Defenderse como inquilino de una habitación

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Tras la crisis financiera del 2007, el sistema de acceso a la vivienda en nuestro país, o sea, comprar una hipoteca a un Banco del IBEX35 para pagar el hogar, entró en crisis. Pero la alternativa, que era una vivienda en alquiler si cabe era peor, pues la inseguridad jurídica y vital con contratos de 3, 5 o 7 años no permiten una vida sin sobresaltos viviendo en un arrendamiento urbano bajo la bota de la Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU-.

El capitalismo financiero al convertir la vivienda en un activo financiero, con Wall Street como faro, ha desviado buena parte de la inversión de capital al circuito secundario de los bienes raíces, lo que ha redundado en incrementos desmesurados de precio de la vivienda que se come cada vez trozos más grandes del pastel del salario de las clases populares. La burbuja de precios de los bienes raíces es a causa del desorbitado privilegio de la Banca del IBEX35 de imprimir sus euros privados de curso legal, que le permiten de facto, dirigir la economía a los sectores más rentables a sus accionistas.

La Banca es la principal culpable de la crisis habitacional junto a sus títeres del Banco de España y la clase política. Las sucesivas crisis inmobiliarias tienen, por tanto, su origen en la voracidad del sistema financiero por beneficios rápidos y incrementales. Los salarios son saqueados doblemente con la plusvalía en el trabajo y luego con las rentas de los que ganan dinero durmiendo.

Esto segundo es posible porque la presión de precios de la vivienda como activo financiero se traslada, del valor de compra, a la Rentabilidad Bruta por Alquiler (PER en inglés), que presiona los alquileres de temporada y finalmente al alquiler de habitaciones (*1). No es un problema de cantidad, de construir más. Hay 25 millones de viviendas por 18 millones de hogares, sino que la sobrepresión se sitúa en la necesidades habitacionales de las clases populares donde la demanda dobla la oferta de viviendas asequibles.

El problema de nuestro país es que durante décadas, desde el franquismo, la llave del acceso a la vivienda se dejó en manos de los banqueros y la enorme inversión pública, en los planes estatales de vivienda, nunca se dirigió a un parque de alquiler público asequible cuyo modelo sería Viena sino a enriquecer a los financieros y las grandes promotoras del Régimen del 78.

Hoy los discutibles tapones a los incrementos abusivos de precios impuestos por la Ley del Derecho a la Vivienda o la regulación de los contratos de temporada en Catalunya, tienen enormes agujeros por donde se cuela la especulación y el deseo avido de más dinero en un mercado muy lejos de la regulación. Hoy hay decenas de miles de hogares pobres que viven compartiendo habitaciones en viviendas deterioradas estructuralmente, verdaderas cárceles del casero sobre el inquilino. Hoy en las grandes ciudades, el precio de habitación alquilada ya ronda los 600 y 700 euros por mes.

El PER de una vivienda alquilada por habitaciones dobla al PER declarado por el Banco de España (*2).

La vivienda alquilada y sobre todo las menos reguladas – turísticas, temporada, subarriendos – son un pozo sin fondo de fraude fiscal, o bien, de dinero público regalado a rentistas que viven del cuento de los emprendedores de la inversión en bienes raíces.

Alquiler por separado de habitaciones con contrato verbal u otros bajo el Código Civil

Veamos algunos ejemplos.

1.- PISO COMPARTIDO QUE PARECE DE TEMPORADA– estudiantes- pero es permanente y inhabitable.

El contrato se hace pasar por piso de temporada de estudiantes que firman todos contrato al mismo tiempo pero que no se conocen entre ellos y algunos no son estudiantes, trabajan, y esa vivienda es principal pero no puede estar empadronado. La situación de la vivienda es catastrófica e incumple cualquier standard de habitabilidad.

El inquilino quiere marcharse de ese infierno pero teme perder la fianza. Todo parece que la fianza no se ha depositado en la Agencia de Vivienda de la Comunidad autónoma y posiblemente no se declara a hacienda la renta.

2.- PISO COMPARTIDO con contrato verbal individual basado en el Código Civil – no la LAU – con empadronamiento.

La vivienda se arrienda por habitaciones a personas separadas. Hay persona empadronada. La propiedad de golpe cierra una estancia común con llave y reduce el espacio vital sin reducir el precio del subarriendo. Hay personas empadronadas pero sin contrato y otras con contrato de 2 meses y otras con contrato verbal. En ningún lado especifica cuales son las zonas comunes.

El inquilino quiere reducir el pago del alquiler en proporción a la reducción del espacio útil pero tiene miedo que lo quieran desahuciar. En realidad, la propiedad lo que tiene montado es una pensión camuflada para no declarar los ingresos a Hacienda.

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Los contratos de arrendamiento de habitaciones por propietarios – casi como una pensión de facto pero sin servicios adicionales como lavado, limpieza, comida etc– en la mayoría de tribunales a los que les ha llegado un conflicto se posicionan que no están sujetos a la LAU – subarrendamiento- sino sólo al Código Civil (CC). En concreto del artículo 1554 en adelante en el capítulo de “Sección 2.ª De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario“.

Es un mundo paralelo no regulado, que es como la selva, donde se puede hablar de alquiler turístico, comunidad arrendaticia, contrato de hospedaje, etc. Pero lo que distingue esencialmente un subarriendo de vivienda dentro de la LAU es que se usa como morada y exige el derecho de empadronamiento. Todo lo demás es ya economía sumergida donde muchos hogares desesperados encuentran la última alternativa para tener un techo.

Los puntos principales a tener en cuenta para distinguir que clase de contrato realmente tenemos son:

  • Si el inquilino tiene otra residencia habitual, hogar, donde está empadronado, pero por diversas circunstancias reside en otra vivienda – habitación, etc. Se trata de un contrato regido por el artículo 3 de la LAU: Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. O bien, una especie de pensión que se alquila por días, meses o más tiempo y en ese caso, la propiedad se acoge por escrito o verbalmente al Código Civil.
  • Si la habitación es su vivienda permanente, y no tiene otra residencia en el país, aunque no se esté empadronado (no se necesita permiso de la propiedad) su vivienda se regiría por un contrato LAU de 5 o 7 años:
  • Los contratos verbales tienen tanta validez como uno escrito (A). Pero si estamos hablando de un contrato de arrendamiento de vivienda temporal, turística, estudiantes o de vivienda permanente, el artículo 37 de la LAU dice claro que debería haber uno escrito. En un alquiler de habitaciones de uso como morada – habitual- al entrar dentro del ámbito de la LAU debería formalizarse el contrato.
  • La realidad es que hay tantas figuras jurídicas como la vida misma: el contrato de arrendamiento de habitaciones no es lo mismo que del contrato de arrendamiento de vivienda compartida, aunque no formen una unidad familiar ni tengan relación entre sí, de manera que compartan la vivienda y sus espacios comunes y se repartan entre ellos el pago de la renta, si ésta no se pacta por cuotas repartidas entre cada uno de los coarrendatarios sino de forma única, y del mismo modo, tampoco se adjudica a cada arrendatario el uso de una habitación o concreto espacio individualizado. En este caso estamos ante la figura de un coarrendamiento o comunidad arrendaticia, con un solo objeto común y un solo contrato. En estos casos no hay duda de que se trata de un arrendamiento incluido en el ámbito de aplicación de la vigente LAU que será bajo el artículo 2 o 3 de la LAU dependiendo si es morada permanente o temporal.
  • También lo que distingue un alquiler de habitación, independientemente de la Ley que se aplique, es que en el alquiler de habitación el arrendador mantiene derecho a entrar en las zonas comunes de la vivienda y, por supuesto, sólo en las habitaciones que estén sin alquilar (aunque conviene dejarlo claro en una cláusula) y, en cambio, el alquiler compartido el arrendador no puede entrar en la vivienda (sin el consentimiento de los inquilinos).
  • Pero al final como la ley no dice nada respecto al alquiler de habitaciones (aunque si hay jurisprudencia) no se puede afirmar totalmente si un contrato está sometido a la LAU o al CC. Al no decir nada la Ley, son los jueces los que tienen que interpretar si este tipo de contrato entra dentro de los que regula la LAU o por el CC, si se llega a la vía judicial.
Nuevos Conflictos: GUÍA del alquiler de habitaciones por la propiedad, subarriendos y alquiler de temporada

Notas:

  1. Bankinter, La tabla definitiva para saber si un piso está caro o barato (ejemplos).
  2. Banco de España, 1.5 INDICADORES DEL MERCADO INMOBILIARIO.

+++ INFORMACIÓN

  1. elderecho.com, Normativa aplicable al contrato de arrendamiento de habitaciones.
  2. Conceptos jurídicos, ¿Tiene validez un contrato verbal de arrendamiento?
  3. alquilino, Guía para alquilar habitaciones: derechos, obligaciones y qué dice la ley.
  4. alquilino, Cómo declarar y deducir el alquiler de una habitación.
  5. abogadoparatodos, Alquiler de una habitación.
  6. antolinoadvocats, Todo lo que debe saber sobre los arrendamientos de habitaciones.

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