La LAU ja permet pròrrogues de contractes de lloguer entre 1 a 3 anys afegits als 5 i 7 legals

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La recent Llei 12/2023, de 24 de maig, por el derecho a la vivienda aprovada al Congrés dels Diputats (*1) ha suscitat molta controvèrsia i oposició dels propietaris, del PP + VOX + Desokupa + Ciutadans, però sobretot, els grans propietaris que tenen veu als mitjans de comunicació nacionals controlats pels bancs i els fons d’inversió de Wall Street, que han intentat silenciar alguns avenços en drets dels llogaters que volem ressenyar.

Un ha estat la modificació o reforma de l’article de la històrica Llei d’Arrendaments Urbans – LAU (*2)– i volem ressenyar avui la reforma de l’article 10 de pròrrogues dels contractes.

Aquesta modificació es troba a l’apartat de la disposició final primera: Mesures de contenció de preus en la regulació dels contractes d’arrendament d’habitatge.

De moment té dos impediments els seu ús:

  • La Comunitat autònoma ha de declarar zona tensionada el lloc on es troba l’habitatge. Catalunya ha aprovat les zones tensionades demanades per les comunitats autònomes però el Ministerio de Transports i Agenda Urbana encara no ho ha aprovat i no tenim clar aquest buit.
  • Nosaltres recomanem que en cas de que la propietat no prorrogui el contracte, enviar carta negant-se a anar-se’n acollint-se a aquesta nova norma. En tot cas, serà el jutge si hi ha demanda judicial qui determini en funció de la situació legal de la nova normativa si la propietat tenia raó.
  • no és d’aplicació pels contractes antics sempre i quan no hi hagi una negociació de les parts per adherir-se a la nova Ley del derecho a la vivienda ( veure Disposición transitoria cuarta – (*3)

Què diu la reforma de l’article 10 de pròrroga de lloguer a la LAU

Fixeu-vos en l’apartat 2 i 3

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Quines implicacions té aquest nou articulat?

Doncs seguint l’ordre dels apartats de l’article considerem que :

  • apartat 1. La nova modificació permet allargar el contracte de lloguer fins a 3 anys, dels 5 o 7 inicials, si abans cap dels participants, arrendador i arrendatari, haguessín manifestat el contrari de no continuar el contracte de lloguer, en les condicions assenyalades.
  • apartat 2. En el cas que l’arrendador hagués manifestat la no renovació, aquesta modificació de la LAU, permet al llogater demanar una única pròrroga de 1 any més (5+1 o 7+1) si té informe de vulnerabilitat.
  • apartat 3. En aquest cas encara que l’arrendador hagués manifestat la no renovació, aquesta modificació de la LAU, permet a l’arrendatari demanar la prórroga forçosa en les mateixes condicions del contracte durant 3 anys.

Creiem que aquesta modificació és molt important per exemple a Barcelona o Madrid o altres ciutats amb un mercat de lloguer molt constrenyit. Cal que la Comunitat autònoma hagi aprovat l’adequació de la llei i que la ciutat hagi aprovat la zona tensionada. En el cas de Barcelona, l’alcaldia va aprovar ja la zona tensionada a la ciutat el 29 de juny d’aquest any(*4) i la Generalitat en anunci ha obert consulta pública als Ajuntaments (*5).

Tot i així, el Gobierno de España no acaba de donar per definitiu un model de definició d’un índex de referència dels preus del lloguer homogeni a tot Espanya. La qual cosa paralitza la posada en marxa de la llei però no evidentment de la modificació de l’article 10 de la LAU per la ley del derecho a la vivienda. Les consultes realitzades a l’Administració espanyola i catalana sobre la possibilitat d’acollir-se els contractes anteriors a less prórrogues de la nova llei no queda clar que serveixin.

Tot i així, nosaltres creiem que s’ha d’optar per enviar burofax a la propietat de que es vol acollir a les pròrrogues de la nova llei perquè no té on anar, pel mercat tensionat. En tot cas, la propietat pot intentar imposar el seu criteri de no renovació i ja es veuran als jutjats. Creiem que cal imposar aquest fet i podem assessorar tot el procés en les nostres assemblees.

Si la propietat no vol renovar i vostè no té on anar, quedis a l’habitatge i esperi sentència judicial, pot passar un any o més. En aquest temps poden passar moltes coses a nivell polític. Una cosa només aconsellem: pagui el lloguer encara que s’hagi acabat el contracte. Si no li volen cobrar i, fins i tot cancel·len en compte de pagament, faci un diposit notarial per evitar al final pagar interessos. Podem assessorar en el procés.

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Notes a peu de pàgina

  1. Asociación 500×20, Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
  2. Asociación 500×20, Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-.
  3. Barcelona.cat, Barcelona, declarada zona de mercado de vivienda tensionada.
  4. Disposición transitoria cuarta. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
    1. Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
    2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta ley.
    1. Con independencia de lo previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en los términos en los que se encuentren reguladas.
  5. Gencat.cat, ANUNCI pel qual se sotmet a informació pública el procediment per a la declaració de les zones de mercat residencial tensionat.

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