¿Cómo defender la prorroga extraordinaria de hasta 3 años de alquiler ante una demanda judicial del casero?

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Aquí vamos a trabajar la situación por la cual un inquilino recibe, con la antelación de 4 meses, el burofax maldito que no se le renueva el contrato de arrendamiento de su vivienda. El inquilino lo contesta, de manera fehaciente, acogiéndose a la prórroga extraordinaria del artículo 10.2 de un año o 10.3 de 3 años en zonas tensionadas de la Ley de Arrendamintos Urbanos – LAU -. La respuesta siguiente del arrendador es presentar una demanda judicial de desahucio por finalización de contrato. Vamos a analizar los fundamentos del derecho del inquilino a defender su opción legal.

Sabemos que muchos inquilinos y abogados desconocen que la literalidad del artículo 10.2 y 10.3 de la LAU permite prórrogas extraordinarias forzosas desde uno a 3 años dependiendo de las circunstancias.

También sabemos que muchos furiosos caseros espoleados por las Cámaras de la Propiedad no lo aceptan y llevan a sus inquilinos a tribunales para desahuciarlos.

El principal razonamiento de los caseros y sus letrados contra la obligatoriedad de aceptar esas prórrogas forzosas legisladas en la Disposición Final Primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda -LDV- es referirse a su Disposición Transitoria Cuarta que contiene 3 apartados:

El comunicado de la estatal Confederación de Cámaras de Propiedad (*1) aconseja a los caseros acogerse a esta Disposición Transitoria para asegurar que no se puede aplicar la modificación establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos de alquiler firmados antes de la entrada en vigor el 26 de mayo del 2023. Con ello, los caseros asociados intentan expulsar a los hogares más vulnerables – pobres- que son los que se pueden acoger a esas prórrogas. Así lo observamos en su comunicado muy manipulado que obvia el tercer apartado:

Pero curiosamente de esa Transitoria sólo les interesa los dos primeros apartados pero olvidan el tercero que como bien dice: LA REGULACION DE LA LDV NO AFECTA A LAS “DIFERENTES MEDIDAS” DE APLICACIÓN “EXTRAORDINARIA“.

Prórrogas extraordinarias para momentos excepcionales

Estas medidas introducidas por la mayoría parlamentaria en la LDV en el 2023 ya las valoramos con el adjetivo de timoratas o asustadizas. No resuelven el problema pero lo alivian. Nuestra Asociación defiende estas prórrogas forzosas porque son un importante revés temporal al negocio rentista como lo demuestra que ha levantado más ampollas y ríos de tinta en la Patronal del alquiler que las manifestaciones inquilinas de los últimos meses. Afectan a la franja de hogares más pobres que sufren especialmente las subidas más elevadas porque el 98% del mercado de alquiler es libre. En definitiva, pueden ser una palanca de movilización de muchos de los tres millones de hogares en alquiler. Hablamos de un ariete que puede romper el negocio de 30.000 millones que se genera entorno a la extracción de rentas del sector inmobiliario.

Vamos pues al grano en la defensa de estas prórrogas forzosas de contrato cuando se recrudece la burbuja del alquiler perpetua que vivimos desde hace décadas en nuestro país.

En todas las leyes, y también en la LDV, después de las disposiciones transitorias vienen las disposiciones finales. Y en la LDV la nueva redacción del artículo 10 de las prórrogas “EXTRAORDINARIAS” DE 1 A 3 AÑOS de la Ley de Arrendamientos Urbanos se introduce en la Ley del Derecho a la Vivienda.

Por lo tanto, la voluntad de la mayoría parlamentaria al incluir las prórrogas extraordinarias en una Disposición Final de la LDV es porque en primer lugar es una afectación sobre otra ley: la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si no se hubiera deseado esa afectación a los contratos anteriores hubiera sido más sencillo incluirla como una disposición Transitoria más, siguiendo la técnica normativa.

No se hizo así y se aprobó como Disposición Final por su carácter extraordinario o excepcional, siendo ambas palabras sinónimos identificados por la misma Real Academia Española de la Lengua – RAE -.

El uso de una disposición final en ley se aclara en el mismo Diccionario panhispánico del español jurídico – RAE -:

Pero esa definición no surge de un diccionario sino de una resolución de la Subsecretaria de Presidencia del 28 de julio del 2005 donde se aprueban las Directrices de técnica normativa luego publicadas en el BOE (*2) .

Además el objetivo político de la inclusión en la LDV de las prórrogas extraordinarias de los alquileres modificando otra ley, la LAU, tiene su asiento en el Preámbulo de la Ley del Derecho a la Vivienda cuando se dice:

Aunque los preámbulos de ley no tienen valor normativo sí configuran la voluntad de una mayoría parlamentaria para legislar siguiendo esos criterios. Y no tendrían mucho sentido, dado la situación de crisis total del mercado de alquiler, que se postergará para dentro de 5 o 7 años la aplicación de una prórrogas que pueden dar un respiro a muchos hogares que ven inminente su desahucio sin alternativa. Situación que se da sobre todo en la franja del “maldito mercado” sobre los hogares que necesitan vivienda asequible, una vivienda que no puede ofrecer el Estado, pues su interés por décadas fue dedicar un enorme esfuerzo a la vivienda de compra, que se unía a los intereses hipotecarios de la Banca IBEX35.

Hoy ha fracasado ese modelo de acceso desde la crisis financiera del 2007. Y precisamente quien lo sufre es la franja de hogares más vulnerables que viven en las viviendas de menor renta de alquiler. Las prórrogas extraordinarias obedecen a la defensa, momentáneamente, de los hogares más vulnerables.

Miles de millones de euros de regalos fiscales a los caseros alientan la burbuja del alquiler en España

Otras Disposiciones finales retroactivas no irritan a los caseros.

Las prórrogas extraordinarias – forzosas – de obligado cumplimiento para los caseros afectan a todos los contratos vigentes y futuros – retroactivas- precisamente porqué son excepcionales. Extraordinarias por los tiempos que vivimos de burbuja de alquiler que se ha convertido en una grave crisis de acceso a la vivienda.

Los caseros se irritan cuando la Disposición Final Primera les obliga a aceptar sin rechistar las prórrogas y quieren pelearlo en los juzgados. Sin embargo, la Ley del Derecho a la Vivienda tiene otras disposiciones finales con efectos retroactivos para los caseros que les suman más regalos fiscales y conservan otros en la Ley del IRPF.

¡Pero en eso la Patronal del alquiler mantiene un silencio atronador!

Y esas disposiciones finales son más favorables porque son permanentes cosa que no lo son las prórrogas extraordinarias de contratos.

Así pues en un juzgado se debería valorar adecuadamente la balanza muy sesgada de la LDV en favor de los intereses permanentes de los caseros mientras castiga tributariamente a los salarios y a los inquilinos.

Hasta el punto que la misma Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal -AIReF – publicó en 2020 un estudio donde expresaba su enojo por esa “elusión fiscal” de las rentas de alquiler a cambio de nada:

DISPOSICIONES FINALES y RETROACTIVAS IMPORTANTES QUE NO PUEDEN PASAR DESAPERCIBIDAS

Ahora vamos a ver como una serie de modificaciones, algunas retroactivas, en las disposiciones finales de la LDV, cambian artículos fundamentales de la LAU y de la Ley del IRPF. Con ello, se deja sin soporte jurídico la pretensión de la Patronal del Alquiler y sus Cámaras de la Propiedad de ganar en los juzgados enfrentando el derecho del inquilino de acogerse a las prórrogas forzosas.

La misma Disposición Final Primera tiene 6 apartados que actúan especialmente en los contratos firmados bajo la LAU.

  • El apartado 2 modifica el artículo 17 LAU en el pago de la renta en todos los contratos – es retroactivo- que se hará con medios electrónicos:
  • El apartado 3 de esa Disposición Final Primera también modifica ese artículo 17 LAU en sus apartados 6 y 7 para evitar que haya nuevos aumentos abusivos de la renta de alquiler en nuevos contratos .

La Disposición Final Segunda tiene 2 apartados que actúan en los contratos anteriores y nuevos bajo la LDV en la mejora de los regalos fiscales, permanentes, que compensan a los caseros:

  • El apartado 1 modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -IRPF- para nuevos contratos
  • El apartado 2 modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas -IRPF- para los contratos anteriores- a la LDV- añadiendo nada menos que una Disposición Transitoria a la Ley IRPF que mantiene regalos fiscales por el 60% de ingresos:

La Disposición Final Sexta es otra medida extraordinaria, desde la LDV, que modifica el Real Decreto-ley 6/2022, sobre el Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que a su vez modifica temporalmente la LAU. Tres leyes que interactuan entre ellas para limitar la actualización anual de la renta de todos los contratos de arrendamiento de vivienda:

Nuevamente, nos encontramos con una Disposición que modifica retroactivamente lo que otras leyes legislan y que contradice los argumentos jurídicos de las Cámaras de la Propiedad de que no existen los supuestos retroactivos. La Disposición Transitoria Cuarta de la LDV sirve para el artículado en el cuerpo de esa ley pero definitivamente NO para las Disposiciones Finales que por ser extraordinarias o excepcionales si tienen carácter retroactivo.

Finalmente el tercer fundamento jurídico de las Cámaras se refiere a la sentencia del Tribunal Supremo: STS 1193/2006, 24 de Noviembre de 2006 (*3) que señala que ni el Código Civil ni el principio “tempus regit actum” (“el tiempo rige el acto”) o de irretroactividad permiten aplicar las prórrogas extraordinarias con efecto de retroactividad:

La sentencia del Supremo aduce a la Ley 22/1994 sobre Responsabilidad Civil por los Daños Causados por Productos Defectuosos donde se niega el derecho de retroactividad y el Código Civil.

Precisamente aducido art. 2.3 del Código Civil que establece el principio de irretroactividad de las leyes …. asegura …. si no dispusieren lo contrario. SÍ se dispone lo contrario por las directrices normativas de preeminencia de las Disposiciones Finales sobre las transitorias. En la misma Ley 22/1994 que se aduce inscribe su irretroactividad precisamente en una Disposición Final, no en una transitoria que seria de menor rango normativo.

Igualmente algunas demandas de caseros reiteraban que la Disposición Transitoria 4 en su apartado 2 indica claramente que habrá retroactividad sólo si existe pacto. Es evidente que nunca habrá pacto desde el momento que hay demanda, por lo que el argumento es irrelevante jurídicamente. No sólo eso, el hecho que la modificación del artículo 10.2 y 10.3 se encuentre en una Disposición final llama a su excepcionalidad por la situación de emergencia habitacional. No tendría sentido esperar a que los primeros contratos subscritos bajo esa ley llegaran entre 5 o 7 años más tarde a su finalización para invocar esas prórrogas forzosas.

Por otro lado, por mucho que se quiera centrar la Disposición Transitoria 4 en la controversia de las prórrogas extraordinarias, dicha norma, se refiere al enorme cúmulo de legislación y normas cuyas leyes son invocadas desde la LDV para el caso que haya un acuerdo privado entre partes y no solamente en el caso que nos ocupa

Pero además, la mayoría parlamentaria que aprobó la LDV, el legislador, deja clara la excepcionalidad social de emergencia de muchos artículos de la LDV en el preámbulo mismo de la ley. Por ello, aunque la Patronal del Alquiler aduzca el hecho, muy colaterizado de la seentencia del Supremo, respecto del principio “tempus regit actum“, por la razón de excepcionalidad y alarma social en el mercado dee alquiler podríamos aducir el principio de “Rebus sic Stantivus” – “estando así las cosas”- mejor que hagamos medidas excepcionales. Esa es la filosofía de la ley LDV y de las prórrogas extraordinarias que ha legislado para familias vulnerables exclusivamente antes de verse en la calle a miles y que el Estado no pueda atender como ocurre.

Notas:

  1. CONFEDERACIÓN DE CÁMARAS DE LA PROPIEDAD URBANA Y ASOCIACIONES DE PROPIETARIOS DE FINCAS URBANAS, Prórrogas extraordinarias de los contratos de arrendamiento – Guía.
  2. Boletín Oficial del Estado español, Resolución de 28 de julio de 2005, de la Subsecretaría, por la que se da publicidad al Acuerdo del Consejo de Ministros, de 22 de julio de 2005, por el que se aprueban las Directrices de técnica normativa.
  3. vlex.es, STS 1193/2006, 24 de Noviembre de 2006.

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