En este documento veremos:
- Pasos y documentación requerida en una ejecución hipotecaria.
- Errores en el requerimiento de pago al deudor.
- Errores en la fijación notarial del saldo deudor en la demanda ejecutiva hipotecaria.
- Errores derivados en las Hipotecas Redal – Rédito ad Libitum-.
Este documento es un mix entre el publicado por nuestros amigos de ATAQUEALABANCA (*1) y otros de cosecha propia entresacados del artículo 685 LEC – Ley de Enjuiciamiento Civil- .
¿QUÉ ES EL ACTA DE FIJACIÓN DE SALDO DEUDOR EN HIPOTECA?
Es un documento fehaciente, extendido por el Notario, mediante el cual se determina el saldo pendiente e impagado de un préstamo o crédito a una determinada fecha, es decir, la cantidad que debe el deudor por todos los conceptos en ese momento concreto.
Por lo tanto, cuando un crédito está en litigio, un notario debe tener especial cuidado en su expedición al acreedor
Los errores comunes en el acta de fijación de saldo deudor es muy importante pues da elementos de defensa para oponerse a la ejecución hipotecaria y a la subasta. Aquí el papel del Notariado es muy criticado, queda en entredicho, pues da vía libre al despacho de ejecuciones contradiciendo la normativa europea de derechos del consumidor y cláusulas abusivas. Un rodillo financiero organizado entre actores como ayuda inigualable a la Banca para despojar a los deudores y así robar sus viviendas “legalmente”.
Demanda “ejecutiva” en la ejecución hipotecaria
Con la demanda ejecutiva da inicio el proceso de ejecución hipotecaria, delimitado por la documentación establecida en el artículo 685 de la LEC (*2), que es:
- La documentación debe dirigirse deberá dirigirse al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor que hubiera adquirido dichos bienes.
- El título ejecutivo o hipoteca registrado contra el deudor, etc…. que seria la escritura de constitución de la hipoteca y/o una copia primera o segunda copia de escritura notarial. OJo! La Dirección General del Notariado está facultando para dar copias ejecutivas a las entidades financieras y fondos de titulización que han absorbido la larga lista de bancos y cajas desaparecidos desde la crisis del 2007.
- Una certificación del Registro de la propiedad que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
- En la documentación debe verificarse si el bien hipotecado es residencia habitual del deudor.
- MUY IMPORTANTE: En la documentación debe verificarse que existe informe de vulnerabilidad, con consentimiento de parte, con validez no superior a los 3 meses expedidos por la autoridad competente como Servicios sociales del ayuntamiento u otros autonómicos. ESTE REQUISITO PODRÁ CUMPLIRSE TAMBIÉN si:
- si la actora, ejecutante o banco, acredita que 5 meses antes de presentar la ejecución hipotecaria la administración no atendió su requerimiento.
- el documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que el deudor hipotecario no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos por la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
- En los casos que el acreedor hipotecario sea
- un gran tenedor de vivienda,
- el inmueble objeto de demanda sea la vivienda habitual del deudor hipotecario y
- y se tenga constancia, conforme a los apartados anteriores, que éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica,
no se admitirán ejecuciones hipotecarias que no acrediten que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes (Código de Buenas Prácticas bancarias), en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
Igualmente el artículo 573 -LEC- determina otros documentos que en una ejecución hipotecaria serian necesarios como:
- El documento – [REQUERIMIENTO DE PAGO]- que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible.
- El documento o documentos en que se exprese el saldo resultante de la liquidación efectuada por el acreedor, así como el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses que determinan el saldo concreto por el que se pide el despacho de la ejecución.
- El documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo.
Finalmente el artículo 574 – LEC- determina esencial en un crédito a interés variable que:
- El ejecutante expresará en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución
(requisito imposible de satisfacer en una hipoteca REDAL pues no hay fórmula de cálculo de las cuotas mensuales.).
Así pues los artículos 685,573, 574 y 550 (ya anotados en este documento) configuran unos requisitos que muchas veces no se cumplen y por lo tanto llevarían al sobreseimiento de la ejecución hipotecaria. Y eso es así, porqué se trata de elementos esenciales de la ejecución hipotecaria junto a la cláusula de vencimiento anticipado .
Errores en el – [REQUERIMIENTO DE PAGO]- al deudor
Los artículos 550 y 573 hemos visto que requieren haber notificado de manera fehaciente el requerimiento de pago al deudor, fiador etc.
IMPORTANTE. En el requerimiento de pago, habrán de incluirse las indicaciones contenidas en el artículo 441.5 de la LEC, relativas a la obligación de informar al deudor sobre la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.
IMPORTANTE. Si existe situación de vulnerabilidad, la entidad financiera suscrita al Código de Buenas Prácticas deberá ofrecer el mismo para evitar precisamente la ejecución sumaria de una vivienda habitual.
El órgano judicial competente tiene la obligación de agotar por todos los medios de entregar el requerimiento de pago en el domicilio del deudor autorizado en escritura pública, antes de realizar un edicto. Esta obligación de tutela efectiva fue recogida en sentencia del Tribunal Constitucional que dice:
[a]firmando que es necesario que el órgano judicial agote los medios que tenga a su alcance para notificar al demandado la existencia del proceso en su domicilio real antes de acudir a la comunicación edictal.
