Dret de retracte, fons inversors i fiscalitat: com defensem al deutor dels voltors i de la SAREB

Amb aquesta entrada iniciem una sèrie sobre el dret de retracte (article 1535 CC) a la web de nuestra Asociación i a la de la nostra web decana prouespeculacio.org.

Ajudar a comprendre els deutors amb un llenguatge planer, i als seus advocats, com defensar aquest dret als tribunals i posar contra les cordes aquells jutjats que s’entesten a defensar els interessos dels bancs espanyols i dels voltors establerts en paradisos fiscals en lloc de defensar el ciutadà corrent.

En els enllaços anteriors ja trobareu una poderosa bateria d’eines que hem publicat però aquesta sèrie vol aprofundir encara més per a publicitar les xerrades que fem amb els nostres advocats col·laboradors i per exposar tot allò que descobrim amb la col·laboració profitosa entre l’activisme i els lletrats que defensen els deutors.

Tant les execucions hipotecàries com els seus col·laterals, els temes de l’EURIBOR® i els fons voltor són complexos perquè es barreja enginyeria financera i el·lusió fiscal moltes vegades amb termes jurídics. Es tracta d’estudiar-ho amb deteniment. La SAREB? doncs aquesta societat, ara pública, concentra els habitatges executats de les llars portades a la ruïna per la pujada històrica de l’EURIBOR® abans de la crisi del 2007 o bé de les dacions en pagament publicitades per algunes PAH. Sense habitatges executats o lliurats per dació no hi hauria hagut mai SAREB.

En un escrit anterior en què expliquem la venda en globus (*1), aquí us deixem l’enllaç on explicàvem que si estàvem dins d’un procés d’execució hipotecària i el banc cedia el nostre deute a un fons voltor, tenim l’oportunitat de reclamar el dret de retracte , cosa que el Tribunal Suprem nega perquè asseguren que en la venda en globus no es pot aplicar a aquest dret en no estar individualitzada la cessió de cada préstec.

En un posterior escrit tornarem a tocar aquest tema amb més profunditat, però ara volem centrar-nos que passa una vegada que se subhasta l’immoble judicialment i el fons voltor cedeix la rematada a un tercer (normalment una empresa filial del mateix fons voltor).

Primer perquè la llei ho permet, per tal que aquestes empreses estalviïn impostos a les transmissions patrimonials.

L’empresa que va rebre l’immoble ha de tributar uns impostos. Aquests són o poden ser l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) o l’IVA. (Impost sobre el Valor Afegit.

Quan els fons d’inversió es venen entre ells els drets de crèdit, aquestes transmissions estan exemptes d’impostos (quina casualitat?), i a més, l’Impost de Societats -IS- per als fons d’inversió es redueixen dràsticament del 25% general escandalós 1%.

Per això, aquests fons voltors continuen declarant impostos per l’1% al país d’origen, normalment LUXEMBURG. Fins que l’agència tributària va posar el crit al cel, ja que s’ha transformat un dret de crèdit a un immoble físic.

Segons el conveni de doble imposició internacional entre el Regne d’Espanya i el Gran Ducat de Luxemburg, a l’article 6.1, es determina que els béns immobles han de tributar a l’estat en què es trobin, és a dir, on estiguin situats. Amb això hem de determinar que, ja que es tracta d’un bé immoble (físic) cal valorar els impostos que hem esmentat, com l’ITP, i l’IVA.

Ara situem-nos en el moment CLAU de la SUBHASTA JUDICIAL, i on un fons voltor cedeix a un tercer (del seu gust- la seva filial espanyola) un immoble.

No necessàriament abona el preu d’adjudicació al fons voltor, ja que per la Llei d’Autonomies de les Voluntats poden ser preus inferiors i/o superiors al de la subhasta.

L’Agència Tributària -AEAT- va denunciar respecte un cas, en què l’adjudicació havia estat per 900.000€ i el tercer (adjudicatari), havia abonat tan sols 300.000€ al fons voltor.

Aquests 600.000€ de diferència són els que reclama l’Agència Tributària per al càlcul dels impostos.

I els 300.000€ són els que hem d’al·legar nosaltres del preu del DRET DE RETRACTE.

Aquí no hi ha venda a BLOC, aquí no hi ha sentència de Tribunal Suprem que valgui, AQUÍ ENS CORRESPON EL DRET DE RETRACTE.

Ja sabem què diran els advocats de la banca. Diran que el fons voltor és el titular de l’immoble i el ven. Per tant, la família ja no era la titular, però no obstant el fons voltor, no incorpora al registre de la propietat LA SEVA TITULARITAT per evitar haver de pagar impostos. Aleshores, si el titular era la família, i després ho és el tercer (amiguet del fons voltor), això vol dir que SÍ tenim tot el DRET DE RETRACTE a favor nostre.

La cessió de remat és una de les formes que es pot utilitzar per adquirir una finca o un pis executat per una entitat bancària. Es tracta d’un contracte pel qual el banc, com a adjudicatari d’una finca en un procediment de subhasta, abans que l’adjudicació de la finca ADQUIREIXI fermesa, acorda amb un tercer la venda d’aquesta finca.

És a dir, la cessió de remat, com ja hem tocat anteriorment, no és més que un contracte consistent que el banc, com a adjudicatari d’una finca en un procediment d’EXECUCIÓ HIPOTECÀRIA, prèviament que l’ADJUDICACIÓ SIGUI FERMA, acorda amb un TERCER que sigui ell qui es quedi la finca.

Així, d’aquesta manera, el banc NO ARRIBA A ADQUIRIR la finca hipotecada, sinó que l’adjudicació es duu a terme a favor del cessionari de la rematada que paga el preu de l’adjudicació de manera que, amb CÀRREC a la quantitat lliurada pel cessionari , EL BANC ES COBRA EL SEU CRÈDIT. Per tant, la cessió de la rematada equival a la venda de la finca pel banc abans de posar-la al seu nom. I és quan des d’AbogadosLowCostAG.com diem que ENTRA EL DRET DE RETRACTE.

Andrés Giordana, abogado, 12 de diciembre de 2022

Notes:

1. AbogadosLowCostAG, DERECHO de RETRACTO, ¡Noticias!.
2. AbogadosLowCostAG, ABRIMOS UNA NUEVA PUERTA HACIA EL DERECHO DE RETRACTO. Abrimos el melón para que se pueda reconocer el DERECHO DE RETRACTO en los PROCEDIMIENTOS JUDICIALES.