Consignar el alquiler cuando el casero no se lo quiere cobrar es muy importante en los siguientes casos:
- cuando se ha iniciado ya un proceso de desahucio.
- no le han renovado el contrato (expiración legal) y usted continua viviendo en su hogar.
- han habido cambios en la metodologia de cobro.
- cualquier otra causa que impidiera pagar el alquiler.
Si no paga, sea cual sea la causa, el casero puede iniciar con un solo impago el proceso de desahucio por precario. Ojo! usted tiene derecho a la enervación solo una vez. Si consigna las deudas el acreedor – casero- no podrá cobrar los intereses moratorios.
Si vive más tiempo en la vivienda del legal escrito en el contrato, durante el juicio, el casero puede reclamar los meses de más que ha vivido en su propiedad, con intereses por no haberlo pagado.
Siempre es así, y al final el inquilino se encuentra con una deuda superior a la que esperaba y es ejecutiva. O sea, se la cobraran sí o sí cuando encuentren una cuenta bancaria dónde cobrarla según lo estipulado por la ley.
En esta tesitura, donde el arrendatario no puede pagar aunque pueda por culpa de las maniobras de la propiedad, la ley que permite consignar los pagos de las rentas de alquiler aunque la propiedad oponga resistencia.
Si la consignación es judicial el proceso es el de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, en sus artículos 98 y 99. La consignación notarial se rige por la legislación notarial. Igualmente el Código Civil lo regula en sus artículos 1176 a 1181.
¿qué dice la Ley sobre consignar un alquiler en el juzgado o ante notario?
La consignación de las rentas de alquiler en los casos judicial y notarial se usa en los casos donde no hay una controversia. es un proceso muy engorroso pues se debe hacer cada vez que hay un pago.
MUY IMPORTANTE
Los envíos del giro postal y del burofax deben hacerse cada mes, y cada mes consignar la renta. No es barato, entre giro y burofax puede costar unos 50 euros.
Aunque según el artículo 1179, los gastos de la consignación, cuando fuera procedente, serán de cuenta del acreedor – casero -. Casi siempre es procedente la consignación por parte del inquilino. La existencia de un litigio sobre el contrato de alquiler no implica que el arrendador no deba cobrar la renta. Por consiguiente, los gastos de la consignación debería pagarlos el arrendador -casero- que ha entrado en mora.
En el caso de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria el artículo 98 expresa claramente que no es necesario abogado ni procurador para esta consignación. El artículo 99 explica la tramitación de la consignación en juzgado. Los artículos de esta Ley los dejamos para su consulta aquí. ¡Dele al desplegable!:
Se consideran expedientes de jurisdicción voluntaria a los efectos de esta Ley todos aquellos que requieran la intervención de un órgano jurisdiccional para la tutela de derechos e intereses en materia de Derecho civil y mercantil, sin que exista controversia que deba sustanciarse en un proceso contencioso
Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación de la ley.
Según esta Ley lo normal será dirigirse al Juzgado de la población donde existe la vivienda en alquiler y no necesita abogado ni procurador, lo puede hacer usted como ciudadano/a.
2. Será competente el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde deba cumplirse la obligación y, si pudiera cumplirse en distintos lugares, cualquiera de ellos a elección del solicitante. En su defecto, será competente el que corresponda al domicilio del deudor.
3. Para la actuación en el presente expediente no será preceptiva la intervención de Abogado ni Procurador.
Artículo 98. Ámbito de aplicación, competencia y postulación.
1. El que promueva la consignación judicial (- promotor o inquilino-) expresará en su solicitud los datos y circunstancias de identificación de los interesados en la obligación a que se refiera la consignación, el domicilio o los domicilios en que puedan ser citados, así como las razones de esta, todo lo relativo al objeto de la consignación, su puesta a disposición del órgano judicial y, en su caso, lo que se solicite en cuanto a su depósito.
Asimismo, deberá acreditar haber efectuado el ofrecimiento de pago, si procediera, y en todo caso el anuncio de la consignación al acreedor y demás interesados en la obligación.
