L’Organització de Consumidors i Usuaris -OCU- i altre medis de comunicació han anat publicant noticies a les seves webs on es donava fins el 23 de gener d’aquest mes del 2024 el termini per reclamar les clàusules abusives aplicades aquests anys pels bancs espanyols a les despeses de constitució de l’hipoteca.
El 23 de gener del 2024 s’acompleixen 5 anys des de que el Tribunal Suprem -TS- del Regne d’Espanya va indicar que les despeses de constitució d’una hipoteca haurien d’estar coberts a mitges entre deutor i banc. Tot i així, hi ha jutjats i Audiències provincials que ho han entès d’una altra manera com hem reflectit en la nostra web >>>
Aquesta sentencia deia clarament que :
TERCERO.- Decisión del tribunal: la cláusula que establece la comisión de apertura no es abusiva si supera el
control de transparencia.” En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente. Las comisiones o gastos repercutidos deberán responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos”.
” Ello justifica que la normativa relativa a esta actividad bancaria prevea la posibilidad de que, además del interés remuneratorio, la entidad financiera pueda cobrar como parte integrante del precio una comisión de apertura.
“No estamos propiamente ante la repercusión de un gasto, sino ante el cobro de una partida del precio que el banco pone a sus servicios. La tesis contraria llevaría al absurdo de que, para que el banco pudiera cobrar por estas actuaciones, las mismas habrían de estar externalizadas en una tercera entidad y solo en ese caso el banco podría repercutir en el cliente el precio cobrado por esa tercera entidad, que muy posiblemente pertenecería a su mismo grupo societario.
STS 102/2019 de 23 de enero sobre Comisión de apertura (*1)
Com que aquesta jurisprudència a favor de la banca trontollava per criteris contradictoris. el TS va aixecat preguntes al Tribunal de Justícia de la Unió europea -TJUE- sobre aquest tema. Aquest va emetre la SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Cuarta) de 16 de març de 2023 a l’assumpte C‑565/21 sobre la Clàusula de comissió d’apertura de préstec.
L’advocat MILTON HARO SANDOVAL de Madrid ens va passar una valoració pròpia de la sentència on remarca els trets principals que són:
1.- Habida cuenta de los motivos anteriores, procede responder a la primera cuestión prejudicial que el artículo 4, apartado 2, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que se opone a una jurisprudencia nacional que, a la vista de la normativa nacional que preceptúa que la comisión de apertura retribuye los servicios relacionados con el estudio, la concesión o la tramitación del préstamo o crédito hipotecario u otros servicios similares, considera que la cláusula que establece esa comisión forma parte del «objeto principal del contrato» a efectos de dicha disposición, por entender que tal comisión constituye una de las partidas principales del precio.
2.- Incumbe al juez nacional comprobar si la entidad financiera ha comunicado al consumidor elementos suficientes para que este adquiera conocimiento del contenido y del funcionamiento de la cláusula que le impone el pago de la comisión de apertura…”
3.- Una cláusula que surta el efecto de eximir al profesional de la obligación de demostrar que se cumplen los requisitos fijados por la referida normativa nacional en relación con una comisión de apertura podría incidir negativamente en la posición jurídica en la que el Derecho nacional sitúa al consumidor.
Abogado Milton Haro Sandoval: Apreciaciones a la Sentencia del TJUE 16 de marzo de 2023 asunto C‑565/21 (*2)
Llavors el consens es trobaria en que en les despeses de constitució d’una hipoteca es repartirien de la següent manera:
- Són a càrrec de l’entitat financera les despeses de Registre de la propietat, la gestoria i la taxació, així com la meitat de les despeses notarials.
- Són a càrrec del consumidor l’altra meitat de les despeses notarials i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (AJD).
Per tant, la comissió d’obertura de la hipoteca quedaria segons criteri de cada tribunal, cosa que no vol dir, que nosaltres considerem aquesta com a abusiva ja que no correspon a cap activitat secundària pròpia d’una entitat financera que és el càlcul dels riscos inherents a la seva activitat.
