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¿mi hipoteca es REDAL? lo que fue y lo que puede hacer HOY
Con sorpresa descubrimos gracias al trabajo de expertos desinteresados, de los que hay pocos, que los contratos hipotecarios son auténticas trituradoras de carne humana para que la Banca expolie a placer la riqueza y el trabajo de la gente hasta arruinarlos. Todo con la providencial ayuda del Tribunal Supremo a la Banca cuando es importante el asunto, como era el caso del IRPH.
Llevamos 3 décadas de abusos bancarios sobre miles de hogares y ciudadanos. ¿Aprenderemos?
Las matemáticas financieras se han convertido en una nueva herramienta de abuso que se cocía en las oficinas centrales de las entidades financieras y aterrizaba en sus oficinas a pie de calle como escrituras hipotecarias envueltas en un halo de ayuda a los que querían acceder a una vivienda. La trampa financiera se descubría años más tarde, pero lo suficientemente tarde, para que nuestro ciudadano ignorante ya estaba atrapado como ratón en la ratonera de la deuda perpetua.
En la primera década de este siglo miles de contratos, especialmente de las Cajas de Ahorros, contenían una cláusula REDAL. Hoy la prensa la bautiza cómo aquella que hubiera evitado miles de desahucios hipotecarios. Tras los escándalos financieros asociados al estallido de la crisis del 2008, en 2011 el Banco de España regula la propaganda sobre los productos financieros lo que hace que esa cláusula desaparezca por confusa, engañosa y ambigua.
La trampa financiera del REDAL descubierta por el matemático Guillem BOU BAUZÀ, llegó hasta una administración valiente, la Direcció General de Consum de les Illes Balears, que se ha puesto las pilas defendiendo de verdad a los consumidores de los fraudes de los que son objeto por la Banca.
¿Para que sirve una Dirección de Consumo, si en las cosas más importantes no defiende a sus ciudadanos?
La banca lidera las reclamaciones de ciudadanos estafados mientras que la mayoría de administraciones de este país miran al otro lado en lugar de defender a la ciudadanía que, huérfana de un parque público de vivienda accesible, debe acudir a la boca del lobo y comprar una hipoteca para acceder al derecho a techo consagrado en la Constitución de nuestro país.
¿Qué es la cláusula Redito Ad Libitum – REDAL- o “devolución del crédito a voluntad“?
Esta cláusula usada desde principios de siglo hasta 2011, aún se encuentra escriturada en hipotecas vivas, y su nombre ha sido acuñado por Guillem BOU, matemático, del que nuestra Asociación ha tenido el gusto de compartir sus explicaciones en la Jornada hipotecaria de Badalona de este sábado día 22 abril del 2023.
La introducción de la cláusula REDAL, devolución del crédito a voluntad, conducía a la ausencia de la fórmula del cálculo de las cuotas hipotecarias en las escrituras que debía estar situada en el pacto segundo- o estipulación- sobre variación del tipo de interés- del préstamo con garantía hipotecaria.
¿Dónde está la cláusula REDAL?
Como decimos, si existe, la REDAL se encuentra en el pacto o estipulación segunda sobre intereses en cualquier escritura de préstamo. Debería existir una fórmula de cálculo de las cuotas de un estilo que podría ser así:
Pero lo normal es encontrarse en el PACTO SEGUNDO – AMORTIZACIÓN – o – VARIACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS una descripción de lo que ocurre cuando hay una variación del tipo de interés anual si es variable, de un estilo así:
¿Mi hipoteca es REDAL? un diagrama del SI o NO para aclararse
En el último informe de la Direcció General de Consum de les Illes Balears encargado a Guillem Bou Bauzá se encuentra una larga pero didáctica explicación para profanos de las diferentes versiones de lo que puede ser una cláusula REDAL en su hipoteca y sus consecuencias como es el Hard o Soft REDAL (*1).
Este diagrama lo acompañamos de una pequeña explicación realizada por el propio Guillem BOU en nuestra jornada hipotecaria en cada paso:
¿Tiene FÓRMULA de cuotas tu escritura hipotecaria?
Si tiene fórmula ¿ES CORRECTA?
si es correcta ¿SE CUMPLE LA NORMATIVA EUROPEA?
Mi hipoteca es REDAL: ¿qué hago ahora?
¿A qué da derecho tener la opción REDAL?
