Condiciones de aplicación del Código de Buenas Prácticas bancarias a deudores hipotecarios sin recursos

Este Código – CBPB- ya lo criticamos abiertamente desde su inicio, pues era una muy mala solución pero no peor que la dación en pago propuesta por las PAH y que es una opción que da el mismo Código – la dación y el alquiler social- al final del proceso de reestructuración de la deuda, opción del gusto del Partido Popular y de los bancos que hacen un negocio redondo generalmente.

Ojo! La mayoría de alquileres sociales con dación en pago han acabado sin renovación de contrato al final del mismo. Es potestad de la entidad financiera o su servicer dar esa opción o no. La ley no habla de eso ni las PAH. Habla la Ley de Arrendamientos Urbanos- LAU-.

Nuestra propuesta siempre fue que la vivienda habitual era inembargable y, por ello, la adaptación de la deuda a la capacidad económica de los hogares endeudados. Es la que tiene la base más sólida socialmente. Los bancos que soportaban esas supuestas deudas años más tarde de la crisis financiera del 2008, que ellos habían creado, tuvieron y tienen la desfachatez de vender a fondos oportunistas afincados en paraísos fiscales y banca de inversión americana nuestras deudas con grandes rebajas, PERO NO NOS HACEN QUITAS NI ADECÚAN LA DEUDA CASI NUNCA.

Pero fuera de las ilusiones por una ley hipotecaria justa, hoy el Código de Buenas Prácticas puede ser útil para aquel hogar que no desea perder su morada y quiere ganar tiempo por las razones que fuere. Nosotros convidamos siempre a no perder la posesión de la vivienda aunque hoy -2022- en la negociación de la Ley de Vivienda las organizaciones constituidas en torno a las PAH oficiales y algunos sindicatos de vivienda continúan defendiendo que entregar la vivienda al banco- la dación – es lo que debe estar legislado por ley.

Repetimos para nosotros la opción ha de ser la inembargabilidad de la vivienda habitual y la dación como una opción residual para casos muy conflictivos en el entorno familiar.

El texto de la Ley “de Segunda Oportunidad ” – Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social – que se aprobó en el Consejo de Ministros del 28-02-2015 modifica el Código de Buenas Prácticas Bancarias, publicado por el PP en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

El CBPB se encuentra, así pues, en ese Real Decreto-ley 6/2012 consolidado normativamente – se han incluido las modificaciones del 2015 – y se concreta en una serie de condiciones que exponemos a continuación de manera clara que puede encontrar también en el portal del Banco de España.

Esperamos que esta guía ayude a orientarse a los deudores:

Forman la unidad familiar:

  • el deudor
  • su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita
  • los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

Además, las medidas del Código se aplicarán a los deudores mayores de 60 años, aunque no reúnan los requisitos para ser considerados como unidad familiar.

En caso de separación de hecho entre dos cónyuges –sin que exista una sentencia de divorcio o de separación (legal)- se debe considerar al cónyuge no conviviente como parte de la unidad familiar. ¡Ojo! Sus ingresos se deben tener en cuenta para calcular el umbral de exclusión. 

Si en la vivienda habitual conviven los nietos del deudor hipotecario, estos no estarían incluidos en la unidad familiar, a no ser que existiera formalmente una relación de acogimiento familiar. 

Los padres del deudor que convivan en la misma vivienda tampoco se consideran parte de la unidad familiar. ¡Ojo! Sus ingresos (p. ej. una pensión) no se han de tener en cuenta para hallar el umbral de exclusión. 

No forman parte de la unidad familiar aquellas personas empadronadas en la vivienda que no sean titulares, ni codeudores, ni cónyuge o pareja de hecho, ni hijos del deudor.

Si los deudores de un préstamo hipotecario están divorciados, para que resulte de aplicación el Código de Buenas Prácticas, cada uno de ellos debe encontrarse en el umbral de exclusión, para lo que se tendrán en cuenta los ingresos y circunstancias de cada deudor junto con su respectiva unidad familiar.

