Cómo arruinar una futura aplicación de la “regulación de precios de alquileres” en las grandes ciudades de España

La continuada publicación de datos sobre desahucios en el mercado libre del alquiler y los incrementos desorbitados de los precios que pagan los inquilinos por vivir bajo un techo ha obligado a un amplio debate de cómo esa locura se puede parar. Muchos de los medios de comunicación dominantes y amplios sectores de la izquierda oficial y miembros destacados de organizaciones sociales hablan sobre la regulación de rentas de los alquileres por precios medios del mercado como solución para que casi 4 millones de hogares que hoy viven en alquiler en nuestro país tengan un respiro en la sangría de pagar rentas totalmente injustificadas que se llevan todo un salario. Este es un debate muy importante porque afecta la vida diaria de millones de personas. Nosotros tenemos nuestras propuestas que no coinciden con las mayoritarias de esos foros. Este documento explica como la regulación de rentas de los alquileres por precios medios del mercado es un falso debate entre los opinadores mayoritarios, a favor y en contra, porque sencillamente tal como se propone ha fracasado en “las ciudades” que dicen deben ser nuestro modelo

Para convencer al país, suponemos por nuestro atraso secular, de las bondades de la regulación de los precios del alquiler nos piden que repliquemos experiencias de ciudades de otros países, repito “ciudades” no “países”, como París, Berlín, New York o Viena. Haciendo búsquedas en Internet no es difícil encontrar explicaciones de cómo se ha hecho, qué dificultades y oposición se han encontrado. Si miramos los intereses de la prensa según quién sea el capital que la financia encontraremos un amplio abanico de opiniones sobre las posibilidades de éxito en Barcelona, Madrid y otras grandes ciudades donde se concentra el grueso de inquilinos.

esta “proposición” de regulación de precios del alquiler es la LEGALIZACIÓN POR LEY DE LA BURBUJA INMOBILIARIA

Por ejemplo, Claudio BOADA, responsable de Blackstone, fondo de capital especulativo, ya ha dicho al Gobierno de Pedro Sánchez que regular los precios va a ser un desastre y en la medida que se encone el debate muchas más voces van a salir en uno u otro sentido. No nos debe extrañar esas declaraciones del representante de esa firma que opera desde paraísos fiscales y que es también a la vez descendiente de familia de rancio abolengo franquista, de empresarios y banqueros.

En donde si ha habido un cambio de discurso ha sido en la izquierda que ha ido modulando la importancia del éxito de “las ciudades ejemplo donde reflejarse” en la medida que rotativos digitales como “eldiario.es” iban entrando en los detalles de cada ciudad. Si al principio la panacea eran París y Berlín ahora han ido desapareciendo en la medida que se hacía público en esos medios de comunicación que sus gobiernos encontraban crecientes dificultades para controlar los precios con la medida estrella “de la regulación de alquileres“. Por nuestra parte, explicábamos también el porqué París como Berlín tenían serios problemas con la burbuja de precios de alquiler y que el sistema de control basado en precios medios no estaba funcionando: “Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funcionar(*1).

Rápidamente en nuevas apariciones escritas o en tertulias aquellos que defienden esa regulación han modulado “las ciudades modelo” hacía New York, la meca del capitalismo o Viena en Austría. La notícia de Viena (*2) que lucha por mantener en 5€ el m2 aquí suena a sideral, y más de un hogar se daría con un canto en los dientes, pensando que en un país gobernado con la extrema derecha una ciudad pueda mantener esa posibilidad. Javier GIL del Sindicato del inquilinato de Madrid en un largo hilo en Twitter manejaba esa posibilidad así:

Igualmente hemos leído frases como esta en ElPaís.com: En Nueva York, la larga tradición del control de precios protege y estabiliza a residentes que no podrían permitirse vivir fuera de ese parque (*3).

Finalmente el compañero Javier Gil en su largo hilo de Twitter emplaza al Gobierno Sánchez ya con palabras mayores: Regulación de precios o huelgas de alquiler en 2019. Hasta aquí está el debate que queremos plantear en estas líneas aunque nuestra opinión la dejaremos para el final mientras analizamos si el sacrifico de la posible huelga de alquileres se merece la recompensa de “la regulación de precios del alquiler” en el sentido que nos plantean los compañeros sindicales.

París y Berlín: el diablo está en los detalles.

Vamos a ser claros todos: en estas ciudades se ha planteado la regulación de precios sólo en “las zonas de precios tensionadas” y lo que se busca es que haya una franja de rentas – entre 10 a 30% arriba y abajo- sobre las que se mueven los precios medios calculados sobre la burbuja ya existente. Particularmente creíamos que todo el mercado de alquiler está tensionado en todas partes por lo que no entendemos que no se aplique en todas partes. De hecho, en Francia la medida fue suspendida desde que un tribunal anuló la ‘Ley Alur’ con el argumento de que tenía que haberse aplicado en todas las áreas administrativas de París, no solo en la central (*4).

Por otra parte, tampoco en Berlín la regulación ha sido un éxito. Si en 2008 se pagaban entre 5 y 10 € en algunos distritos de la ciudad, hoy, con la ley reguladora aplicada, se llegan a pagar 30€ x m2. En las elecciones generales de 2013, la canciller Angela Merkel tomó la idea de Berlín para la agenda de su partido, la CDU, pero el resultado ha sido tan poco halagador que se ha replanteado el endurecimiento de la ley. Los grupos locales por el derecho a la vivienda están promoviendo que se haga un referéndum- Berliner Mieten Volksentscheid– por el que se apruebe que el alquiler debe estar ligado a los ingresos del arrendatario porqué la ley no ha funcionado.

Y es que el principal problema de la regulación por precios medios del mercado prevee muchas variables de cálculo por lo que dejan en manos de jueces dirimir las diferencias de su aplicación entre el rentista y inquilino. En Berlín y en París se han encontrado que el diablo estaba en los detalles:

  • el complejo sistema de cálculo de las rentas mínimas y máximas en una zona se hace sobre los precios medios ya existentes. Si esos están hinchados, que lo están y mucho, ya me dirá usted que cálculos salen. O sea, SE ACABA LEGALIZANDO POR LEY LA BURBUJA INMOBILIARIA. O ¿alguien cree que se negociará en Barcelona a partir de los alquileres del 2007 que ya eran abusivos?
  • Para establecer los precios de cada vivienda se deben tener en cuenta muchos parámetros: edad del edificio, conservación, orientación, reformas, suministros, localización, etc. Eso es meterse en la boca del lobo y dejar el arbitraje de los conflictos de interpretación a los tribunales sobre quién tiene razón sabiendo que los inquilinos siempre llevan las de perder.
  • Dada la complejidad de los cálculos la picaresca de los propietarios se ha disparado. Por ejemplo con costosas reformas. Y eso ya se hace en Barcelona desde siempre para expulsar inquilinos. Los caseros saben hacerlo. Que se lo digan a Verónica y Elíseo que en julio del 2011 fueron expulsados de su vivienda, en el barrio del Clot de Barcelona, por las obras de mejora de la terraza que les supuso que 100 policías asaltaran su vivienda con escaleras y fueran acusadas 4 personas con años de cárcel.
  • Igualmente, una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado estos años a la venta por lo que la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido en París y Berlín. Nadie puede prohibir a un propietario sacar su vivienda a la venta y salirse del mercado de alquiler. ¿quién va a prohibir eso en Madrid o Barcelona?
  • Cómo los propietarios tienen la última palabra en escoger al inquilino, el resultado ha sido que el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden de acceso que concede la solvencia de la capacidad económica del inquilino.
  • Si ante esto las autoridades quieren reaccionar deben subvencionar a los propietarios que alquilan a familias pobres por lo que entramos en el círculo injusto de pagar por un derecho básico a los más pobres lo que genera al mismo tiempo rechazo por “el llamado buenismo“.
  • Los propietarios de Berlín y París hacen críticas más duras cuestionando la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado. Los arrendadores en España no les va a preocupar mucho este problema porqué tenemos un ridículo 1,5% de vivienda social.
  • Precisamente eso que debería ser una ventaja – un parque de vivienda social y pública- se convierte en un problema: el diferencial de rentas que alimenta la regulación de alquileres medio hace que para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.
  • Los gobiernos de Merkel y Macron dudan sobre la aplicación de sanciones porqué el mismo sistema de precios medios está basado en tantas variables que hace tambalear cualquier sanción ante la posibilidad de recurrirla a los tribunales.

A picaresca en nuestro país no nos gana nadie y sino que se lo digan a los prestamistas privados – banqueros- que son los que más beneficios declaran y los que menos Impuesto de Sociedades pagan, por eso…

…en un país donde el 25% de la economía es sumergida sería muy ingenuo suponer que la “regulación de precios de alquileres” después de lo visto en Berlín o París no será sistemáticamente saboteada por el ingenio y la picaresca que hacen gala muchos arrendatarios en un país como el nuestro donde los últimos datos de GHESTA del 2014 indicaban que el 54% de los contratos no se declaraba a Hacienda y sabemos que en la Comunidad de Madrid más del 50% de los contratos de alquiler no son legales.

Pero hay un dato que siempre en esta discusión se olvida: París y Berlín tienen un parque de vivienda pública y social amplio. Las leyes de regulación de precios se hicieron para aplicarlas sobre el mercado libre porqué no hay suficiente oferta de vivienda social asequible. En nuestro país, España, no hay un parque de vivienda social digno de ese nombre. El mercado libre y salvaje supone el 98,5% del total de pisos alquilados.

Los casos de New York y Viena.

Ahora vamos a ver dos casos distintos: las ciudades de Nova York y Viena. En primer lugar tenemos que decir que para entender lo que allí ocurre debemos desprendernos primero de la costra franquista de nuestro sistema impositivo, a saber, las ciudades de Viena y New York recaudan impuestos de los salarios de sus convecinos y por lo tanto tienen una autonomía presupuestaria del que no gozan ni Madrid ni Barcelona. ¿ Por que? Pues porqué España es un estado fiscalmente centralista y franquista que recauda los grandes impuestos en Madrid y luego en todo caso los reparte. Deja a las ciudades y autonomías los impuestos que gravan precisamente la burbuja inmobiliaria. Esto lo explicamos muy aquí: El incremento de los desahucios de alquiler y ocupaciones tienen su raíz y causa en la estructura franquista del Estado español.

El caso es que Nova York tiene un parque de vivienda “social tasada” que se conoce como renta estabilizada. Este programa establece un control público sobre el precio de los alquileres para facilitar el acceso a la vivienda de las personas con rentas medias y bajas. Se calcula que, actualmente, más del 45% de los alquileres de Nueva York son de renta estabilizada. De todas maneras tampoco puede ir muy bien porque recientemente la prensa se hacía eco que 100.000 escolares, cien mil, 1 de cada 10, viven en familias sin techo. El objetivo del programa es ofrecer viviendas a un precio inferior al del mercado. Para fomentar la inclusión de las viviendas privadas dentro de este sistema, se ofrece a los propietarios y a los promotores, subvenciones, incentivos fiscales y permisos de construcción especiales. Esta opción de precio tasado ya existe en España desde siempre. No la conoce? Pues existe, se llama Vivienda de Protección Oficial – VPO- de alquiler pero tiene 5 problemas:

  • que los gobiernos deben subvencionar a los promotores- la última subvención era de 12.000 euros por piso más el suelo-.
  • que el gobierno del PP dejó de subvencionar esta opción en el 2013 cuando subió al poder con Rajoy.
  • que los promotores no quieren hacer VPO de alquiler en este país- solo quieren vender.
  • que las promociones que se han hecho a lo largo de estos años tenían vigencia para 20,25 o 30 años y luego pasaban al mercado libre. Una vergüenza.
  • que Ada Colau lo ha intentado con la medida de reserva de viviendas del 30% pero sólo serán de venta pues lo deciden los promotores. No habrá vivienda de alquiler asequible nueva en Barcelona. Esta medida solo servirá para los hogares que tengan perfil financiero solvente para comprar una hipoteca

El caso de Viena es un poco distinto. Al igual que Austria, su capital, disfruta de una descentralización tributaria que no existe en nuestro país. La ciudad tiene tres puntos fuertes:

  1. El parque de vivienda pública y social de alquiler es de 340.000 viviendas sobre un total de 900.000 (casi un 40%). En parte de esas viviendas el precio neto por metro cuadrado es inferior a los 5 €/m2. Esos precios baratos presionan a la baja los precios de los alquileres del mercado, a lo que ayuda también las ayudas a la vivienda social y a la oferta pública de vivienda.
  2. Viena utiliza del orden de 600 millones de euros anuales en vivienda: Un 0,5% de los salarios pagados en la capital austriaca – descentralización fiscal- está destinado a dotar de recursos a los poderes públicos para que tengan un peso decisivo en el mercado inmobiliario local.
  3. La última medida puesta en marcha para mantener precios es hacer que dos tercios de los nuevos proyectos de viviendas de más de 5.000 metros cuadrados que se levanten en la ciudad el precio por metro cuadrado alquilado no supere los cinco euros 5 €/m2 de alquiler. La VPO de alquiler que aquí no hay manera que se haga.

Así pues, el compañero Javier Gil, del Sindicato de Inquilinos de Madrid, en el anterior tuit que le citábamos no hacía honor a toda la verdad simplificando y comparando dos realidades imposibles: Porque los precios de los alquileres en última instancia dependen de la legislación sobre vivienda. Si garantizas políticamente el derecho a la vivienda, los precios bajan (Viena). Si fomentas políticamente la burbuja, los precios suben (España). No es sólo un problema de voluntad política también es un problema estructural del régimen español del 78: ni Barcelona ni Madrid son Viena por muchas vueltas que le de.

En cada año fiscal al Estado español se le cuelan por el desagüe más de 10.000 millones de euros (2,5 veces el presupuesto de Sanidad) subvencionando a los rentistas holgazanes.

La esfera fiscal de la burbuja del alquiler

Si en el manifiesto inicial del Sindicato de Inquilinos de Barcelona en que participábamos añadimos una frase sobre la necesidad de una profunda reforma fiscal en el Estado español…. hoy en la práctica se ha reducido el discurso a la simplificación de quitar las ventajas fiscales a las SOCIMI. Eso es sencillamente ridículo. El problema de la esfera fiscal de la burbuja del alquiler no son los 260 millones euros que nos cuesta esa figura, eso es una simplificación y creemos no es responsable obviar que el gran agujero fiscal, que todos conocemos, está en las ventajas fiscales:

  • a los propietarios marginales, agraciados por la sociedad de los propietarios del franquismo y del régimen del 78.
  • a las sociedades patrimoniales de más de un millón de euros que las hay a miles por toda la piel de toro.
  • que elucubrar sobre que el problema de la concentración de la propiedad inmobiliaria son las SOCIMI, cuando el monstruo Blackstone posee 23.000 en un parque de 25 millones en España es nuevamente simplificar la realidad porqué las SOCIMI tienen su principal negocio en infraestructuras y oficinas. Y somos conscientes de su peligro desde hace nueve años cuando algunos ni se lo planteaban.

España es un paraíso fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas y no lo decimos nosotros. Gestha, el sindicato de inspectores de Hacienda, está cansado de predicar en el desierto lo que verificamos en nuestro estudio sobre la elusión fiscal de los caseros en el IRPF y en el Impuesto de Sociedades y en la distinta fiscalidad de las rentas del trabajo castigadas y las del capital que van de rositas. En cada año fiscal en el Estado español se nos cuelan por el desagüe más de 10.000 millones de euros (2,5 veces el presupuesto de Sanidad) subvencionando a los holgazanes rentistas. Que no son una empresa que se puede llevar la producción a otro país, que no se pueden llevar sus propiedades a otro lado, que las raíces de sus inmuebles al suelo patrio pueden y deben ser gravados hasta el 70% de los beneficios como en tiempos de la época dorada del capitalismo. Que España nunca lo ha hecho porqué somos un país franquista que paga con exoneraciones fiscales y fraude las dádivas electorales de los agraciados propietarios inmobiliarios. Qué franquismo y neoliberalismo tienen ahora una comunidad de intereses en el circuito secundario de acumulación de capital.

NECESITAMOS UNA PROFUNDA REFORMA FISCAL QUE HAGA QUE QUIENES MÁS GANAN, Y SOBRE TODO SI SON RENTAS INMOBILIARIAS Y DE CAPITAL, PAGUEN MÁS QUE LOS QUE TRABAJAN. SOLO ASÍ, vía tributación, PODEMOS DAR UN CIERTO VUELCO A QUE HAYA UNA VÍA FISCAL PARA REGULAR EL MERCADO DE ALQUILER DANDO A LOS INQUILINOS CON UNA MANO, LO QUE SE COBRA – vía impuestos- A LOS RENTISTAS CON LA OTRA.

Como dice el refrán: estos bueyes tenemos, con estos bueyes aramos. Dejémonos de pamplinas y organicemos nuestro propio sistema para acabar con la especulación del alquiler que hacen los grandes y los pequeños propietarios – todos por igual de malos- y defendamos EL DERECHO A LA VIVIENDA FUERA DEL MERCADO.

La esfera legislativa de la burbuja del alquiler: la LAU

Sí, ya sabemos que este documento se está alargando pero no podemos por mor de simplificar explicar las cosas a medias. Los tuits están muy bien pero no son para las personas que quieren saber la verdad de cómo se les engaña, reproduciendo la frase de George Orwell.

La Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- nacida al calor de los gobiernos neoliberales de Felipe Gónzalez hace ya casi 35 años ha tenido numerosas reformas que han agravado el sesgo clasista de las relaciones casero-inquilino hasta desarmar a este último ante las arbitrariedades del propietario y de las vicisitudes políticas y económicas de la época. No puede seguir adelante más tiempo sin derogarla por una ley que ponga por delante el derecho a la vivienda digna y asequible para todos los ciudadanos sea cual sea su condición. En eso creemos estamos de acuerdo toda la izquierda y las organizaciones sociales. PUNTO. Entonces…

¿por qué ha desaparecido del debate “la derogación de la LAU” por el enorme daño y violencia que ejerce sobre casi 4 millones de hogares en aquellos que tienen el honor de usar los medios de comunicación generalistas ?