En una situación económica desfavorable el prestatario puede tener diversas opciones como pagar una cuota mínima y dejar más adelante el resto de la amortización. O sea, convertir un abuso bancario en una situación favorable para usted. Ello significa que el prestatario puede:
- Oponerse con más fuerza legal (más argumentos legales) en caso de reclamación de la deuda por parte del banco.
- Retener la propiedad de su vivienda (con las ventajas que ello supone) mientras dura la negociación o el litigio con el banco.
- Reclamar al banco alternativas negociadas para el pago de la deuda.
- En algunos casos, conseguir del banco reducciones de deuda (quitas) o condiciones ventajosas de pago.
Siguiendo el diagrama adjunto que expone la Direcció General de Consum de les Illes Balears tienes diversas opciones asegurando la legalidad de las mismas u armas para sentar a negociar con el banco.
En realidad, en palabras del propio BOU, es como si estuviéramos delante de una póliza de crédito donde la amortización se adecúa a las necesidades empresariales o aquella frase típica del Director de una sucursal que te decía: “ingrese lo que pueda“.
INFORME FINANCIERO SOBRE EL SISTEMA REDITO
AD LIBITUM EN LOS CONTRATOS HIPOTECARIOS
El informe REDAL de Direcció General de Consum de les Illes Balears publicado el 14 de abril del 2023, adjunto a esta entrada de la web (*1) es un compendio de información a favor de los afectados y un balde de agua fría para las prácticas de la Banca y de los reguladores que siempre miran al otro lado cuando se trata de defender los intereses espúreos de los grandes del IBEX35.
Hay un apartado que queremos destacar en el Informe en la página 39 en el apartado 4 de Validación del concepto Redito ad Libitum por parte de la
propia banca y el banco de España, que nos permite decir que estamos ante un hecho científico y no opinable en un juzgado.
NO DEJA LUGAR A DUDAS. REPRODUCIMOS ESTE APARTADO DEL INFORME PORQUE ES DEMOLEDOR:
En Baleares, los afectados pueden optar por obtener una sentencia favorable de la Direcció General de Consum de les Illes Balears que les facilitará una reclamación judicial. Guillem BOU, asegura que en el caso de Catalunya u otras comunidades autónomas, las autoridades políticas se les debe presionar para que sean más valientes delante del poder financiero. El matemático nos ha dejado una carta que esta circulando para enviarla al Presidente de su comunidad autónoma- en este caso es Catalunya- exigiendo que la Dirección General de Consumo sea más proactiva en defensa de sus ciudadanos frente a los abusos financieros. Puede adaptarla y usarla a sus circunstancias:
Esperamos que este documento le sea útil pero si desea puede usar nuestro asesoramiento usando nuestro formulario de contacto:
CONCLUSIÓN: Abusividad en los contratos REDAL
El Informe de hipotecas REDAL de la Dirección General de Consumo de les Illes Balears concluye la abusividad en los contratos REDAL, a grosso modo, llamados hard o softREDAL:
- Existen unos contratos hipotecarios donde no se pacta el importe de las cuotas mensuales en la fase variable de interés.
- Existen otros contratos donde sí se pacta, pero de manera que el cliente no entiende lo que firma y, por tanto, no entiende cómo va a devolver el dinero ni a qué se obliga.
- Tanto si es por falta de transparencia o por falta de pacto en sí, tenemos unos contratos donde se oculta al consumidor la carga económica y las obligaciones financieras (aspectos fundamentales que el TJUE indica que el consumidor debe conocer).
- En estos casos, las entidades financieras optan por aplicar un sistema de amortización no pactado en el contrato, cosa que el Banco de España indica reiteradamente que no puede hacerse.
- Esta falta de transparencia es perjudicial para el consumidor, existiendo cuatro tipos de perjuicio económico: el de riesgo, el de esfuerzo financiero, el de cobro directo de intereses y el de incumplimiento.
Si bien este escenario ya aporta elementos para un desarrollo jurídico posterior en él no se recoge, todavía, una cuestión abusiva financieramente y muy grave.
En realidad, el Banco de España señala que imponer una amortización no pactada reviste mala fe. Además lo repite de manera reiterada. ¿Por qué? ¿Tan importante es, esta cuestión?
La respuesta es que sí, y en ella encontraremos un argumento fundamental para afrontar los litigios o expedientes administrativos acerca de contratos REDAL, pero para entenderlo hace falta algo de razonamiento financiero.
En este apartado expondremos dicho razonamiento ya que la imposición de una amortización no pactada puede producir la quiebra de un negocio o de una economía familiar, puesto que conlleva una sustracción de crédito.
¿qué es básicamente una sustracción de crédito?
La flexibilidad de amortización es un recurso financiero que permite a las familias superar baches económicos.
Hay diversos mecanismos habituales en los préstamos hipotecarios (como pactos especiales de cuotas reducidas en ciertos periodos o periodos de espera) son versiones más limitadas de esta flexibilidad de amortización.
¿Qué pasaría entonces si el banco niega este recurso a la familia e impone una amortización de manera unilateral y exige cobrar recibos elevados? Pues las consecuencias son fatales: llevan la familia a la quiebra.
Como hemos dicho, el Banco de España es muy vigilante sobre los casos en que se impone un sistema de amortización no pactado. Se produce este fenómeno que hemos denominado sustracción de crédito, o mermar el derecho a crédito que se tiene por contrato.
CONSECUENCIAS DE TENER UNA HIPOTECA REDAL
La consecuencia principal es que se encuentra delante de una hipoteca que sería como una especie de póliza de crédito hipotecario a largo plazo, donde el hipotecado podría decidir que la cuota fuera el total de los intereses del periodo (capital pendiente * interés nominal pactado / 12) y algo de capital, a su elección. Con la condición de acabar pagando, al final del plazo pactado, el importe de capital total prestado. O sea, adecuar la amortización a las necesidades financieras de deudor o un símil de Código de Buenas Prácticas dónde se amortiza crédito a voluntad.
Así el informe de Consum de les Illes dice que en la página 142:
La cuestión REDAL y la liquidación de saldo deudor en una ejecución hipotecaria
Cuando el banco presenta una ejecución hipotecaria está obligado a presentar un documento llamado “acta de liquidación de saldo”. Dicho documento viene a ser la “factura” que presenta la entidad y debe ser certificada por un notario. Es decir, el notario debe dar fe que la cantidad que exige el banco es correcta.
En el caso de las hipotecas REDAL sucede que, al no haber establecido el importe de las cuotas mensuales, el notario no puede certificar los importes que presenta la entidad como cuotas impagadas. Dicho de otro modo: las cantidades que aparecen en la “factura” no emanan de los pactos financieros del contrato.
Si el abogado defensor del deudor pide una explicaciones al notario por burofax, este indicará que en el procedimiento de ejecución es donde corresponde
revisar los números y detectar posibles errores, dejando claro que su trabajo se limita a dar fe de “la liquidación practicada por el acreedor”. Si pides la declaración del interventor del banco dirá que no estaba al cargo del departamento cuando se certificó dicha liquidación de saldo y, en otra ocasión, manifestó que él no comprobaba nada, puesto que la certificación la hacía una máquina.
La CONCLUSIÓN es que:
- Nuestro sistema jurídico tiene un aspecto financiero confuso dado que exige una certificación del importe de la deuda por parte de un fedatario público.
- La confusión para el consumidor radica en que el fedatario sólo certifica aspectos formales, no numéricos.
- En consecuencia, el importe de la deuda adolece de certificación numérica.
- Y el TJUE advierte desde mucho antes de 2001, en concreto en la Directiva 93/13, el prestatario debe conocer la carga económica del contrato.
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Notas
Actualment acaba de publicar la Direcció General de Consum el treball encarregat a Guillem BOU:
- Direcció General de Consum Illes Balears, INFORME FINANCER SOBRE EL SISTEMA REDIT AD LIBITUM -REDAL- EN ELS CONTRACTES HIPOTECARIS. 5,2 Mb-pdf-.
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¿Cómo habría que proceder si se sospecha que nuestra hipoteca es REDAL…hay alguna planilla, algún escrito tipo para presentar en Consumo?
Hola Elena
todo lo que disponemos está incluido en la entrada del web donde escribe. Explica como usar la hipoteca REDAL a favor de nuestros intereses y el modelo de plantilla para Catalunya que paso Guillem BOU que se puede utilizar en otras comunidades autónomas adecuándolo.
Sobre todo es que tenemos una poderosa herramienta para negociar una vez descubierto.
La Direcció general del Consum Balear ya tiene sus propios instrumentos entre los que destaca que una denuncia del afectado lleva a una resolucion de la Direcció Consum contra la entidad financiera que se puede usar en el juzgado
una abrazo