EJEMPLO 1

Tras casarse, Pedro y Ana firmaron una hipoteca para comprar su vivienda habitual. Tuvieron 2 hijos y pasados unos años se divorciaron. En la vivienda reside Ana con los dos niños y Pedro reside en la misma localidad pero en una vivienda en alquiler.

Debido a dificultades económicas, Ana solicita a su banco la aplicación del Código de Buenas Prácticas.

Como primer paso en el estudio de la solicitud, el banco solicita la documentación de cada uno de los deudores –Pedro y Ana- y de sus respectivas unidades familiares. La unidad familiar de Ana la forman ella y los dos niños que viven en la vivienda y la de Pedro la forma él mismo.

El banco aplicará las medidas del Código si, tanto Ana como Pedro, están en el umbral de exclusión. Si solo uno lo estuviera, se entiende que no se cumple el requisito de “dificultades extraordinarias”.


EJEMPLO 2

  • ¿Como afecta al banco el pacto de los ex cónyuges por el que uno de ellos se queda con la vivienda y asume el pago total de la hipoteca?

    Este pacto tiene efectos entre los que originariamente eran los propietarios de la vivienda y titulares del préstamo hipotecario.

    Pero este acuerdo, que implica el cambio de dos deudores por uno solo, solo tendrá efectos frente al banco si este previamente lo acepta. 

    Sin el consentimiento expreso del banco, ambos excónyuges continúan siendo deudores y, por lo tanto, responsables del pago del préstamo. El banco podrá reclamar la deuda a cualquiera de ellos.

Esto mismo se aplica en el caso de que los deudores formen parte de distintas unidades familiares, ya sean parejas de hecho no inscritas u otros prestatarios a los que no les une una relación conyugal, como amigos, socios u otros familiares.

Para que al deudor hipotecario le resulten de aplicación las medidas del Código, deberá estar situado en lo que la norma denomina "umbral de exclusión" que se refiere a sus circunstancias económicas.


Una vez presentada la solicitud para acogerse al Código de Buenas Prácticas, la entidad comprobará, por un lado, que se cumplen los requisitos para considerar al deudor en el “umbral de exclusión”, y por el otro, el precio de adquisición de la vivienda.

Si cumples los requisitos, el banco te presentará un plan que te facilitará el pago del préstamo: la reestructuración de la deuda. Si este plan fuera inviable, podrás solicitar las siguientes medidas del Código: quita de la deuda o dación en pago de la vivienda.

Dependiendo de la medida a aplicar, los requisitos del umbral de exclusión serán distintos.

  1. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas.
  2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, siendo los ingresos netos los ingresos brutos menos impuestos y cotizaciones sociales. Consulta más abajo el ejemplo de familia García
  3. Que se cumpla una de las siguientes premisas:
    • Que la tasa de esfuerzo para hacer frente a la cuota hipotecaria, es decir, el porcentaje de los ingresos que la unidad familiar ha dedicado al pago de la hipoteca, haya aumentado en 1,5 puntos, comparando el momento de presentación de la solicitud y los 4 años anteriores. Consulta más abajo el caso de la familia Ramírez.
    • Que hayan sobrevenido las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad que se especifican en la norma, sin que se puedan extender a otras no previstas legalmente. Veamos cuáles son estas circunstancias:

La familia García ha solicitado la aplicación del Código de Buenas Prácticas. Solo trabaja uno de los progenitores, sus ingresos netos son de 800 € mensuales y la cuota de 465 €.

La entidad verifica que se cumple el tercer requisito para considerar a la unidad familiar en el umbral de exclusión, ya que la cuota hipotecaria (465 €) es superior a la mitad de los ingresos netos, es decir, 400 € mensuales (50 % de 800).

