Los Servicers, las Socimis y la Sareb en la cadena de la expropiación inmobiliaria y financiera

¡desplumar al deudor y al inquilino para vestir a los inversores en el paraíso fiscal!

¿Por qué aparecen los servicers inmobiliarios?

Pues nada mejor que preguntar a Internet y la primera búsqueda nos ha dado un resultado más que elocuente de lo que es un servicer y lo que está sucediendo desde el 2015 a los deudores hipotecarios y inquilinos en España:

stonewegliving.com, ¿qué son los “servicers” inmobiliarios?

Los servicers son el instrumento de gestión inmobiliaria de entidades de financieras o de inversión para valorizar los activos inmobiliarios – edificios, viviendas, etc- obtenidos en subastas de viviendas de deudores y compras a bajo precio – en globo – que se canalizan para obtener de ellos un beneficio al revenderlos a precio de mercado o gestionarlos en alquiler, o sea, un plus de rentabilidad (entre el precio de compra y el beneficio obtenido).

Los activos mencionados provienen de créditos dudosos y esa es la materia prima de los servicers que se han nutrido de la ola de subastas de viviendas y edificios y suelo edificable de la burbuja inmobiliaria que se inició en nuestro país con la crisis del 2007 de la que fueron responsables y beneficiarias las entidades financieras. Estas gestionaron de manera temeraria la asignación de los recursos monetarios, los préstamos, la que es función, llevando al país y a los hogares a la peor crisis en décadas. Aún siendo responsables de la misma, la Banca se enriqueció al provocar la bancarrota de miles de hogares y pequeñas y medianas empresas. El banco no sólo no puso nada de su parte en los contratos hipotecarios ( o las pólizas de crédito o las hipotecas a promotores o suelo) sino que exprofeso había atropellado al deudor llenando de cláusulas abusivas y avales ese contrato con el objetivo de desplumarlo como años más tarde demostraron las sentencias del TJUE – Tribunal de Justícia de la Unión Europea-. Hasta el punto que manipularon los tipos de interés como el Euribor y el IRPH exprofesamente – ¡hay sentencias!– para inducir la quiebra de los hogares con hipoteca variable en el sur del continente.

**¡los bancos no quieren pisos! EL FALSO IMAGINARIO COLECTIVO cultivado por el HUMOR y la PAH**

Podíamos decir que era una partida con las cartas marcadas donde los perdedores jugaban con el imaginario colectivo de la vivienda en propiedad en un país donde aún hoy es casi la única manera de acceder a un hogar sin sobresaltos. Todo esto debería haber provocado una revolución pero la gente es muy ignorante con el papel de la banca en nuestra sociedad y además conservadora lo que la vuelve aún más timorata. La magnitud de esta expropiación financiera supuso más de 800.000 ejecuciones hipotecarias y otras tantas de constructoras que entraron en quiebra desde el inicio de la crisis. De esta manera, los bancos y cajas españolas después de las subastas judiciales acabaron más de un millón de viviendas repartidas por toda la geografía de los 25 millones de viviendas del país, ¡UN GOLAZO!

Paralelamente con el humillante rescate bancario del 2011 el Estado español aseguraba de un lado el pago de las deudas internacionales (préstamos entre bancos privados europeos y el sistema bancario español) y por otro inyectaba dinero y avales a través del FROB -Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria- a las entidades financieras intervenidas (quebradas) y preparaba la colocación de sus activos inmobiliarios dudosos en la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria o Banco Malo -SAREB- mayormente créditos promotores y suelo.

¿La Banca no quería viviendas? Pues nadie lo diría

La SAREB “pública” es una enorme operación especulativa dirigida por la Banca privada

A finales del 2012 el Gobierno del PP de un lado y por otro el Banco Central Europeo, la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional acuerdan la creación del Banco Malo que concentrará los activos dudosos inmobiliarios de las entidades bancarias intervenidas. La Sareb como un banco tendrá un activo y un pasivo inicial por valor de 4.800 millones de euros. El pasivo estará formado por el capital de sus accionistas (1200 millones de los que 540 los aporta el Estado a través del FROB), deuda subordinada -títulos de renta fija- por valor de 3600 (el Estado aporta esa deuda proveniente de las cajas por valor de 1652 millones) y todas las emisiones de deuda senior necesarias, inicialmente 50.000 millones, para comprar los activos inmobiliarios de los bancos y cajas a absorber.

