Nos pueden RECLAMAR las SUBIDAS ANTERIORES del ALQUILER?

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La respuesta es SÍ siempre y cuando exista una cláusula que así lo indique en el contrato firmado pero no siempre con efectos retroactivos. Pero además según la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-:

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-

El artículo 18.2 prácticamente no ha variado desde su entrada en vigor el 1 de enero del 1995.

Vamos a poner un ejemplo para ver su aplicación, excepciones y alguna jurisprudencia sobre el tema.

Un contrato de alquiler firmado el 1 de febrero del 2020 se incluye una cláusula que explicita que la renta subirá cada año con el índice de precios legal. El casero es un pequeño propietario que tiene 10 viviendas alquiladas. En marzo del 2024, al inquilino le llega el recibo de pago de la renta donde se le indica que el próximo recibo de abril deberá afrontar el pago de los aumentos de los años anteriores de IPC atrasados, y no cobrados, y que el recibo de abril ya llega con los aumentos del IPC incluidos desde el 2020 y indica un valor en euros que incluye todos esos aumentos

El arrendador está incumpliendo la legislación y algunas leyes:

  • si el contrato no incluía expresamente una referencia al IPC, entonces según el mismo artículo 18.1 le corresponde un incremento ligado al Índice de Garantía de Competitividad -IGC- expresado en la LAU.
  • si se hubiera “pactado” un índice valdría ese pero no se pacto ninguno por lo que el que vale es el IGC. Pero los dos son legales, por supuesto.
  • En el caso que nos ocupa, el arrendador podría subir en marzo del 2021 el IGC de 2020, en marzo del 2022 el IGC del 2021, en marzo del 2023 el IGC del 2022, pero en marzo del 2024 ….
  • En el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (*1) se adopta que el máximo aumento del alquiler será del 2% en 2023. Además la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda en su disposición final sexta indica que si no hay acuerdo en las partes la subida será del 3% en el caso de arrendadores con 10 o menos viviendas y obligatorio a los que posean más de 10 viviendas. Por ello, en el caso que nos ocupa el incremento del alquiler será del 2% en 2023 efectivo en 2024 y del 3% si no hay acuerdo por menos en 2024 efectivo en recibo del 2025. (*2)
  • Al no haber reclamado, olvidado, las subidas de los años anteriores, el casero no puede cobrar retroactivamente las subidas que no reclamó en su momento. En términos jurídicos sus efectos se producen “ex nunc” (“desde ahora”), de modo que no resulta admisible reclamar con carácter retroactivo la revisión de la renta.” (Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia de 14.12.2016). Aclaremos el asunto:
    • Notificación: sólo será posible la actualización de la renta si ha habido una notificación y se hará al mes siguiente de comunicado. Además la actualización se hace sólo anualmente el mes que se pactó o más adelante peros in efectos retroactivos atrasados.
    • No retroactivo. No se pueden cobrar los atrasos anteriores a la notificación.
    • Acumulativo. Aunque no se puede cobrar los atrasos anteriores si se puede calcular el incremento acumulativo de años anteriores sobre el nuevo recibo que se cobrará. El máximo legal para repercutir el índice de subida son 5 años según el artículo 1964.2 del Código Civil.

OJO: la actualización del 2% y 3% de la renta alquiler del 2023 y 2024 para cobrar en los años 2024 y 2025- LEER ESTE ARTÍCULO >>>

NOTAS:

  1. Boletín Oficial del estado, Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania..
  2. Legislación vivienda, web de Asociación 500×20.

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