Com valorem el Decret-Llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge 2019?

Aspectes generals.

No fa ni un mes vam valorar que les lleis del Dret a l’Habitatge 2007 i la d’Emergència habitacional del 2015 havien estat paper mullat doncs Catalunya era la comunitat autònoma amb més desnonaments qualitativa, en proporció a la població, i quantitativament amb el 22% dels llançaments a l’Estat a l’any 2018. Sense conèixer encara les dades definitives del 2019 el primer trimestre no era molt millor. La violència immobiliària exercida por la propietat i les entitats financeres a través dels poders judicial i policial de l’Estat amb aquestes lleis en vigor mostraven que havien estat un exercici hipòcrita de la classe política catalana de rentar-se la cara un cop va esclatar la bombolla hipotecària del 2007 que avui encara arrosseguem. Al 2015, vuit anys després, el benintencionat món de l’emergència habitacional de la Llei 24/2015, no va resoldre cap dels problemes de la del 2007 i, ens va portar al record estatal de desnonaments del 2018. Possiblement sense aquestes lleis aprovades al Parlament de Catalunya hagués estat potser pitjor però el cert és que en els pressupostos estatals i autonòmics les partides dedicades ha construir social han desaparegut mantenint Catalunya i Espanya a la cua europea d’habitatge social. Sense lloguer públic i assequible, el dret a l’habitatge, és una quimera.

Paral·lelament en aquest increment espectacular de la violència immobiliària a moltes ciutats, pobles i barris s’ha organitzat multitud d’organitzacions de solidaritat amb les llars afectades que han realitzat diversos intents d’unitat fins a quallar en el primer Congrés d’Habitatge de Catalunya aquest més de novembre. Un moviment encara incipient que vol plantar cara a la violència estructural i a lleis totalment a favor dels poderosos que estan molt ben organitzats a la Asociación Española de la Banca, Càmeres de la Propietat, les Associacions de promotors i a una galàxia de negocis entorn del sector immobiliari que tenen els seus lobbis incrustats als col·legis professionals d’arquitectes, advocats, magistratura i diputats lobbistes als parlaments i consistoris.

Possiblement aquests factors i la complicada situació política que viu Catalunya i l’estat espanyol ha impel·lit als partits polítics de Catalunya a aprovar aquestes noves mesures que intenten pal·liar el que nosaltres denunciàvem. Venint d’una situació tant dura, les modificacions de la tercera llei sobre habitatge, en 12 anys, que principalment modifica articles de les anteriors, semblarà aigua beneïda. Però si les partides pressupostàries no apareixen com va passar a les dues anteriors i sembla que res canviarà en aquesta tercera tot acabarà en puntada a la pilota fins dins de 7 anys descarregant en ajuntaments ofegats el pes de desplegament de la normativa del Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge.

El concepte de gran tenidor.

Aquest concepte s’amplia als propietaris- físics i jurídics- que tinguin 15 habitatges o més i obliga a tots a oferir lloguers socials fins i tot a ocupacions, només en els 3 propers anys, a famílies amb situació d’emergència social. Aquest fet fa que la GENERALITAT descarrega sobre els ajuntaments i els grans tenidors el conflicte per fiscalitzar les condicions materials i humanes de tants habitatges i serà una font de problemes continuat. Es potser la mesura més important que anima com hem defensat des de fa una dècada a ocupar habitatges del bancs però veurem l’abast d’aquesta mesura doncs la seva aplicació no estarà exempta de polèmica als tribunals. La Generalitat ha pres una drecera equivocada que poc té a veure amb el dret constitucional a l’habitatge. Nosaltres entenem que la Generalitat ha aprovat el dret a ocupar però no el dret a l’habitatge.

Això portarà a molta més litigiositat als tribunals contra les ocupacions, més feina per a Desokupa i els obre-portes antiocupa. També les entitats financeres faran ús del seu control sobre els mitjans de comunicació perquè qualsevol incident remarcable convertirà al veïnat en un delator social d’ocupacions.

Però també ens preguntem si la mesura de Govern que obliga als grans tenidors a oferir un lloguer social ¿pot conviure amb la brutalitat dels cossos policials, les demandes penals contra la ocupació que cada dia es jutgen als tribunals, els desnonaments oberts o la complexitat familiar d’anys de inseguretat?

Construcció d’Habitatge públic i social.

Si a la introducció del Decret es reconeix que hi ha més de 189.000 unitats familiars apuntades al Registre de Sol·licitants d’Habitatge amb Protecció Oficial (RSHPO), de la Generalitat i de Barcelona, que significa que es necessiten quasi 200.00 habitatges, poden anar esperant asseguts doncs ni l’Ajuntament de Barcelona se n’ha sortit de la problemàtica de construir habitatge públic de lloguer assequible. L’obligació de revisar cada any i no cada tres la documentació de la sol·licitud de la RSHPO provocarà un allau de burocràcia a les oficines d’habitatge i als serveis socials que es troben al límit.

La producció d’habitatge protegit que s’esmenta i es modifica al decret amaga un altra parany. No està clar que la majoria sigui de venda enlloc de lloguer assequible. Per què? perquè es deixa en mans de les promotores privades la construcció i gestió dels habitatges per 50, 75 i 90 anys amb dret a superfície que de fet es una renúncia a la titularitat pública i entregar milers de milions de benefici al sector privat. A Catalunya i Espanya fem a l’inrevés que a Berlín on es vol expropiar la principal empresa privada immobiliària. De fet, l’Ajuntament de Barcelona ha renunciat al projecte d’Habitatge Metròpolis Barcelona que tenia un crèdit de 125 milions del Banc Europeu d’Inversions per acabar cedint en petits lots els solars municipals disponibles fins a 90 anys que és la pitjor opció de totes.

Lloguer i control social dels pobres.

Com hem dit, el concepte de gran tenidor s’amplia als propietaris que tinguin 15 habitatges o més tant siguin persones físiques com jurídiques. I obliga a tots ells a oferir lloguers socials, fins i tot a les ocupacions que puguin acreditar 6 mesos, per a famílies amb informe de situació d’emergència habitacional que habiliten els Serveis Socials.

Encara que el nou Decret no en parla, perquè és competència dels Serveis Socials dels consistoris, a les llars vulnerables és pràcticament segur que se’ls farà signar dos tipus de contracte: el pròpiament de lloguer i un contracte que obligarà als llogaters a un itinerari de reinserció social. Aquest contracte de reinserció social obliga al llogater vulnerable a seguir un reglament per sortir-se’n de la greu situació en la que vivia i està vigilat per l’assistent social assignat. Aquests contractes socials ja els hem vist amb molts lloguers socials d’entitats financeres. També l’Àrea Metropolitana de Barcelona preparava un per als seus municipis. O sigui, el dret a l’habitatge pels pobres existeix sempre i quan siguin uns bons ciutadans. El control de l’itinerari d’inserció dels llogaters vulnerables atorgarà als Serveis Socials i a les treballadores social el paper de policies socials que els sindicats rebutgen com de Treballador Social fiscalitzador.

La Generalitat i els ajuntaments legitimen l’espoli de l’estafa hipotecària.

Aquesta com les darreres lleis catalanes de l’habitatge passen de puntetes sense moure una coma que posi en dubte l’estafa hipotecària iniciada al 2007. Ni la Generalitat ni els Ajuntaments ni els seus serveis jurídics – com Ofideute- mai han defensat el dret dels hipotecats a que el seu habitatge sigui inembargable i orientar jurídicament les llars afectades a defensar l’habitatge gràcies a les successives sentències des del 2013 del Tribunal de Justícia de la Unió Europea- TJUE- que han donat eines valuoses por oposar-se a les execucions hipotecàries. Lluny d’això, han induït als deutors a entregar l’habitatge en dació per aconseguir un lloguer social. El resultat d’aquesta política nefasta es que avui milers de dacionats, gent treballadora fins i tot amb sous fixes, no se’ls renova el contracte de lloguer. Van perdre l’habitatge per un lloguer social i ara ningú els fa un contracte de lloguer en el mercat lliure restant en la vulnerabilitat habitacional de l’infrahabitatge o les ocupacions. Un peix que es mossega la cua.

Quan encara moltes llars desinformades podrien batallar per recuperar el seu habitatge judicialment, les lleis catalanes atorguen a les administracions el dret de tempteig i retracte quan hi ha processos judicials que podrien estar oberts tot i que l’entitat financera hagi subhastat l’habitatge. Les lleis catalanes legitimen l’espoli que les entitats financeres han fet i encara avui fan revenent a fons voltors internacionals els habitatges per sota preu del que van pagar els afectats i el lloguer social els fa perdre el dret a la possessió de la que va ser la seva llar. Tot i així, hem de dir, que el dret de tempteig i retracte ha estat residual aquests anys , o sigui, han estat boniques paraules perquè les administracions, ofegades per les lleis d’estabilització de la despesa pública de la Troika i el article 135, no tenen tants diners com per presumir gaire. Les entitats financeres es freguen les mans cobrant dos cops pel mateix habitatge i a més després els cau un lloguer social assegurat pels ajuts públics.

Finalment ni tant sols s’esmenta la situació de milers de famílies que es troben en situació de moratòria de desnonament que acaba al 2020 acollides a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social on a la seva Disposición adicional segunda. Medidas complementarias assegura desenvolupara un reglament per recuperar la propietat dels habitatges per les llars afectades que es molt més avantatjós que regalar els habitatges als bancs i a més pagar un lloguer.

Els llogaters i els dacionats mileuristes es veuen abocats a la vulnerabilitat habitacional doncs no tenen dret a la renovació del contracte.

Un llogater o un dacionat amb un lloguer social amb un sou de 1050 euros es veu abocat a la no renovació de contractes i entrar al circuit de l’emergència habitacional o l’infrahabitatge o habitacions, fins obtenir la categoria de vulnerable. Aquest és un dels punts més foscos d’aquest decret doncs aboca a la majoria de la població treballadora amb sous miserables, fixos o temporals, a acabar al carrer –a la vulnerabilitat econòmica– encara que visquin en un habitatge d’un gran tenidor

D’altra banda, el 8.877 llançaments producte de l’aplicació de la Llei d’Arrendaments Urbans, que quasi suposa el 25% del total estatal, en un mercat reduït (Barcelona només un 1% habitatge buit), no tenen cap salvació. El nou Decret només garanteix un Índex de Preus màxims que legitima la bombolla. Igualment dubtem, si es generalitzen milers de contractes socials, que els pressupostos pels ajuts al pagament de les rendes siguin suficients perquè les lleis d’estabilitat pressupostària comprimeixen les partides de les autonomies i dels consistoris. No hi haurà prou diners sinó es fot mà a les enormes avantatges fiscals que tenen els arrendadors, un forat fiscal profundament injust que el Decret no toca.

L’Associació pel Lloguer Públic i Assequible farà el que calgui per donar un tomb en aquest decret de mínims consensuat amb algunes entitats socials.

Però farem el que calgui per usar i ampliar aquest tímid decret per millorar la situació de les nostres llars afectades. Apostem per crear taules a nivell de poble i districte a les grans ciutats per negociar la litigiositat i evitar arribar als tribunals. Volem taules on seure als grans tenidors amb les organitzacions representatives de les llars afectades i l’administració local amb els serveis de l’Ajuntament que permeti reduir la conflictivitat que segurament provocarà la normativa.

Potser massa pompa – Llei del dret a l’habitatge – Llei de l’emergència habitacional – Llei de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge – per tants pocs resultats fins ara.

---

A continuació, resumim alguns dels aspectes més rellevants del decret, assenyalant també aquells punts què han quedat fora.

Sobre l’emergència habitacional:

• S’amplien els supòsits de lloguer social. Els grans propietaris hauran de fer lloguers socials (per sota del preu de mercat) a persones en situació de vulnerabilitat o exclusió residencial. Aquests lloguers seran de 7 anys (en consonància amb la Llei d’Arrendaments Urbans) i es podran fer a persones a les quals ja s’hagi acabat el contracte (extinció de contracte). S’ampliaran a 7 anys els contractes de 3 encara vigents. Els grans propietaris també hauran de fer lloguer social a les famílies que porten un mínim de 6 mesos vivint a l’habitatge abans de l’entrada en vigor del Decret, sense títol habilitant, i que es troben en situació de vulnerabilitat.

 

• S’amplia el concepte de gran tenidor: En primer lloc, a partir d’ara es determina que és gran tenidor tot aquell que tingui un mínim de 15 habitatges. Antigament, la mesura es feia en metres quadrats (a partir de 1250 m2), però la definició en base als habitatges facilita la identificació del tipus de propietari. En segon lloc, i aquesta part és la més important, ja no es parla només de persones jurídiques, sinó que s’amplia el concepte per incloure les persones físiques, els fons de capital risc i els de titulació d’actius.
  • A millorar. Cal trobar una manera de que els rendistes -és a dir, aquells que compten amb al menys 5 habitatges en lloguer i que per tant viuen de rendes- tinguin també obligacions socials diferenciades de les dels petits propietaris. No pot ser que aquells que tenen un o dos immobles estiguin al mateix sac que els que en tenen 10 o 14 (actors socials que no necessiten treballar i que viuen del negoci immobiliari, i de cobrar rendes). Els criteris per determinar si hi una llar està en situació de “vulnerabilitat” o de “exclusió residencial” es basen en els que ja apareixien a la llei 24/2015: llars que ingressen entre 1.517 €/mes (una persona), 1.955 €/mes (parella o familia mono-parental/marental) i 2.039 €/mes (familia de tres).

 

Sobre el desenvolupament de nou habitatge protegit -venda o lloguer-:

• El nou habitatge protegit ho serà a perpetuïtat. Això afecta als HPO situats en terrenys de patrimoni públic com en sòls reservats. És a dir, no es podrà privatitzar i sempre tindrà un preu regulat. Es resol una anomalia històrica, i s’apropa el model català a d’altres com el basc, on això és així des de 2003.
• Els promotors hauran d’augmentar el percentatge d’habitatge protegit. Per als municipis inclosos en àrees de demanda residencial forta i acreditada amb dificultats especials d’accés a l’habitatge, els estàndards de reserva de sòl per a habitatges de protecció pública han de ser:
  • 50 per cent en sòl urbanitzable delimitat (quan el planejament general ja determina tots els paràmetres necessaris pel seu desenvolupament mitjançant un pla parcial);
  • 40 per cent en sòl urbà no consolidat (els terrenys encara no tenen la condició de solar, o bé els hi manca només assenyalar alineacions i rasants). Ara bé, es mantindrà en el 30 per cent si és necessari per garantir la viabilitat econòmica de l’actuació.
• La meitat d’aquestes reserves obligatòries d’habitatge protegit s’han de destinar al règim de lloguer, i l’altra meitat es pot destinar a compra i venda. Tot i així, la compra i venta d’habitatge protegit estarà subjecte a un preu determinat, frenant l’especulació amb l’habitatge públic, tal i com passava fins ara.
  • • Això implica que en les noves construccions, l’habitatge protegit de lloguer suposarà entre un 25% i un 15% respecte el total. Una xifra encara molt baixa donada la necessitat d’ampliar el parc públic de lloguer assequible i estable. És imprescindible augmentar aquest percentatge. Només cal mirar Euskadi, on a partir de 2020 tot l’habitatge protegit nou serà obligatòriament de lloguer.

Índex de preus:

• L’índex de preus de la Generalitat haurà d’aparèixer a les ofertes i els contractes de lloguer. Es sancionarà no fer-ho, i es negaran subvencions a aquells que lloguin per sobre de l’índex.
  • Tot i oferir una alternativa a les dades sempre inflades dels portals immobiliaris, es dona rang legal a un índex de mercat que legitima els actuals preus de bombolla.

(resum fet per Sindicat Llogateres):