Con la solicitud se habrá de efectuar la puesta a disposición de la cosa debida, sin perjuicio de que posteriormente pueda designarse como depositario al propio promotor.
2. Si la solicitud no reuniera los requisitos necesarios, el Secretario judicial dictará decreto que así lo declare y mandará devolver al promotor lo consignado.
En caso contrario, admitida la solicitud por el Secretario judicial, éste notificará a los interesados la existencia de la consignación, a los efectos de que en el plazo de diez días retiren la cosa debida o realicen las alegaciones que consideren oportunas. Igualmente adoptará las medidas oportunas en cuanto al depósito de la cosa debida.
3. Cuando los interesados comparecidos retirasen la cosa debida aceptando expresamente la consignación, el Secretario judicial dictará decreto teniéndola por aceptada, con los efectos legales procedentes, mandando cancelar la obligación y, en su caso, la garantía, si así lo solicitara el promotor.
4. Si transcurrido el plazo no procedieran a retirar la cosa debida, no realizaran ninguna alegación o rechazaran la consignación, se dará traslado al promotor para que inste, en el plazo de cinco días, la devolución de lo consignado o el mantenimiento de la consignación.
En el caso de que el promotor solicitara la devolución de lo consignado, se dará traslado de la petición al acreedor por cinco días, y si le autorizara a retirarlo, el Secretario judicial dictará decreto acordando el archivo del expediente y el acreedor perderá toda preferencia que tuviere sobre la cosa y los copromotores y fiadores quedarán libres. Si la cosa fuera retirada por la exclusiva voluntad del promotor, el archivo del expediente dejará subsistente la obligación.
Cuando el promotor instara el mantenimiento de la consignación, el Secretario judicial citará al promotor, al acreedor y a aquellos que pudieran estar interesados a una comparecencia a celebrar ante el Juez, en la que serán oídos y se practicarán aquellas pruebas que hubieren sido propuestas y acordadas.
5. El Juez, teniendo en cuenta la justificación ofrecida, la obligación y la concurrencia en la consignación de los requisitos que correspondan, resolverá declarando o no estar bien hecha la misma.
Si la resolución tuviere por bien hecha la consignación, ésta producirá los efectos legales procedentes, se entregará al acreedor la cosa consignada y se mandará cancelar la obligación si el promotor lo solicitare. En caso contrario, la obligación subsistirá y se devolverá al promotor lo consignado.
6. Los gastos ocasionados por la consignación serán de cuenta del acreedor si fuera aceptada o se declarase estar bien hecha. Esos gastos serán de cuenta del promotor si fuera declarada improcedente o retirase la cosa consignada.
TRAMITACIÓN: previos a consignar la renta de alquiler en el juzgado o ante notario
El inquilino debe haber realizado un ofrecimiento de pago al arrendador según lo dispuesto en el art. 1176 del Código Civil y sólo si se ha recusado el cobro se puede iniciar la consignación en el juzgado.
QUÉ DICE EL ARTÍCULO 1176 del CC:
Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago conforme a las disposiciones que regulan éste, se negare, de manera expresa o de hecho, sin razón a admitirlo, a otorgar el documento justificativo de haberse efectuado o a la cancelación de la garantía, si la hubiere, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida.
La consignación por sí sola producirá el mismo efecto cuando se haga estando el acreedor ausente en el lugar en donde el pago deba realizarse, o cuando esté impedido para recibirlo en el momento en que deba hacerse, y cuando varias personas pretendan tener derecho a cobrar, sea el acreedor desconocido, o se haya extraviado el título que lleve incorporada la obligación.
En todo caso, procederá la consignación en todos aquellos supuestos en que el cumplimiento de la obligación se haga más gravoso al deudor por causas no imputables al mismo.
art 1176 cc
- Consignación Giro Postal
- consignación Giro Inmediato
- CASO 1- aceptan pago
- CASO 2- NO aceptan pago
- Aviso Casero
Se hace mediante un giro postal enviándole la cantidad y se es rehusado por el arrendador comienzan los trámites del expediente judicial o notarial de consignación de rentas.
- El giro postal se hace en Correos facilitando el número de NIF/CIF del propietario o gestor. Si este esta en la base de datos del registro digital, Correos envia el giro.
- En caso que no se encuentre en dicha base de datos puede enviar el dinero por Giro Inmediato de Correos.
- En todos los casos debería adjuntar un burofax donde se haya requerido al arrendador para que facilite una cuenta bancaria o explique las razones por las que no cobra el alquiler.
- Para que "el propietario-gestor de cobros" pueda recoger el pago debe enviar el código (o localizador) que se le da Correos en el momento del envío del giro.
- Más tarde debe enviar ese código mediante burofax o carta certificada con acuse de recibo añadiendo un redactado del concepto del pago (cuantía del alquiler, mes abonado, dirección…).
Si el propietario o su agente de cobro acepta el pago, tiene el problema momentáneamente solucionado.
Puede ir pagando cada mes hasta la resolución del conflicto.
En el caso que recusen el pago del alquiler mediante el giro postal o giro inmediato, Correos envia el comprobante de retorno del pago del giro postal/inmediato a la dirección postal del inquilino.
Avisamos por comunicado (burofax, carta certificada, correo electrónico o fax) a la propietario o su agente de cobro para notificar de esa manera -fehaciente- que va a proceder a la consignación de alquileres en el juzgado. El envio del documento debe hacerse a la misma persona física o jurídica a la que hizo el giro portal para no tener problemas en el Juzgado con la consignación.
Debe guardar copia de toda la documentación.
En la siguiente pestaña encontrara un texto que usar para este paso (Aviso Casero)
Si la propiedad a recusado el cobro envie este aviso que procede a la Consignación de la renta de alquiler en el Juzgado de su localidad
MODIFIQUE EL CONTENIDO SEGÚN SU INTERÉS
Sr/a ................................
dirección postal: .................................
propietario de la vivienda alquilada por contrato legal sita en .................................
Por la presente le comunico que atendiendo a su recusación del cobro de rentas de la vivienda citada su inquilino/a pasa a la consignación de los alquileres correspondientes no cobrados en Juzgado de la localidad de ................................. sito en la calle .................................
Lo que realizo atendiendo al derecho indicado en el artículo 1176 del Código Civil.
Lo que así indico
en ................................. a ........ de ................................. de 20.......
firmado
TRAMITACIÓN ¿cómo consignar un alquiler en el juzgado?
La realización de este trámite sigue los pasos del artículo 99 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria. Veámoslos en estas pestañas:
La documentación y dinero necesario que necesita presentar al Juzgado o al Notario es la siguiente:
- ORIGINAL y 2 copias del giro postal o giro inmediato de Correos(explicado anteriormente en esta entrada).
- ORIGINAL y 2 copias de la recusación del casero a recoger dinero en Correos (Correos le da una copia).
- ORIGINAL y 2 copias de la carta enviada al casero confirmando la consignación de las rentas ante Notario o en el Juzgado.
- ORIGINAL y 2 copias del formulario de consignación de rentas que tiene en la pestaña siguiente.
- el dinero de las rentas de alquiler en efectivo, mejor, que ingresará en el notario o Juzgado.
- el DNI del inquilino/a.
Este formulario sirve para el juzgado aunque debe comprobar su utilidad con las modificaciones adecuadas para el notario.
- formulario sin marca de agua: PEDIRLO POR CORREO >>>
- formulario pdf con marca de agua>>>
La presentación en el Juzgado lo debe hacer en el Juzgado de su localidad donde le dirán en el mostrador de Información el lugar exacto. En el juzgado al admitir la documentación le darán orden de pago en una cuenta al efecto del juzgado. Ese pago y resguardo -justificante de ingreso- deberá entregar copia al juzgado luego, donde constará el pago.
- si el Secretario judicial admite la solicitud, éste notificará a los interesados - casero o representante- la existencia de la consignación, a los efectos de que en el plazo de diez días retiren la cosa debida o realicen las alegaciones que consideren oportunas
- Si la solicitud no reuniera los requisitos necesarios, el Secretario judicial dictará decreto que así lo declare y mandará devolver al promotor- inquilino- lo consignado.