La esfera financiera de la burbuja del alquiler española y mundial

Tampoco faltemos a la verdad sobre la verdadera esfera financiera de LAS-BURBUJAS-DEL-ALQUILER-QUE-ASOLAN-TODAS-LAS-CIUDADES-GLOBALES. Lo decíamos bien claro en el Foro Vivienda que organizamos este pasado mes de julio en Barcelona entre diversas entidades:

Las compras de deuda y las inyecciones masivas de dinero de los Bancos centrales han convertido la vivienda en un activo central de inversión para el capitalismo financiero. Este ha transformado las ciudades y ha convertido la vivienda en un lujo inalcanzable para las clases populares. Los mercados de capitales y de renta fija hipotecaria son el núcleo de esta contrarevolución sobre el derecho a la vivienda. La Banca española, en el país más bancarizado del continente, con el apoyo vergonzante y vergonzoso de todos los estamentos políticos y judiciales, interpreta o retuerce a su favor incluso la jurisprudencia europea y de derechos humanos sin que ninguno de esos responsables la contradiga.
Los parques de vivienda pública y social retroceden en toda Europa. Las burbujas del alquiler asolan ya las ciudades medias en nuestro país. Miles de hogares se ven empujados a la ocupación como única posibilidad de tener un techo mientras los medios de comunicación la criminalizan para justificar medidas legislativas cada vez más duras contra los precarios.

Produce cuando menos indefensión ver el monstruo que tenemos delante y hacernos creer que se puede parar con relatos cándidos sobre el control de precios medios de alquileres en zonas tensionadas. La izquierda no puede ir con estos sermones a no ser que queramos que nos pase por encima la apisonadora de la extrema derecha.

La generación financiera de la burbuja del alquiler tiene su punto de gravitación en dos elementos esenciales que no podemos olvidar para no parecer ingenuos frente a quienes detentan “el poder“:

  1. Los bancos – prestamistas privados – que han recibido la potestad de crear dinero de la nada – como deuda- conceden crédito a los sectores económicos que les interesa. Y lo hacen hasta convertir el inmobiliario en su principal negocio en la “economía real” y luego vienen los derivados que es otro monstruo más gordo aún. Santander, BBVA, Sabadell etc son los responsables últimos de la burbuja del alquiler también.
  2. Las autoridades monetarias españolas -BdE- y europeas -BCE-, con el apoyo del Parlamento y Senado español, en el marco del Programa de flexibilización cuantitativa -QE- iniciaron el 7 de julio del 2017, la compra de deuda corporativa de la principal Socimi española Merlín Properties participada por Blackstone. La compañía en 2016 emitió deuda apalancada por valor de 5000 millones de euros en forma de pagarés de renta fija – titulización de deuda- en forma de EMTN (Euro Medium-Term Note) con calificación BBB. El depósito de los pagarés se depositó en la sociedad de clearing – Clearstream Banking S.A – con sede en el paraíso fiscal de Luxemburgo. Ahí el Reino de España compró esos pagarés por un valor indeterminado que le ha permitido en 2018 a Blackstone ser la primera Socimi española en capitalización. Publicamos como primicia este descubrimiento pero paso desapercibido cuando era una punta de lanza del combate de los inquilinos. Y aunque nos aseguramos que llegará la información a quién debía tenerla la gravedad del apoyo y implicación institucional a tan alto nivel para favorecer una Socimi no causó ni el mínimo indignación.

Estos dos apuntes demuestran la implicación de todos los partidos del régimen en el negocio inmobiliario español – en la growth machine patriótica- y que muchos de sus políticos y sus familias tienen intereses cruzados con las familias de banqueros – véase viviendas IVIMA de Madrid-, jueces, abogados, registradores, militares, notarios y la jerarquía católica. Seamos pues honestos! El poder financiero va a presentar batalla sea cual sea el terreno de lucha que planteemos.

DINERO- HELICÓPTERO o cómo el poder financiero puede dar un vuelco inesperado a la burbuja del alquiler

Si una cosa no quiere “el poder financiero” es la creación de un parque público de viviendas ni una reforma fiscal justa en un país en el que han conseguido inyectar la cultura de la sociedad de los propietarios como en España. Veamos esta historia que sabemos por desgracia podría volver a suceder aquí y muchas hogares recaerían en la trampa:

  • En Australia actualmente hay una enorme burbuja de la vivienda por capitalización fraudulenta. El gobierno australiano a través de su Banco Central generó dinero de la nada regalando hasta 35.000 dólares por hogar en el programa de incentivo de los primeros propietarios – ¿les suena la frase de queremos un país de propietarios y los incentivos fiscales a la compra de vivienda de estas décadas en España? -. Después de la experiencia hoy Australia es uno de los países más endeudados y aproximadamente el 10% de la población que picó el anzuelo tiene una hipoteca sumergida. ¿Les suena? Los precios de la vivienda se triplicaron y los bancos hicieron su agosto con hipotecas que cubrían a lo que la ayuda gubernamental no llegaba. O sea, sería una flexibilización cuantitativa que en lugar de regalar dinero para salvar los bancos se le daría a la gente. Esto está hoy encima de la mesa de las autoridades monetarias y muchos inquilinos hoy se tragarían de nuevo ese caramelo envenenado.
  • Ahora vayamos a Europa. El gigantesco programa de compra de deuda – conocido como flexibilización cuantitativa- del Banco Central Europero – BCE- del que antes hemos hablado ha supuesto que este banco ha generado 2.600.000.000.000 euros para comprar deuda de países, de bancos y de empresas escogidas como Merlín Properties citada antes. Esto ha significado que cada día se generaban 1.896.425.966 euros de la nada entre marzo del 2015 a diciembre del 2018. Dividiendo ese dinero entre todos los ciudadanos de la Unión europea le tocaba a cada ciudadano recibir 7614€. Hay quién plantea de nuevo una flexibilización cuantitativa al reves: dar ese dinero a la gente con ciertas condiciones. ¿Se imaginan lo de Australia repitiéndose aquí? SE IMAGINAN UN HOGAR PRECARIO DE 3 MIEMBROS QUE LE DIGAN QUE LE VAN A DAR 25.000 EUROS SI COMPRA UNA VIVIENDA?

Nosotros no creemos en estos elixires milagrosos, por eso hemos creado esta sección en nuestra web para que la gente entienda que esta ocurriendo con la fabricación de dinero por los bancos privados o por el BCE. Les invitamos a visitarla: DINERO-DEUDA FINANZAS.

Estos bueyes tenemos, con estos bueyes aramos!

Los parques de vivienda pública y tasada de esas “ciudades modelo donde reflejarse” vienen de cuando las clases dominantes presionadas por el bloque soviético abrazaron el capitalismo de Estado, y se hicieron esos enormes esfuerzos presupuestarios y fiscales contra las rentas más altas. Con todos los respetos, creemos que los compañeros que defienden importar los modelos de New York, Viena, París o Berlín, venden un mensaje simplificado de la realidad y obvian las dificultades que suponen realidades histórico-económicas y políticas distintas. Los compañeros en un ejercicio de realismo actualizado han creado un discurso donde el problema se circunscribe a un problema de voluntades de “los que mandan” y de “malos especuladores y buenos“. En ese discurso simplificado, las dificultades fiscales y presupuestarias son substituidos por un problema de voluntades.

Ese discurso o “relato” construido así es simplista e cándido. Pero por el camino se les ha caído la derogación de la LAU, una reforma fiscal profunda del sector inmobiliario y el esfuerzo presupuestario estatal necesario que choca con el corsé neoliberal del modificado artículo 135 de la Constitución. Por eso, es necesaria la verdad por delante porqué es revolucionaria.

Nosotros entendemos que en las actuales circunstancias, si los compañeros van al Parlamento español a defender “que la regulación de los precios del alquiler no es abogar por la abolición del negocio inmobiliario” eso es LEGALIZAR POR LEY LA BURBUJA CONTINUADA DEL ALQUILER y sería ilógico embarcarse en una huelga de alquileres – con el sufrimiento que puede generar- para un objetivo que no funciona como hemos demostrado en este documento.

Llamar a una huelga de alquileres sólo se puede entender como mínimo para un cambio estructural profundo y se necesita un acumulo de fuerzas que aún no tenemos para un fin consensuado. Nosotros presentamos a continuación una propuesta, seria y fundada históricamente en las reivindicaciones redistributivas de la clase trabajadora, en términos keynesianos de izquierda, cuya base es la movilización y la lucha contra “la sociedad de los propietarios” pues las élites financieras globales están decididas a abortar incluso su propia reforma con una nueva vuelta de tuerca de la flexibilización cuantitativa ahogando el mundo en el caos de la deuda. Llegado ese momento incluso nuestras reformas bienintencionadas pasaran al basurero de la historia y las cambiaremos por unas más ambiciosas.

DOMESTICAR EL MERCADO LIBRE DE ALQUILER:

JUSTICIA FISCAL y SOCIAL!

Dicho todo lo anterior, como considerandos, presentamos estas medidas que entendemos se encuentran en la tradición redistributiva de la izquierda consecuente siendo conscientes que un giro inesperado y posible del capital financiero internacional puede obligarnos a replantearnos otros objetivos más ambiciosos.

  • Congelación de alquileres y prórroga forzosa (excepto en caso de necesidad familiar justificada).
  • Contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos porque ya se lo desgravan en sus impuestos los caseros.
  • Eliminar todas las desgravaciones fiscales a los arrendadores para que tributen como una ganancia más.
  • Realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos (4 millones de hogares) según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible, con el dinero ahorrado de suprimir la elusión fiscal de los arrendadores (4 millones de caseros) y con ello conseguimos acabar el fraude fiscal de muchos de ellos pues conoceremos la totalidad de alquileres que cobran.
  • Grabar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas poniendo en el mercado sus viviendas vacías a la venta.

Para una explicación más exhaustiva de estas medidas visitar: Tres medidas urgentes contra los rentistas: Congelación de alquileres y desgravación fiscal a todos los inquilinos.
Salva TORRES


Notas:

  1. eldiario.es, Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funciona.
  2. eldiario.es, La lucha de Viena por mantener en cinco euros el precio del metro cuadrado de alquiler.
  3. elpais.com, TRIBUNA: La burbuja del alquiler.
  4. eldiario.es, Francia recuperará la regulación de los precios de alquiler tras una fuerte subida.
  5. la vanguardia, Una sintecho en ‘Barrio Sésamo’.



El incremento de los desahucios de alquiler y ocupaciones tienen su raíz y causa en la estructura franquista del Estado español.

Hace unos días el Consejo General del Poder Judicial daba a conocer los datos de lanzamientos por impago de alquiler que afectaban a 7518 hogares en el tercer trimestre del 2018 -más de 30.000 adultos y niños- que suelen afectar casi en su totalidad a primeras residencias, a hogares constituidos (*1). Una media de 175 lanzamientos considerando los días hábiles y agosto no hábil. En el mismo período, otros 3.404 se derivaron de ejecuciones hipotecarias que en una proporción menor son también primeras residencias. A los 7518 desahucios de inquilinos de este trimestre hay que sumar otras decenas de miles en el tiempo pretérito, también los ocurridos por las 775.000 ejecuciones hipotecarias y decenas de miles- sin datos- que han vivido desahucios por ocupaciones desde que se inició la crisis en el 2008. En ningún país europeo – repito ningún país europeo -ocurre semejante barbaridad pues los ciudadanos desahuciados quedan exclusivamente a merced de la capacidad de los servicios sociales del ayuntamiento de turno antes de abandonarlos bajo un puente.

Considerando que todos los ayuntamientos están encorsetados por la ley de estabilidad presupuestaria pueden imaginar lo que podrán hacer ciudades como Barcelona o Madrid ante una avalancha de 10 familias diarias sin vivienda. Nada. Es responsabilidad de los Ayuntamientos la atención a las familias vulnerables?….. SÍ. Es responsabilidad del Ayuntamiento tener los medios económicos y inmobiliarios para hacer frente a semejante emergencia social…. NO!

Los Ayuntamientos de las grandes ciudades, donde se concentra el grueso de los inquilinos – 4 millones de hogares- se quejan amargamente de la ausencia de medios y tienen razón en una cosa, no tienen ni capacidad presupuestaria ni fiscal ni legislativa para afrontar el problema. Los medios los tiene sobre todo Madrid, el Estado, y luego con mucha menos capacidad las autonomías. Pero, las responsabilidades, el marrón de los desahucios, las broncas en los Servicios sociales y en las oficinas de vivienda se lo comen los ayuntamientos que son la administración más cercana al ciudadano.

Por contra, en cada desahucio son los servicios estatales, como la policía y los juzgados, quienes actúan como brazo armado de la propiedad. No existe ninguna ley ni organismo público que proteja a la ciudadanía más vulnerable, que vele por los derechos ciudadanos que el Estado español firma en Europa, en la ONU o en esa constitución tan sagrada del 78 para según qué. A la avalancha de desahucios hacen frente las administraciones locales con recursos menguados por una década de recortes; para lo importante, los derechos de la propiedad, para eso sí que hay leyes que se cumplen y organismos bien centralizados y organizados por el Estado para ejercer la violencia necesaria para imponer sus intereses. La clase política, la Judicatura y la policía actúan implacables en su cometido por agravar el drama sin siquiera plantearse seriamente una luz de esperanza para atajar ese problema entre la propiedad y los inquilinos o entre los derechos de los prestamistas privados – los bancos- y los hipotecados.

El apagón estadístico sobre la situación de los desahuciados es una muestra que el Estado español los ha abandonado a sus suerte.

Si el Estado renuncia a poner nombre al problema de millones de personas y niega los datos estadísticos es porqué no tiene ningún interés en solucionarlo como ha demostrado durante esta década. El esperpento vivido en el Tribunal Supremo por salvar las cuentas de resultados de la Banca española ante el Impuesto de Actos jurídicos Documentados contrasta con la ausencia de datos en el INE – Instituto Nacional de Estadistica – o en el Consejo General del Poder Judicial sobre los ciudadanos que viven en viviendas inseguras (realquilados, en proceso de desahucio o violencia familiar), inadecuadas ( sobreocupadas o insalubres) o con alquileres desproporcionados con la renta familiar disponible. El apagón estadístico, la ausencia de datos, refleja que el ESTADO ESPAÑOL Y SUS PODERES PÚBLICOS VIVEN EN UNA REALIDAD AL MARGEN DE MILLONES DE CONCIUDADANOS POBRE Y PRECARIOS.

Más de un millón de hogares en el área metropolitana de Barcelona en 27 municipios, 1 de cada 4 ciudadanos, están obligados a vivir en condiciones muy precarias, explica Cáritas en su estudio reciente (*2). En este “Estado” de cosas se deja a la Iglesia Católica que se dedique a estos menesteres de los pobres obviando, la estadística pública, que en teoría España es un estado aconfesional en la sagrada constitución del 78 que ha cumplido 40 años. En medio de toda esta desesperación de varios millones de personas, la cada vez más derecha extrema (PP, Ciudadanos, etc) y toda la caverna mediática se envuelven en la bandera rojigualda reclamando “los derechos de los ciudadanos” – cuanta hipocresía – y sus libertades frente al desafío catalán.

El apagón estadístico sobre las consecuencias sociales de los desahucios viene de la mano con la absoluta liberización del mercado de alquiler de las últimas décadas que ha dejado en la más absoluta desprotección a millones de inquilinos. Psoe y PP con el apoyo de casi todo el arco parlamentario son responsables del encarnizamiento legislativo contra ellos. Lo sufren hogares monoparentales con menores, jóvenes, inmigrantes y todo precario que se ha quedado en la cuneta del camino de la crisis.

Ahora que España vive una segunda burbuja del alquiler, la primera fue en el 2002, con miles de desahucios, el ministro Ábalos ha anunciado que el Gobierno de Pedro Sánchez modificará la Ley de Arrendamientos Urbanos para alargar los contratos a 5 años como si eso resolviera alguna cosa en un mercado donde casi todos los contratos se firman en el mercado libre que supone el 98% de las viviendas de alquiler. El problema es que la burbuja, que se extiende como una mancha de aceite por todo el mundo, se come la mayor parte de los presupuestos familiares.

Miles de hogares sufren desahucios invisibles porque el fin del contrato supone subidas de la renta de alquiler inasumibles. Son empujados a la ocupación o a un submundo de economía sumergida en el sector residencial de emprendedores que realquilan pisos por habitaciones o locales sin licencia que se transforman en viviendas, al margen o no de las plataformas online o disfrazados de alquiler vacacional. El estudio de Cáritas lo que muestra son las zonas oscuras del sector residencial donde las estadísticas oficiales no entran para evitar un sonrojo al estado español en los organismos internacionales de derechos humanos.

Todas estas penurias contrastan con el apoyo total al sector inmobiliario del Estado español. Es uno de los pilares de la economía española que viene de la mano del sector financiero en uno de los países donde su peso en el IBEX35 es aplastante. Es una unión sagrada bendecida desde 1959 cuando el ministro franquista de vivienda don José Luís de Arrese propuso la sociedad de los propietarios con la celebre frase: ”queremos una España de propietarios no de proletarios”. La izquierda española nunca ha renunciado al uso de esta máquina de crecimiento – growth machine– en los ciclos económicos del país. Adoptó el modelo franquista sin rechistar. Las políticas públicas de vivienda de medio siglo han sido continuadas mejoras legislativas, presupuestarias y fiscales para que el sector inmobiliario-financiero parasitara mejor al Estado.

No nos ruborizamos en estas páginas cuando afirmamos que España es uno de los países europeos que proporcionalmente ha gastado más dinero en vivienda principalmente en políticas fiscales. Hablamos de 77.560 mllones en tres décadas de desgravaciones fiscales a la compra de primera vivienda (*3) que a través del incremento de precios acababan en manos de promotores y el inestimable sector bancario que hacía su agosto con millones de hipotecas constituidas. La máxima expresión del Plan franquista Arrese fue la renuncia del Estado español a esos 77.560 millones, la mayor parte en gobiernos del PSOE, que hubiera permitido construir un parque de vivienda pública asequible que hoy hubiera sido la salvación de esos millones de desheredados que analizamos.

Y es que desde el punto de vista de los impuestos España es un paraiso fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas como analizamos en este otro documento. Anualmente desde hace décadas el Estado renuncia a construir un parque público de alquiler porqué regala los miles de millones anuales necesarios al sector privado con el tramposo argumento de la promoción del alquiler, con los desastrosos resultados que conocemos. Entre el Impuesto de Sociedades y el IRPF suponían en el 2014 más de 10.000 millones de euros de elusión fiscal que crece en la medida que crece el parque de viviendas en alquiler.

Las casualidades de la historia económica reciente han llevado a que las últimas etapas del capitalismo senil han casado, como anillo al dedo, los intereses de la burguesía española con los intereses de las políticas neoliberales que dominan la escena de la Unión europea y del Euro. El sector inmobiliario y financiero, buques insignia del capitalismo español, en una economía desregulada y abierta, se han convertido en un lugar privilegiado de inversión para los capitales especulativos internacionales. Un matrimonio de conveniencia donde la desregulación legislativa y las exenciones y desgravaciones fiscales a las rentas del alquiler son el mejor regalo de bodas al capitalismo parasitario internacional en el circuito secundario de acumulación de capital.

No es plaga divina, no es solo especulación, es estructural.

El sábado 2 de mayo de 1959, en el 1º Congreso de de Agentes de la propiedad Inmobiliaria desde la Guerra Civil, el Plan franquista del Ministro José Luís de ARRESE fue ovacionado a rabiar por los API de ese momento: “aspiramos a que la vivienda sea del que la vive y que de la -renta limitada- pasemos al ideal de la -venta limitada-” (VPO) (*3) Ese modelo ha sido seguido al pie de la letra hasta por Gobiernos municipales de izquierda – PSC-ICv – por poner un ejemplo de Barcelona como si la “growht machine” fuera infinita y todos seríamos propietarios. Ese ideal franquista de que el arrendamiento es una cosa de tránsito o indigencia ha trascendido como discurso, y ese es su triunfo, hasta hoy en el imaginario colectivo y en la lógica económica y legislativa de los últimos 60 años (*4).

Mientras, por esa época de mediados de siglo, España optaba por esa vía de enterrar el esfuerzo patrio en piedras, ladrillo y negocio financiero en Austria se optaba por reconstruir en la ciudad de Viena un gran parque de alquiler público, mucha más barato y sostenible, para todas las clases sociales. Esa es la razón por la que afirmamos que Barcelona y Madrid no son Viena por muchas vueltas que le den a la engañosa fórmula que para limitar la burbuja se puede hacer indexando precios y no por la vía fiscal que proponemos desde estas páginas.

Por qué el estado español ha seguido ese modelo económico?

  • La sociedad de los propietarios iniciada en el franquismo y alimentada por el régimen del 78 ha creado una enorme base de pequeños propietarios que es el substrato social conservador y reaccionario cautivo de los partidos constitucionales. Ha sido el esfuerzo presupuestario del Estado español durante 60 años el que ha creado esa acumulación primitiva de capital de la sociedad de los propietarios renunciando a un parque público de alquiler. Aunque la clase trabajadora de este país ha olvidado la revolución del 36 no ha sido así para esas élites que llevan 60 años contrabalanceando su miedo al populacho.
  • Con la entrada en la Unión europea, las políticas neoliberales de financierización de la vivienda casaron como anillo al dedo con la política franquista de la sociedad de los propietarios: el volumen de inversión desbocada en vivienda y infraestructuras, el llamado circuito secundario de acumulación capitalista, ha sido superior a cualquier otro de los países desarrollados. Ese circuito secundario de acumulación ha continuado teniendo un papel fundamental en las políticas anticíclicas del BCE y BdE para afrontar la crisis del 2007 y la caída del sector industrial.
  • Conservar ese substrato social cautivo sumado a la creciente presencia de los grandes inversores en el alquiler de viviendas (banca, socimis, etc) exige un creciente presupuesto. Con la crisis del 2007 se suprimen las costosas desgravaciones fiscales a la compra de vivienda, pero el Estado español, continuará realizando su mayor esfuerzo presupuestario en vivienda subvencionando a los propietarios -caseros- a través del sistema fiscal.
  • Las subvenciones fiscales a los propietarios – exenciones y desgravaciones – sostenemos que superan los 10.000 millones anuales sumando las del IRPF y las del Impuesto de Sociedades. La Hacienda Pública regala cada año más y más dinero a los propietarios-rentistas- en la medida que crecen y crecen los hogares que viven en viviendas de alquiler que se acercan ya a los 4 millones. El crecimiento estatal de los hogares en alquiler hasta el 18% es consecuencia de la expulsión de la sociedad de los propietarios de amplias franjas de la población precaria que no tienen ya perfil financiero solvente. Dicho de otra manera, el Estado español renuncia desde hace décadas a miles de millones para supuestamente incentivar el mercado de alquiler y abaratarlo. Aunque el objetivo presupuestario de esa clase de fomento del alquiler ha sido un fracaso estrepitoso en realidad ha sido un éxito político y electoral de los partidos constitucionales.
  • Todo esto se resume en la disparatada diferencia de la tributación fiscal de las rentas del trabajo y las rentas del alquiler que declaran los propietarios caseros pues los trabajadores pagan 10 veces más, o sea, un 1000% más. El precariado es el más perjudicado tanto por pagar más impuestos como por ser exprimido por el propietario-casero, sea cual sea su condición. Al perro flaco todo son pulgas. Eso demuestra que vivimos en un país profundamente clasista, que no ha dejado atrás la herencia franquista, porque los que no trabajan, los rentistas, pagan menos impuestos o ninguno como la Iglesia católica.

Acabando, tenemos una tabla reivindicativa para darle una vuelta a toda esta herencia franquista en la vivienda. Pero será difícil si al tiempo no hay cambios políticos y económicos, una verdadera revolución democrática que elimine los restos del edificio franquista que sobreviven poniendo el derecho a la vivienda de desheredados y proletarios, el parque público de alquiler, que ha demostrado más solidez social frente a los vaivenes del matrimonio sagrado y cristiano entre el tardo-franquismo actual y la neoliberal Europa.

Salva TORRES


  1. poderjudicial.es, Los lanzamientos derivados del impago de alquiler aumentan un 7,9 por ciento en el tercer trimestre de 2018.
  2. lavanguardia.es, Malvivir en el cuarto de la basura por 350 euros/mes.
  3. Fundación Juan March, No queremos una España de proletarios sino de propietarios. discurso de J.L.de ARRESE a API’s el 2 de mayo de 1959.
  4. Fragmento del discurso de J.L.de ARRESE a API’s el 2 de mayo de 1959: El arrendamiento urbano o el acceso a muy largo plazo puede ser una fórmula obligada a determinadas situaciones de tránsito o de indigencia; y, como tal, una fórmula que ha de seguir practicando el Ministerio; pero la fórmula ideal, la cristiana, la revolucionaria desde el punto de vista de nuestra propia revolución, es la fórmula estable y armoniosa de la propiedad, donde se hace posible esa meta tan lógica y humana, pero hasta ahora reservada casi de un modo exclusivo al privilegio del dinero de alcanzar, que la vivienda sea del que la vive.

SEGURO QUE LE INTERESA:

ABC-02.05.1959-pagina 41-42-discurso-ministro-ARRESE-alte



A principios de los ’70 el Patronato Municipal de la Vivienda de Barcelona encargó al fotógrafo santanderino Julio Ubiña la realización de un video que promocionara los entonces vanguardistas “polígonos de absorción”, esto es, conjuntos residenciales alejados del centro y destinados a reabsorber la población chabolista asentada en los cada vez más rentables intersticios de la Ciudad Condal. A pesar de su absoluta –pero comprensible- falta de criticismo, no hay duda de que el vídeo representa una clara evidencia de aquella retórica perversa que caracterizó las lógicas urbanísticas de la época franquista y que, sin embargo, sigue hoy día perpetrando su legado en el actual urbanismo de corte neoliberal.

El hecho es que, a partir de los ’60, la economía española empezó a desarrollar una gran dependencia del sector bancario-inmobiliario, el cual jugó un papel clave en la configuración del espacio económico y, por ende, social del Estado. De ese modo, el crecimiento de las principales metrópolis durante el franquismo implicó una potente expansión del mercado inmobiliario en general, especialmente en el sector constructor y promotor de la vivienda social. Sería precisamente este aspecto el que supuso enormes repercusiones en la reposición del patrimonio inmobiliario del Régimen gracias a una política de vivienda que se basaba en incentivar el concepto de propiedad entre la ciudadanía.

En 1959, año que marcaría un verdadero punto de inflexión para la política autárquica del franquismo, el entonces ministro de Vivienda José Luis Arrese ensalzaba el trabajo de los “agentes de la propiedad inmobiliaria” afirmando


campanya en defensa del Bloc La Jahnela com habitatge públic

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La burbuja del alquiler tiene nombre y apellidos

INVESTIGACIÓN ECONÓMICA: EL RETORNO DE LA HIDRA La vivienda es un activo financiero para las SOCIMI y la Banca No hemos superado aún los estragos financieros de la última crisis originada por las hipotecas subprime, cuando volvemos al punto de partida del 2008 con otro frente especulativo financiero, que ha disparado el precio de los […]

Tres medidas urgentes contra los rentistas: Congelación de alquileres y desgravación fiscal a todos los inquilinos

La congelación de alquileres sería una medida de justicia social. La desgravación fiscal a todos los inquilinos sería una medida de justicia fiscal Las continuadas subidas de los precios del alquiler en toda la geografía desde el 2014 han rondado algunos años los dos dígitos en algunas grandes ciudades como Barcelona y Madrid que concentran […]

A 10 anys del col·lapse financer: prenem el control de les finances!

“Fúria dignificant”, deu anys després del col·lapse financer Prenem el control de les finances! Deu anys després del col·lapse de Lehman Brothers, és hora d’ explicar la història de la crisi financera mundial des de la perspectiva de la ciutadania i de proposar solucions comunes positives per donar prioritat a l’ interès públic en el […]




alquiler de viviendas: ni Barcelona ni Madrid son Viena por muchas vueltas que le den.

Las políticas del Ayuntamiento de Viena no son homologables con las del Ayuntamiento de Barcelona de Ada Colau o del de Carmena.

No se trata de falta de voluntad de esos Ayuntamientos. Es un problema estructural de nuestro país. Desde hace algún tiempo los medios de comunicación nos martillean con la cantinela del control de precios de los alquileres desbocados siguiendo la estela de París y Berlín. Hace unas semanas el periódico digital eldiario.es informaba que tanto París como Berlín tenían serios problemas con la burbuja de precios de alquiler y que el sistema de control basado en precios medios no estaba funcionando: “Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funcionar(*1).

No nos ha extrañado. Explicábamos bien claro las limitaciones que esas leyes tienen incluso en ciudades europeas con un parque de vivienda pública muy superior al nuestro. Y lo explicábamos así:

Por qué no funciona el control de precios de alquileres en París y Londres?

En Berlín y en París donde se han ensayado estas fórmulas los problemas que se han encontrado han sido estos:

  • En 2015 ante la subida desmesurada de alquileres el Gobierno alemán se dotó de la “Ley para contener el aumento del precio de los alquileres en mercados de vivienda difíciles”. En la misma se proponía que ante nuevos contratos las rentas no subieran más allá de un 10% de la media del precio de la zona en la que se encuentre el apartamento. No ha funcionado porqué este año el Gobierno federal habla de endurecer nuevamente la ley.
  • el complejo sistema de cálculo de las rentas mínimas y máximas en una zona se hace sobre los precios medios. Si esos están hinchados, que lo están y mucho, ya me dirá usted que cálculos salen. Se deben tener en cuenta muchos parámetros: edad del edificio, conservación, orientación, reformas, etc
  • Dada la complejidad, la picaresca de los propietarios se ha disparado. Por ejemplo con costosas reformas. También retirando un porcentaje significativo de viviendas del alquiler a la compra.
  • Cómo los propietarios tienen la última palabra en escoger al inquilino, el resultado ha sido que el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden que concede la solvencia generada a través de la capacidad económica del inquilino.
  • Si ante esto las autoridades quieren reaccionar deben subvencionar a los propietarios que alquilan a familias pobres por lo que entramos en el círculo injusto de pagar por un derecho básico a los más pobres lo que genera al mismo tiempo rechazo por “el llamado buenismo“.
  • Los propietarios de Berlín y París hacen críticas más duras cuestionando la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado, creando un diferencial de precios que alimenta otro problema clave y es que, para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.
  • Igualmente, una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado estos años a la venta por lo que la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido en París y Berlín.
  • Macron quiere volver a imponer controles de precios ante las subidas de precios en París intramuros después que la ley estuviera temporalmente suspendida.

 

También recientemente a través de la prensa hemos sabido que en Nueva York, otra de las ciudades que algunos utilizan como modelo de control de precios, 1 de cada 10 niños que van a la escuela pública son niños “sintecho”. Más de 100.000 alumnos no tienen una vivienda donde residir (*2). Por lo que tampoco parece que el parque de vivienda social de la ciudad permita grandes alegrías.

En Nueva York son más de 100.000 los alumnos de la escuela pública sin hogar: uno de cada diez

Cuando en diversos medios esta problemática ha aparecido contradiciendo la supuesta aplastante verdad mediática del control de precios por los tipos medios de zonas urbanas tensionadas, otras ciudades han tomado el relevo a las anteriores como Nova York o Viena en el relato del control de precios. Precisamente hoy eldiario.es volvía a la carga con una noticia impactante (*3):

“La lucha de Viena por mantener en cinco euros el precio del metro cuadrado de alquiler”

La noticia está bien explicada y refleja los puntos fuertes que distinguen a Viena de las otras ciudades europeas:

  1. En Viena el parque de vivienda pública y social de alquiler es de 340.000 viviendas sobre un total de 900.000 (casi un 40%). En parte de esas viviendas el precio neto por metro cuadrado es inferior a los cinco euros. Esos precios baratos presionan a la baja los precios de los alquileres del mercado, a lo que ayuda también las ayudas a la vivienda social y a la oferta pública de vivienda.
  2. Viena utiliza del orden de 600 millones de euros anuales en vivienda: Un 0,5% de los salarios pagados en la capital austriaca está destinado a dotar de recursos a los poderes públicos para que tengan un peso decisivo en el mercado inmobiliario local.

Barcelona y Madrid no son comparables a Viena por muchas vueltas que le den. Por qué?

  1. porqué en Viena el éxito del control de precios medios es posible porqué está fuertemente presionado a la baja por el peso del enorme parque de viviendas públicas y sociales. Barcelona necesitaría con su actual presupuesto medio siglo para alcanzar desde las 8000 viviendas de alquiler público actuales a las 220.000 o las 340.000 si se añaden las viviendas sociales subvencionadas de Viena. Hablar con el ridículo parque de viviendas públicas de la ciudad condal de control de precios medios de las fianzas depositadas en el INCASOL es cuando menos legalizar el abuso que desde el año 2002 han hecho los propietarios de viviendas incrementando los alquileres a niveles desorbitados. Aún así, algunas voces autorizadas de los Comunes o de Podemos mantienen en su discurso y en su programa ese control de precios fracasado tras la irrupción de esa reivindicación en “las 5 de la PAH“.
  2. En 2017 Barcelona gastó más de 130 millones de euros en políticas de vivienda. Un enorme esfuerzo presupuestario que es una gota de agua en un océano de necesidades que no es el momento de explicitar. Viena, dice la noticia, usa el 0,5% de los salarios pagados a los residentes en la capital para políticas de vivienda. Ah! el Ayuntamiento de Barcelona o Madrid pueden recaudar ese impuesto de los salarios. NO! categoricamente NO!. ¿Por qué no pueden?, pues porqué en España los Ayuntamientos están ahogados fiscalmente porque el Estado español es muy centralista fiscalmente desde la dictadura de Franco y no reparte las recaudaciones de los dos impuestos principales entre sus ciudades: IRPF y IVA. En Austria sí que se hace. No sólo eso, las aportaciones de la Generalitat y del Estado central se encuentran en mínimos históricos de la época democrática.
  3. La noticia explica otra última medida de la socialdemócrata Kathrin Gaal, responsable de vivienda: “La última medida puesta en marcha para mantener en Viena ese precio fue aprobada hace unos días. Consiste en hacer que dos tercios de los nuevos proyectos de viviendas de más de 5.000 metros cuadrados que se levanten en la ciudad sean, por así decir, de protección oficial. O sea, que haya un 66% de apartamentos nuevos donde el precio por metro cuadrado alquilado no supere los cinco euros.” Claro, la medida del Gobierno de Ada Colau en esa línea, la reserva del 30% para VPO, que fue aprobada ampliamente por todo el consistorio tiene una pequeña trampa, por así decirlo. Esta claro, que en Viena el 66% de los pisos nuevos construidos irán a vivienda de alquiler social o público. Aquí en Barcelona no pasara. Como siempre, los promotores son los que decidirán si son de compra o alquiler protegido.

Viendo la experiencia de los últimos 40 años, si hay ese 30% en Barcelona , TODAS SERÁN VIVIENDA PROTEGIDA PARA VENDER. Que se olvide la franja de población más precaria: no van a tener uno de esos pisos porque no tienen perfil financiero para que el banco les venda la hipoteca ni podran pagarlo con los sueldos de miseria que cobra el 40% de la población trabajadora de la capital catalana. El lobby bancario-inmobiliario es demasiado fuerte en la ciudad condal e impone sus condiciones bajo el tablero del juego político. Su potencia de fuego viene de una transición impuesta por el franquismo. Y los constructores saben que si llevan el caso del 30% a los tribunales lo tienen ganado porqué la crosta franquista remoza todas las instituciones, también las judiciales, en una compleja red subalterna de intereses inmobiliarios cruzados entre banca, apis, notarios, registradores y magistrados para “que nada cambie”. Y los comuneros y Pablo Iglesias con su defensa de que ‘la patria somos todos” no ayuda precisamente a poner el foco en la necesaria revolución democrática pendiente desde hace 40 años. Es la monarquía estúpido!!

“El Ayuntamiento de Barcelona licita 176 viviendas de alquiler social”

Esta otra noticia, es una muestra de que lo que decimos esta bien fundamentado (*4). El actual Ayuntamiento de Barcelona es el que está haciendo el esfuerzo inversor más grande en vivienda de alquiler público. Pero su capacidad está encorsetada por leyes fiscales franquistas, por la ley de estabilidad presupuestaria central y por el poder de la banca y las grandes inmobiliarias nacionales e internacionales que han hecho de la ciudad un lugar preferente de inversión. Para sacar adelante las 176 viviendas el Ayuntamiento tiene un presupuesto de 26 millones de euros en parte dirigido a deuda municipal. La noticia señala además que en 8 años el gobierno de Ada Colau podría doblar el número de pisos públicos de alquiler, unos 16000. O sea, 8 años para construir 7000 viviendas… calculen para tener 220.000 como Viena.

AFIRMAMOS QUE ESPAÑA ES UNO DE LOS PAÍSES EUROPEOS QUE MÁS GASTA EN VIVIENDA.

Lo hemos explicado en varios artículos que España gasta más de 10.000 millones euros en políticas fiscales de vivienda pero para regalárselas a los propietarios. Esa cifra de 10.000 millones anuales esta calculada sobre las desgravaciones y exenciones fiscales en el IRPF y en el IS- Impuesto de Sociedades-. En este artículo <España es un paraíso fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas> explicamos como el Estado español ha renunciado a las políticas públicas de vivienda para regalar miles de millones cada año a los propietarios de viviendas alquiladas que son el granero de voto reaccionario cautivo de los partidos del régimen del 78.

Se imaginan que podría hacer el Ayuntamiento de Ada Colau con una porción anual de semejante presupuesto. Se necesita valentía política para denunciar ese expolio fiscal a los trabajadores que anunciamos desde estas páginas. Emplazamos a la izquierda a ser valiente y decir que vivimos en un país fiscalmente franquista. A decir que sin justicia fiscal no hay alquiler asequible. Barcelona podría con otras políticas acercarse a los estándares europeos empezando con 3 medidas muy simples:

  • Congelación de alquileres por 3 años revisables.

  • derogar las exenciones y desgravaciones fiscales a los propietarios. Que paguen igual que los trabajadores. Justicia fiscal!

  • desgravación fiscal a todos los inquilinos con el presupuesto ahorrado de los propietarios.

El control de precios es posible de otra manera

salva torres


Notas a pie de página.

    1. eldiario.es, Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funciona.
    2. la vanguardia, Una sintecho en ‘Barrio Sésamo’.
    3. eldiario.es, La lucha de Viena por mantener en cinco euros el precio del metro cuadrado de alquiler.
    4. elperiodico.com, El ayuntamiento de Barcelona licita 176 viviendas de alquiler social.

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Es posible anular un desahucio por renta abusiva? SÍ……… y ha ocurrido en este país.

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Fa dos anys que des de l’Oficina de Habitatge Popular de Gràcia i l’Obra Social Barcelona vam ocupar el bloc La Jahnela situat al número 156 de Travessera de Gràcia. Pocs mesos després es va ocupar també el bloc del costat, Ca La Trava, el número 154 del mateix carrer, desallotjat el passat mes d’octubre. Els blocs, propietat de la Llave de Oro, havien sigut buidats i estaven a punt de ser enderrocats i llestos per especular. Però des de l’ocupació, estem conservant l’edifici i a La Jahnela hi viuen tres unitats familiars sense alternativa habitacional, com a consequència de l’especulació immobiliària que està acabant amb les veïnes, els barris i la ciutat de Barcelona.
La nostra principal reivindicació des de l’ocupació del bloc ha sigut que sigui rehabilitat perquè les veïnes hi puguin viure dignament i que passi a formar part del parc públic i assequible d’habitatge. Un posicionament que ens ajuda no només a frenar el procés de gentrificació i d’expulsió de les veïnes del barri, sinó també a la creació d’un parc d’habitatge públic i assequible a la Vila de Gràcia, que actualment no existeix.
Per l’altra banda, l’Ajuntament de Barcelona ha estat negociant a les esquenes de les veïnes i les propostes que ens han ofert fins ara han beneficiat majoritàriament a la Llave de Oro, ja que els hi permet enderrocar els edificis i construir habitatges de luxe, contribuint el procés de gentrificació i l’expulsió de les veïnes de Gràcia.
El Districte de Gràcia està perdent l’oportunitat de garantir el dret a l’habitatge de les veïnes, afegir dos blocs sencers al parc d’habitatge públic de Gràcia i frenar la construcció de pisos de luxe i l’augment del preu del lloguer. És per això que no volem uns nous blocs amb el 70% d’habitatge de luxe i un 30% de lloguer social, tal i com s’estan plantejant. Pensem que el que necessita el barri i la ciutat són uns edificis que siguin 100% d’habitatge assequible i que l’ajuntament s’hi comprometi.
Per concloure, tenim clar que no marxarem de les nostres cases ni dels nostres espais. Tampoc marxarem de la Vila de Gràcia, on tenim construïda la nostra comunitat i la nostra xarxa, ni acceptarem pactes que contribueixen al procés de gentrificació i beneficien majoritàriament als especuladors que ens fan fora.
Fem una crida a defensar el bloc La Jahnela, a posicionar-se a favor del dret a l’habitatge #100vs30




Bombolla de Lloguer i Rendisme Immobiliari – xerrada de Salva Torres a l’Observatori del Guinardó

En el marc de les xerrades de l’Observatori del Guinardó-Can Baró (en defensa dels Serveis Públics i els Drets Socials) el nostre company Salva TORRES explica la seva visió sobre la bombolla del lloguer i com podem acabar amb ella. La profusió de dades i anàlisi permeten una visió general del problema a la ciutat de Barcelona i a l’estat espanyol sobre com el capitalisme manega el rendisme immobiliari.




Es posible anular un desahucio por renta abusiva? SÍ……… y ha ocurrido en este país.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Álava del 2014 nos plantea ese primer interrogante que permite un viaje por el paraiso fiscal en que viven las rentas parasitarias del alquiler y la posibilidad de un alquiler justo.

Este documento explica a partir de una sentencia en Alava sobre alquiler abusivo en una vivienda pública qué medidas habría que tomar en el mercado libre para poder realizar un verdadero control de precios. A partir del análisis de los precios y la grave situación del alquiler en Barcelona abre una discusión paralela con Javier Burón, gerente de vivienda de la ciudad, contraponiendo a sus propuestas que el control de alquileres es imposible sin justicia fiscal. Presenta una serie de medidas como la retirada de todas las subvenciones a la propiedad (+ de 10.000 millones anuales – más de 2 veces el presupuesto estatal de Sanidad) por parasitismo rentista. Y añade que ese dinero sea gastado en un parque de vivienda pública y en desgravar el alquiler a todos los inquilinos en función de su renta para así acabar por una vez con la enorme bolsa de fraude fiscal de los propietarios físicos y jurídicos.


Un hogar de Vitoria gana en segunda instancia un pleito con Alokabide

El 13 de Junio de 2014 la Audiencia de Álava anulaba un desahucio de alquiler promovido por Alokabide, la gestora de vivienda pública del Gobierno vasco, en demanda interpuesta el 20 de noviembre de 2013. El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vitoria-Gasteiz, declaró en el Auto de Juicio Verbal de Desahucio nº 1586/13 la condena en costas y el pago de las cantidades no abonadas de rentas de alquiler de una vivienda de Alokabide situada en la capital Vitoria y el desahucio del inquilino.

El inquilino de esa vivienda pública recurrió aquel Auto porque Alokabide había suprimido del contrato la cláusula de revisión de rentas y lejos de adecuar la renta de alquiler, en las revisiones anuales, a la renta familiar disponible continuó aumentando estas. El fallo de la Audiencia Provincial de Álava decía claro que anulaba el desahucio del inquilino basándose en que la sociedad pública gestora (Alokabide) no revisó anualmente el precio del alquiler, a pesar de que las condiciones económicas del afectado habían empeorado y de que, por tanto, le correspondía pagar una renta menor.

El recurso del inquilino se basó en el Real Decreto 39/2008, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo -aplicable en el País Vasco-, así como en la Orden de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, sobre precios máximos. También en los criterios manifestados públicamente en sede del Parlamento Vasco, en las que se ha venido asegurando que el límite de renta de alquiler es del 30 por ciento de los ingresos.

Lo explicábamos en nuestro blog en noviembre del 2014:


Claro, era un piso público!

Pero eso es generalizable?

Veamos que sucede en Barcelona actualmente en los alquileres

Datos del alquiler referenciado a la renta familiar disponible y al precio medio del mercado libre de la ciudad en el período 2000-2018.

Creemos que existe consenso entre determinados sectores mayoritarios de la sociedad que lo que ocurre hoy con el aumento de alquileres es un disbarate producido por una legislación que sólo beneficia a la propiedad inmobiliaria. Esa legislación, basada en las sucesivas reformas de la LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos- del 1985 de Miguel BOYER- PSOE, con el apoyo mayoritario del arco parlamentario, ha ido empeorando las condiciones para el inquilino. Reducir los tiempos de los contratos, facilitar el desahucio y incentivar fiscalmente a la propiedad ha sido la receta ensayada, una y otra vez, durante los últimos 25 años con un resultado nefasto: aumento de la inseguridad del inquilino, precios desorbitados en relación a la renta familiar disponible y reducción de la oferta. La receta neoliberal – lejos del pretendido incremento- de viviendas en alquiler y la reducción de precios tuvo el efecto contrario porqué en un mercado libre, que domina el 98,5% de la oferta,la pretendida receta era una estafa.

Las diferentes reformas del alquiler ensayadas se parecen en filosofía a las reformas del mercado de trabajo. Ambas han destrozado los derechos de los más indefensos con medidas que supuestamente iban a mejorar el paro o el aumento de la oferta de viviendas de alquiler. Todo mentira. En el pico de la burbuja hipotecaria en 2006 la vivienda en propiedad llegaba al 90,1% del parque de 24 millones de viviendas del país. Era récord mundial de vivienda en propiedad en “la sociedad de los propietarios hipotecados“. Solamente en ciudades como Barcelona los hogares en alquiler alcanzaban en número cifras europeamente razonables entorno al 32%.

Hasta aquí todo este análisis tendría el consenso entre los partidarios de políticas socialmente redistributivas.

El disenso viene cuando se buscan alternativas para mejorar esta situación tan desventajosa para crecientes capas de la población, que despojadas de todo perfil financiero solvente, para comprar una hipoteca, se ven lanzadas a alquilar una vivienda. El aumento de la demanda en ciudades como Barcelona ha llevado el mercado a cifras del 36% de hogares en alquiler. Pero el aumento de la oferta y de la demanda, de los 3 últimos años, sólo ha supuesto un nuevo incremento de los precios de los alquileres que en cifras oficiales ya superan a los de la anterior burbuja en la ciudad condal.

El aumento es de 1,4 €/m2 desde máximos en el 2008 – 12,2€ – hasta los 13,6 del 2017. La imagen muestra los datos del Incasol referenciados a las fianzas depositadas. Aunque si se miran los precios de los portales privados el alquiler medio llega hasta los 16 €/m2.

Por lo tanto, nos encontramos con una nueva burbuja del alquiler. Tampoco ha sido la primera ni la segunda. La burbuja principal fue del 1998 al 2007 cuando las rentabilidades del alquiler de las que hablamos más adelante, superaron durante una década los dos digitos. Lo que hace a esta burbuja especialmente dolorosa es que las rentas familiares han caído, en toda esta década de crisis, hasta un 25% lo que hace que la vivienda puede llevarse hasta el 70% de la renta familiar disponible.

Qué significa que el alquiler medio sea de 13,3 €/m2 en el 2018?. Pues que un piso medio de 70m2 cuesta una renta de 930 euros, gastos aparte y suministros aparte…. lo que significa que la vivienda se acerca a los 1200 euros en Barcelona. Los datos de la ciudad y distritos se pueden consultar en Xifres d’Habitatge publicadas por el Ayuntamiento de Barcelona desde el 2000 (1).

Por distritos, la variación suele estar entre un euro y 1,5 euros. En el 2008, pico de la anterior burbuja, los precios medios €/m2 por distritos en Barcelona eran:

  • Eixample: 11,15 €/m2
  • Les Corts: 12, 15 €/m2
  • Sant Gervasi: 12,55 €/m2
  • Nou Barris: 10,3 €/m2

¿El recibo de alquiler debe estar adecuado a la renta familiar disponible o a lo que dictamine el mercado libre?

Javier Burón, actual Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, bajo el mando del regidor d’Habitatge Josep María Montaner, fue vice-consejero de Vivienda en el Pais Vasco hasta el 2009 donde se encuadra el servicio de Alokabide del mencionado desahucio de Vitoria. El sr. Burón tiene una reputada experiencia en los temas de vivienda por lo que su opinión actual con lo que pasa en la ciudad condal y en general con el alquiler debe ser tenida en cuenta. El sr. Burón refiriéndose a la pregunta del encabezamiento se propone firme partidario de la siguiente solución en una larga explicación en su blog (2):

“… Así que yo, personalmente, no veo una dicotomía entre los incentivos fiscales (siempre que estén adecuadamente diseñados para aumentar la duración de los contratos y para moderar los precios) y la regulación de umbrales legales máximos de precio…”

El Gerente de Vivienda de la ciudad de Barcelona es pues firme partidario de regular los umbrales máximos de alquiler y aplicar incentivos fiscales a los propietarios.

La pregunta es: siendo los precios medios publicados por el INCASOL para la ciudad de Barcelona los vistos en la imagen y siendo esos precios “los medios“, y no LOS MÁXIMOS, ¿cree el sr. BURÓN que son asumibles por la mayoría del precariado que vive en la ciudad?

Para apoyar su tesis, el Gerente de Vivienda de la ciudad de Barcelona realiza una exhaustiva explicación sin cifras. Uno de los puntos fuertes de su propuesta es que la Generalitat de Catalunya ha creado un ÍNDICE LEGAL DE PRECIOS DEL ALQUILER e invita a visitarlo (3). El que escribe también invita a visitarlo. La Agència de l’Habitatge de Catalunya explica como elabora su índice:

CAT: L’Índex de Referència de Preus de Lloguer és la mitjana aritmètica dels preus de lloguer per metre quadrat de tots els habitatges que s’han trobat dins l’àrea de cerca obtinguda a partir dels criteris introduïts.

CAST: El Índice de Referencia de Precios de Alquiler es la media aritmética de los precios de alquiler por metro cuadrado de todas las viviendas que se han encontrado en el área de búsqueda obtenida a partir de los criterios introducidos.

O sea, el índice se elabora haciendo una media de los alquileres que “el mercado decide en la zona”…. mercado por cierto libre, porqué a diferencia de ciudades que el sr. Burón cita como Berlín y París, el mercado regulado – el parque publico de alquiler – como bien ejemplifica la sentencia contra Alokabide, en nuestra ciudad representa el 1,5%. Porcentaje que no tiene ninguna capacidad de ejercer de contrapeso al mercado libre en la confección de Index de referència de Preus de Lloguer.

Finalmente el sr Burón se moja con los incentivos fiscales y la duración de los contratos:

“…Yo creo que un buen esquema de incentivos fiscales debe favorecer los alquileres de larga duración, así como…… los alquileres de precios moderados…”

Muy claro, incentivos fiscales para contratos de larga duración y precios “moderados” (moderados según el mercado libre). Llama la atención que los contratos de larga duración son los de la LAU de Miguel Boyer, 5+3. Pueden parecer una eternidad comparados con los 3+1 del PP pero continúan SIN PERMITIR UN PROYECTO DE VIDA ESTABLE. En Europa existen los contratos de alquiler indefinidos o por tiempo indeterminado. No son derechos franquistas, como mal se justifica el sr. Burón, son derechos europeos actuales que los inquilinos de nuestro país no tienen.

MÁS INCENTIVOS FISCALES AÚN A LOS PROPIETARIOS? Y POR QUÉ NO A LOS INQUILINOS QUE NO TIENEN NINGUNO?

El sr. Burón continua con “el sambenito” que añadiendo incentivos fiscales a los propietarios el problema del alquiler se soluciona o se suaviza como mínimo. Sus argumentos aún así no tienen respaldo de ninguna cifra objetiva. Aquí les explico las cifras objetivas…

Actualmente los propietarios físicos y jurídicos de viviendas en alquiler en España disfrutan de múltiples ventajas fiscales que según nuestros cálculos superan ampliamente los 10.000 millones de euros anuales que suponen casi el 4% del presupuesto anual del Estado español. Es dos veces el presupuesto para la Sanidad. Las deducciones (gastos de mantenimiento y amortizaciones) y las desgravaciones fiscales se hacen sobre personas físicas y comunidades de bienes y también sobre personas jurídicas ( fondos de inversión inmobiliaria, Socimis, sociedades patrimoniales, SICAV…).. (4)

En todos los casos expuestos de personas físicas y jurídicas, los gastos se deducen siempre del montante de alquileres cobrados.

¿Cuales son esos gastos que se pueden deducir siempre los propietarios de las rentas cobradas?

    • Los intereses producidos por créditos que se abonen por la compra de la vivienda
    • Los impuestos y tasas estatales que incidan sobre los rendimientos o la vivienda: IBI, tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, vado y gastos de comunidad
    • Los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico
    • Los gastos de conservación, mantenimiento y reparación (que no incluyen las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de la vivienda): pintura y otros arreglos estéticos; reparación o sustitución de elementos defectuosos, como ventanas, calefacción o instalación eléctrica.
    • Los contratos de seguro (de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga)
    • Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono)
    • La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo) OJO! ESO SIGNIFICA QUE UN PROPIETARIO CON ESTA DEDUCCIÓN RECUPERA EL VALOR CATASTRAL DE LA VIVIENDA EN 30 AÑOS, PERO SE LO PUEDE DEDUCIR ETERNAMENTE. Por ejemplo, la edad media de los pisos en alquiler en Barcelona es de 72 años (5), eso quiere decir que con esa deducción, el propietario a recuperado como mínimo dos veces el valor catastral de la vivienda. (6)
    • Los gastos de administración, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca

La filosofía de estas deducciones es que para mantener el piso que alquilas, los gastos se deben deducir de lo que cobras.

  • Puede el arrendador deducirse esos gastos y cobrárselos también al inquilino? Sí. Es legal? NO. La Agencia Tributaria lo vigila? NO, nunca.

  • Las rentas del trabajo tienen igual tratamiento fiscal ? NO

  • Las rentas del trabajo sólo se deducen 5500 euros, el llamado mínimo personal. O sea, que para mantener un piso en condiciones el propietario se puede deducir todos los gastos y encima nadie fiscaliza si tiene doble cobro. Ahora si eres un trabajador, por mantenerte en vida y poder trabajar no te dejan deducirte todos los gastos que tienes, sólo te dejan deducirte 5500 euros. Eso es claramente INJUSTO.

Pero además los propietarios tienen derecho a desgravaciones fiscales mientras que las rentas del trabajo NO!

¿Cuales son además las desgravaciones fiscales que se pueden deducir siempre los propietarios de las rentas cobradas y con los gastos ya deducidos?

Una vez los propietarios se han deducido todos los gastos de los alquileres cobrados, sin que nadie lo vigile, sobre el resto se aplica una deducción fiscal del 50%. En el ejemplo de muestra, sobre unos alquileres cobrados de 8936 euros, el propietario/a solo tributa por 2866,4 €. NINGUNA RENTA DEL TRABAJO TIENE SEMEJANTE TRATAMIENTO FISCAL. El tratamiento fiscal de las rentas inmobiliarias de alquiler es rentismo parasitario. No se produce nada, no se crea nada, se vive rascándose la barriga blandiendo un título de propiedad que es un chantaje al derecho a la vivienda.

este IRPF declara 8936 euros de rentas y sólo cotizará por 2866,40€. La casilla 66 es una desgravación fiscal del 60% sobre la casilla 65.

Esta declaración de una persona física en el IRPF del año 2014 muestra todo lo que estamos explicando. Eso es muy injusto. Así el famoso abuelito, que es la excusa de la mano dura contra los inquilinos, que tiene un pisito en alquiler que le complementa la pensión, recibe enormes ventajas fiscales por ser rentista parásito del inquilino pero como pensionista es castigado fiscalmente pagando por su pensión un IRPF que no debería.

Resulta curioso el giro parasitario que toda la fiscalidad de los bienes inmuebles está sufriendo en todo el mundo. El recurrido argumento que no se puede cargar fiscalmente a las multinacionales porqué desmontan la fábrica y se van a otro país en el tema inmobiliario nadie lo usa. Los bienes raíces, son eso, tienen raíces, no se pueden mover. Por qué los gobiernos de todo el mundo no les aplican la represión fiscal a unas ganancias abusivas. No se pueden llevar el piso a otra parte. Señores Diputados, ¡carguen de impuestos a sus ganancias desorbitadas!. Pues no! La fiscalidad inmobiliaria supone una enorme mordida a los Presupuestos Generales del Estado pero pasa desapercibida en todos los medios. Incluso si le preguntas a un propietario te dirá que eso de los impuestos lo lleva su asesor fiscal, su API, etc….. silencio sepulcral!

Así el famoso abuelito, que es sistemáticamente la excusa de la mano dura contra los inquilinos, que tiene un pisito en alquiler que le complementa la pensión, recibe enormes ventajas fiscales por ser rentista parásito del inquilino pero como pensionista es castigado fiscalmente pagando por su pensión un IRPF que no debería.

El sr. Burón, gerente de Vivienda de Barcelona, por el cargo que ocupa debería entender que sus propuestas debe basarlas en datos reales. Con estos datos que le hemos expuesto, el sr Burón debería explicar ¿por donde añadiría aún más incentivos fiscales al abuelito y a la SOCIMI? …

Sin justicia fiscal contra las rentas inmobiliarias no hay alquiler justo alguno!

Volvamos a nuestro desahucio de ALOKABIDE del 2014. Tanto en el caso de Alokabide -Gobierno vasco- como en el Patronato de Vivienda en Barcelona, la regla no escrita, no legislada, es que el recibo del alquiler y los suministros básicos no pueden superar el 30% de la renta familiar disponible. Y un Juzgado, una Audiencia provincial y un magistrado fueron capaces de decidir que eso era así porqué lo decía la ley.

Por qué la ley no dice lo mismo para todos los pisos que la Banca tiene en alquiler social después de ejecutar fraudolentamente las hipotecas de miles de familias?

El sindicato de inspectores de Hacienda se queja desde hace años de la enorme bolsa de fraude fiscal en los alquileres especialmente endémica en las personas físicas…. los abuelitos. En el 2011, último año con cifras oficiales, de 2,5 millones de hogares en alquiler según el INE, sólo 1,14 millones de arrendadores declaraban las rentas que cobraban y se desgravaban 3.241 millones de euros. El 54% de contribuyentes – arrendadores, defraudaban a Hacienda y suponía otros 3.000 millones de euros.(7) Por contra, en esa época, algunos inquilinos aún disfrutaban de alguna desgravación que benefició a 800.000 contribuyentes por valor de solo 353 millones… un 5% comparado con los 6000 millones que se llevan sólo los arrendadores, como personas físicas, dejando aparte aún a las jurídicas (8). El resumen que podemos hacer de esto, es que los propietarios, grandes y pequeños parasitan la Hacienda pública con una enorme capacidad de chantaje sobre un derecho fundamental que es la vivienda.

Rentabilidad parásita del alquiler

La rentabilidad media del alquiler ha sido en 2017 del 10,9% anual según el Banco de España (9). Si el crecimiento del PIB ese año fue del 3,1 quiere decir que el crecimiento de la rentabilidad del sector es parasitario pues crece más deprisa que la economía y que las rentas de los inquilinos. Además hay indicios que esos datos muestran otro comportamiento parasitario: capacidad de establecimiento de los precios como los monopolios. Dirán que eso no es posible porqué existen miles de propietarios grandes y pequeños y que cada uno parasita a su inquilino. Pero esa rentabilidad desorbitada es porqué tienen capacidad de monopolio, al margen de la economía, y no es el número de propietarios que indica la libre concurrencia sino que el mercado en España esta configurado de manera monopolista porqué se chantajea a millones de inquilinos con vivir bajo un puente sino pagan rentas monopolistas que no guardan relación con las rentas familiares. Por otro lado, en las curvas de rentabilidad que muestra el Banco de España se muestran claramente tres ciclos que coinciden con la expansión o retroceso del crédito bancario a la vivienda. El ciclo de oro del 1998-2007 coincide con el del boom inmobiliario e hipotecario. Son los bancos que con su crédito deciden en realidad el destino de millones de hogares.Trabajaremos más este punto en otro artículo.

Es posible una renta de alquiler adecuada a la renta familiar en el mercado libre?

Por supuesto que SÍ. Es posible pagar un alquiler en función de la renta a un propietario privado sea cual sea su condición: abuelito, propietario marginal, Socimi, SICAV, sociedad patrimonial, fondo de inversión inmobiliaria etc……

Basta legislarlo. Para aflorar la bolsa de fraude de los arrendadores bastará con:

  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. La deducciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
  • Eliminar las degravaciones fiscales al arrendamiento para que tributen como una ganancia más.
  • Con el ahorro fiscal eliminado a los arrendadores realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con aquel 30%. Con ello, el fraude fiscal de los arrendadores se habrá acabado.
  • Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler o vendiéndolas.
  • Todas estas medidas evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según indices en un mercado libre, que la Administración no controla y toda la picaresca asociada.

El enorme lobby inmobiliario no tiene argumentos ante la injusticia del tratamiento fiscal de sus rentas parasitarias. Los países europeos más avanzados, tienen grandes parques de vivienda pública que suponen un enorme ahorro para todo el país. La gente paga menos por su vivienda y tiene dinero para gastar en la economía. ¿Por qué eso no es posible en nuestro país?

Se imaginan el parque de vivienda pública que podríamos tener si cada año el Estado español gastará esos 10.000 millones de euros en vivienda?

Por qué el estado español y la izquierda monárquica ha renunciado a las políticas públicas de vivienda de alquiler y todo ese dinero lo regala a la iniciativa privada?

Ha demostrado ese derroche fiscal su papel en la promoción de la vivienda de alquiler en 25 años? NO NO y NO…. ha servido para reducir precios? NO NO y NO

Hace falta tocar alguna ley para asegurar la justicia fiscal? Hace falta modificar la LAU? NO NO y NO sólo la normativa de la Agencia Tributaria

Los Ayuntamientos del cambio, que piden todas las competencias en materia de alquiler, deberían tener muy claro todo lo explicado

A los Ayuntamientos del cambio……

SIN JUSTICIA FISCAL CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARASITARIAS NO HAY ALQUILER JUSTO NI ASEQUIBLE!

Salva TORRES, activista de asc. 500×20

 


Postdata:

  1. Ajuntament de Barcelona, Xifres d’Habitatge.
  2. Léolo, LIMITACION LEGAL DEL LOS PRECIOS DEL ALQUILER. Algunas aclaraciones para poder tener un debate constructivo.
  3. Agència de l’Habitatge de Catalunya, el Index de preus de lloguer.
  4. pisos.com, Cómo optimizar fiscalmente las rentas del alquiler?.
  5. La Vanguardia, Barcelona tiene la vivienda en venta o alquiler más antigua.
  6. prouespeculacio.org, La burbuja del mercado del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero.
  7. La Carta de la Bolsa, Más del 55% de los alquileres de viviendas se ocultan a Hacienda.
  8. ghesta.es, Sindicato de Inspectores de Hacienda, Más de dos millones de contribuyentes dirán adiós a incentivos fiscales por alquilar.
  9. expansion.com, La rentabilidad de la vivienda ya supera el 10% en España. Este dato extraido de estudios del Banco de España hacen concluir al informativo que la vivienda en alquiler tiene la misma rentabilidad que fondos de inversión de alto riesgo.



ALQUILER: conflictos con la propiedad, mobbing inmobiliario, fin de contratos y derechos del inquilino

versión- octubre 2018

Defender al inquilino frente al mercado libre

La situación del mercado de alquiler, desde el punto de vista del inquilino, ha empeorado mucho en todas las ciudades del país y especialmente en las grandes como Barcelona. Desde el 2015 se ha producido un seísmo en el mercado libre que copa el 99% de la oferta porqué no hay un parque de vivienda pública digno de ese nombre en el estado español. El seísmo es fruto de tres factores:

  1. una rebaja de los salarios que han perdido un 25% de su valor en la década de crisis y que afecta principalmente a los salarios bajos que son al tiempo los que necesitan alquilar porque no tienen perfil financiero para comprar una hipoteca (1). El alquiler supone cada vez una fracción mayor de la renta disponible y, por tanto, ese beneficio va a los rentistas y no al consumo vital de los hogares y a activar la economía.
  2. una subida desmesurada de los alquileres que no tiene relación con un incremento de los costes (el gran aumento ha sido en el valor del suelo que no tiene costes) sino con la capacidad de los propietarios de imponer sus condiciones al inquilino (2). La propiedad usurpa cada vez un porcentaje mayor del pastel de las rentas salariales del país.
  3. una entrada masiva de dinero inversor, fruto de la expansión monetaria de los bancos centrales, que compran la deuda titulizada que emiten un selecto club de entidades financieras con capacidad para vendérsela a la autoridad financiera. Todo este entramado está teledirigido desde paraísos fiscales donde esconden del fisco los capitales que reciben de las “autoridades monetarias” por las compras de su deuda corporativa  . Todo el mundo informado lo sabe (no lo escuchará en los media generalistas) y por eso nosotros concluimos que el BCE y la Reserva Federal de los EE.UU son responsables directos subsidiarios de la subida de alquileres que afecta a todas las ciudades globales. (3)

Hay otro factor que es consecuencia del tercero y no una causa: la presión turística que reconvierte edificios en hoteles y pisos en apartamentos turísticos. Barcelona es la ciudad que posee el parque de viviendas de alquiler más elevado del país: un 32% de los hogares son inquilinos y excepto un 1% todos están a merced de las inclemencias del mercado libre. En 2016 la subida de los recibos del alquiler fue del 8% y el precio medio del m2 de 15€. En estas condiciones peculiares, donde todas las leyes y juzgados asisten a la propiedad contra las vicisitudes de la vida precaria del inquilino no es de extrañar que los desalojos judiciales se hayan disparado por impago de alquiler, por contratos que no se renueven o tienen incrementos desaforados que acaban siendo también desahucios porque el inquilino no sabe donde ir. Eso sin contar los desalojos de habitaciones ilegales que ya ni son contabilizados por las estadísticas oficiales y afectan a hogares muy pobres donde una mujer subempleada vive con niños. En esta entrada vamos a delimitar cuales son los derechos del inquilino (extrapolable a las habitaciones y en cierta medida a las ocupaciones) y como muchas veces por su desconocimiento son violados por la propiedad.

Esta entrada está licenciada en Creative Commons. Si reproduce o copia la información siga las instrucciones de la licencia al final de esta web.

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SUMARIO

¿QUÉ PUEDE ENCONTRAR EN ESTE DOCUMENTO?

  • El derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida
  • Los derechos del inquilino frente al propietario – casero
  • Acoso inmobiliario o mobbing inmobiliario.
    • Indicios de mobbing o acoso inmobiliario
    • ¿Qué se puede hacer?
    • ¿Qué NO le pueden hacer?
  • Finalización del contrato de alquiler.
    • No tengo prórroga ni renovación del contrato y no tengo donde ir. ¿qué puedo hacer?
    • Renovación del contrato con condiciones abusivas.
    • El propietario quiere mi piso para vivir. ¿Cómo me defiendo?
  • Disposición Transitoria Segunda de la LAU (Contratos de arrendamiento anteriores a 9/5/85). Renta antigua.

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El derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida

En derecho constitucional español el derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida. El derecho a la inviolabilidad del domicilio se encuentra recogido en el artículo 18.2 de la Constitución así: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.” La inviolabilidad del domicilio supone que este espacio queda exento e inmune de cualquier invasión o agresión exterior, proceda de otro particular o de un poder público. (3)

El significado de domicilio habitual es aquel espacio en el que el ciudadano/a vive sin estar sujeto necesariamente a los usos y convenciones sociales y ejerce su libertad más íntima. Así, en el Código Civil se identifica con el lugar de residencia habitual para las personas físicas (art. 40) y esté empadronado en ella. Eso incluye las segundas residencias pero no las viviendas vacías en las que nadie tiene un domicilio fijo. Hablamos de domicilio habitual y introducimos el concepto de morada: Es morada aquel lugar donde se vive independientemente de su situación jurídica: un piso ocupado es una vivienda habitual y, por tanto, es inviolable por la policía sin orden judicial. En teoría claro. Una persona ajena al domicilio sólo puede entrar si:

  • el morador, inquilino o propietario se lo permite por voluntad propia.
  • si una resolución judicial permite el acceso al domicilio a un tercero o fuerzas de seguridad.
  • en caso de alarma justificada como un incendio, la posibilidad de un crimen o el auxilio a un morador

En todos los demás casos, el acceso a la vivienda o el cambio en sus condiciones, como cambiar una cerradura, sería un delito de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal).

Pero la realidad es que a través de otras leyes o desarrollos legislativos los partidos del régimen del 78 han otorgado a la propiedad tanto poder que el inquilino acepta sumiso la supuesta mala suerte que le ha deparado la vida y ni siquiera sabe que se podría defender de las tropelías del casero con el código civil y normativa actual. En otras palabras hay un desequilibrio a favor del derecho a la propiedad frente al derecho al domicilio. Ese poder se concentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- que no merece más que ser derogada. Aún así la ley otorga a la vivienda habitual, morada, como derecho fundamental que debe ser respetado y el inquilino tiene derecho a disfrutar pacíficamente de su domicilio o morada aunque esta sea un garaje reconvertido.

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Los derechos del inquilino frente al propietario – casero

Una consecuencia del día a día de estos preceptos constitucionales y leyes civiles es que un propietario no puede entrar en el domicilio del inquilino sin su consentimiento ni puede exigir que un tasador acceda a la vivienda. Claro si usted accede incluso verbalmente … ya existirá consentimiento. Tampoco las fuerzas de seguridad no pueden acceder sin mandato judicial o entrar sin su permiso con las salvedades descritas. En general el propietario cree que es dueño incluso del inquilino cuando sólo lo es de los tochos y paredes.

Si el inquilino tiene unas obligaciones, el propietario también las tiene tanto en los contratos de renta antigua y/o indefinidos como en los finitos según acuerden las partes siguiendo las recomendaciones de la LAU -Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • derechos del inquilino – arrendatario: Domicilio inviolable y condiciones de habitabilidad de la vivienda.
  • obligaciones del propietario – arrendador: domicilio del inquilino es inviolable y debe mantenerlo en las condiciones impuestas por la ley.

Para vivir dignamente y en condiciones de habitabilidad independientemente del régimen jurídico de posesión de la vivienda – propiedad, alquiler, cesión.. – se requieren unos mínimos impuestos por ley entre los que podemos destacar:

  • el pavimento ha de ser homogéneo.
  • no puede haber grietas que perturben la habitabilidad.
  • las viviendas más actuales debe tener instalación de agua caliente y calefacción.
  • la vivienda debe cumplir las normativas de instalaciones de energía eléctrica, gas si la hubiere y de acceso a agua potable.
  • no puede haber humedades ni fugas de agua ni de gas.

Estas condiciones están reguladas por ley. El no cumplimiento de estas condiciones, por parte de la propiedad, puede presuponer acoso inmobiliario muchas veces. Todas estas condiciones se aplicarían también en los casos de alquiler de habitaciones o subarrendamientos incluyendo el derecho a cocina.

El arrendador está obligado a realizar esa clase de obras, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad mencionadas para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil o bien por desgaste. Este suele ser uno de los puntos conflictivos por su interpretación en los aumentos de los recibos. La LAU cita cinco conceptos que no significan necesariamente aumentos del alquiler en los siguiente artículos del Capítulo 4:

  • artículo 19. Elevación renta por mejoras. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 20. Gastos generales y servicios individuales. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 21. Conservación vivienda. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 22. Obras mejora. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.Más texto de este artículo >>>
  • artículo 23. Obras del arrendatario. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda..Más texto de este artículo >>>

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Sentencias sobre cobros indebidos

  • AP Barcelona sec 13 544/2011 de 8 de noviembre: abono gastos comunitarios derivados de reparación tuberías de gas, etc…
    • si no existe prueba acerca del contenido del contrato de alquiler y en concreto de la existencia del pacto de ponerse a cargo del arrendatario las tasas, suministros y gastos de comunidad de propietarios
    • tampoco existe ningún acuerdo contractual por el que se pactara que los gastos generales serían a cargo del arrendatario, suministros como tampoco que se determinara el importe anual de dicho  gasto a la fecha del contrato
    • por la AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio…..los gastos de comunidad de propietarios pueden ser asumidos por el arrendatario pero para ello es necesario que se pacte expresamente el importe anual de dichos gastos (art. 20 LAU)
  • AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio: importante sentencia en segunda Instancia de Audiencia Provincial de Las Palmas:
    • “….El recurso de apelación ha de prosperar porque siendo cierto que los gastos de comunidad, que en principio corresponden al propietario de la vivienda, pueden ser asumidos por el arrendatario para ello es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la estipulación novena del contrato de arrendamiento objeto de litigio, pero además es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos ( art. 20 LAU ), y ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuales son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento pero tal exigencia, de previa determinación de su importe anual al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento, no puede tener un alcance tan absoluto que impida que…”

>>> toda la sentencia de Las Palmas completa >>>

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Acoso inmobiliario o mobbing inmobiliario

La Ley Catalana del Derecho a la Vivienda lo tipifica así: “Toda actuación u omisión con abuso de derecho que tiene el objetivo de perturbar a la persona acosada en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que la ampara para ocupar la vivienda“. Concuerda con los delitos de Trato Degradante (artículo 15 Constitución Española, 1978), Estafa, Fraude y Corrupción entre Particulares. El acoso inmobiliario es por tanto un delito.

Código Penal – Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. BOE 24/11/1995. (Vigente hasta el 28 de octubre de 2015). El acoso en el ámbito del legítimo disfrute de la vivienda, Acoso Inmobiliario, está tipificado en el Código Penal Español como delito de coacciones agravadas (art. 172.1) y como delito contra la integridad moral (art. 173.1).

  • El art. 172.1 dice “El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados”. El tercer párrafo de este apartado dice: “También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda”.
  • El art. 173.1 dice “El que infligiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.”. El párrafo segundo de este apartado dice: “Se impondrá también la misma pena al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.”.

Indicios de mobbing o acoso inmobiliario

Las acciones de acoso inmobiliario se producen por acción y omisión de la propiedad y son infinitas y hasta inverosímiles. Les explicamos los indicios más importantes:

Acoso inmobiliario por omisión del propietario.

  • Un caso típico son la ausencia de mantenimiento de la finca o la vivienda arrendada. Que no hayan servicios básicos: que el wáter no tenga agua o este cortado el suministro de agua corriente. Las manchas de humedad y cualquiera de las citadas en el apartado anterior u otras que podrían ser consideradas normales como el uso del ascensor o el terrado comunitario.
  • la ausencia de obras de rehabilitación y el contrario una sobredosis de obras.
  • ausencia de cobro de rendas o la dificultad en pagarlas, por ejemplo, pago en mano con desplazamiento. Ojo si hay un impago el propietario puede reclamar el desalojo. Esto es un indicio muy importante y este es el que esta incluido por ley.

Acoso inmobiliario por acción del propietario.

  • Suelen ser las obras de rehabilitación del edifico a veces de meses con continuadas molestias, cortes de agua, ruido, ascensor inhabilitado, martillos, cortes de agua o energía, etc. Si las obras de rehabilitación impiden vivir en el edificio el propietario tiene la obligación por ley de realojar al inquilino mientras duran las obras y a garantizar su retorno a la vivienda en las mismas condiciones quedando en ese tiempo el contrato de alquiler en suspenso.
  • Una constante actividad en el tiempo de rehabilitación de pisos puede esconder una gran rehabilitación hecha a plazos
  • El hecho de impedir que no se pueda acceder al ascensor sin llave que solo tienen algunos vecinos.
  • que cambien los suministros por ejemplo de gas a electricidad (sin autorización del inquilino es delito)
  • El incremento del alquiler sin obras o por conceptos no justificados ni documentados

Acoso inmobiliario por omisión de seguridad del edificio.

  • edificios con pisos vacíos del mismo propietario que son ocupados por personas que crean molestias continuadas, peleas, drogas, etc. Las reclamaciones de los inquilinos que no pueden vivir tranquilos caen en saco roto y el propietario no denuncia las ocupaciones. Con el tiempo el deterioro del edificio es tal que los moradores legales desaparecen. Poco tiempo más tarde el edificio está en obras de rehabilitación para revenderlo. Un caso muy actual de acoso inmobiliario sofisticado.
  • vaciamiento progresivo del edificio de moradores como resulta de una situación pésima de seguridad.
  • cosas extrañas, como desaparición de buzones, de manera que si venden el piso ustedes tienen derecho al tanteo y retracto. Interés en que no reciban las notificaciones.
  • si el edificio esta medio vacío se añade la desaparición de puertas o la rotura de llaves.
  • que la puerta del edificio sea accesible sin medidas de seguridad.

¿Qué se puede hacer?

Cuando usted tiene claro los indicios de mobbing lo puede denunciar en las Oficinas de Vivienda de su distrito o ciudad. Las administraciones sólo saben lo que ocurre cuando ustedes lo denuncian. Como las relaciones entre inquilino y propietario son bilaterales deben exigir el cumplimiento de su contrato de arrendamiento independientemente de lo que pagan. Si después de reclamar por teléfono o por escrito sus derechos la propiedad no se aviene a razones entonces mediante la certificación de sus gestiones delante del arrendador usted puede denunciarlo a Oficina de vivienda que ejercen de árbitros. Usted puede ir a las oficinas de vivienda de su ciudad o barrio y comunicar lo que ocurre para que intervengan. Generalmente un especialista, abogado, tratará el caso.

El Ayuntamiento de Barcelona tiene un convenio con el ministerio fiscal, hay un fiscal específico en acoso inmobiliario, para elaborar querellas que si el fiscal las acepta, las investiga la policía judicial y esta investigación ya suele tener efecto inmediato respecto de la conducta del casero o propietario.

Otra manera que puede actuar el Ayuntamiento es cuando no hay mantenimiento del edifico o la vivienda y la propiedad está obligando al inquilino a vivir por debajo de las condiciones de habitabilidad que antes se han citado. La Administración local puede imponer multas hasta de 90.000 euros. El Ayuntamiento puede hacer órdenes de rehabilitación y la administración tutela desde el primer momento el proceso por lo que al propietario le será difícil imponer incrementos de renta ilegales. Se ha conseguido aplicar rebajas a las sanciones por acuerdo entre las partes si el propietario se aviene a no repercutir las obras al inquilino.
La actuación de la administración local es muy importante pero si en su municipio el Ayuntamiento pasa de todo es evidente que lo tiene más complicado si no hace una denuncia con un abogado pero antes use todos los mecanismos legales de la administración local o autonómica para evitar ir a pelo contra el propietario.

¿Qué NO le pueden hacer?

Aquí explicamos algunas cosas que no se pueden tolerar ni permitir:

  • La ley de arrendamientos de 1964 permite repercutir las obras a los inquilinos con prórroga forzosa – renta antigua – sólo hasta el 50% del valor del recibo de alquiler. Usted no sólo paga la renta sino que muchas veces paga otros servicios como limpieza, escalera, IBI porqué así lo acordaron en el contrato o se lo impusieron. El incremento debe ser sólo sobre el concepto renta, no sobre el total del recibo. Varios incrementos puede ser indicio de acoso.
  • Si la propiedad le descuenta esos servicios y las obras de escalera debe justificar con facturas el prorrateo y las facturas se las debería quedar usted porqué al final es quién pagará. Si se las queda el propietario podría usarlas para desgravar en el IRPF o en el impuesto de sociedades y sería incorrecto… porqué de hecho sin pagarlo lo estaría desgravando.
  • Otro ejemplo: la rehabilitación del tejado, la fachada y la escalera… si hay un incremento del 50% en cada obra es indicio de acoso porque en realidad es una sola obra porque obedece a una unidad y no tres fases, es una obra en tres fases. Además eso lo hacen ahorrándose el realojo del inquilino que no vive de tanto ruido y trajín.
  • El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Aunque hay que decir que en esto hay sentencias para todos los gustos y contradictorias entre ellas.

SENTENCIA HISTORICA DE ACOSO INMOBILIARIO A ROSA TALÓN -LLEVADA POR LA ABOGADA Laia Serra – en 2012 de un caso que apoyamos junto a la Xarxa de Suport Mutu del Clot, eix anti-mobbing, la nostra associació 500×20 i altres col·lectius

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Finalización del contrato de alquiler

La Ley  de Arrendamientos Urbanos no exige que los contratos sean de 3 años….. la duración de un contrato es de libre negociación entre las partes, o sea, pueden hacerse contratos indefinidos, de 10 años… lo que se quiera. Otra cosa es que los propietarios opten por el mínimo que son 3 años prorrogables uno más. A la finalización del contrato el propietario o casero debe avisar por escrito de su finalización un mes antes de la fecha prevista en el contrato. En caso de que no haya ninguna comunicación el contrato se prorroga automáticamente un año más como dice la ley. Normalmente esa prórroga tácita se incluye también en el contrato.

Una prórroga es eso…. prórroga… no hay nuevo contrato ni variaciones en las condiciones. No es legal hacerlo. Cuando se finaliza un contrato el casero puede hacer una renovación para la cual ya tiene las manos libres para modificar las condiciones. También puede optar por no renovarle y que se vaya. Puede ser que las condiciones de renovación en las condiciones actuales del mercado libre sean totalmente abusivas.

La casuística de la prórroga es esta:

  1. los contratos de renta antigua, o sea, firmados antes del 9 de mayo del 1985 son indefinidos… por lo tanto no tienen ninguna finalización. Su extinción o subrogación a matrimonio o hijos están estipuladas en la Adicional Segunda de la LAU que tiene mucha miga por lo que recomendamos leer los pormenores, puede consultarnos, de su aplicación en caso de duda:
    • A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
    • >>> leer y consultar toda la Disposición Transitoria Segunda de la LAU para contratos anteriores a 9 mayo de 1985>>>
  2. los contratos de arrendamiento vigentes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que entró en vigor el 1 de e enero de 1995 (hasta 6 junio del 2013) tienen una vigencia de 5 años y 3 más de prórroga si el arrendador no avisa con una antelación de 1 mes que va a finalizar el contrato.
    Artículo 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más“.Como recoge la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), en sentencia de 26.01.2010 sobre la interpretación del citado artículo 10 LAU:“Así en la prórroga establecida en el art. 10 el arrendador ostenta un muy limitado poder en orden a su configuración, pues le cabe decidir si el contrato entra o no en fase de prórroga, pero si opta por lo primero, para lo que basta su silencio, escapa a su voluntad tanto la duración de las prórrogas, anual, como el posible número de ellas, hasta un máximo de tres. Por tanto, una vez que ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado tempestivamente su voluntad contraria a la prórroga y el contrato entra en su primera prórroga anual, corresponde enteramente al arrendatario decidir si se agotan o no las tres prórrogas anuales que le reconoce el art. 10 , de manera que el silencio del arrendatario a la finalización de la prórroga anual es interpretada por la LAU como voluntad de prorrogar pues sólo una voluntad del arrendatario expresamente manifestada en tiempo privará a las prórrogas de su carácter automático.”
  3. contratos de arrendamiento posteriores a la entrada en vigor de la reforma de la LAU del PP en vigor a partir del 6 junio del 2013 tienen una duración de 3 y un año más de prórroga si el arrendador lo decide, o bien, no avisa con un mes de antelación de la finalización del contrato.

Si hay prórroga, bajo ninguna circunstancia en los casos 2 y 3 se pueden cambiar las condiciones.

En todos los casos, si continua pagando y el arrendatario acepta los pagos, se puede considerar que existe un nuevo contrato en las mismas condiciones. O sea, si llegada la fecha de finalización del contrato no hay aviso fehaciente y usted continua pagando y se acepta el pago (ingreso en cuenta, etc….), pasados 15 días se entiende que el arrendatario se queda por aquiescencia del arrendador y el contrato por tácita reconducción crea uno nuevo en idénticas condiciones según artículo 1566 del Código Civil -CC-. El nuevo contrato de arrendamiento con idénticas condiciones a las pactadas en el contrato originario no es, por tanto, prórroga del contrato anterior. El artículo 1581 del CC fija la duración del nuevo contrato según estipulaba el antiguo en cuanto a rentas.

+++ INFO:

  • Artículo 1566
    Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.
  • Artículo 1581
    Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

No tengo prórroga ni renovación del contrato y no tengo donde ir.

¿qué puedo hacer?

Si usted ha sido informada fehacientemente con un documento escrito que su contrato ha finalizado y no tiene prórroga ni renovación la ley dice que debe marcharse de la vivienda y entregar las llaves. Antes de que ocurra eso, debería entrevistarse con la propiedad y averiguar las causas de la nueva situación e intentar reconducirla. Si no lo consigue y no tiene donde ir podría usar los servicios de su comunidad autónoma o Ayuntamiento para que medien en el conflicto u ofrezcan ayudas al propietario para continuar el contrato y evitar un lanzamiento o desahucio. Si después de todo no obtiene ninguna solución y opta por quedarse debería visitar esta otra página que le explica cómo defenderse judicialmente y las consecuencias económicas:

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Renovación del contrato con condiciones abusivas

Una renovación se produce después de la finalización del contrato anterior y la prórroga. En la actualidad es normal, tras la modificación del 2013 de la LAU por el PP, que las nuevas condicione sean abusivas. Primero porqué el mercado libre – 99% de la oferta- está en efervescencia como hemos explicado. Segundo porqué el miserable 1% de vivienda pública no llega ni para pipas. Y finalmente porqué los partidos del régimen del 78 han decantado legislativamente desde hace décadas la balanza del lado de la propiedad.

Si usted es de los que le han dicho que le aumentan el nuevo contrato un 20, 30 o 40% el recibo de alquiler pues lo paga o monta una guerra con muchas que perder. ¿por qué le aumentan tanto? Pues porque tienen la sartén cogida por el mango, porqué pueden. ¿hay razones económicas que lo justifiquen? No, los salarios perdieron un 7% de poder adquisitivo el año 2016 y un 30% desde el inicio de la crisis el 2007.

¿Qué defendemos nosotros? El alquiler siempre ha sido una lucha histórica. Esa historia dice y los hechos lo demuestran que un alquiler no puede superar el 20% de la renta disponible del hogar. O el 30% si se incluyen los mínimos de los suministros (agua. luz, gas, teléfono, etc).

Eso es un alquiler justo: PAGAR SEGÚN SU RENTA.

Eso es lo que hace la administración catalana y de la ciudad de Barcelona en su exiguo parque de vivienda pública. Así es como en Catalunya se calculan las ayudas al alquiler que no pueden superar esos límites.

¿Qué puede hacer si las nuevas condiciones son abusivas?

  • marcharse a otro lugar con todo lo que implica una mudanza en cuanto a costes y problemas de organización para un hogar.
  • intentar una negociación económica por las buenas, una rebaja de la renta, en el nuevo contrato. En el caso catalán hay un índice de  la Generalitat que refleja los precios medios de cada localidad o barrio. No es de obligado cumplimiento. Eso no es nuestro alquiler justo. Pero es eso: su mercado, sus leyes y usted busca razones para que el alquiler no se lleve el 50, 60 o 70% de su salario. En Barcelona, las oficinas de vivienda también median como administración en esos conflictos para buscar una solución y evitar tener un nuevo ciudadano viviendo bajo un puente. Eeiiii! la principal responsabilidad es de Madrid no de su ayuntamiento.
  • si todo eso no sirve de nada delante del casero, API o inmobiliaria, entonces o se va o planta cara. ¿Cómo? Consigne el alquiler que usted cree digno en un depósito notarial y no se vaya del domicilio. Pasado el período del contrato su estancia será alegal aunque justificada socialmente. Únase a nosotros o a una entidad que defienda los inquilinos. Hay miles como usted. Tanto si tiene depósito notarial cómo simplemente no paga porqué no puede consignarlo, la propiedad iniciará el proceso judicial de desalojo como si fuera un ocupa por necesidad o un inquilino moroso, aunque no lo sea. Por si acaso mírese esta entrada: Llegó el momento: ¿ Cómo salvar su piso de un desahucio? – actualizado 2018

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El propietario quiere mi piso para vivir
¿Cómo me defiendo?

Con la última modificación del PP del 2013…. lo tiene muy crudo. Veamos los casos:

  • contrato anterior a Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13). Si firmó el contrato anteriormente a la entrada en vigor de esta ley su contrato es de 5 años  y el arrendador solo podrá recuperar su vivienda para el supuesto que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art 9.3 LAU 1994). Debería demostrar fehacientemente que esa necesidad existe.
    Usted puede reclamar la devolucón de la vivienda y los gastos de sus mudanzas al propietario, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
  • contratos posteriores a
  • a Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13) – Capítulo 2 art.3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
    Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

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salva torres

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reseñas
(1).- Idealista, El español ha perdido un 25% de su salario real desde 2007, mientras el alemán ha ganado un 5%.
(2).- El Mundo, Terremoto en los precios del alquiler.
(3).- Derecho constitucional, Derecho a la inviolabilidad del domicilio.

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Contratos de arrendamiento anteriores a 9/5/85

Disposición Transitoria Segunda de la LAU

  1. A) Régimen normativo aplicable.
  2. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
  3. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en losartículos 12,15 y 24 de la presente ley.
  4. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

  1. B) Extinción y subrogación.
  2. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

  1. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

  1. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
  2. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
  3. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
  4. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.

  1. C) Otros derechos del arrendador.
  2. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.1 En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.

Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

  1. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

  1. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
  2. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
  3. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.

  1. La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

  1. D) Actualización de la renta.
  2. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

  1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador; y como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.2, del citado texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956 se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

  1. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5., sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.

  1. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto legal.

  1. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
  2. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla la sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

– El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.

– El 24 por 100 para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.

  1. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

  1. No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:
Número de personas que convivan en la vivienda. Límite en número de veces el salario mínimo interprofesional.
1 ó 2 2,5
3 ó 4 3
Más de 4 3,5

Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.

En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

  1. En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
  2. La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
  3. a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

.

Periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la ley. Porcentaje exigible de la renta actualizada.
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
10º 100%
  1. b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.

  1. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

 .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Sentencia:  AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio

  • Orden: Civil
  • Fecha: 20 de Junio de 2013
  • Tribunal: AP – Las Palmas
  • Núm. Sentencia: 258/2013
  • Núm. Recurso: 792/2012
  • Núm. Cendoj: 35016370052013100257

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 20 de Junio de 2013;

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Las Palmas de GC en los autos referenciados seguidos a instancia de don Luis Francisco , que actúa en nombre y representación de doña Celsa , parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador don Juan Francisco Brissón Santana y dirigida por el Letrado don Mario Lisea Rodríguez contra doña Felicidad , parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora doña Petra Ramos Pérez y asistida por la Letrada doña María del Carmen Sarmiento Rodríguez, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 13 Las Palmas de GC se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: ‘Que en el Juicio Verbal seguido ante este Juzgado con el Nº 1517/2009 promovido a instancia de Luis Francisco , representado en las actuaciones por el Procurador de los Tribunales Sr. Brissón Santana y asistido por el Letrado Sr. Lisea Rodríguez, contra Felicidad , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ramos Pérez y asistido por la Letrada Sra. Sarmiento Rodríguez, debo estimar parcialmente la pretensión ejercida y, por tanto, debo declarar y declaro la extinción del contrato de arrendamiento concertado entre ‘ Luis Francisco y Felicidad sobre el inmueble sito en CALLE000 Nº NUM000 – NUM001 de esta ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, habiendo lugar al desahucio y condenando a Felicidad a desalojar el inmueble antes del 20 de junio de 2012, bajo apercibimiento de lanzamiento, ya adelantado dicha posibilidad de lanzamiento en el originario Auto de la admisión a trámite y suspendido por las vicisitudes de los presentes autos, para lo cual sirva la presente resolución de oficio a la fuerza pública y a cerrajero por si su asistencia fuese necesaria.

Por otra parte, debo condenar y condeno a Felicidad a pagar a la actora la cantidad de 2.120 euros por principal adeudado. Asimismo debo condenar y condeno a la demandado al pago de las rentas y cuotas de comunidad que se devenguen hasta la total recuperación por la demandante del inmueble que venía siendo objeto del contrato ya resuelto, todo ello con la expresa imposición de los intereses legales desde la interposición de la demanda tanto por rentas devengadas y no satisfechas durante el contrato de arrendamiento como las que finalmente se produzcan hasta la entrega de la finca.

Por último, no ha lugar a la condena en costas, debiendo cada parte abonar las propias y las comunes por mitad según por las razones contenidas en el en el Fundamento Quinto de la presente’.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 23 de mayo 2012 se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

https://www.iberley.es/jurisprudencia/sentencia-civil-n-258-2013-ap-palmas-sec-5-rec-792-2012-20-06-2013-12879381

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación ha de prosperar porque siendo cierto que los gastos de comunidad, que en principio corresponden al propietario de la vivienda, pueden ser asumidos por el arrendatario para ello es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la estipulación novena del contrato de arrendamiento objeto de litigio, pero además es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos ( art. 20 LAU ), y ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuales son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento pero tal exigencia, de previa determinación de su importe anual al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento, no puede tener un alcance tan absoluto que impida que su pago sea asumido por el arrendatario cuando conoce su importe de inicio y los paga, sin embargo, en el caso de autos la arrendataria y aquí apelante doña Felicidad negó haber pagado gastos de comunidad en ningún momento por no estar obligada a ello pese al tenor literal del contrato locativo, en todo caso dejado sin efecto ex post en este punto.

En cambio la parte arrendadora apelada alegó en su demanda que la arrendataria abonó tales gastos de comunidad desde el inicio de la relación arrendaticia pero que dejó de abonarlos desde el año 2008 en adelante, pero no prueba su afirmación, esto es que la recurrente hubiera pagado tales gastos de comunidad hasta ese momento, siendo que no puede probarse un hecho negativo cual es el no pago de los gastos comunes. La carga de la prueba de tal hecho ( art.217 LEC ), de su pago, corresponde a quien lo afirma, a la arrendadora, no a quien lo niega, pues es claro que de haberse abonado en alguna ocasión constaría algún recibo o ingreso bancario efectuado por la recurrente.

De otro lado no consta requerimiento o reclamación extrajudicial alguna, de la arrendadora a la arrendataria, reclamando el pago de los gastos de comunidad. Además el secretario de la comunidad de propietarios certificó que la arrendadora domicilió el pago de las cuotas comunitarias en su c/c bancaria desde agosto de 2005, esto es en fecha posterior a la celebración del contrato de arrendamiento celebrado con la apelante. La propia arrendadora comunicó (doc. 2 de la demanda) a la arrendataria que el pago del importe de las rentas debía hacerlo en la c/c que indicaba, distinta de la anterior, a la vez que hacía indicaciones sobre el pago de los suministros de agua y luz pero nada dijo sobre el pago de gastos de comunidad.

Por último aunque el documento nº 4 aportado por la demandada y aquí apelante en la vista oral fue impugnado por la parte actora y no fue objeto de la prueba pericial caligráfica, sin embargo su contenido, reconociendo la arrendadora que desde agosto de 2005 había dejado sin efecto la obligación de la arrendataria de pago de gastos comunes contenida en la estipulación novena del contrato de arrendamiento, que puede ser adverado por cualquier medio probatorio, resulta coherente con la indicación de la Comunidad de Propietarios de que la arrendadora tiene domiciliado el pago de la comunidad desde agosto de 2005 en la c/c que les indicó aquella y con la ausencia de prueba alguna de que la arrendataria hubiera abonado en alguna ocasión tales gastos. De todo lo cual resulta no probado que la arrendataria asumiera el pago de los gastos de comunidad.

Así las cosas habiendo considerado el juez a quo que al tiempo de la interposición de la demanda de desahucio no se adeudaba ninguna mensualidad de renta, lo cual no ha sido impugnado en esta alzada por la parte arrendadora, y circunscribiéndose los incumplimientos contractuales imputados a la parte arrendataria al pago de los gastos de comunidad la estimación del recurso de apelación comporta la íntegra desestimación de la demanda, absolviendo a la demandada de sus pedimentos con expresa condena a la parte demandante al pago de las costas procesales de la primera instancia ( art. 394 LEC ).

SEGUNDO.- No procede hacer pronunciamiento condenatorio alguno en cuanto al pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Felicidad contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Las Palmas de GC de fecha 23 de mayo de 2012 , en los autos de Juicio Verbal nº 1517/2009, y en su lugar desestimamos la demanda interpuesta por don Luis Francisco , en nombre y representación de doña Celsa , contra doña Felicidad absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas contra ella con imposición a la actora de las costas procesales de la primera instancia y sin que proceda hacer condena alguna respecto al pago de las costas procesales de esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.-




2017: el experimento #VidaLaietana y el edificio 15-O ocupado en el 2011 en el barrio de Verdum.

Conversión de edificios a ALQUILER PÚBLICO Y ASEQUIBLE

Creemos necesaria la comparación de las dos experiencias, sobre dos procesos que pudieran haber tenido el mismo resultado pero el desenlace feliz sólo ha sido para el primero: #VidaLaietana . Esta entrada pretende poner en alerta a las entidades que luchamos por el derecho a la vivienda para no cometer errores que son dolorosos y costosos a largo plazo para familias y activistas. Nos referimos a la ocupación de edificios públicos, de inmobiliarias o de entidades financieras.

més de 300 persones muntaen una assemblea a la plaça de Verdum

El 15 de Octubre del 2011, en plena efervescencia del movimiento 15-M, se realizó una manifestación bajo el lema: l’indignació a l’acció … mobilització mundial. Había 3 columnas de colores y la verde reivindicaba el derecho a la vivienda. Un sorprendente dispositivo en que participó nuestra asociación llevó esa columna verde de + de 1500 personas en metro desde plaza Catalunya a NouBarris y ayudaron a ocupar un edificio que estaba vacío desde hacia años, en el barrio de Verdum propiedad de Cajamar. La alegría desbordante del éxito siguió al alojamiento de alguna de las familias que esperaban un techo en nuestro distrito en un momento en que los desahucios ya caían a plomo en el que sería el distrito más castigado del país.

Recién llegado a la alcaldia Xavier Trias, de CiU, en un discurso en el cercano parque de la Guineueta, dos días después, renegaba de esas prácticas anti-sistema. Se creo una asamblea de gestión del edificio y poco después llegaban los primeros problemas junto a nuevas familias por el efecto llamada. A la asamblea se presentaron los antiguos propietarios del solar donde en permuta tenían tres pisos. Junto a ello, la aparición de los Servicios Sociales centrales del Ayuntamiento y los Mossos de Esquadra primero camuflados y después en servicio oficial. Los Servicios Sociales y el responsable de comunicación de la Alcaldía rápidamente se pusieron en contacto asegurando su interés en buscar soluciones al conflicto

La asamblea tomó un portavoz para la prensa y televisión que llegaba ávida de las formas nuevas de lucha. Los conflictos dentro de la asamblea de familias, activistas y gente del barrio se dieron en varios frentes:

  • Los Servicios Sociales centrales del Ayuntamiento buscaron tener información de las familias para encontrar vías de comunicación y ayuda. Un sector de los ocupantes principalmente activistas se negó a ninguna negociación.
  • Un sector mayoritario de la asamblea se negó a respetar las viviendas de las familias que habían negociado con el constructor la permuta.
  • Un sector mayoritario de la asamblea se negó a abrir la posibilidad de negociar la compra del edificio por el Ayuntamiento, a precio de saldo a Cajamar, para convertir las viviendas en pisos sociales.
  • La Asociación de Vecinos de Verdum, en una profunda crisis desde hacía muchos años, nunca dio soporte a la ocupación y por lo tanto a contrabalancear una salida negociada. Igualmente La Coordinadora de Avv y entidades de Nou Barris tampoco quiso entrar en el conflicto social de denuncia que suponía aquella ocupación. El movimiento vecinal nunca entendió desgraciadamente la conversión de la vivienda como un objeto financiero en la crisis que se estaba cociendo en todo el planeta y la problemática de los desahucios que ya caían a plomo en el distrito
  • Si el movimiento 15-M que dio cobijo a la ocupación, permitió ver con simpatía la ocupación, los conflictos dentro del edificio, algún que otro incendio en uno de los locales y el enfrentamiento con algunos jóvenes del barrio malbarataron esa simpatía inicial.

Nuestra Asociación, defendió desde el inicio, que con el soporto del vecindario era posible una negociación pública de las condiciones de vida de las familias, la mayoría en paro y con niños. El proceso aunque complejo suponía de facto aceptar que las políticas sociales de vivienda  y servicios sociales  estaban fallando en muchos aspectos. Con los meses, los canales de comunicación se cortaron y las familias algunas con problemáticas complejas se quedaron a merced de las circunstancias.

Defendimos a ultranza la conversión del edifico en viviendas de alquiler público y asequible para lo cual el Ayuntamiento o la Generalitat debería comprar a precio de tanteo y retracto el edificio abandonado. No era una idea descabellada y seguramente hubiera dado una salida distinta a la constitución del Banco malo que ha sido un desastre financiero para el país. El sector mayoritario no estaba de acuerdo, en otras palabras quería vivir ocupando sin más y supuestamente consolidar esa ocupación.

Nuestra entidad para dar un vuelco a la campaña de prensa contra la ocupación que se inició vimos en los propietarios de la permuta una oportunidad para dar el vuelco. Aceptar su derecho a las viviendas de la permuta y demostrar que los “ocupas” respetábamos la propiedad de esas familias estafadas en la burbuja. Con el sector mayoritario no fue posible llegar a ningún acuerdo. No quisieron respetar esas viviendas y supuso un enojo importante en el barrio, porque eran una familia conocida, que provocó enfrentamientos con vecinos.

Nuestra asociación después de algunas semanas dimitió como portavoz de la asamblea por no tener un apoyo mayoritario y poco después abandonamos la asamblea del edificio porqué creímos que las decisiones tomadas no se correspondían con los objetivos iniciales. Las asambleas del 15-M de Nou Barris que se celebraron en la plaza contigua al edificio se fueron vaciando hasta que se decidió volver a la marquesina de la Vía Júlia.

Con los meses se iniciaron los conflictos entre familias y entre familias y activistas ocupantes del edificio, donde las asambleas interminables agotaban a gente poco acostumbradas a esas dinámicas. Los tímidos intentos de enraizar en el tejido asociativo después de lo acontecido se hicieron más complicados (1). Hubo un incendio. “Desaparecieron” partes estructurales y materiales de la obra que aún quedaban para acabar el edificio y un largo sinfín de problemas con el agua, la luz, etc. Seguramente no nos dimos cuenta de la magnitud del cambio de lo que proponíamos pero recientemente alguna familia en los medios de prensa, después de las recientes ocupaciones en la ciudad, han pedido la intervención en el sentido que propusimos hace 6 años: la conversión del edificio Almagro en viviendas sociales – alquiler público- del Ayuntamiento.

Una CRONOLOGIA DE LOS HECHOS:


Nuestra Asociación participó en la reivindicación de diversos colectivos de Barcelona para que el edificio de Via Laietana se convirtiera en alquiler publico. El acuerdo con el Ayuntamiento actual había inspirado nuestras propuestas con el edificio del 15-O de la calle Almagro:
salva TORRES


(1) Blog del edificio Almagro – 15O- actualizado del octubre del 2011 al 2012.

(2) comunicat de premsa sobre acord amb equip Govern municipal.




Inquilinos precarizados, caseros y fondos de inversión inmobiliaria en conflicto

La lucha por el mercado libre de alquiler ha llegado a Barcelona

Después de una década de crisis, el 50% de la población de Barcelona vive por debajo de rentas de 1000 euros. A su vez, la nueva generación que algunos le llaman millennials, escaldada de la banca mira con mucho recelo el crédito bancario hasta el punto de que las entidades financieras tienen estrategias personalizadas para capturar a incautos. El resultado, para el llamado precariado, es que no tiene el perfil financiero para acceder a la compra de una hipoteca pero tampoco para acceder a un contrato de alquiler con condiciones draconianas.

Los Bancos, fondos de inversión, inmobiliarias, Api’s, etc dividen a los potenciales inquilinos por perfiles financieros asegurando los mejores para la fórmula “alquiler seguro”(*1). En el lado de los arrendadores tendríamos al pequeño propietario marginal que ha acumulado uno o más pisos por herencia familiar, al inversionista que quiere hacer “negocio” usando una vivienda arrendada y a los propietarios de múltiples viviendas o edificios por herencia o compra. Más allá tendríamos a los grandes tenedores: inmobiliarias de bancos, fondos de inversión inmobiliaria, SOCIMIS, grandes familias y la Iglesia católica que es un caso aparte porque no paga impuestos.

Es en esta última franja donde nuestro país se esta produciendo una revolución del mercado, como hemos explicado, por la entrada masiva de capital especulativo. El PPsoe+CiU+PNV lleva años preparando el terreno en lo que sería una acción deliberada o que el lobby financiero-inmobiliario tiene mucha influencia entre sus señorías en los pasillos del Congreso de Diputados. No sólo han desarmado al inquilino con sucesivas reformas legislativas sino que han mejorado el poder financiero de los propietarios cambiando las condiciones fiscales para crear el llamado “mercado profesional del alquiler” con las SOCIMI que representaran un caballo de Troya contra los pequeños propietarios. Claro, todo se justifica con lo de facilitar el alquiler.

Asistimos a una batalla por el control del parque de vivienda en este país sobre todo en las ciudades. Por un lado, el tinglado inmobiliario de la Banca tiene cautivo el mercado de la vivienda en propiedad al controlar el crédito hipotecario concediendo hipotecas sólo para sus pisos, de manera que arruinan a los pequeños propietarios y constructoras que intentan vender los suyos en un mercado saturado.

Por otro lado, el control lo extenderá al mercado de alquiler bajo ese eufemismo de “mercado profesional del alquiler“ cuya materia prima ha sido la compra masiva del parque de vivienda más nuevo y valioso a precios de derribo después que el Estado ha cubierto las pérdidas de las Cajas de Ahorro y la Sareb. Ese largo medio millón de viviendas hubieran sido la base de un parque de vivienda pública de alquiler asequible, hoy, son el vehículo disfrazado de la misma banca nacional o extranjera que les facilitará la fijación de rentas de alquiler al poseer la mayoría y mejor oferta del mercado. Igualmente, las ventajas fiscales les darán una oportunidad inigualable respecto de los pequeños caseros lo que les permitirá aplicar una agresiva política de rentas de alquiler. Este dominio del llamado “mercado profesional del alquiler” también se verá reforzado por el control de los perfiles financieros y de solvencia de los arrendatarios a través de las cuentas bancarias y las tarjetas de crédito dentro de la colaboración entre banca y fondos inmobiliarios. Asimismo, las tareas de mantenimiento de grandes propiedades y edificios abarata los costes de reparaciones y pagos, gestión de cobros e impagados. Y la ventaja competitiva la cerraran con el poder disuasorio de un ejército de abogados capaz de agilizar los desalojos por impago de alquileres uno de los dolores de cabeza de los pequeños propietarios.

Los pequeños propietarios no pueden competir con este mercado profesional de alquiler pero nunca se enfrentaran a esa mafia que los empobrece ni a esas leyes que hacen el trabajo sucio de juntar su peor oferta (propietarios empobrecidos) con la peor demanda solvente (inquilinos precarizados). Un mercado así configurado sólo puede degenerar en “una guerra entre pobres” con actitudes reaccionarias de esos propietarios marginales contra los inquilinos.

Hay una izquierda que apuesta por esa opción: derribar todos los obstáculos legislativos a las SOCIMI con esa fiscalidad ventajosa y no quieren cambiar ni una coma de la actual LAU (*2). Basta leer los documentos de Fundación Alternativas, del Psoe, cuya presidenta es la actual alcaldesa de Madrid, Manuela Carmena. Delegan en las SOCIMI, como Azora (*3), creadas con el material de la Sareb, para generar un volumen de negocio que irrumpa en el mercado libre o subvencionado en lo que debería haber sido el papel del Estado con un parque de vivienda pública de alquiler.

Ese trabajo sucio legislativo y patrimonial ya lo han hecho durante la crisis y sus resultados son observables porqué la guerra de pobres se ha agudizado en los desahucios del alquiler entre precarios y propietarios particulares. Esta configuración del mercado de alquiler tiene como efecto la existencia de miles de pisos vacíos de pequeños propietarios que se deterioran sin uso por miedo a los problemas con los inquilinos. Para esto tienen una solución: el alquiler social subvencionado. Pero son palabras: en un país con el presupuesto intervenido por la Troika comunitaria no hay dinero para una política de ese colosal tamaño.

Salva TORRES

1.- Eleconomista.es / El temor al impago dispara los productos de alquiler seguro.
2.- Mercado de vivienda en alquiler en España: más vivienda social y más mercado professional – Alejandro Inurrieta Beruete- ex-presidente de la Sociedad Pública de Alquiler que cerró con pérdidas de 21 millones de euros para poner en alquiler poco mas de 9000 viviendas en todo el país en 3 años.
3.- Azora, Anticipa, Anida, Solvia, etc serían ejemplos muchos de ellos a cobijo de fondos públicos pagados desde la Sareb.



Los 5 fines de la vivienda digna

Llevamos muchos años trabajando el derecho a la vivienda junto a miles de activistas que luchan por el derecho universal a techo: un derecho humano. Esa lucha la hemos desarrollado junto a personas a las que les ha sido conculcado alguna vez porqué el sistema económico hiper-financierizado de las últimas décadas ha convertido ese derecho, reconocido en todas las constituciones nacionales, en puro mercadeo que anula la dignidad de los que ganan y de los que pierden en ese casino de las vanidades. Vivienda digna es aquella vivienda donde los ciudadanos o las familias pueden vivir con seguridad, paz y dignidad, según el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU.

Nos creemos en condiciones pues de escribir sobre piedra 5 fines por los que vale la pena luchar y aunar voluntades por encima de la visión cortoplacista de la clase política y de algunos movimientos sociales. Las letras de esas razones fundamentales de la dignidad, de la VIVIENDA DIGNA, son estas:


  1. La vivienda es un derecho universal reclamable. (stop desahucios sin alternativa)
  2. Parque público de alquiler asequible (según la renta disponible)
  3. Suministros mínimos garantizados por ley.
  4. La vivienda habitual en régimen de propiedad no es embargable.
  5. Stop titulización de hipotecas. (prohibición de la titulización de deudas sobre la vivienda habitual)
    La última asamblea de nuestra asociación ha decidido incluir dos puntos más por su relevancia aunque son deducibles de los 5 anteriores:
  6. Despenalización de la ocupación.
  7. Derogación de la LAU. Contratos de alquiler indefinidos (para un proyecto de vida estable).

La vivienda es un derecho universal reclamable.

Si la vida de nuestra especie es impensable sin una vivienda digna acorde con las necesidades del individuo, del momento histórico y la necesidad de socialización de los seres humanos. Si el derecho de ciudadanía es impensable sin una dirección, barrio, ciudad o pueblo donde localizar y ejercer los derechos de ciudadanía….. ENTONCES LA VIVIENDA SE CONVIERTE EN UN DERECHO RECLAMABLE, POR LO TANTO, A LA ADMINISTRACIÓN DEL MARCO ECONÓMICO, LEGAL Y DE JUSTICIA EN QUE NOS HEMOS DATADO PARA VIVIR EN SOCIEDAD. HOY LOS MEDIOS TÉCNICOS ADQUIRIDOS DURANTE DÉCADAS NOS PERMITEN ALOJAMIENTOS Y SERVICIOS DIGNOS a coste del trabajo humano necesario pero fuera de la especulación desaforada del mercado pervertido por las élites financieras.

Parque público de alquiler asequible.

El mercado, ese instrumento hoy pervertido por las élites financieras globales, es incapaz de asegurar la vivienda para todas las clases sociales que intentan convivir en SOCIEDAD y que se convierte en un cáncer de esa convivencia. Para asegurar que la vivienda sea un derecho reclamable la Administración debe asegurarse los instrumentos jurídicos y las políticas de vivienda necesarias para satisfacer cualquier emergencia sobre ese derecho y fuera de las vicisitudes de aquel mercado falseado por la especulación. EL PARQUE PÚBLICO DE ALQUILER Y LAS OTRAS FORMAS DE TENENCIA DE LA VIVIENDA COMO BIEN DE USO DEBEN ESTAR RELACIONADAS CON LA CAPACIDAD ECONÓMICA DE LAS PERSONAS QUE TIENE QUE VER DIRECTAMENTE CON LA CAPACIDAD DE CREAR RIQUEZA Y DISTRIBUIRLA ENTRE SU CIUDADANÍA POR LA SOCIEDAD.

Suministros mínimos garantizados por ley.

Sin agua y energía tampoco es posible garantizar una vida digna. Los suministros mínimos garantizados por ley dan la posibilidad de gozar a toda la ciudadanía, al margen de su capacidad económica, de esos elementos básicos de supervivencia. Más allá de esos mínimos, los excesos deberán pagarse como cual derroche de bienes imprescindibles de la sociedad y de la Naturaleza.

La vivienda habitual en régimen de propiedad no es embargable.

Por razones económicas y históricas hay ciudadanos que gozan de una vivienda en propiedad. Debe garantizarse ese derecho adquirido sobre la vivienda pero no sobre el suelo que es de todas las generaciones que han vivido sobre la faz del planeta. Por lo tanto al igual que la vivienda social es un bien de uso reclamable, la vivienda habitual, no puede ser embargada por ninguna de las vicisitudes económicas o sociales que se viven en un momento histórico determinado. La vivienda habitual no puede ser objeto de rapiña de los acreedores que persiguen obtener rentas sin trabajo alguno. El artículo 1859 del Código Civil debe aplicarse estrictamente.

Stop titulización de hipotecas.

Si la vivienda habitual no es embargable no tiene ningún sentido que las élites financieras tengan encima el derecho de vender las deudas contraídas sobre ese bien social (es la vivienda familiar) en los mercados monetarios secundarios que luego les permiten reciclar ese derecho de cobro para generar nuevas rentas esparciendo las deudas impagables por toda la sociedad. Aunque hoy las élites financieras se hayan apoderado del control de la creación y emisión de moneda, y la sociedad aún no tiene capacidad de recuperar ese derecho democrático, se debe barrar la capacidad de esa élite para esparcir deudas que hipotecan el futuro de la ciudadanía.




naciódigital: Tot per als bancs: rescat + pisos

«El rescat de les entitats bancàries va ser una oportunitat perduda per bastir un gran parc públic d’habitatges de lloguer»

naciódigital: Tot per als bancs: rescat + pisos

banqueros_ladrones_culpables de la crisis

Aquest diari publicava ahir un excel·lent treball periodístic signat per Elisenda Pallarès que –després de bussejar per les dades de les administracions– xifra en 46.974 els habitatges buits en mans dels bancs després d’una execució hipotecària.

La crisi dels bancs que va seguir l’esclat de la bombolla immobiliària va ser una enorme oportunitat perduda per a la societat. Ens vam empassar la gran mentida del les “entitats sistèmiques”, que no podien fer fallida. Ningú no ens va explicar mai perquè un banc és “sistèmic” i una gran indústria que tanca i deixa centenars de famílies al carrer no és “sistèmica”.

Hem bolcat milers de milions de diners públics que hauran de tornar els nostres fills i néts amb els seus impostos, per rescatar unes entitats que després es van transferir a d’altres bancs, ben netes, per preus simbòlics que en alguns casos va ser directament un insult als contribuents. Només un parell d’exemples: La Caixa es va quedar amb el Banco de Valencia per un euro. El BBVA es va quedar amb Unnim per 1 euro.

Ningú no va tenir la pensada de donar les ajudes multimilionàries a canvi dels pisos que els bancs es van quedar de promotores i famílies que van haver de triar entre pagar la hipoteca i menjar. Es podria haver bastit un gran parc públic d’habitatges de lloguer, com a d’altres països d’Europa on aquesta dèria de ser propietari no existeix.

Doncs no. Tot per als bancs. Les ajudes públiques i els pisos. I els anomenats actius tòxics, en comptes de transferir-los als ajuntaments per destinar-los a lloguer social, es van agrupar en el FROB, més conegut com a banc dolent. No sabem del cert que fa el banc dolent. El que sí que sabem és que en 2015, els seus cinc màxims directius van cobrar 693.900 euros de retribució.

Mentrestant, la Generalitat i alguns ajuntaments exerceixen el dret de tanteig per comprar pisos provinents d’execucions hipotecàries, i arribem al despropòsit màxim: els bancs tapen els seus forats amb diners públics a canvi de res, es queden amb els pisos que podrien haver cedit a canvi de les ajudes, i –la cirereta del pastís– els revenen a l’administració i tornen a ingressar diners públics!

És com duplicar l’ajut públic als bancs. Els nostres fills i néts ens ho recriminaran amargament quan els llibres d’història expliquin el rescat dels bancs i l’esclat de la bombolla.

escrit x Germà Capdevila. publicat a Nació Digital




Urgente: 8000€ para juicio contra responsables de la venta de viviendas de la Comunidad de Madrid a Goldman Sachs

Las afectadas buscan desesperadamente 8000€ para iniciar proceso penal.

Queda una semana y piden su ayuda AQUÍ.

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Mientras Blackstone y Goldman Sachs estan enfangados en decenas de desahucios de los 6.000 pisos protegidos comprados en España buscando beneficios que dupliquen los 420 millones invertidos.

2935 VIVIENDAS DEL IVIMA

2935 FAMILIAS AFECTADAS

Esta campaña de crowdfunding tiene como objetivo principal sufragar los gastos del equipo jurídico que lleva la causa penal contra los máximos responsables de la venta de 2935 viviendas públicas de la Comunidad de Madrid y defender los derechos de todos los madrileños y futuros adjudicatarios de viviendas del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), ya que lo que se ha producido es un expolio del patrimonio de la Comunidad de Madrid.

La venta de las viviendas públicas a un fondo buitre, sin previo aviso a sus inquilinos, además está suponiendo la modificación de muchas de las condiciones para los legales adjudicatarios de estas viviendas, como la supresión de ayudas al alquiler, la subida de cuotas de comunidad, el pago del IBI o la tasa de basuras como si fuesen propietarios, la supresión de las juntas de administración vecinal y la expulsión de sus casas a quienes no puedan comprarlas al llegar al 7º año de contrato.

La Asociación Afectados IVIMA y sus participantes buscan como objetivos principales los siguientes puntos:
• La suspensión cautelar y posterior anulación de la venta de viviendas públicas de IVIMA y EMVS a los fondos de inversión.
• La paralización de cualquier nueva venta de viviendas públicas de IVIMA y EMVS a los fondos de inversión.
• La prórroga automática de los alquileres de las viviendas públicas de IVIMA y EMVS.
• El ofrecimiento preferente a los inquilinos de la compra de sus viviendas y al mismo precio que costó su construcción.
• El mantenimiento de las ayudas de reducción del alquiler del IVIMA.
• La paralización de cualquier desahucio por impago provocado por motivos económicos.
• La reducción significativa del actual precio de módulo oficial para las viviendas de protección oficial.

¡Defendemos nuestras casas, no queremos que especulen con ellas! ¡No queremos que nos obliguen a irnos de nuestros barrios!

+++info en Afectadas IVIMA y en GOTEO.ORG




Carta agraïment d’Afectades IVIMA a Asc. 500×20 x crowdfunding

afectadasIVIMA

Querid@s compañer@s de la Asociación 500×20 y Habitatge Públic, el gesto que habéis tenido al colaborar en nuestra campaña de crowdfunding, nos conmueve y nunca os lo podremos agradecer suficientemente.
Somos conscientes de lo difícil que es, en estos momentos de precariedad, destinar una parte de lo poco que tenemos a contribuir económicamente con cualquier causa, por justa que sea. De ahí que cualquier ayuda que hubierais podido aportar ya habría sido invalorable, pero es que vosotr@s habéis multiplicado de tal manera el esfuerzo que nos habéis dejado impresionados, de veras.
Vuestro esfuerzo nos hace confiar más, si cabe, en que seremos capaces de conseguir arrebatar nuestras casas al fondo buitre y recuperarlas para el patrimonio público, de donde nunca debieron salir. Sabemos que la pelea va a ser difícil, que durará mucho más de lo que quisiéramos y que tendremos que poner lo mejor de nosotr@s para ganar. Pero estamos convencid@s de que teniendo de compañer@s de viaje a personas con un espíritu como el vuestro, la victoria está asegurada.
Muchas gracias, de todo corazón, y a seguir en la pelea.

Un abrazo.

+++info en Afectadas IVIMA y para crowdfunding en GOTEO.ORG




L’habitatge públic privatitzat: Un any de lluita dels joves dels blocs 10HJ.

El veïnat intenta revertir la situació amb el suport de la FAVB i de l’Associació 500×20.

ELS FETS

El passat 2 d’agost de 2013 El Consell Comarcal del Barcelonès va vendre 298 habitatges, quatre promocions de lloguer social de la capital catalana, als districtes de Nou Barris, Les Corts i Sant Andreu.
La Fundació Pisos de Lloguer, organització privada sense ànim de lucre, impulsada pel Consell Comarcal del Barcelonès, era la propietària dels habitatges després que Regesa efectués la transmissió de la gestió dels pisos entre els anys 2004 i 2007. A principis del 2013 es va decidir liquidar la fundació i vendre els seus actius, abans, a una empresa privada. Tots els ajuntaments presents al Consell Comarcal, amb representants de CIU, PSC, ICV i ERC, van donar el vist i plau a la operació també aprovada per l’Agència Catalana de l’Habitatge.
Només es va presentar una empresa a concurs públic, Colon Viviendas, gestora del fons d’inversió Azora, amb seu a Madrid, protagonista de les vendes d’habitatge públic de la Comunitat i l’Ajuntament de Madrid.

Aquest fons d’inversió va pagar 11,4 milions d’euros pels habitatges, que s’hauran de destinar a lloguer social durant 25 anys a comptar des de la data de qualificació de l’habitatge. Els drets de superfície dels edificis en canvi tenen una durada de 75 anys després dels quals hauran de retornar a l’Ajuntament de Barcelona, si no hi ha cap altre acord.

DE COM ENS ASSABENTEM EL VEÏNAT I LA CIUTADANIA

Els veïns i veïnes (d’Urrutia; Rio de Janeiro; Benavent i Gran de la Sagrera) ens vam assabentar d’aquesta privatització quan ja era un fet consumat, mitjançant uns cartells informatius a la porta de les escales, el mes d’agost del 2013. La informació únicament feia esment al canvi de gestió.
El mes de setembre vam rebre dues cartes, una de Fundació Pisos de Lloguer i una altra de Colon Viviendas, informant de la venda i assegurant que les condicions de lloguer en règim de protecció oficial es mantindrien.
El mes de novembre l’Associació 500×20, Associació per el Lloguer Públic i Assequible, publica al seu portal web la notícia de la venda. Apareixen breus publicacions als diaris La Vanguardia, El País, El Periódico. L’1 de desembre, en el programa “Salvados” de LaSextaTV exposen el cas de la venda d’habitatge públic a Madrid al mateix fons voltor i els veïns de Barcelona veiem per televisió les mateixes cartes informatives que ens van enviar a nosaltres, i les conseqüències reals del traspàs dels pisos a mans privades. Pocs mesos després apareixen anuncis de pisos d’aquestes promocions en portals webs immobiliaris, sense esmentar que es tracta de pisos protegits, falsejant les seves característiques i saltant-se la llista de sol•licitants d’accés a l’habitatge públic.

LA LLUITA: EL CAMÍ QUE HEM FET

A partir del mes de novembre, arran de la poca informació obtinguda i de les sospites que la privatització de l’habitatge afectaria a la situació dels llogaters, els veïns i veïnes ens posem en contacte amb l’associació 500×20 i amb la FAVB. Ens trobem en una primera assemblea d’afectats el 12 de gener de 2014. A partir d’aquí, les diferents promocions afectades, decidim constituir-nos com associacions i comencem un camí plegats que ens ha portat a:

  • Consells de districte i assemblees de barri de tots els districtes afectats.
  • Reunions amb representants dels partits polítics dels districtes.
  • Reunions amb Consell Comarcal del Barcelonès; Agencia Catalana de l’Habitatge; Síndic de Greuges de Catalunya i Síndica de Greuges de Barcelona.
  • Reunions amb Colon Viviendas.
  • Entrevistes amb mitjans de comunicació.

Desprès d’haver fet aquest circuit vàries vegades, hem trobat poques respostes clares, per tant el camí ara ens porta a mobilitzacions i accions d’afectats i de la ciutadania.

LES NOSTRES REIVINDICACIONS

1. DENUNCIEM

  • LA PROGRESSIVA PRIVATITZACIÓ DEL PARC PÚBLIC D’HABITATGE A LA CIUTAT DE BARCELONA

Prou especulació amb l’habitatge públic. En una ciutat on els desnonaments són diaris, demanem que es revoqui la venda a un fons especulador. Defensem l’accés a l’habitatge públic i de lloguer dels ciutadans de Barcelona.

  • VOLEM QUE EL CONTRACTE DE TRASPÀS DE L’ÚS DE SUPERFÍCIE ENTRE LA FUNDACIÓ PISOS DE LLOGUER I COLON VIVIENDAS SIGUI PÚBLIC

Hem demanat a l’Ajuntament a través dels districtes; del Consell Comarcal del Barcelonès; de l’Agència Catalana de l’Habitatge i del Síndic de Greuges, de veure aquest contracte i que aquest document ha de ser públic. Encara no ens han facilitat aquest document. Això ens fa sospitar de possibles irregularitats en el procés.

  • VOLEM QUE L’ADMINISTRACIÓ ADQUIREIXI EL COMPROMÍS DE GARANTIR LA FUNCIÓ SOCIAL D’AQUESTS HABITATGES

S’han venut els drets de superfície durant 75 anys, només queda garantida la funció social durant 25, a comptar des de la data de qualificació de l’habitatge, en algunes promocions ja han passat 12 anys, per tant hi ha un alt marge per especular amb els béns dels ciutadans. Cap dels organismes implicats ens ha deixat clar què passarà amb els habitatges un cop passin aquests 25 anys.

  • IRREGULARITATS A L’ACCÉS DE L’HABITATGE

Demanem que l’accés a l’habitatge públic sigui supervisat per l’administració, que es segueixi l’ordre de la llista del registre de sol•licitants d’accés a l’habitatge per garantir la transparència a l’hora d’accedir a un habitatge públic.

2. RECLAMEM

  • QUE ES MANTINGUIN LES CONDICIONS D’HABITATGE PÚBLIC I DE LLOGUER ALS ACTUALS LLOGATERS I QUE ELS NOUS LLOGATERS GAUDEIXIN DE LES MATEIXES CONDICIONS. JA HI HA VEÏNS QUE HAN HAGUT DE MARXAR EN NO PODER ASSUMIR LES NOVES CONDICIONS.

• Fins ara els llogaters, al caducar els contractes, es revisaven els requisits econòmics dels adjucataris i si complien amb la normativa vigent es feia una renovació del contracte. A l’actualitat no es fan renovacions dels contractes, es fan nous, això suposa una despesa econòmica afegida ja que s’ha d’actualitzar l’aval, unes 6 mensualitats, i la fiança amb un preavís d’un mes d’antelació.
• S’incrementen els costos de quotes de manteniment de l’edifici, amb nombroses irregularitats en aquest manteniment. Demanem poder veure amb detall a on van aquestes quotes.
• S’obliga a tenir una assegurança del contingut de la llar per poder fer una nova contractació, quan, segons la normativa vigent, no és obligatori.
• Es vinculen les places de pàrquing als contractes de lloguer dels pisos i, en molts casos, s’obliga a que s’agafi el pàrquing per poder fer un nou contracte. Fins ara no era obligatori llogar-lo. D’altra banda el seu preu és més alt que al mercat lliure.
• El veïnat que fa un contracte nou s’apunta a la llista de sol•licitants d’accés de l’habitatge el mateix dia que signa el contracte. Demanem que es continuï fent per ordre de llista per garantir la transparència en l’accés.

ENS DIRIGIM ALS NOSTRES CONCIUTADANS

Els veïns i veïnes de les promocions afectades, la FAVB i la Associació 500X20 lluitem per la defensa de l’habitatge públic. Els veïns som conscients de la funció social que compleixen aquests edificis, no lluitem únicament pel benefici propi, estem defensant el que és comú i construït amb diners de tots, demanem el que és just pel veïnat i per la ciutat, estarem on hàgim d’estar per defensar l’habitatge públic de la nostra ciutat i denunciarem la progressiva privatització de l’habitatge, no només en les nostres promocions, per això demanem també el suport de tots els nostres veïns i veïnes de la ciutat de Barcelona i de les entitats.