STC n.º 122/2013, de 20 de mayo (*3)
Más concretamente, en relación al procedimiento de ejecución hipotecaria, la STC 245/2006, de 24 de julio (FJ 2), expresaba que «una vez que surjan dudas razonables de que el domicilio señalado en la escritura del préstamo hipotecario y que figura en el Registro sea el domicilio real del ejecutado, le es exigible (al órgano jurisdiccional) que intente, en cumplimiento del deber de diligencia que en orden a la realización de los actos de comunicación procesal le impone el art. 24.1 CE, el emplazamiento personal del ejecutado en el domicilio que figure en las actuaciones, distinto del que consta en la escritura de préstamo hipotecario y en el Registro»
Errores en la – [ FIJACIÓN NOTARIAL DEL SALDO] – deudor.
1.- Es común un error de los notarios no adjuntar aunque sea como anexo a su acta notarial el que exige el artículo 573CC que dice claramente que debe añadirse el extracto de las partidas de cargo y abono y las correspondientes a la aplicación de intereses a la cuenta del deudor. Si esos documentos no se encuentran, el acta notarial no sirve y por lo tanto la ejecución hipotecaria sería nula, por un procedimiento de forma.
2.- En el impago de cuotas hipotecarias y sus intereses moratorios que se cargan en cuenta la deudor, casi nunca este se opone, no porqué no se pueda pactar sino por una simple incomprensión matemática, pues la población no tiene porque ser experta en todos los ámbitos del conocimiento humano. Por ello, lo que debería ser el mejor método es que el deudor se opusiera formalmente a esos cargos para que constará legalmente. Independientemente de su veracidad, el notario se vería obligado a dar certeza mediante documento fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo. Muchas veces se convierte en un protocolo donde se acepta sin más con frases convenidas lo presentado por la entidad acreedora.
Este error no debería ser común en el quehacer diario de los notarios, pero la comodidad impera. Por eso, el mismo colegio notarial exige que en el acta se haga constar expresamente:
- PACTO DE LIQUIDEZ: haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en el título ejecutivo (certificación del Registro de la Propiedad con cualquier copia de la escritura de hipoteca).
- El notario deberá comprobar, y expresar en el documento fehaciente que en el título ejecutivo las partes acordaron emplear el procedimiento establecido en el artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para fijar la cuantía líquida de la deuda…»
- ACTA NOTARIAL: debería contener a los efectos oportunos:
- La documentación que permita determinar el título ejecutivo y las personas interesadas junto al la totalidad de la documentación examinada por el notario.
- Confirmar que la liquidación se ha efectuado conforme a lo pactado por las partes en el título ejecutivo.
- Confirmación que el saldo determinado por la certificación expedida por la entidad acreedora coincide con el que aparece en la cuenta abierta al deudor.
- Confirmar que el documento fehaciente de la liquidación obedece a lo previsto en los artículos 572 y 573 de la LEC.
Por lo tanto, el papel del notariado debería ser:
“La razón previa y fundamental de la intervención notarial en estos procedimientos ejecutivos dinerarios El carácter del acta de liquidación de saldo por el art. 218 del Reglamento Notarial: finalidad procesal y actuación notarial, colaborando en esta función como auxiliar del juez quien se apoya en la imparcialidad de su juicio y en su criterio debidamente formado para, si no hay oposición, ejecutar el título”
El carácter del acta de liquidación de saldo por el art. 218 del Reglamento Notarial: finalidad procesal y actuación notarial (*4).
Errores derivados en las Hipotecas Redal – Rédito ad Libitum-.
Pues si el notario que escribía las anteriores notas se encontrará con una escritura hipotecaria y título ejecutivo que no tiene fórmula de cálculo de la cuota mensual o está mal expresada, ¿cómo podía dar fe que el documento de liquidación obedece a los criterios legales? Pues centenares por no decir miles de ejecuciones hipotecarias se han realizado dando por buena una liquidación que no tenía fórmula sobre la que calcular, por ejemplo, las 12 cuotas impagadas o el 3% del capital que obliga la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario -LRCCI.
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Acta de fijación de saldo deudor y cláusulas abusivas.
Hay, hay … hay que los notarios deberían ser más diligentes en su trabajo para evitar la prevaricación a la que les acusa la PAH Madrid en otro de los argumentos recurrentes contra la liquidación pactada cuando toda la escritura hipotecaria está llena de cláusulas abusivas contraviniendo la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores:
NOTAS:
- ataquealabanca.blogspot.com, EL ACTA DE FIJACIÓN DE SALDO ES NULA DE PLENO DERECHO.
- Boletín Oficial del Estado, Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC- Artículo 685 >>>, legislación consolidada.
- Boletín Oficial del Estado, TRIBUNAL CONSTITUCIONAL- Sala Primera. Sentencia 122/2013, de 20 de mayo de 2013. Recurso de amparo 6076-2012.
- elnotario.es, El carácter del acta de liquidación de saldo por el art. 218 del Reglamento Notarial: finalidad procesal y actuación notarial.
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