Els milers de llars de llogaters de les comunitats autònomes rebels i insumises que no volen aplicar la normativa de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, com les del PP, estan perdent aquesta oportunitat, un nou dret que dóna la llei estatal fixada al article 10 de la LAU, de poder prorrogar anualment els contractes de lloguer des d’un a tres anys. Però també en general per a qualsevol llogater en el territori nacional hi ha millores sensibles en les pròrrogues. També queda clar que aquestes modificacions de la LAU afecten exclusivament lloguers d’habitatge habitual.
Aclarim aquests termes pels nostres socis/es i lectors…
Què diu d’aquesta pròrroga la Ley del Derecho a la Vivienda que modifica la LAU?
Disposición final primera. Medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU-, queda modificada como sigue:
El artículo 10 de la LAU queda redactado en los siguientes términos:
Aquests termes continguts a l’Adicional final primera modifiquen la LAU de manera que qualsevol llogater, segons les seves condicions, pot reclamar la pròrroga del contracte un cop finalitzades les pròrrogues obligades de 5 o 7 anys i reconduccions tàcites. Això es pot fer independentment de la versió de la LAU o clàusules contingudes en el seu contracte quan es va signar per primer cop:
- fins a un màxim de 3 anys, si cap de les parts manifesta el contrari.
- 1 any si es troba en una situació de vulnerabilitat social legalment reconeguda pels serveis socials.
- fins a 3 anys en una comunitat autònoma, com Catalunya i Euzkadi, que té regulació de zones i ciutats de preus tensionats de lloguer.
Repetim! tot això ja es troba a la LAU, ARTICLE 10, i és LLEI d’obligat compliment per qualsevol jutge sigui quin sigui la situació del contracte.
podeu trobar tots els enllaços a la LEGISLACIÓ ADJUNTA A L’ARTICLE >>>
Fins a 3 anys de pròrroga obligada del lloguer, en iguals condicions, si no hi ha notificació per les parts.
Aquest és l’article 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-:
- Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
1 any si es troba en una situació de vulnerabilitat social legalment reconeguda pels serveis socials.
Aquest és l’article 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-:
2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica (*1) sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
Fins a 3 anys en una comunitat autònoma que té regulació de zones de preus tensionats de lloguer.
Aquest és l’article 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-:
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
El contracte prorrogat té les mateixes condicions que l’inicial.
Aquest és l’article 10.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-:
Un advocat de Barcelona, expert en habitatge, ens explica els aspectes essencials de la llei que no expliquen els “massmedia”
Pablo Feu respon als dubtes sobre la nova llei pel dret a l’habitatge a la web oficial de l’Ajuntament de Barcelona, però que és d’aplicació a tot el territori de l’estat espanyol:
Tots els contractes estan subjectes a les modificacions de la ley del derecho a la vivienda?
La resposta és SÍ i NO. Només s’aplica las habitatges que són habitatge habitual. El raonament ho trobem al Blog SEPIN:
¿Todos los contratos de arrendamientos de vivienda quedan sujetos a la nueva regulación?
Resulta fundamental atender a la calificación y régimen aplicable establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, para así determinar qué contratos son los calificados de “vivienda”, y a los que, por tanto, le será aplicable la nueva normativa de la Ley 12/2023. Debemos acudir al artículo 2 de la LAU que define: “Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.”. Es, en su artículo 3, donde califica los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, inmuebles que pueden ser perfectamente una vivienda, pero cuyo uso no reúne la condición de destino permanente: “1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.”
Por otra parte, si nos detenemos en la reciente Ley, lo cierto es que en la modificación que realiza de la LAU 29/1994, concretamente al añadir los apartados 2 y 3 al artículo 10, indica expresamente: “En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley”, por lo que es claro el carácter de permanencia o habitualidad que debe tener el arrendamiento, y por otra parte, recordamos que el citado precepto resulta aplicable exclusivamente a los arrendamientos de vivienda conforme establece el art.4. 2 de la LAU.
En consecuencia, la respuesta que señalamos resulta negativa, no todos los arrendamientos de vivienda deberán aplicar la reciente Ley por el derecho a la vivienda, sino que quedarán excluidos de la aplicación de sus nuevas medidas, el arrendamiento de temporada, el arrendamiento de una habitación, el arrendamiento de una vivienda de uso turístico y el arrendamiento de viviendas suntuarias
Notes:
- Què és una situació de vulnerabilitat social i econòmica?
A efectos generales y especialmente en el ámbito arrendaticio (alquiler), el Gobierno de España a través de Consumo Responde indica en su pdf las condiciones de vulnerabilidad.
Ojo, cada año se modifica el IPREM!
Las tablas del pdf siguiente están desactualizadas. Las actuales para 2024 en el cálculo son:
Más información al Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 >>>
SEGUR QUE LI POT INTERESSAR:
