La cláusula de constitución de las hipotecas es abusiva y nula porque contraviene la directiva europea del consumidor

Los compañeros de PAH -Madrid nos han pasado un documento de investigación sobre la nulidad de la cláusula de constitución de la hipoteca – mejor de la garantía hipotecaria–  que como se observa en su lectura tiene multitud de ramificaciones que darán mucho que hablar. En su documento nos dicen que habrán más entregas pero el primer documento ya nos da una munición tan potente como para dar un nuevo revolcón a la conservadora jurisprudencia de nuestra “JUSTICIA” que ignora la Directiva 93/13/CEE después de 25 años. Material de sobras para cargar el argumentario de nuestros abogados defensores de todos los deudores y estafados. Se trata de convertir este documento en fundamentos de derecho en las causas judiciales y las reclamaciones. El edificio jurídico y financiero del mercado hipotecario tal como ha funcionado los últimos 50 años se esta derrumbando definitivamente. No creemos que sea atrevido decirlo: vencimiento anticipado, cláusulas suelo, falta de legitimación activa por titulización del crédito, el AJD y ahora este nuevo agujero. Sólo falta que hayan esos jueces y magistrados valientes que planten cara al lobby de la Banca que tienen instalado en lo más alto de la magistratura de este país.

El título de su documento es :


CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA:

NO SUPERA EL ANÁLISIS DEL CONTROL DE TRANSPARENCIA,

TORNÁNDOSE EN ABUSIVA, POR LO TANTO NULA,

DEBIENDO TENERSE POR NO PUESTA DESDE EL MISMO MOMENTO

DE LA FIRMA DE LA ESCRITURA,

CONSTITUYÉNDOSE LA “OBLIGACIÓN PRINCIPAL”

EN PRÉSTAMO O CRÉDITO PERSONAL.

Leído así, “a palo seco”, parece un auténtico bombazo pero más lo es cuando entras a analizar los fundamentos de tal afirmación y las consecuencias de ello.

La cláusula mal llamada de constitución de hipoteca, que debiera ser de “constitución de garantía hipotecaria“, configura un “contrato accesorio” a la “obligación principal” que recoge el objeto esencial de la escritura y la adecuación entre la financiación concedida y su retribución, a través de sus correspondientes intereses. La “obligación principal” puede subsistir perfectamente sin el “contrato accesorio

Ese “contrato accesorio”, que integra la garantía hipotecaria, constituye una exigencia de las entidades financieras para conseguir mayor seguridad de “cobro a futuro” ante la posibilidad que la parte prestataria pueda caer en morosidad en relación con la “obligación principal”. Pero no es inherente a la “obligación principal”, más bien una costumbre financiera, muy dilatada en el tiempo, de tener el máximo de seguridad a la hora de prestar dinero, que en otros países de nuestro entorno no existe.

Este intento de las entidades de “todo bueno, bonito y barato” para ellas, en detrimento del prestatario, ha calado en este país, y dicha actitud ha traído consigo, con la connivencia de todos los poderes del Estado, notarios y registradores, auténticas anomalías y perversiones financieras que hoy día determinados estamentos de la sociedad pueden considerar como normales.
Leído así, “a palo seco”, parece un auténtico bombazo pero más lo es cuando entras a analizar los fundamentos de tal afirmación y las consecuencias de ello.

La cláusula mal llamada de constitución de hipoteca, que debiera ser de “constitución de garantía hipotecaria“, configura un “contrato accesorio” a la “obligación principal” que recoge el objeto esencial de la escritura y la adecuación entre la financiación concedida y su retribución, a través de sus correspondientes intereses. La “obligación principal” puede subsistir perfectamente sin el “contrato accesorio“. De hecho, sucede de forma cotidiana en los préstamos y créditos personales, dado que existe una responsabilidad patrimonial universal del deudor, establecida en el artículo 1.911 del Código Civil, conforme a la cual éste responde con todos sus bienes presentes y futuros en tanto que la deuda no esté totalmente satisfecha.

Ese “contrato accesorio”, que integra la garantía hipotecaria, constituye una exigencia de las entidades financieras para conseguir mayor seguridad de “cobro a futuro” ante la posibilidad que la parte prestataria pueda caer en morosidad en relación con la “obligación principal”. Pero no es inherente a la “obligación principal”, más bien una costumbre financiera, muy dilatada en el tiempo, de tener el máximo de seguridad a la hora de prestar dinero, que en otros países de nuestro entorno no existe.

Este intento de las entidades de “todo bueno, bonito y barato” para ellas, en detrimento del prestatario, ha calado en este país, y dicha actitud ha traído consigo, con la connivencia de todos los poderes del Estado, notarios y registradores, auténticas anomalías y perversiones financieras que hoy día determinados estamentos de la sociedad pueden considerar como normales.

El “contrato accesorio” contiene la cláusula de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, que en realidad está compuesta por la garantía hipotecaria, anexo accesorio y subsidiario a la responsabilidad universal de la parte prestataria.

Esta cláusula contiene una figura que se denomina “responsabilidad hipotecaria” que es la gran desconocida entre los deudores/prestatarios de este país:

  • ¿qué es la `responsabilidad hipotecaria´?,
  • ¿a quién beneficia dicha `responsabilidad hipotecaria´?,
  • ¿tiene algo que ver con la `obligación principal´ que consta en la escritura de la financiación otorgada?,
  • ¿tiene repercusiones económicas para la parte prestataria?,
  • ¿cómo se configura esa responsabilidad y las cantidades que la componen?,
  • ¿puedo, como una de las partes del contrato, influir en el cálculo de esa `responsabilidad hipotecaria´?,
  • ¿por qué aparece dicha responsabilidad en las CARGAS del inmueble que constituye la garantía hipotecaria, en el Registro de la Propiedad?,
  • si la parte prestataria cae en mora, ¿en qué le afecta esa `responsabilidad hipotecaria´?

Y podríamos seguir preguntándonos, unas cuantas veces más, sobre dicha “responsabilidad hipotecaria” dado que no encontraremos nada sobre ella en las escrituras que firmamos ante notario, y este profesional -fedatario público- no nos dirá nada al respecto.

Esas ocho preguntas recién expuestas, y otras más, se contestarán según vaya desgranándose este artículo.

Si el ciudadano/consumidor/cliente intenta acudir a las GUÍAS HIPOTECARIAS que sobre préstamos o créditos tiene publicados el Banco de España o la Asociación Hipotecaria Española -a la que pertenecen, como miembros, prácticamente todas las entidades financieras de este país- se encontrará con un total oscurantismo con respecto a esta figura económica.

Entonces, dicha cláusula ¿supera el análisis del control de transparencia, tal y como contempla en su articulado la Directiva 93/13/CEE?, podemos afirmar que NO, ni mucho menos. La parte prestataria firma ante notario la escritura que, además de la “obligación principal”, engloba el “contrato accesorio” que contempla la garantía hipotecaria, sin tener la menor idea de lo que supone, y características, esa `responsabilidad hipotecaria´ que contiene la cláusula mal llamada de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. Ninguna de las fichas de información precontractual que, por legislación, hay que entregar al potencial cliente, ni las ofertas vinculantes, ni los folletos informativos de las entidades financieras, ni la intervención notarial, pueden dar fe de una explicación con argumentos razonados y fundamentados que den la posibilidad a la parte prestataria de, a la hora de firmar la escritura de financiación externa, conocer a fondo lo que representa, y en que le afecta, la susodicha `responsabilidad hipotecaria´.

Añadir, en relación a esta cuestión, que los medios de comunicación no han ayudado nada en ello ya que, y se ha visto en estas últimas semanas, desinforman más que informan. Por lo tanto, no cabe duda que el cliente/consumidor ha firmado el contrato ignorando totalmente lo que significa dicha responsabilidad. Por ello, es indiscutible que esa cláusula mal llamada de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA es claramente abusiva, por lo que es nula y, por lo tanto, ha de tenerse por no puesta desde el mismo momento de la firma notarial de la escritura de constitución de la `obligación principal´ y del `contrato accesorio´ que contiene la garantía hipotecaria de la misma.

¿Cómo quedaría, entonces, dicha escritura? Pues, muy sencillo, se quedaría sin la cláusula mal llamada de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, con la obligación principal´ constituyendo una especie de préstamo o crédito personal, con las responsabilidades -de la parte deudora- que contempla el artículo 1.911 de nuestro Código Civil.

Antes de entrar a definir lo que es la “responsabilidad hipotecaria” y sus consecuencias para la parte prestataria, y las que debiera tener y no tiene, vamos a hablar de otros conceptos directamente ligados a esa responsabilidad.

El Registro de la Propiedad es un órgano dependiente del Ministerio de Justicia, en la que se inscribe y da publicidad a la propiedad de los inmuebles, y los derechos que recaen sobre los mismos. En el Registro de la Propiedad se inscribe la constitución de la garantía hipotecaria, dependiendo la cuantía de los honorarios registrales del importe de la “responsabilidad hipotecaria”.

El notario autoriza y da fe del contrato accesorio de constitución de la garantía hipotecaria y, ya puestos, debe apreciar la legalidad de las condiciones que contempla la escritura, siendo la cuantía de sus honorarios calculada en relación a la base imponible que constituye la “responsabilidad hipotecaria”.

El I.A.J.D. es un gravamen que se aplica a los actos formalizados en documento público, que son inscribibles, y con cuantía económica, como es el caso de la constitución de la garantía hipotecaria, y cuya cuantía se calcula en relación a la base imponible que constituye la “responsabilidad hipotecaria”. Destacar que, sin embargo, el I.A.J.D. de compraventa de vivienda tiene como base de cálculo -base imponible- exclusivamente el importe escriturado de compraventa.

El cálculo de los gastos que abona el prestatario a la gestoría son igualmente calculados en relación a la base imponible que constituye la `responsabilidad hipotecaria´. Pero, ¿qué es la “responsabilidad hipotecaria”? Es la suma de cuatro conceptos que las entidades financieras calculan en base a lo que presumen que acabarían reclamando en caso de que la parte prestataria caiga en mora, y esa cantidad es el importe/responsabilidad máximo/a por el que responderá el inmueble que constituye la garantía hipotecaria, llegado el momento de intentar recuperar la financiación concedida.

::__ clausula constitución garantía hipotecaria –::

¿Qué conceptos son esos? Son, en la mayoría de los casos, cuatro: cantidad que ha sido concedida como “obligación principal” por el acreedor en el préstamo o crédito otorgado, más una cantidad de intereses remuneratorios -u ordinarios- devengados durante un determinado plazo de tiempo -que puede llegar a los dos años- al tipo máximo establecido en la escritura, más una cantidad por intereses de demora al tipo estipulado y durante un plazo de tiempo que puede llegar a los tres años, y más una cantidad en concepto de costas y gastos, que pudieran ser precisos para la acreedora en caso de tener que instar procedimiento judicial frente al cliente, que suele oscilar alrededor del 20% de la “obligación principal“.

La suma de esos cuatro conceptos configuran la base imponible sobre la cual se calculan los gastos de constitución de la garantía hipotecaria, “contrato accesorio” a la “obligación principal“. La “responsabilidad hipotecaria” no está unificada dado que tiene un cálculo distinto en cada entidad financiera y puede oscilar, en la mayoría de los casos, entre el 135% y el 200% de la “obligación principal“, o valor del préstamo/crédito.

La “responsabilidad hipotecaria” no ha sido nunca negociada, acordada o convenida entre las partes que conforman el “contrato accesorio“, ha sido radicalmente impuesta por el acreedor con criterios que desconoce absolutamente la parte deudora; y que constituye un gran misterio, dado que la razón por la que una entidad impone una determinada responsabilidad -en cuanto al segundo, tercer y cuarto concepto que la componen- y otra sociedad financiera una diferente, es todo un enigma para “el común de los mortales”.

Probablemente, si este artículo llegase a conocimiento de los bancos y cajas, o de sus adláteres, vendrían a informarnos de las bondades de dicha “responsabilidad hipotecaria“, y de que la establecen por nuestro bien, etc., etc., etc. Pero, en realidad, dicha responsabilidad constituye una contraseña que tienen todas las entidades financieras entre sí.

Nos explicamos con un ejemplo: un determinado ciudadano solicita un préstamo de 200.000 €, la “responsabilidad hipotecaria” de esa “obligación principal”, calculada en un 150%, representa una responsabilidad de 300.000 €. Ésta cantidad queda reflejada en las CARGAS del inmueble que constituye la garantía hipotecaria, en el correspondiente Registro de la Propiedad. Si ese mismo ciudadano acude, con posterioridad, a otra entidad financiera a solicitar nueva financiación, con la misma garantía hipotecaria, el nuevo banco o caja solo tiene que solicitar tasación del inmueble y comprobar la diferencia entre ésta y la “responsabilidad hipotecaria” que está contemplada en las CARGAS del inmueble; existiendo dos posibilidades:

  1. la nueva tasación es igual o inferior a la “responsabilidad hipotecaria” registrada, evidentemente la actual entidad denegará la reciente solicitud de capital,
  2. pero puede pasar que esa nueva tasación dé un valor, por ejemplo, de 360.000 €. La diferencia entre la responsabilidad registrada, 300.000 €, y la actual tasación constituirá la cantidad, 60.000 €, por la que la nueva entidad puede ofrecer una nueva “responsabilidad hipotecaria” que, a un cálculo del 150%, puede representar nueva financiación, para el solicitante, por una cantidad de 40.000 €.

De todo esto nunca será informada la parte prestataria, o el potencial cliente, y esa interesada oscuridad alrededor de esta figura económica, la “responsabilidad hipotecaria“, principal actor de la mal llamada cláusula de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, la hace radicalmente abusiva, nula, teniéndose por no puesta desde el mismo momento de la firma -ante notario- de la escritura.

Es evidente que el análisis del control de transparencia de dicha cláusula ha de hacerse de oficio por el Titular del Juzgado en el que ha recaído la demanda interpuesta, previamente a su admisión a trámite, dado que el Decreto que emite el correspondiente Letrado de la Administración de Justicia acordará expedir mandamiento al oportuno Registro de la Propiedad, comprensivo de una serie de extremos innecesarios si se dispone la abusividad y, por tanto, nulidad de la cláusula mal llamada de CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, ya que en realidad es de constitución de garantía hipotecaria.

Llegado este caso, se inadmite la demanda de ejecución, a través de auto, quedando en manos de la actora lo que a su derecho conviniere.

No nos vamos a extender más en este artículo, pero consideramos interesante dejar una serie de pinceladas de una lista de cuestiones que serán tratadas más adelante en esta web.

• SUBASTA POR DEBAJO DEL 70% DE LA TASACIÓN DEL INMUEBLE, POR DEUDA INFERIOR A ESE PORCENTAJE, Y POSTERIOR CÁLCULO DE TASACIÓN DE COSTAS Y LIQUIDACIÓN DE INTERESES.

Es sangrante comprobar cómo en los Juzgados de primera instancia se celebran subastas, de viviendas habituales de la parte ejecutada, por el 60% del valor de tasación del inmueble -en lugar del 70%- debido a la deuda que mantiene la parte demandada con la actora, y obviando resoluciones dictadas por la D.G.R.yN. que hablan de subastar por él % que corresponda exactamente a la deuda si ésta oscila entre el 60% y el 70% de la tasación de la finca, y -para más inri- luego se liquidan los intereses y se calculan las costas olvidando, de forma deshonesta y desvergonzada, que determinadas partidas están contempladas en la “responsabilidad hipotecaria” y que, por lo tanto, es el inmueble subastado, y que constituye la garantía hipotecaria, quién debiera responder de esos conceptos.

Esta irregular forma de actuación puede llegar a constituir un delito de enriquecimiento injusto de la parte acreedora, entre otros.

• TEMA TITULIZACIÓN. SI LA CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, QUE CONFORMA EL “CONTRATO ACCESORIO” A LA “OBLIGACIÓN PRINCIPAL”, ES DECLARADA ABUSIVA, NULA, Y HA DE ESTIMARSE COMO NO PUESTA EN LA ESCRITURA DESDE EL MISMO MOMENTO DE SU FIRMA, TENEMOS QUE SI LA “OBLIGACIÓN PRINCIPAL” HA SIDO CEDIDA PARA SU TITULIZACIÓN, A TRAVÉS DE UN F.T.H. O F.T.A., HABRÍA QUE CONSIDERAR QUE DICHA FINANCIACIÓN TITULIZADA NO TENDRÁ EL RESPALDO DE UNA GARANTÍA HIPOTECARIA Y, A SU VEZ, LA ENTIDAD QUE CONCEDIÓ DICHA FINANCIACIÓN, QUE SE RESERVA LA TITULARIDAD REGISTRAL DEL INMUEBLE, DEJA DE TENER RELACIÓN DIRECTA CON LA “OBLIGACIÓN PRINCIPAL”, LO QUE LE CIERRA CUALQUIER POSIBILIDAD DE RECLAMAR -JUDICIAL O EXTRAJUDICIALMENTE- DICHA OBLIGACIÓN.

Ya que tenemos que los artículos 30 y 31 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, no tienen absolutamente nada que ver con el tema de la titulización, en él la entidad financiera es la cedente de los derechos de crédito, participaciones hipotecarias, etc., y es el Fondo de titulización el que se constituye como entidad emisora de los bonos de titulización que van a distribuirse en el mercado, teniendo en cuenta -si fuera necesario- a la mercantil representante legal de dicho Fondo, la Sociedad Gestora. Y esto es lo que hay, lo demás son zarandajas, pamplinas y chuminadas de Titulares de algunos órganos judiciales que, como el dicho “antes muerto que sencillo”, buscan cualquier disculpa con tal de no sobreseer los procedimientos. Filfas que con el paso del tiempo veremos tienen las patas muy cortas.

• SI HA SIDO DECLARADA ABUSIVA LA CLÁUSULA DE INTERESES ORDINARIOS, POR CONTENER SUELO, O LA CLÁUSULA DE INTERESES DE DEMORA, POR LO TANTO DICHAS CLÁUSULAS SON NULAS Y HAN DE TENERSE COMO NO PUESTAS EN LA ESCRITURA DESDE EL MISMO MOMENTO DE FIRMARSE LA MISMA, ¿QUÉ PASA CON ESOS DOS CONCEPTOS DENTRO DE LA `RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA´ QUE HA CONFORMADO LA BASE IMPONIBLE PARA CALCULAR LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA?

Aquí habría que preguntarse si al prestatario le ampara la legislación y jurisprudencia europea y española para reclamar lo que -en su momento- abonó de más por los gastos de constitución de garantía hipotecaria por los conceptos de intereses ordinarios (suelo) y de demora, si ambas cláusulas han sido declaradas abusivas y nulas, sin poder surtir ningún efecto sobre el consumidor/prestatario desde el mismo momento de la constitución de la escritura. Consideramos que sí, y con intereses incluidos.

• AQUÉL CONSUMIDOR QUE HA LLEGADO AL FINAL DEL PLAZO, AMORTIZANDO LA FINANCIACIÓN CONCEDIDA, PRÉSTAMO O CRÉDITO, SIN CAER NUNCA EN MORA, ¿PODRÁ SOLICITAR LA DEVOLUCIÓN DE AQUELLAS CANTIDADES DE GASTOS DE CONSTITUCIÓN CUYA BASE IMPONIBLE HAN SIDO LOS CONCEPTOS DE INTERESES DE DEMORA Y COSTAS Y GASTOS?

Creemos igualmente que sí, ya que en su momento la acreedora le obligó a realizar unos pagos de los llamados “por sí”, por si caía en mora, por si la entidad tenía que instar un procedimiento judicial, por si tenía que instarlo de forma extrajudicial,…. que nunca llegaron a materializarse. Es evidente que no dándose ninguno de esos “por sí”, el prestatario debiera poder recuperar esos gastos indebidos que tuvo que afrontar en la constitución de la garantía hipotecaria. Y probablemente, con intereses.

• DELITO DE ALZAMIENTO DE BIENES.

Las entidades financieras debieran tener mucho más cuidado con los inmuebles que constituyen las garantías hipotecarias de la `obligación principal´ de los préstamos y créditos que han concedido, dado que, dependiendo de cómo actúen, sus conductas pueden ser señaladas, y denunciadas, como un delito de alzamiento de bienes.

Y máxime ahora, con la posibilidad que la cláusula de constitución de garantía hipotecaria pueda reclamarse como abusiva, nula, y por lo tanto inexistente desde el mismo momento de la firma ante notario de la escritura de constitución.

Aquí podemos añadir una pincelada de lo que ya desarrollaremos más adelante, en un nuevo artículo. Las entidades financieras tienen la malísima costumbre que cuando se adjudican en subasta el inmueble que constituye la garantía hipotecaria de la `obligación principal´ que ha caído en mora y, por lo tanto, ha sido ejecutada, alegremente se deshacen de ellos -poniéndolos a la venta- en paquetes de miles de inmuebles de este tipo que engrosan los stocks de los fondos denominados “buitres“, y todo tipo de carroñeros patrios; y todo ello sin esperar a que el procedimiento judicial en curso termine y, por lo tanto, sin saber si instancias judiciales superiores deciden sobreseer dicho proceso retrotrayendo todos los actos procesales del mismo, anulando la subasta y adjudicación del inmueble. ¿Qué pasaría en esta situación, dado que el adquiriente del inmueble se puede considerar como un “tercero de buena fe”?, pues que le tocaría a la administración del Estado indemnizar a la parte ejecutada. Consideramos que esto es injusto -pagar del erario público las barrabasadas de las entidades financieras- y que debieran ser dichas entidades quienes hicieran frente a las devoluciones de los inmuebles que correspondan, y si hubieran sido vendidos a un tercero, indemnizar con los correspondientes daños y perjuicios a los afectados, ciudadano/consumidor/prestatario/cliente, añadiendo a ello -si así lo considera conveniente el interesado- interponer una denuncia por un delito de alzamiento de bienes, por ir la entidad financiera de “sobrado” y no esperar a que termine, de forma definitiva, el procedimiento judicial en curso.

Madrid 7 de noviembre de 2018

PAH – Madrid




El hedge-fund americano Blackstone marca tendencia en la concentración de la propiedad inmobiliaria en España

La compra del 50,1% de Testa Inmobiliaria por esta firma de capital riesgo de New York la convierte en la principal SOCIMI española

Fuente: cincodias.com

En España desde el 2001 al 2009 se constituyeron 11.847.772 hipotecas en una época donde la banca estaba dispuesta a poner la alfombra roja para endosarlas a cualquier ciudadano. Para el 2007 la subida continuada de tipos de interés del BCE hasta el 3%, bajo la presidencia de Jean-Claude Trichet, con el pretexto de la solidez de la economía euro se reflejó en continuadas subidas del tipo de referencia de tasas hipotecarias: el EURIBOR. Este índice fabricado por un pool totalmente privado entre la EBA – European Banking Association- y la agencia Thomson-Reuters, llegó en 2008 al máximo en años: 4,8%.

La crisis económica del siglo ya se había iniciado hacía más de un año en EE.UU. En 2007 cuando aún el ministro Solbes hablaba de su autodenominado “círculo virtuoso de crecimiento” de la economía española se inició una oleada de ejecuciones hipotecarias hasta sumar 758.061 en 2018 (*1). Bajo la apariencia de una subida de tipos supuestamente obligada por la economía recalentada en nuestro país miles de hogares se vieron arrastrados a impagos de la hipoteca por cuotas inasumibles. Hacía el 2012 la banca española había acumulado suelo edificable por millones de m2 y cerca de 1,5 millones de viviendas entre particulares y promotores. La operación Trichet había funcionado.

Esos créditos hipotecarios ejecutados por la Banca española fueron creados de la nada: La Banca nunca prestó su capital ni los depósitos de clientes. Creó un activo en su cuenta y un pasivo en el banco del vendedor (que a su vez era activo del vendedor). Cada ejecución hipotecaria era un enorme negocio: la banca sin prestar nada obtenía una vivienda mientras que el deudor perdía el capital inicial invertido, las amortizaciones, los intereses y su proyecto de vida. Injusto o no esa es la operativa que les permite a esos prestamistas privados que manejan la infernal maquinaria que hay detrás de la creación monetaria bancaria moderna.

En 2013 los activos inmobiliarios saqueados por la Banca española sumaban más de 280.000 millones de euros según FUNCAS (*2). Durante el camino hasta hoy conocemos los casos de la venta de + 100.000 hipotecas de Caixa de Catalunya al Fondo de Titulización FTA 2015 que compró Blackstone. Las familias afectadas conocieron los métodos de extorsión del <servicer> Anticipa que hoy es un ejemplo generalizado a todas las compañías que compran esos activos a la banca española ( préstamos improductivos – en mora con hipotecas asociadas). También sabemos que esos préstamos estaban titulizados por lo que los bancos tuvieron que rescatarlos extinguiendo decenas de Fondos de Titulización amortizándolos anticipadamente gracias a la compra masiva de los mismos por el BCE. Eso lo explicamos muy bien en su momento AQUÍ>>>

Todas las operaciones de venta de activos de la banca española, desde créditos al consumo, hipotecas impagadas y viviendas, se realiza con empresas afincadas en paraísos fiscales como Luxemburgo donde tienen sede muchas de las que operan en nuestro país: Axactor, Blackstone, Cerberus, Lindorff… En el mismo estudio de J.G. Montalvo para Funcas citado en -*2- la Banca española ponía en venta préstamos NPL (non performing loans) y activos adjudicados (REO) por valor de 190.000 millones a finales del 2017.

El expolio de los hogares españoles se observa en este gráfico adjunto donde nuestro país representa la mitad de las ventas de activos problemáticos en Europa. El papel de la FED – Reserva Federal de EE.UU- y del Banco Central Europeo -BCE- ha sido clave en el desarrollo del proceso de expolio de los hogares. Con la excusa de la crisis ambos bancos centrales – lobbistas de la banca privada- han lanzado programas de compras masivas de deuda titulizada – Expansión cuantitativa de dinero – QE – sin las cuales hubiera sido imposible atender semejantes compras. E igualmente han suministrado dinero a tipos 0% de interés sólo para privilegiados para poder apalancar las compras previamente. La operativa es sencilla: las empresas – fondos buitre- realizan la compra de manera apalancada para después titulizar y vender entre otros al BCE o a la FED los titulos. Ambos bancos centrales tienen en sus bóvedas más de 4 billones de € en bonos comprados sólo a empresas privilegiadas como estas.

Para muestra tres botones:

  • el fondo FTA 2015 se constituyó con más de 100.000 hipotecas de Caixa Catalunya y fue comprado desde Luxemburgo por una compleja red de sociedades pantalla con el beneplácito del Gobierno del momento: Rajoy. En la escritura del FTA2015 se asegura que el FROB vende “la cartera Hercules de CX” – 4.187 millones de euros- a Blackstone Group International Partners como mejor oferta. En nuestro artículo de agosto del 2017 teníamos claro la complejidad de los procesos de expolio que esconden las fechorias:

A pesar de lo cual, más adelante figura en delegación de Blackstone la sociedad Spain Residential Finance SARL– pg.15. Para completar el galimatías societario en la escritura- del FTA2015- rubricada en presencia del referido notario don J.C.Ollé i Favaró se presenta el representante de otra sociedad –Alcmena Midco Sàrl- que se subroga en la posición contractual de Spain Residential Finance – pg.17. En los anexos de la escritura – pg.386 – se lee que desde el Gran Ducado de Luxemburgo el día 17 de marzo de 2015 la sociedad BRE/Management 7 SA. cuyo director es Jean-François Bossy – ya lo hemos nombrado- que actúa como administradora de la sociedad Alcmena Midco Sàrl otorga poderes totales para la operación al ya mencionado abogado Alfonso Benavides Grases. Como ven, todo un dechado de transparencia y de limpieza en una operación de una cuantía colosal.

  • El título de esta entrada habla de la compra por parte de Blackstone del 50% de las acciones de Testa inmobiliaria, la principal inmobiliaria de España, que cierra un ciclo de expolio aunque el parque de viviendas de Testa aún es muy pobre en relación al parque de viviendas total (10.615 sobre un total de 18 millones en el país)
  • en el año 2009 el Gobierno del PSOE del sr. Zapatero aprobó con el apoyo de todo el arco parlamentario -PP+ CiU+PNV+CC – la figura fiscal de las SOCIMI – Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario-, una nueva modalidad societaria creada por Ley 11/2009, de 26 de octubre (BOE del 27 de octubre). Con esa medida el Gobierno de esa época modernizaba la fiscalidad siguiendo la estela desreguladora que venía de EE.UU y de la UE. De todas maneras, la Fundación Ideas – PSOE- ya había discutido el asunto para supuestamente modernizar y profesionalizar el mercado del alquiler en España que lo veían “atomizado” y muy de abuelitos. Lo explicábamos muy bien AQUÍ>>>

FUENTE: garcia montalvo- FUNCAS

En resumen, en 15 años la banca española ha aumentado su presencia en el sector residencial vendiendo los activos expoliados a los hogares españoles a fondos de inversión afincados en paraísos fiscales, que a su vez están participados por esos bancos – o tienen intereses convergentes-que usan dinero a raudales fabricados por la FED y el BCE como colaboradores necesarios de todo el entramado embaucador.

Este relato se confirma con la última ‘Encuesta de Condiciones de Vida’ que ha publicado hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE). En la misma se confirma una disminución del 86% hasta el 81% en el número de hogares que vivian en propiedad en nuestro país. No es que la gente no quiera comprar sino que aquellas 759.051 ejecuciones hipotecarias han expulsado un 5% de hogares. Esa diferencia es el resultado del expolio concertado de las élites financieras.

El mito izquierdista de las Socimis y la realidad del alquiler en España

Pero ¿cómo es la distribución de la propiedad inmobiliaria en España? ¿la vivienda está en manos de los fondos buitre??

Aunque parezca extraño, a veces se me ha preguntado mi insistencia en conocer la distribución de la propiedad inmobiliaria en este país. Tiene una importancia fundamental a la hora de calibrar las políticas públicas de vivienda sobre todo en el tema del alquiler. Por ejemplo no es lo mismo que más de la mitad de la oferta de vivienda de alquiler este en manos de personas físicas o jurídicas pues eso tiene relación con la principal política redistributiva: la fiscalidad.

Lo que resulta disparatado es que se hagan políticas sin conocer esos datos. Si algún gobierno las tiene nunca han sido públicas. Ni en el INE – Instituto Nacional de Estadística- ni en la Dirección General del Notariado ni en Registradores de España- es posible encontrar la distribución de cuantas viviendas tiene cada propietario. Solo se encuentran aproximaciones en las sucesivas búsquedas en Internet. Lo que resulta también paradigmático es que en muchos sectores de la izquierda y de los movimientos sociales dan por supuesto que las SOCIMIS y los Fondos buitres controlan el mercado de oferta de alquiler. Los datos indirectos que voy a mostrar indican lo contrario. De hecho, la totalidad de SOCIMIS del estado español tienen una cartera de viviendas que llega al 1% unos centenares por debajo de la cantidad de vivienda pública de alquiler de este país que es una miseria. Testa la principal inmobiliaria – SOCIMi – tiene una cartera de 10.615 pisos.

Eso crea una ola gigantesca mundial sobre la que surfean también abuelitos y propietarios marginales castigando al precariado con subidas del alquiler inasumibles.

La tendencia mundial es a la concentración de la vivienda en pocas manos pero hoy en España el mercado de alquiler está mayoritariamente en manos de personas físicas.

– radiografía del mercado español de Vivienda de Fotocasa –

En el inicio de esta entrada hemos mostrado las herramientas que ha utilizado el conglomerado de prestamistas – la banca privada y sus lobbistas BCE-FED- para dar un vuelco a esa distribución colocando los activos en paraísos fiscales desde donde controlan esa riqueza expoliada. La burbuja recurrente de compra y alquiler de vivienda en España y en todo el mundo, como un hecho único que no sucedía antes, tiene que ver con la inyección por parte de todos los bancos centrales – lobbistas de los prestamistas privados- de centenares de miles de millones de dinero. Eso crea una ola gigantesca mundial sobre la que surfean también abuelitos y propietarios marginales castigando al precariado con subidas del alquiler inasumibles. Los datos que muestran que la propiedad inmobiliaria en España está en manos de personas físicas y no jurídicas – por ejemplo SOCIMI- son estas:

  • Cuatro de cada diez viviendas se compran al contado en España. Según el INE, un 33,23% de las viviendas que se adquieren en España son al contado según los datos del INE, que incluyen también novaciones y renovaciones de hipoteca. Según los datos del Consejo General del Notariado, que no incluye estas dos últimas opciones, el porcentaje de vivienda comprada al contado en 2017 se elevó al 43,60% del total. (*3)
  • Según el anuario 2017 del Colegio de Registradores, en el último ejercicio completo un 87,45% de las adquisiciones de viviendas fueron realizadas por personas físicas y un 12,55% por personas jurídicas. El pico de adquisiciones de estas empresas y fondos de inversión se alcanzó en 2013 (21,93%), cuando los precios estaban en sus momentos más bajos.(ver *3)
  • Un tercio de la oferta de Airbnb en España está en manos de propietarios y empresas con más de 5 pisos (*4). Aunque el tema de pisos turísiticos puede dar datos distorsionados, estos confirman que la vivienda en personas físicas domina ese mercado. Un 11% de los anunciantes controlan el 46% del mercado ofreciendo 2 o más viviendas de alquiler turístico. Un 75% de los anunciantes tienen un anuncio lo que supone un 40% del total de la oferta.
  • Según la radiografía del mercado español de Vivienda de Fotocasa, el 69% de los españoles tiene un piso o casa a su nombre. Y un 16% tiene dos o más viviendas. De media, cada propietario español cuenta con 1,03 viviendas a su nombre, cifra que se eleva al 2,3 en el caso de los propietarios que tienen dos o más viviendas. (*5)
  • un mundo aparte es la Iglesia Católica que consideramos la PRINCIPAL SOCIMI DEL ESTADO ESPAÑOL. Tampoco hay datos sobre sus propiedades inmobiliarias pero consta que trafica con alquileres a pesar de que no paga ningún impuesto de ninguna clase y recibe millones en donaciones y herencias. Lo explicamos muy bien aquí>>>

El resumen sería que una buena parte de la oferta de vivienda en alquiler está en manos de propietarios físicos y bastante atomizada aunque los ciclos financieros que hemos dibujado anteriormente llevaran a una concentración cada vez mayor de la propiedad. En la próxima crisis todo hace suponer que una nueva tanda de ejecuciones hipotecarias se sumaran a las que aún están en curso de la anterior. No es así de extrañar que los hogares en alquiler en los últimos años hayan crecido en todo el país hasta situarse en 3,6 millones según el INE respecto de los 2,5 que había en 2012. Todo el precariado ha sido expulsado como perfil financiero solvente.

Por otro lado, la aseveración que hacemos aquí enmarcada en la historia de medio siglo de nuestro país queda más que confirmada:

El ABC. SÁBADO 2 DE MAYO DE 1959. EDICIÓN DE LA MAÑANA. PAG. 41

(situaba la política que derecha e izquierda han hecho durante los últimos 60 años)

«NO QUEREMOS UNA ESPAÑA DE PROLETARIOS, SINO DE PROPIETARIOS»

“ASPIRAMOS A QUE LA VIVIENDA SEA DEL QUE LA VIVE Y QUE DE LA “LIMITADA” PASEMOS AL IDEAL DE LA “VENTA LIMITADA” (VPO)

Palabras don D. José Luis de Arrese – primer Ministro de Vivienda – en el homenaje que le tributaron los agentes de la propiedad inmobiliaria.

salva TORRES


notas a pie.

  1. ejecuciones hipotecarias 2007-2018 CGPJ – consejo general poder judicial- AQUÍ y AQUÍ – 758.061 viviendas.
  2. FUNCAS, Nuevas coberturas y normas contables: efectos sobre los activos problemáticos de la banca española / José García Montalvo.
  3. eldiario.es, Cuatro de cada diez viviendas se compran al contado en España.
  4. eldiario.es, Un tercio de la oferta de Airbnb en España está en manos de propietarios y empresas con más de 5 pisos .
  5. FOTOCASA-BLOG, Radiografía del mercado de la vivienda 2016-17.



El desahucio abierto y secreto de Lourdes y sus 3 hijos enfrenta al juzgado 55 de Barcelona contra la jurisprudencia del TJUE

Vídeo- Documento de SICOM.CAT – explicación del caso de Lourdes y familia

La família de Lourdes se queda y resiste en su vivienda.

Con este documento queremos informar de la irregularidad practicada en el desahucio que hemos sufrido el pasado jueves 13 de setiembre al ser desalojados sin conocimiento del día y hora del mismo de la que es nuestra casa desde 1991. Ha sido un lanzamiento irregular, llamado abierto, instado por el Juzgado nº 55 de Barcelona, en nombre Kontur Grup Company 3000 S.L., empresa subastera de capital ruso.


concentración delante de la vivienda de uno de los responsables de Kontur Group S.L: Konstantin Toporkov.

Hoy a primera hora de la mañana, mientras Lourdes estaba gestionando su situación precaria y sus 3 hijos menores estaban en la escuela, una comisión judicial acompañada de los Mossos se presentaba en su domicilio. Han despertado a Antonio, el marido, que sufre una fuerte crisis de ansiedad desde hace semanas y con lo puesto lo han dejado en el rellano de la escalera cambiando la cerradura de la puerta de la que fue su casa durante 30 años.

Al mediodía, una familia de 5 personas se encontraban con lo puesto en la calle en el barrio de la Sagrera. Ni los servicios sociales ni el CUESC estaban llamados. Los muebles se han quedado dentro y toda su vida también. Los Mossos, dependientes de la Generalitat, han actuado sin informar al Ayuntamiento ni a sus servicios sociales, y han actuado de conformidad con los Autos y sentencias del Juzgado de Instrucción nº55 de Barcelona para entregar su vivienda a una empresa de capital ruso que se dedica a comprar pisos de bancos en las subastas… UNA EMPRESA SUBASTERA- Kontur Grup Company s.l. , de las que hay a decenas en los juzgados.

Konstantin Toporkov de Kontur Group sl

Era un desahucio abierto pues desde julio la familia sabía que le podía pasar. Pero era secreto pues ni siquiera los servicios sociales estaban avisados. Los juzgados están utilizando esta artimaña sin ningún amparo legal más que la propia fuerza de la policía para ejecutarlos. Los desahucios abiertos son ilegales.

El mismo día que el TJUE declara ilegal la cláusula de vencimiento anticipado que uso Catalunya Caixa para robar la vivienda a la familia el Juzgado 55 de Barcelona ejecuta un desahucio ilegal a favor de una empresa subastera con la ayuda de la policía catalana

Más claro no lo podemos decir. La familia y la abogada han luchado en los juzgados desde el 2015 para enmendar una injusticia a todas luces. Todos los recursos han resultado infructuosos ante el muro de la Ciudad de la Justicia, en el descansillo del Juzgado de Instrucción 55 y en la Audiencia Provincial a la que se recurrió también.

Por qué decimos que el desahucio es ilegal?

      • porque en los sucesivos recursos de la abogada por las numerosas cláusulas abusivas de la hipoteca de Catalunya Caixa el Juzgado nunca los ha tomado en consideración a pesar que cuando se inició la ejecución en 2014 la jurisprudencia europea había dado el primer golpe a la legislación hipotecaria española en materia de cláusulas abusivas (caso AZIZ).
      • Porqué en 2018 la abogada ha recurrido nuevamente en ese sentido y el Juzgado 55 ha hecho oídos sordos a la reclamación obligada por Europa que de oficio debía haber suspendido todo el proceso ejecutivo y la adjudicación a Catalunya Caixa y al remate al subastero ruso. La razón es que se había interpuesto un tercero, un ciudadano, que no tenía la culpa de lo que había hecho anteriormente el Banco. O sea, que ahora los bancos, creando sociedades pantalla de subasteros pueden quedarse con las viviendas de las familias y el argumento les permitiría saltarse todas las normativas europeas para no perjudicar a un tercero que se ha presentado al festín de la carroña en la subasta del juzgado.
      • porqué cuando se inició la ejecución hipotecaria, Catalunya Caixa ya no tenía la legitimación activa para reclamar la hipoteca porqué había vendido el crédito al Fondo de titulización MBScat1. La reclamación de ausencia de legitimación llegó también al Juzgado, que la rechazó a pesar de tener toda la documentación en la mano.
      • porqué la abogada reclamó a la Audiencia Provincial de Barcelona  y su Sección 13 rechazó nuevamente en un auto lleno de errores donde se citaba el Fondo de titulización en litigio como Participaciones hipotecarias cuando estaba constituido por Certificados de Transmisión hipotecaria, lo que quería decir que generaban jurisprudencia sin leer siquiera los papeles >>>>> TODO ESTA MUY BIEN EXPLICADO Y DOCUMENTADO AQUÍ>>>
      • Y POR ÚLTIMO porqué es un DESAHUCIO ABIERTO Y SECRETO que vulnera los más elementales derechos humanos y no está amparados en ninguna legislación de derecho civil.

La actuación de la justicia estatal y de la policía autonómica dejando a la familia en la calle traspasa el problema a los servicios sociales del Ayuntamiento de Ada COLAU que se encuentran desbordados desde hace meses por la magnitud del desastre en la ciudad.

El retraso en la transposición de la normativa europea a la ley hipotecaria española lleva un retraso de dos años, 90 millones de multa a España y la familia tendrá el derecho a la reclamación al banco en primer lugar y al Estado en último término por los daños económicos y morales causados por la actuación ilegal de los juzgados y de la policía.

Primer intento de desahucio en el 2016 a la Sagrera

Nuestra Asociación ha recomendado a la familia afectada, activista de nuestra entidad así como del sindicat de Llogaters de Barcelona que la batalla no ha terminado aquí y que vamos a apoyar todas las actuaciones necesarias para:

  1. realizar un manifiesto de todas las entidades que luchamos en la ciudad por el derecho a la vivienda para reclamar la abolición de los desahucios abiertos que tanto daño causan a la población más indefensa.
  2. ayudar jurídicamente y en la movilización para reclamar y resarcir el daño causado por tanta injusticia porque entendemos que después de todas las sentencias el juzgado de instrucción 55 de Barcelona está actuando NEGLIMENTEMENTE al margen de la legislación española y europea en materia de derechos de los deudores hipotecarios. Porqué si el juzgado fuera CONSCIENTE de que ha dictado una resolución arbitraria en un asunto administrativo o judicial a sabiendas de que dicha resolución es injusta y contraria a la ley eso tiene un nombre: PREVARICACIÓN y eso es un delito penal.



NUEVA SENTENCIA PIONERA sobre titulización hipotecaria: es una cesión de contrato! no una mera cesión de crédito

El Juzgado nº3 de Girona pone al descubierto contradicciones jurídicas en el negocio de la titulización de deudas

El detalle se encuentra en la cláusula de renuncia a estar informado de la cesión del crédito.

La contradicción está si de esa cláusula abusiva se deriva una cesión de crédito o una cesión de contrato

En una buena parte de las escrituras de los fondos de titulización, el cedente transfiere todo el negocio, o sea, el clausulado en su totalidad y el banco se subroga a mero administrador o “servicer”.

El pasado lunes uno de los abogados con el que colaboramos nos da un notición. Una familia de Girona que buscó nuestra orientación cuando lo tenía todo perdido frente a Catalunya Bank y Anticipa (BBVA) ha recibido la sentencia 928/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº3 de Girona donde se anulan toda una serie de cláusulas abusivas del contrato.

El abogado de la familia presentó una demanda contra el Banco BBVA, sucesor universal de Catalunya Caixa, por las cláusulas: COMISIÓN DE APERTURA, COMISIÓN POR NOVACIÓN, CARGOS POR POSICIONES DEUDORAS, GASTOS POR CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, VENCIMIENTO ANTICIPADO y cláusula de CESIÓN DEL CRÉDITO. En todas estas la Jueza falló contra el Banco. En el caso concreto de la cláusula de cesión de crédito fue más lejos y creemos que sentó nueva jurisprudencia en un pequeño detalle que hasta ahora nos había pasado por alto a la mayoría de las entidades que defendemos el tema de la titulización como arma de defensa frente a las ejecuciones hipotecarias. Por lo tanto, la sentencia al igual que muchas otras tiene su importancia como victoria frente al Banco, pero en este caso nos queremos dedicar exclusivamente en la cláusula de renuncia a estar informado de la cesión del crédito.

La sentencia en el caso concreto de la cláusula comentada, se basa en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios – LGDCU- ( Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre) que en su artículo 3 define consumidor y usuario:

A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

Eso significa sencillamente que en el ámbito de los créditos hipotecarios esa familia era una consumidora a efectos jurídicos. Por esa razón, desde la perspectiva de la abusividad tenemos en cuenta lo dispuesto en la LGDCU que establece:

“Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.”

Con estas premisas, la sentencia introduce los fundamentos de derecho sobre la cláusula de renuncia a estar informado de la cesión del préstamo. En la escritura del préstamo la cláusula 8 dice:

“CAIXA D’ESTALVIS DE CATALUNYA se reserva la facultad de transferir a cualquier otra persona natural o jurídica todos los derechos dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, el cual, al efecto, renuncia al derecho que le concede el artículo 149 de la Ley hipotecaria vigente”.

La entidad demandada – BBVA, sucesora universal- defiende su validez argumentando que la cláusula prevé la cesión del crédito, no la cesión del contrato, siendo así un pacto plenamente válido. La Jueza contra-argumenta que la ley ya provee la NO notificación por lo que es una incongruencia poner esa cláusula.

A pesar del confusionismo del texto, no cabe duda que, en contra de lo que defiende la demandada, nos encontramos ante una cesión del contrato, ya que implica la transmisión de la relación contractual en su integridad, como conjunto de derechos y obligaciones. Por consiguiente, como tal exige el consentimiento del cedido y no cabe cláusula que anticipe un consentimiento para una eventual cesión. Ello lo prohíbe expresamente el artículo 86.3 TRLGCU que considera abusivas por limitar los derechos básicos de consumidores y usuarios la “liberación de responsabilidad del empresario por cesión del contrato a tercero, sin consentimiento del deudor, si puede engendrar merma de las garantías de éste”.

Además, si admitiéramos la tesis de la demandada no tendría explicación dicha previsión contenida en la cláusula impugnada, porque en base a los artículos 1.112, 1.528 y 1.878 CC y 149 LH no se requiere en la cesión del crédito el consentimiento del deudor cedido.

Lo que se consigue, como ya sentó la Sentencia Tribunal Supremo núm. 792/2009, de 16 de diciembre, “es que por el adherente se renuncia a la notificación, es decir, a que pueda oponer la falta de conocimiento, en orden a los efectos de los arts. 1.527 (liberación por pago al cedente) y 1.198 (extinción total o parcial de la deuda por compensación) del Código Civil”. Sigue estableciendo dicha resolución que “la renuncia anticipada a la notificación, en tanto que priva de las posibilidades jurídicas anteriores a la misma (conocimiento), merma los derechos y facultades del deudor cedido […]”.

Incluso el TS lo entiende aplicable a la propia cesión del crédito hipotecario, reconociendo que aunque es cierto que el art. 242 RH admite que el deudor
renuncie a que se le dé conocimiento del contrato de cesión del crédito hipotecario, dicho precepto no puede prevalecer por encima de la normativa
especial en sede de contratos sujetos al TRLGDCU (texto refundido de LGDCU).

Por todo ello, dicha cláusula contenida en ambos préstamos debe considerarse nula por limitar los derechos propios del consumidor al no poderse beneficiar de este modo de las consecuencias que ocasiona la notificación de la cesión del contrato de préstamo.

Por todo lo expuesto, la clausula 8 de renuncia a ser informado de la cesión resulta nula de pleno derecho.

¿Cesión de crédito o cesión de contrato?

Como se lee en nuestro subrayado de uno de los párrafos anteriores, la Jueza, afirma: “..nos encontramos ante una cesión del contrato, ya que implica la transmisión de la relación contractual en su integridad, como conjunto de derechos y obligaciones..” Ahí es donde el abogado de la familia, Andrés Giordana, diferencia en su explicación entre cesión del crédito y cesión del contrato. Una cesión del crédito sería eso, ceder parte de los beneficios, a cambio de la entrega de dinero por el cesionario. es el supuesto negocio que cubre la figura financiera de la titulización. En este caso, la hipoteca de la familia fue cedida-vendida, al fondo FTA2015, propiedad de Spain Residential Finance SARL, del grupo Blackstone y afincada en Luxemburgo – paraiso fiscal-, cuyo servicer o gestor de cobros es Anticipa. (2-3-4)

En general, en todas las escrituras de constitución de un Fondo de titulización, se estipulan las condiciones de traspaso del negocio crediticio del originador – jerga titulización- o vendedor -jerga comercial- (entidad financiera) al cesionario (Fondo). ¿qué se debe entender entonces por la transmisión de la relación contractual en su integridad de derechos y obligaciones?

En el enrevesado mundo financiero y jurídico que representa la titulización, la transmisión contractual suele adquirir nombres del estilo “Plan de negocio” en el caso del FTA2015 (5) o “administración y custodia de activos” en RMBS1 Santander o “derechos conferidos al fondo” en el caso de FonCaixa9 Hipotecario de la Caixa. En todos los casos, el banco se convierte en un prestador de servicios al Fondo, modernamente, un Servicer, gestionando los cobros, las negociaciones, la intermediación y conservando la documentación con la copia hipotecaria ejecutiva. La escritura de todos los Fondos reflejan obligatoriamente esa nueva relación de prestaciones del servicer- banco- al fondo sobre:

  1. reembolso al Fondo de todas las cantidades devengadas en concepto de amortización de las disposiciones tomadas.
  2. reembolso de los intereses devengados de las primeras disposiciones.
  3. cualquiera de otros pagos realizados en razón de los derechos o bienes hipotecados en el remate, avales, etc.
  4. otros pagos derivados de las disposiciones como indemnizaciones, seguros, intereses de demora y otras comisiones del negocio financiero.
  5. y por supuesto, MUY IMPORTANTE, el riesgo se transmite totalmente al fondo y, en consecuencia, a los bonistas.

DETALLE punto 4: de otros pagos derivados de las disposiciones

 

Es posible una participación en el negocio hipotecario de un tercero sin que haya cesión del contrato?  Sí! en las cédulas hipotecarias, que las hay en miles de millones metidas, en las gestoras, en este caso, en fondos de titulización de cédulas.

Otra consecuencia muy importante de lo que estamos hablando tiene relación con la legitimación activa del cedente – banco.

La entrega o transmisión del contrato se manifiesta, de tal modo clara, que todas las escrituras de fondos de titulización llevan otro apartado de la nueva relación contractual adquirida por el Banco respecto de los activos cedidos – participaciones PH y certificados hipotecarios CTH- que expresan  su carácter de “servicers“:

En la siguiente imagen de la escritura de constitución del Fondo, se explicita claramente que el banco dedicará el mismo mimo en la gestión de los CTH o PH que si fueran “propiedad suya”. Ahí lo dice….. el Banco certifica en la escritura que las hipotecas no son suyas. ¿Qué discusión cabe en los juzgados? ¿de qué discuten los magistrados de Audiencia y jueces de primera Instancia en BCN obstinados en defender que las hipotecas son de los bancos y no han sido vendidas-cedidas?

Otras consecuencias del “contrato secreto” entre banco y Fondo de titulización que el deudor no conoce pero condiciona su contrato.

El contrato secreto no es otro que la escritura de constitución de la venta del activo del deudor – hipoteca- al Fondo. Si la cláusula, objeto de litigio en esta sentencia, por la que el deudor renuncia a conocer si su hipoteca ha sido vendida – cedida en la jerga- a un tercero, ES OBLIGATORIO QUE LA MADRE DE ESA CLÁUSULA TAMBIÉN ESTE EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DEL FONDO DE TITULIZACIÓN:

Vamos a ver otra conclusión de toda esta larga exposición para explicar al lector de que estamos hablando. La cláusula anulada por la jueza se hace porque contraviene los derechos del consumidor: “lo prohíbe expresamente el artículo 86.3 TRLGCU que considera abusivas por limitar los derechos básicos de consumidores y usuarios la -liberación de responsabilidad del empresario por cesión del contrato a tercero, sin consentimiento del deudor, si puede engendrar merma de las garantías de éste-“. Esa vulneración de derechos del usuario también TIENE A SU CLÀUSULA MADRE, ESCONDIDA DEL IGNORANTE DEUDOR, EN LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DEL FONDO DE TITULIZACIÓN:

En este apartado de la escritura del Fondo, el banco, administrador, Servicer, se le impide cualquier clase de negociación con el deudor, ignorante de este contrato secreto, que no tenga el aval del Fondo. O sea, el deudor no puede negociar las condiciones de su contrato, que siendo un contrato entre iguales SÍ tiene derecho, porque la otra parte es un “correveydile” de un tercero que permanece escondido tras el telón juríco-financiero: El Fondo de titulización.

O sea, como dice la sentencia: Por todo ello, dicha cláusula contenida en ambos préstamos debe considerarse nula por limitar los derechos propios del consumidor al no poderse beneficiar de este modo de las consecuencias que ocasiona la notificación de la cesión del contrato de préstamo.

Consecuencias de esta sentencia que creemos pionera pues abre nuevos frentes de conflicto a la Banca

Hay otras consecuencias más allá de la anulación de la esmentada cláusula? Sí. Una primera que el abogado Andrés GIORDANA adelanta en su blog (6):

Ahora el hecho de la existencia de esta cláusula, el banco reconoce que se trataba de una cesión de contrato. Y como la Ley de Defensa del Consumidor prohíbe expresamente a renunciar a derechos con antelación, la cláusula es nula por si misma. Aunque el reglamento hipotecario español, lo consienta, este mismo reglamento está por debajo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y de los derechos básicos del consumidor…… Todo esto la verdad, abre un abanico de batallas judiciales, en las que las familias podrán tener más posibilidades de defender sus hogares contra las estafas bancarias.

Si ha habido una venta de contrato, ¿que pintan los avalistas en esa nueva relación que se ha creado? Nosotros creemos que los avalistas como tales no podrían ser perseguidos de ninguna manera.

También abre la vía a considerar compensaciones económicas al deudor por los daños derivados de la transmisión del contrato hipotecario a un tercero y la misma sentencia abre esa posibilidad.

Lo que se consigue, como ya sentó la Sentencia Tribunal Supremo núm. 792/2009, de 16 de diciembre, “es que por el adherente se renuncia a la notificación, es decir, a que pueda oponer la falta de conocimiento, en orden a los efectos de los arts. 1.527 (liberación por pago al cedente) y 1.198 (extinción total o parcial de la deuda por compensación) del Código Civil”. Sigue estableciendo dicha resolución que “la renuncia anticipada a la notificación, en tanto que priva de las posibilidades jurídicas anteriores a la misma (conocimiento), merma los derechos y facultades del deudor cedido […]”.

Igualmente, si se confirma en sentencia firme que ha habido transmisión de contrato y no de un crédito, y aunque en la legislación española y en el Código Civil no esté regulado, sí hay jurisprudencia del Tribunal Supremo en el sentido que el cesionario debe dar el consentimiento de la cesión del contrato. Tal aseveración

STS de 19-09-2002 En efecto, la cesión de contrato que conocida y consolidada jurisprudencia construye implica la transmisión a un tercero de la relación contractual, en su totalidad unitaria, presumiendo, por ende, la existencia de obligaciones sinalagmáticas que, en su reciprocidad, se mantienen íntegramente vivas para cada una de las partes. La figura jurídica de la cesión del contrato supone un negocio de cesión entre cedente y cesionario de un contrato de prestaciones recíprocas, pues de ser de prestación única se estaría ante una simple cesión de créditos o asunción de deudas. La necesidad de mediar consentimiento es requisito determinante de la eficacia de la referida cesión contractual, y así lo ha declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 12 de julio de 1.996, 1 de julio de 1.949, 26 de febrero y 26 de noviembre de 1.982, 23 de octubre de 1.984 y 5 de marzo de 1.995…”

La idea de contrato sinalagmático refiere a un contrato bilateral, que es un convenio que genera obligaciones recíprocas para aquellos que firman el acuerdo. De este modo, el sinalagmático es un contrato que se diferencia del unilateral (que implica obligaciones para una única parte). El contrato hipotecario es unilateral sólo? Así pues, vamos a afilar la punta del lápiz y con todos aquellos gabinetes de abogados que se presten a colaborar, podemos comenzar a crear esas nuevas armas jurídicas que esta sentencia abre. Esperamos poder cooperar en todo ello y especialmente preparamos para este otoño un debate público en nuestra sede que esclarezca a la luz de las investigaciones caminos de defensa jurídica.

salva TORRES, activista de 500×20


sentencia 928 de 17 julio 2018 Juzgado 1a instancia n3 girona.pdf


(1)  asociación 500×20, Cómo actuar delante de Anticipa Real State: ¿ponemos una piedra en el zapato de Blackstone?.
(2)  scribd.com, escritura constitucion FTA2015.
(3)  Comisión Nacional del Mercado de Valores, Fondo de titulización FTA2015.
(4)  Ahorro y Titulización, Fondo de titulización FTA2015.
(5) la escritura del FTA2015 es un compendio que hace legal un negocio de trileros entre CX, Frob, Blackstone y su cohorte de sociedades luxemburguesas que muestra las malas maneras en que se vendió el fondo hipotecario de CX poniendo como avalista final siempre al FROB, o sea, el dinero de todos los ciudadanos de  este país. Esa venta, la de CX a Blackstone, en esas condiciones quiere decir que algunas personas relevantes del entorno sacaron suculentas comisiones del expolio. Les invitamos a que lean las 460 páginas que necesitaron para escribir todas las condiciones para no reventar en disputas ese negocio de ladrones.
(6) Andrés Giordana, GANADA CESIÓN DE CRÉDITO CONTRA BBVA.


La sentencia en formato video, gentileza de Andrés GIORDANA.


INFORMACIÓN RELACIONADA:




#LourdesEsQueda: concentració de suport davant el domicili del subhaster Konstantin Toporkov

Primer intent de desnonament al 2016 a la Sagrera

La llar de la família García-Yubero ha entrat en unes setmanes decisives davant un desnonament obert des del 9 de juliol

No cal explicar l’angoixa que es pot viure quan et volem desnonar de la llar on has viscut més de 20 anys, han crescut els fills i la vida familiar. L’empresari d’origen rus Konstantin Toporkov, nacionalitzat espanyol, gràcies a la llei del Partit Popular que permet a qualsevol ric tenir nacionalitat posant diners sobre la taula, els vols desnonar perquè ha comprat casa seva en una subhasta de Catalunya Caixa al 2016 per 91.000 euros, a través de una de les 40 societats de les que ha estat administrador: Kontur Grup Company 3000 SL. El sr. Konstantin Toporkov, és un subhaster que viu de pul·lular pels Jutjats de la “Ciutat de la Justícia” i quedar-se pisos que ofereixen els Bancs al remat de famílies ofegades per aquesta crisis permanent nascuda al 2007.
Ha tingut càrrecs a més de 40 empreses creades amb un capital social de 3000 € i, que en paraules de Lourdes García– activista nostra- ,després revèn a altres inversors que volen ampliar el negoci i no hi ha cap declaració de societats. Totes són del negoci immobiliari i tot fa sospitar que el origen del seu negoci immobiliari principal està a la “Ciutat de la Justícia” concretament a les subhastes de les entitats financeres. Els bancs venen els pisos a subhasters nacionalitzats espanyols. Quin patriotisme financer!. Els bancs tenen un gran apreci per aquesta altra classe de voltors. Al comprar al remat els habitatges els deslliuren que cap responsabilitat social com el lloguer social o la moratòria Guindos de desnonaments fins al 2020. Han trobat els sistema perfecte de saltar-se les poques lleis que encara alleugeraven les seves malifetes. Tots són voltors, però hi ha categories. Sense els Fainé, González o Botín, aquests altres voltors de segona categoria no tindrien els negoci de les engrunes immobiliàries.

Però hi ha altres actors imprescindibles en aquest terrorisme financer. Són els jutges, els magistrats i els registradors de la propietat. Sense la figura del fedatari públic que certifica la pantomima de com una hipoteca que al 2012 només li quedava 28.00 euros per pagar pot passar a un desnonament obert al 2018. L’execució hipotecaria de la família ha estat un cúmul d’escàndols judicials. que podeu llegir en deteniment aquí>>>.

tot fa sospitar que el origen del seu negoci immobiliari principal està a la “Ciutat de la Justícia” concretament a les subhastes de les entitats financeres. Els bancs venen els pisos a subhasters nacionalitzats espanyols. Quin patriotisme financer!

En resum, el Jutjat de Primera Instància 55 de Barcelona els ha negat l’oposició a la execució perquè Catalunya Caixa no era propietària del crèdit perquè se l’havia venut a un altre actor: GAT.sgft, extinta societat de titulització de CX. Perquè en el moment de la subhasta Catalunya Caixa ja havia cobrat amb escreix el crèdit de la família i va obtenir a més 90.000 euros del subhater K.Toporkov i la família encara té un petit deute a pagar per cobrir interessos, costes, etc. Els registradors de la propietat tenen una responsabilitat fent còpies executives a entitats que no són les mateixes que van concedir el crèdit- no és el mateix Catalunya Caixa que Catalunya Bank- però els bancs tenen una patent de corsari que no s’aplica a la resta dels mortals. El jutjat de Primera Instància 55 té una responsabilitat perquè no va acceptar el recurs de la Lourdes perquè el Banc ja no era el seu creditor. L’Audiència provincial, on va recórrer, va certificar que això de vendre els crèdits no era un problema encara que CX no fos el propietari del deute. I retornant finalment al Jutjat 55 de Barcelona que sistemàticament, saltant-se totes les lleis espanyoles i sentències del TJUE, ha negat la paralització de tots els procediments per clàusules abusives. I aquí no ha passat res!

Esperem un últim gest de l’Ajuntament de Barcelona.

Finalment, l’Ajuntament de Barcelona i el Districte de Sant Andreu, que al 2016 ja va iniciar actuacions per concedir un habitatge d’emergència a la família no sap com aplicar la seva normativa de concessió d’habitatges socials perquè no els cap al cap, valgui la redundància, que una família hagi volgut defensar la seva llar contra gegants, i no està clar que acabi castigant també a la família sense cap ajuda, en la incapacitat de lligar la reslitat del carrer en l’estúpida normativa de concessió de drets Encara esperem que l’últim recurs de justícia que es troba en l’administració més propera a la ciutadania doni un pas endavant entomant aquest desagradable afer.

Quan tot està perdut cal tocar a la porta de l’Ajuntament. L’Ajuntament de Barcelona pot fer un toc d’atenció com institució a la “Justicia” per les males maneres de com s’ha portat tot i que li toca menjar-se ara el marron. Alleugeraria la llarga cua d’espera d’habitatges d’emergència d’un any.

L’Ajuntament de Barcelona, podria posar en marxa, la resolució aprovada al Consistori de la nostre ciutat, al novembre del 2016 en contra de la titulització hipotecària dels crèdits de les famílies, de la que l’Asc.500×20 som un dels responsables. Moltes comunitats autònomes i ciutats de tot l’estat han aprovat resolucions i lleis per denunciar aquesta pràctica usurera de la Banca sense cap transparència que es un negoci multimilionari de les entitats financeres. No entenem perquè l’administració local no ha implementat totes les mesures perquè aquest tema de la titulització arribi a cada Oficina d’habitatge i el sol ressò hagues fet despertar algun magistrat de l’Audiència provincial del somni de signar qualsevol barbaritat que li posa davant un banc>>>.

Aturem el desnonament obert: #LourdesEsQueda

Independentment de tot, ara toca a l’Ajuntament de Barcelona fer l’últim pas. Que #LourdesEsQueda vol dir que ella, el seu marit malalt dels ensurts de la vida i els seus 3 fills menors no es quedin al carrer i que el voltor Konstantin TOPORKOV no es surti amb la seva. Catalunya Bank serà tema d’altra. A la gent solidària de la ciutat ajudar a la Lourdes que es una activista del dret a l’Habitatge de la nostra Associació i del Sindicat de Llogateres. Us esperem a tothom a la porta de casa de Lourdes donant suport aquest dies fins el 20 de juliol tots els matins fins a una solució justa.


CONCENTRACIÓ DE SUPORT A #LourdesEsQueda

Ahir Lourdes, amb el suport del Sindicat de llogateres i de la nostra Associació i moltes solidàries de la ciutat, va fer una concentració de protesta davant el domicili del subhaster K.Toporkov, al carrer Sicília amb Aragó, on va comptar amb el suport de més de 50 persones solidàries.




A la Audiencia Provincial de Barcelona le conviene tomar unas lecciones de titulización hipotecaria y finanzas antes de impartir jurisprudencia

Al paso que vamos un robot podrá hacer la misma función que un magistrado.

Un robot mejoraría la jurisprudencia pues no tendría la presión de la todopoderosa Banca privada – si el algoritmo lo permite- y el Blockchain certificaría la autenticidad.

Por si algún magistrado de la Audiencia Provincial de Barcelona tuviera a bien leer este documento ya le digo que no soy ni letrado ni economista pero me irritan las injusticias. Y ese es el caso del Auto nº75/2018 de la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona que enfrenta a una familia de nuestra Asociación 500×20 con la desaparecida Catalunya Banc S.A. que se adjudicó la vivienda tras la ejecución hipotecaria. La vivienda, un bombón de piso al lado de la futura estación del AVE en La Sagrera, fue al remate a un subastero ruso – Kontur Grup Company s.l. que anda por los juzgados de Barcelona, usando distintas empresas para un mismo fin. Ese fin no es otro que adquirir a bajo coste las viviendas que decenas de familias pierden en las subastas.

Palau de Justícia de Catalunya, sede de la Audiencia Provincial

Hagamos un poco de historia del caso que nos ocupa

En el 2014 la extinta Catalunya Banc inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria contra la familia Garcia-Moreno que nos ocupa, matrimonio y tres hijos menores. Por la situación procesal del momento, dicha ejecución siguió adelante hasta la subasta pues el Juzgado de Instrucción nº 55 de Barcelona no aceptaba de oficio suspensiones de ninguna clase por cláusulas abusivas. Este sería un primer agravio comparativo del banco respecto de la familia. El TJUE – Tribunal de Justicia de la Unión Europea- ya había puesto contra las cuerdas todo el sistema hipotecario español pero aún así el juez de ese juzgado- 2 años después de sentencia AZIZ– decidió seguir adelante con la adjudicación obviando la legislación europea- recuerden este dato!. Hay un segundo agravio comparativo: quién se presenta a la ejecución no es Caixa de Catalunya sino su sucesora universal llamada Catalunya Banc, instrumento que le permite al banco no pagar la reinscripción de miles de hipotecas en el registro de la propiedad. Es un claro ejemplo de ausencia de legitimación registral, pues la copia ejecutiva no está a nombre de Catalunya Banc sino Caixa d’Estalvis de C. Todo un despropósito al que los juzgados hacen la vista gorda y la clase política evita a la Banca pagar millones de euros de los gastos registrales.

La familia acudió a pedirnos auxilio y explicamos que su hipoteca fue titulizada por Caixa d’Estalvis de Catalunya en el fondo MBScat1 en el 2008 constituido por la Gestora “Gestión de Activos Titulizados- GAT.sgft”, que tenía su sede social en el mismo edificio que la Caixa catalana. Caixa d’Estalvis de Catalunya decidió crear ese fondo en el 2008 en un momento que la crisis arreciaba y el mercado de capitales había quedado seco. La operación consistió en la venta de 1.050 millones de euros de hipotecas, lo que le permitió a la Caja catalana hacer caja. Una operación redonda de la que los hipotecados ni se enteran porqué la ley está hecha así. Aquí hay un tercer agravio comparativo: la Caixa había impuesto en la escritura de la hipoteca una cláusula abusiva por la que se exime a si misma de informar al hipotecado que su hipoteca había sido cedida – vendida- a un fondo de titulización.

En concreto, el fondo MBSCAT1 inscribió el derecho de crédito de la familia en la página 270 por valor de 92.258 de capital pendiente de una hipoteca constituida en 2002 y describe la anotación que sobre el crédito se ejerce la presión del IRPH + un 0,3 de diferencial.  El cuarto agravio comparativo: esa hipoteca tenía nada menos que el índice IRPH Cajas que está también en la picota en el TJUE. Este índice manipulado que ha arruinado a miles de familias provocó que la familia García-Moreno pagara desde el 2002 hasta el 2o14 una cantidad desorbitada de intereses que seguramente le llevaron a la ruina económica como a muchas otras.

Hoy el fondo MSBCAT1 no existe, duró 7 años de los 44 de su supuesta existencia, ni su gestora GAT.sgft. Ese fondo fue extinguido porqué el negocio de Catalunya Banc también se hundió. Nadie sabe como una Caja arruinada pudo recomprar al fondo MSBCAT1 las hipotecas. Un quinto agravio comparativo: la familia tiene que responder delante de la justicia por su impago de la hipoteca y no es rescatada por el Estado. Catalunya Banc sí puede ser rescatada con el dinero de todos después de una administración nefasta y no tiene ninguna responsabilidad social.

Estudiemos en la escritura pública del fondo MBSCAT1 las características que nunca interesaron a la Audiencia Provincial de Barcelona.

Antes de continuar leyendo, si quiere saber lo que es una titulización hipotecaria debería leer esto>>>. Del Fondo MBSCAT1, aprobado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores – CNMV-  y regido por el Real Decreto 926/1998, queremos resaltar algunas de las obligaciones y actuaciones encomendadas en las páginas de su escritura de constitución :

  •  (pg.11) esta página explica que el fondo MBSCAT1 que se extinguía en el 2052 fue constituido a fecha 2008-11-26 como patrimonio separado, cerrado (que no se modificaba a lo largo de los 44 años) y carente de personalidad jurídica. Al carecer de personalidad jurídica compra las hipotecas pero el poder legislativo le exime de inscribirlo documentalmente en el Registro de la Propiedad nº 10 de Barcelona en nuestro caso. Un sexto agravio comparativo: ¿cómo puede un ciudadano conocer la situación de sus obligaciones y propiedades si es el propio Estado, el poder legislativo, que provoca vacíos legales muy graves al omitir información.
  •  (pg.17) En el supuesto que sea necesario, ejercitar las acciones judiciales y extrajudiciales necesarias para proteger los derechos de los bonistas. O sea, no tiene personalidad jurídica pero los partidos del régimen permiten a la sociedad gestora, que administra el Fondo, ejercer acciones judiciales, entre ellas ejecuciones hipotecarias.
  •  (pg.21) Como cesionario – MBScat1- Ejercer los derechos inherentes a los Certificados de Transmisión de hipoteca adquiridos”eeooo! pone adquiridos–  al cedente (Caixa d’Estalvis de Catalunya). O sea, que MBSCAT1 adquirió(*), o sea, compró, o sea, que las hipotecas estaban en el fondo, NO ESTABAN EN LA CAJA.

(*) sinonimos y antónimos de ADQUIRIR:

    • sinónimos: comprar, mercar, lucrar, conseguir, lograr, obtener, alcanzar, agenciarse, procurarse, adueñarse, apropiarse, apoderarse, coger…
    • Antónimos: vender, ceder, perder, dar…
  • (pg.31) Para la liquidación anticipada del fondo -que se liquidó- la sociedad gestora en nombre del Fondo “deberá vender al mejor postor los derechos de crédito existentes en ese momento. Repito vender porqué antes los compró a la Caixa Estalvis de Catalunya.
  • Con fecha 25 de marzo del 2015 se informa a la CNMV del documento de liquidación del Fondo MBSCAT1, donde pone claramente que este enajena los derechos de crédito restantes y que Catalunya Banc S.A ejercerá sus derechos de tanteo y los adquirirá, o sea, comprará porqué, digo yo, que antes de esa fecha – abril 2015-  no los tenia en propiedad. Un séptimo agravio comparativo: Catalunya Banc vende y recompra la hipoteca de la familia y está ni se entera de nada porqué así está legislado.
  • (pg.36) En esta página nos explica que los activos que respaldan el fondo son Certificados de Transmisión de hipoteca -CTH. Transmitir, no es sinónimo de prestar, es sinónimo de trasladar, transferir, traspasar, ceder. O sea, que para el asunto que nos interesa, el sr. lector debe quedarse que esos Certificados son vendidos en 2008 por Caixa d’estalvis de Catalunya al MBSCAT1.
    • que son Certificados de Transmisión de hipoteca – CTH? Según la Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (BOE núm. 107, de 02/05/2009), los certificados de transmisión de hipoteca se configuran así como “una cesión de crédito al igual que las participaciones hipotecarias” pero no entran en la definición estricta de dicho título del mercado hipotecario ya que no tienen garantizada una calidad mínima. Quiero resaltar que en los sinónimos de “ceder” no esta comprendido “prestar“. Un octavo agravio comparativo: se han dado cuenta que el banco en el 2008 ya sabía que el crédito de la familia era de calidad mínima o dudosa. Cómo no lo iba a saber si le aplicaron el tipo de interés IRPH que era abusivo. Dicho de otra manera, Caixa d’Estalvis de Catalunya concedió el crédito sabiendo con seguridad que la posibilidad de impago era elevada porqué su política de tipos era exprofeso ruinosa para sus clientes.
  • (pg.39-40) En esta página, la escritura dice que la Caixa d’Estalvis de Catalunya cede 16902 certificados de transmisión de hipoteca, el de la familia está en la página 270, por valor de mil millones de euros constituidos, ojo!, por el 100% del saldo vivo pendiente de amortizar. O sea, que el MBSCAT! compra el 100% de la hipoteca de la familia afectada…. no una parte, sino TODA LA HIPOTECA pendiente.
  • (pg.44) En el primer párrafo se especifica que Caixa Catalunya llevará un Libro Especial donde anotará todos los CTH que transmite y sus características principales. En el siguiente párrafo, se exime al Fondo- que tampoco tiene personalidad jurídica para no pagar impuestos – de inscribir nota marginal en el Registro de la Propiedad según el Real Decreto 685/1982….fantástico!
  • (pg. 72) Aquí, la escritura explica que Caixa Catalunya como cedente de los CHT conservará la administración de los mismos y que en caso de impago, será la Sociedad gestora- la extinta SGA.sgft – en representación del Fondo – sin personalidad jurídica en ese momento- que tendrá el ejercicio de la totalidad de las facultades previstas en el artículo 66 de Real Decreto 685/1982.

¿Qué dice ese artículo 66 y una explicación personal?  (= redactado tiene el artículo 31 del RMH – Ley de Regulación del Mercado Hipotecario- de rango superior)

Si el incumplimiento fuera consecuencia de la falta de pago del deudor, el titular o titulares de las participaciones tendrán las siguientes facultades (tanto para titulos-valor de participaciones hipotecarias como de Certificados de Transmisión Hipoteca):

  • a) Compeler a la Entidad emisora para que inste la ejecución hipotecaria.

    • El sinómino de compeler es obligar. Eso quiere decir que el MBSCAT1 debería compeler a Catalunya Banc a iniciar la ejecución hipotecaria ante el impago de la familia. Por qué no lo hace MBSCAT1 si es titular del 100% de las 16.902 hipotecas y Catalunya Caixa solo administradora?
      Pues porqué no es titular registral de la hipoteca. Y no lo es porque aquel Real Decreto -de los partidos del régimen del 78- ha permitido esconder al deudor la venta de su hipoteca. Y el verdadero titular de los derechos no lo es registralmente. Este hecho tiene un objetivo muy valioso: con ello se permite a la Banca ahorrarse miles de millones de engorrosos procedimientos registradores que suponían muchos costes. Por contra, se nos serán exigidos por los funcionarios públicos al común de los mortales, o sea, tienen un doble rasero según quién hay delante.
  • b) Concurrir en igualdad de derechos con el emisor, en la ejecución que éste siga contra el deudor, personándose a tal efecto en cualquier procedimiento de ejecución instado por aquél y participar en el producto del remate a prorrata de su respectivo porcentaje en el crédito ejecutado y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el acordado en la participación, cuando éste fuera inferior.
    Este parágrafo de la ley dice que la entidad financiera (emisor de las participaciones hipotecarias) y el titular de la participación hipotecaria (el fondo de titulización) tienen igualdad de derechos a la hora de repartirse en prorrateo el resultado de la subasta. De hecho, no ocurre casi nunca porque todas las participaciones se suelen hacer por el 100% del capital a amortizar de una hipoteca.
  • c) Si aquélla no inicia el procedimiento dentro de los sesenta días naturales desde la diligencia notarial de requerimiento de pago de la deuda, el titular de la participación quedará legitimado subsidiariamente para ejercitar la acción hipotecaria del crédito participado en la cuantía correspondiente al porcentaje de su participación, tanto por principal como por intereses.
    En este supuesto quedarán subsistentes la parte del crédito no participado y las participaciones no ejecutadas como cargas preferentes, entendiéndose que el rematante las acepta y queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su pago y extinción el precio del remate.
    Para el caso que nos ocupa no tiene interés comentarlo.
  • d) En caso de paralización del procedimiento seguido por la Entidad emisora, el partícipe podrá subrogarse en la posición de aquélla y continuar el procedimiento.
    Este apartado SÍ que tendría uso para el caso que nos ocupa de CTH- considerados de manera similar a las Participaciones hipotecarias- pues Caixa Catalunya debería inhibirse en favor del fondo MBSCAT1 porqué es el verdadero propietario, como hemos demostrado en su escritura de constitución aprobada por la CNMV, aunque no lo sea registralmente. Y siguiendo el articulado que hay a continuación de este párrafo en cursiva…

En los casos previstos en las letras c) y d), el titular de la participación podrá instar del Juez competente la incoación o continuación del correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria, acompañando a su demanda el título original de la participación, el requerimiento notarial previsto en el apartado c) precedente y certificación registral de inscripción y subsistencia de la hipoteca. Al expedirse esta certificación se hará constar en el Registro, mediante nota marginal, que se ha expedido la certificación registral y se indicará su fecha y la identidad del solicitante. Estas circunstancias se harán constar en la certificación expedida.

… MBSCAT1 podría instar al Juez el procedimiento de ejecución hipotecaria acompañando a su demanda el título-valor original del CTH, el requerimiento notarial de pago y la certificación registral de la hipoteca. Al expedirse esta certificación, como en el Registro consta la Caixa (porqué se permitió esconder la transmisión), se hará constar una nota marginal que es la que permitirá con la carta de pago registrar tras la ejecución hipotecaria la garantía.
Igualmente, el Fondo podría haber cedido “la representación judicial” pero no “la legitimidad” en el procedimiento ejecutivo a Caixa Catalunya. Además en esta escritura no existe ningún apartado por el que el  Fondo o la Sociedad gestora otorguan “representación” legal a Caixa d’Estalvis.
POR QUÉ NO SE HIZO ASÍ? …… PUES PORQUE EL DECRETO Y EL PROCEDIMIENTO EN SU TOTALIDAD ESTÁ PREPARADO PARA FACILITAR AL BANCO Y NO AL CIUDADANO LA DEFENSA DE SUS INTERESES SIN QUE LE CUESTE UN EURO.


Como veremos ese Real Decreto de 1982- rd/1982-, que continua vigente, lo que hace es retorcer la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC- que exigen seguridad en el título de propiedad y todo para favorecer la posición de dominio de la Banca sobre el ciudadano o consumidor. La banca privada tiene la llave del crédito. La banca privada tiene también el plato de la balanza de su lado en los contratos (cláusulas abusivas), en los procedimientos administrativos (Registro de la propiedad) y en los procedimientos judiciales frente al ciudadano o consumidor que accede al recurso del crédito para adquirir una vivienda.

POR ESO, RECOMENDAMOS QUE EN LOS JUZGADOS LOS JUECES Y MAGISTRADOS DEBERÍAN SENTAR JURISPRUDENCIA CON LA MESURA NECESARIA PARA QUE UN DECRETO- rd/1982- NO ACABO RETORCIENDO LEYES DE RANGO SUPERIOR.

IGUALMENTE DEBERÍAN SER CONSCIENTES QUE ANTE LA DUDA SE FALLA SIEMPRE A FAVOR DEL REO. La Banca siempre tiene otros procedimientos reglados para recurrir la deuda pendiente.

Estudiemos el marasmo legislativo y normativo en el que se instó la ejecución hipotecaria en disputa

En el 2014, la familia García-Moreno tuvo abogados de oficio cuyo único papel fue decir que no se podía hacer nada contra la ejecución. La familia también manifiesta que recurrió a Cáritas Diocesana que le recomendó hacer las maletas con sus tres hijos y buscarse una vivienda de alquiler.  En el 2014 Catalunya Banc inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria- ahora olvidemos del polémico vencimiento anticipado – presentándose en el juzgado con una copia ejecutiva del registro de la propiedad diciendo que era propietaria del derecho de crédito – escondiendo que la había titulizado en forma de CTH por el 100% -. El juez del Juzgado de Instrucción 55 de Barcelona acepta la subasta sin más obviando las cláusulas abusivas aunque la sentencia AZIZ había sentado jurisprudencia sobre el mismo tema hacía dos años.

El que escribe no tiene la documentación del auto de subasta y de adjudicación pero cree que no errará en su descripción: la copia ejecutiva del Registro llevaba el sello de Caixa Estalvis de Catalunya pero otra entidad, que dice es lo mismo, Catalunya Banc y ahora también desaparecida, que tiene un CIF distinto , se presenta al juzgado 55 de Barcelona y ejecuta la vivienda en liza ante la vista del Juez que da por bueno todo. ¡Vamos un ejercicio de imparcialidad del Juzgado! Luego suponemos que con buena fe en el remate CX pagó lo cobrado del subastero a MBSCAT1, que se presentó a la misma y obtuvo la vivienda no sabemos a que precio.

¿No queda en entredicho el papel de los Registradores de la Propiedad ante tanto dislate? El Colegio de Registradores dice que es la institución pública mediante la cual se adquieren el dominio y demás derechos reales con absoluta seguridad y sin temor a reivindicaciones inesperadas. La función primordial del Registro no es publicar actos y contratos sino asignar de manera inatacable la titularidad de una propiedad. Igualmente según lo establecido en el artículo 688 LEC y 130 LH el fundamento de la ejecución hipotecaria es la inscripción registral de la hipoteca. Por tanto, debería despacharse y tramitar la ejecución en base al certificado de dominios y cargas que hay en el Registro de la Propiedad. Este certificado está por arte de picaresca en manos de CX y solo ella sabe que miente y que no es la legítima propietaria de los derechos de crédito. Cómo el juez no conoce esta circunstancia, escondida en el marasmo legislativo, no comete ninguna imprudencia procesal.

Todo hubiera acabado para la familia sino no fue porque en contacto con nuestra entidad y con José Manuel NOVOA descubrieron que su hipoteca era en realidad propiedad de MBSCAT1. Una nueva abogada presenta un recurso de nulidad hipotecaria por falta de legitimación activa del cedente – Catalunya Banc – ante el juez del Juzgado de Instrucción 55 de Barcelona. El juez como mínimo debería haber visto una falsedad en documento público (el piso no puede estar en el balance del Banco y también en el fondo de titulización). Por otra parte, ocultar al juez en la ejecución que el crédito ya no le pertenecía suponia una estafa procesal. De hecho, Catalunya Banc debería haber actuado, como dice el acuerdo subscrito por ella y el Fondo MBScat1, como gestora de cobros. Pero se ha extralimitado: ejecuta hipotecas, realiza cobros de demora, refinancia, se apropia de las viviendas de los avalistas y cobra comisiones, o sea, se queda con toda la intermediación bancaria. En cualquier caso, poner en conocimiento del juzgado de instrucción 55 de Barcelona los hechos debería haber llevado a la suspensión cautelar de la adjudicación por existir prejudicialidad penal. La procuradoria de la familia presentó ante el sr.Juez de Instrucción la documentación necesaria: constitución del fondo de titulización MBSCAT1 y la escritura con la relación hipotecas incluida la de la familia.

página 270 de la escritura del fondo de titulización MBSCAT1

El juez del Juzgado de Instrucción nº 55 de Barcelona debería haber anulada la adjudicación y la ejecución y procesar a Catalunya Banc por falsedad documental. O como mínimo, decidir que ante la tesitura de dos documentos de parte legales: copia ejecutiva del Registro y copia de la transmisión hipotecaria o venta, tocaría anular el procedimiento y instar al banco a buscar otra vía de reclamación de las deudas. Pero no, el Juez nuevamente niega las evidencias lo que obliga al letrado de la defensa a recurrir el auto a la Audiencia Provincial mediante recurso de apelación.

¿Puede la Audiencia Provincial de Barcelona impartir justicia sin leerse siquiera la escritura del Fondo MBScat1 que es el centro de la disputa?

Para ello, hay que saber que la sección nº13 tomó la apelación en sus manos en el 2017. Finalmente después de casi un año la Audiencia provincial ha dictado el auto 75/2018, el pasado 10 de abril de 2018, donde desestima el recurso de apelación, impone costas a los apelantes y niega cualquier recurso posterior.

Veamos que es un auto – según Wikipedia : El auto judicial o mandato judicial o interlocutoria es una resolución judicial mediante la cual un tribunal se pronuncia sobre peticiones de las partes, resolviendo las incidencias, es decir, las cuestiones diversas del asunto principal del litigio, pero relacionadas con él, que surgen a lo largo de un proceso jurisdiccional. El auto, como la mayoría de las resoluciones, debe ir acompañado de un razonamiento jurídico (consideraciones y fundamentos), en los casos en que las leyes de procedimiento (civil o penal) así lo determinan.

Nos ha sorprendido que el auto referido de la sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona -APB- se niegue a entrar en el fondo del asunto, o sea, analizar el Fondo MBSCAT1 y su emisión de certificados de transmisión hipotecaria. Dicho de otra manera, el arma del delito no ha sido estudiada en los fundamentos de derecho del Auto de la Audiencia sin siquiera citar en su argumentación al Fondo MBScat1. INCREIBLE!

Entremos en el auto.

La APB en sus fundamentos de derecho pone tres argumentos clave rellenados de citas inconexas de las leyes, decretos y reglamentos, que en nuestro documento hemos utilizado para dar la vuelta a los argumentos de la Audiencia:

  • el primer argumento afirma que es el banco tiene capacidad ejecutiva y no la Gestora del Fondo. En el apartado 4 dice: “a) Desde el mismo momento que se cede el crédito se prevé que, en caso de ser necesaria la ejecución de la garantía, sea el cedente (la entidad bancaria) quien la lleve a cabo, en su función de administradora de dicho crédito.” Esa frase no aparece así en ningún artículo de ninguna ley que cita en el punto 3.
    • en el apartado 3, se cita la Ley del Mercado Hipotecario en su artículo 15 “El titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la Entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participación concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior.” En el párrafo señalado queda claro que hay igualdad de condiciones en la ejecución hipotecaria, no dice que el Banco tenga esa exclusividad. Pero hay más. En el caso que nos ocupa, el cedente -vendedor- La Caixa Catalunya vendió el 100% del crédito EN LA CONSTITUCIÓN de los Certificados de Transmisión hipotecaria. Por lo tanto, Caixa d’Estalvis de Catalunya no podía presentarse como titular de un derecho que no tiene. ¡Hay falsedad documental! La Sala de la APB parece que no se ha enterado de este tema.
    • Pero la Audiencia Provincial de Barcelona, en su sección 13, comete otro error. En todos sus fundamentos de derecho y, especialmente el punto 4, donde revoca la apelación siempre nombra la cuestión de las participaciones hipotecarias: “En los supuestos en los que no se haya producido una cesión del crédito (sino solo una emisión de participaciones sobre unos préstamos hipotecarios de los que el emisor es “titular”), tanto el crédito como su garantía hipotecaria accesoria no han cambiado en ningún momento de titular. Por lo tanto, no cabe duda de quién ostenta la legitimación activa para promover la ejecución hipotecaria; la entidad bancaria es la que puede poner en marcha el proceso.” Ahora queremos preguntar a los ponentes: ¿si para resolver el Auto han leído y analizado la escritura del fondo MBSCAT1 como hemos hecho más arriba en este texto?
      • Todo parece indicar que NO. Los magistrados no han leído la escritura del Fondo MBSCAT1 porque si lo hubieran hecho, por la trascendencia que tiene para una familia, después de tantos miles de desahucios, no hubieran hablado de participaciones hipotecarias. El fondo referido no es participación, señores magistrados, son certificados de transmisión del 100% del crédito de la familia al fondo. Es como si para dictar una sentencia de asesinato el juez hable del tiempo que hizo el día luctuoso y se olvide de investigar el arma del delito. Flaco favor a la justicia en un momento que sufre serias dudas de su imparcialidad.
  • el segundo argumento afirma que la sala de la sección 13 de la APB es partidaria de las tesis de quienes sostienen por las razones estudiadas que las entidades financieras tienen legitimación para llevar a cabo por si mismas los procedimientos de ejecución … Esta Sala es partidaria de la segunda de las posturas: quien, como regla general, ejerce la acción ejecutiva hipotecaria, es el cedente o emisor, no el titular del crédito, cesionario, mandatario o apoderado, conforme a los referidos preceptos. (pág.6)

    O sea, la APB acepta que está interpretando la legislación. Eso significa que la legislación, por tanto, es confusa o como menos ambivalente como hemos demostrado. Y ante esa situación la JUSTICIA no falla a favor del reo sino del poderoso. Sres. magistrados, ¿no saben que las entidades financieras tienen las vías ordinarias que ustedes mismos citan para resarcir la deuda pendiente?

  • Por último no queremos dejar de señalar que el auto en su último argumento antes de fallar dice: “…Además de ello, en Junta de Magistrados de esta Audiencia Provincial, de 15.7.2016, para “la unificación de criterios”, se adoptó el siguiente acuerdo en materia de titulización: “la legitimación activa en procesos hipotecarios, en relación a participaciones hipotecarias aportadas a fondos de titulización, corresponde con carácter extraordinario al acreedor hipotecario (originario), por más que el titular de la participación hipotecaria en que se integra el crédito pueda “compeler” al emisor de la participación, en caso de impago del deudor, el ejercicio de la correspondiente acción ejecutiva. En caso de pasividad del emisor, el partícipe puede instar la acción por subrogación (artículo 15 Ley del Mercado Hipotecario y Real Decreto 716/2009)…“.
    • en primer lugar tuvimos conocimiento de esa Junta de Magistrados hace dos años. Resultó curioso en aquella época que esa reunión de jueces de Primera Instancia y ahora de la Audiencia no salgan nombres de los asistentes ni número de votos ni votos particulares en pro y contra cuando desde entonces tenemos decenas de sentencias que dicen lo contrario de esta Audiencia, algunas muy recientes. Nosotros le llamamos intromisión de la Banca en los juzgados de Barcelona, ¡vamos que alguien les llamó al orden!
    • en segundo lugar, señalamos que nuevamente la Audiencia habla del día del asesinato (participaciones hipotecarias) y no investiga el arma del delito (escritura del Fondo MBSCAT1)
    • les invitamos a leer también nuestra particular respuesta a la Reunión de magistrados de la Audiencia y jueces de primera Instancia sobre sus criterios de unificación en materia de titulización.
    • y por último, lo que significa esta “unificación de criterios” es que jueces y magistrados de Barcelona en las ejecuciones hipotecarias, donde se reclame la prueba de legitimación activa, siempre fallaran, independientemente de la documentación legal presentada, A FAVOR DE LA BANCA, sin siquiera apreciar nada de oficio.

La confusión general de los documentos citados, Auto analizado y documento de unificación de criterios, en cuanto a la titulización de activos bancarios se hace evidente en este párrafo de la llamada “unificación”:

2. Cuando no se hayan emitido participaciones hipotecarias o certificados de transmisión hipotecaria sino que se haya producido la cesión del crédito/ préstamo, la legitimación activa le corresponde al cesionario del crédito/préstamo garantizado con la hipoteca. En este caso, hay una verdadera cesión del crédito, y se estará a las reglas generales ( en esencia 149 LH, 1526 y siguientes CC y 540 LEC).

Para crear un fondo de titulización hipotecaria solo existen 4 títulos en la legislación: bonos y cédulas (no se transmite más que el riesgo pero no el crédito) y las participaciones y los certificados en los que SÍ SE TRANSMITE una parte o todo el crédito respectivamente.

PREGUNTA a la SALA de la Audiencia: ¿cuales son los titulos en los que SÍ existe entonces una legitimación activa del cesionario o Fondo de titulización?

Sinceramente, al calor de la legislación – del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero- no conocemos otros.

¿REPETIMOS? Sres magistrados, ustedes afirman que fuera de participaciones y CTH SÍ existe una verdadera cesión de créditos. Falso! no existe legislación fuera de esos títulos-valor.

Resulta cuando menos descorazonador que los fundamentos de derecho de este auto bien podrían haber sido redactados por un robot o un estudiante haciendo un trabajo cusando el copia y pega de  internet. También podemos asemejar su AUTO al guion preestablecido de un call-center para resolver incidencias. El Auto es un copia y pega de ese documento de “unificación de criterios” y demuestra que los magistrados nunca hicieron su trabajo: estudiar el arma del delito. Queremos creer que nos equivocamos en pensar que este auto ha sido fruto del trabajo apresurado de sus señorías por la acumulación de trabajo como demuestran las recientes manifestaciones de jueces reclamando más recursos y que la Banca española no les ha llamado al orden.

salva TORRES, activista de 500×20




hoy rebatimos a jueces y magistrados de Barcelona su errónea “unificación de criterios” sobre titulización hipotecaria

Aunque dos años más tarde de la salida al público de este documento realizado por las juntas de Audiencia Provincial y de Jueces de Primera Instancia de Barcelona, que en su momento publicamos y rebatimos con criterios políticos y sociales diciendo que era una intromisión de la Banca en los Juzgados, hoy publicamos nuestros criterios técnicos sobre los errores que sus señorías cometen al calor de la misma legislación española, que declaramos, aún así, totalmente volcada a favor de la Banca española.

A continuación explicamos entre líneas de “su documento” como los jueces y magistrados que aceptaron estos criterios en esa reunión, o no sabían de que hablaban y les impusieron desde fuera esos criterios ya escritos o existe confusión entre los letrados respecto de la legislación financiera y de titulización del estado español.

Con estas medidas han conseguido paralizar momentáneamente muchas sentencias por falta de legitimación a favor de la Banca y que esa declaración ha surtido efecto en muchas Juzgados del país a pesar de nuestra oposición con otras entidades en ese momento. Los Consejos de Administración de los cuatro grandes bancos deben estar muy contentos con la alta magistratura de Barcelona. También sabemos que el Gobierno con el apoyo de los partidos del régimen del 78 han reaccionado dando capacidad jurídica a las Gestoras de fondos para personarse en los juzgados. Pero la legislación hipotecaria la han hecho cada vez más confusa dictada y alimentada desde los gabinetes de abogados de los cuatro grandes bancos que cuelan un tufo perceptible hasta en los párrafos de la legislación aprobada en Madrid.

Los dictados de la Banca a sus señorías diputadas lejos de mirar la coherencia de todo el entramado jurídico y legislativo, imponen a sus políticos los intereses espurios de los principales accionistas de sus consejos de Administración alejando al Sistema Jurídico de la equidad y equilibrio, y lo hacen con prisa y por atajos que menosprecian los derechos de una gran parte de la ciudadanía. Y todo esto que ocurre no es extraño ya que el sector hipotecario es uno de los principales negocios bancarios y mueve entorno de medio billón de euros en el Estado. Es un talón de Aquiles para las finanzas. Es un pastel muy grande, donde cada crédito hipotecario firmado convierte en real la fabula de los panes y los peces.

No cejaremos en el empeño de aprender de ese sistema monetario y financiero para demostrar que debería estar al servicio de toda la sociedad y no de los intereses de una casta que juega con ser super-hombres a nuestra cuenta.

Conclusiones de la REUNIÓN de “unificación de criterios” en materia de préstamos/créditos garantizados con hipoteca que han sido objeto de titulización

{negro-texto documento jueces, rojo-nuestros comentarios, azul-legislación hipotecaria}

Los Jueces de Primera Instancia de Barcelona, en reunión de unificación de criterios celebrada el dÍa 15 de julio de 2016, sobre los problemas de legitimación activa en los procedimientos de ejecución de prestamos/créditos garantizados con hipoteca que han sido objeto de titulización hemos llegado por mayoría a las siguientes conclusiones:

1.- En el supuesto en que el crédito hipotecario se ha titulizado previa la emisión de participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, la legitimación activa para la ejecución hipotecaria, para la ejecución ordinaria o la continuación de aquélla por esta vía (579 LEC) la ostenta el Banco emisor de dichas participaciones o certificados.

Esta es una consideración de parte de los jueces de Primera Instancia que no está explicitada así en ninguna ley… pues en el anterior parrafo no hay una sola referencia a ningún artículado legislativo que así lo explicite. Luego lo intenta con el siguiente párrafo...

En efecto, cuando se han emitido participaciones hipotecarias o certificados de transmisión hipotecaria por parte del Banco/acreedor primario, la legitimación para ejecutar la hipoteca o para iniciar cualquier proceso de ejecución del crédito la ostenta el mismo Banco emisor de los títulos con independencia de que se haya participado total o parcialmente el crédito hipotecario (art. 15 LMH y 30 y 31 del RMH), pues sigue ostentando por ley su condición de acreedor hipotecario….

Lo que reafirma la REUNIÓN – marcado en negrita – no lo dicen los artículos citados por esta (art.15 LMH y 30-31 del RMH):

art. 15 LMH.- el titular de la participación concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior.
El titular de la participación «podrá» compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecución. Si el acreedor hipotecario no instare la ejecución judicial dentro de los sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva participación. Las notificaciones pertinentes se harán fehacientemente.

art. 30 RMH.- La ejecución del préstamo o crédito hipotecario participado corresponde a la entidad emisora y al titular de la participación en los términos establecidos en el artículo 31. Aquí queda clarísimo que dice que la acción ejecutiva le corresponde al banco –emisor- y en igualdad de condiciones al fondo de titulización de la participación.

El titular de la participación (el Fondo de Titulización) puede comparecer en dicho/s proceso/s (intervención voluntaria del art. 13 LEC) para hacer efectivo su derecho de crédito con el precio del remate en proporción a su participación (art. 15 LMH y 31.b RMH).

Lo que aquí dice es que en caso de participaciones hipotecarias el Fondo de titulización puede comparecer en igualdad de condiciones en la ejecución hipotecaria y quedarse con su parte. Porqué esta claro que es una participación, un trozo, no todo el crédito como en el caso de los certificados de transmisión de hipoteca que hay que transmitir el 100% del crédito.

CASO 1: En el caso de un certificado de transmisión de hipoteca- CTH- al 100%…. ¿EL BANCO NO COBRO EL 100% DE LA DEUDA? ¿Cómo justifican sus señorías que habiendo cobrado el banco emisor de ese CTH toda la hipoteca se presente en el juzgado reclamando la deuda? ¿Hay un problema de legitimación activa? ¿hay un problema de suplantación o falsedad documental o no?

CASO 2: En el caso de que  una hipoteca este cedida- vendida – entre dos Participaciones hipotecarias, y fuera de balance al 100%… ¿EL BANCO NO COBRO EL 100% DE LA DEUDA? ¿Cómo justifican sus señorías que habiendo cobrado el banco emisor de esas 2 participaciones toda la hipoteca se presente en el juzgado reclamando la deuda? ¿Hay un problema de legitimación activa? ¿hay un problema de suplantación o falsedad documental o no?

El titular de la participación (Fondo de Titulización) ostenta una legitimación extraordinaria (art. 10.2 de la LEC), subsidiaria y por subrogación únicamente cuando el Banco no le pague por impago del deudor primario, y requerido por el Fondo no ejercite la acción ejecutiva en el plazo de 60 días, aportando la documentación legalmente prevista (art. 31.c RMH).

Lo que aquí dice es que en caso de participaciones hipotecarias el Fondo de titulización puede subrogarse en igualdad de condiciones en la ejecución hipotecaria y quedarse con su parte si la entidad bancaria cedente no ejercita su acción por la otra parte del crédito que le toca.

Igual legitimación por subrogación ostenta caso de paralización del proceso de ejecución seguido por la entidad emisora (art. 31.d del RMH). Cuando se inste un procedimiento de ejecución ordinaria o se pretenda la continuación de la ejecución hipotecaria por la vía del 579, entendemos que son aplicables las reglas anteriores, partiendo de que la legitimación que se otorga a la entidad emisora de participaciones hipotecarias o certificados de transmisión hipotecaria ( el Banco) es ordinaria (art. 10.1 LEC) y para cualquier procedimiento de ejecución del crédito participado, ya que no hacerlo supondría un desdoblamiento de la naturaleza y régimen jurídico de las participaciones hipotecarias y/o los certificados de transmisión hipotecaria en función del procedimiento de ejecución elegido y porque el art. 15 de la LMH habla de acción ejecutiva o ejecución judicial, no de ejecución hipotecaria.

Lo que aquí dice es que en caso de participaciones hipotecarias y certificados de transmisión el Fondo de titulización puede subrogarse en igualdad de condiciones en la ejecución hipotecaria y quedarse con su parte si la entidad bancaria cedente no ejercita su acción por la otra parte del crédito que le toca.

2. Cuando no se hayan emitido participaciones hipotecarias o certificados de transmisión hipotecaria sino que se haya producido la cesión del crédito/ préstamo, la legitimación activa le corresponde al cesionario del crédito/préstamo garantizado con la hipoteca. En este caso, hay una verdadera cesión del crédito, y se estará a las reglas generales ( en esencia 149 LH, 1526 y siguientes CC y 540 LEC)

Para crear un fondo de titulización hipotecaria solo existen 4 títulos en la legislación: bonos y cédulas (no se transmite más que el riesgo pero no el crédito) y las participaciones y los certificados en los que sí se transmite una parte o todo el crédito respectivamente. PREGUNTA a la SALA de la Audiencia: ¿cuales son los titulos en los que si existe entonces una legitimación activa del cesionario o Fondo de titulización? Sinceramente, al calor de la legislación – del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero- no conocemos otros. Señores magistrados, no debería borrar este parrafo por erróneo? Que titulo-valor existen en la legislación, aparte de Participaciones y Certificados, que SÍ haya una verdadera cesión del crédito? Ustedes saben que en todas las legislaciones modernas existen las cesiones totales de créditos, negarlo sería ridículo. Por eso, hacen un salto mortal al vacio dejando ir que SÍ existen las cesiones totales però no nombran ningún título-valor que lo sustente ni articulado que lo legisla. Quién les ha colado esto?

3. En base a lo anterior, resulta ajustado a derecho la cesión del remate por el ejecutante adjudicatario al Fondo de Titulización hipotecaria en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Si el titular de la participación hipotecaria o certificado de transmisión ( Fondo de Titulización ) no ha comparecido voluntariamente a aquella ejecución, es legitimo y ajustado a derecho la cesión del remate por el ejecutante adjudicatario al Fondo de Titulización, que tendrá la condición de tercero en dicho proceso.

Es la forma en que el Banco cumple con su obligación fiduciaria (de abonar al Fondo su participación en el crédito una vez realizado el bien hipotecado) o el equivalente a la participación en el precio del remate previsto en el art. 31 del RMH para el caso en que el titular de la participación concurra al procedimiento incoado por el emisor de la participación.

Pues solo faltaría que el banco presentándose al juzgado sin ser titular de la deuda se quedará con ella provocando perjuicio al fondo de titulización y a sus bonistas. O sí, porqué como sino se entienden las pérdidas millonarias del sistema de cajas de ahorro hoy extinguidas y su cancelación masiva de fondos en los años anteriores?

4. Por último, entendemos que no cabe examinar de oficio la falta de legitimación del que aparezca como acreedor hipotecario en el titulo ejecutivo que se aporte con la demanda, dada la presunción de legitimación (130 LH y 681 LEC); solo procederá su examen vía oposición (559.1) o vía nulidad de actuaciones en su caso.

Pues eso siempre barriendo para la banca, no tienen bastante con el TJUE? Y buscando por internet sobre este documento hemos encontrado multitud de comentarios que ponen en duda la validez de esta unificación de criterios expuesta por las juntas de jueces y magistrados de Barcelona.

Para nosotros, esta “unificación de criterios” de jueces y magistrados de Barcelona en las ejecuciones hipotecarias significa que SIEMPRE FALLARAN, independientemente de la documentación legal presentada, A FAVOR DE LA BANCA sin siquiera apreciar de oficio la prueba de legitimación activa cuando se reclame.

Dicho de otra manera, esta “unificación de criterios” de jueces y magistrados de Barcelona en las ejecuciones hipotecarias significa que DE OFICIO SIEMPRE FALLARAN A FAVOR DE LA BANCA.

Después de todo lo analizado uno llega a la conclusión que las leyes sobre titulización de activos, un sector clave de las finanzas de la Banca privada, en un país muy bancarizado, están mal redactadas por el legislativo porqué pueden ser interpretadas. Están mal construidas porqué se hacen deprisa y corriendo dependiendo de las vicisitudes de las altas finanzas y de las necesidades de la Banca. Los Parlamentos se convierten en simples funcionarios que sellan leyes en papel que están fabricadas en los gabinetes de abogados de la última planta de las sedes corporativas de los 4 grandes. Y cuando hay complicaciones sociales de resulta de la manipulación económica de la sociedad por la Banca, la Justicia valora los conflictos y interpreta las leyes y lo hace a favor del poderoso y no del indefenso reo, que no ha cometido más delito que pedir un crédito para acceder a una casa en propiedad. Eso demuestra que en todas las altas instituciones hay cuadros clave – lobbistas- que actuan a favor de los 4 grandes de la banca española.

Salva TORRES


PARA PAH MADRID, aún existe otra interpretación o controversia sobre los conceptos que usa la Judicatura en titulizaciones.

OTRAS VERSIONES DEL ASUNTO DEL SIGNIFICADO DE EMISOR Y CEDENTE

Hay un error al manifestar que cuando se dice ‘entidad emisora‘ en el artículo 30 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, la ACCIÓN EJECUTIVA, se hace en referencia al banco o caja, haciéndole el juego a interpretaciones.

En una titulización, el banco o caja juega el rol de entidad cedente y el rol de entidad emisora lo juega el fondo de titulización, o la Sociedad Gestora.

Si cogemos, por ejemplo, la escritura de constitución de CAIXABANK RMBS I, FONDO DE TITULIZACIÓN, al final, al Glosario, tenemos literalmente las siguientes definiciones:

– “Cedente”, significa Caixabank S.A., cedente de los Derechos de Crédito.

– “Emisor”, significa CAIXABANK RMBS I, FONDO DE TITULIZACIÓN.

El Poder Judicial no puede toma resoluciones arbitrarias. No se puede confundir una operación financiera que tiene dos elementos, como el emisor y el receptor, que es el caso de la entidad que emite participaciones hipotecarias para un hipotético cliente final, con el tema de una operación de titulización en la que existen dos elementos intermediarios más: la Sociedad Gestora y el Fondo de Titulización.

En esa equivocación maniquea y, creo, deliberadamente intencionada por parte de una parte de tribunales o juzgados, no se puede caer en ese juego de palabras. En una titulización la ‘entidad emisora’ es la Sociedad Gestora que realiza la “Emisión de Bonos” para, a través del Fondo de Titulización, colocarlos en el mercado. Y la ‘entidad cedente’ es el Banco o Caja que cede los activos, o sus derechos, para que constituyan los haberes agrupados en el Fondo.

No podemos transitar aquellos caminos que se imponen en los tribunales en defensa de las todopoderosas entidades financieras.

¡¡LA ENTIDAD FINANCIERA NO ES AQUELLA ‘ENTIDAD EMISORA’ A LA QUE HACE REFERENCIA EL YA MENCIONADO ARTÍCULO 30 DEL REAL DECRETO 716/2009, ES LA ‘ENTIDAD CEDENTE’ YA QUE EL PAPEL DE EMISOR, EN UNA TITULIZACIÓN, LO OSTENTA LA SOCIEDAD GESTORA O, EN ÚLTIMO LUGAR, EL FONDO DE TITULIZACIÓN!!

>>> TODO EL DOCUMENTO DE PAH MADRID presentado en el Congreso de los Diputados>>>


DOCUMENTOS AFINES DE LEGISLACIÓN…


ALGUNA CONTROVERSIA EN LA RED SOBRE UNA LEGISLACIÓN OPACA SOBRE TITULIZACIÓN HIPOTECARIA…




VIDEO – Todas las ejecuciones hipotecarias actuales y juzgadas SE PUEDEN REVISAR – sentencia Tribunal Supremo

Olvida la indefensión aprendida y demanda al Banco que te ejecutó la casa por daños y perjuicios!!! (José Ángel Gallegos – abogado).

En un procedimiento ordinario no se puede ejecutar la casa sres. banqueros!! (Andrés Giordana – abogado)

Gestionó esta interesante charla Carles Alonso – abogado

Sala llena en el 12 Aniversario de nuestra Asociación 500×20 en Ateneu La Bòbila.

Los abogados Andrés Giordana y José Ángel Gallegos hablan sobre ejecuciones hipotecarias. Todos las ejecuciones hipotecarias actuales y juzgadas, SE PUEDEN REVISAR. Según sentencia del Tribunal Supremo del 2017.

El nuevo invento de la Banca para impagos de hipoteca son los juicios ordinarios. Andrés habla de su experiencia en los casos que lleva.




PAHgranada-StopDesahucios y 500×20 hacemos un curso de titulizaciones hipotecarias, creación de dinero y derecho a la vivienda

El pasado 24 de marzo las activistas de PAH Granada-Stop Desahucios nos invitaron a realizar un curso sobre derecho a la vivienda especialmente dirigido a las problemáticas hipotecarias y del alquiler.

Se hizo especial incidencia en la relación de las titulizaciones hipotecarias y su relación con la renta fija y la creación de dinero FIAT. Luego vimos como todas las hipotecas son titulizadas siguiendo determinados patrones financieros que se rigen por la legislación emanada de los gabinetes de abogados de la Banca que dictan las leyes a sus señorías del Congreso. También como la flexibilización cuantitativa del BCE y la Fed comprando deuda ha permitido inflar de dinero los fondos inmobiliarios hasta formar una nueva burbuja de alquiler con sus compras masivas de edificios en las ciudades globales. Esta burbuja se extiende ya a ciudades como Granada donde esta inversión supone la expulsión del vecindario pobre y la apropiación del valor intangible de la ciudad por el inversor (español o extranjero)  que acaba apoderándose del valor monumental, artístico, histórico, geográfico o popular de la ciudad.

Los talleres que realizamos fueron estos y sus correspondientes links de los documentos usados:




Luis Ros- PAC-Badalona: Demanaria que tothom visqués un desnonament durant dues hores

Luis Ros, el nostre company de la Plataforma d’Afectats per la Crisi, va ser colpejat i detingut pels Mossos, després als Jutjats la Fiscalia li va demanar 6 anys de presó. El desnonament va tenir lloc al día 26 de febrer al carrer Doctor Modrego 24 i va ser instat per Anticipa- BBVA, quasi res.

La deriva autoritaria de la Justicia de l’Estat espanyol envers la disidència política, social, sindical i artística està prenent tints que recorden els temps de la dictadura franquista.


“Demanaria que tothom visqués un desnonament durant dues hores”

Aquest caporal dels Bombers de Barcelona és un dels actuals líders de la PAC, amb seu a Badalona i a Mataró. Creu que les coses canviarien si tothom sabés com et sents quan t’expulsen de casa


Entrevista publicada per Sara Muñoz – Badalona – elpuntavui.cat

Com a bomber s’ha vist enmig d’algun desnonament?
Ja fa molts anys que els bombers vam dir que no intervindríem en els desnonaments. Nosaltres picàvem a la porta de les famílies i els oferíem ajuda per si tenien una urgència.
La policia només es pot limitar a complir la llei?
La policia compleix la llei, però la llei és amoral. La policia podria manifestar-se tant al carrer com a través dels seus sindicats per dir que no està d’acord amb allò que l’obliguen a fer.
Cap a on hem de mirar si busquem culpables?
Qui ha de fer que les coses canviïn és el Congrés dels Diputats, que pot canviar la llei. Ni tan sols el jutge en té la culpa, perquè compleix la llei. L’exclusió és el que crea violència i delinqüència.
Per què es funda la PAC si ja existia la PAH?
Perquè en algunes coses no estem d’acord, com ara la dació en pagament. I nosaltres no tractem només el tema dels desnonaments.
La setmana passada va ser detingut pels Mossos d’Esquadra mentre mirava d’aturar un desnonament. És l’episodi més desagradable que ha viscut?
La situació més desagradable la visc cada dia quan veig el terror d’una família que faran fora de casa, quan sé de gent que hem tractat a la PAC i que s’ha suïcidat. Dilluns vaig patir una agressió física i una detenció, però diàriament pateixo violència psicològica veient com està la gent.
Quants casos tenen entre mans?
A la PAC, on només ens n’arriba una part, gestionem unes 40 ordres de desnonament a la setmana de famílies de Badalona.
Els governs municipals podrien fer més del que fan?
En el cas de Badalona, els vam advertir que el tema explotaria i no ens van escoltar. Ara volen buscar solucions i tot són presses, però la realitat és que a Badalona no hi ha ni un pis social lliure. Som crítics, però és cert que els ajuntaments estan molt limitats.
Què sent quan escolta dirigents d’entitats bancàries que afirmen que els desnonaments són una llegenda urbana?
Els mitjans de comunicació ens haurien d’ajudar a pressionar el poder judicial perquè faciliti les veritables dades, perquè no hi manera. Qui afirmi que no hi ha desnonaments, que ens acompanyi un dia a nosaltres.
Les administracions estan oferint sempre una alternativa?
No. Hi ha gent que es queda al carrer i que se l’obliga a ocupar. La manca de respostes obliga la gent a intentar sobreviure. L’habitatge és una necessitat bàsica. Si me’l treus, m’hauré de buscar la vida.
Per què el van detenir dilluns?
Perquè la PAC està molestant massa el sistema, els fons d’inversió, la banca…
Anaven per vostè?
Jo vaig fer el paper de mediador i molts testimonis en donen fe. Intento que ningú posi la mà a sobre d’un policia, que no hi hagi disturbis, que es vegi els policies com uns treballadors. Però m’assenyalen amb el dit dient “agafeu aquell”. De fet acabem denunciats els dos caps de l’organització: Armonía Díaz i jo.
Va passar una nit a la comissaria dels Mossos. Va rebre alguna mostra de solidaritat?
I tant. Un cop a la comissaria, alguns policies em van fer arribar missatges d’ànims. Per mi el mosso d’esquadra és un treballador i la gent no es pot fer càrrec de sota quina pressió treballen. Soc capaç d’abraçar el mosso que em va colpejar.
D’on sospita que ve l’ordre de detenció?
D’algun alt comandament de la policia que sembla que té algun problema, forçat pel poder econòmic.
De què l’acusen?
De violència contra la policia, lesions i desobediència. Jo no vaig aixecar la mà a ningú.
Vostè denunciarà algú?
Denunciaré les agressions que vaig patir [mostra grans blaus a les cames].
Com creu que acabarà el seu cas?
Té pinta que acabaré a la presó. Em poden caure fins a sis anys. Crec que voldran desmuntar una organització que està molestant, però no saben que la PAC no soc només jo.
Ara actua amb més por?
Ni parlar-ne. Això és el que no aconseguiran. Si cal faré la revolució a la presó.
Té fills?
Una filla que és guàrdia urbana i que em dona suport. Si entro a la presó ho sentiré per la meva família, però també per la resta de famílies que mirem d’ajudar. Si jo pogués demanar un desig, demanaria que tothom visqués a la seva pell un desnonament durant dues hores. Aleshores les coses canviarien.




las cesiones – reventa- de deudas están trufadas de irregularidades legales y procesales.

Con la crisis financiera, muchos ciudadanos no han podido hacer frente a los vencimientos de sus deudas, y han quedado despretegidos frente a la ingeniería financiera de la Banca que teniendo un conocimiento exhaustivo del deudor también lo tenía de las vicisitudes que podía tener la economía, la cual depende en más del 90% de los flujos financieros que controlan ella misma. Dicho de otra manera, si hay crisis, que siempre las hubo, la Banca es la principal responsable, pues da prioridad de su grifo a los sectores de la economía que ella decide o que, tal vez el dicho, a río revuelto ganancia de pescadores. La Banca PRIVADA es además responsable y creadora de dinero en forma de deuda, tiene esa potestad, de la que el común de los mortales carecemos o sería delito de falsificación. Si ella crea dinero de la nada… alguna responsabilidad tendrá en la gestación de las crisis… no???

No solo eso, las entidades financieras, una vez iniciada la crisis, se deshacen de sus créditos morosos, deudas, y de su responsabilidad social vendiéndolos a empresas de recobros: lo califican bajo el eufemismo de CESIÓN DE CRÉDITOS. En todo el mundo civilizado y financierizado esta moda se ha extendido dejando a la ciudadanía totalmente desprotegida. En Europa y especialmente en los países del Sur, como el estado español, la hecatombe financiera ha supuesto la sucesión universal de los negocios y créditos de decenas de cajas y bancos a un trufado y selecto club de sólo 4 bancos.

En esa cesión universal, la legitimación registral de los derechos sobre los créditos ha triturado las normas de los registros y registradores que se han ahogado ante la avalancha. Así en una ejecución hipotecaria podemos encontrarnos que fue iniciada por una entidad pero la resultante de la subasta es una tercera o cuarta. Este cambalache es vergonzoso pues ningún partido de los partidarios del régimen del 78 ha dicho ni MU… ni ha legislado nada para defender a los deudores que desconocían los parámetros en los que se desenvuelve hoy la economía.

No es de extrañar que, aunque de manera muy suave, el Defensor del Pueblo del estado español haya puesto en tela de juicio lo que hoy es un calvario para miles de ciudadanos de este país: la cesión de créditos o empresas de recobros para las cuales….. lo del Cobrador del Frac era un juego de niños.


https://www.defensordelpueblo.es presenta este estudio que transcribimos

Resultados de la consulta a clientes bancarios sobre cesión de créditos.

Conclusiones

  • La falta de datos es importante en sí misma. El cuestionario pone en evidencia el bajo nivel de educación financiera y la deficiente información a los clientes bancarios en cuestiones que les afectan. No existe un dato oficial de la magnitud de la cesión de créditos, pero se ha publicado que se han transmitido por las entidades financieras más de 800.000 millones de euros, en su mayoría hipotecas, de manera que afecta a un gran número de personas.
  • El desequilibrio en los contratos de crédito se manifiesta en este panorama, pues las entidades financieras conceden los créditos con conocimiento del mercado y previsión de todas las variables, mientras que los consumidores (deudores) los suscriben en general desde la buena fe y la imposibilidad de negociación de las condiciones que pactan, renunciando a derechos que les podrían beneficiar.
  • Los contratos de préstamo contienen cláusulas, que suponen renuncias a derechos de los clientes, que pueden ser consideradas abusivas.
  • En caso de cesión del crédito, la posición del deudor no varía, pero tiene el derecho de sustituir al adquirente, para lo cual la normativa vigente requiere que el crédito sea litigioso, que se informe al deudor de la cesión y no haber renunciado al derecho de retracto, contando solo con nueve días para su ejercicio desde que el cesionario reclama el pago. Del resultado del cuestionario se deduce que en un gran número de casos se ignora que se ha producido la cesión del crédito y no se facilita información sobre el derecho de retracto que, efectivamente, se ejerce en escasas ocasiones.
  • No existe obligación legal en la transmisión conjunta de créditos de informar a los deudores del cambio de acreedor. La falta de comunicación de la cesión de su crédito al deudor es una práctica común por parte de la entidad financiera y el nuevo titular, lo que le coloca en una situación de indefensión.
  • En casos de créditos morosos, esa ausencia de comunicación de la sustitución del acreedor suele venir acompañada por la recepción de la reclamación, sea judicial o no, de la totalidad de lo adeudado por persona distinta de quien concedió el préstamo, lo que causa confusión y en ocasiones falta de respuesta al creer que esa persona es ajena al préstamo concedido.
  • En ocasiones, los deudores están renegociando el pago de la deuda y ésta se transmite al nuevo titular sin información, provocando la pérdida de los derechos concedidos y la flexibilidad obtenida hasta ese momento.
  • Las entidades financieras eliminan el riesgo de los posibles impagos; los nuevos titulares adquieren a bajo precio los créditos y el deudor permanece ajeno, incluso cuando podría quedar liberado de su deuda por un importe reducido. La reducción que se hace en la transmisión de carteras no repercute en el deudor, puesto que los tribunales han considerado que la venta en bloque de los créditos aunque sean litigiosos no da derecho al retracto.
  • Los organismos públicos pueden colaborar para minimizar el problema.
  • La normativa vigente sobre transparencia y protección del cliente bancario no da cobertura suficiente en los casos de cesión de créditos; el Código civil es parco en cuanto a estas situaciones y solo reconoce el derecho de retracto para los créditos litigiosos; la Ley hipotecaria tampoco resuelve el problema general.
  • Esta ausencia de regulación específica ahonda en la situación de los deudores y los vuelve más vulnerables.
  • La cesión de créditos no es un negocio jurídico nuevo, pero las prácticas han cambiado, se ha disgregado la deuda del título, así como el aumento de las personas implicadas en el mismo.

A partir de las conclusiones anteriormente enunciadas se efectuarán las recomendaciones a las administraciones competentes.

 

>>>todo el documento AQUÍ>>>>




La operativa de liquidación anticipada de un fondo de titulización y los caminos de oposición

PRIMERA PARTE. El fiasco de la titulización hipotecaria: la verdad oculta del salvamento del BCE a la banca quebrada

SEGUNDA PARTE. 2 parte.

La operativa de extinción de un fondo de titulización

Salva TORRES, asc.500×20, 18 de setiembre 2017

Hay una operativa legislada en torno a las extinciones de la titulización. En principio la extinción de un fondo de titulización se inicia con “el acta de liquidación” que se realiza al final de su vida operativa porqué todos los activos de la cartera – hipotecas en RMBS- han expirado o porqué se alcanza la fecha de vencimiento legal que se estipuló o por cualquiera de las otras causas legalmente establecidas. Y lo normal sería que los bonistas, generalmente inversores institucionales (bancos, fondos de inversión y de pensiones, la Seguridad Social y los mismos Estados) tuvieran la seguridad que están haciendo una inversión a largo plazo (entorno a los 30 o más años) con una rentabilidad típica de renta fija. Lejos de ello, los fondos se han liquidado anticipadamente con un acta de liquidación que aprueba la Sociedad Gestora con el consentimiento y la aceptación expresa de todos los titulares de los Bonos de todas las Series del Fondo. (explicado + adelante en causas de liquidación anticipada). ¿Por qué y cómo renuncian los bonistas a los beneficios de la inversión sin más y recuperan el capital inicial?

Para pagar todas las series senior y junior del FTA la SG debe revender los activos para obtener los recursos necesarios, para ello, el canal es Iberclear (1). Iberclear es el nombre comercial de “La Sociedad de Gestión de los Sistemas de Registro, Compensación y Liquidación de Valores, S.A. Unipersonal”, es una sociedad privada ¡ojo!, que es considerada “la institución oficial” que sirve como Depositaria Central de los Valores en España. Gestiona la liquidación y, en su caso, la compensación de valores y efectivo derivada de las operaciones ordinarias realizadas en las Bolsas de Valores, de las operaciones realizadas en el Mercado de Deuda Pública en Anotaciones y, en su caso, en otros mercados secundarios como la renta fija que nos ocupa.

La extinción de un fondo de titulización ocurre con la fecha de vencimiento legal que suele suceder tres años después que haya vencido el activo con más largo plazo de amortización, que coincide con lo que cuesta recuperar un activo fallido o bien anticipadamente una vez se han amortizado todos los bonos y pagados intereses. La liquidación del Fondo o su liquidación anticipada se inicia también con el acta de liquidación a partir de la cual la Sociedad Gestora – SG- tiene un plazo de los seis meses para realizar todos los trámites necesarios. La extinción de un Fondo de titulización se regula por el artículo 11 del Real Decreto 926/1998 de 14 de mayo y la Ley 5/2015, de 27 de abril de Fomento de la Financiación Empresarial, que describe las causas por las que un fondo de titulización se puede extinguir. Estas causas se suman a las que regule el folleto de emisión. Las básicas son:

  1. Cuando se hayan amortizado íntegramente los derechos de crédito agrupados en el fondo y se hayan liquidado cualesquiera otros bienes y valores que integren su activo.
  2. Cuando la junta de acreedores – bonistas- decida por mayoría de tres cuartos su extinción, lo que supone una novedad con respecto al régimen actual, donde se requiere unanimidad de los acreedores del FTA.
  3. Cuando se hayan pagado por completo todos los pasivos.
  4. En el supuesto de sustitución forzosa de la sociedad gestora (igual que en el régimen actual).

La liquidación anticipada de fondos suele suceder por las siguientes causas:

  1. las que expresamente se prevean en la escritura pública de constitución del fondo …”. Normalmente se prevé en la escritura de constitución la liquidación anticipada del fondo cuando el importe del activo pendiente de amortización sea inferior al 10% del saldo inicial, en este caso se deberá determinar en la escritura la forma en que se dispondrá de los activos remanentes del Fondo. Esta liquidación es la llamada “clean up call”.
  2. Cuando, a juicio de la sociedad gestora, concurran circunstancias excepcionales que hagan imposible, o de extrema dificultad, el mantenimiento del equilibrio financiero del fondo. (puesta en entredicho en ley 5/2015)
  3. “En los casos de sustitución forzosa” o declaración de concurso. Se refiere la ley a la sustitución forzosa de la sociedad gestora.
  4. Cuando se produzca un impago indicativo de un desequilibrio grave y permanente en relación con alguno de los valores emitidos o con algún crédito no subordinado o se prevea que se va a producir. En este caso, la sociedad gestora, tras informar a la CNMV, procederá a la liquidación ordenada del fondo siguiendo las reglas establecidas en la escritura pública de constitución del fondo de titulización…”. (puesta en entredicho en ley 5/2015)
  5. a seis meses antes de su vencimiento legal.
  6. cuando en el supuesto de que el fondo sea cerrado, se produzca la amortización íntegra de su activo”. El artículo 3 del Real Decreto 926/1998 de 14 de mayo“ considerará cerrados aquellos fondos en los que, a partir del momento de su constitución, no se modifique ni su activo ni su pasivo”.
  7. con el consentimiento y la aceptación expresa de todos los titulares de los Bonos de todas las Series y de todos los que mantengan contratos en vigor con el Fondo.

A su vez se necesitan unos requisitos siempre:

  • Que se hubieran obtenido, en su caso, las autorizaciones necesarias para ello de las autoridades u organismos administrativos competentes.
  • Que se proceda a la comunicación a los tenedores de los Bonos con una antelación de quince días hábiles. Dicha comunicación, que habrá sido previamente puesta en conocimiento de la CNMV, deberá ser publicada en el Boletín de Cotización Diario del Mercado AIAF o a través de cualquier otro medio de difusión que sea de general aceptación por el mercado.

El proceso de liquidación para declarar la “extinción del Fondo por liquidación anticipada” se hace siguiendo siempre el apartado correspondiente del Documento de Registro en la CNMV (Folleto o escritura de constitución). En ese se especifican las posibles causas, los requisitos, las comunicaciones correspondientes, la amortización de los activos, la orden de prelación de Pagos de Liquidación y las escritura de las actas notariales correspondientes. Para amortizar los bonos es necesaria la venta de los activos o derechos de crédito – como los Certificados de Transmisión Hipotecaria- por un precio que no podrá ser inferior a la suma del valor del principal más los intereses devengados y no cobrados de las Operaciones de Financiación pendientes de amortización. O bien, que el emisor los amortice con su capital.

 

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Estudiando tres casos de extinción de Fondos de Titulización

CASO 1

En el caso, por ejemplo, de InterMoney Titulización en la página de los fondos amortizados hay un total de 49 donde sólo 7 han sido amortizados por “clean up call”, ninguno por una extinción natural y el resto 42 lo fueron anticipadamente. Estudiando uno concreto: IM TERRASSA RMBS 1, Fondo de Titulización Activos, tipo cerrado, por importe de 500 millones, constituido el 22/04/2008 y con vencimiento a 24/04/2054info CNMV-. El hecho relevante es que el Consejo de Administración de la Sociedad Gestora acordó, con fecha 8 de junio de 2011, la liquidación anticipada del fondo de titulización de activos “IM TERRASSA RMBS 1…. por pedido de Unnim Banc a sólo 3 años de iniciada la titulización. Caixa Terrassa se convirtió el 2011 en Unnim Banc, finalmente fue absorbida por BBVA el 2012 y se extinguió Unnim nominalmente el 26 de mayo del 2013. El 22 de diciembre de 2011 la cuenta de resultados recoge que se amortizan todos los bonos ese año por valor de 377.329.728 euros quedando el balance a cero y más casi 4 millones en intereses para las 3 series de bonos. Para ello, según reza en esa cuenta, la Sociedad Gestora procedió a la liquidación anticipada del fondo mediante la venta de los derechos de crédito, la compra de los bonos emitidos y el pago de intereses….. ¿ quién compró los derechos de crédito sin los cuales la SG no puede pagar a los bonistas? ¿ fue Unnim que se los quedó en el balance o se volvieron a titulizar? Si hubo venta, ¿a quién se hizo?… el rastro se pierde en las entidades liquidadores Iberclear – Euroclear. Habría que preguntar a la entidad colocadora quienes eran los bonistas, acreedores de las tres series de bonos vendidos.
Los datos más completos en la CNMV del Fondo IM TERRASSA RMBS 1, Fondo de Titulización Activos aquí>>>

CASO 2

Hemos estudiado otro caso, el IM BANCO POPULAR MBS 1, un RMBS que se liquidó anticipadamente por el BANCO POPULAR ESPAÑOL en octubre del 2011, en lo peor de la crisis, con unos activos iniciales de nada menos que 6.000 Millones. El fondo se constituyó el 11 de noviembre del 2008 por lo que se canceló anticipadamente ¿por qué? No lo sabemos pero lo intuimos. En el 2008 la crisis se había iniciado y el interbancario se había cerrado a cal y canto. Nadie se fiaba de nadie por lo que el Popular se tuvo que tragar las emisiones del Fondo suscribiendo la totalidad de los bonos. Para qué crear un fondo entonces si no vendes los bonos? …. para sacar riesgo del balance. Qué pasó en el 2011? pues que el Popular compró al Fondo de Titulización la totalidad de los remanentes no amortizados por valor de 4500 millones de euros.

CASO 3

Siguiendo el estudio de la web de InterMoney donde es sencillo ver la lista de fondos amortizados observamos que en los Fondos de Titulización de cédulas hipotecarias la crisis tuvo también un efecto devastador como en los de transmisión hipotecaria – FTH. De la lista de 16 fondos de cédulas, desde el año 2009, se cancelaron anticipadamente 13 quedando vigentes 3. Recordemos que el ministro Pedro Solbes en el gobierno de Zapatero España apostó por la compra masiva de cédulas hipotecarias a toda la Banca, por valor de 60.000 millones entre el 2007 y el 2011, en el supuesto que eran tan seguras como el oro cuando el tinglado de las calificaciones de las Agencias de rating no daban un duro por ellas. (2) El desenlace final de tanto despropósito todos lo conocemos pero nos permite afirmar que toda la Banca, toda, ha sido salvada a cuenta de nuestros derechos.

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Conservar la documentación de los fondos extinguidos

En el año 2016 corre la voz en las redes que entre junio 2016 y el 2017, han pasado 5 años, el tiempo necesario para que muchos FTA no tengan que dar explicaciones de sus extinciones. Por lo que los fondos extinguidos o liquidados anticipadamente desde el 2011 se debería buscar y recoger toda la información relativa en los archivos de la SG o de la CNMV como:

  • escrituras de liquidación – inicio proceso- y extinción del FTA – última acta.
  • Escritura de la recompra de la deuda por el cedente o venta de los Certificados de Trasmisión Hipotecaria.
  • Motivo de extinción y acta de dicha decisión por la junta de bonistas – acreedores.
  • Medio de amplia difusión en España donde se publicó la información de la liquidación anticipada

Toda la información de lo que estamos explicando debería encontrarse en la página web de la sociedad gestora o bien en la CNMV pues es de obligado cumplimiento su exposición pública que por lo tanto puede reclamarse. Exactamente la mencionada ley Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial regula en el CAPÍTULO III el Régimen de transparencia y en concreto el Artículo 34 las obligaciones de información.

  1. De cada uno de los fondos que gestionen y en los términos previstos en esta Ley, las sociedades gestoras de fondos de titulización deberán publicar en su página web:
    • La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad
    • el folleto de emisión y, en su caso, sus suplementos, y
    • el informe anual y los informes trimestrales.
  2. La sociedad gestora deberá poder acreditar en cualquier momento el cumplimiento de las obligaciones de información establecidas en el apartado anterior.
  3. La Comisión Nacional del Mercado de Valores podrá determinar la forma, contenido y demás condiciones de elaboración y publicación de la información a la que se refiere este capítulo.

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¿Cómo oponerse a una ejecución hipotecaria cuando el banco dice que el fondo está extinguido?

En principio, aquellas ejecuciones hipotecarias que se realizaron antes que el fondo se hubiese cancelado anticipadamente son susceptibles como mínimo de un defecto por cuanto el que inició ese procedimiento sumario lo hizo sin legitimación. Es el Banco el que debería demostrar que su crédito hipotecario lo tiene en cartera, como activo, y no fue vendido a un tercero por un proceso de titulización de activos, por lo que, si usted sí que puede demostrar en el Juzgado que la hipoteca fue titulizada siguiendo los pasos que les hemos explicado puede oponerse a la ejecución hipotecaria, subasta etc. Si judicialmente la situación se complica, su defensa pasa porqué su documentación legal de la titulización de su hipoteca está por encima del documento “de parte” que pueda presentar el Banco en el juzgado afirmando que ese fondo está extinguido-cancelado anticipadamente. Volvemos a lo mismo: debería ser el banco que muestre con la documentación fehaciente que su hipoteca:

  1. estaba en el fondo y que este se extinguió con la documentación adecuada…. reseñada antes.
  2. documentación que se encuentra entre sus activos y no fue titulizada de nuevo.

Por contra, si su ejecución hipotecaria se inició después que el fondo se hubiere cancelado anticipadamente lo tiene crudo para seguir la pista a su crédito con garantía hipotecaria. La Banca nunca conserva sus activos – derechos sobre créditos hipotecarios- en cartera pues aumenta el riesgo, como hemos explicado muchas veces, por lo que cualquier crédito con garantía hipotecaria entra rápidamente en una nueva emisión de titulización de certificados o de cédulas hipotecarias. Constituido el fondo y los bonos hipotecarios estos se ponen a la venta en el mercado primario o secundario a la espera de un inversor o bien los compra directamente el emisor. Las sociedades de clearing como Iberclear cumplen como depositarios de esos bonos, llevan el registro, liquidan, anotan y compensan valores o efectivo de las transacciones que se realizan en el mercado entre los actores registrados …. no puede ser un ciudadano. Los Bonos no cambian de sitio sino que cambia su propiedad en las anotaciones de las sociedades de clearing hasta que se saldan en una liquidación anticipada.

El camino de los fondos extinguidos inicia su andadura y necesitamos experiencias judiciales que permitan abrir nuevos agujeros jurídicos en los Tribunales. Los que “mandan” han aprendido la lección que era posible oponerse judicialmente a la ejecución hipotecaria y el gobierno de turno ha optado por buscar otras vías para salvar el culo a la Banca española. El PP con la Ley 5/2015, de 27 de abril de Fomento de la Financiación Empresarial (art. 16.3 Ley 5/2015 (Ley 6908/2015)) permitió no sólo adquirir la titularidad de sus activos sino la inscripción de inmuebles a nombre del Fondo de titulización. La extinción – liquidación anticipada de fondos es otra maniobra más para romper las armas de defensa de los deudores hipotecarios. A continuación mostramos la respuesta de J.M.Novoa a la pregunta de qué hacer con los fondos extinguidos en una charla realizada en 2016:

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RESEÑA:

(1) queaprendemoshoy.com, ¿qué es Iberclear?
(2) rankia.com, Comprando cédulas hipotecarias (¡y nosotros con estos pelos!).


Seguro que también le interesará… la 1a parte de este documento

La estafa de la titulización hipotecaria española: la verdad oculta del salvamento del BCE a la banca quebrada


Pequeño Diccionario de términos.

Iberclear – Sociedad de Gestión de los Sistemas de Registro, Compensación y Liquidación de Valores, S.A.
Euroclear – es uno de los mayores sistemas de compensación y liquidación de valores financieros del mundo. ¿qué es euroclear?.
ABSPP – Programa de compra de bonos respaldados por activos. Los más importantes por su volumen, y a los que en principio se dirigirán las compra del BCE, son: RMBS (basados en hipotecas residenciales), NFCs (sobre préstamos a grandes empresas no financieras) y SMEs (sobre préstamos a la pequeña y mediana empresa)
CBPP3 – Programa de compra de bonos respaldados por cédulas hipotecarias.
MBS – Mortgage-Backed Loans (MBS) Securitisation Funds.
RMBS –
Residential Mortgage Backed Securities.
CMBS – seguridad respaldada por hipotecas comerciales.
SME – Small and Medium Enterprise (titulizaciones de préstamos a pymes).
ABS – Asset backed securities
.
FTH – Fondos de Titulización Hipotecaria
FTA – Fondos de Titulización de Activos (engloban más categorías respecto de FTH)




La estafa de la titulización hipotecaria española: la verdad oculta del salvamento del BCE a la banca quebrada

PRIMERA PARTE. Parte  1

SEGUNDA PARTE. La operativa de liquidación anticipada de un fondo de titulización y los caminos de oposición

¿Por qué el rescate bancario coincide con la cancelación masiva de fondos de titulización?

¿Cómo el BCE oculta la compra masiva de deuda titulizada endosando las pérdidas bancarias al erario público español?

¿Por qué se liquidan los fondos de titulización casi recién nacidos?

Salva TORRES, asociación 500×20, y con la colaboración de Alfredo Apilánez18 de setiembre 2017 .

Desde hace unos 3 años, después de la publicación y colaboración con los trabajos de J.M Novoa sabemos que la titulización hipotecaria y de deudas – FTH – cumple una función vital para la Banca moderna, es su maná de liquidez, es la sangre que realimenta su negocio fraudolento desde hace décadas. Ahora también hemos comprobado que la utilización de la titulización hipotecaria – legitimación activa- como defensa frente a la ejecución hipotecaria, después de los éxitos iniciales, se ha complicado porque el Eurosistema y la Banca se han anticipado a lo que se les venía encima con complejas técnicas de ocultamiento de sus fechorías financieras.

Una de ellas es la liquidación o amortización anticipada, en general “recompra” por el originador – banco emisor de deuda-, de los activos remanentes del fondo de titulización, cuando algunos de los cuales aún estaban en plena adolescencia. Es un contrasentido que la banca, necesitada de liquidez, realice una emisión de bonos a 5, 10, 15, 30 y 40 años para luego a los dos o tres años amortizar anticipadamente recomprando los bonos y cerrar el fondo de titulización. El summum es que, después del 2007, muchas de las emisiones de deuda titulizada de nuestra banca no encontraron compradores en el mercado, nadie se fiaba de la solvencia, por lo que las emisiones – FTH y cédulas- fueron recompradas por las mismas entidades financieras hasta que llegó el auxilio del BdE o del BCE adquiriéndolas, en un movimiento perverso contra la lógica del mercado. Explicar este trapicheo es esencial porqué se realiza en el mercado de renta fija – AIAF- que mueve miles de millones en nuestro país, en Europa y en el mundo. El mercado de renta fija es una de las bombas de extracción de rentas de las élites financieras sobre el común de los mortales parasitando la deuda pública (bonos soberanos) y la deuda privada de ciudadanos y empresas.

Ahogados en el cenagal de las titulizaciones de deuda hipotecaria

Es un pilar del capitalismo financiero: el mercado AIAF movió en 2016 más de 500.000 millones de € sólo en España- la mitad del PIB- en deuda privada según BME – Bolsa y Mercados españoles (1). El derecho a la vivienda convertido en activo financiero mueve una gran parte de ese medio billón de euros que son créditos hipotecarios que la gente debe, sumados a los intereses, a los crean dinero-deuda de la nada, sin coste (banca privada) o a los bonistas. Ese año 2016 el saldo vivo hipotecario se distribuía entre 260.000 millones de cédulas y 174.000 millones en bonos de titulización. Es un motor de extracción parasitaria de rentas de los que tienen capital sobre los producen cosas útiles con su trabajo– yo le llamo RENTISMO, vivir sin trabajar, como los aristócratas-. Por eso afirmamos que han arruinado a nuestro país porque aceptamos esas condiciones de acceso a la vivienda sobre otros países europeos que han priorizado la vivienda social que es mucho más barata y sostenible. España sobreinvierte en piedras lo que otros países lo hacen en bienestar social, derechos y bienes básicos o tecnología. La hipoteca, que produce el hechizo de convertirle de proletario a propietario, se transforma en una cadena que ata al endeudado, lo humilla si fracasa en sus obligaciones y da alas a la estafa bancaria en la que miles de ciudadanos andan pleiteando entre las ejecuciones hipotecarias, las cláusulas abusivas y la reventa de las deudas – titulización, de la que es objeto este artículo.

El gráfico extraído de la AHE – Asociación Hipotecaria Española – muestra claramente un avance imparable del peso de la titulización vía cédulas en detrimento de la que fue en su momento la norma: los títulos de transmisión hipotecaria – FTH- principalmente. Desde el 2009, el peso de la transmisión de títulos hipotecarios -FTH(azul claro)- prácticamente desaparece hasta el 2016. La razón principal se encuentra en que en los FTH ceden-venden- las hipotecas y el riesgo al fondo (para saltarse la norma de Basilea III) por lo que debido a las sospechas de toda la morosidad hipotecaria que escondían cayeron en desuso al desaparecer su mercado debido a los alarmantes signos de insolvencia emitidos por las entidades financieras españolas. Por eso, con la crisis vuelve la emisión de cédulas hipotecarias (color azul obscuro) que en su momento fueron también sospechosas (2) porqué la morosidad no se esconde fuera sino dentro del propio balance del banco. Los antiguos FTH se substituyeron por los FTA – Fondos de Titulización de Activos, los cuales a su vez incluyen la titulización sintética de cédulas hipotecarias (respaldadas por el conjunto de cartera hipotecaria del banco y con requisitos de mejor calidad aunque igualmente se transmite el riesgo de impago).

¡esto es lo que hay, guapo!

Si los FTH eran ya poco transparentes, la titulización sintética de cédulasmenudo palabro para ocultar otra bazofia financiera– no lo son menos sencillamente porque la cartera hipotecaria de los bancos es hoy un pozo sin fondo ruinoso como muestra esta noticia que pone en duda la solidez de las cédulas emitidas por nuestros bancos porque un buen tramo de las mismas están refinanciadas- son dudosas- antes del 2013 (3).

.….” La intervención de la economía española en agosto del 2011 con Zapatero y el rescate bancario del 2012 con Rajoy coinciden con una cancelación masiva de fondos FTH y cédulas que se observa entrando en cualquiera de las sociedades gestoras de fondos de titulización” …

La intervención de la economía española en agosto del 2011 durante el gobierno de Zapatero y el rescate bancario del 2012 con Rajoy sobrevienen, por una parte, por una salida masiva de capital privado europeo que agrava el agudo desequilibrio del sistema de pagos interno de la zona euro (TARGET2), reflejando asimismo la acuciante necesidad de financiación de la quebrada banca patria, y, por otro, por la caída total de la demanda interna de crédito que alimenta el negocio bancario de creación de dinero – deuda.

Ante esta situación de desbocada morosidad hipotecaria de nuestro país, la banca europea se aprestó a la venta masiva en los mercados de las emisiones de bonos de titulización de sus balances provocando la caída de los ratings de las emisiones españolas. La banca española se ve obligada a la recompra de esa deuda que le obliga a enormes requerimientos de fondos líquidos para esa amortización de fondos desde el 2010, dinero que fluye hacía los tenedores de bonos: los bancos de la Europa central. Esa ardua tarea de salvación de la Banca española, que no de la ciudadanía, de los acreedores y no de los deudores, vino de la mano del BCE, cuya política siempre ha sido que los bancos puedan conseguir tanta liquidez como quieran si tienen colateral (bonos de titulización). La pregunta obligada es si los programas del BCE fueron para salvar a la banca española, que lideró préstamos temerarios, o el BCE está restituyendo de sus inversiones ruinosas a los prestamistas europeos que temerariamente compraron deuda española. O quizás se tratese de las dos cosas.

La Banca española aborda su colosal crisis con la cancelación masiva de fondos FTH y cédulas que se observa entrando en cualquiera de las sociedades gestoras de fondos de titulización. Las entidades financieras se pusieron manos a la obra amortizando aquellos fondos, recalificando activos y empaquetando los de mayor calidad en FTA de cédulas hipotecarias que eran las que mejor entraban como colateral en las diferentes ventanillas del BCE (FEEF/MEDE/LTRO/APP) y la morralla restante se endosó al Banco malo – SAREB- o vendió a bajo coste a los fondos internacionales atraídos por las ventajas fiscales de las SOCIMI. (ver diccionario de términos al final del post)

Semejante movimiento de capitales tuvo su reflejo con un desmesurado volumen de negociación de 650.000 millones de euros en el mercado de renta fija sin parangón en toda la década ominosa -ver gráfico inferior-. Por otro lado, con un mercado hipotecario totalmente seco se produce un rebote en la emisión de nuevas titulizaciones en 2011 y 2012 – los años más difíciles de la crisis financiera cuando nadie constituía hipotecas-(4). Desde esa época el mercado AIAF se ha ido apagando poco a poco y actualmente se encuentra a niveles de los años 90. Aún con un mercado secundario desaparecido la emisión de bonos crece desde el 2015 coincidiendo con la entrada del QE del BCE – quantitative easing– (5) comprando cualquier deuda a la banca y rebajando los criterios de solvencia de las emisiones en ventanilla. Las operaciones de préstamos – línea azul-caen a mínimos coincidiendo con la caída de la financiación a empresas y familias. La conclusión es palmaria: sin negocio ordinario ante la brutal caída de la concesión de crédito los bancos sobreviven únicamente gracias a la “manguera de liquidez” del BCE.

El objetivo oculto: perder el rastro de lo que hace el Banco con su hipoteca.

Entremos en materia y expliquemos el modus operandi de la colosal trapacería -ni más ni menos que la nacionalización encubierta de la banca privada en una supuesta economía de libre mercado-descrita anteriormente. Si miramos la mayoría de las Gestoras de fondos de titulización hipotecaria, donde se revende su deuda, observamos que hay una gran cantidad de fondos liquidados anticipadamente que se corresponde con la crisis iniciada en el 2008. Desde el 2010 sólo el Banco Popular y su absorbido Banco Pastor han extinguido o liquidado 35.360 millones de euros en la web de InterMoney, su sociedad de gestión de Titulización.

Por eso, si usted era uno de los hipotecados que buscaba la titulización de su deuda se encontrará hoy con la desagradable sorpresa de que no podrá usar la legitimación activa -falta de legitimidad del banco para reclamar la ejecución hipotecaria por no ser el titular legítimo de la deuda- porque el fondo donde estaba su hipoteca ha desaparecido. Su banco recompró las emisiones de bonos pero su hipoteca no podía quedarse en el balance del banco porque los requerimientos de capital de la normativa de Basilea III les obliga a que los activos en riesgo no superen el 8% de su capital social. Para amortizar todos los fondos extinguidos anticipadamente por la crisis por su desvalorización en los mercados internacionales la Banca patria requirió, en lo peor de la crisis, enormes cantidades de inyecciones de liquidez del capo de Frankfurt. ¿ Cómo funcionó la mecánica de la inyección masiva de liquidez y dónde han ido las hipotecas en lo peor de la crisis?

 

– perdiendo el rastro de los fondos en la bóveda del BCE –

Basta echar una ojeada a los acontecimientos políticos relevantes, sucedidos esta década, para hacerse una idea: detrás de todas las extinciones masivas de fondos de titulización está el BCE que ha ido relajando los criterios de solvencia de los activos que admitía a medida que la crisis se endurecía en esta larga década. En la enorme lista de fondos de titulización del Banco de España (6) muchos de ellos ya están liquidados o extinguidos: las cuentas de J.M.Novoa dan una cifra de 340.716 millones de euros para el conjunto de emisiones que los bancos han liquidado anticipadamente (7). Muchas hipotecas de fondos extinguidos son hipotecas del sistema bancario fallido, cajas ahorro fundamentalmente, que se cancelaron anticipadamente para revender el crédito al BCE  y posteriormente repartir beneficios de manera alícuota al reparto de poder en el banco central, siendo Alemania la más beneficiada. En caso de pérdidas, se distribuyen “solidariamente” en la deuda pública de nuestro país que en pocos años alcanza a cuenta del salvataje financiero el billón de euros.

La magnitud de las liquidaciones anticipadas de bonos hipotecarios que hemos visto se realizan en mercados cerrados al común de los mortales. Las encargadas de hacerlo son las empresas de clearing: Euroclear -Bélgica- es la más conocida junto a Clearstream – paraiso fiscal de Luxemburgo-. Son los custodios de esos títulos financieros, no son papeles como lo eran en el pasado, sino que son registros contables totalmente informatizados, que permiten intercambiar títulos y dinero de un punto a otro del planeta, estén donde estén, y a la velocidad de la luz. Además de ser guardados, es labor del depositario registrar los cambios en la propiedad de los títulos y realizar las labores de compensación, es decir, la entrega de los activos a cambio de dinero. Euroclear y Clearstream garantizan que el dinero, la acción, el bono o título llega a quien la pagó. El clearing es un mundo paralelo de empresas privadas desconocido por el público pero que mueve tantas montañas de dinero que refleja el poder de la banca en la sombra para limpiar los despojos de los malos negocios. Jueces, periodistas y políticos siempre llegan demasiado tarde. Y, si llegan, puede haber errores informáticos en los listados a posteriori que impiden la pesquisa. Con esos listings erróneos sólo sale perjudicado el político, periodista o juez demasiado curioso.

Como comprenderán el que escribe no es cliente de Euroclear y no tiene acceso a “esa parte obscura del sistema financiero” donde demostrar lo que por otro lado afirmo sin lugar a error. La llave que abre la información secreta de uno de los lugares que mueven más dinero de Europa está en el Congreso de los Diputados y en la Comisión Parlamentaria que estudia el derrumbe del sistema financiero español y sus relaciones con el BCE, las inversiones fallidas de la banca europea en subprime españolas y los acuerdos secretos de Zapatero con Merkel con la modificación del artículo 135 de la Constitución , el papel del FROB y de la Sareb. Hay que escarbar en el BdE y el BCE las emisiones compradas a las que no tenemos acceso. Por eso, pedimos ayuda para esclarecer en las sociedades de clearing y el Eurosistema que está ocurriendo: ¿qué se está comprando y que bancos participan en la fiesta del QE del BCE?

…El clearing es un mundo paralelo de empresas privadas desconocido por el público pero que mueve tantas montañas de dinero que es EL PODER o, dicho de otra manera, la banca en la sombra donde se limpia el dinero mal ganado. Jueces, periodistas y políticos siempre llegan demasiado tarde. Y, si llegan, puede haber errores informáticos en los listados a posteriori que impiden la pesquisa. Con esos listings erróneos sólo sale perjudicado el político, periodista o juez demasiado curioso…

La política “heterodoxa” del capo de Frankfort: símbolo de la planificación económica al servicio de la banca y de las grandes corporaciones.

No sólo la negociación de renta fija desaparece en los mercados (8) en los últimos años. Igualmente la financiación del Eurosistema cae hasta mínimos históricos (ver gráfica anterior – línea azul).  Si durante estos 10 años de crisis la financiación bancaria de empresas y ciudadanos (excepto multinacionales) se desploma significa que la generación de deuda, que es la que alimenta el negocio financiero, se ha trasladado al BCE. En el asunto del mercado secundario de renta fija la negociación ha tenido una reducción brutal pasando de 2’5 billones de euros en 2012 a sólo 0,17 billones en 5 años. Si la deuda privada europea no para de crecer pero el saldo vivo en circulación de esa deuda negociada se reduce año tras año, ¿qué está ocurriendo? Pues que detrás de la desaparición ante nuestros ojos del maná de la Banca no puede haber más que la magia negra del brujo Mario Draghi y las compras masivas del Q.E. – expansión cuantitativa del BCE- lo que muestra que la Banca obtiene recursos por la venta directa de sus activos más problemáticos al BCE a través de los bonos de las titulizaciones de deuda.  Hemos encontrado las emisiones de deuda privada empresarial compradas por el BCE pero aún no las de titulizaciones hipotecarias. Pedimos ayuda para poder denunciarlo. Hemos encontrado accesibles los documentos que muestran las empresas beneficiadas de la compra de su deuda mientras el común de los mortales sucumben a las inclemencias del mercado. Ejemplos de la compra masiva de deuda empresarial titulizada por el BCE:

Este otro archivo permite ver las empresas que estan detrás de cada código ISIN. Hay españolas como Merlín Properties de Blackstone que se ha quedado con las viviendas públicas del IVIMA -Madrid- en la mayor operación de venta de vivienda pública en España a fondos buitre. O sea, el BCE compra deuda titulizada de filiales americanas que se están quedando con todas las viviendas robadas por la banca a los hipotecados o malvendidas por la Comunidad de Madrid en poder del PP.

La operativa anteriormente descrita es característica de la fase depredadora en la que actualmente se encuentra el capitalismo financiarizado. ¿De qué hablamos cuando hablamos de financiarización? Hablamos de la evolución acelerada del capitalismo actual hacia la hegemonía del rentismo y la expropiación financiera basada en el endeudamiento masivo. De este modo, un capitalismo “patrimonial”, propulsado por las burbujas de activos infladas vía crédito por la banca global, deviene el corazón del sistema económico en detrimento de las actividades productivas tradicionales. Con el final del ‘ciclo virtuoso fordista’ de los “treinta gloriosos” años posteriores a la Segunda Guerra Mundial reaparece pues con especial virulencia el clásico problema de insuficiencia de la demanda. En los precisos términos de Michel Husson: “si los salarios bajan y las inversiones se estancan, ¿quién va a comprar la producción? El consumo derivado de ingresos no salariales (rentistas) y el recurso al crédito deben compensar el estancamiento del consumo salarial. He aquí, por cierto, la raíz del brutal aumento de la desigualdad”. El resumen que hace Husson de la génesis de la financiarización es inmejorable. “De este modo, la falta de oportunidades para sostener una acumulación rentable, a pesar de la recuperación de los niveles de ganancia gracias a la ofensiva neoliberal sobre los trabajadores, movilizó una masa creciente de rentas financieras en busca de valorización: allí es dónde se encuentra la fuente del proceso de financiarización”. Esa “masa creciente de rentas en busca de valorización” fue la que colapsó en el crack de 2008 al secarse la fuente de la que manaba su liquidez: la insuficiente capacidad de pago de millones de trabajadores sobreexplotados y endeudados hasta las cejas. Tras el colapso, la élite neoliberal-monetarista diseñó una política a la medida -opuesta a los estándares keynesianos de inversión y gasto público para reactivar la demanda agregada- de la recuperación de la rentabilidad del apéndice parasitario-financiero que pilota con mano de hierro la economía mundial. El símbolo de esa política de salvamento masivo de la gran banca a través de la reactivación de las burbujas de activos y el reinicio de la maquinaria de creación de entelequias especulativas lo representa la política monetaria expansiva de la banca central mundial.

el torbellino de las cédulas hipotecarias

Desde 2015, el programa de flexibilización cuantitativa – QE – del BCE le permite comprar en los mercados primarios y secundarios deuda privada a través de los programas ABSPP – titulizaciones- y CBPP3 -cédulas- hasta los 200.000 millones, de los que ya adquirió 40.000 millones hasta septiembre 2014 (9). Si un dirigente enemigo del establishment financiero, como el presidente venezolano Maduro, compra empresas con dinero de su Banco Central se le llama nacionalizaciones y se le tilda de peligroso comunista violador de los sagrados principios del libre mercado. En cambio, si el BCE compra deuda corporativa, bancaria, etc. creando moneda de la nada, ningún apóstol de los mercados libres rechista aun tratándose de una flagrante nacionalización de pérdidas. El BCE ha comprado deuda de Telefónica lo que hace que esta obtiene financiación gratis frente a sus competidores. Al comprar bonos RMBS y cédulas el BCE nacionaliza sus viviendas al adquirir los balances hipotecarios de la banca española al tiempo que da liquidez a la Banca para que vuelva a hacer de las suyas.

El programa de compras selectivas del BCE – QE- le ha llevado a tener en su balance 5 billones de euros de deuda basura. Gran parte de ella corresponde a bancos y corporaciones transnacionales zombis que recompran con ese dinero sus acciones en un intento de mantener artificialmente sus cotizaciones. Es el socialismo al revés y una turbina de propulsión de los brutales niveles de desigualdad social que padecemos. Si uno está por debajo de la línea de segregación de las tasas de interés y va al banco y pide un préstamo de 10.000 euros, se lo concederán a un costo del 8, 9 o 10% o más. Por contra, si usted está por encima de esa línea del “apartheid”, puede ir al banco y pedir un préstamo de 1.000 millones de euros, el banco se lo concederá sin dudar con una tasa de interés del 0 % o bien, titulizar deuda que será comprada por el BCE y seguramente condonable.

¿Es el BCE el responsable de la política monetaria o es un mero peón de las políticas que emanan de las élites privadas financieras de la Federación Bancaria Europea – EBF-? (10) ¿Podríamos hablar de una conspiración de la banca, las corporaciones y los gobiernos para mantener a flote a unos contra la mayoría de la población que vive en un apartheid financiero de créditos? Dicho de otra manera, ¿es Mario Draghi y el BCE – cuyo Consejo no es escogido de manera democrática- la primera cortina que oculta la EFB y en última instancia el BPI- el privado Banco Internacional de Pagos de Basilea-, el Fondo Monetario Internacional y el Banco Mundial que estarían en la cúspide?  Valga este párrafo como una somera enumeración del conjunto de mafias financieras que, detrás del telón del capitalismo financiarizado con mando en plaza, condicionan los infaustos avatares de la humanidad.

RESEÑA:

(1) BME – Bolsa y Mercados españoles, El Mercado de Renta Fija en el 2016. Las emisiones de cédulas hipotecarias en el Estado español (51% – 260.000 millones de €) y los bonos de titulización ( 34% – 174.000 millones de €)
(2)rankia.com, Comprando cédulas hipotecarias (¡y nosotros con estos pelos!).
(3) elconfidencial, Las refinanciaciones hipotecarias ponen en peligro 500.000 millones en cédulas.
(4) capitales.es, Gráfica estadística comparativa de “Volumen negociado. Mercado secundario AIAF renta fija. Miles de euros” vs. “Balance del Eurosistema. Prestamo neto. OMA. Operaciones Principales de Financiación”.
(5) eleconomista.es, ¿que es el Quantitative Easing?.
(6)Banco de España, Lista de fondos de titulización.
(7) ataquealpoder, El Estado está quebrado, que no te cuenten milongas.
(8) cincodias.es, La renta fija privada vive su segundo año de caída.
(9) oroyfinanzas, ¿Qué es el programa ABSPP del BCE? Asset Backed Securities Purchase Programme.
(10) wikipedia, Federación Bancaria Europea.
(11) rankia.com, Comprando cédulas hipotecarias (¡y nosotros con estos pelos!).

+++ INFORMACIÓN


Seguro que también le interesa la segunda parte de este documento

La operativa de liquidación anticipada de un fondo de titulización y los caminos de oposición


Pequeño Diccionario de términos.

Iberclear – Sociedad de Gestión de los Sistemas de Registro, Compensación y Liquidación de Valores, S.A.
Euroclear – es uno de los mayores sistemas de compensación y liquidación de valores financieros del mundo. ¿qué es euroclear?.
ABSPP – Programa de compra de bonos respaldados por activos. Los más importantes por su volumen, y a los que en principio se dirigirán las compra del BCE, son: RMBS (basados en hipotecas residenciales), NFCs (sobre préstamos a grandes empresas no financieras) y SMEs (sobre préstamos a la pequeña y mediana empresa)
CBPP3 – Programa de compra de bonos respaldados por cédulas hipotecarias.
MBS – Mortgage-Backed Loans (MBS) Securitisation Funds.
RMBS –
Residential Mortgage Backed Securities.
CMBS – seguridad respaldada por hipotecas comerciales.
SME – Small and Medium Enterprise (titulizaciones de préstamos a pymes).
ABS – Asset backed securities
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FTH – Fondos de Titulización Hipotecaria
FTA – Fondos de Titulización de Activos (engloban más categorías respecto de FTH)
FEEF – Fondo Europeo de Estabilidad Financiera (en inglés European Financial Stability Facility- EFSF)
MEEF – Mecanismo Europeo de Estabilidad Financiera (en inglés European Financial Stabilisation Mechanism (EFSM)
APP – Programa de compra de activos del BCE (Asset Purchase Program).
TARGET2 – Sistema de Transferencias Trans-europeo Automatizado para Liquidación en Tiempo Real del Eurosistema  TARGET2 es uno de los sistemas de pago más grandes del mundo.
Eurosistema – sistema de bancos centrales de la Eurozona incluyendo al BCE.

 




Muere nuestro compañero JosepManel NOVOA – su lucha continua!

Todas las personas que en los últimos años hemos acompañado a Josep Manel Novoa Novoa sabemos que la lucha contra el poder de la Banca no hubiera sido la misma sin sus enseñanzas y su empeño en sacar a relucir las artimañas de la casta financiera para controlar la sociedad.

El pasado jueves día 17 de agosto del 2017 murió junto a su familia. Lamentamos esta pérdida y enviamos mensajes de solidaridad a su familia.

Recordemos a Josep Manel Novoa por sus ideas en su blog donde escribió durante más de 5 años todo lo que una vida entregada a la lucha puede dar de si. Lo más importante es que sus conocimientos los compartió con quien quiso aprender. Fue una persona generosa intelectualmente, firme en sus principios, y luchadora hasta el último dia que su corazón no resistió.

Ataque al poder

Todo lo que debes saber de los bancos y el dinero y no te explican.

No te olvidamos Josep!!

Todas las personas que colaboramos de alguna manera en Proceso a la Banca.