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GUÍA del alquiler de habitaciones por la propiedad, subarriendos y alquiler de temporada
Muchas viviendas turísticas hemos visto que se están reconvirtiendo en alquileres de temporada, mini hoteles en un piso, disfrazando su cometido. Estaríamos hablando de la antítesis del derecho a la vivienda.
¿QUÉ ENCONTRARÁ USTED AQUÍ?
La reciente crisis económica sobrevenida en marzo del 2020 a causa según dicen de la pandemia ha hecho aflorar un fenómeno muy extendido en las grandes ciudades del alquiler de habitaciones o de subarriendos de habitaciones donde viven miles de hogares en condiciones muy precarias y que han sufrido el confinamiento con personas menores en espacios de pocos metros cuadrados. Precisamente la mayoría de estos hogares que ya vivían en condiciones penosas se han visto abocados a conflictos con los que alquilaban las habitaciones al dejar de pagar pues muchos de ellos se encontraban en la economía informal o sumergida. Creemos hay miles de hogares pobres en esas condiciones cuya morada reducida a una habitación no está casi legislada y es pasto de caseros desalmados que convierten los pisos en cárceles y hacen negocios jugosos de las carencias de este país de un parque público de vivienda de alquiler asequible.
Vamos a analizar los pocos parámetros sobre los que puede defender ese espacio vital, la habitación, de las personas que están sufriendo el acoso para desahuciarlos.
Asociación por el Alquiler Público y Asequible – 500×20
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ALQUILERES DE TEMPORADA:
Los alquileres de temporada para estudiantes o turísticos tienen una especificación especial en la Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU de 1994- que se determina por su uso. La LAU lo especifica así:
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
- Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
- Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
- En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Condiciones de los contratos de temporada:
El contrato puede pactarse de forma escrita o verbal, si bien todos aquellos aspectos que no hayan sido acordados quedarán sometidos a la normativa en materia de arrendamientos de temporada. La explicación de la Ley LAU para que tengan tan poca legislación y sean un coladero es que se realiza para cubrir la necesidad de vivienda por un tiempo concreto (ejemplos: temporada vacacional, de trabajo, docente, temporada de esquí).
En el contrato es importante que conste para que sea contrato de temporada es esto:
- El tiempo de duración del contrato, indicando que la finalidad del arrendamiento no es la ocupación indefinida del inmueble, ni dedicarlo a vivienda habitual,
- el domicilio habitual del inquilino y la dirección donde está empadronado ¡ojo! y
- describir el motivo del arrendamiento.
Por lo tanto lo que distingue el arrendamiento de temporada para actividades diversas de una vivienda o de un local es que en el caso de vivienda no será la vivienda habitual y por lo tanto el arrendatario o inquilino no estará empadronado allí que es como lo distingue el artículo 2 del 3. Lo importante para distinguir un alquiler de temporada es que debe justificarse (traslado, estudios, contrato de trabajo etc así como especificar el domicilio permanente distinto de la persona que alquila…) sino es un contrato en los términos de la LAU y principalmente de su duración según la ley y no de 11 o 10 meses.
Pero la realidad, es que muchos arrendamientos de temporada encubren, situaciones de precariedad donde el casero abuso de su posición de domino sobre un derecho básico. Por lo tanto, al estar poco regulados dan lugar a muchas interpretaciones y conflictos que llegan a veces a los tribunales.
Por eso, aunque las partes hayan titulado el contrato con los términos “arrendamiento de temporada“, lo importante es analizar los pactos y lo que realmente han querido contratar pues sobrevale lo que se pacta a lo que dice la ley.
Parámetros básicos y conflictos de los arrendamientos de temporada:
- Los arrendamientos de vivienda habitual están regidos por el Título II de la LAU mientras que los arrendamientos de temporada se da importancia casi absoluta a lo pactado entre las partes y no a lo que diga la ley.
- A diferencia de los alquileres de viviendas habituales, los arrendamientos de temporada no tienen un límite máximo o mínimo de duración del contrato, y sus condiciones quedan sometidas a lo que acuerden las partes. Puede ser de 1 mes a más de un año.
- El contrato de temporada finaliza cuando lo dice ese documento no habiendo derecho a prórrogas ni reconducción tácita. Por lo tanto, no están sujetos a los plazos de 5 o 7 años como los arrendamientos de vivienda habitual.
- Lo lógico por la brevedad del arrendamiento es que el alta de servicios básicos corra a cargo del arrendador. Por lo tanto, los consumos si se cobran se deben justificar documentalmente en el recibo.
- A diferencia del arrendamiento de vivienda habitual, el de temporada la fianza es de 2 meses por anualidad (art.36 de la LAU) y se debe prorratear por el período pactado. Igualmente la fianza se deposita en el registro de la Agencia de Vivienda de la Comunidad Autónoma (muy importante!!).
- Los apartamentos turísticos pueden ser de temporada. La LAU permite todas estas posibilidades. Pero el problema de todos ellos es que no puedes empadronarte legalmente con un contrato así que muestra que estás empadronado en otra dirección- Además dependiendo si hay servicios adicionales “de hotel” habría que pagar IVA (ver apartado fiscalidad).
LAU- ARTÍCULO 36 – FIANZA
Artículo 36. Fianza.
- 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Fiscalidad de los contratos de temporada para los arrendadores (caseros).
Este apartado es muy importante conocer por el inquilino, pues delimita una parte de su defensa en caso de conflicto ya que su casi nula regulación permite toda clase de abusos pero también de fraude fiscal.
Cómo es la fiscalidad del contrato de temporada?
- Se paga por el período durante el que está alquilada la vivienda: se declararán los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler pero sólo en proporción a los días alquilados (IBI, gastos de comunidad, amortizaciones, etc… EXENCIÓN FISCAL)
- El período en que la vivienda no está alquilada se computa como renta por ser un inmueble que no es vivienda habitual y debe aparecer en la declaración de rentas.
- En el alquiler de temporada no existe desgravación fiscal del 60% de la base imponible pues está disponible para el arrendador (art 23.2 Ley IRPF).
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimonial y Actos Jurídicos Documentados. Está obligado a pagar pero esto se puede negociar a partes iguales pues es de interés de ambas partes que sea legal. Ojo al papel del propietario. Sí no se legaliza por las partes seguro hay fraude fiscal en el casero.
- La cuota tributaria será el 0,5% sobre la base imponible precitada y que deberá ingresarse en el plazo de 30 días. Recordemos que el sujeto pasivo es el arrendatario pero que, en caso de no satisfacer esta obligación, el arrendador se convertirá en responsable de la deuda.
- el arrendamiento de vivienda permanente también está sujeto a esta obligación pero, en este caso, está exento de pago aunque se tenga que presentar a cero el correspondiente modelo 600. Según la Generalitat, en el caso del arrendamiento de vivienda de temporada, si bien se satisface la necesidad de vivienda, al no ser con carácter permanente, no está exento y, por tanto, se deberá pagar de la forma que hemos explicado más arriba.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). El alquiler de una vivienda está exento del IVA. Los arrendamientos, incluso los de temporada, que constituyen una prestación de servicios y que afecten a fincas dedicadas exclusivamente a vivienda, no se le aplicará, en principio, el IVA. Esto quiere decir que hay casos en que no se admite esta exención aunque tratarse de viviendas, por ejemplo, cuando el arrendador presta adicionalmente servicios propios de la industria hotelera, tales como lavado de ropa, restauración, limpieza del piso, etc. Tampoco en el caso de hacer uso como oficina o cualquier otro negocio. Ojo! pues cualquier prestación de servicios cambiaria la situación fiscal.
- O sea, Los contratos de vivienda por temporada, en principio si se cumplen las previsiones expuestas, estarán exento de IVA. El resto de casos tributarán al tipo general del 21%.
Estas obligaciones tributarias le permiten conocer al inquilino los puntos flacos de los arrendadores para poder defenderse delante de un conflicto al poder deducir que el casero no está declarando la renta en el IRPF, el IVA o el Impuesto de Sociedades y por lo tanto valer una amenaza de denuncia a la Agencia Tributaria.
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Modelos de contrato de temporada
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Sentencias sobre el controvertido “contrato de temporada“
SENTENCIA sección 3ª Audiencia Provincial Granada Nº de Resolución: 45/2016
En esta sentencia se da la razón al arrendatario contra el casero pues dice que :
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Audiencia Provincial Granada Nº de Resolución: 45/2
PRIMERO.- La burla de la duración mínima, o de la prorroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia, señalando por ello la STS de 5 de junio de 1963 que la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que
no pude desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.
En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la
testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello
Puede leer toda la sentencia aquí >>>
SUBARRIENDO DE HABITACIONES POR OTRO INQUILINO
En los contratos de subarriendo de habitaciones y otros espacios se pueden deducir diferentes obligaciones por las partes:
- debe existir ese derecho de subarriendo especificado en el contrato de arrendamiento entre la propiedad y el inquilino arrendador. Por tanto, el arrendatario que se subarrienda en ese contrato debe poder conocerlo pues le afecta a él también.
- el subarriendo de habitaciones se regula por lo pactado por las partes, por lo que debe existir un contrato aunque este sea verbal, siempre mejor algún documento de su existencia.
- se considera morada habitual por lo que es inviolable por el arrendador ni el arrendatario titular del contrato de alquiler a pesar de las “dificultades de su aplicación”. en un espacio de una vivienda.
- si es morada habitual -permanente- debe tener derecho a empadronamiento en dicha vivienda.
- en ese caso se aplica la literalidad del articulado corrrespondiente de la Ley de Arrendamientos Urbanos- LAU-.
- el precio pactado de la renta nunca puede superar el del contrato de alquiler original ni siquiera sumando si hay más de una habitación alquilada (artículo 8.2 LAU )
La LAU dice esto respecto del tema:
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
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SUBARRIENDO DE HABITACIONES POR EL PROPIETARIO u otros no regulados
Los contratos de arrendamiento de habitaciones por propietarios en la mayoría de tribunales a los que les ha llegado un conflicto se posicionan que no están sujetos a la LAU – subarrendamiento- sino sólo al Código Civil (CC). En concreto del artículo 1554 en adelante en el capítulo de “Sección 2.ª De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario“. Entramos en un mundo paralelo no regulado que es como la selva pues se puede hablar de alquiler turístico, comunidad arrendaticia, contrato de hospedaje, etc (*1) pero lo que distingue esencialmente un subarriendo de vivienda dentro de la LAU es que es para uso como morada, que permite el empadronamiento y por lo tanto un acuerdo con el propietario o arrendatario de un contrato de subarriendo. Todo lo demás es ya economía sumergida donde muchos hogares desesperados encuentran la única alternativa para tener un techo. Los Servicios Sociales de los Ayuntamientos no deberían lanzar a los hogares pobres a este submundo lo cual debería estar prohibido a las administraciones mientras no se ponga orden a las arbitrariedades.
Tipos de arrendamientos de habitación por el propietario:
- Se alquila una habitación en la vivienda donde reside – empadronado o domicilio – el propietario.
- se rige por el Código Civil y el contrato puede ser verbal o por escrito.
- se declara en el IRPF como ingreso. Tiene derivadas en el caso de vivienda hipotecada.
- Se alquilan todas habitaciones a personas independientes que se empadronan en ese domicilio.
- se rige por el Código Civil y se hace un contrato a cada subarrendado.
- se declara en el IRPF como ingreso. Tiene derivadas en el caso de vivienda hipotecada.
- Se alquila toda la casa a un grupo de personas.
- se hace un solo contrato con todos los nombres de los inquilinos y este sí se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y tiene derecho a las desgravaciones fiscales del artículo 23.2 de la ley del IRPF.
- Debe haber fianza proporcionales y se debe ingresar en la administración autonómica.
En todos los casos de debe declarar los ingresos y gastos (prorrateado si una parte lo pagan los subarrendados) en la declaración del IRPF. El inquilino debe asegurarse que puede demostrar que realiza ingresos por ese concepto. Cuidado, si no se hace todo legal y contrato, y conviven varias personas en una vivienda a efectos legales se puede considerar como una unidad de convivencia – empadronamiento – a la hora de pedir ayudas públicas.
Básicamente ¿qué debe pactarse en el contrato?
Sea verbal o por escrito el contrato:
- La duración, el precio y la forma de pago.
- Los servicios que se incluyen y cómo se reparten los pagos de los suministros.
- Identificación de la habitación a alquilar.
- El uso de las espacios comunes y restricciones horarias si fuera necesario.
Derechos y obligaciones de las partes:
De la legislación se pueden deducir las principales obligaciones por las partes en este mundo no regulado serían:
- el subarriendo de habitaciones se regula por lo pactado por las partes, por lo que debe existir un contrato aunque este sea verbal, siempre mejor algún documento de su existencia y si no, grabar conversaciones del subarriendo y de sus condiciones.
- se considera morada habitual – permanente-por lo que es inviolable por el propietario a pesar dificultades de su aplicación.
- si es morada permanente tiene derecho al empadronamiento en la vivienda. En caso contrario sería un subarriendo de temporada… ver arrendamiento de temporada y implicaciones tributarias>>>
- no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos- LAU-.
- Se rige por el Código Civil en su Sección 2.ª De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario” desde el artículo 1554 al 1582.
- es aplicable el desahucio por falta de impago de rentas dispuesto en el articulo 250 de la LEC.
- la duración es la que indica el contrato convenido.
- la duración será anual si esta pactada por años, mensual si está pactada por meses o igual si está pactada por días.
- el arrendador puede pedir al inquilino una fianza pero al no estar bajo la égida de la LAU no se deposita en el organismo público correspondiente.
- Es importante tener un documento y una prueba de pago para posibles ulteriores denuncias fiscales o de cualquier otra clase como policiales.
- Fiscalidad IRPF: El propietario debe declarar el ingreso de la habitación (se descuenta el 60%, sólo paga por el 40%) y además puede deducirse los gastos adimitidos. Por lo tanto, si cobra parte de esos gastos al inquilino debe dar justificació y no puede deducirselos del IRPF. Aquí es otro submundo de fraude fiscal y al inquilino. Todo lo anterior es posible siempre que la habitación sea para vivienda permanente – empadronamiento -.
- Fiscalidad IVA: esta clase de arrendamientos están exentos de IVA a diferencia de los de temporada. Pero si se dan servicios de lavanderia, comida, etc entonces hay que declarar IVA con factura.
Para +++ información consultar con nuestra entidad >>>
Nota:
- elderecho.com, Normativa aplicable al contrato de arrendamiento de habitaciones.
Hemos consultado también:
- alquilino, Guía para alquilar habitaciones: derechos, obligaciones y qué dice la ley.
- alquilino, Cómo declarar y deducir el alquiler de una habitación.
Ejemplo subarriendo discutido en nuestra web:
Hola Inés
Para empezar debería leer esta entrada que igual lo ha hecho pero por si acaso la desconoce:
En ella podrá ver que su habitación es su morada y puede y tiene derecho a estar empadroanda en esa vivienda.
Si la habitación la alquila un propietario debe declarar ese ingreso en su IRPF y por lo tanto si no ocurre usted en caso de conflicto puede denunciarlo a Hacienda por fraude fiscal.
Al no estar sujeta a la LAU se puede aumentar lo que se quiera pero ojo… eso no es patente de corso. Si cobra alquiler deberá declararlo y usted puede amenazar con denuncia pero sabe que entra en zona de conflicto.
La propietaria, suponemos, puede cobrarle los gastos de electricidad pero si los paga debe darle copia del recibo de la luz y la parte que usted paga no se la puede deducir como gasto en IRPF.
bueno ve que es un submundo.
saludos
SEGURO QUE LE INTERESA:
SEGURO QUE LE INTERESA:
Hola. Estoy un año que alquilo una habitación en Madrid por 450 euros. La propietaria me hace hacer un contrato nuevo cada 3 meses. Hasta ahora no había tenido aumentos, per hoy me avisa que el proximo contrato me aumenta 50 y que me va a comenzar a cobrar la luz (que hasta ahora estaba incluida en el contrato). Quería saber si es legal que me aumente una cantidad tan grande. Ella dice que el 2% max de aumento estipulado recientemente por el gobierno no aplica a contratos temporales como el mio. Pero a mi me está aumentando aprox el 11% mas la luz! Desde ya gracias