¿ O com esquivar una execució hipotecària?
El que aquí es descriu és una manera senzilla i legal de sortir airós del tràngol d’una hipoteca que ja no es pot pagar.
Quan un banc s’apropia d’un habitatge llogat executant la hipoteca es converteix en propietari i el contracte lloguer segueix vigent en els termes en què es va acordar.
El propietari d’un habitatge hipotecat que ja no pot prosseguir pagant el préstec abans de deixar de complir aquesta obligació, podria buscar a una altra persona en la seva mateixa situació i llogar-la-hi per exemple per una renda mensual de 50 euros i una durada de 50 anys (article 9 LAU): “La durada de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts) i aquesta al seu torn llogar-li a ell la seva en les mateixes condicions“.
Quan un banc s’apropia d’un habitatge llogat executant la hipoteca es converteix en propietari i el contracte lloguer segueix vigent en els termes en què es va acordar.
El propietari d’un habitatge hipotecat que ja no pot prosseguir pagant el préstec abans de deixar de complir aquesta obligació, podria buscar a una altra persona en la seva mateixa situació i llogar-la-hi per exemple per una renda mensual de 50 euros i una durada de 50 anys (article 9 LAU): “La durada de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts) i aquesta al seu torn llogar-li a ell la seva en les mateixes condicions“.
Això és així fins l’acabament del contracte als cinc anys. A partir d’aquí, el banc pot no renovar-te el contracte, no té obligació legal encara que posi 50 anys. És normativa de la llei hipotecària. Ells van pensar abans que tu aquesta possibilitat, per això tenen milers d’advocats treballant.
Passareu a ser propietaris i llogaters l’un de l’altre.
És a dir, passarien a viure l’un a la casa de l’altre com a llogaters i propietaris també un de l’altre, pagant una renda mensual de 50 euros i amb una durada del lloguer de 50 anys.
Quan el banc s’apropiés d’aquests habitatges ells deixarien de ser propietaris i propietaris però continuarien sent llogaters en unes condicions molt avantatjoses perquè ells van poder escollir-les.
Evidentment del que no es lliurarien és d’un deute enorme amb el banc, però això no és tan greu com pot semblar al principi.
Suposem que tots dos són treballadors els únics ingressos dels quals provenen dels seus salaris que ascendeix al doble del SMI 1282,80 euros i que les quotes mensuals pel préstec hipotecari eren de 750 per a tots dos. La quantitat mensual que els embargarien per pagar aquest deute amb el banc seria de 192, 42 euros, a la qual si vam sumar els 50 euros que li paguen de renda pel lloguer resulta que li estan pagant al banc 242,42 euros mensuals quan abans pagaven 750 euros.
És convenient que els contractes de lloguer tinguin la major legalitat possible i per a això que es redactin en impresos dels quals venen en els estancs i sobretot que es registrin en les oficines de l’Administració pel que únicament cal ingressar la fiança (la LAU només obliga a un mes de renda com a fiança pel que en el cas de l’exemple aquesta seria de 50 euros) en qualsevol de les entitats bancàries col·laboradores.
ADVERTIMENT 1: Abans de llançar-se a la piscina convé consultar amb un expert de confiança que analitzi el cas concret, podríem trobar-nos per exemple en el contracte del préstec hipotecari una clàusula que prohibeix precisament llogar l’habitatge, això no és necessàriament un escull insalvable però sí digne d’estudi.
El nostre advocat que ha fet aquest post ens remet a d’altres comentaris valuosos que ha publicat en el seu blog: abogadoantisistema.
Passeu per a la nostra assemblea els dijous de 19 a 21h. En quan hi hagi propostes crearem una base de dades de possibles intercanvis.
Muy interesante el artículo que se publica en Expasión sobre El contrato de arrendamiento de vivienda ante la ejecución hipotecaria.
En el mismo se explica con mucho detalle que sucede con los inquilinos en el caso de que se ejecute la hipoteca del propietario de la vivienda.
Intentamos traer aquí las principales conclusiones:
En el caso de arrendamientos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en líneas generales la jurisprudencia y la doctrina mayoritarias coincidían en que la ejecución hipotecaria no producía la extinción de los arrendamientos concertados antes de la constitución de la hipoteca; los arrendamientos posteriores a la hipoteca subsistían también salvo que se hubiesen celebrado de forma fraudulenta para los derechos del adquirente.
En los arrendamientos suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995, mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el legislador, mantiene la protección del contrato de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria únicamente durante los cinco primeros años de duración del contrato. De esta forma, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (o hasta que termine el plazo pactado si éste es inferior), aunque no se haya inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Es decir que si vas a alquilar una vivienda con intención de permanecer en ella más de cinco años es importante que te informes si tiene hipoteca. En caso de ejecución de la hipoteca transcurridos cinco años de arrendamiento, la permanencia en la vivienda no está protegida, dependiendo de la voluntad de la entidad financiera adjudicataria.