Tàcita reconducció del lloguer en contractes amb prórroga finalitzada

Ens estan venint molts cassos com aquest i creiem hem de fer algunes apreciacions al marge del que tenim exposat al PORTAL DEL LLOGATER (*1) o al document de Guía de cláusulas abusivas o nulas en los contratos de alquiler o el inquilino como “consumidor inmobiliario”(*2).

Un correu d’una subscriptora ens ha dit això:

La resposta en aquest correu ha estat aquesta:

La tàcita reconducció és la nova relació de lloguer que neix entre l’arrendador i el llogater quan acaba el contracte d’arrendament inicial i les seves pròrrogues legals.

És a dir, neix un nou contracte basat en el Codi Civil. Aquesta és la jurisprudència inicialment acceptada.

Sobre la reconducció tàcita de contractes de lloguer amb renovació legal finalitzada

Hola XXXXXXXXXXXX

No podem respondre a les seves preguntes sense poder llegir les clàusules del contracte i la data inicial de vigència, i pel que sembla el seu contracte va ser signat amb la versió LAU del 2013/06/06.

Si aquesta és la seva versió LAU al 2024 el contracte s’ha allargat per tàcita reconducció… en les condicions pactades:

L’article 1566 del Código Civil disposa:

“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.”

UNA NOVA RELACIÓ CONTRACTUAL BASADA EN EL CODI CIVIL:

A la sentencia 530/2018 del Tribunal Suprem de 26 de septiembre, diu sobre aquest fet:

“se entiende que el citado artículo 1566 del Código Civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento (“si al terminar el contrato”, dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito”.

Al ser una sentència que afirma nova jurisprudència, els jutges en general fan un seguiment absolut del Suprem. A més els jutges solen estar al costat contrari de la barricada. Solen ser “caseros“, la classe mitjà propietària, per la qual cosa en cas de injusticia solen posar-se – interpretar– la llei del costat de l’arrendador en cas de conflicte. Entenent aquest fet cal seguir una estratègia de defensa ben estudiada si arriba als jutjats.

De totes maneres la jurisprudència de l’alt Tribunal no és d’obligada imposició al jutge, doncs la justicia és interpretativa segons les circumstàncies.

Però no tingui por doncs coneixem força aquests conflictes encara que una cosa és la conducció i l’altra el resultat final. Es tracta d’obtenir, en una clara indefensió, la millor solució per a vostè.

Li interessa?

La duració del contracte en la tàcita reconducció.

Segons aquesta altra sentència, 764/2013, de 5.12.2013, per tant, la duració del seu contracte serà aquesta:

“La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo…”

Conclusió, article 11581 del C.Civil:

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Amb aquest article SÍ que hi ha interpretacions jurídiques diferents:

si el contracte inicial diu que la renda és anual ( fixa renda anual però no renda a mes) encara que es pagui per mesos, la tàcita reconducció serà anual. Vol dir, que es recondueix any rera any i no per mesos.
si el contracte diu que la renda és anual pero la renda es paga per mesos llavors la tàcita reconducció serà mensual, és a dir, que neix un nou contracte per tàcita reconducció tots els mesos.

Les rendes en la reconducció tàcita.

Ara be respecte de les condicions pecuniàries o rendes a pagar…

La jurisprudència assenyala que la naturalesa jurídica de la tàcita reconducció en els arrendaments és la d’un nou contracte, un nou arrendament, que tindrà els mateixos pactes que el contracte acabat excepte en quant al termini de durada que serà el previst en l’article 1581 del Codi Civil.

Per tant, la propietària del seu habitatge no pot augmentar les rendes més enllà del que deia el primer contracte, o sigui, segurament l’IPC anual. Podríem dir, que el contracte en tàcita reconducció funciona sota els paràmetres ja del Codi Civil. Ho diem perquè el Gobierno va fer la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda i en aquesta hi ha una limitació dels augments del 2% pel 2023 i del 3% pel 2023.

Un Tribunal davant el conflicte possiblement no li donaria la raó a vostè. El llogater com no lluita per canviar les lleis sempre està en franca derrota davant la “Patronal de lloguer” en la que els jutges tenen interessos propietaris.

La propietària no pot fer el que vol. D’altra banda caldria veure si el contracte és legal i registrat per saber amb quina mena de propietària és: acompleix les seves obligacions tributàries o bé no declara el lloguer fent frau fiscal (quasi el 40% dels “caseros” fan frau fiscal a Espanya)