Muchas veces los problemas económicos llevan parejo la separación de las parejas o matrimonios. Si por en medio hay una hipoteca sobre la vivienda conyugal, el banco también tiene la palabra como si fuera la Iglesia de antaño.
HABRÁ SEPARACIÓN SI EL BANCO QUIERE
VEAMOS LAS SITUACIONES!
¿QUÉ ES LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO?
Un condominio es aquella situación en la que la propiedad de un inmueble o una finca, es compartida por dos o más personas. Un condominio es, por tanto, un dominio compartido.
La extinción de condominio consiste en que una de las partes cede la propiedad de la vivienda a otra. Dicho de otra forma, la extinción del condominio es una forma relativamente sencilla de dividir una comunidad de bienes y se regula legalmente a través de los artículos 400 y 406 del Código Civil. Todo partícipe del condominio tiene derecho a su disolución aunque el otro no quiera.
¿CUANDO OCURRE LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO?
La extinción de condominio es habitual en las separaciones de parejas que poseen un inmueble al 50%. Es habitual también en casos de herencias, en los que varios herederos reciben un inmueble.
En estos casos, la figura legal de extinción del condominio supone un ahorro fiscal, al ser una transacción más económica que la compraventa, lo que la convierte en una alternativa para muchos casos.
¿CÓMO SE FORMALIZA LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO?
- Negociación: El primer paso será negociar para llegar a un acuerdo respecto a la extinción del condominio.
- Escritura notarial: El siguiente paso es acudir al notario y firmar la escritura correspondiente.
- En caso de que se produzca un divorcio, la extinción del condominio puede incluirse por voluntad mutua como parte del Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña la demanda de divorcio.
- Inscribir la disolución en el Registro de la Propiedad para que conste quién es el nuevo propietario del 100% del inmueble. Lo podéis hacer por vuestra cuenta o encargárselo a una gestoría.
TRIBUTACIÓN Y GASTOS EN LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO
La extinción de una copropiedad pueden intervenir varios profesionales, como un registrador, un notario, un gestor… Por lo tanto, tendrá que pagar todos los gastos administrativos e impuestos asociados:
- Los honorarios del notario al formalizar la disolución en una escritura pública, que costará normalmente entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor entregado.
- Los honorarios del registrador que costarán entre el 0,1% y el 0,25% sobre el valor entregado.
- Los honorarios de la gestoría si decide contratar una para aquellas gestiones. Sobre los 200 a 500 euros.
- Los honorarios de los abogados si se redacta un Convenio Regulador en caso de divorcio, cuyo coste dependerá de las tarifas de cada despacho.
- El impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados -IAJD- si formaliza la disolución en una escritura pública. Su precio está entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor entregado, dependiendo de cada Comunidad autónoma.
- El copropietario que entrega su parte debe recibir una compensación equivalente al valor entregado. En el caso de la vivienda familiar el valor pagado por la otra parte.
La disolución del condominio de esa manera, ahorra más impuestos que si se realiza una compra-venta de la parte o se va a la venta directa de la vivienda.
LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO con una hipoteca por medio.
Si se puede extinguir un condominio con una hipoteca sobre la vivienda.
La manera más normal es una novación extintiva de la hipoteca anterior, de manera que se eliminen el resto de titulares o avalistas. El problema es que el banco quiera o pida nuevos avales. Pero se puede hacer.
LA EXTINCIÓN DE UN CONDOMINIO si no hay acuerdo.
El artículo 400 del Código civil permite eso precisamente:
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Artículo 400 del CC.
Si la disolución de común acuerdo no es posible, entonces es mejor:
- La venta de la vivienda. El dinero resultante de la venta se reparte según la contribución de cada miembro en el esfuerzo monetario.
- Una demanda de división de la cosa común. Puede interponer una demanda al otro copropietario ante los tribunales, que es la opción recogida en ese artículo del CC. El juez ordenará la subasta pública de la vivienda, que se venderá al mejor postor.
Esta última opción es la menos aconsejable.
