lanzamientos judiciales, de emergencia social, crece el de pisos sociales disponibles decrece. En las Oficinas de Vivienda y en la Mesa de Emergencia Social de la ciudad se acumulan cientos de familias, con los trámites aprobados, pero que no reciben el esperado piso y están pendientes de desahucio desde los Juzgados. La situación empieza a ser insostenible ha dicho la Regidora. los datos de la tabla avalan estas afirmaciones

La magnitud del monstruo que acecha Barcelona supera la segura buena voluntad y la capacidad económica del Gobierno de Ada Colau. Es un problema de la Generalitat pero sobre todo es ya un problema de Estado. Barcelona, junto a Madrid, ya es una ciudad global y la circulación libre de capitales la convierte en un apetitoso bocado. El turismo es una consecuencia, pero no la causa, de la total libertad de mercado en que opera la propiedad inmobiliaria desde hace décadas en este país.

Quiere decir que hablar de “alquiler justo” en ese contexto totalmente liberizado, con una entrada masiva de dinero bancario, es un camelo que puede acabar llevando las sinergias creadas entorno a una reforma del alquiler a la orilla del enemigo. Cuidado con los discursos ligeros de argumentos que se piensan que por repetir miles de veces “alquiler justo” o “control de precios” la realidad será modificada.


La flexibilización cuantitativa del BCE, la LAU y la fiscalidad están detrás de la expulsión de vecinos en los barrios.

La media de compras de inversores sin hipoteca se sitúa en el 40% de media en Barcelona pero en barrios llega al 50% o al 80% en Ciutat Vella. Ese flujo de dinero compra edificios enteros con inquilinos dentro para después renegociar condiciones o desahuciar con la LAU en mano. La LAU– Ley de Arrendamientos Urbanos- se ha convertido en su instrumento predilecto para echar a los vecinos de sus casas. La comparación que hacíamos en el 2016 entre el presupuesto del Ayuntamiento y la fuerza aplastante de la inversión es un botón de muestra: la inversión inmobiliaria en BCN fue de casi 2000 millones de euros y supone el 85% del presupuesto global del Ayuntamiento y es el 20% del total estatal de todo el país.

La LAU- Ley de Arrendamientos Urbanos- es el instrumento legislativo, el arma, que usa el inversor extranjero y español para echar a los vecinos de sus casas y adecuar la ciudad a los negocios inmobiliarios y turísticos.

Sí, el sector inmobiliario en España está alborotado por la entrada masiva de dinero de los llamados fondos buitre -o hedge funds-. Una gran parte de la culpa la tiene la Reserva Federal de EE.UU y ahora el BCE – el Banco Central Europeo- que lleva años usando la máquina de creación de dinero bancario para realizar compras masivas de deuda empaquetada- titulizada – por valor de 80.000 millones de euros al mes, una deuda que los bancos españoles y europeos no paran de generar. Este “dinero “bancario” a raudales ha sido el detonador de la especulación y de la dislocación de precios del mercado inmobiliario en Barcelona. La titulización hipotecaria, de deuda, es una de las herramientas que la banca utiliza para retroalimentar el mercado y el BCE es subsidiario de sus necesidades.

Barcelona es una ciudad global donde la vivienda es un activo financiero que genera más rentabilidad que la inversión productiva o social. Pero para comprar o alquilar a turistas se necesita la materia prima. La vivienda nueva es un bien escaso en una ciudad sin espacio. La materia prima viene de la vivienda usada o de la rehabilitación que necesita de la expulsión de los vecinos como detonante del ciclo inversor. Ese ciclo necesita primero una oferta: dinero masivo bancario. Segundo una ley sencilla para echar a los vecinos: la LAU. Tercero una fiscalidad que castiga al inquilino y beneficia sobremanera al arrendador o propietario: España es líder europeo en subvenciones y execciones al alquiler, fraude, elusión fiscal tanto de propiedad jurídica como física.

El 50% de la población forma parte del precariado: persona sin perfil financiero solvente que no le permite comprar una hipoteca – piso- pero tampoco pagar alquileres de dos dígitos el m2: la media en BCN és de 14€/m2. Así, la expulsión del vecindario pobre es un hecho como lo es la apropiación del valor intangible de la ciudad por el inversor (español o extranjero)  que acaba apoderándose del valor monumental, artístico, histórico, geográfico o popular de la ciudad junto a un proceso que comentamos ya en el 2014 de gentrificación y disneyficación de la ciudad. El Gótico tiene más plazas hoteleras que viviendas para la población local.

Pero como dice este último artículo citado, el problema no es el turismo sino la especulación desaforada que ha tenido en la clase política un aliado eficaz para echar a sus conciudadanos. Los medios de comunicación y determinados grupos ponen mucho el acento en el turismo como la causa de todos los males. No nos confundamos de enemigo! El turismo es una consecuencia de políticas claras cultivadas durante décadas en favor de la vivienda como bien financiero y eso es responsabilidad de la banca, en primer lugar, que controla los flujos de crédito y después de la clase política vendida a sus intereses: los partidos del régimen. Alguien tiene interés en llevar el debate ciudadano al terreno sin salida, de turismo sí o no, para correr una cortina de humo sobre esas otras responsabilidades.

No confundamos el enemigo! El turismo es una consecuencia de décadas de políticas públicas a favor de la vivienda como bien financiero y eso es responsabilidad de la banca, en primer lugar, y de la clase política……

La responsabilidad de la Banca y del BCE en la burbuja inmobiliaria de Barcelona

La banca ya no cede viviendas sociales sencillamente gestiona o vende sus inmuebles.

La Banca española no se puede ir de rositas en este desaguisado que ha montado. La especulación no es un monstruo ajeno a la banca, es parte de su materia, que orienta sus compras desde paraísos fiscales a través de sociedades interpuestas, SOCIMI, que gozan de la exención del 95% del Impuesto de Sociedades. Igualmente se han adjudicado miles de viviendas de manera fraudulenta en Barcelona fruto de las daciones en pago o de ejecuciones hipotecarias. En el caso de las ejecuciones hipotecarias a pesar de ser simples gestores de la hipoteca, los bancos se presentaban en los juzgados como legítimos propietarios de la hipoteca y su garantía: la vivienda, escondiendo al juzgado que esa deuda la habían vendido a un fondo de titulización. Igualmente en los remates de las subastas han adjudicado viviendas a sus inmobiliarias como Gescatviviendas,  ServiHabitat, etc sin pagar impuestos de ITP y AJD.

El 28 de octubre el Ayuntamiento de Barcelona aprobó una moción, presentada por ERC, que situaba la titulización hipotecaria en el ojo del huracán. Desde nuestra Asociación llevamos meses esperando el desplegamiento de esa moción en los protocolos de Ofideute y de las Oficinas de Vivienda de la ciudad para parar la hemorragia de viviendas cedidas a la banca por ejecuciones hipotecarias, compraventas de deuda – Anticipa-, alquileres sociales encubiertos o daciones en pago-  que acaban siendo muy onerosas al presupuesto municipal que debe asumir y pagar viviendas de emergencia para las familias en procesos de desalojo. Las organizaciones sociales debemos hacer de la no entrega de la vivienda de los hipotecados al banco un caballo de batalla judicial y en la calle. Ni nos imaginamos hasta que punto daríamos respiración asistida a los hipotecados expulsados de sus viviendas si bloqueamos ese combustible vital de la banca privada.

¿Cuántas viviendas son propiedad de los bancos en Barcelona?

Pues parece que muchas más de las que dicen. En 2015, los bancos entregaron al entonces alcalde Xavier TRIAS un documento que afirmaban poseer 4154 pisos en la ciudad. Repetimos … PROPIEDAD DE LOS BANCOS! Pero la prensa informa que 9 inmobiliarias ligadas a la banca o grandes tenedores poseen más de 98.000 viviendas en alquiler en el país. En España el mayor propietario de vivienda en alquiler es CaixaBank, a través de sus filiales inmobilarias Servihabitat y BuildingCenter, con 38.00 viviendas. Otro estudio realizado por elcritic.cat muestra que en Catalunya, a fecha 31 de diciembre de 2016, habia 43.886 pisos vacíos producto de ejecuciones hipotecarias, nosotros añadimos ilegales con las sentencias europeas contra cláusulas abusivas.  Más de 15.000 de esas viviendas són del BBVA-CX y después más de 8000 de la SAREB. Los datos constan en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante, que gestiona la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Es evidente que esas viviendas deben ser el principio del parque público de viviendas y la discusión está en  como se destinan a ese fin y no a enriquecer aún más a la Banca española culpable de una década de crisis… quién le pone el cascabel al gato???

Salva TORRES…. activista de asc.500×20

– – – – – – – – – – – – – – – – – – FIN – – – – – – – – – – – – – – – – – –

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– – – – – – – – – – – – – – – MÁS DOCUMENTACIÓN – – – – – – – – – – – – – – –

NOTICIA EN La Vanguardia.

Nueve grandes grupos son dueños de 89.000 viviendas en alquiler

Nueve grandes grupos, de origen bancario, fondos de inversión o constructores son propietarios de 89.000 viviendas en España: un número considerable pero que supone apenas el 3% de la oferta de pisos de alquiler en España, muy lejos de lo habitual en Europa, donde grandes operadores, que generalmente cotizan en bolsa, son los grandes “caseros” del país. Este es el caso en Alemania, por ejemplo, de Vonovia y Deutsche Wohnen y en Francia de Foncia o Nexity.

En España el mayor propietario de vivienda en alquiler es CaixaBank, a través de sus filiales inmobilarias Servihabitat y BuildingCenter, con 38.00 viviendas; cuando el líder alemán, Vonovia, tiene 340.000 y Deutsche Wohnen, el segundo, 160.500.

Cuatro de los mayores propietarios españoles son grupos bancarios (Servihabitat, de CaixaBank, Altamira del Santander, Solvia, de Banc Sabadell y la Sareb, el banco malo del sistema financiero) y cuatro inversores financieros (Azora, de la socimi Hispania; Anticipa, de Blackstone; Testa, de la socimi Merlin y Goldman Sachs), a los que acompaña una constructora, Acciona.

Los propósitos de estos grupos de construir grandes inmobiliarias especializadas en el alquiler se han visto frenados por la subida de los precios de las viviendas en las grandes ciudades, en las que quieren concentrarse, que ha superado el crecimiento de los alquileres. Así, comprar un piso para alquilarlo en el 2012 proporcionaba una rentabilidad por alquiler del 7,02% en Madrid y del 6,48% en Barcelona, que bajó hasta situarse el año pasado en el 7,32% en Madrid y el 5,94% en Barcelona, según Tecnocasa.




Barcelona vol posar fre als desnonaments de hipoteques revenudes a fons de titulització.

Esquerra Republicana de Catalunya va presentar en el darrer plenari de la ciutat, el passat 28 d’octubre, una proposta que vol posar fre als desnonaments de famílies per execució de una hipoteca que havia estat revenuda a un fons de titulització.

roda-de-premsa_titulitzacions_erc

El moviment “Ni dación ni pago” impulsa aquestes propostes a molts ajuntaments demanant que la classe política posi fre a un mercat de revenda de crèdits que ha adquirit dimensions astronòmiques: 842.119 milions d’euros. La descoberta de la titulització hipotecària des del blog “Ataque al poder” – Jose Manel Novoa- i el suport de associacions com la nostra han permès extendre per tot el pais aquest fet totalment anti-social i especulatiu.

Al mesos de signar una hipoteca, els deutors no saben que el banc s’ha venut el crédit en el mercat AIFF de renda fixa i que els propietaris del deute, bonistes – tenidor dels bons de titulització- poden trobar-se a les antípodes del planeta. No ho sabran perquè els gabinets d’advocats dels bancs elaboren la normativa que aproven  “sus señorias en el Parlamento”.