Con un gobierno sin dinero, este acuerdo ruinoso incluye la inyección de capital en el FROB desde el fondo de rescate europeo también llamado Mecanismo Europeo de Estabilidad (MEDE) para aportar el capital social a la SAREB – 540 millones-. Igualmente en el acuerdo se acepta que la SAREB emitirá la deuda senior, avalada por el FROB, cuyos títulos se intercambiaran por los activos problemáticos de las entidades financieras intervenidas. Estas entidades luego intercambiaran los títulos por dinero fresco con el Banco Central europeo para recapitalizarse. De manera que una parte importante de la deuda senior emitida por el Banco malo será comprada y aceptada por el BCE que será el nuevo propietario de esa deuda con los dividendos que le suponga.

En realidad, nuestro país pagará las deudas de todas las entidades intervenidas para luego regalarlas saneadas a los cuatro grandes bancos que se quedaran con su negocio y sin competencia.

En resumen, con la emisión de deuda senior la Sareb acabará disponiendo de esos 50.000 millones iniciales para financiar el banco malo donde las entidades financieras intervenidas acumulan “los desechos” del sector bancario para liquidarlos. La siguiente gran discusión fue en ese momento fue el supuesto justiprecio que la SAREB pagaria por las viviendas y demás activos de los bancos quebrados. No vamos a marear al lector con esta discusión pero se pueden imaginar que se pagaron caros y aún no sabemos a que precio se han vendido.

La ruina no acaba aquí…

La deuda senior que ha ido emitiendo la Sareb para pagar sus rescates paga un cupón acordado en las condiciones financieras de la emisión a todos los poseedores de esos títulos de deuda. Por ejemplo, todos los títulos de deuda senior comprados en el BCE rinden beneficios al banco europeo, de los que el principal beneficiario será Alemania, como accionista principal. Pero los mismos bancos accionistas de la Sareb suscriben las emisiones de deuda del banco Malo lo que les ha supuesto un cupón- beneficio- de 2700 millones hasta el 2018. La banca también gana dinero con el swap suscrito a la Sareb como cobertura de los tipos de interés. El descaro llega al punto que BBVA, Abanca y Bankia, que a su vez participan en el negocio de la Sareb, le han interpuesto un arbitraje por 60 millones de euros por tipos negativos al hundirse en estos años los tipos de interés entre los bancos y el BCE (ver bibliografía).

La deuda subordinada del sistema de cajas y las preferentes se aportaron “¡como capital a la Sareb!” – ver tabla inferior- cuando en su fecha de creación ya se preveían pérdidas de 12.000 millones a absorber por la Hacienda Pública española. Esta clase de deuda -cuyo capítulo más sangrante fueron las preferentes– hemos decidido no abordarla en este documento (ver bibliografía).

**PRINCIPALES ACCIONISTAS y sus aportaciones**

Del lado del activo del balance de la SAREB estarán todos los activos de las entidades financieras intervenidas. Sólo las compras de los activos de Bankia, CX, NCG Banco, Banco Valencia, Banco Gallego, Liberbank, Ceiss, BMN y Caja3 supusieron a principios de 2013 la cifra de 50.781 millones de euros.

La SAREB se constituye como una sociedad anónima donde el Estado español posee el 45% de las acciones pero avala todas las deudas. El Banco Malo nace como un esqueleto de deudas públicas gestionado por empresas privadas, opaco al escrutinio público pues ni en el Congreso de Diputados se han pedido explicaciones, que lo exprimirán hasta obtener el máximo beneficio prestándole servicios o comprando sus activos a precio de saldo. En el Consejo de Administración de la Sareb el FROB tiene el papel de pagafantas. ¿Por qué el Estado español no tienen mayoría accionarial? Pues por una razón contable decidida de manera arbitraria por el BCE: si una sociedad sobrepasa el 50% de titularidad pública esa contabiliza en el déficit del Estado.

El memorándum con la Comisión Europea lo escribe bien claro:

“…Al facilitar la transmisión de activos no productivos a una entidad distinta, los mecanismos de separación de activos como la Sareb ayudan a los bancos participantes a reestructurar sus balances, lo que, a su vez, debería aumentar su solidez financiera. Al facilitar la reestructuración y recuperación del sector bancario, aunque sea transfiriendo el riesgo del sector bancario al Estado, estos mecanismos deberían contribuir positivamente a la capacidad de las entidades de crédito para conceder este y apoyar la recuperación económica…”

De hecho, la SAREB es toda ella una enorme operación financiera especulativa, basada toda en deudas que ocultan otras deudas -apalancamiento- y dirigida por empresas privadas para vender a precio de saldo lo que realmente vale – las viviendas- de toda la burbuja inmobiliaria creada por la banca española desde tiempos de Aznar hasta la explosión de la crisis del 2007.

Eso es lo que permite la mayoría del capital privado, el 55%, que es aportado por los accionistas privados: Bancos, aseguradores y hasta una eléctrica (Iberdrola). Tres grandes bancos tienen mayoría: Santander, CaixaBank, Sabadell y aunque BBVA no es accionista sí que su joint venture con el fondo buitre Cerberus tiene presencia en la Sareb a través de Haya Real State como prestadora de servicios. Es como la ley de las mafias que se respetan su peso y sus territorios. Los cuatro grandes tienen a sus inmobiliarias participadas por fondos buitre como comercializadoras de los inmuebles de la Sareb: Altamira, Haya Real State, ServiHabitat y Solvia.

La Sareb: ¡se abre una ventana de negocio a los fondos de riesgo internacionales!

¿Quién en esa época de crisis podía comprar la cantidad de viviendas que nuestro país había producido, que la banca financiaba alegremente y que igualaba a todas las de Europa sumadas?

La operación Sareb española abre una oportunidad de negocio excepcional a los fondos de inversión americanos que desde el 2013 están cebados de dinero imperial gratis fornido por el programa de flexibilización cuantitativa de la Reserva Federal – QE– diligentemente dirigidos a paraísos fiscales desde dónde realizaran las compras de los activos inmobiliarios españoles. Los grandes de la banca española cruzaran participaciones accionariales o crearan instrumentos con los grandes como Blackrock, Blackstone, etc para expatriar los beneficios a paraísos fiscales lejos del escrutinio de la Hacienda española.

A su vez, el BCE salvaguardará los préstamos europeos, de la banca privada alemana principalmente, que hincharon la burbuja inmobiliaria de nuestro país, para asegurar su cobro y evitar su quiebra. Ya en 2017 la QE del Banco Central europeo permitirá a fondos de inversión europeos (Intrum, Axactor…) aprovechar las oportunidades del festín inmobiliario español que hoy aún continua. La misma Socimi del Santander Merlín Properties tiene financiación directa del BCE. La banca de inversión tenía igualmente bien colocados sus peones en los principales puestos de responsabilidad política y financiera de la operación Sareb: Guindos (Lehman Brothers ) y Mario Draghi (Goldman Sachs ).

La entrada de grandes capitales internacionales tiene como colofón que una buena parte de la infraestructura hotelera, garajes y de oficinas acabe en sus manos y por otro lado, se hayan vuelto a hinchar las burbujas especulativas de los mercados de compra y alquiler de viviendas a la que se han subido mayoritariamente inversores patrios. Resumiendo, si por un lado la Sareb -el Estado- concentró todo el riesgo promotor y suelo a lo que sumó también todos los activos de las cajas intervenidas como Bankia, Catalunya Banc, y otras…. ,por otro lado, el resto de bancos se dedicaron a subastar las viviendas de los deudores usando unos contratos jurídicos abusivos que en los juzgados sus señorías los jueces siempre les daban la razón.

Así pues, la Sareb se convierte definitivamente en la opción política más costosa para la ciudadanía que lo que hubiera costado un parque público de alquiler asequible con el mismo coste y eso era posible permitiendo la quiebra de los bancos inviables y que accionistas y acreedores soportaran el peso de la quiebra.

**¡los bancos no quieren pisos! EL FALSO IMAGINARIO COLECTIVO cultivado por la PRENSA y la PAH**

La segunda fiesta inmobiliaria de la banca española y sus socios internacionales.

Esas viviendas subastadas un primer momento iban a parar a las inmobiliarias de la Banca ya conocidas como ServiHabitat o creadas ad-hoc como Solvia, Altamira, etc lo que les ahorraba el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cosa que no pasa al común de los mortales. De estas, entre 50 a 80.000 hogares perdieron la propiedad de su vivienda pero no la posesión con la ley 1/2013 del Partido Popular de protección de los deudores hipotecarios. Muchas otras viviendas aún hoy tienen procesos judiciales abiertos resistiendo en los juzgados pues a partir del 2013 la Justicia española empieza a ser apercibida por la europea en el tema de cláusulas abusivas en los contratos financieros entre las que contamos las que se encuentran en la Sareb como las de Catalunya Caixa cuya división inmobiliaria fue comprada desde Luxemburgo por el fondo de riesgo neoyorquino Blackstone.

Finalmente otros hogares lucharon intentando seguir las directrices popularizadas por las PAH de la dación en pago. O sea, la entrega de la vivienda a cambio de la deuda y un alquiler social que enmascaraba los tejemanejes financieros de la banca. Algunos de estos hogares se fueron a vivir de alquiler o a ocupar. Otros se quedaron con el famoso alquiler social pero desde el 2018 miles de estos se han visto en la calle porqué no se han renovado los contratos de arrendamiento.

A partir del 2015 una parte importante de la digestión del parque inmobiliario distressed (moroso) que había caído en manos de la Banca ya se había realizado. Los activos se habían valorado, los hogares tenían perfiles de solvencia, los procesos judiciales estaban encarrilados. Pero aún así, el peso de los activos inmobiliarios dudosos en los balances bancarios y la gestión de los mismos en los juzgados, el día a día de pelea con las familias a punto de ser desahuciadas, etc obligaron a una nueva estrategia.

La estrategia o justificación a la opinión pública vendrá de un lado de los nuevos requerimientos de capital del Banco Central Europeo que hará que los bancos inicien la venta masiva de todas sus estructuras inmobiliarias de gestión y plataformas y sus activos: Anida, Aliseda, Solvia, ServiHabitat, etc para aliviar el peso del ladrillo en sus balances. Y por otro lado, la aparición en nuestro país de los fondos de inversión extranjeros que son los únicos con liquidez para comprar el ladrillo a la banca. O sea, si durante décadas el negocio inmobiliario ha sido el principal negocio bancario hasta el punto de arrastrar a España a la crisis más grave de la historia reciente, de golpe, vemos como desde la más alta institución financiera europea, el BCE y el EuroSistema (sistema de bancos centrales incluido el BdE) dan patente de corso a la banca para deshacerse de sus negocios inmobiliarios una vez asegurada la sumisión del Congreso por el artículo 135 a los acreedores internacionales que supone que el Estado español se come todo el riesgo inmobiliario. En 10 años la deuda pública española se triplica por lo que los intereses pagados a la banca privada se disparan en las partidas del presupuesto cuyo principal se convierte en una deuda perpetua de las próximas generaciones.

En ese momento, diciembre del 2015, la estructura de la Sareb ya ha cambiado con la entrada de los tres grandes (Santander, La Caixa y Sabadell) como principales accionistas. El Consejo de Administración del Banco malo es coto privado de la banca que hace y deshace a su antojo, con puertas giratorias, preparando una segunda fiesta inmobiliaria sobre la que fue la peor crisis económica de nuestro país.

La Sareb vive en el nepotismo financiero.

Las puertas giratorias permiten que la presidenta de la Sareb, Belén Romana, fiche como consejera independiente del Banco Santander, que es sustituida por Jaime Echegoyen (Bankinter- Barclays). La Sareb se convierte en socia indirecta de fondos especulativos internacionales. Un ejemplo es La Caixa que vende el 80% de Servihabitat al fondo de inversión en carteras distressed Lone Star al tiempo que gestiona carteras de la Sareb. La primer venta de la Sareb, la cartera Bull, tiene preconcedidas hipotecas en condiciones especiales del Santander. Blackstone a través de Anticipa gestiona el conjunto de cartera inmobiliaria de la que fue Catalunya Caixa aunque hemos explicado que las ejecuciones hipotecarias las realiza aún esta caja desaparecida o el BBVA porqué el fondo de titulización creado FTA2015, con todas las hipotecas, que compró Blackstone desde Luxemburgo tiene problemas de legitimidad procesal. Cerberus, socio también del BBVA, a su vez mantiene a través de Haya Real State (Divarian) la gestión también de una importante cartera de la Sareb…. y así un largo etcétera.

El papel de los servicers inmobiliarios en la digestión de la expropiación inmobiliaria de España.

Han llegado los servicers para quedarse. Los servicers como explica la primera imagen del artículo gestionan, no son propietarios, las carteras inmobiliarias para la venta o el alquiler. No tienen sedes físicas como tenían los bancos. Son como call-centers delante de los deudores que sufren la persecución telefónica y judicial de unos supuestos propietarios que tampoco lo son y sin oficinas físicas donde recurrir los abusos. Hay hogares que han vivido una persecución continuada durante meses. Se especializan en todos los aspectos jurídicos, burocráticos, reformas, etc…. dando servicios a la Sareb o las nuevos propietarios de las carteras, tanto en la venta de carteras, gestionando daciones o quitas, persiguiendo deudas o gestionando el alquiler social, todo como un servicio externalizado que se presenta a los deudores o inquilinos como si fueran propietarios.

La figura de la Socimi creada en tiempos de Zapatero y refundada por Rajoy, también viene como anillo al dedo fiscal a los fondos de inversión para maximizar el negocio de la nueva burbuja del alquiler. Se benefician de no pagar ningún impuesto excepto los accionistas cuando reciben los dividendos anuales. Pero aún así, la estructura de los servicers y las Socimis al funcionar como una especie de UTE – Unión Temporal de Empresas – les permite reducir la exposición fiscal de los accionistas con los dividendos con la expatriación de estos mediante contratos de prestación de servicios desde los paraísos fiscales, con lo cual ni tan solo el reparto de beneficios puede ser fiscalizado por la Hacienda Pública. Y hay que considerar que el Impuesto de Sociedades SÍ que tiene en cuenta la doble imposición cosa que no ocurre con los ciudadanos que pagan dos y tres veces por el mismo hecho impositivo.

Cada semana las ventas de plataformas y carteras inmobiliarias, acciones, inversiones, etc cambian los actores de un mercado muy dinámico. Estos nuevos actores han tomado el relevo de la banca como los nuevos malos cuando ni tan siquiera son propietarios. Estamos ante otro nuevo fotograma de la película. Hasta el punto, que las PAH, los sindicatos de inquilinos, la pléyade de organizaciones sociales, los sindicatos como CC.OO y UGT, los candidatos políticos como Ada Colau ya no hablan de expropiación financiera, de terrorismo bancario, de deudas hipotecarias, han pasado también página. Los inversores especulativos están agazapados en 3 y 4 capas de mayordomos y criados interpuestas que enmascaran la realidad. ¡Es la red!

Nadie habla ya de la estafa hipotecaria a pesar que sólo en 2017 la banca española – los 4 grandes- se ha vendido a sus socios extranjeros activos REO y NPL por valor de más de 200.000 millones de euros. Detrás aún miles de familias de nuestro país sufren persecución de los acreedores pero la banca ha desaparecido como actor principal substituida en este nuevo escenario: Sareb, servicers y socimis son el nuevo azote de los hogares humildes. Viejos y nuevos defensores de los pobres contra los nuevos especuladores se han dejado en el tintero la esencia misma del negocio financiero y inmobiliario de la gran estafa que viven las clases populares como violencia estructural permanente y incomprensible pues sus cimientos han sido tapados con nuevos relatos y nuevos actores a uno y otro lado de la barricada. Las estrategias de combate social se adaptan en el silencio cómplice del complejo de la expropiación financiera capitalista y las nuevas tácticas son la expulsión de los especuladores de nuestros barrios para a continuación pedirles una negociación colectiva legitimadora. Ya no se habla de violencia estructural contra las clases populares. El relato es la emergencia…. nos acostumbramos a la emergencia climática, sanitaria, habitacional, como algo sobrevenido y accidental sin más causas aparentes que la vulnerabilidad social de los ciudadanos pobres como si fuera una epidemia.

salva TORRES, 8 de marzo de 2020

un regalo este 8 de marzo a todas las mujeres con sus hijos, solas, que sufren la violencia estructural del capitalismo en sus hogares endeudados.

Bibliografia: