Paisajes en la larga crisis inmobiliaria y financiera en el Estado español
Inquilinos precarizados, propietarios empobrecidos y fondos inmobiliarios en conflicto
La SAREB, popularmente conocida como banco malo, realizaba en agosto del 2014 la mayor operación mayorista vendiendo a un fondo inmobiliario 23 préstamos hipotecarios con un valor de casi 200 millones de euros respaldados por 20 edificios residenciales destinados al alquiler en Madrid (1). Se estima que los fondos buitre, en su mayor parte de EE.UU,. han adquirido en 2013 activos inmobiliarios por valor de 3.000 millones de euros y en el 2014 por valor de 7000 millones. Mientras aquí las empresas tienen enormes dificultades de financiación, los fondos buitre americanos gozan de buena salud espoleados por las compras masivas de títulos de deuda de la Reserva Federal (máquina de imprimir dinero). Y se han lanzado a comprar nuestro país.
El discurso para este caso, que lo es, sería que ante la emergencia habitacional que vive el país con 70.000 desahucios en 2013 (2) esos 20 edificios seguro que podrían aliviar la situación de miles de familias. Con el dinero público que el Estado español ha puesto para salvar inmobiliarias y bancos esos edificios deberían ser considerados patrimonio estatal a cambio de las enormes ayudas estatales a las entidades financieras y las quitas generalizadas de estas a las inmobiliariasque deben estar detras de esas 3000 propiedades ahora vendidas.
Pero el foco de atención no lo queremos poner de momento en las consideraciones sociales.
Llama la atención que desde el inicio de la crisis hay un hervidero de compras de inmuebles para entrar en el mercado del alquiler en nuestro país. Los cálculos señalan que en los próximos años entraran en alquiler hasta 500.000 viviendas porqué un porcentaje creciente de hogares ya no dan el perfil de solvencia para comprar. Detrás de esos cálculos seguramente están la privatización de los parques de vivienda pública de Madrid y de edificios en Barcelona, las ventas masivas de la SAREB y las plataformas inmobiliarias de los 7 bancos grandes, algunas con la gestión cedida a terceros.
El PPsoe lleva años preparando el terreno en lo que parecería una acción deliberada o que el lobby financiero-inmobiliario tiene mucha influencia entre sus señorias en los pasillos del Congreso de Diputados. Han empeorando las condiciones de los inquilinos con reformas legislativas que desequilibran en favor de ese lobby. Pero también se han cambiando las condiciones fiscales para crear un mercado profesional del alquiler con las SOCIMI (3) que como explicaremos representará un caballo de Troya contra los pequeños propietarios en este mercado en auge.
En los próximos años asistiremos pues a un creciente control del monopolio financiero-inmobiliario sobre el parque de vivienda. En primer lugar porqué tiene cautivo el mercado de la vivienda en propiedad al controlar el crédito hipotecario concediendo hipotecas sólo para sus pisos, de manera que arruinan a los pequeños propietarios y constructoras que intentan vender los suyos en un mercado saturado.
Pero el control se extenderá al mercado de alquiler bajo ese eufemismo de “mercado profesional del alquiler“. La compra masiva del parque de vivienda más nuevo y valioso por parte de los fondos inmobiliarios, que son vehículos disfrazados de la misma banca nacional o extranjera, les facilitará la fijación de rentas de alquiler al poseer la mayoría de la oferta del mercado. Las ventajas fiscales de las Socimis aprobadas por el PPsoe darán también ventajas fiscales inigualables respecto de los pequeños caseros lo que les permitirá aplicar una agresiva política de rentas de alquiler.
Este dominio del llamado mercado profesional del alquiler también se verá reforzado por control de los perfiles financieros y de solvencia de los arrendatarios a través de las cuentas bancarias y las tarjetas de crédito dentro de la colaboración entre banca y fondos inmobiliarios. Asimismo, las tareas de mantenimiento de grandes propiedades y edificios abarata los costes de reparaciones y pagos, gestión de cobros y impagados. Y la ventaja competitiva la cerraran con el poder disuasorio de un ejército de abogados capaz de maniobrar y presionar para agilizar los procesos de desalojo por impago de alquileres uno de los males de cabeza de los pequeños propietarios. Ya lo dijo Carme Chacón, ministra socialista en el 2010, que iban a agilizar los trámites de desahucios por impago de alquiler.
Los pequeños propietarios no pueden competir con este “mercado profesional de alquiler” pero nunca se enfrentaran a esa mafia que los empobrece ni a esas leyes que hacen el trabajo sucio de juntar su peor oferta (propietarios empobrecidos) con la peor demanda solvente (inquilinos precarizados). Nuestra legislación en materia de vivienda tiene como resultado esa guerra entre pobres donde solo puede ganar la banca. Hay miles de foros donde los propietarios maldicen los supuestos malos inquilinos con eufemismos tipo “morosos profesionales” que acaban generando aún más frustración y animadversión hacía los arrendatarios en situación más precaria.
Pero el peor efecto de esas leyes antisociales es la existencia de miles de pisos vacíos de pequeños propietarios que se deterioran sin uso por miedo a los problemas con los inquilinos. Ante ese fenómeno algunos argumentan a favor de subvencionar los pisos vacíos de los pequeños propietarios. Esa no es una buena solución.
Primero porqué si quieren libre mercado este exige libre competencia. Y segundo porqué subvencionar los alquileres tiene como resultado su encarecimiento, como ocurrió con la Renta Básica de Emancipación (RBE) de Zapatero. Y finalmente las agencias públicas de gestión de pisos cedidos han sido un fracaso económico y de oferta (Sociedad Pública de Alquiler, bolsas municipales de alquiler social, etc). Si queremos que las clases populares precarizadas puedan acceder a la vivienda no puede ser sobre la base de cargar sobre el erario público el mantenimiento artificial de precios en favor de los propietarios y más en un período histórico deflacionario.
El derecho a la vivienda de las clases populares se situa al margen del mercado y se llama alquiler social universal o alquiler público asequible. Y para tener un parque considerable de viviendas públicas de alquiler no se trata de reactivar la construcción porqué si algo sobra en este país es vivienda. Se trata de tomar las que hay y para ello tiene que haber un perdedor: la expropiación forzosa de los pisos de la Banca y las grandes inmobiliarias pondría en el mercado un millón de viviendas como mínimo nuevas o en muy buen estado. Con ese stock si se puede intervenir en el mercado libre hundiendo los precios.
Pero volvamos a los pisos de los pequeós propietarios. Si finalmente queremos evitar el malbaratamiento del parque de vivienda en desuso la solución en Europa pasa gravar fiscalmente las viviendas que no son primera residencia aún más que los pisos vacíos que son más difíciles de detectar. Ya se encargaran sus dueños movilizarlos bajando precios ante la competencia del alquiler público.
Igualmente las administraciones públicas pueden ofrecer la opción a los propietarios de la cesión temporal de edificios y pisos a la administración con la contrapartida de la exención total de impuestos y la rehabilitación. La gestión de un parque de vivienda aislada tiene difícil administración pero ello se puede salvar por la cesión a cambio del mantenimiento a unidades familiares por largos períodos de tiempo.
Salva TORRES
activista de la Asociación 500×20
Artículos recomendados para profundizar:
Los fondos inmobiliarios extranjeros imponen la ley del más fuerte en el país.
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1.- sareb coloca 200 millones en préstamos respaldados con edificios de viviendas en alquiler. En Idealista.com
2.- desahucios de vivienda en 2013: se desalojaron a 67.189 personas, el 57% por impago del alquiler. En Idealista.com
3.- Las socimi animan el mercado con más de 1.600 millones en compras