Aquesta normativa aprovada per tots els partits del règim permet al banc no dir res, no inscriure la venda al registre de la propietat, quedar-se amb el pis i endossar les pèrdues al fons de titulització. Aquest a mans de bancs europeus acaben retornant les pèrdues com deute públic a l’Estat espanyol. Se’n diu: privatitzar els guanys i socialitzar les pèrdues.

En aquest ple, en una atmosfera enrarida, per la voluntad de CiU de preparar una moció de censura contra Ada Colau es va presentar una proposta d’importància cabdal x milers de famílies. La proposta va perdre pistonada per aquest fet però sembla que a CiU li són més importants aquests temes que salvar persones.

2015-10-29 desnonament sagrera_web
desnonament a la Sagrera de hipoteca titulitzada.

una eina molt important contra els desnonaments hipotecaris que cal usar ja!

La mesura va ser aprovada amb els vots de ERC, BEC, CiU, PSC i CUP. D’altra banda PP i C’s es van abstenir al·ludint que aquella resolució traspassava l’àmbit competencial del consistori. Aquest Consistori i el Govern municipal, haurà de posar-se a treballar de valent perquè té feina:

  • Una reunió de jutges de Primera Instància de Barcelona va decidir que això de l’oposició a les execucions hipotecàries per titulització del crèdit no servia per a res i devien continuar endavant els llançaments de famílies. Estem a favor de la separació de poders i no direm que la classe política ha de marcar el camp judicial. Però es evident que hi ha un poder obscur que si té cpacitat de dictar als jutges coses que són capaços de contradir la mateixes circulars del Banc d’Espanya.
  • Les oficines d’Habitatge de la ciutat comtal han d’assegurar que l’assessorament hipotecari contempli la titulització com a eina d’oposició a l’execució hipotecària. S’ha de formar al personal sobre la matèria i especialment als advocats de les esmentades oficines.
  • desplegar les mesures aprovades permeten assegurar els drets dels deutors de la ciutat front al procés sumaríssim de l’execució hipotecària.

Us deixem amb les mesures aprovades en la moció de ERC:

ERC EXIGEIX TRANSPARÈNCIA EN LES TITULARITZACIONS D’HIPOTEQUES

Des d’Esquerra Republicana de Catalunya sempre hem estat al costat de les persones que han patit la crisis econòmica i hem mostrat la nostra preocupació pels desnonaments i la situació d’indefensió que molts famílies han patit quan la crisi ha portat a una reducció dels seus ingressos. És per aixòm, i dins de la recerca de solucions per les persones que poden perdre casa seva vam creure convenient presentar la proposta per exigir transparència a les titularitzacions. Una eina per lluitar contra la situació d’indefensió de les persones que tenen una hipoteca arran del procés de titularitzacions que bancs i caixes apliquen a tot tipus de crèdits.

Per aquesta raó i atès que la Llei 19/1992, de 7 de juliol, sobre Règim de societats i Fons de titularització, permet que no hi hagi publicitat registral sobre la transferència al Registre de la Propietat, el passat 28 d’octubre vam proposar que el Consell Plenari de l’Ajuntament de Barcelona insti al Govern espanyol a:

  1. Exigir a la Comisión Nacional de Valores que exerceixi com un veritable registre públic, organitzant els fulls, escriptures i annexos d’actius titularitzats, a fi de poder oferir a les famílies afectades de forma clara i accessible, la informació i certificació de si la seva hipoteca ha estat titularitzada i en quin fons d’inversió.
  2. Instar a l’impuls de les modificacions legals oportunes per tal que es garanteixi el compliment de l’obligació d’inscriure al Registre de la Propietat la cessió de la titularitat d’un crèdit hipotecari, amb la finalitat de dotar de major transparència i accessibilitat a la informació  referent a les titulitzacions d’hipoteques i dotar de majors garanties als deutors afectats.
  3. Sol·licitar a els entitats financeres que publiquin al seu web, al costat del full i l’escriptura de constitució del fons, la relació d’actius que componen aquest fons de titularització.
  4. Comunicar aquests acords al Jutjat degà de Barcelona per a què, si s’escau, pugui acordar la suspensió dels procediments d’execució fins que cada entitat financera remeti certificació de si el préstec a executar ha estat titularitzat o no.
  5. Enviar una còpia d’aquesta proposició a les oficines centrals de les entitats financeres amb sucursals a la nostra ciutat, al Parlament de Catalunya, a les formacions polítiques, sindicats, associacions veïnals, de consumidors i plataformes contra els desnonaments i per la defensa del dret a l’habitatge digne.
  6. Incloure a la pàgina web municipal un apartat amb informació sobre el problema de les titularitzacions, orientacions perquè el consumidor pugui saber si el seu préstec hipotecari ha estat titularitzat o no per la seva entitat financera i les mesures d’actuació i protecció, així com promoure des de l’Oficina Local d’Habitatge sessions informatives i d’orientació gratuïtes a tots els barris de Barcelona.
  7. Que l’Ajuntament de Barcelona insti a la Diputació de Barcelona, en el marc de les seves competències en matèria de consum, així com a la Generalitat de Catalunya, a través d’un servei específic d’OFIDEUTE, perquè atenguin les sol·licituds que no s’estan atenent dels ciutadans que es trobin en una situació de llançament hipotecari.

Un cop aprovada la proposició i com a regidora-portaveu adjunta del Grup Municipal d’ERC, em poso a la vostra disposició per tal de treballar conjuntament en defensa del dret de l’habitatge i per a obtenir la implicació de les institucions públiques davant l’emergència habitacional que viu la nostra ciutat. No dubteu, doncs, a contactar-me per a tot allò que us pugui ser d’utilitat.

Montserrat Benedí i Altés

Grup Municipal ERC

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SICOM amb 500×20: El caso de Mercedes contra Catalunya Caixa – BBVA.




CNMV. Por la transparencia. Hagan publicas las hipotecas que fueron titulizadas.

CNMVLos ciudadanos se vieron afectados por la crisis creada por los Bancos. Los bancos titulizaron las hipotecas. Sin embargo los Bancos no son los propietarios de las hipotecas titulizadas. Lo dice el Banco de España. Los Bancos y Cajas de Ahorro han titulizado la inmensa mayoría de las hipotecas de España. La Comisión Nacional del Mercado de Valores es la receptora de todos los Fondos de Titulización donde se han recogido esas hipotecas titulizadas.

La localización de las hipotecas es casi imposible para los ciudadanos sin una correcta digitalización de los datos que le suministraron los bancos a la CNMV. Pedimos que la CNMV, como organismo público, realice una base de datos para poder localizar los préstamos titulizados. La sociedad española lo necesita. Esta petición será entregada a la Comisión Nacional del Mercado de Valores.




2016/03/12 presentación de PROCESO A LA BANCA: movimiento x la soberanía económica.

Estructura de la presentació de Procés a la Banca:

  • 11h. Presentació moviment i ponents. Marta Afuera
  • 11,15h. Sistema Monetari i emisió moneda. Ramón FRANQUESA.
  • 11,35h. Mercats de Renda Fixa i Titulizacin Hipotecaria. J.M.Novoa
  • 11,55h. Deute públic i deuda privat. Iolanda Fresnillo
  • 12,15h. El Tratat TTIP. Mónica VARGAS
  • 12,30h. Presentació del primer Tribunal Popular. Procés a la Banca
  • 12,35h. Debat i resposta de ponents.
  • 14h Cloenda.

Manifiest procés a la Banca: manifiesto castellano -.- català

Cartells:

Procés a la Banca

2016-03-12 debat proces a la banca__CAT_cartell_webProcés a la banca es un movimiento ciudadano que quiere abrir el debate sobre el control de la moneda. Hoy está en manos de los banqueros y las élites financieras.

La privatización de la moneda es el origen del saqueo de los pueblos y naciones europeas. Los medios tecnológicos no hacen mas que agravar el control orwelliano sobre la ciudadanía.

Las entidades adheridas creemos que sin soberanía económica la libertad está hoy más comprometida que nunca. Por ello, mediante Tribunales populares iniciamos juicios de la verdad, sobre cada uno de los derechos ciudadanos que están en disputa con los banqueros. Estos tribunales sumarios armarán los juicios reales ante la Justicia ordinaria.

Procés a la Banca quiere ser lugar de libre expresión para todas aquellas iniciativas que luchen contra la dictadura financiera.

Entidades adheridas

SICOM Televisió, Asociación Hipotecados Activos, ATTAC-Acordem, PAH girona-Salt, Plataforma Sortida Euro, PAHC Sant Adrià-Besos, Associació 500×20 … +++




500×20 presenta a la Fiscalia Catalunya denúncia contra CatalunyaBank x possibles responsabilitats penals.

El salvatatge de Catalunya Banc té un forat superior a 30.000 milions € més dels 17.293 admesos

Al 2008 havia titulitzat deute per 26.450 millones € la major amortitzat abans de temps

Com s’ha pogut salvar una Caixa que amortitza anticipadament deute a llarg termini?

Con es pot reclamar la hipoteca de la familia Yubero si el fons està saldat i liquidat al bonistes?

Possiblement Catalunya Bank ha venut a tres inversors diferents la mateixa hipoteca del Yubero

La nostra Associació 500×20 en col·laboració amb Asociación Hipotecados Activos i la PAHC de Sant Adrià hem presentat un document a la Fiscalia Superior de Justícia de Catalunya per possibles responsabilitats penals dels administradors de Catalunya Bank, així com l’actuació de l’auditora Deloitte i de l’Administració de l’Estat en la liquidació de l’entitat financera.
Les raons que ens han portat a aquesta decisió és que hem entès a partir de la lectura del blog https://ataquealpoder.wordpress.com/ que la familia de l’Antonio Yubero i la Lourdes estan patint una estafa descomunal doncs la seva hipoteca ha estat venuda tres cops:

  1. Al 2001 al FTH Hipocat4 que està liquidat anticipadament.
  2. A Blackstone que ha revenut a remat després la hipoteca.
  3. Al fons inversor rus Kontour Group Company

2015-10-29 desnonament sagrera_web

Aquest mati amb el suport de la Marea Pensionista y la PAH de l’Hospitalet hem presentat aquest document a la Fiscalia Superior de Justicia de Catalunya:

Los abajo firmantes, han tenido ocasión de leer los artículos adjuntos (*) en el blog de Internet: Ataque al poder: con el título Aviso urgente a los desahuciados por Catalunya Banc o en proceso (1) https://ataquealpoder.wordpress.com/2015/11/01/aviso-urgente-a-los-desahuciados-por-catalunya-banc-o-en-proceso-1/ y otro artículo continuación de este (2) https://ataquealpoder.wordpress.com/2015/11/06/aviso-urgente-a-los-desahuciados-por-catalunya-banc-o-en-proceso-2/ escritos por Josep Manuel Novoa Novoa, con DNI 37.253.690-S, publicados los días 1 y 6 del mes de noviembre actual. Sorprende el contenido de estos artículos ya que menciona a) un agujero desconocido en Catalunya Banc S.A. de 30.000 millones de euros, b) la liquidación anticipada de los Fondos Titulizados de las hipotecas otorgadas por la entidad financiera mientras ha recibido 12.000 millones de fondos públicos y 5.241 millones de euros en avales del Estado. Además acredita, c) que Catalunya Banc ha vendido su cartera hipotecaria al fondo Blackstone sin especificar los préstamos cedidos. Catalunya Banc se presenta en los juzgados reclamando deudas y practicando ejecuciones hipotecarias que no le corresponden.
Es por esta razón que
SOLICITAMOS a esta Fiscalía que tenga por presentado este escrito y en atención a los hechos expuestos, en los citados artículos, tenga a bien abrir diligencias informativas para investigar si los mismos pueden dar lugar a responsabilidades penales por parte de los administradores de la entidad financiera, y así mismo, implica la actuación del auditor Deloitte y de la administración del Estado.   

Barcelona, 12 de NOVIEMBRE de 2015

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1ª sentencia Titulización Hipotecas: no puede haber ejecución/subasta, el banco no es acreedor.

Primera victoria de las diversas causas que están entrando en los juzgados de todo el país.

Esta sentencia en primera Instancia de Fuenlabrada abre una vía de agua en el buque financiero español

Entregar el piso al Banco esperando cambiarlo por la deuda y la caridad de un alquiler social puede ser cosa del pasado!
Tenemos una nueva arma y la munición adecuada contra la Banca y la Casta financiera!

La oposición a la ejecución hipotecaria por titulización del crédito

Primera resolución que accede a dejar sin efecto la ejecución ordinaria por la falta de legitimación de la entidad bancaria que titulizó el préstamo hipotecario. Auto del Juzgado de 1ª Instancia de Fuenlabrada.
El juzgado de Primera Instancia de Fuenlabrada – Madrid – ha dictado una resolución que esperábamos desde hacía tiempo aquellos que luchamos contra el robo y la estafa generalizada que la casta financiera perpetua en este país. Un proceso en “vida judicial” que resume una lucha por esclarecer las causas por las que las entidades financieras no son ni eran auténticas acreedoras de los más de 600.000 hogares desahuciados y expulsados de sus casas con deudas pendientes para toda la vida.
La lucha pertinaz de algunas personas entorno al periodista JosepManel Novoa y de entidades como la nuestra, que le dan apoyo, permiten hoy abrir un boquete en el muro de silencio que bancos, políticos y medios de comunicación levantaron para esconder la gran estafa.
La oposición por titulización de créditos hipotecarios era un misil en la línea de flotación de la banca. Hoy la sentencia en primera Instancia del juez J.M Alemany Eguidazu abre una vía de agua en el buque financiero. Pero más allá descubre los métodos antidemocráticos por los que la Banca privada se ha apropiado el derecho de creación del dinero en Europa, el enorme poder franquista de la Banca española y los mecanismos oscuros que la unen a la Troika comunitaria, al BCE y a la casta de burócratas de Bruselas que laminaron la soberania griega y lo harán con los restos que quedan de la nuestra, si les dejamos.
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Qué dice la resolución del juez JESUS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU?

La resolución concluye que la Unión de Crédito para la Financiación Mobiliaria e Inmobiliaria, Credifimo, EFC, S.A.U., una oscura filial de La Caixa, no tiene legitimación activa para instar el procedimiento de ejecución hipotecaria contra la sra Crescencia y los avalistas. La razón no es otra que el crédito con garantía hipotecaria fue titulizado, y cedido, al Fondo TDA 25, Fondo de Titulización de Activos, que es el único procesalmente legitimado, a través de su Sociedad Gestora, a presentarse en la ejecución de la garantía hipotecaria. Por lo tanto el juez dice que la parte realmente legitimada (el Fondo TDA 25) podrá presentar, por medio de su sociedad gestora, nueva demanda de ejecución por ley en un nuevo proceso porque en el actual la falta de representación de Credifimo es insubsanable. No sólo eso, critica que la gestora del Fondo se ha extralimitado en el apoderamiento que instrumentaliza Credifimo.

“La comparecencia de la ejecutante (Credifimo) se arregla a la escritura de constitución del Fondo, por la que se otorga un poder (por cierto, nulo) ……. contra los deudores hipotecarios. En el presente proceso y en la ejecución hipotecaria antecedente, la ejecutante se ha presentado actuando en nombre propio (hasta el punto de aparentar una cesión de la adjudicación al verdadero dueño del crédito y beneficiario de la garantía……), con lo que la entidad emisora también se ha extralimitado del ámbito de su apoderamiento.

Igualmente la sentencia afirma que Credifimo intentó “la subsanación con un nuevo poder. La subsanación del defecto de legitimación
aportando otro poder, otorgado por la sociedad gestora del Fondo de Titulización, a favor de la misma procuradora, no es admisible. En primer lugar, porque comprobamos que el poder ahora esgrimido es especial para aceptar la cesión del remate, la adjudicación y conducir las actividades consecuentes para la inscripción y el lanzamiento. …………..En cualquier caso, falta el presupuesto procesal de la legitimación y no meramente el de postulación.” En otras palabras, la entidad de crédito no puede presentarse con un nuevo poder del Fondo y así adjudicarse la vivienda, el remate y la posterior inscripción del inmueble y el lanzamiento del hogar a la calle. Finalmente las costas van a cargo de Credifimo.

El resultado final de confirmarse la sentencia sería:

  • Credifimo no podrá presentar ninguna demanda de ejecución hipotecaria.
  • que el Fondo TDA 25 tiene el problema de no tener personalidad jurídica para personarse o iniciar una causa judicial.
  • Aún así, si fuera posible cualquier artimaña jurídica que fuera aceptada en sede judicial debería iniciar todo el proceso desde cero y seguramente por la vía ordinaria, nunca la ejecutiva y rápida.

POSTDATA: una nueva sentencia en juzgado de primera instancia en Puente Genil por titulización del crédito hipotecario. Stop Desahucios Puente Genil consigue que el juzgado paralice una ejecución hipotecaria porque el banco la vendió a tercero.

++++INFO económica y política relacionada

++++INFO judicial relacionada




¿por qué el banco no puede apropiarse de tu casa hipotecada y subastada?

El artículo 1859 del Código Civil protege la vivienda del deudor frente al banco

¿SABES QUE EL BANCO NO PUEDE APROPIARSE DE TU CASA HIPOTECADA?

Así es como está expresada tal prohibición en el artículo 1859 de Código Civil que literalmente dice: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas“.

tomar la prenda o la garantia hipotecaria

LA DACIÓN EN PAGO, PROHIBIDA POR LEY!

Es de vital importancia que usted, deudor o abogado defensor lea por si mismo la norma, porque enseguida van a intentar quitarle de la cabeza que lo que acaba de leer, diga lo que dice. Y además le prevenimos ya contra ello, ojo que no le vendan la moto, guíese por su propia lectura de la norma ya que los supuestos expertos, abogados, jueces, notarios y registradores de la propiedad sostienen interesadamente que ese artículo sólo prohíbe el pacto comisorio. ¿Dónde se lee en ese artículo que solo se prohíba el pacto comisorio?

En los países de influencia anglosajona la hipoteca se confunde con la prenda y el acreedor hipotecario primero, tiene la posesión del título de propiedad del inmueble hipotecado que hace suyo en caso de ejecución por falta de pago, a modo de comiso. Pero esta prohibida de modo expreso en el derecho español, estableciéndose un procedimiento de ejecución hipotecaria basado en subasta pública con libre concurrencia de compradores (artículos 1859 y 1884 del Código Civil).

A pesar de la claridad de la literalidad de las normas de los artículos 1859 CC y 671 LEC reforzaremos su significado aún más con otros argumentos. El artículo 1872 CC matiza la tajante prohibición del artículo 1859 CC para el caso de la prenda, pues establece que tras tres subastas desiertas el acreedor si podrá adjudicarse el bien pignorado. No existe para la hipoteca ninguna norma equivalente a la del artículo 1872 CC, lo que corrobora que la prohibición del artículo 1859 CC para el caso de la hipoteca es total. En caso de ejercer el acreedor la residual opción que el artículo 1872 CC le concede de apropiarse el bien pignorado, le obliga a conceder carta de pago del total de la deuda con independencia que sea cubierta en su totalidad o no con el valor de la prenda. Sin embargo, el artículo 671 LEC de ningún modo asegura que el deudor vea extinguida la totalidad de la deuda, por tanto, eso corrobora que no es aplicable al caso de las hipotecas, porque de serlo el Legislador hubiera previsto la extinción total de la deuda con mayor razón que en el caso de la prenda trantándose de cantidades mucho mayores.

Esta prohibición implica que está prohibida la dación en pago y la venda al banco o a la inmobiliaria del banco de la vivienda hipotecada. Así que ni se lo proponga al banco. Esta norma existe para proteger al deudor de los abusos de los acreedores, así que es absurdo que los deudores pretendan saltársela cuando les defiende su vivienda frente a los abusos del acreedor. El resultado final es que el deudor tiene una deuda con la entidad financiera que deberá ir pagando según su capacidad económica. Pero seguro que vivirá holgadamente aunque sin estridencias. Vaya a esta entrada para calcular deudas.

También implica que el banco no puede adjudicarse la vivienda en una ejecución hipotecaria desierta. Las subastas de estos procesos tienen la finalidad que terceros ajenos a la hipoteca adquieran la vivienda para el pago de la deuda, no para que el banco con la complicidad de los jueces se salte la prohibición de apropiarse de la vivienda porque la subasta quedó desierta. Esto que sucede cotidianamente, al igual que las daciones en pago y las compraventas, debería ser denunciado públicamente para que todos conocieran el crimen que están perpetrando bancos, jueces, notarios y registradores de la propiedad del que son víctima los deudores.

Que los bancos no puedan adjudicarse la vivienda en la ejecución hipotecaria es de una gran utilidad en la situación actual en la que no concurren pujadores a las subastas al no resultar atractivo dada la situación del mercado inmobiliario y las altas tasaciones para subasta. Al quedar estas desiertas, los deudores legalmente conservan la propiedad de la vivienda y por tanto pueden seguir haciendo uso de ella.
Obviamente en la ejecución hipotecaria cuando ilegalmente se adjudica al banco la vivienda deberían presentarse los recursos correspondientes hasta llegar al Tribunal Europeo de Derechos Humanos ( TEDH).

José Ángel Gallegos Gómez
Abogado 2179 ICASF

INFO relevante sobre el tema:

Os presentamos 5 documentos que expresan todo el proceso de oposición a la adjudicación de la vivienda usando la via del artículo  1859CC. Documentación para usar:

 




Ni dación ni pago

Ni dación ni pago

Se ha convertido en antonomasia que la solución reivindicada por los deudores hipotecarios para su insolvencia, sea la dación en pago.

Nada podría causar mayor perplejidad. Aún más si cabe teniendo en cuenta que ha surgido de una organización como la pah cuyo supuesto fin es la defensa del derecho a la vivienda. Porque, ¿en qué manera ayuda a la defensa del derecho a la vivienda, la dación en pago? ¿No se quedan sin vivienda, en calle podríamos decir, los que optan por ella?

Se suele apuntar que al menos así se soluciona el problema de la deuda. Es decir, se sacrifica el derecho a la vivienda por dejar de ser un moroso. Si de eso es de lo que se trata, y no de defender el derecho a la vivienda, entonces lo que corresponde es un cálculo para comprobar si tal sacrificio vale la pena por lo que con él se consigue.

El primer desalojo de un deudor hipotecario que la pah impidió fue el de Luís Martí Blanco, de La Bisbal del Penedès. Después de muchos intentos infructuosos de desalojo, Catalunya Caixa lo dejó por imposible. Hoy varios años después de aquello Lúis tiene asegurada de por vida la posesión de la vivienda, ya que de acuerdo con el artículo 439.1 LEC la acción para desalojarle ha prescrito, y también tiene asegurado recuperar la propiedad de la vivienda por el transcurso de los años poseyéndola. Respecto a su deuda quedó extinguida por el valor correspondiente a la adjudicación de su vivienda. El suyo es un verdadero éxito, es un caso de ni dación ni pago. Es decir, no entregó su vivienda que sigue poseyendo y puede poseer mientras quiera incluso hasta recuperar la propiedad ni pagó ni un céntimo la deuda reclamada y sin embargo, ha extinguido la que correspondia al valor de adjudicación de su vivienda, que ahora es propiedad del banco.

Con semejante éxito, resulta extraño, que la pah no animará a todos los deudores hipotecarios a intentar repetirlo y en cambio les indujera a la triste, resignada y patética dación en pago. El caso de Luís es famoso porque además de ser el primer desalojo impedido se logró algo nunca más repetido, no llegar a ser desalojado en ningún momento, muchas veces se han impedido intentos de desalojo pero no el desalojo final, entre los desalojados ha habido quienes han vuelto a su casa y continúan viviendo en ella. Entre ellos, discretamente, sin saltar a la fama, hay que ya ha conseguido o va camino de conseguir lo mismo que Luís, asegurarse la posesión indefinida de la vivienda, la posibilidad de recuperar la propiedad y extinguir la deuda por el valor de adjudicación de la vivienda. Otros casos de éxito, otros casos en que ni se da la vivienda ni se paga la deuda, otros casos de éxito de ni dación ni pago.

Es decir, la reivindicación, ni dación ni pago, es posible de lograr. Desconocemos si es generalizable, pero la razón de ello es porque no se intenta, no se va a por ella de una manera generalizada, ya que a los deudores hipotecarios se les oculta este objetivo, distrayéndoles con el vano objetivo de la dación en pago.
De todos modos, teniendo un objetivo elevado es más probable aún no alcanzándolo obtener objetivos mejores que la dación en pago como por ejemplo las quitas.

A quien realmente interesa la dación en pago es a los prestamistas, porque ellos pretenden quitarles las viviendas a los deudores hipotecarios y para ello tienen que emplear la larga y costosa ejecución hipotecaria, que con la dación en pago se ahorran. Se objetará con ella renuncia a la deuda no saldada con la adquisición de la vivienda y hipotecada, pero la realidad es que por lo general esta deuda no es reclamada dada la insolvencia del deudor.

Pero el mayor el beneficio de la dación en pago para los bancos no es tan evidente. Al centrar la reivindicación en la dación en pago evitan el riesgo que al plantearse reivindicaciones de mayor alcance, como la de ni dación ni pago, en caso de éxito se les causara un auténtico quebranto.

La dación en pago de bienes hipotecados está expresa y contundentemente prohibida por la norma del artículo 1859 CC. Deberíamos llamarnos que siendo así puedan a llevarse a cabo daciones en pago con total impunidad y complacencia de notarios, registradores de la propiedad y jueces como si fuera lo más normal del mundo e inducirnos a preguntarnos el por qué es así, la respuesta es sencilla, porque conviene a los poderosos.

El motivo de la prohibición de la dación en pago es proteger al deudor de los abusos del prestamista, evitar que el prestamista se apropie de un bien de valor superior a lo adeudado. Siendo la prohibición de la dación en pago de bienes hipotecados una protección de los deudores hipotecarios, chirría mucho que una asociación defensora de los derechos de los deudores hipotecarios induzca a la saltarse a la torera esta norma protectora de los deudores pretenda su eliminación del ordenamiento jurídico.

El único país conocido por permitir la dación en pago de bienes hipotecados es EUA y conociendo que es lugar donde más se practica el neoliberalismo, más desprotegida está la población por ser donde menos se aplican los derechos sociales y menor es el estado del bienestar, no resulta sorprendente. Pues no es contradictorio sino muy congruente, ya que la dación en pago es una medida que beneficia a los ricos en perjuicio de los pobres. Por ello es tan chocante que los pobres deudores hipotecarios españoles pretendan su importación a España e induce a la duda sobre la honradez de los dirigentes de la PAH.

José Ángel Gallegos Gómez
Abogado 2179 ICASF

+++ INFO

 




Els Bancs no poden activar execucions sobre una hipoteca que han titulitzat al no ser ja creditors

Totes les hipoteques espanyoles estan titulitzades i per tant els bancs no poden desnonar.

El saldo acumulat de títols amb garantia hipotecaria va arribar al 2011 als 536.745 milions d’euros.

Caixa Bank i Santander han estat les entitats més actives.

El Banc d’Espanya reconeix que els Bancs no són creditors d’hipoteques titulitzades.

L’afirmació es sustenta en que les accions d’execució hipotecàries iniciades per les entitats financeres no serien de llei pel fet que aquestes no serien les legítimes propietàries al moment d’iniciar la seva reclamació per via judicial. En el Registre de la Propietat consta que l’immoble té una hipoteca a nom de l’entitat financera pero no consta que aquesta ja no es propietària del deute perquè l’ha venut a un tercer. I a més no tenen ni l’obligació d’informar als clients segons la llei hipotecaria. Un comunicat molt recent del Banc d’Espanya, a pregunta de l’advocat Oscar VIERA, ha confirmat aquesta hipòtesi: “…la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo...”. La titulització de crèdits hipotecaris consisteix en empaquetar hipoteques i vendre cada tros a inversors. En el cas dels bons i participacions hipotecàries el risc d’impagament és per al que compra els bons no pel banc. En el cas de les cèdules hipotecaries (covered bonds) el risc es manté en el balanç del banc. Però si aquest peta els bonistes es posen a la cua per cobrar també. +++ INFO al final del document. Per tant, estem davant del fet d’una venda d’un deute amb la seva garantia a un tercer actor.

titulaciones hipotecarias

El fet greu és que només es pot reclamar una hipoteca a favor de l’executant/ creditor/ entitat financera si està inscrita en el Registre de la Propietat. O sigui que es pugui demostrar que es seva i no d’un altre. L’entrada d’un tercer actor, el Fons de Titulització, que compra el crèdit i la garantia ho trastoca tot. Per tant, el crèdit ja no li pertanyeria a l’executant/ creditor/ entitat financera doncs la propietat del deute és del Fons de Titulització. L’executant actua, tan sols, com un gestor del Fons de Titulitzacions a fi de procurar el cobrament del crèdit cedit, que és com ho verifica la informació esmentada que facilita el Banc d’Espanya. Se’ls va permetre fer-ho d’aquesta manera perquè al fer una societat sense personalitat jurídica se’n estalvien costos al no pagar impostos ni tampoc personal, etc… A més al no inscriure en el Registre de la Propietat la cessió del crèdit deixa un buit legal, que amanit amb el permís de no comunicar la venda del deute hipotecari als deutors  i possibles avaladors deixa un forat legal enorme. Aquest forat normatiu, amb col·laboració d’una elit política corrupta i ignorant, no és un error. És el rovell de l’ou normatiu sobre el que es basa la titulització hipotecària, la creació de diners bancari per permetre l’expansió del crèdit sense límit.

El problema pel qual el banc es decideix a presentar l’execució, malgrat tot, és la dificultat, que per als Fons de titulació existeix, de reclamar el crèdit impagat, doncs com diem aquests no tenen personalitat jurídica i serien els bonistes els únics que podrien reclamar la garantia hipotecària de l’immoble. Aquesta resposta es sustenta en el que disposa la Llei 19/1992, sobre règim de societats i fons d’inversió immobiliària i sobre fons de titulització hipotecària on es determina la conseqüència que s’expressa.

Però un cop l’entitat financera executa la garantia hipotecària i es queda amb l’immoble, del que no n’és propietària, sap que si l’inscriu en el Registre de la Propietat cometria una falsedat en document públic (el pis no pot estar en el balanç del Banc i també en el fons de titulització). D’altra banda, amagar al jutge en l’execució que el crèdit ja no li pertany suposa una estafa processal. De fet, l’entitat financera hauria d’actuar com el cobrador del frac però s’extralimita. Executa hipoteques, realitza cobraments de demora, refinancia, s’apropia dels habitatges dels avaladors, cobra comissions que mai paga als veritables creditors que són els bonistes que van comprar la seva hipoteca al Fons de titulització.

En qualsevol cas, posar en coneixement del jutjat els fets comportaria la suspensió del procediment d’execució per existir prejudicialitat penal (1). En realitat les entitats de crèdit no compareixen als jutjats com “apoderats del Fons” sinó que es fan passar com a “creditors del deute hipotecari”. Emparades en un sistema judicial fet a la seva mida pels polítics, han venut el deute, però tot i així, ¿a cap jutge se li ha ocorregut preguntar si la titularitat del crèdit és del banc? Si davant la documentació presentada: constitució fons de titulització i relació hipoteques incloses el jutge continues amb el procediment a favor del banc podria estar fent un acte de prevaricació.(2).

Quasi totes les hipoteques que actualment s’estan pagant han estat titulitzades, o sigui, venudes a tercers. Això és així perquè els bancs treuen del seu balanç el crèdit hipotecari i poden reiniciar el crèdit recuperant ara uns diners que haurien cobrat en el futur. De fet, ha estat la única manera d’inflar la bombolla immobiliària. Per tant, el fet demostra que els bancs creen, inventen, els diners de la hipoteca pel sol fet de la promesa del creditor de tornar-la. A més de monetitzar las promeses dels prestataris els cobren un interes, taxes, refinançaments, demores, executen a avaladors quedant-se amb les seves propietats, etc sense que els veritables propietaris del crèdit, els bonistes, en rebin res.

los bancos no son dueños de las hipotecas

Per aquesta raó, una entitat financera en fer d’intermediari, com a molt, no pot apropiar-se de cap comissió, ni cobrar, ni modificar tan sols les condicions. (3) La cosa és molt greu també perquè la pèrdua de valor dels actius immobiliaris afecta milers de milions de crèdits hipotecaris venuts a fons de pensions de l’Estat o privats, a altres bancs i a fons de renda fixa.

Resumint, les entitats financeres creen els diners amb les hipoteques, cobren interessos per aquest fet, les venen a inversors, a fons de pensions, a l’Estat i el mateix Banc Central europeu que acaba de fer una compra massiva de + d’un bilió d’euros (Quantitative Easing- veure enllaç al final document). A més sense ser ja creditors, es queden amb els immobles principals, els dels avalistes, cobra tota mena de comisions i imposa condicions (nomines, seguros) que augmenten les ingressos d’intermediació bancària.

Santander i La Caixa diuen que no han estat ajudades per l’Estat. És mentira! Les hem comprat milions de títols hipotecaris des de l’Estat, la Seguretat Social pels fons de pensions i ara ens trobem que hem de pagar els riscos que van provocar amb una política expansiva del crèdit amb el rescat del país imposat a Zapatero. Per això la classe política ha col·laborat, per acció i omissió, en aquest engany perquè la voluntat popular està segrestada per aquests poders fàctics i obscurs que s’amaguen darrera l’aparell judicial, legislatiu, del BCE, BdE, etc..

Salva TORRES

(1). Prejudicialitat penal. Quan en un procés civil es posi de manifest un fet que ofereixi aparença de delicte o falta perseguible d’ofici, el tribunal civil, mitjançant provisió, ho ha de posar en coneixement del ministeri fiscal, per si dóna lloc a l’exercici de l’acció penal.
(2). Prevaricació. És un delicte que es comet quan una autoritat, jutge/advocat o funcionari públic dicta una resolució arbitrària en un assumpte administratiu o judicial, sabent que aquesta resolució és injusta, per la qual cosa incompleix els deures del funcionariat. Aquesta actuació és una manifestació d’un abús d’autoritat. Està sancionada pel Dret penal, que busca la protecció tant del ciutadà com de la mateixa Administració.
(3). Novació. Es pot definir la novació com a forma d’extinció de les obligacions, com l’extinció d’una obligació mitjançant la creació d’una altra nova destinada a reemplaçar.

enllaços d’interes:

Las cédulas hipotecarias se imponen a la titulización para financiar el ladrillo

¿Que son las titulaciones bancarias?

Diferencias entre titulizaciones y cédulas hipotecarias

El BCE invertirá más de un billón de euros en activos: deuda pública, cédulas hipotecarias y ABS (deuda privada.)

Asociación Hipotecaria española (AHE): Estadística de Títulos Hipotecarios

INFORMACIÓ AUDIO-VISUAL DEL TEMA DE TITULITZACIONS.

Aquesta entrada ha estat extreta i concentrada des de la informació obtinguda al blog https://ataquealpoder.wordpress.com/ escrit per JosepManel Novoa, la persona que més ha treballat aquest tema i on podeu trobar una extensa documentació i opinió.




Què hem d’exigir als partits polítics pel que fa a l’Habitatge?

SICOM – L’Alternativa

Quines polítiques d’habitatge s’han de demanar als partits polítics?

DEBAT amb la participació de:

– Vanessa VALIÑO. DESC

– Salva TORRES – 500X20

– Carlos MACIAS – PAH

– Xavi MAURI – Tercer Sector