Para realizar el cálculo la familia Ramírez debe:

  • Calcular el porcentaje que representa la carga hipotecaria para la renta familiar, que será el resultado de dividir el importe de la cuota hipotecaria entre los ingresos de la unidad familiar.
  • Calcular este porcentaje referido al momento de presentar la solicitud y a los 4 años anteriores y compararlos, sin tener en cuenta los de años intermedios.
  • Para acreditar los ingresos percibidos, podrá aportar nóminas, declaración de la renta, etc.
  • El requisito se habrá cumplido cuando la carga hipotecaria en el momento de presentar la solicitud (H) sea, al menos, la de hace 4 años (A) multiplicada por 1,5. Es decir aplicamos la fórmula: A * 1,5 ≤ H

La familia Ramírez ha solicitado la aplicación del Código, dado que sus ingresos mensuales han disminuido considerablemente y no pueden pagar la cuota de su hipoteca. Según la documentación que aportan sobre sus ingresos, los datos son:

En el año 2015 tenía unos ingresos de 2.000 euros y pagaban una cuota de 500, por lo que su tasa de esfuerzo era de un 25 %.

Cuando presentaron su solicitud, en diciembre de 2019, sus ingresos eran de 700 euros y pagaban una cuota de 550, por lo que su tasa de esfuerzo era de un 78,57 %.

Para comprobar si cumple el requisito de que ha existido una alteración significativa de las circunstancias económicas, el banco compara ambos porcentajes y comprueba que sí se cumple porque:

25% * 1,5 ≤ 78,57 % 

Realizamos la operación y efectivamente:

37,5% ≤ 78,57 %

En el caso de dificultades añadidas de cualquiera de los miembros de la unidad familiar los límites se relajan, ampliando así la posibilidad de aplicar el Código a aquellas familias en las que además de dificultades con el pago, tengan otras adicionales.

En lo que se refiere al primer requisito, el límite de tres veces el IPREM, pasa a:

    • Cuatro veces el IPREM anual de catorce pagas, en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.
    • Cinco veces el IPREM, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

En el caso del segundo requisito, se cumplirá si la cuota hipotecaria es superior al 40 % de los ingresos netos de la unidad familiar si concurren las circunstancias indicadas en los dos párrafos anteriores.


  • Que la familia carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  • Que el bien hipotecado sea la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y el préstamo se concediera para su adquisición.
  • Que el préstamo no tenga otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.

La vivienda habitual es tan importante que merece una protección especial.

Para aplicar las medidas del Código de Buenas Prácticas es requisito imprescindible que la garantía del préstamo hipotecario sea la vivienda habitual del deudor con dificultades económicas.

Igualmente se aplicará a fiadores y avalistas o hipotecantes no deudores respecto de su vivienda habitual.

No se aplicarán las medidas del Código cuando la garantía del préstamo hipotecario sea la segunda residencia del deudor, local de negocio u otras.

Límites del precio de adquisición de la vivienda

Para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, además de que el deudor cumpla las condiciones anteriores, es necesario que el precio de adquisición de la vivienda esté dentro de unos límites.


Para el cálculo del límite del precio de la vivienda tienes que tener en cuenta:

  • El precio de adquisición de la vivienda, que será la cantidad pagada al vendedor sin IVA o cualquier otro impuesto que grave la compra.
  • La extensión del inmueble, se refiere a los metros cuadrados construidos
  • El precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la ViviendaAbre en ventana nueva elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien. Ten en cuenta que:
  1. Como el precio medio es anual y en la tabla aparecen precios medios trimestrales, habrá que realizar una media aritmética con los precios trimestrales correspondientes al año en que se adquirió la vivienda.
  2. Los valores tienen que ser los de la provincia en la que esté la vivienda, no los del municipio ni los de la Comunidad Autónoma correspondiente.

El límite es diferente según la medida del Código que se aplique, más amplio para la reestructuración y la quita, y más exigente para la dación.

En el caso de la reestructuración y quita: el límite se cumple si el precio de adquisición (PA) no excede en un 20 % del valor que resulta de multiplicar los metros cuadrados construidos (m2por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien (IPV).

