Guía de cláusulas nulas o abusivas en los contratos de alquiler o el inquilino como “consumidor inmobiliario”

La primera y más visitada, más completa, extensa y actualizada Guía.

Los contratos de alquiler están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU- que presupone que los mismos están pactados libremente entre las partes. Como todo el mundo sabe, al firmar un contrato de alquiler el casero nunca negocia contigo las cláusulas. La LAU regula las cláusulas principales pero la realidad del mercado hace que muchas cláusulas contravienen esa legislación o son una dura imposición.

A diferencia de las hipotecas los contratos de alquiler hoy por hoy no están regulados por Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios TRLGDCU (*1) o en todo caso han sido muy pocas las sentencias que han llegado a los juzgados por reclamación sobre la imposibilidad de negociar las cláusulas de un contrato de alquiler entre el arrendador y el arrendatario.

¿Por qué? Pues porqué el arrendador ejerce de facto, como pasa con los bancos y las hipotecas, un dominio de monopolio sobre un derecho humano mercantilizado por el Estado español que nunca optó por tener un parque público de alquiler social como contrapeso a ese monopolio inmobiliario que ejerce la Banca y los caseros organizados en Cámaras de la Propiedad Inmobiliaria, API’s y otras asociaciones de grandes propietarios.

Por lo tanto, contraviniendo el artículo 47 de la Constitución, la vivienda no es un derecho sino un bien comercial que se dirime en el mercado. Esa es la razón por la que al no estar regulado el derecho a la vivienda como un derecho reclamable a las administraciones algunas entidades como la nuestra y algunos abogados nos gustaría usar la TRLGDCU y cuantas leyes haya para defender los intereses de los inquilinos como “usuarios” o “consumidores“, hasta nos da vergüenza decirlo, frente al empresario que ofrece sus servicios inmobiliarios para hacer negocio. Contraviene nuestra declaración de intenciones, pero mientras no cambiemos las leyes usamos todos los recursos para defender al más débil.

En otras palabras, cómo a través de la TRLGDCU el prestador de servicios inmobiliarios – casero– y el inquilino como usuario o consumidor negocian las cláusulas del contrato de alquiler sin imposiciones para convertir en cláusulas abusivas o nulas aquellas no negociadas y por lo tanto en no puestas siguiendo la estela de las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea – TJUE- que ha doblegado la tozudez de las más altas instituciones jurídicas de nuestro país, como el Tribunal Supremo y Constitucional, de dar casi siempre la razón a la Banca o a los propietarios.

El problema es que después de la Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 2013 del Gobierno de Rajoy reduciendo la duración de los contratos a tres años, los litigios por cobros indebidos o cláusulas abusivas no tenían ningún sentido llevarlos a los tribunales pues las cantidades en disputa no le resultaba rentable al inquilino y preferían perderlas. Esa reforma fue un golpe durísimo contra los inquilinos como todas las reformas desde el nacimiento en el 1994 de la LAU siempre reduciendo las garantías del inquilino con el acuerdo de casi todos los grupos parlamentarios.

Con la reforma de la LAU del 2019 del Gobierno de Pedro Sánchez (*2), el alargamiento de la duración de los contratos de alquiler a 5 y 7 años, ya da un margen para que las reclamaciones monetarias y otras de cláusulas abusivas no negociadas o sencillamente impuestas contra la ley puedan llegar a los tribunales y las cantidades en disputa sean rentables para afectados- inquilinos- y abogados defensores. Desde aquí hacemos un llamamiento a abogados para que abran camino en esa vía..

Esa es una de las razones por las que exigimos desde nuestra Asociación que los contratos de alquiler deberían estar justificados y visados por las Oficinas de vivienda de las Comunidades autónomas con un modelo único de contrato en el cual la justificación de gastos del arrendador tiene que estar ligado a un contrato de alquiler social en el mercado privado.

El TJUE considera en la STJUE, Sala 1, de 30-5-2013, C-488/2011 que asegura que el arrendador de vivienda tiene la condición de empresario cuando actúa en el marco de una actividad profesional:

“La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que…, se aplica a un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa para fines ajenos a su actividad profesional”.

Aunque hay que decir que la Sentencia del TSJ de Asturias 224/2015, de 30 de enero de 2015 que abordó la aplicación a un contrato de arrendamiento de las normas sobre consumidores y usuarios que

“el arrendador es ocasional, no es profesional que se dedique precisamente al arrendamiento de bienes inmuebles. Además el contrato es un contrato singular, específico y único de un arrendamiento, no siendo de ninguna manera un contrato de adhesión, en el que las cláusulas hayan sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta haya tenido posibilidad de negociarlas. Por tanto, de ninguna manera hay un arrendador frente al cual haya que proteger al arrendatario por utilizar condiciones generales.”

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Guía de cláusulas nulas y abusivas en los contratos de alquiler

versión actual: octubre 2022.
versión inicial: diciembre 2017
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CLÁUSULAS NULAS:

se consideran como no puestas y pueden suponer indemnización económica.


LAU. Capítulo1. Artículo 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.


DURACIÓN DEL CONTRATO

En ninguna de las reformas acontecidas en las últimas décadas los contratos pueden ser inferiores al mínimo que marca la ley, sean contratos de 3 o 5  o 7 años dependiendo de la legislación aplicable – LAU- en la fecha de firma del contrato o renovaciones. Hay aquí una opinión judicial unánime sin matices. Por tanto, si en un contrato se impone contratos de menos tiempo son ilegales o son contratos de temporada camuflados por lo que también deberían estar declarados en el contrato como tales.

La LAU impone una duración mínima del contrato pero se puede pactar un contrato indefinido. En nuestro país no está prohibido el contrato de arrendamiento indefinido, solamente que casi ningún casero lo propone.


Qué dice la LAU en el Artículo 9. Plazo mínimo del contrato.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
(artículo 9 LAU vigente desde 2019-03-06)

Lea todo el artículo 9 de la LAU que incluye apartado sobre prórrogas etc:

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DESISTIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DEL ARRENDATARIO (inquilino).

La LAU en su artículo 11 indica cómo el inquilino puede dar por finalizado -desistir- el contrato ( antes de lo estipulado en el contrato)

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

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ACTUALIZACIÓN DE RENTAS y JUSTIFICACIÓN DE PAGOS (alquileres)

El artículo 18 de la LAU al que se refiere este apartado ha sido modificado 4 veces desde el 2013 por lo que es mejor mirar el articulado de la LAU en vigencia a la firma de su contrato (ver enlace LAU en el BOE en notas *2). Durante la vigencia del contrato no se pueden producir incrementos aunque si son posibles en cada prórroga anual, por una sola vez, así como los aumentos por mejoras de la vivienda o de otros conceptos expuestos en las cláusulas pactadas como los del IBI, etc

Según el artículo 17.4 de la LAU la justificación de la renta y los gastos añadidos debe justificarse siempre a no ser que se haya pactado que bastará con el ingreso en cuenta de una entidad bancaria.O sea, debe haber un recibo justificativo con cada concepto cobrado, el nombre del arrendador, su nif y domicilio social o personal, no basta con el justificante de ingreso en cuenta.

Artículo 17.4 Determinación de la renta.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

Esto es importante pues si el inquilino paga determinados conceptos, el arrendador no podría deducirlos de su declaración de impuestos en IRPF o I.Sociedades, pues en ese caso estaría como cobrándoselo por dos lados: a usted y a Hacienda. Si usted cree que su arrendador le cobra el IBI por ejemplo o otros gastos (escalera, comunidad, basuras, seguro de vivienda o caldera, vado, parking, etc) y no se los justifica puede dar por seguro que se los esta deduciendo también ante Hacienda. Reserva su documentación, por eso los recibos son tan importantes, porqué si su relación acaba mal puede denunciarlo ante Hacienda y ella se encargará de saber si la denuncia tiene validez.

Todo lo anterior expuesto también se encuentra legislado en el Artículo 20 sobre Gastos generales y de servicios individuales donde se advierte que el pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.


IMPAGO DE RENTAS DE ALQUILER. Incumplimiento de obligaciones. Artículo 27 LAU

El impago de la renta del alquiler como principal obligación del arrendatario sólo 1 día más allá del día fijado para ello se puede reclamar amistosamente o por vía judicial. Si se hace amistosamente debe asegurarse el arrendador que se hace fehacientemente la comunicación al inquilino. Si este no paga tiene derecho a la reclamación judicial de las rentas impagadas o bien el desahucio express por impago. Por el sólo impago de una renta que será efectivo si no media la enervación por una sola vez. La sentencia del Tribunal Supremo de 24 julio del 2008 el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

Ahora bien la casuística de la vida muestra como hay contratos en los que el arrendador intenta castigar contractualmente al inquilino moroso con cláusulas típicas de los contratos hipotecarios en los que la relación no se puede romper por un solo impago.

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LIBRE ACCESO DE LA PROPIEDAD A LA VIVIENDA ALQUILADA.

La Constitución española garantiza en su artículo 18 la inviolabilidad de la vivienda o morada (dónde el ciudadano puede demostrar que vive). Algunos propietarios consideran su vivienda alquilada como un coto privado, como la habitación de un internado que puede ser inspeccionada por el prior. No! Sólo con permiso explícito del inquilino puede accederse a su vivienda sea quién sea que quiera hacerlo y aún con el propósito más encomiable. El acceso sin permiso se le llama allanamiento de morada y es un delito penal.

Un caso distinto es para Catalunya donde la Ley del derecho a la Vivienda matiza la posibilidad que se realice un calendario de visitas del casero a su propiedad con la obligación matizada a disponibilidad del inquilino. Pero esta ley complementa la inviolabilidad del domicilio o morada, como ley superior. El texto de su artículo 30 así lo explicita.

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PEDIR MÁS DE UNA MENSUALIDAD DE RENTA POR ADELANTADO

El propietario/a no puede pedir más de una mensualidad por anticipado. Será nula la cláusula que pida, por ejemplo, el pago por anticipado de dos o tres mensualidades.


OBLIGACIÓN DEL INQUILINO/A DE HACER REPARACIONES EN LA VIVIENDA

El artículo 21 de la ley dice que es el propietario/a el encargado/a de las reparaciones en la vivienda alquilada. Los inquilinos sólo tienen que hacerse cargo de las reparaciones producidas por un mal uso (para eso existe un seguro de hogar y a terceros de responsabilidad civil). Así pues, será nula la cláusula que obligue al inquilino/a a reparar humedades o instalaciones de agua, por ejemplo.

Muchas veces la propiedad trata de camuflar sus obligaciones en la conservación de la vivienda como reparaciones por mal uso del inquilino o sencillamente se desentiende en caso de humedades, etc.

ALQUILER: conflictos con la propiedad y derechos del inquilino, mobbing inmobiliario, fin o prórroga y renovaciones de contratos.

Una explicación más detallada sobre las obras de mantenimiento y habitabilidad de la vivienda alquilada a cargo del casero


GASTOS GENERALES Y DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO EN CASO QUE EL PROPIETARIO ES PERSONA JURÍDICA
(sólo vigente con contratos LAU posteriores a 2019/03/06)

La LAU en su artículo 20 legisla sobre Gastos generales y de servicios individuales (luz, agua, etc).
Son importantes estos dos párrafos entre otros que dan lugar a cláusulas NULAS o ABUSIVAS y conflictos entre las partes

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
………

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración
…………

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica

Conforme a la nueva ley , si el arrendador/a es una persona jurídica, ésta ha de hacerse cargo de los gastos del contrato. La cláusula que obliga a pagar los gastos al inquilino/a en estos casos, será nula.


EL PROPIETARIO QUIERE RECUPERAR LA VIVIENDA EN ALQUILER PARA SI MISMO

La LAU en su artículo 9.3 dice:

Alquileres desde el 06.03.2019 en adelante

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Alquileres FIRMADOS desde el 06.06.2013 hasta el 05.03.2019:

Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

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La principal diferencia con la LAU anterior con la vigente es que esta vez se debe hacer constar de forma expresa en el contrato la recuperación de la vivienda para el propietario o familiares.

Por lo tanto, todas las siguientes condiciones son necesarias para que el casero opte a la vivienda alquilada:

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INCREMENTOS POR MEJORAS FALSAS EN LA VIVIENDA O OBRAS EJECUTADAS POR EL INQUILINO PARA HABILITAR LA VIVIENDA

La LAU legisla entre los artículos 19 al 24 las obras de mantenimiento, mejora o realizadas por el inquilino incluidas las de accesibilidad. Pero en el artículo 17.5 se habla de acordar sustituir el pago de las rentas por la realización de unas obras de reforma en la vivienda por parte del inquilino.

Que dice la LAU en este punto (artículo 17.5):

5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23

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Puede ver el resto de artículos en nuestra sección de legislación >>>

+++ cláusulas en breve…


CLÁUSULAS ABUSIVAS:

Se consideran como impuestas y no negociadas.

Son aquellas cláusulas legales pero impuestas y no negociadas que una Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios -TRLGDCU- aplicada al contrato la declararia abusiva y por lo tanto en no puesta. Pero como los contratos de alquiler en este país son considerados como contratos privados no se puede aplicar la TRLGDCU, a pesar de recibir los caseros ayudas en el IRPF por lo que se debería considerar un contrato público en tanto se refiere a un derecho humano fundamental.

A ver cuando abogados valientes defienden esta postura jurídica en los juzgados y le damos la vuelta a la tortilla aplicando la -TRLGDCU- a los contratos de arrendamiento.


¿QUIÉN PAGA EL IBI?

La imposición del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles – IBI- es una arbitrariedad que el Congreso de los Diputados impuso en las reformas de la LAU para que la pudiera pagar el inquilino cuando es un impuesto a la propiedad:

Ahora bien, si se impone, es obligación del arrendador -casero- justificar al inquilino con copia de la factura del IBI del Ayuntamiento y el casero no podría por tanto justificarla como pagos en la declaración de impuesto sea IRPF o Sociedades. Pero claro, qué inspector de Hacienda mirará contrato a contrato y declaración a declaración para ver irregularidades en más de 3,5 millones de hogares de alquiler. La ley está hecha para castigar al inquilino.

Sería obligación del arrendador justificar al arrendatario los pagos que realiza. La sentencia de 5.02.2009 de la Audiencia P rovincial de Baleares- Sección 5ª- afirma que:

…En cuanto a la reclamación del IBI por el arrendador, es criterio reiterado la exigencia de un requerimiento de pago previo a la interposición de la demanda, atendido el hecho de que el inquilino, quien no es sujeto pasivo del impuesto, desconoce su importe, y en su caso, el modo en que se fija la cuantía reclamada si en un mismo recibo se incluye la totalidad de una finca con varios pisos. También se considera razonable y ajustado que se aporte fotocopia del recibo abonado, y en su caso, del porcentaje que corresponde a la inquilina…

Conforme a esta sentencia, sería obligado:

  • En caso de que el inquilino no quiera pagar el IBI el arrendador puede reclamarle la cantidad en los juzgados y es motivo de desahucio si no se atiende y enerva ese pago.
  • es obligación adjuntar copia del recibo del IBI de la vivienda o local.
  • Si el IBI es de un bloque de viviendas, debe justificarse la participación que le corresponde a cada piso o local alquilado.

+++ SOBRE FIANZA, garantías y avales:

El artículo 36 de la LAU legisla el tema de las fianzas. Dependiendo de cuando se firmó el contrato dicho artículo fue modificado por lo que para facilitar la visualización en su caso opte por la fecha que le corresponde para saber que dice la LAU en el momento de su firma:

LAU -FIANZAS artículo 36 apartado 1

  • A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

artículo 36 apartado 2

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artículo 36 apartado 3

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LAU -FIANZAS artículo 36 apartado 4

  • El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

artículo 36 apartado 5

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OJO ver también: Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.

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Por tanto SÍ, está permitido poner una garantía superior a un mes. El contrato puede exigir una fianza – depósito bancario o garantia – de dos meses aunque sólo se deposite una en el Registro de su Comunidad autónoma. Esto no deja de ser una cláusula abusiva porqué es objeto de imposición sin negociación y si se trata de asegurar el cobro del alquiler en caso de incumplimiento de la otra parte lo que supone de facto asegurar un negocio lo que no ocurre en ningún otro sector económico. De hecho, eso es posible porqué el inquilino se ve obligado a aceptar las imposiciones de la otra parte porqué la competencia no existe en el inmobiliario al ser un derecho básico que las administraciones no aseguran de ninguna de las maneras.

Ese es el camino de pleitos por la no existencia de contratos de alquiler social generalizados en el mercado privado a cambio de ventajas fiscales (se les da a los caseros gratis, sin contrapartida)

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ACCESO A LA VIVIENDA ALQUILADA POR OBRAS

La propiedad tiene derecho a pedir el acceso con calendario pactado para la realización de obras y su inspección en el caso que así estuviera aprobado en la Junta de propietarios de la finca. El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) legisla la obligación del propietario de consentir la realización en el piso o local de las obras que exija el servicio del edificio. Esta obligación afecta también al poseedor no propietario de la vivienda sea inquilino o ocupa según el artículo 432 del CC.

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ACTUALIZACIÓN ABUSIVA de LA RENTA.

La renta de alquiler puede ser actualizada por el arrendador si así está pactado en el contrato. La actualización, salvo cambios legislativos, se hace sobre la base del Índice de Garantía de Competitividad anualmente como indica el artículo 18.1 de la LAU:

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

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LAS REPARACIONES POR USO DE LA VIVIENDA AL FINALIZAR EL CONTRATO

Entramos en un terreno muy polémico porque la LAU está configurada a favor del arrendador y sin margen de defensa para el inquilino. SI un conflicto llega a los tribunales sobre este tema la defensa del arrendatario debe estar muy bien justificada pues los términos del conflicto los dirimirá seguramente el juez a falta de una ley clara y en nuestro país la Judicatura tiene muchos intereses inmobiliarios del lado de la propiedad.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre el particular, dice en su artículo 21.4 :

“Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”

En caso, que estas reparaciones existan y se acuerden, el propietario debe dar copia de la factura al arrendatario, pues sería ilegal que se las dedujera de gastos en la declaración de impuestos. Si esas pequeñas reparaciones se deben realizar en la finalización del contrato el arrendador dispone de la fianza para asegurarse su cobro y dirimirse en un juzgado una vez el inquilino hubiera abandonado la vivienda y el propietario no devuelve la fianza en el mes siguiente y es denunciado por el arrendatario.

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Un informe de un perito elegido por el Administrador y pagado por este no puede más que dar un informe favorable a la propiedad en el caso que se dirima sobre pequeñas reparaciones debidas al uso pero que no impiden el normal uso y habitabilidad de la vivienda. Un grifo deteriorado estéticamente pero que cierra, agujeros de cuadros en la pared, pintura de pared deteriorada, golpes en sanitarios, etc – reparaciones de desgaste normal y no provocado o injustificables- no es una pequeña reparación pues el mismo propietario tiene derecho a deducirse los gastos de conservación de la vivienda etc… En todos estos casos en los cuales el arrendador tiene por objeto apoderarse de la fianza etc y que se dirima en un juzgado las reparaciones a causa del uso frecuente se confrontaran con los presupuestos realizados por la propiedad y por el arrendatario que también puede decidir tener su opinión. La cláusula es abusiva en tanto el arrendador no puede imponer sólo el criterio de parte de un perito pagado por él.


LA ENTREGA DE LLAVES AL FINALIZAR EL CONTRATO Y LAS REPARACIONES POR USO DE LA VIVIENDA

La entrega de llaves se realiza el día posterior a la finalización del contrato si así se quiere. Hasta ese día la posesión de la vivienda es del inquilino/a y la propiedad sin permiso explícito no puede entrar en la vivienda a evaluar posibles daños y realizar las reparaciones y acondicionamiento de la vivienda. 

El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sobre la fianza, dice:

  • 4.- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al fin del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución…

Eso se suele interpretar judicialmente que una vez se han entregado las llaves, al día siguiente de la finalización del contrato, el casero inspeccionará la vivienda o local y tendrá el plazo de un mes para devolver la fianza – que estaba depositada en el organismo público de su comunidad- y examinar detenidamente la vivienda para determinar los daños imputables al arrendatario/a o de suministros.

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LOS SEGUROS DE HOGAR, MANTENIMIENTO Y LAS PEQUEÑAS REPARACIONES

Estas cláusulas vienen bien a posteriori de la anterior pues tienen una relación directa. Lo normal para un inquilino prudente es subscribir un seguro de hogar que cubre prácticamente la responsabilidad civil a terceros, seguros que suelen incluir muchas pequeñas reparaciones de las que hablamos en el anterior punto ( y no son muy onerosos para el inquilino).

Por ejemplo, la problemática asociada a una inundación de agua por culpa suya o de otro vecino será más llevadera si las compañías de seguros se ponen de acuerdo.

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Cualquier clausulado que no esta legislado por la LAU se deberá a un pacto de las partes considerándose abusivo o nulo si no está negociado o es una imposición clara por parte de la propiedad. En estas dos cláusulas la propiedad comete varios errores de bulto:

  • la LAU no legisla que deba haber un seguro de Hogar ni de mantenimiento de la caldera.
  • el arrendatario tiene la potestad de pagarlo como no. Y tiene la potestad de contratar otro en la compañía aseguradora que quiera.
  • Si hay un pacto impuesto, que un juzgado lo declare como pactado aunque no lo sea, el valor del seguro nunca puede superar el valor normal del mercado y debe ser justificado por la propiedad con factura emitida y en todo caso prorrateado
  • si hay un seguro de hogar que cubre pequeñas reparaciones no tiene sentido otra cláusula que imponga al arrendatario el pago de las pequeñas reparaciones.
  • si hay un seguro de mantenimiento de la caldera, en las mismas condiciones lo puede contratar el arrendatario en el mercado. No puede haber abuso en el precio si en el mercado ese mantenimiento es inferior y más si cabe si así ocurre en la empresa autorizada por el fabricante.
  • Una cosa es el mantenimiento de la caldera y otra su substitución que va a cargo del arrendador.
  • Si nuevamente hay un pacto impuesto, que un juzgado lo declare como pactado aunque no lo sea, el valor del mantenimiento de la caldera debe ser justificado por el arrendador y distribuirlo si quiere en los recibos anualmente según el artículo 20.4 LAU.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4

El artículo 20 de la LAU gestiona los gastos generales y de servicios individuales. Básicamente de este artículo loa apartados más importantes son estos:

  1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
    ……..
  2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.
  3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
  4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

GASTOS DE DESGASTE DE LA VIVIENDA

Al inicio y a la finalización del contrato es muy importante realizar fotografias, videos y cuantas comprobaciones se requiera para asegurar por las partes el estado de la vivienda y evitarse sustos como que la propiedad quiere cobrarse unos gastos de uso que son muy discutibles.

La LAU en su artículo 21.4 dice:

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario

Nos hemos encontrado con muchos casos confusos donde el casero echa mano de la fianza y otras garantías y no las devuelve aduciendo gastos posteriores la abandono de la vivienda y entrega de llaves. Un grifo o una ventana que no cierra bien, alicatado roto, etc. Lo mejor es dejar constancia de todo en imágenes que se asocian al anexo del contrato. También por la dificultad de encontrar vivienda de alquiler en muchas zonas, la siguiente posibilidad es que se entregue a la propiedad o su gestor documentación sobre el estado de la vivienda a traves de burofax con certificado de documentación.

No es desconfianza. Al contrario, el inquilino demuestra una seriedad que no ha tenido la propiedad y se salva de confusiones a la finalización del contrato

Un ejemplo de cláusula que puede dar problemas si no se gestiona correctamente:

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+++ cláusulas en breve…


notas:

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¿Cómo reclamar menos de 2000 euros sin abogado?

Si tiene reclamaciones de facturas que ha pagado el inquilino y se asegura que son responsabilidad de la propiedad puede usar la siguiente vía judicial.

LA OCU – Organización de Consumidores y Usuarios – nos explica cómo hacerlo.

El 14 de abril ha entrado en vigor la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil. Según esta norma, los ciudadanos pueden reclamar en un juicio verbal sin necesidad de ir asistidos por abogado ni procurador si la cuantía de lo reclamado es inferior a 2.000 euros. Hasta ahora, el límite era 900 euros.

Ir a juicio, más barato

Se trata de una mejora importante, que hace la justicia más accesible para todos los ciudadanos. Hasta ahora, ante determinados conflictos que sólo podían llegar a resolverse en tribunales, muchos consumidores (con buen criterio) desistían de plantear la reclamación judicial, pues si se requiere contar con el asesoramiento y representación de abogado y procurador, además de otros gastos, puede acabar saliendo muy caro.

Juicio verbal: un procedimiento sencillo

El juicio verbal es el procedimiento más sencillo de entre los diferentes tipos de procedimientos “declarativos”, y por eso es el más adecuado para resolver reclamaciones comunes de los consumidores y usuarios.