Reclamar despeses de constitució de la hipoteca i comissió obertura de la mateixa
Així doncs, per reclamar les despeses de constitució de la hipoteca inclosa la comissió d’obertura teniu de temps fins el 14 d’abril del 2024 doncs el termini de cinc anys acabava el dia 23 de gener pero al existir la suspensió dels terminis processals durant l’estat d’alarma del 2020 permet sumar 82 dies addicionals.
Tot això no treu que hom i nosaltres considerem que totes aquestes despeses són busives i teniu el dret a reclamr-ho al jutjat. Un altra cosa es que guanyeu. I que com a tals clàusules abusives no existeixen terminis per reclamar-les. El TJUE, a diferència del que dictaminen diverses audiències provincials, descarta que el termini per poder reclamar aquestes despeses comenci en el moment en què es va signar el préstec, sinó que considera que la prescripció comença a comptar des del moment en què consumidor coneix que té dret que li tornin aquestes despeses, cosa que es produeix des que sap que la seva clàusula és nul·la i hi ha una sentència que així ho dictamina.
La reclamació comença per presentar la documentació per si de cas salvar alguns tribunals espanyols que prevariquen contra el TJUE i la llei europea d’obligat compliment. La documentació la teniu a continuació i ens l’ha facilitat PAH Madrid:
DESPESES DE CONSTITUCIÓ DE LA HIPOTECA
Reclamación preveía Gastos Notariales Hipoteca.
Con este modelo de reclamación todos los que hayáis tenido hipoteca alguna vez (da igual que ya esté pagada o no) podéis reclamar a vuestro banco los siguientes conceptos:
✅Factura de Notaría
✅Factura de Registro
✅Factura de Tasación
✅Factura de Gastos de Gestión
(+Comisión de apertura)*
La suma de estas facturas rondan los 2.000€ y el banco debe devolvernos estas cantidades sí o sí, así que no dejéis de reclamar y para cualquier consulta podéis contactar con nuestra Asociación 500X20.
DESPESES DE COMISSIÓ OBERTURA DE LA HIPOTECA
Con este modelo de reclamación podéis reclamar a vuestro banco la Comisión de Apertura que os cargaron cuando contratasteis vuestra hipoteca, esta comisión suele ser equivalente a un 1 o 2% del capital concedido (no todos los bancos la cobraron pero si la mayoría) está reclamación es aparte de la anteriormente publicada sobre Gastos Hipotecarios y la cantidad a recuperar depende del capital concedido (en una hipoteca de 200.000€ entre 2.000 y 4.000€ aproximadamente)
Los plazos una vez que la entráis es igual que la anterior, 2 meses, si en ese tiempo os responden que no o no dan señales de vida podéis contactar con nuestra Asociación 500X20.
COMPTE! Només per a les hipoteques anteriors a 16 de juny 2019
Tot això serveix per a hipoteques signades abans de l’entrada en vigor de la Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari, de 16 de juny de 2019, que estableix qui ha d’assumir cada despesa de formalització de la hipoteca. Sempre que el repartiment previst es respecti, no hi ha res a reclamar, ja que a les hipoteques més recents els bancs assumeixen les despeses de notaria i d’inscripció al registre de la propietat, així com les despeses de la gestoria que s’encarregui dels tràmits, mentre que el comprador es fa càrrec de les despeses de taxació de l’immoble (hi ha entitats que fins i tot ho assumeixen voluntàriament), així com pagar les còpies de l’escriptura que sol·liciti.
ASSOCIACIÓ 500X20 pel dret a un parc públic d’habitatge de lloguer assequible, 2024-01-13
NOTES:
- prouespeculacio.org, TS 102/2019 de 23 de enero sobre Comisión de apertura.
- prouespeculacio.org, Abogado Milton Haro Sandoval: Apreciaciones a la Sentencia del TJUE 16 de marzo de 2023 asunto C‑565/21.
SEGUR QUE L’INTERESSARÀ:
