VIDEO – Todas las ejecuciones hipotecarias actuales y juzgadas SE PUEDEN REVISAR – sentencia Tribunal Supremo

Olvida la indefensión aprendida y demanda al Banco que te ejecutó la casa por daños y perjuicios!!! (José Ángel Gallegos – abogado).

En un procedimiento ordinario no se puede ejecutar la casa sres. banqueros!! (Andrés Giordana – abogado)

Gestionó esta interesante charla Carles Alonso – abogado

Sala llena en el 12 Aniversario de nuestra Asociación 500×20 en Ateneu La Bòbila.

Los abogados Andrés Giordana y José Ángel Gallegos hablan sobre ejecuciones hipotecarias. Todos las ejecuciones hipotecarias actuales y juzgadas, SE PUEDEN REVISAR. Según sentencia del Tribunal Supremo del 2017.

El nuevo invento de la Banca para impagos de hipoteca son los juicios ordinarios. Andrés habla de su experiencia en los casos que lleva.




Debat: Les llars que van perdre el seu pis x execució hipotecària podran reclamar perjudicis al Banc segons sentència del Tribunal Suprem

.- Les LLARS que van PERDRE el seu HABITATGE abans del 03/14/2013 PODRAN REVOCAR LA SENTÈNCIA i RECLAMAR DANYS al BANC.

.- ÉS UNA SENTÈNCIA QUE AFECTA MILERS D’EXECUCIONS HIPOTECÀRIES

.- La premsa lacaia ha amagat la seva IMPORTÀNCIA

El 27 de setembre del 2017, el Tribunal Suprem -TS- dictava la inexistència de “cosa jutjada” a les execucions hipotecàries anteriors a 2013. La sentència 526/2017 d’aquest Tribunal suposa, en la pràctica, que milers de deutors -el gruix de les execucions hipotecàries de la crisi – que van ser desnonats i van perdre el seu habitatge abans d’aquesta data podrien reclamar possibles danys i perjudicis si la seva hipoteca contenia clàusules abusives. La veritat és que abans no es podia perquè les entitats financeres s’oposaven perquè la causa estava jutjada, però ara amb aquesta sentència la cosa es posa lletja per a la Banca.

La sentència dictada el 27 de setembre de 2017 per el Tribunal Suprem és molt important perquè recull la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 14 de març de 2013, després del cas Aziz i l’aplica al cas de la Sra. Leticia i D. Ovidio contra la financera Celeris Serveis Financers SA, EFC, avui extinta ….. després d’una existència plena de litigis als tribunals …

+++ info SOBRE LA SENTÈNCIA>>>>




Valoración de la sentencia sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados- IAJD- dictada por el Tribunal Supremo

OJo ha habido un cambio de jurisprudencia en cuanto al IAJD del Tribunal Supremo respecto de lo que defendía en 2015.

(ver – esta entrada del Poder Judicial)


 

reclamar gastos de formalización de la hipoteca- actualizado 2018


TEXTO ORIGINAL ARTÍCULO…..

Este artículo no estaba previsto pero es que recientemente la prensa oficial se ha hecho eco de una sentencia del Tribunal Supremo que dice que el impuesto por AJD es de cuenta del prestatario. Al menos eso reza la noticia, si bien habrá que esperar al contenido de dicha sentencia.

Resulta necesaria una primera valoración de la actuación de los miembros del Tribunal Supremo si como parece se confirma la sentencia:

Es evidente que nuestra Administración de Justicia, al menos en instancias elevadas, no goza de independencia. Dependen del Gobierno y protegen los intereses del Gobierno y los intereses de las Comunidades Autónomas, además del de las entidades financieras.

Como quiera que ya aburre meterse con las entidades, vamos a señalar a otro de los grandes actores del mercado hipotecario e inmobiliario que no es otro que el propio Estado. Así, esta sentencia pretende:

  • Desincentivar la litigiosidad: los miles de litigios afectan al presupuesto del Ministerio de Justicia
  • Librar de un importantísimo quebranto a la AEAT por cobrar impuestos ilegales.

Más adelante desarrollaremos estos razonamientos.

Pero vayamos al fondo del asunto. Vamos a valorar esta sentencia desde un punto de vista matemático. En concreto desde la ya mencionada teoría de conjuntos, rama de las matemáticas. Vamos a asociar esta teoría de conjuntos al Derecho Tributario.

¡No! ¡Eso es dificilísimo! ¡Matemáticas no!!!!!!

Los dibujos anteriores no pueden ser más ilustrativos.

Los prestatarios no firman un contrato sino que firman 1 DOCUMENTO con 2 CONTRATOS. Y si hay un “avalista” estamos ante 3 CONTRATOS.

Éste es el primer argumento matemático que hay que asumir:    1 ≠ 2

Podría ser que la solución del Tribunal Supremo fuese salomónica. Hay 2 contratos, hay que repartir gastos.

Pero es que existe otro razonamiento matemático evidente. El contrato de préstamo está incluido en el conjunto DOCUMENTO pero no está incluido en el conjunto REGISTRO DE LA PROPIEDAD. Lo que registra el Registrador de la Propiedad es el derecho de la entidad financiera sobre el inmueble, el CONTRATO DE GARANTÍA, cosas de trascendencia real. No se registran el CONTRATO DE PRÉSTAMO ni acuerdos personales, ni siquiera la condición de prestatario del cliente; al hipotecante le trae sin cuidado si el hipotecado es prestatario o no. Es más, el contrato de préstamo no necesita de una escritura pública.

Respecto al caso de un hipotecante no deudor, pensemos que este hipotecante no deudor que no recibe el préstamo. ¿Quién sería entonces el sujeto pasivo? ¿También el prestatario? ¿Acaso el hipotecante?

Por último, enlazando con la “base imponible” del préstamo. Ésta se calcula no por el importe del préstamo o por el valor del inmueble, sino por el importe de la responsabilidad hipotecaria inscrita, que es una cantidad muy superior al préstamo.

Y es aquí donde se pone en gran peligro a los ingresos tributarios de las Comunidades Autónomas. Si el Tribunal Supremo dice que el sujeto pasivo es el prestatario porque recibe un préstamo, es totalmente ilegal cobrar por algo que no ha recibido: la responsabilidad hipotecaria inflada, cuyo importe ya sabemos que en el 99% de los casos es un fraude de ley. Si se confirman las incongruencias del Supremo, de rebote a las Administraciones Públicas les lloverían reclamaciones por AJD cobrado de más.

Ya hemos visto que hay 2 contratos. Si el prestatario recibe 100, ¿por qué tiene que pagar por 180 (responsabilidad hipotecaria)? Un AJD sobre la primera cantidad es 1 mientras que por la responsabilidad hipotecaria sería 1,8.

Y es que en el lucrativo negocio de las hipotecas, existe un comportamiento colusivo entre el sector financiero, los fedatarios públicos, el Estado y ya por último la Administración de Justicia.

Los primeros en inflar las responsabilidades hipotecarias son los Bancos por motivos evidentes.

Pero los notarios y registradores se callan acerca de estos importes inflados porque sus honorarios dependen de la responsabilidad hipotecaria inscrita: cuanto más elevada es la responsabilidad hipotecaria, más elevados son sus honorarios. Es por ello que los notarios no asesoran y por el mismo motivo se inscriben responsabilidades hipotecarias muy superiores a los valores de las viviendas.

Recordemos que los notarios, cuanta más paja y literatura y folios, más cobran (de ahí tanta cláusula abusiva y de ahí que no asesoren).

Luego llega Hacienda o la Comunidad Autónoma con un AJD que también valora el documento en función de la responsabilidad hipotecaria.

¡Tonto el último!….. digo… ¡tonto el prestatario!

El Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia. Lo que no se sabe si respecto al AJD o respecto a lo que piensa de los hipotecados.

Va a hacer ahora un par de años desde que Novoa y quienes suscriben estas líneas desempolvaron las escrituras de sus hipotecas. La casuística era realmente sorprendente. Pero lo que sí era común es que a todos nos habían tomado el pelo de una u otra manera. Bien, la valoración de lo que diga el Tribunal Supremo es que alarga lo inevitable. Estamos ante un caso muy similar al de Cláusulas Suelo: una Sentencia – flotador con tintes disuasorios. Al Tribunal Supremo parece que no le importa que le vuelvan a contradecir, con tal de ganar tiempo.

 

En su ánimo está entorpecer la acción de la justicia o al menos evitar que “sus” juzgados sean invadidos de sentencias.

Podemos comprender el papel que les ha tocado. Así funcionan las cosas. El “Estado” no sólo son las entidades financieras, sino que comprende un potente ejército de juristas con capacidad legislativa.

Esto es una guerra a largo plazo en la que sin duda alguna hay que plantear la batalla por muchos palos que pongan en la rueda. Solamente de esa forma se puede ATACARELPODER y que a éste se le quite esa sensación de impunidad con la que actúa.

 

 

FUENTE: asociación hipotecados activos.




las cesiones – reventa- de deudas están trufadas de irregularidades legales y procesales.

Con la crisis financiera, muchos ciudadanos no han podido hacer frente a los vencimientos de sus deudas, y han quedado despretegidos frente a la ingeniería financiera de la Banca que teniendo un conocimiento exhaustivo del deudor también lo tenía de las vicisitudes que podía tener la economía, la cual depende en más del 90% de los flujos financieros que controlan ella misma. Dicho de otra manera, si hay crisis, que siempre las hubo, la Banca es la principal responsable, pues da prioridad de su grifo a los sectores de la economía que ella decide o que, tal vez el dicho, a río revuelto ganancia de pescadores. La Banca PRIVADA es además responsable y creadora de dinero en forma de deuda, tiene esa potestad, de la que el común de los mortales carecemos o sería delito de falsificación. Si ella crea dinero de la nada… alguna responsabilidad tendrá en la gestación de las crisis… no???

No solo eso, las entidades financieras, una vez iniciada la crisis, se deshacen de sus créditos morosos, deudas, y de su responsabilidad social vendiéndolos a empresas de recobros: lo califican bajo el eufemismo de CESIÓN DE CRÉDITOS. En todo el mundo civilizado y financierizado esta moda se ha extendido dejando a la ciudadanía totalmente desprotegida. En Europa y especialmente en los países del Sur, como el estado español, la hecatombe financiera ha supuesto la sucesión universal de los negocios y créditos de decenas de cajas y bancos a un trufado y selecto club de sólo 4 bancos.

En esa cesión universal, la legitimación registral de los derechos sobre los créditos ha triturado las normas de los registros y registradores que se han ahogado ante la avalancha. Así en una ejecución hipotecaria podemos encontrarnos que fue iniciada por una entidad pero la resultante de la subasta es una tercera o cuarta. Este cambalache es vergonzoso pues ningún partido de los partidarios del régimen del 78 ha dicho ni MU… ni ha legislado nada para defender a los deudores que desconocían los parámetros en los que se desenvuelve hoy la economía.

No es de extrañar que, aunque de manera muy suave, el Defensor del Pueblo del estado español haya puesto en tela de juicio lo que hoy es un calvario para miles de ciudadanos de este país: la cesión de créditos o empresas de recobros para las cuales….. lo del Cobrador del Frac era un juego de niños.


https://www.defensordelpueblo.es presenta este estudio que transcribimos

Resultados de la consulta a clientes bancarios sobre cesión de créditos.

Conclusiones

  • La falta de datos es importante en sí misma. El cuestionario pone en evidencia el bajo nivel de educación financiera y la deficiente información a los clientes bancarios en cuestiones que les afectan. No existe un dato oficial de la magnitud de la cesión de créditos, pero se ha publicado que se han transmitido por las entidades financieras más de 800.000 millones de euros, en su mayoría hipotecas, de manera que afecta a un gran número de personas.
  • El desequilibrio en los contratos de crédito se manifiesta en este panorama, pues las entidades financieras conceden los créditos con conocimiento del mercado y previsión de todas las variables, mientras que los consumidores (deudores) los suscriben en general desde la buena fe y la imposibilidad de negociación de las condiciones que pactan, renunciando a derechos que les podrían beneficiar.
  • Los contratos de préstamo contienen cláusulas, que suponen renuncias a derechos de los clientes, que pueden ser consideradas abusivas.
  • En caso de cesión del crédito, la posición del deudor no varía, pero tiene el derecho de sustituir al adquirente, para lo cual la normativa vigente requiere que el crédito sea litigioso, que se informe al deudor de la cesión y no haber renunciado al derecho de retracto, contando solo con nueve días para su ejercicio desde que el cesionario reclama el pago. Del resultado del cuestionario se deduce que en un gran número de casos se ignora que se ha producido la cesión del crédito y no se facilita información sobre el derecho de retracto que, efectivamente, se ejerce en escasas ocasiones.
  • No existe obligación legal en la transmisión conjunta de créditos de informar a los deudores del cambio de acreedor. La falta de comunicación de la cesión de su crédito al deudor es una práctica común por parte de la entidad financiera y el nuevo titular, lo que le coloca en una situación de indefensión.
  • En casos de créditos morosos, esa ausencia de comunicación de la sustitución del acreedor suele venir acompañada por la recepción de la reclamación, sea judicial o no, de la totalidad de lo adeudado por persona distinta de quien concedió el préstamo, lo que causa confusión y en ocasiones falta de respuesta al creer que esa persona es ajena al préstamo concedido.
  • En ocasiones, los deudores están renegociando el pago de la deuda y ésta se transmite al nuevo titular sin información, provocando la pérdida de los derechos concedidos y la flexibilidad obtenida hasta ese momento.
  • Las entidades financieras eliminan el riesgo de los posibles impagos; los nuevos titulares adquieren a bajo precio los créditos y el deudor permanece ajeno, incluso cuando podría quedar liberado de su deuda por un importe reducido. La reducción que se hace en la transmisión de carteras no repercute en el deudor, puesto que los tribunales han considerado que la venta en bloque de los créditos aunque sean litigiosos no da derecho al retracto.
  • Los organismos públicos pueden colaborar para minimizar el problema.
  • La normativa vigente sobre transparencia y protección del cliente bancario no da cobertura suficiente en los casos de cesión de créditos; el Código civil es parco en cuanto a estas situaciones y solo reconoce el derecho de retracto para los créditos litigiosos; la Ley hipotecaria tampoco resuelve el problema general.
  • Esta ausencia de regulación específica ahonda en la situación de los deudores y los vuelve más vulnerables.
  • La cesión de créditos no es un negocio jurídico nuevo, pero las prácticas han cambiado, se ha disgregado la deuda del título, así como el aumento de las personas implicadas en el mismo.

A partir de las conclusiones anteriormente enunciadas se efectuarán las recomendaciones a las administraciones competentes.

 

>>>todo el documento AQUÍ>>>>




2018-02-07 vídeo de la charla sobre índice hipotecario IRPH de J.M.Erausquín que organizamos diferentes entidades

La batalla contra el índice hipotecario IRPH no ha acabado a pesar del Tribunal Supremo

El pasado miércoles, 7 de febrero del 2018,diversos colectivos, organizamos una charla para denunciar la opacidad del IRPH y la impunidad con que las entidades financieras actúan y son apoyadas por sentencias poco creibles del Tribunal Supremo.
Presentaron la charla Salva TORRES, por asc. 500×20 y Marta Afuera por PAH-Girona-Salt. perdimos laintervención de Salva TORRES por un problema técnico pero el compañero Manuel de StopDesahucios Maresme ha tenido la amabilidad de colgar un enorme vídeo de una charla que deja patente la importancia de su convocatoria en las palabras del abogado Jose María que vino desde el País Vasco haexplicarnos su conocimiento sobre el tema.
Los afectados ya sabeís que ahora os podeís defender a pesar de la sentencia del SUpremo acudiendo a nuestras entidades y los abogados que junto a nosotros luchan contra el sistema hipotecrio español totalmente injusto.





Xerrada: diversos jutjats portaran l’índex hipotecari IRPH a la justicia europea després de la sentencia del Suprem

La guerra contra l’IRPH no ha acabat!

Més d’un milió de llars en aquest país tenen enganxat el seu préstec al índex hipotecari IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios). Des de fa anys aquest índex obliga a les famílies a pagar fins un 2% de més d’interès que en el cas de l’EURIBOR pel seu préstec. Com es calcula el IRPH?…. és un secret bancari que el Govern ajuda amagar i que els jutges -Tribunal Suprem- troben bé que tot sigui així…

El Tribunal Suprem va donar per bo el IRPH davant de desenes de demandes a primeres i segones instàncies judicials.

Si el EURIBOR va ser multat per la Comissió Europea perquè era i és un índex opac gestionat per un grup de Bancs privat i una agència privada europea… per què l’IRPH no pot córrer la mateix sort? per que el Tribunal Suprem i el Govern impedeixin que es conegui com s’estructura matemàticament aquest índex…..?

estem fent servir #stopIRPH ajuda’ns!

Per parlar de tot això i d’altres estafes hipotecaries fem aquesta xerrada….

Les entitats organitzadores som:

  • Badalona: Plataforma Afectats per la Crisi.
  • Blanes: Plataforma Activistes per l’Habitatge contra el Capitalisme.
  • Girona: Plataforma Afectats per la Hipoteca Girona-Salt.
  • L’Hospitalet: Plataforma Afectats per la Hipoteca de L’H – Ass. Ciutats Solidàries.
  • Barcelona- Sant Martí: Stop Desahucios Sant Martí.
  • Barcelona: Associació 500×20.




Es posible parar una ejecución hipotecaria con incidente de oposición fuera de plazo.

Hará cosa de un mes que nos llegó un vecino, un afectado más por los abusos bancarios, con una ejecución hipotecaria con el plazo pasado para presentar un incidente de oposición. En esta ejecución hipotecaria, aunque ya estaba el caso hecho y casi por perdido hemos logrado de nuevo paralizar la ejecución hipotecaria y por lo tanto, el desahucio.

Utilizamos de nuevo las clausulas abusivas. Y es que aunque estén fuera de plazo y como el TJUE las declaró abusivas en su dia, hace que tengamos una muy buena herramienta para poder parar ejecuciones hipotecarias.

Para muestra un botón. Aquí os dejamos un pantallazo de lo que la Magistrada plasmó en su escrito hacia el BBVA, que es quien insta la ejecución hipotecaria a nuestro cliente.

RESOLUCIÓN JUDICIAL

suspender ejecución hipotecaria fuera de plazo

En el pantallazo y como se puede observar, aun CUESTA que los Magistrados se den a entender. Si se lee el primer párrafo, nos dice directamente que estamos fuera de plazo y que no se puede hacer nada de nada, con lo cual no estima nuestro escrito.

A continuación y tan solo una línea más abajo, cambia totalmente la dinámica y no sólo nos “estima” sin decirlo nuestro escrito sino que, insta al banco, en este caso al BBVA a que dé las explicaciones pertinentes para la contestación a nuestro escrito.

En conclusión, se ha parado el desahucio a la espera de que se solucione el tema de las clausulas abusivas.

Con nuestro abogado seguimos buscando la más mínima grieta jurídica para poder parar desahucios. Utilizando las clausulas que el mismo banco, en este caso BBVA, puso en su día para abusar de unas circunstancias que ahora se le han girado en contra y que podemos utilizar en su contra para parar esta ejecución hipotecaria incluso aun estando fuera de plazo.

Y aunque no nos deja de sorprender la forma en que se nos presenta este escrito. Sus contradicciones en tan solo tres líneas, lo importante es que se paralice la ejecución hipotecaria y que la familia pueda seguir el máximo tiempo posible en su casa.

Realmente, cada día estamos más motivados para seguir trabajando junto con más compañeros y compartir estos pequeños grandes logros.

Otra forma de hacer derecho es posible.

Andrés Giordana, abogado




reclamar gastos de formalización de la hipoteca- actualizado 2018

MODIFICACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA SOBRE GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

@BallugeraCarlos. “…Una sentencia que ahorra a la banca 4.000 millones de euros, aparece el Día mundial de los derechos de los consumidores. La sentencia anula por abusiva la cláusula que hace pagar todos los gastos de la hipoteca, impuestos incluidos, al deudor. La declaración de nulidad es algo, pero esa cláusula ya había sido anulada por una sentencia anterior, que tiene efectos de cosa juzgada material y vincula al juez del juicio posterior. O sea, que el juez de 15 de marzo ya estaba obligado por su misma declaración de nulidad de 2015.

Es negativo que la segunda sentencia no diga nada de eso, que no diga nada del régimen propio de las sentencias colectivas, como la de 23 de diciembre de 2015, y de su influjo imperativo en los juicios individuales posteriores. Es negativo que la sentencia no diga nada de su inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. Es negativo que no ordene la restitución de lo provisionado por el cliente para gastos e impuestos según la cláusula anulada….”

Así sentencia Carlos Balluguera, registrador de la Propiedad, está sentencia del Supremo que obliga a pagar a los hipotecados el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados contraviniendo una sentencia anteior. Nuestra particular opinión es que los tentáculos de la banca llegan muy lejos en las altas estructuras del Estado. Pero la cosa es así. A partir de esta sentencia el IAJD de un contrato hipotecario no se puede reclamar hasta que un valiente letrado le dé la vuelta en alguna institución comunitaria de derecho. Lo hemos repetido muchas veces: en el primer país más bancarizadode Europa, la Banca española, o sea, cuatro bancos tienen más poder que el Parlamento y doblegan cualquier voluntad.


Según el Idealista.com, ahora en cuanto a gastos de formalización hipoteca se pueden reclamar:

¿qué gastos se pueden reclamar por constitución de un préstamo hipotecario?

Los gastos concretos que pueden ser objeto de reclamación, y a la vista de que el Tribunal Supremo se ha pronunciado exclusivamente sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son:

  • Honorarios o derechos del Notario.
  • El 50% del importe del timbre de la escritura matriz y de la copia autorizada, puesto que esta última se expidió para el banco.
  • Todos aquéllos conceptos incluidos en la factura de la Notaría que no se correspondan con copias expedidas para el prestatario.
  • Factura de Registro de la Propiedad.
  • Gestoría si se acredita que fue impuesta por la prestataria.
  • Del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional correspondiente a los intereses de demora calculados para establecer la responsabilidad hipotecaria, siempre y cuando sean abusivos y se reclame su nulidad.
  • Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional a la diferencia resultante entre la cantidad calculada para costas y gastos y el 5% que se debería de haber calculado sobre el principal.

De todas maneras, debe consultar con nuestro abogado este tema tan contravertido.


ARTÍCULO ORIGINAL (JULIO 2017)

El Tribunal Supremo declaró el pasado 15 de diciembre del 2015 abusivas algunas cláusulas del Banco Popular y del BBVA, que exigían a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca cuando tanto cliente como banco están interesados en que el pacto sea elevado a público, o sea, legalizado. Al ser declarada por el Supremo cláusula abusiva se puede reclamar y como tal la nulidad de la cláusula supone la devolución por el banco de todo lo pagado. Aunque esto no siempre será así pues puede ser que el banco quisiera llegar a un acuerdo amistoso.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo (1) declara que el BBVA impone al deudor el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario y que tal imposición debe considderarse abusiva:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11a…….

Esta cláusula se encuentra redactada con igual contenido o parecido en todos los préstamos con garantía hipotecaria y por lo tanto serían recurribles. Aunque la sentencia se refiere al BBVA y al Popular, en realidad se pueden recurrir la de toda la banca independientemente que esten redactadas de forma diferente. Los bancos no van a devolver “de oficio” el dinero a los afectados por estas cláusulas.

Qué se considera abusivo?

La sentencia considera nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la firma de la hipoteca como es la intervención notarial y registral y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en losque elsujeto pasivo es la entidad financiera y no el cliente:

.– Facturas de Notario y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es la entidad financiera que de ese modo consigue el título ejecutivo que le permite la ejecución especial de la garantía. Por esa razón, el cargar sobre el hipotecado todos losgastos se considera un desequilibrio y por lo tanto es abusivo.

.– Actos Jurídicos Documentados. Este impuesto regulado por la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dice que el sujeto del impuesto es aquel que adquiere un bien o un derecho. La sentencia del Supremo dice que el sujeto pasivo es la entidad financiera que es la interesada en los documentos notariales. Aunque el reglamento de la ley de ese impuesto dice lo contrario hay letrados que objetan que cualquier reglamento nunca puede contravenir lo regulado por Ley.

.– Los gastos de Tasación. El único interesado en tasar el banco es el  mismo por lo que le corresponderia a él pagar la tasación.

¿Cómo y cuando reclamar?

La reclamación debe hacerse a la entidad bancaria original o la sucesora universal si fuere, a través del Servicio de Atención al Cliente. La mejor forma de hacerlo es con copia o bien por burofax si quiere dar máxima solidez a la presentación de  la reclamación. Debe dar un plazo razonable de semanas para la respuesta y si esa no se diera puede iniciar una demanda judicial en su localidad. (2)

La reclamación judicial necesita de abogado y procurador, por lo que generalmente se aprovechan estas reclamaciones para añadir otras cláusulas abusivas que exponemos en esta entrada, pues a nadie le sobra el dinero. La reclamación debe buscar la nulidad de la cláusula porlo que será deobligada devolución losgastos reclamados. La demanda debe aportar los documentos necesarios para poder calcular las cantidades.

En caso de que la entidad bancaria se aviniera a resarcir las cantidades demandadas esta todo dicho aunque puede ser que no haya acuerdo y entonces deba ya recurrir a los tribunales.

La reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca se pueden hacer hasta 4 años después de la sentencia del Supremo, o sea, que el plazo concluye el 24 de diciembre del 2019 para las hipotecas vigentes y para las amortizadas dentro de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre del 2015. Hay quién habla de 5 o 15 años pero en estos casos hay que asegurarse profesionalmente para evitar un fracaso.

¿La entidad financiera puede excusarse diciendo que el cliente sabía lo que firmaba?

No, la sentencia del Supremo declara nulas las cláusulas sin más…. el banco tiene las de perder incluidas posiblemente las costas del juicio.


Postdata:

(1) sentencia Tribunal Supremo 2015-12-23 Recurso nº2658-13.

(2) un ejemplo: https://nosoloderecho.com/escrito-reclamacion-gastos-hipoteca/




qué son anatocismo o capitalización de intereses y cuando son cláusulas hipotecarias abusivas?

La definición en Wikipedia de anatocismo es: El anatocismo es la acción de cobrar intereses sobre los “intereses de mora” derivados del no pago de un préstamo, distinto a capitalización de los intereses o intereses devengados por el capital prestado.

Diferencia entre intereses devengados y intereses de demora

Por lo tanto, lo primero que distinguiremos será la diferencia que hay entre intereses moratorios y los intereses devengados en una cuota impagada. Los primeros son un castigo por el impago y los segundos son los intereses normales que se cobran por el capital prestado.

Así pues, si los intereses de mora- el castigo- se suman al capital prestado incrementándolo y así generando intereses sobre intereses, esa figura sería una clase de anatocismo que sería usura y está prohibida tal como indicamos en esta entrada: la capitalización de intereses o anatocismo tocado de muerte como cláusula hipotecaria abusiva.

Pero no todo anatocismo está prohibido. La adición al capital pendiente de los intereses devengados y no pagados sería la capitalización de los intereses, una cosa distinta al anatocismo –per se- aunque en Internet ambos conceptos están muchas veces confundidos. Aunque ambas cosas son iguales la diferencia radica en qué intereses se suman al capital pendiente. Por lo tanto toca primero distinguir entre anatocismo y capitalización de intereses

Anatocismo y capitalización de intereses… ¿es lo mismo?

Primero hablaremos de interés simple y interés compuesto. La capitalización de intereses sería lo mismo que cuando usted hace un depósito en el banco y anualmente le añaden los intereses al capital pendiente de devolverle. Al capitalizar los intereses mes a mes o año a año el resultado final es mayor (1276,28€) que en un interés simple (1250€). Veamos un ejemplo:

Pero si en lugar de ser un depósito, ahora hablamos de un crédito, si usted deja de pagar las cuotas observará que al capitalizar los intereses devengados y no pagados la deuda aumenta mucho más (1276,28€). Pero si la entidad financiera además le ha colado en la escritura de la hipoteca la capitalización de los intereses de demora entonces el dinero a devolver aún se incrementa más (1324,72€) cuando a los intereses que no ha pagado se le suman los intereses de demora el capital a devolver se vuelve enorme y prácticamente imposible de pagar.

Podríamos convenir que la capitalización de intereses está legalmente aceptado pero el anatocismo, o sea, la suma de todos los intereses no pagados y los moratorios- de castigo- estarían prohibidos. Pero según la opinión que busque puede encontrar que a todo se le llama anatocismo, entendiendo como tal, la capitalización de intereses.

Anatocismo y capitalización de intereses… en la legislación

En el ámbito civil se distingue entre:

  • anatocismo legal …que viene regulado por los artículos 1109 y 1255 del Código Civil. Al ser una disposición legal no necesita de un pacto expreso pero sólo se puede cobrar desde su reclamación judicial, no antes.
  • anatocismo convencional … es el que existe en virtud de un pacto entre las partes que se entiende no es de adhesión puro de una de ellas.

En el ámbito mercantil se distingue entre:

  • anatocismo legal… no existe, está prohibido según el artículo 317 del Código Mercantil..
  • anatocismo convencional… necesita de un pacto expreso entre acreedor y deudor. En el ámbito mercantil su uso está consolidado en la Banca pero para que puedan aplicarse intereses sobre intereses, resulta exigible el pacto expreso.

En conclusión, podemos terminar señalando que el pacto de anatocismo es válido tanto en el ámbito mercantil como en civil, pero si tal acuerdo no está incluido en el contrato no podrá aplicarse en los préstamos mercantiles y, en los civiles, únicamente desde su reclamación judicial. De todas maneras, todo sería discutible:

  • si la cláusula de anatocismo es convencional, ¿cómo se justifica que se encuentre en muchas escrituras de hipotecas si es perjudicial para el deudor? ¿ha sido realmente negociada entre las partes?
  • La entidad financiera ya ha obtenido un lucro por el interés del préstamo, que razón económica, que no sea usurera, justifica que ese lucro se convierta en capital?
  • ¿por qué razón en una cuota impagada (capital + intereses) los intereses se deben sumar al capital? no sería lógico, que fuera simplemente -eso- una cuota impagada que se debe. Entonces sería lógico o justificable un interés de demora. Lo que es injustificable es que se capitalicen los intereses vencidos y además se cobren moratorios y hasta comisiones por reclamación de posiciones deudoras.
  • en el ámbito civil, en el caso del anatocismo legal se puede dar la circunstancia que la entidad financiera retrase deliberadamente la reclamación judicial de deudas, por ejemplo la ejecución hipotecaria, porqué así la deuda crece exponencialmente desde el inicio de los pagos hasta que se reclama. Esta razón podría permitir también la consideración de abusivo.
  • Lo que hay de sentencias sobre anoticismo en vía civil (1ª instancia) se refieren a incorporar los intereses moratorios  (por impago) al capital pendiente del préstamo.
  • Otra cosa es conseguir del Juzgado (civil/mercantil) la nulidad de TODAS las cláusulas abusivas de la hipoteca (cláusula suelo, vencimiento anticipado, base 360/365, anoticismo) porque no fueron negociadas individualmente en un contrato que en realidad es de adhesión. Así,  seria factible solicitar al Tribunal que los intereses no pagados en una cuota no se capitalizaran sino que se siguieran devengado normalmente sin capitalización.

Art. 317 del Código de Comercio

Los intereses vencidos y no pagados no devengarán intereses. Los contratantes podrán, sin embargo, capitalizar los intereses líquidos y no satisfechos, que, como aumento del capital, devengarán nuevos réditos.

Comentario: Según este artículo los intereses vencidos no devengan nuevos intereses, sencillamente forman parte de la deuda impagada. Sólo si convencionalmente se pactaran entonces sí son reclamables y, por lo tanto, se aplicará la capitalización de intereses en los préstamos mercantiles sólo si se pacta tal extremo en el propio contrato.

artículo 1109 Código Civil

Los intereses vencidos devengan el interés legal desde que son judicialmente reclamados, aunque la obligación haya guardado silencio sobre este punto. En los negocios comerciales se estará a lo que dispone el Código de Comercio.

Comentario: Este artículo recoge la capitalización de intereses automática. Es decir, sin expreso acuerdo entre las partes, los intereses vencidos y no satisfechos generan a su vez nuevos intereses desde su reclamación judicial. Sin embargo, es posible que las partes acuerden un anatocismo convencional, con regulación propia, si el mismo se pacta en el contrato.

artículo 1255 Código Civil

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

artículo1261 Código Civil

No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:

  • 1.º Consentimiento de los contratantes.
  • 2.º Objeto cierto que sea materia del contrato.
  • 3.º Causa de la obligación que se establezca

artículo1300 Código Civil

Los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1.261 pueden ser anulados, aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que adolezcan de alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley.

Comentario: el plazo de anulabilidad es indefinido, esto es, no prescribe, es imprescriptible aunque el artículo 1.301CC, establece el plazo de ejercicio de cuatro años, no hace referencia a la nulidad, si no, a la acción de anulabilidad.


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Una aclaración sobre el vencimiento anticipado

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Una aclaración sobre el vencimiento anticipado

Captura-de-pantalla-2013-11-09-a-las-19.45.51-300x259[1]La esperada sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha llegado puntualmente el día previsto: el 26 de enero de 2017. Entre varias cuestiones que afectan a los consumidores hace especial referencia al vencimiento anticipado. Quisiera aclarar la razón por la que el tribunal europeo se pronuncia sobre la madre de todas las cláusulas, se trata de la cláusula donde el prestamista puede cancelar el préstamo por impago de algunas de las cuotas mensuales. Si ésta cláusula no es equitativa el deudor se encuentra a las patas de los caballos al capricho del prestamista que puede dar por resuelto el contrato. ¿Que son el impago de 3 cuotas en un préstamo programado a 420 cuotas (35 años)? 3/420 = 0,00714 es decir nada y sin embargo esta espada de Damocles figura en muchas escrituras y en otras ni tan siquiera menciona las cuotas impagadas para, que el prestamista, desencadene la tormenta perfecta del ejecutivo hipotecario. De esto ya hablaremos pero ahora en carácter de urgencia quisiera que prestarais atención al esquema adjunto.

img198Es algo muy básico y simplificado, en 1) se refiere a que existe un contrato de préstamo, en 2) se recibe el dinero, en 3) se acuerda (con independencia del precio) un periodo de retorno del capital prestado, por ejemplo 35 años x 12 cuotas al año serían 420 cuotas totales. El prestamista exige una garantía que en 4) significa una hipoteca sobre un bien inmueble.

¿Qué ocurre si el deudor no puede pagar? Veamos los vencimientos de las cuotas, en 3.1) están las cuotas pagadas, en 3.2) las cuotas vencidas y no pagadas, y en 3.3) las cuotas que no han vencido. ¿Qué hace el prestamista cuando existen cuotas impagadas? Pues el contrato le legitima y la ley le respalda en que puede solicitar el vencimiento anticipado de las cuotas señaladas como 3.2) y 3.3) y pone en subasta la garantía para resarcirse de la cantidad pendiente de cobro. Lo demás es sobradamente conocido: el deudor ha perdido su casa, el dinero que puso en ella por cuotas que pagó y tiene que hacer frente a la responsabilidad hipotecaria que como poco se eleva a un + 30% de la cantidad prestada.

¿Existe alguna alternativa para que el banco cobre y el deudor no se lleve un varapalo de la envergadura del jarabe de palo que se le aplica? Rotundamente si, y ya hubo sentencia del Tribunal Supremo para dejar sin efecto el vencimiento anticipado, se basaba en un concepto básico de deuda. Para que se pueda llamar deuda se tiene que sostener en tres conceptos, a) que sea exigible, es decir que exista un contrato que en su momento firmaste, b) que sea liquida, es decir, que sea una cantidad exacta y c) que sea vencida, es decir, que la fecha de pago ya se cumplió. Estos tres requisitos no se cumplen cuando los bancos resuelven por la tremenda el contrato y ejecutan el préstamo. El Tribunal Supremo se pronunciaba que las entidades financieras resolvían un contrato que estaba fijado para muchos años sin cumplir con el concepto de deuda ya que los vencimientos a futuro estaban por vencer y por lo tanto solo era deuda las cantidades vencidas y no pagadas, las señaladas en el esquema como 3.2)

386373_139388319497506_2110247121_n[1]¿Qué propuso el Tribunal Supremo? Lógica en su estado puro: que el banco acreedor busque un nuevo comprador de la deuda pendiente de cobro 3.2) + 3.3) y se subrogare a las condiciones del primer comprador. Con esto el TS entendía que la garantía hipotecaria, es decir, el inmueble estaba intrínsecamente unido a ese préstamo como un casamiento indivisible. ¿Qué se conseguía con esta unión de garantía y préstamo? Que el banco cobrara la deuda pendiente de pago 3.2) y 5) el nuevo comprador se comprometiera a pagar al vencimiento las cuotas previstas. Qué el deudor, el primer comprador, perdiera lo que había pagado: 3.1) y que no se especulara con inmuebles libres de cargas, como ahora los que están en manos de los bancos y les han salido los tiros por la culata ya que los inmuebles se deterioran, producen pérdidas y por acumulación bajan de precio. Hasta aquí tan solo se trataba de aportar una pincelada sobre la sentencia del TJUE, el tema de mucho más de sí y habrá de dar respuesta a la pregunta del tritrimillón. Si la ayuda estatal a los bancos fue por los impagos de préstamos hipotecarios, tendría que ser por el importe vencido y no pagado (lo que aquí me he referido como 3.2) era el chocolate del loro. ¿Para que demonios se aplicó el vencimiento anticipado en un momento tan inoportuno? La respuesta no puede ser otra: los bancos se creyeron que adjudicándose el inmueble e ir a lloriquear al gobierno una voluminosa ayuda estatal hacían el negocio del siglo. Ya hablaremos de ello.

Enlace a la sentencia del TJUE: http://curia.europa.eu/juris/document/document_print.jsf?doclang=ES&text=&pageIndex=0&part=1&mode=req&docid=187170&occ=first&dir=&cid=617789

Jose Manuel NOVOA NOVOA

compartimos desde: Una aclaración sobre el vencimiento anticipado




Guía completa sobre la cláusula suelo: entender + reclamar + recuperar el dinero.

Guía completa sobre la cláusula suelo

Entenderla, reclamar y recuperar el dinero que le robaron.

euribor_clausula_suelo_vidrio_web1. ¿ QUÉ ES LA CLAÚSULA SUELO?

Cuando firmó la hipoteca “variable” le dijeron que el interés dependía de la suma del EURIBOR y del diferencial que le aplicaban. No le dijeron que si esa suma pasaba por debajo de x% usted pagaría siempre ese x% mientras el interés estuviera por debajo. Claro, usted no se leyó lo que firmaba, era una cláusula de adhesión: la firmaba o no había hipoteca. Pues busque ahora en su contrato algo así:

No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual MÍNIMO aplicable en este contrato será del X,XX %”. O así…

clausula_suelo

En estas cláusulas, se fijaban una cantidad mínima (suelo) y una cantidad máxima (techo) que cada cliente debería pagar con independencia del índice referenciado en el contrato. Si sube no pago tanto, la banca pierde menos si baja . !Pero la banca nunca pierde, tenía información privilegiada!.

En realidad la banca sabía que nunca habría de aplicar la cláusula techo por lo que lo único que tenía interés era la cláusula suelo que permitiría a la entidad financiera robarle sin piedad durante años. Esta práctica bancaria sería un latrocinio según diccionario de la RAE: Acción propia de un ladrón o de quien defrauda a alguien gravemente.

La desregulación financiera iniciada a finales de los 90 supuso que la banca privada marcó el camino a los bancos centrales (BCE) que sólo eran comparsas de las necesidades de la Banca de inversión y comercial. La Banca española, y la europea que la financiaba- euribor-, sabía que a un período de expansión masiva de la deuda con la vivienda como eje (la banca privada crea el dinero digital – deuda- cuando usted firma su hipoteca)  le seguiría un largo período de tipos de interés bajos. Lo sabían y por eso inventaron la cláusula suelo para ganar mucho dinero a costa de su trabajo (1) aún en el caso de que los intereses cayeran por los suelos…. lo sabían y  Japón era su laboratorio!

No sólo han manipulado los tipos de interés a largo plazo, porque cabildean con el BCE, por intereses espurios de la casta financiera sino que el mismo EURIBOR es una manipulación como demuestra Opeuribor!. Manipulan el euribor y además aplican cláusulas suelo… es puro expolio del pueblo llano!

Somos un medio de información alternativo, por esta razón, esto no se lo explicaran ni en la prensa ni en la tele. Bueno….  si ha llegado hasta aquí es porqué sabe que le levantaron la camisa: estaba desinformado!

No le estamos explicando literatura barata. Si está leyendo estas lineas es porqué tiene interés en saber como se maneja esta mafia financiera y eso determinará su estrategia para recuperar lo que le birlaron. La impunidad de la Banca, con el beneplácito de los Gobiernos de Aznar+Zapatero+Rajoy, jueces y BCE+BdE…. demuestra la nula independencia y separación de poderes en el Estado Español.

(1) su trabajo es lo único que produce valor social. El dinero electrónico que crean los bancos comerciales como deuda tiene un coste prácticamente cero. El dinero electrónico, como los 80.000 millones que crea el BCE cada mes con el Quantitative Easing, sólo sirve en la medida que se apropia de su trabajo a través de las deudas y intereses que a usted le endosan, incauto!, y paga con su trabajo.

2.- cláusula suelo ¿Es una cláusula ilegal?

Ellos sabían que la cláusula suelo iba a ser muy importante ( + de 10.000 millones incautados). Preparada la estafa financiera se le debía dar apariencia legal. Toda la pompa de las escrituras hipotecarias firmadas delante notario sólo engañaban al pagano que era usted. Pero los contratos son libres y si las partes los firman son buenos y legales,  la cláusula no es que fuera ilegal en sí – !si usted la acepta! – El problema era que ni el banco ni el notario le hicieron fijarse en lo que firmaba. Incluso ahí había trampa. Y la avaricia les llevó a cometer un error. Haber preparado todo el tinglado financiero para robarle su trabajo no es el error. Eso sólo lo sabe porque llegó hasta aquí para leer. Poner una cláusula de adhesión tampoco era el error.

El error lo cometieron porque lo que es ilegal, en derecho comunitario del consumidor,  es que usted no era ni consciente y la entidad financiera no le dejó meridianamente claro que le iba a robar. O dicho de otra manera, eran cláusulas de adhesión…. Pero cuando los bancos europeos dejaron de financiar el ladrillo español, llegó la crisis, y la apisonadora de la ejecución hipotecaria empezó a hacer estragos. Las primeras voces discordantes y alguna sentencia por ahí permitió buscar en la Justicia un atisbo de justicia. Algunos abogados se envalentonaron y levantaron recursos contra la cláusula suelo que llegaron hasta el Tribunal Supremo del estado español. Adicae ganó una primera sentencia que recurrió al Tribunal de Justicia de la Unión Europea -TJUE- porqué la magistratura española sólo permitió devolver lo robado desde el 9 de mayo del 2013.

Pero sepa que en el alto Tribunal español sólo 2 magistrados no estaban de acuerdo en limitar la retroactividad de la sentencia: los magistrados Francisco Javier Orduña Moreno yXavier O’Callaghan Muñoz, votaron en contra, de la sentencia aprobada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que establecía como límite temporal el 9 de mayo de 2013 para reclamar las “cláusulas suelo”. El resultado de la votación de dicho Pleno fue de 8 magistrados a favor y 2 en contra. Igualmente, esta sentencia del TJUE deja en muy mal lugar la capacidad jurídica de tan alto tribunal español que contraviene la normativa europea. ¡No se la leyeron o recibieron presiones para limitar la retroactividad!… que lo digan!

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Con la sentencia del alto Tribunal de la Unión Europea, la jurisprudencia del Tribunal Supremo que limitaba en el tiempo (2013-05-09) los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo es incompatible con el derecho comunitario europeo. Además no tiene límite de tiempo de aplicación, la declaración de nulidad es imprescriptible, y además ningún tribunal puede obviar la sentencia y pedirá la anulación de la cláusula si la tuviere en la escritura y la devolución de lo cobrado indebidamente.

Aún así hay algunas entidades que niegan haber informado incorrectamente. Prácticamente todos los bancos estarán expuestos a devoluciones, sea porque la aplicaron, sea porque tienen responsabilidad jurídica por la banca absorbida. La lista de devoluciones con la sentencia del Supremo se acercaba a los 4.000 millones pero ahora con la sentencia del TJUE se acerca o pasa de los 10.000 millones. Muchísimo dinero en juego! Cada afectado podría recibir de media entre unos pocos cientos de euros hasta + de 15.000€ (la de ejecuciones hipotecarias que podríamos habernos ahorrado).

LISTA DE 40 BANCOS CON HIPOTECAS CON CLÁUSULA SUELO>>>

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¿Cómo puede recurrir la sentencia del Tribunal si tiene o tuvo cláusula suelo en su escritura hipotecaria?

La jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TJUE) no sentencia devolver el dinero. Eso le toca a usted. Sea por reclamación o por acuerdo los bancos van a devolver el dinero, no lo perderá, pero habrá que dejar pasar unas semanas y hacer números – o ¿dejará en manos de la mafia financiera que le haga los cálculos por usted? La sentencia del TJUE es clara pero la complejidad de su aplicación permite diversas posibilidades:

  • RESOLUCIÓN EXTRAJUDICIAL:
    • que haya una normativa gubernamental de libre adhesión por las entidades financieras – como Código de Buenas Prácticas– pero que no le obliga a usted a aceptar tampoco. El Gobierno tendrá que hilar muy fino porqué las sucesivas pifias legislativas, judiciales y de jurisprudencia han dado lugar a tanta causalidad que fácilmente podrían haber agravios comparativos que explicaremos más adelante a la hora de hacer cálculos. Las organizaciones de defensa del consumidor creemos que este Código desvelado por el Gobierno de Rajoy es un nuevo regalo a la Banca que es inaceptable.
    • que colectivos de letrados o entidades representativas negocien caso por caso o colectivamente a los afectados de cada entidad.
    • negocie individualmente con su entidad…. Tal vez seria el primer paso a realizar antes de presentar una demanda judicial. La negativa en caso de llegar a demanda le va a ayudar. Evite firmar con el banco nada más que la devolución del dinero y la eliminación de la cláusula suelo en la escritura, lo que quiere decir que los gastos corren de parte de la entidad financiera….. ¡Ojo no sea bobo tres veces!
  • RECLAMACIÓN JUDICIAL: La tiene ganada. Si por cualquier causa usted no se aviene a lo legislado por el Gobierno o tiene iniciado un proceso o cree que la otra vía no le da una solución justa puede ir por la vía judicial o en una macrodemanda que posiblemente aparezca… de hecho ya hay decenas de bufetes que ofrecen soluciones demasiado tempranas. Cualquier acuerdo extrajudicial con el banco seguramente será lesivo a sus intereses pero usted debe valorar las fuerzas que tiene de litigar o cobrar el dinero. Ya hay tres autos en 1ª instancia contra el Banco popular usando la sentencia del TJUE.

De todas maneras creemos, a falta de concreción más definida, que una buena solución sería la propuesta por ADICAE: “el Gobierno debe cumplir con sus obligaciones constitucionales y legales de protección a los consumidores y usuarios, promoviendo una solución extrajudicial de resolución de este conflicto. La propuesta de Código de Buenas Prácticas del ministro De Guindos va en contra  el cumplimiento inmediato, universal, gratuito de una sentencia tan importante e inapelable del máximo tribunal europeo y no puede considerarse algo “voluntario” o “graciable .

Nuestra guía no puede ni pretende dar una solución definitiva. Usted deberá aprender por si mismo, guiarse por su instinto y mirar mucha información pues hay mucho dinero en juego, su dinero. Pero hay bancos muy beligerantes, como el Sabadell, que aseguran haber informado correctamente. Si quiere tener claro que el banco nunca le informó correctamente, hágase estas preguntas:

  • – ¿Tuvo el prestatario un conocimiento previo de esta cláusula, consintiendo libremente la inclusión de la misma en el contrato de préstamo hipotecario o le vino impuesta por la entidad bancaria?
  • – ¿En la publicidad emitida por el banco se le advirtió por escrito de la existencia de esta cláusula?¿Se le informo tan solo de forma verbal?
  • – ¿Afecta esta cláusula a un elemento esencial del contrato, como es el precio y por tanto debe considerarse una cláusula particular?
Salvo que el banco acredite que el cliente asumió con plena voluntad y conocimiento  el contenido de la cláusula -suelo/techo- esta será una condición general y por tanto abusiva. Pero después de la sentencia del TJUE estas preguntas están de más aunque dada la prontitud de este post hemos creído que incluirlas no le vendrían mal para entender cual podría haber sido la estrategia del Banco para colarle un nuevo GOL.

¿Cómo le afecta la sentencia del Tribunal si tiene o tuvo cláusula suelo en su escritura hipotecaria?

Usted se puede encontrar frente a un dilema dependiendo de si ya recurrió la cláusula suelo, esta en proceso o tiene sentencia firme porqué recurrió anteriormente. Recuerde que el Gobierno a fecha 1-1-2017 está a punto de sacar una normativa – no puede hacer una ley- pero que no puede ser vinculante para usted pues es un contrato privado entre partes donde la Administración no puede legislar. Veamos que puede hacer en cada caso:

  • Nunca realizó una demanda y incluso tiene la hipoteca pagada. Es la persona mejor situada para reclamar. Le aconsejamos se pase por la oficina y pregunte si la escritura de su hipoteca tiene cláusula suelo (aunque sepa que la tiene!), cuanto dinero le van a devolver y cómo se lo van a devolver. Tiene toda la fuerza legal de la sentencia del TJUE. Si le dicen que el banco va a recurrir, que no puede, mala señal. Entregue un documento por escrito con un plazo de 2-3 semanas de respuesta y llévese una copia firmada de que ha entregado las preguntas. Si no le contestan dirígase al defensor del cliente y finalmente al Banco de España o vaya a la reclamación por vía judicial… todas las de ganar y además el banco pagará las costas.
  • Nunca realizó una demanda pero entregó la vivienda en dación con o sin mochila. Lo tiene más difícil  porqué si usted llegó a un acuerdo para entregar su vivienda al banco, como era un acuerdo extrajudicial, deberá mirar si hay alguna cláusula que le impida reclamar a posteriori. Nuestra organización siempre estuvo contra la entrega de la vivienda al banco sin defender que era reivindicación de alguna organización famosa. Pero aún así, si aún tiene mochila posiblemente será moralmente posible llevarlo al juzgado. Debe valorar el esfuerzo de llevarlo como demanda y la cantidad de dinero que le birlaron.
  • Se encuentra ahora en un proceso judicial. hable con su abogado y intenten recordar que la sentencia del TJUE es vinculante para su juzgado, es vinculante para el juez. En caso contrario, debería recurrir y lo tiene ganado.
  • Es de aquellas personas afectadas que iniciaron acciones judiciales y el Tribunal Supremo les dio la razón desde el 2013 en adelante (BBVA, Abanca y Cajamar, Banco Popular). Lo tienen complicado porque la sentencia del TJUE aclara que la cláusula suelo es abusiva pero no obliga a pagar. El banco seguramente siguiendo al Tribunal Supremo le devolvió el dinero pero firmó una cláusula que no demandaría más al banco. Como tal, su caso se llama “cosa juzgada” y por lo tanto no es reclamable. Eso no quiere decir que sea imposible pero ya necesitará la experiencia de un letrado para poder interponer alguna demanda o revisión. Hay la figura de la responsabilidad patrimonial del Estado porqué su caso es resultado del mal funcionamiento de los tribunales de justicia que vulneraron la ley comunitaria de consumo. Igualmente cabe la revisión de la sentencia firme del Tribunal Supremo en el Título VI art 509-510…. de la LEC. aquí toda posibilidad prescribe a los 5 años.

¿A qué clase de acuerdos puede llegar?

Considere todo lo que le hemos explicado anteriormente. Sea a través de una vía u otra al final las posibles soluciones se resumen en:

  • Devolución del dinero. Para nosotros la mejor opción es el dinero contante y sonante. Ya decidirá usted como lo utiliza. Ahora bien ¿ cómo sabe que le devuelven todo lo que le han cobrado de más?
  • De común acuerdo con la entidad financiera usar el dinero para otras opciones. Los bancos están en una situación muy delicada de liquidez y no les interesa devolver dinero. Prefieren opciones financieras que alarguen los plazos de entrega del dinero del tipo: condonación, amortización anticipada, reestructuración de la deuda, bajada tipos de interés o interés fijo. Usted deberá decidir que circunstancia se adapta mejor a sus necesidades y sus responsabilidades tributarias, pero ¿ cómo sabe que le devuelven todo lo que le han cobrado de más?

El ministro de Hacienda, Montoro, salió a palestra para decir que todo aquel que cobre deberá pasar por caja. Ojo! la desgravación de intereses de la hipoteca será menor pero no hay para tanto… sólo le pueden reclamar por los últimos cuatro años. Montoro intenta, con miedo, que los bancos no tengan que devolver dinero y marca el camino para que las entidades financieras alarguen los plazos de devolución o busquen otras fórmulas, que hemos señalado, más beneficiosas para ellas.  Pero repetimos por la vía judicial lo tiene ganado.

¿ cómo sabe que le devuelven todo lo que le han cobrado de más?

Ahí está otro hueso a roer. Si la Justicia fuera justicia y el Gobierno fuera del pueblo llano podría armarse calculadoras contrastadas por peritos independientes que certificaran lo que es de justicia. Pero no es así. Usted puede encontrarse toda clase de herramientas on-line que le dan datos de lo que debería cobrar pero ninguna está testada oficialmente y solo son una guía orientativa … por eso nos podemos encontrar con dos casos:

  • usted decide litigar con el banco porqué lo puede hacer como hemos explicado. Es evidente que las cifras que el banco le dará de devolución no se las va a creer. Por tanto… siempre de acuerdo con su abogado…
    • deberá hacer sus propios cálculos para orientarse.
    • buscar un perito de parte experto en la materia.
    • o en el juzgado pedir la intervención de un perito judicial que ayuda al juez a establecer una solución veraz y contrastado matemáticamente de la cantidad. >>>Para saber más sobre peritaje judicial>>>
  • Si llega a un acuerdo con el banco o cualquiera de las posibilidades que ofrezca la posible mediación del Gobierno igualmente deberá hacer sus cálculos para contrastar las cuentas que hace la archimentirosa entidad financiera que tiene delante.

Métodos de cálculo de las cantidades a devolver por las cláusulas suelo.

El gran problema al final esta aquí: ¿cómo puedo calcular lo que me han de devolver? Si hace hoy una búsqueda por internet sobre la cláusula que nos ocupa se va a volver loco. Todo el mundo le ofrece ayuda pero obtiene resultados parciales sobre lo que se pide o siempre hay que dar datos, llamar a teléfonos o dar e-mails. Ojo con los anuncios de valoraciones gratuitas! Si una web esconde parte de la información… malo!… no hay transparencia. Igualmente hay algunas calculadoras en Internet pero le podemos asegurar que dan resultados diferentes para los mismos datos.  Por eso, le explicamos cuales son los requerimientos que deberían tener las calculadoras para dar un conocimiento cabal de lo que se lleva entre manos.

>>>>¿Cuáles son los requerimientos para entender que le tienen que devolver?<<<<

  • que tenga un cuadro de amortización desde que inició los pagos donde se refleje qué paga de intereses, qué paga de amortización y en que meses según el euribor le aplican la cláusula suelo o el euribor+diferencial.
  • que le hagan un cuadro de amortización de su hipoteca desde que inició los pagos pero sin cláusula suelo.
  • con esos datos usted comparará y vera cuanto dinero le cobraron de más y que capital hubiera amortizado sobre la misma cuota sin la cláusula de marras.
  • con esos cuadros de amortización usted después puede rectificar el IRPF si es que lo debe hacer.
  • para asegurar que los cuadros de amortización obtenidos por la calculadora se corresponden con sus pagos, vaya al banco y pida un cuadro de amortización de su hipoteca desde el inicio y compare resultados. Ojo si no se corresponden pudiera ser que los que estén mal y por lo tanto incluso sean fraudulentos.
  • OJO! si tiene refinanciaciones o períodos de carencia o amortizaciones debería usar la calculadora de manera distinta según períodos o puede consultarnos.
  • si quiere saber más sobre el dato del euribor anual del mes en el que le hacen la revisión diríjase aquí >>>

 

ejemplo_simulacion_clausula_sueloUn caso práctico: ¿cuánto dinero me han de devolver?

Pues viendo la figura adjunta superior o bien bajándose el ejemplo (simulador Junta Andalucía – puede obtenerlo en link más abajo) podemos observar que en la zona de la flecha hay dos cantidades. Una se corresponde a los intereses abonados de más y la otra a la amortización que hubiere realizado si hubiera pagado menos de intereses y por lo tanto hubiera amortizado más capital. La diferencia en el caso de esa hipoteca son 7004,11€ de intereses que le tendrán que abonar. Después está la cantidad de 3965.68€ que es la diferencia de capital. En ese caso usted deberá reclamar que una vez anulada la cláusula de su escritura, la entidad financiera deberá recortar el capital pendiente en esa cantidad de 3965.68€ por lo que el siguiente recibo deberá llegar con el capital pendiente recortado.

Además usted puede reclamar los intereses de demora, los 7004,11€, de la cláusula que deben venir determinados cada año  al tipo de interés legal del dinero. Al igual que el banco le cobra cuando usted se atrasa en el pago en ese caso es al revés. Aquí tiene la tabla del interés legal anual por la que puede calcular cada año los réditos de la mora. Si el primer año 2010 le cobraron, por ejemplo, 1000€, el interés legal era 4%… entonces le deben 40€+. Si al año siguiente 2011, le cobraron 2000€ de +, suma 1000+2000, y al 4% serian 120€ que sumaría a los 40 del 2010. Ojo! mire la tabla, no todos los años el interés es el mismo.

Ojo! todos los cálculos debe tomarlos con prudencia. La validez de los mismos viene determinada por la estrategia. Si el banco llega a un acuerdo extrajudicial con usted por las mismas cantidades… adelante. En caso contrario, debe valorar si una demanda judicial le interesa porqué se demora en el tiempo el cobro. Repetimos, si hay demanda, la tiene ganada y las costas serán para el banco, pero en el juzgado se puede repetir la disparidad de criterios respecto a la devolución de intereses, cpital y demora. Si tampoco hay acuerdo en las cantidades reclamadas siempre puede pedir la intervención de un perito judicial como explicamos anteriormente.

LAS MEJORES HERRAMIENTA DE CÁLCULO: Creemos que estas dos son las más claras y dan estos requerimientos de manera exhaustiva:

OTRAS HERRAMIENTAS DE CÁLCULO ON-LINE… no nos han convencido ninguna de las cuatro, porqué no cumplen todos los requerimientos necesarios y además que son poco claras en cómo construyen los resultados, pecan de simplicidad y algunas piden datos personales.

pero las incluimos porque pueden ayudar a ver las diferencias.

SI TIENE DUDAS PUEDE VENIR A NUESTRA ENTIDAD A RESOLVERLAS: CONTACTO


INFORMACIÓN RELACIONADA.
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La lista de entidades afectadas por la sentencia se acerca a 40 aunque muchas de ellas, al haber sido absorbidas, afectan patrimonialmente a la banca absorbente (el listado puede también verlo AQUÍ):

  • Arquia Caja de Arquitectos.
  • Banca March.
  • Banca Pueyo.
  • Banco Caminos.
  • Banco del Comercio.
  • Banco Etchevarría (perteneciente al grupo Abanca).
  • Banco Mare Nostrum (Caja Granada y Caja de Ahorros de Murcia).
  • Banco Popular (Banco de Galicia, Banco Popular Español, Banco Vasconia, Banco Andalucía, Banco Castilla, Banco Crédito Balear, Popular-E, Targobank, Banco Pastor y Banco Popular Hipotecario Español).
  • Banco Sabadell (Banco Guipozcoano, Banco Gallego, Caixa Penedés, Banco Sabadell Atlántico, Banco de Asturias, Banco Herrero y Banco Urquijo).
  • Bancofar.
  • Bankia (Caja Segovia, Caja Insular de Ahorros de Canarias y Caja Rioja).
  • Bantierra (Cajalón, Caixa Advocats y Caja Rural de Huesca).
  • Kutxabank (Kutxa y Caja Sur).
  • Laboral Kutxa (Ipar Kutxa Rural y Caja Laboral Popular).
  • Caixa de Guissona.
  • Caixa Rural Casinos.
  • Caixa Rural Galega.
  • CaixaBank (Caixa d’Estalvis de Girona, Caja Sol, Caja de Ahorros de Burgos, Caja Guadalajara, La Caixa, Caja General de Ahorros de Canarias, Banco Zaragozano, Caja General de Ahorros de Granada y Barclays España).
  • Caja Cantabria.
  • Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Ontinyent.
  • Caja Rural Central.
  • Caja Rural de Almendralejo.
  • Caja Rural de Asturias.
  • Caja Rural de Bexti.
  • Caja Rural de Granada.
  • Caja Rural de Jaén.
  • Caja Rural de Navarra.
  • Caja Rural de Soria.
  • Caja Rural de Tenerife-Cajasiete.
  • Caja Rural de Teruel.
  • Caja Rural del Mediterráneo.
  • Caja Rural del Sur (Caja Rural del Sur Sociedad Cooperativa de Crédito, Caja Rural de Córdoba y Caja Rural de Sevilla).
  • Caja Rural Extremadura.
  • Caja Rural San Vicente Ferrer de Vall de Uxó.
  • Celeris Servicios Financieros.
  • Credifimo.
  • Globalcaja (Caja Rural de Albacete, Caja Rural de Ciudad Real, Caja Rural de Cuenca).
  • Grupo Caja Rural (Caja Rural Toledo, Caja Rural Zamora y Cajaviva).
  • Ibercaja (Caja de Ahorros de la Inmaculada de Aragón, Monte de Piedad y Caja General de Ahorros de Badajoz y Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros de Burgos).
  • Liberbank (Caja Castilla-La Mancha, Cajastur, Caja de Ahorros de Extremadura y Caja de Ahorros de Santander y Cantabria).
  • Unicaja Banco (Caja Duero y Unicaja).



st.Andreu -dilluns 23/05- Xerrada sobre Titulitzacions i altres formes defensar habitatge

La titulització hipotecària consisteix en empaquetar les hipoteques i vendre-les en el mercat de Renda Fixa- AIAF – a inversors, altres bancs etc. El banc es treu el mort de sobre i trasllada el risc als compradors de bons. D’aquesta manera recupera la inversió i torna a la ruleta de l’especulació. Però amb una salvetat: el Banc d’Espanya va reconèixer que al cedir-vendre la hipoteca perd el dret a reclamar-la.

Josep Manel NOVOA (Asc. Hipotecats Actius) va advertir des de fa temps de la trampa i col·laborant amb organitzacions com Asc.500×20 i altres desinteressadament ens explicarà com defensar-nos amb aquesta eina contra el banc davant una execució hipotecària.

Berta Martínez i Pere Julià són membres de la nostra Asc.500×20 però sobre tot són activistes de la Plataforma Afectats per Hipoteca i Capitalisme de la ciutat de Sant Adrià. Coneixen a fons les negociacions amb els gestors del Bancs i com podem defensar la nostra llar en les negociacions amb els bancs i l’embolic de normes, clàusules abusives i advocats poc preparats. La llar afectada ha de empoderar-se per decidir quina és l’estratègia davant la cobdícia de la Banca.
2016-05-23 xerrada titulitzacions St.Andreu BCN_web_verd

Ponents:

  • Josep Manel NOVOA. Asociación Hipotecados Activos
  • Berta Martínez. Activista -(PAHC – 500×20)
  • Pere Júlia. Activista -(PAHC – 500×20)

Debat:

  • modera Elena Aragües

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

DIA: dilluns 23 maig

HORA: 19 hores

LLOC: Ateneu L’Harmònia

LOCALITZACIÓ: carrer de Sant Adrià 20 – Fabra i Coats- sant andreu – BCN

MAPES: https://goo.gl/maps/5RCUB38u1mM2

METRO: Linia vermella – Sant Andreu / pça Orfila

CODI QR:

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04/28 jueves : La titulització hipotecària i altres formes de defensar l’habitatge

 

2016-04-28 xerrada titulitzacions_web_postPonents:

  • Josep Manel NOVOA. Asociación Hipotecados Activos
  • Jose Angel GALLEGOS. Advocat

Debat:

  • modera Salva TORRES

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DIA: dijous 28 abril

HORA: 19 hores

LLOC: Ateneu La Bòbila

LOCALITZACIÓ: carrer de l’Estudiant s/n – plaça Sóller

MAPES: https://goo.gl/maps/YE83rSjkLJ52

METRO: Linia amarilla (Llucmajor)- azul (virrei amat)- roja (Fabra i Puig)

CODI QR:

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2016/03/12 presentación de PROCESO A LA BANCA: movimiento x la soberanía económica.

Estructura de la presentació de Procés a la Banca:

  • 11h. Presentació moviment i ponents. Marta Afuera
  • 11,15h. Sistema Monetari i emisió moneda. Ramón FRANQUESA.
  • 11,35h. Mercats de Renda Fixa i Titulizacin Hipotecaria. J.M.Novoa
  • 11,55h. Deute públic i deuda privat. Iolanda Fresnillo
  • 12,15h. El Tratat TTIP. Mónica VARGAS
  • 12,30h. Presentació del primer Tribunal Popular. Procés a la Banca
  • 12,35h. Debat i resposta de ponents.
  • 14h Cloenda.

Manifiest procés a la Banca: manifiesto castellano -.- català

Cartells:

Procés a la Banca

2016-03-12 debat proces a la banca__CAT_cartell_webProcés a la banca es un movimiento ciudadano que quiere abrir el debate sobre el control de la moneda. Hoy está en manos de los banqueros y las élites financieras.

La privatización de la moneda es el origen del saqueo de los pueblos y naciones europeas. Los medios tecnológicos no hacen mas que agravar el control orwelliano sobre la ciudadanía.

Las entidades adheridas creemos que sin soberanía económica la libertad está hoy más comprometida que nunca. Por ello, mediante Tribunales populares iniciamos juicios de la verdad, sobre cada uno de los derechos ciudadanos que están en disputa con los banqueros. Estos tribunales sumarios armarán los juicios reales ante la Justicia ordinaria.

Procés a la Banca quiere ser lugar de libre expresión para todas aquellas iniciativas que luchen contra la dictadura financiera.

Entidades adheridas

SICOM Televisió, Asociación Hipotecados Activos, ATTAC-Acordem, PAH girona-Salt, Plataforma Sortida Euro, PAHC Sant Adrià-Besos, Associació 500×20 … +++