Nuevos Conflictos: GUÍA del alquiler de habitaciones por la propiedad, subarriendos y alquiler de temporada

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La reciente crisis económica sobrevenida en marzo del 2020 a causa según dicen de la pandemia ha hecho aflorar un fenómeno muy extendido en las grandes ciudades del alquiler de habitaciones o de subarriendos de habitaciones donde viven miles de hogares en condiciones muy precarias y que han sufrido el confinamiento con personas menores en espacios de pocos metros cuadrados. Precisamente la mayoría de estos hogares que ya vivían en condiciones penosas se han visto abocados a conflictos con los que alquilaban las habitaciones al dejar de pagar pues muchos de ellos se encontraban en la economía informal o sumergida. Creemos hay miles de hogares pobres en esas condiciones cuya morada reducida a una habitación no está casi legislada y es pasto de caseros desalmados que convierten los pisos en cárceles y hacen negocios jugosos de las carencias de este país de un parque público de vivienda de alquiler asequible.

Muchas viviendas turísticas hemos visto que se están reconvirtiendo en alquileres de temporada disfrazando su cometido. Estaríamos hablando de la antítesis del derecho a la vivienda.

Vamos a analizar los pocos parámetros sobre los que puede defender ese espacio vital, la habitación, de las personas que están sufriendo el acoso para desahuciarlos.

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ALQUILERES DE TEMPORADA:

Los alquileres de temporada para estudiantes o turísticos tienen una especificación especial en la  Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU de 1994- que se determina por su uso. La LAU lo especifica así:

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Por lo tanto lo que distingue el arrendamiento de temporada para actividades diversas de una vivienda o de un local es que en el caso de vivienda no será la vivienda habitual y por lo tanto el arrendatario o inquilino no estará empadronado allí que es como lo distingue el artículo 2 del 3. Lo importante para distinguir un alquiler de temporada es que debe justificarse (traslado, estudios, contrato de trabajo etc así como especificar el domicilio permanente distinto de la persona que alquila…) sino es un contrato en los términos de la LAU y principalmente de su duración según la ley y no de 11 o 10 meses.

Pero la realidad, es que muchos arrendamientos de temporada encubren, situaciones de precariedad donde el casero abuso de su posición de domino sobre un derecho básico. Por lo tanto, al estar poco regulados dan lugar a muchas interpretaciones y conflictos que llegan a veces a los tribunales.

Parámetros básicos y conflictos de los arrendamientos de temporada:

  • Los arrendamientos de vivienda habitual están regidos por el Título II de la LAU mientras que los de temporada se da importancia casi absoluta a lo pactado entre las partes y no a lo que diga la ley.
  • El contrato de temporada finaliza cuando lo dice ese documento no habiendo derecho a prórrogas ni reconducción tácita. Por lo tanto, no están sujetos a los plazos de 5 o 7 años como los arrendamientos de vivienda habitual.
  • A diferencia del arrendamiento de vivienda habitual, el de temporada la fianza es de 2 meses por anualidad (art.36 de la LAU) y se debe prorratear por el período pactado. Igualmente la fianza se deposita en el registro de la Agencia de Vivienda de la Comunidad Autónoma.

Fiscalidad de los contratos de temporada para los arrendadores (caseros).

  • Se paga por el período durante el que está alquilada la vivienda: se declararán los ingresos íntegros y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler pero sólo en proporción a los días alquilados (IBI, gastos de comunidad, amortizaciones, etc… EXENCIÓN FISCAL)
  • El período en que la vivienda no está alquilada se computa como renta por ser un inmueble que no es vivienda habitual y debe aparecer en la declaración de rentas.
  • En el alquiler de temporada no existe desgravación fiscal del 60% de la base imponible pues está disponible para el arrendador.

Estas obligaciones tributarias le permiten conocer al inquilino los puntos flacos de los arrendadores para poder defenderse delante de un conflicto al poder deducir que el casero no está declarando la renta en el IRPF o Impuesto de Sociedades y por lo tanto valer una amenaza de denuncia a la Agencia Tributaria.

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SUBARRIENDO DE HABITACIONES POR OTRO INQUILINO

En los contratos de subarriendo de habitaciones y otros espacios se pueden deducir diferentes obligaciones por las partes:

  • debe existir ese derecho de subarriendo especificado en el contrato de arrendamiento entre la propiedad y el inquilino arrendador. Por tanto, el arrendatario que se subarrienda en ese contrato debe poder conocerlo pues le afecta a él también.
  • el subarriendo de habitaciones se regula por lo pactado por las partes, por lo que debe existir un contrato aunque este sea verbal, siempre mejor algún documento de su existencia.
  • se considera morada habitual por lo que es inviolable por el arrendador ni el arrendatario titular del contrato de alquiler a pesar de las “dificultades de su aplicación”. en un espacio de una vivienda.
  • si es morada habitual -permanente- debe tener derecho a empadronamiento en dicha vivienda.
  • en ese caso se aplica la literalidad del articulado corrrespondiente de la Ley de Arrendamientos Urbanos- LAU-.
  • el precio pactado de la renta nunca puede superar el del contrato de alquiler original ni siquiera sumando si hay más de una habitación alquilada (artículo 8.2 LAU )

La LAU dice esto respecto del tema:

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.


SUBARRIENDO DE HABITACIONES POR EL PROPIETARIO u otros no regulados

Los contratos de arrendamiento de habitaciones por propietarios en la mayoría de tribunales a los que les ha llegado un conflicto se posicionan que no están sujetos a la LAU – subarrendamiento- sino sólo al Código Civil (CC). En concreto del artículo 1554 en adelante en el capítulo de “Sección 2.ª De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario“. Entramos en un mundo paralelo no regulado que es como la selva pues se puede hablar de alquiler turístico, comunidad arrendaticia, contrato de hospedaje, etc (*1) pero lo que distingue esencialmente un subarriendo de vivienda dentro de la LAU es que es para uso como morada, que permite el empadronamiento y por lo tanto un acuerdo con el propietario o arrendatario de un contrato de subarriendo. Todo lo demás es ya economía sumergida donde muchos hogares desesperados encuentran la única alternativa para tener un techo. Los Servicios Sociales de los Ayubtamientos empujan a los hogares pobres a este submundo lo cual debería estar prohibido a las administraciones o poner al menos orden a las arbitrariedades.

De la legislación se pueden deducir las principales obligaciones por las partes en este mundo no regulado serían:

  • el subarriendo de habitaciones se regula por lo pactado por las partes, por lo que debe existir un contrato aunque este sea verbal, siempre mejor algún documento de su existencia.
  • se considera morada habitual – permanente-por lo que es inviolable por el propietario a pesar dificultades de su aplicación.
  • si es morada permanente tiene derecho al empadronamiento en la vivienda. En caso contrario sería un subarriendo de temporada… ver arrendamiento de temporada y implicaciones tributarias>>>
  • no se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos- LAU-.
  • es aplicable el desahucio por falta de impago de rentas dispuesto en el articulo 250 de la LEC.
  • la duración es la que indica el contrato convenido.
  • la duración será anual si esta pactada por años, mensual si está pactada por meses o igual si está pactada por días.
  • el arrendador puede pedir al inquilino una fianza pero al no estar bajo la égida de la LAU no se deposita en el organismo público correspondiente.
  • Es importante tener un documento y una prueba de pago para posibles ulteriores denuncias fiscales o de cualquier otra clase como policiales.

Nota:

  1. elderecho.com, Normativa aplicable al contrato de arrendamiento de habitaciones.

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