PA ≤ 1,20 * m2 * IPV, con un máximo de 300.000 euros.

En el caso de la dación en pago, se elimina el exceso del 20 %. 

PA ≤ m2 * IPV, con un límite máximo de 250.000 euros.

En ambos casos, los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.


La familia González adquirió una vivienda de 82 m2 útiles y 93 m2 construidos, el 3 de marzo de 2002 en Alcorcón (Madrid) por un precio de 170.000 euros sin IVA. Dadas sus dificultades de pago, ha solicitado al banco la reestructuración de su deuda.

Para comprobar si cumple el límite respecto del precio de la vivienda:

Buscamos en el punto 1 de la tabla que publica el Ministerio de Fomento, “1. Valor tasado de vivienda libre”, los datos del 2002 (año de adquisición) y de Madrid (provincia en la que está situada la vivienda) y con los datos obtenidos calculamos la media aritmética. En nuestro ejemplo:

IPV= 1.612,3 + 1.683 + 1.727,5 + 1.868,8 = 1.722,9

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En el caso de reestructuración y quita, comprobamos que sí se verifica la fórmula:

PA ≤ 1,20 * m2 * IPV, ya que 170.000 es menor que 192.275,64 (1,20 * 93 * 1.722,9) y, por tanto, se cumple el límite.

En el caso de dación en pago, comprobamos que no se verifica la fórmula:

PA ≤ m2 * IPV, ya que 170.000 es mayor que 160.229,7 (93 * 1.722,9) y, por tanto, no cabe la dación en pago.

El Código de Buenas Prácticas se aplicará a los fiadores y avalistas de un préstamo hipotecario, con la finalidad de salvaguardar su vivienda habitual.

Para que resulte de aplicación el Código, es necesario que el fiador o avalista reúna las mismas condiciones que se establecen para el deudor principal.

En ocasiones, para conceder una hipoteca, los bancos exigen avales con el fin de tener más garantías de pago de la deuda. Un aval implica que si el deudor del préstamo no paga, el banco puede dirigirse contra el avalista para que lo haga.


Además, es habitual que, para firmar el aval, se exija la renuncia a los beneficios de divisiónorden y excusión.

    • El beneficio de división permite que la deuda se divida entre los avalistas, en caso de que sean varios.
    • El beneficio de orden implica que, en caso de impago, la entidad financiera debe guardar “un orden”. Es decir, primero reclamar al deudor y después al avalista.
    • El beneficio de excusión supone que no se puede reclamar nada al avalista hasta que se hayan ejecutado todos los bienes del deudor principal.

La renuncia al beneficio de división implica que la entidad podrá exigir toda la deuda a uno solo de los avalistas. Renunciar al beneficio de orden y excusión puede provocar que la entidad reclame el pago de la deuda al avalista sin ir antes a por los bienes del deudor principal ni a por la casa financiada.


Si el banco reclama el pago de la deuda al garante de la operación (fiador, avalista o hipotecante no deudor) y este se encuentra en el “umbral de exclusión” le serán de aplicación las medidas que el Código de Buenas Prácticas establece respecto de su vivienda habitual.

Además, en estos casos, no será de aplicación el pacto por el que el garante renunció al beneficio de excusión, es decir, antes de que la entidad reclame al avalista o fiador la deuda, se le podrá exigir que agote el patrimonio del deudor principal.

 

Para aplicar la reestructuración de la deuda (primera medida del Código) no importa cuál fuera la finalidad del préstamo hipotecario. Pudo firmarse para la compra de la vivienda, un negocio o cualquier otra necesidad del deudor.

En el caso de quita o de dación en pago de la vivienda habitual, resulta necesario que la finalidad del préstamo fuera la adquisición de la vivienda habitual, aunque el préstamo no estuviera destinado a financiar única y exclusivamente esta. Por ejemplo, el préstamo pudo firmarse para la compra de la vivienda y para el establecimiento de un negocio (o cualquier otra finalidad).

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