- todo este procedimiento anterior se debe repetir cada vez que paguemos un ingreso
- recuerde que a pesar del engorro se librará de los intereses moratorios y que los gastos serán a cuenta del casero si no acepta el dinero.
- si hay una demanda judicial ya interpuesta contra el inquilino/a, en el requerimiento judicial ya viene una cuenta del banco donde hacer ingresos al Juzgado haciendo constar el juzgado y el procedimiento judicial.
El juzgado realizados los anteriores pasos procede del siguiente modo:
- Cuando el casero o representante comparecen y retiran la cosa debida aceptando expresamente la consignación, el Secretario judicial dictará decreto teniéndola por aceptada, con los efectos legales procedentes, mandando cancelar la obligación y, en su caso, la garantía, si así lo solicitara el inquilino si no va a más.
- Si la propiedad no retira en plazo la cosa debida, y no realizaran ninguna alegación o rechazaran la consignación, se dará traslado al inquilino para que inste, en el plazo de cinco días, la devolución de lo consignado o el mantenimiento de la consignación.
- Si el inquilino solicita la devolución de lo consignado, se dará traslado de la petición a la propiedad por cinco días, y si le autorizara a retirarlo, el Secretario judicial dictará decreto acordando el archivo del expediente y el casero perderá toda preferencia que tuviere sobre la cosa y los inquilinos y fiadores quedarán libres. Si la cosa fuera retirada por la exclusiva voluntad del inquilino, el archivo del expediente dejará subsistente la obligación del pago
- Cuando el promotor -inquilino- instara el mantenimiento de la consignación, el Secretario judicial citará al inquilino, al casero y a los otros interesados a una comparecencia en el Juzgado, para oír las partes y ver las pruebas que hubieren sido propuestas y acordadas.
- Los gastos ocasionados por la consignación serán de cuenta del casero si fuera aceptada o se declarase estar bien hecha. Esos gastos serán de cuenta del inquilino/a si fuera declarada improcedente o retirase la cosa consignada.
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El Juez, teniendo en cuenta la justificación ofrecida, la obligación y la concurrencia en la consignación de los requisitos que correspondan, resolverá declarando o no estar bien hecha la misma. Si la resolución tuviere por bien hecha la consignación, ésta producirá los efectos legales procedentes, se entregará al acreedor la cosa consignada y se mandará cancelar la obligación si el promotor lo solicitare. En caso contrario, la obligación subsistirá y se devolverá al promotor lo consignado.
¿por qué razón debemos acudir ante notario y no al juzgado?
Aunque el precio es superior, las ventajas son:
- Es un proceso más rápido debido al colapso judicial
- Como contencioso genera unas costas que deberá de pagar el acreedor si actuó de mala fe, amén de los otros perjuicios.
- Porque desde que se hace el ofrecimiento de pago y consignación judicial, el deudor puede demostrar que no ha incurrido en mora y por tanto se ahorra los intereses moratorios.
Para más información ver nota 2 de esta entrada (*2)
CONCLUSIÓN sobre consignar un alquiler en el juzgado
Teniendo en cuenta que lo que nos interesa es que:
- no prospere la demanda de desahucio por falta de pago cuando el arrendador no quiere cobrar la renta,
- que expirado el contrato usted se queda en la vivienda
- que la demanda de desahucio continua adelante
el inquilino debe agotar todas las posibilidades de ofrecimiento e intento de pago.
Si la propiedad se niega a cobrar…
En ese caso debe pedir el procedimiento de consignación de la renta de alquiler en el Juzgado o notario/a que se tramita por las normas de la Ley de Jurisdicción Voluntaria o del Notariado.
NOTAS:
- Boletín Oficial del estado, Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
- notariofranciscorosales, Ofrecimiento de pago y consignación ante Notario.
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MUCHAS GRACIAS POR REPICAR LA ENTRADA