Puede acudir al juicio verbal para resolver conflictos cotidianos que no ha sido posible solucionar por otra vía.

  • El procedimiento se inicia con una demanda a la que deben adjuntan todos los documentos originales que tengamos en nuestro poder y sustenten la reclamación.
  • Es preciso aportar tantas copias de la demanda y sus documentos como demandados haya.
  • Además, el demandante debe quedarse con una copia más, que debe guardar en su poder una vez sellada por el juzgado.
Cómo reclamar menos de 2000 euros sin abogado

Plantear la demanda

Para plantear demanda de juicio verbal hay en los juzgados un modelo a disposición de los usuarios, pero los socios de la OCU cuentan con un modelo específico para planteamiento de Demanda sucinta de juicio verbal.

Úselo para hacer sus datos personales, de identificación y domicilio, así como los de la persona o establecimiento al que demanda, y exprese la cantidad que reclame, más intereses y costas.

La duración del procedimiento dependerá de la agenda del juzgado en el que corresponda cursar la demanda, pero por regla general, la sentencia suele llegar en un plazo entre seis meses y un año.

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6 comentaris a “Guía de cláusulas nulas o abusivas en los contratos de alquiler o el inquilino como “consumidor inmobiliario””

  1. Buenos días. Os propongo destacar un detalle muy importante de cuando el propietario “necesita la vivienda”, y que aún es muy desconocido.

    El 9.3 sólo permite denegar prórrogas obligatorias, no romper un contrato en vigor. Existe la falsa creencia de que pasado el primer año se puede recuperar la vivienda en todo caso, o que el contrato es “por años”. Pero es falso. Si se firmaron 5 años, son 5 años de contrato. Si se firmaron 20 son 20. Y si se firmaron menos de 5 (LAU 2019), son esos años más prórrogas obligatorias. Se puede perfectamente firmar dos años, y el casero no podrá recuperar la vivienda antes de dos años.

    El propietario por lo general aún comete el error de creer que puede recuperar el control de la vivienda cuando lo necesite, y luego vienen las sorpresas.

    Respon
    • HOLA VICTOR
      no acabamos de entender lo que nos dice pues el artículo 9.3 no dice que se puedan agotar las prórrogas obligatorias. más bien dice el contrario, por desgracia:
      3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

      Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

      Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
      esperemos nos aclare el asunto
      saludos y gracias por su comentario

      Respon
  2. Hola
    Me pongo en contacto con vosotros porque tengo dudas sobre si mi casera esta ejercienfo bien sobre nuestro contrato.
    Estoy de alquiler en un piso des del 20XX y pasados los cinco años nuestra casera empezó a subirnos el alquiler cada 6 meses 20€ sin hacernos un anexo del contrato ni nada por escrito. Su razonamiento es que si lo queremos por escrito nos subirà el alquiler hasta el precio actual de alquiler. Durante todos estos años no le hemos pedido que nos arreglara ningun desperfecto del habitage. Hay alguna forma de parar estas subidas?

    Respon
    • Hola Elena

      et demanariem que vinguis a la nostra seu però al estar a Barcelona es fa complicat.

      Per respondre amb exactitud a les preguntes ens hauries enviar el contracte escanejat per veure les cláusules.

      La llei arrendaments urbans -LAU- no permet fer el que fa aquest propietari. Està prohibit. que diu la LAU:

      Artículo 18. Actualización de la renta.

      1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

      2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

      Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

      No es pot pujar cada sis mesos. Tot ens fa pensar que el contracte es ilegal. No està registrat a l’Agencia Catalana Habitatge i per tant no declara a IRPF els gunays de l’habitatge.

      Crec que le primer que hauria de fer es anar a l’Agencia amb el contracte (es verbal?) i demana si està registrat.

      Els desperfectes que siguin d’habitabilitat són a càrrec sense incrementar renda -lloguer- del propietari

      si envia contracte i ens diu si està registrat podem orientar-la millor.

      Recordi que des del 2018 tenim a l’abast el PORTAL del llogater on estem posant concentrada tota la informació que tenim produïda pels afectats. La informació i la lectura és la millor arma per defensar-se i com Associació legalment constituïda és una de les nostres prioritats dels que volen aprendre i ensenyar al temps.

      Respon

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