qué es “ACTA NOTARIAL DE FIJACIÓN DE SALDO” y porqué ES NULA

Una acta notarial de saldo está definida como:

Es un documento fehaciente, extendido por el Notario, mediante el cual se determina el saldo pendiente e impagado de un préstamo o crédito a una determinada fecha, es decir, la cantidad que debe el deudor por todos los conceptos en ese momento concreto.

Por lo tanto, cuando un crédito está en litigio, un notario debe tener especial cuidado en su expedición al acreedor

En los casos de procedimientos de ejecución hipotecaria requieren la aportación, con la demanda de la entidad financiera, de una liquidación de la deuda mediante documento fehaciente que exprese las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que se pide el despacho de la ejecución.

Los compañeros de PAH Madrid aducen además que si hay cláusulas abusivas como el vencimiento anticipado eso complica más la entrega del Acta por el Notario al acreedor


El notario es un fedatario público que garantiza la legitimidad de los documentos en los que interviene y proporciona a los ciudadanos la seguridad jurídica en el ámbito extrajudicial. Sus actos se hallan investidos de presunción de verdad. Está habilitado por las leyes para conferir la fe pública de los contratos, y actos extrajudiciales originados en el marco del derecho privado de naturaleza civil y mercantil. Es un profesional que está obligado a mantener la neutralidad en sus actos.

¿Cómo es posible que tal fedatario garantice la legitimidad de una certificación de deuda hipotecaria, expedida por la entidad financiera, basada en una cláusula del contrato declarada nula por abusiva, como puede ser el caso del vencimiento anticipado?

Algunos podrían afirmar que dicha declaración de nulidad es posterior a tal `acta notarial´ y por lo tanto no le afecta; pero eso no es así, lo que marca la Directiva 93/13/CEE, y legislación española en defensa del consumidor, es muy anterior a la declaración judicial de tal nulidad, inclusive de tal `acta notarial´.

Una cláusula contractual como puede ser la de vencimiento anticipado- que no se haya negociado individualmente se considerará abusiva si causa en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato. // Y se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando ha sido redactada previamente y el consumidor no ha podido influir sobre su contenido, como en el caso de los contratos de adhesión. (artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE)

A esta cuestión no se pueden abstraer los notarios, perfectos sabedores de si se ha negociado o no la cláusula, por ejemplo del vencimiento anticipado. Es evidente que estos profesionales son perfectos conocedores de que las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios que realizan las entidades financieras son contratos de adhesión. Lo saben y es imposible que puedan negarlo.

¿Qué hacen tales profesionales dando fe pública de unas certificaciones de deuda hipotecaria que tiene los pies de barro?

Tales fedatarios no pueden huir de su responsabilidad en el latrocinio que realizan de forma habitual las entidades financieras aplicando en sus certificados de deuda hipotecaria una cláusula de vencimiento anticipado declarada nula por abusiva desde hace casi un decenio.

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 705/2015 de 23 de diciembre, por la que se resuelve el recurso nº 2658/2013, proclama lo siguiente: “Y en cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución con el incumplimiento de un solo plazo … debe ser reputada como abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves”.

A partir de ese momento ¿en que han modificado sus actuaciones los notarios a la hora de garantizar los certificados de deuda hipotecaria emitidos por las entidades financieras, dictando las `actas notariales de fijación de saldo’?

La sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nº 463/2019 de 11 de septiembre, por la que se resuelve el recurso nº 1752/2014, manifiesta en su fundamento de derecho noveno: “En cualquier caso, parece evidente que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución por el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de una obligación accesoria, debe ser reputada abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves. // Consecuentemente, debe confirmarse la sentencia en cuanto que declara la abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, que resulta nula por inaplicable tal y como está redactada”.

Y a todo esto, ¿en que se han visto aludidos los notarios, como fedatarios públicos, a la hora de dar legitimidad a unas certificaciones de deuda hipotecaria basadas en una cláusula de vencimiento anticipado que es nula por abusiva, con carácter `ex tunc´?

Por no hablar ya de la extensa jurisprudencia que al respecto ha dictado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea desde hace, aproximadamente, diez años.

El artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE mandata que Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional …

¿Qué hace el Estado español para cumplir tal mandato y hacer que los notarios observen el Derecho europeo en esta cuestión?

El acta notarial de liquidación reviste, a los efectos de ejecución, presunción de legalidad tanto en la forma como en el contenido de la liquidación, de modo que levantada el acta notarial de liquidación de saldo, ha de entenderse que la intervención del notario ha sido correcta, tratándose el acta de un documento que goza de fe pública y de la autoridad que le confiere su procedencia notarial.”. Así se expresa un magistrado de un órgano judicial español al disponer sobre la oposición planteada por un consumidor ante la demanda de ejecución hipotecaria interpuesta por una entidad financiera.

¿Puede llegar a considerarse que el acta notarial de la liquidación de una deuda hipotecaria basada en una cláusula de vencimiento anticipado declarada abusiva por el Derecho y jurisprudencia europeo y nacional pueda llegar a tener presunción de legalidad, y considerar que la intervención del notario ha sido correcta, por mucha fe pública y procedencia notarial de la que goce?

Consideramos rotundamente que no. Estamos ante una especie de fraude gigantesco, notarial y judicial, pergeñado sola y exclusivamente para beneficiar a las entidades financieras arruinando a los consumidores, devastando el patrimonio de los mismos sin que nadie en este país –jueces, notarios y administraciones; algún día hablaremos de los Registradores de la Propiedad- hagan absolutamente nada, más que el paripé, para acudir en auxilio de dichos consumidores, exhaustos de tanta estafa.

Y en estos momentos estamos ya rizando el rizo. Unas cláusulas de vencimiento anticipado declaradas judicialmente nulas por abusivas, por lo tanto debiendo tenerlas por no puestas en los contratos, con efecto `ex tunc´, desde el mismo momento de la constitución de la escritura -no lo decimos nosotros, lo dice la jurisprudencia del TJUE- que conllevan se disponga el sobreseimiento y archivo de los procedimientos de ejecución hipotecaria. Pero hete aquí el misterio de los panes y los peces, esas ejecuciones sobreseídas se multiplican en nuevas ejecuciones hipotecarias instadas sobre los mismos contratos, aportando nuevas `actas notariales de fijación de saldo´ en base a aquellas cláusulas de vencimiento anticipado que fueron previamente declaradas nulas por abusivas.

¿Y los notarios? … a por uvas.

¿Qué van a hacer ahora estos profesionales de la fe pública ante lo dictado por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, asuntos acumulados del C-80/21 al C-82-21, de 08 de septiembre de 2022, en cuyo considerando 79 manifiesta que: Por lo que respecta a la posibilidad de sustituir una cláusula abusiva anulada por una interpretación judicial, debe excluirse tal posibilidad?. ¿Prevaricar por falsedad documental?

Dicho considerando 79 de la STJUE de 08/09/2022 tumba radicalmente las pautas u orientaciones jurisprudenciales contempladas por nuestro Tribunal Supremo en su Sentencia nº 463/2019, de 11 de septiembre, que disponía la posibilidad de que, una vez dictada la nulidad de la clausula de vencimiento anticipado abusiva, y declararse el sobreseimiento del procedimiento, la entidad pueda iniciar nueva ejecución hipotecaria al amparo del artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, haciendo un apaño torticero –que debiera haberles dado vergüenza ajena- al cambiar el fundamento de la ejecución de: en lugar del contrato, en la ley. Sabiendo de antemano dichos magistrados del Alto Tribunal que tal forma de proceder lo que hacía era blanquear todas y cada una de las cláusulas de vencimiento anticipado declaradas nulas por abusivas ya que los requisitos que contempla el artículo 24 de la Ley 5/2019 los cumplían sobradamente dado que son ejecuciones hipotecarias cuyas cuentas de crédito fueron cerradas hace bastantes años. Maniobra judicial repugnante y asquerosa.

Consideramos, sin tener prueba fehaciente alguna, que el Tribunal europeo harto de las artimañas arteras de nuestros tribunales y asqueado de su forma de proceder ha dado un puñetazo en la mesa y los ha dicho, de forma indirecta, `a tomar el pelo a tu santa madre´.

Y ahora, ¿qué harán los notarios, seguirán  garantizando la legitimidad de unas certificaciones de deuda hipotecaria, expedidas por las entidades financieras, y basadas en aquellas cláusulas del contrato de vencimiento anticipado declaradas judicialmente nulas por abusivas, sin posibilidad ya de sustitución por interpretación judicial alguna?

¿Estarán dispuestos dichos profesionales a caer en la prevaricación por falsedad documental?

Esperamos y deseamos que no les pueda la protección a ultranza de sus principales clientes, las entidades financieras. Que no olviden que están obligados a mantener la neutralidad en sus actos, aunque lo hayan incumplido reiteradamente.

En definitiva, hagan lo que hagan, consideramos que se ha de plantear en todas y cada una de las ejecuciones hipotecarias la radical nulidad de las `actas de fijación de saldo´, siendo tal nulidad de carácter imprescriptible, pudiéndose reclamar en cualquier momento del procedimiento. Y sobremanera, en aquellos iniciados después de la declaración judicial de nula por abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado, concediéndose a las entidades financieras la, hoy día, excluida posibilidad de iniciar nueva ejecución hipotecaria por dicho vencimiento anticipado.

Hay que poner pies en pared y defendernos con uñas y dientes de la encerrona que constituye este gigantesco fraude, manifestando lo que intuimos ha podido hacer, más que harto de nuestra justicia, el TJUE, `a tomar el pelo a tu santa madre´.

Posdata.- En posterior artículo hablaremos del `terremoto´ que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha provocado con el torpedo dirigido a la línea de flotación de nuestros procedimientos de ejecución hipotecaria. Una `bomba´ en toda regla a través del punto 3) de la parte dispositiva de la sentencia del TJUE de 08 de septiembre de 2022, asuntos acumulados del C-80/21 al C-82/21:

Los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13

deben interpretarse en el sentido de que

se oponen a una jurisprudencia nacional según la cual el juez nacional, tras declarar la nulidad de una cláusula abusiva contenida en un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional que conlleva la nulidad del contrato en su totalidad, puede sustituir la cláusula anulada, bien por una interpretación de la voluntad de las partes con el fin de evitar la anulación de dicho contrato, bien por una disposición de Derecho nacional de carácter supletorio, aun cuando el consumidor haya sido informado de las consecuencias de la nulidad del referido contrato y las haya aceptado.

Teniendo que añadirse a todo ello, lo declarado en el punto 2) de lo dispuesto en dicha sentencia del TJUE de 08/09/2022. En estos momentos, los jueces de primera instancia, magistrados de las diferentes secciones de las audiencias provinciales, y entidades financieras, estarán esperando a ese `supremo caballo blanco´ que les salve de las garras de la justicia europea; pero ésta vez la cosa se le ha complicado mucho al TS.

FUENTE: PAH MADRID – EL ‘ACTA NOTARIAL DE FIJACIÓN DE SALDO’ ES NULA


Audiencia Provincial de Málaga declara la improcedencia de ejecución hipotecaria por deficiencias en el acta de fijación de saldo

No publicamos cualquier cosa sin fundamento. El tema del acta de fijación de saldo incorrecta puede provocar la no admisión a trámite de una ejecución hipotecaria.

Es el caso del auto de cinco de octubre de dos mil diecisiete de la la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA, por el que se acepta el recurso de apelación declarándose la improcedencia de la ejecución, dejándose sin efecto la misma. Todo ello con expresa condena de la ejecutante al pago de las costas procesales (*1).


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