Una de las razones por las que las entidades financieras marean a los deudores de buena fe que intentan acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias -CBP- es que si hay una deuda pendiente el CBP no se puede aplicar. Suelen agotarte con papeleos de toda clase para luego amargarte la vida.
Hemos tenido gente que le niegan el CBP, gente que le han dado un pequeño préstamo para saldar la deuda pendiente incrementandola y gente que se la han negado hasta la ejecución hipotecaria y se han rebelado y han ganado el archivo de la misma porqué precisamente le habían denegado ese CBP.
Este correo de asesoramiento lo recibimos de Juana, un nombre ficticio para un caso real. En el mismo vemos que la financiera UCI marea la perdiz para cansar al deudor con todo el papeleo hasta que al final deniegan el CBP porque hay una deuda pendiente:
Este es un ejemplo clásico de una entidad financiera que se acoge voluntariamente al CBP bancarias pero luego arbritariamente no lo aplica aduciendo múltiples razones. Acogerse al CBP es regalar mucho más dinero al banco pero puede suponer un respiro a muchos hogares.
El decreto que lo fija ahora es:
- Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios.
En el se dice claramente que se aplica a deudores en el “umbral de exclusión”, o sea, que ya tienen deudas. En ningún lugar dice que quedan excluidos los que tienen cuotas impagadas. ¿Qué sentido tiene incluir a un deudor que está al día de pagos? No se deje engañar.
El Banco de España -BdE- es bien claro en este asunto en la web del CLIENTE BANCARIO:
La adhesión al Código de Buenas Prácticas es voluntaria, es decir, la entidad tiene que haberlo aceptado y sólo a partir de ese momento estará obligada a aplicar las medidas que en él se contemplan. Dado que la aplicación del Código de Buenas Prácticas supone una excepción al régimen general (ya que los bancos tienen que cambiar las condiciones pactadas del préstamo hipotecario), solo puede imponerse a aquellas entidades que previa y voluntariamente lo hayan aceptado.
Portal del cliente bancario del Banco de España- Deudores hipotecarios en dificultades
¿Qué significa una excepción al régimen general?
Significa que lo normal es que el banco cuando debes dinero te lo reclame. Pero si está adherido al CBP y el deudor cumple requisitos no puede la entidad financiera negarte con evasivas la aplicación del mismo.
¿Cuál es el régimen general aplicable en caso de impago del préstamo? y que no se aplica cuando esta el CBP:
En resumidas cuentas, no acepte un NO por respuesta. No acepte un crédito puente para pagar la deuda pendiente para iniciar el CBPB. REPETIMOS NO HAY QUE ESTAR AL CORRIENTE DE PAGOS, no acepte firmar créditos puente.
No acepte demora en las respuestas (1 MES ES EL PLAZO MÁXIMO). Si no contestan en un mes haga una reclamación al defensor del cliente del banco. SI no contesta tampoco, con la documentación, haga una reclamación al Banco de España.
Es el Banco el encargado de negociar con usted el CBPB. No es el Servicer. Si lo hace el servicer es por delegación. Por ejemplo, Anticipa no es el responsable de negociar el CBPB pues no se ha adherido. Debería ser el BBVA en el caso de las hipotecas que provienen de Catalunya Caixa.
Si necesita más información no dude en buscar nuestro asesoramiento:
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Los bancos est\u00e1n vendiendo, desde la crisis del 2008, todo cr\u00e9dito moroso a fondos buitre, alentados por una legislaci\u00f3n nacional laxa, aprobada por los parlamentos \"soberanos\", extorsionados desde los bur\u00f3cratas de Bruselas que han dado rienda suelta a esas ventas multimillonarias con Directivas europeas.\n\n\n\nEl proyecto europeo no es democr\u00e1tico sino gobernado por \u00e9lites, los bur\u00f3cratas y la Banca, que no son escogidos por los pueblos sino por los intereses financieros anglosajones y las grandes corporaciones .\n\n\n\nEn el caso del Gobierno espa\u00f1ol, la izquierda solo se atreve a evitar que los deudores se encuentren desprotegidos y agraviados respecto de otros.\n\n\n\nEsa es la raz\u00f3n por la cual, el ejecutivo aprob\u00f3 el Real Decreto-ley 19\/2022, de 22 de noviembre (*1), por el que se establece un C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas -CBP-para aliviar la subida de los tipos de inter\u00e9s en pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6\/2012 (*2), de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de pr\u00e9stamos hipotecarios.\n\n\n\nEste CBP no es ning\u00fan regalo a los deudores pues deber\u00e1n pagar m\u00e1s intereses y alargar los plazos de amortizaci\u00f3n por lo que la vivienda les costar\u00e1 casi el doble de su valor de mercado. Bueno pero no se ver\u00e1n en la tesitura de encontrarse una ejecuci\u00f3n hipotecaria. \n\n\n\nDebe valorarse muy bien matem\u00e1ticamente la mejor opci\u00f3n y nuestra Asociaci\u00f3n les puede ayudar a calcular que vale la pena.\n\n\n\nEl Consejo de Ministros de finales de noviembre del 22 aprob\u00f3 una cl\u00e1usula en el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas para blindar a los hipotecados que se acojan al plan de ayuda frente a los fondos buitre. De esta forma, cuando un banco apruebe aplicar a un cliente las medidas de alivio aprobadas el martes en Consejo de Ministros, estas se mantendr\u00e1n aunque la entidad venda la hipoteca a un tercero. Eso quiere decir que es el banco qui\u00e9n oficialmente debe ofrecer y aceptar el CBP aunque el cr\u00e9dito haya sido vendido.\n\n\n\n\n\u201cSe incorpora como nueva obligaci\u00f3n para las entidades adheridas la de garantizar la salvaguarda de los derechos de los deudores en el caso de cesi\u00f3n de cr\u00e9ditos a terceros, lo que se configura como una obligaci\u00f3n de ordenaci\u00f3n y disciplina, para evitar la desprotecci\u00f3n de las familias vulnerables en caso de venta de las carteras de cr\u00e9ditos hipotecarios a un tercero\u201d.\nse\u00f1ala el texto del real decreto-ley, publicado por el Bolet\u00edn Oficial del Estado (BOE).\n\n\n\nAl final, todo muestra como hay una connivencia de intereses entre bancos y fondos buitre en la venta encubierta de los cr\u00e9ditos morosos - Non Performing Loans- que se ha vuelto una pr\u00e1ctica habitual en nuestra banca patria.\n\n\n\nNuestros piratas y patriotas banqueros prefieren vender los cr\u00e9ditos morosos - NPL -a bajo precio a fondos afincados en para\u00edsos fiscales antes de rebajar la deuda a sus compatriotas. Esa es una operaci\u00f3n de fraude fiscal que est\u00e1 bajo la lupa de la Agencia tributaria. La banca espa\u00f1ola es copart\u00edcipe de ese fraude pues cuando vende un NPL a bajo precio, no pierde dinero pues nunca lo puso - el dinero sale del puro aire, de la chistera- y adem\u00e1s deja de hacer provisiones que consumen capital.\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nNOTAS:\n\n\n\n\nBolet\u00edn Oficial del Estado- BOE-, Real Decreto-ley 19\/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas para aliviar la subida de los tipos de inter\u00e9s en pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda habitual.\n\n\n\nBolet\u00edn Oficial del Estado- BOE-, Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos.\n\n\n\n\nSEGURO QUE LE INTERESAR\u00c1:\n\n\n\n\nCincoDias.com, C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas: El Gobierno blinda a los hipotecados que se acojan al plan de ayuda frente a los fondos buitre.\n\n\n\nCincoDias.com, El Ejecutivo cierra un acuerdo con la banca para aliviar el pago de hipotecas a un mill\u00f3n de hogares.","author":{"name":"500x20","link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/author\/salva\/"},"date":"febr. 22, 2024","dateGMT":"2024-02-22 22:39:16","modifiedDate":"2024-02-23 10:09:34","modifiedDateGMT":"2024-02-23 09:09:34","commentCount":"4","commentStatus":"open","categories":{"coma":"hipotecas<\/a>, C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a>, morosidad hipotecaria<\/a>","space":"hipotecas<\/a> C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a> morosidad hipotecaria<\/a>"},"taxonomies":{"post_tag":""},"readTime":{"min":3,"sec":24},"status":"publish"},{"id":18780,"link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/2024\/02\/sancion-de-6-millones-de-e-al-bbva-por-incumplir-el-codigo-de-buenas-practicas\/","name":"sancion-de-6-millones-de-e-al-bbva-por-incumplir-el-codigo-de-buenas-practicas","thumbnail":{"url":"https:\/\/i0.wp.com\/500x20.prouespeculacio.org\/wp-content\/uploads\/2024\/02\/bbva.jpg?fit=600%2C312&ssl=1","alt":""},"title":"Sanci\u00f3n de 6 millones de \u20ac al BBVA por incumplir el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas","excerpt":"","content":"El BBVA ten\u00eda dos sanciones de 6 millones de euros desde el 2021. Ahora se confirma una de ellas despu\u00e9s de recurrir.\n\n\n\nEl incumplimiento del BBVA (seguramente de resultas de quedarse con un mont\u00f3n de bancos como Caixa Catalunya) por no ofrecer el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas a los deudores afectados por incumplimientos de pagos est\u00e1 resultando un arma importante a la hora de afrontar ejecuciones hipotecarias que se hubieran salvado, disminuyendo la litigiosidad judicial, si en su momento el banco hubiera cumplido con lo pactado con el Estado. El BBVA y la mayor\u00eda de bancos se acogieron a ese C\u00f3digo al ponerse en marcha despu\u00e9s de la enorme crisis hipotecaria que vivi\u00f3 el pa\u00eds a partir del 2008.\n\n\n\nNuestra entidad acompa\u00f1o a una afectada, socia de nuestra entidad, y hemos conseguido precisamente que el Banco de Espa\u00f1a emitiera un informe negativo por no haber ofrecido en su momento ese C\u00f3digo a nuestra compa\u00f1era.\n\n\n\nLa noticia se ha recogido en diversos medios de prensa por lo que creemos que no hace falta reproducirla. La b\u00fasqueda m\u00e1s certera la podeis hacer con el buscador de vuestro navegador de Internet poniendo los t\u00e9rminos:\n\n\n\n\nmulta 6 millones bbva codigo buenas practicas\n\n\n\n\n\nhttps:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/portal-del-hipotecado-a-espacio-de-derechos-y-empoderamiento\/\n\n\n\n\nSEGURO QUE LE INTERESAR\u00c1:","author":{"name":"500x20","link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/author\/salva\/"},"date":"febr. 2, 2024","dateGMT":"2024-02-02 00:22:57","modifiedDate":"2024-02-02 08:05:15","modifiedDateGMT":"2024-02-02 07:05:15","commentCount":"0","commentStatus":"open","categories":{"coma":"hipotecas<\/a>, C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a>, morosidad hipotecaria<\/a>","space":"hipotecas<\/a> C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a> morosidad hipotecaria<\/a>"},"taxonomies":{"post_tag":""},"readTime":{"min":1,"sec":1},"status":"publish"},{"id":17314,"link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/2023\/03\/el-codigo-de-buenas-practicas-bancarias-se-aplica-incluso-si-hay-una-deuda-pendiente-no-se-deje-enganar\/","name":"el-codigo-de-buenas-practicas-bancarias-se-aplica-incluso-si-hay-una-deuda-pendiente-no-se-deje-enganar","thumbnail":{"url":"https:\/\/i0.wp.com\/500x20.prouespeculacio.org\/wp-content\/uploads\/2023\/03\/que-tal-les-ha-sentado-a-los-banqueros-el-decreto-antidesahucios-estan-encantados-lo-han-hecho-ellos-mismos.jpg?fit=646%2C331&ssl=1","alt":""},"title":"El C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas Bancarias se aplica incluso si hay una deuda pendiente. 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En el mismo vemos que la financiera UCI marea la perdiz para cansar al deudor con todo el papeleo hasta que al final deniegan el CBP porque hay una deuda pendiente:\n\n\n\n\n\n\n\nEste es un ejemplo cl\u00e1sico de una entidad financiera que se acoge voluntariamente al CBP bancarias pero luego arbritariamente no lo aplica aduciendo m\u00faltiples razones. Acogerse al CBP es regalar mucho m\u00e1s dinero al banco pero puede suponer un respiro a muchos hogares.\n\n\n\nEl decreto que lo fija ahora es:\n\n\n\nReal Decreto-ley 19\/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas para aliviar la subida de los tipos de inter\u00e9s en pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de pr\u00e9stamos hipotecarios.\n\n\n\nEn el se dice claramente que se aplica a deudores en el \u201cumbral de exclusi\u00f3n\u201d, o sea, que ya tienen deudas. En ning\u00fan lugar dice que quedan excluidos los que tienen cuotas impagadas. \u00bfQu\u00e9 sentido tiene incluir a un deudor que est\u00e1 al d\u00eda de pagos? No se deje enga\u00f1ar.\n\n\n\nEl Banco de Espa\u00f1a -BdE- es bien claro en este asunto en la web del CLIENTE BANCARIO:\n\n\n\nLa adhesi\u00f3n al C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas es voluntaria, es decir, la entidad tiene que haberlo aceptado y s\u00f3lo a partir de ese momento estar\u00e1 obligada a aplicar las medidas que en \u00e9l se contemplan. Dado que la aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas supone una excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general (ya que los bancos tienen que cambiar las condiciones pactadas del pr\u00e9stamo hipotecario), solo puede imponerse a aquellas entidades que previa y voluntariamente lo hayan aceptado.Portal del cliente bancario del Banco de Espa\u00f1a- Deudores hipotecarios en dificultades\n\n\n\n\u00bfQu\u00e9 significa una excepci\u00f3n al r\u00e9gimen general?\n\n\n\nSignifica que lo normal es que el banco cuando debes dinero te lo reclame. Pero si est\u00e1 adherido al CBP y el deudor cumple requisitos no puede la entidad financiera negarte con evasivas la aplicaci\u00f3n del mismo.\n\n\n\n\u00bfCu\u00e1l es el r\u00e9gimen general aplicable en caso de impago del pr\u00e9stamo? y que no se aplica cuando esta el CBP:\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nEn resumidas cuentas, no acepte un NO por respuesta. No acepte un cr\u00e9dito puente para pagar la deuda pendiente para iniciar el CBPB. REPETIMOS NO HAY QUE ESTAR AL CORRIENTE DE PAGOS, no acepte firmar cr\u00e9ditos puente.\n\n\n\nNo acepte demora en las respuestas (1 MES ES EL PLAZO M\u00c1XIMO). Si no contestan en un mes haga una reclamaci\u00f3n al defensor del cliente del banco. SI no contesta tampoco, con la documentaci\u00f3n, haga una reclamaci\u00f3n al Banco de Espa\u00f1a.\n\n\n\nEs el Banco el encargado de negociar con usted el CBPB. No es el Servicer. Si lo hace el servicer es por delegaci\u00f3n. Por ejemplo, Anticipa no es el responsable de negociar el CBPB pues no se ha adherido. Deber\u00eda ser el BBVA en el caso de las hipotecas que provienen de Catalunya Caixa.\n\n\n\n\n\n\n\nSi necesita m\u00e1s informaci\u00f3n no dude en buscar nuestro asesoramiento:\n\n\n\n\nhttps:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/portal-del-hipotecado-a-espacio-de-derechos-y-empoderamiento\/\n\n\n\n\n\n\n\n\nSEGURO QUE LE INTERESAR\u00c1:","author":{"name":"500x20","link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/author\/salva\/"},"date":"mar\u00e7 9, 2023","dateGMT":"2023-03-08 23:35:31","modifiedDate":"2023-03-10 23:23:53","modifiedDateGMT":"2023-03-10 22:23:53","commentCount":"0","commentStatus":"open","categories":{"coma":"hipotecas<\/a>, C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a>, morosidad hipotecaria<\/a>","space":"hipotecas<\/a> C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a> morosidad hipotecaria<\/a>"},"taxonomies":{"post_tag":""},"readTime":{"min":3,"sec":10},"status":"publish"},{"id":16857,"link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/2022\/12\/nou-codi-de-bones-practiques-bancaries-cbpb-fins-el-2025\/","name":"nou-codi-de-bones-practiques-bancaries-cbpb-fins-el-2025","thumbnail":{"url":"https:\/\/i0.wp.com\/500x20.prouespeculacio.org\/wp-content\/uploads\/2022\/12\/CODIGO-Buenas-Practicas-Bancarias-CBPB-500x20-1.jpeg?fit=850%2C443&ssl=1","alt":""},"title":"Nou Codi de Bones Pr\u00e0ctiques Banc\u00e0ries - CBPB - fins el 2025","excerpt":"Ha entrat en vigor el 24 de novembre un nou Codi de Bones Pr\u00e0ctiques Banc\u00e0ries - CBPB - aprovat al Real Decreto-ley 19\/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas para aliviar la subida de los tipos de inter\u00e9s en pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda habitual, i es modifica el Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de pr\u00e9stamos hipotecarios.","content":"Ha entrat en vigor el 24 de novembre un nou Codi de Bones Pr\u00e0ctiques Banc\u00e0ries - CBPB - aprovat al Real Decreto-ley 19\/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas para aliviar la subida de los tipos de inter\u00e9s en pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda habitual, i es modifica el Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de pr\u00e9stamos hipotecarios.\n\n\n\nAquest CBPB millora la situaci\u00f3 de les llars vulnerables despr\u00e9s de l'augment sobtat dels tipus d'inter\u00e8s bancaris resultat de l'enduriment de la pol\u00edtica monet\u00e0ria sabent la inflaci\u00f3. El t\u00edpic mantra per tothom conegut. La nostra organitzaci\u00f3 ja va publicar recentment un manual senzill per\u00f2 exhaustiu del CBPB legislat el 2012 que es troba al nostre Portal de l'Hipotecat.\n\n\n\nAra la modificaci\u00f3 encara que redueix la pressi\u00f3 sobre les fam\u00edlies continua sent una puntada de peu \u00abpalante\u00bb a la pilota que no soluciona els problemes reals el que \u00e9s resultat que la pol\u00edtica monetari estigui en mans de la Banca privada.\n\n\n\nLes noves condicions del CBPB fins el 2024-12-31 >>>","author":{"name":"500x20","link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/author\/salva\/"},"date":"des. 26, 2022","dateGMT":"2022-12-26 19:04:35","modifiedDate":"2022-12-26 20:26:06","modifiedDateGMT":"2022-12-26 19:26:06","commentCount":"0","commentStatus":"open","categories":{"coma":"hipotecas<\/a>, C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a>, morosidad hipotecaria<\/a>","space":"hipotecas<\/a> C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a> morosidad hipotecaria<\/a>"},"taxonomies":{"post_tag":""},"readTime":{"min":0,"sec":59},"status":"publish"},{"id":16385,"link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/2022\/10\/condiciones-de-aplicacion-del-codigo-de-buenas-practicas-bancarias-a-deudores-hipotecarios-sin-recursos\/","name":"condiciones-de-aplicacion-del-codigo-de-buenas-practicas-bancarias-a-deudores-hipotecarios-sin-recursos","thumbnail":{"url":"https:\/\/i0.wp.com\/500x20.prouespeculacio.org\/wp-content\/uploads\/2022\/10\/codigo-buenas-practicas.jpg?fit=696%2C463&ssl=1","alt":""},"title":"Condiciones de aplicaci\u00f3n del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas bancarias a deudores hipotecarios sin recursos","excerpt":"","content":"Este C\u00f3digo - CBPB- ya lo criticamos abiertamente desde su inicio, pues era una muy mala soluci\u00f3n pero no peor que la daci\u00f3n en pago propuesta por las PAH y que es una opci\u00f3n que da el mismo C\u00f3digo - la daci\u00f3n y el alquiler social- al final del proceso de reestructuraci\u00f3n de la deuda, opci\u00f3n del gusto del Partido Popular y de los bancos que hacen un negocio redondo generalmente. \n\n\n\nOjo! La mayor\u00eda de alquileres sociales con daci\u00f3n en pago han acabado sin renovaci\u00f3n de contrato al final del mismo. Es potestad de la entidad financiera o su servicer dar esa opci\u00f3n o no. La ley no habla de eso ni las PAH. Habla la Ley de Arrendamientos Urbanos- LAU-.\n\n\n\nNuestra propuesta siempre fue que la vivienda habitual era inembargable y, por ello, la adaptaci\u00f3n de la deuda a la capacidad econ\u00f3mica de los hogares endeudados. Es la que tiene la base m\u00e1s s\u00f3lida socialmente. Los bancos que soportaban esas supuestas deudas a\u00f1os m\u00e1s tarde de la crisis financiera del 2008, que ellos hab\u00edan creado, tuvieron y tienen la desfachatez de vender a fondos oportunistas afincados en para\u00edsos fiscales y banca de inversi\u00f3n americana nuestras deudas con grandes rebajas, PERO NO NOS HACEN QUITAS NI ADEC\u00daAN LA DEUDA CASI NUNCA.\n\n\n\nPero fuera de las ilusiones por una ley hipotecaria justa, hoy el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas puede ser \u00fatil para aquel hogar que no desea perder su morada y quiere ganar tiempo por las razones que fuere. Nosotros convidamos siempre a no perder la posesi\u00f3n de la vivienda aunque hoy -2022- en la negociaci\u00f3n de la Ley de Vivienda las organizaciones constituidas en torno a las PAH oficiales y algunos sindicatos de vivienda contin\u00faan defendiendo que entregar la vivienda al banco- la daci\u00f3n - es lo que debe estar legislado por ley.\n\n\n\nRepetimos para nosotros la opci\u00f3n ha de ser la inembargabilidad de la vivienda habitual y la daci\u00f3n como una opci\u00f3n residual para casos muy conflictivos en el entorno familiar.\n\n\n\nEl texto de la Ley \u201cde Segunda Oportunidad \u201d - Ley 25\/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducci\u00f3n de la carga financiera y otras medidas de orden social - que se aprob\u00f3 en el Consejo de Ministros del 28-02-2015 modifica el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas Bancarias, publicado por el PP en el Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos.\n\n\n\nEl CBPB se encuentra, as\u00ed pues, en ese Real Decreto-ley 6\/2012 consolidado normativamente - se han incluido las modificaciones del 2015 - y se concreta en una serie de condiciones que exponemos a continuaci\u00f3n de manera clara que puede encontrar tambi\u00e9n en el portal del Banco de Espa\u00f1a.\n\n\n\nEsperamos que esta gu\u00eda ayude a orientarse a los deudores:\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nhttps:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/portal-del-hipotecado-a-espacio-de-derechos-y-empoderamiento\/\n\n\n\n\n\n\n\nhttps:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/localiza-las-clausulas-abusivas-de-tu-hipoteca\/","author":{"name":"500x20","link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/author\/salva\/"},"date":"oct. 11, 2022","dateGMT":"2022-10-10 22:36:59","modifiedDate":"2022-10-11 09:53:26","modifiedDateGMT":"2022-10-11 07:53:26","commentCount":"0","commentStatus":"open","categories":{"coma":"hipotecas<\/a>, C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a>, morosidad hipotecaria<\/a>","space":"hipotecas<\/a> C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a> morosidad hipotecaria<\/a>"},"taxonomies":{"post_tag":""},"readTime":{"min":2,"sec":20},"status":"publish"},{"id":15975,"link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/2022\/09\/un-juzgado-declara-a-caixabank-culpable-por-no-ofrecer-el-codigo-de-buenas-practicas-a-un-matrimonio-vulnerable\/","name":"un-juzgado-declara-a-caixabank-culpable-por-no-ofrecer-el-codigo-de-buenas-practicas-a-un-matrimonio-vulnerable","thumbnail":{"url":"https:\/\/i0.wp.com\/500x20.prouespeculacio.org\/wp-content\/uploads\/2022\/09\/codigo-buenas-practicas-bancarias-sentencia-destacada.jpg?fit=900%2C600&ssl=1","alt":""},"title":"Un juzgado declara culpable a CaixaBank por no ofrecer el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas a un matrimonio vulnerable","excerpt":"el juzgado de C\u00f3rdoba declara culpable a CaixaBank con multa de 12.000\u20ac, anulaci\u00f3n del pr\u00e9stamo y costas","content":"El aumento del n\u00famero de ejecuciones hipotecarias en el \u00faltimo a\u00f1o y el incremento vergonzoso del EURIBOR achacando el problema de los tipos de inter\u00e9s al BCE, nos ha llevado a prestar importancia a soluciones legislativas que permitan a los deudores hipotecarias salvar su vivienda frente a las entidades financieras y los fondos buitre.\n\n\n\nEntre ellas est\u00e1 el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas Bancarias - CBPB- incluido en el Real Decreto-ley 6\/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos. La sentencia que presentamos tiene una importancia en ese sentido aunque por hoy sea en un Juzgado de Primera Instancia y desconocemos si se ha recurrido por CaixaBank.\n\n\n\nEste c\u00f3digo permite la reestructuraci\u00f3n de la deuda o en otros pasos la quita o la cancelaci\u00f3n de la misma dando paso a la daci\u00f3n. Nosotros abogamos por la adecuaci\u00f3n de la deuda a las condiciones econ\u00f3micas de los deudores de buena fe pero como eso a\u00fan no est\u00e1 legislado, echamos mano de lo que sea con tal de defender a nuestra gente. Nosotros abogamos por cualquier medida, y esta es una, por ganar tiempo para buscar otras soluciones, evitar perder la posesi\u00f3n de la vivienda y la entrega de la misma a la entidad financiera con la enorme p\u00e9rdida patrimonial que es para el deudor.\n\n\n\nLa sentencia de C\u00f3rdoba sobre C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias.\n\n\n\nEl Juzgado de Primera Instancia N\u00b0. 7 de C\u00f3rdoba, Sentencia 90\/2021 de 24 Mar. 2021, ha declarado que esta entidad financiera ha incumplido el Real Decreto-Ley 6\/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos y posteriormente la Ley 1\/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protecci\u00f3n a los deudores hipotecarios, reestructuraci\u00f3n de deuda y alquiler social y Real Decreto-Ley 1\/2015 de 27 de febrero (LA LEY 2841\/2015), de mecanismo de segunda oportunidad, reducci\u00f3n de carga financiera y otras medidas de orden social, al no informar a los demandantes D. Pedro y D\u00aa Luisa de la existencia del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas Bancarias.\n\n\n\nCon la aplicaci\u00f3n del CBPB los deudores podr\u00edan haber gozado de sus soluciones y adherirse a sus beneficios que no conoc\u00edan por la falta de transparencia de CaixaBank. El juzgado de C\u00f3rdoba impone una sentencia muy dura que resarce a los deudores de sus derechos:\n\n\n\nmulta de 12.000 euros al banco, las costas y anula Se declara la nulidad del pr\u00e9stamo NUM001 de fecha 28.1.2014, con todas las consecuencias inherentes a dicha declaraci\u00f3n de nulidad, y con devoluci\u00f3n de todo lo ya abonado, cantidad que se determinar\u00e1 en fase de ejecuci\u00f3n de Sentencia.impone las costas y gastos a CaixaBank\n\n\n\nQU\u00c9 SE PUEDE HACER con el CBPB?\n\n\n\nCuando una entidad se adhiere al mismo es de obligado cumplimiento y la informaci\u00f3n al deudor debe ser fehaciente y por escrito, no vale la mera informaci\u00f3n escrita, debe ser de manera individualizada y personal. Este c\u00f3digo permite entre otras cosas tres fases de negociaci\u00f3n en los cuales el banco estar\u00eda obligado si se adheri\u00f3 al presente decreto del CBPB:\n\n\n\nFase que procura la reestructuraci\u00f3n de la deuda hipotecaria, a trav\u00e9s de la aplicaci\u00f3n a los pr\u00e9stamos o cr\u00e9ditos de una carencia en la amortizaci\u00f3n de capital y una reducci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s durante cuatro a\u00f1os, as\u00ed como la ampliaci\u00f3n del plazo total de amortizaci\u00f3n.En caso de no resultar suficiente la reestructuraci\u00f3n consagrada en la fase anterior, las entidades podr\u00e1n con car\u00e1cter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.Una vez agotadas las 2 fases anteriores y no se consigue reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a l\u00edmites asumibles para su viabilidad financiera, estos podr\u00e1n solicitar (las entidades deber\u00e1n aceptar), la daci\u00f3n en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este \u00faltimo supuesto, las familias afectadas podr\u00e1n permanecer en su vivienda durante el plazo de dos a\u00f1os satisfaciendo una renta asumible.\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nNotas:\n\n\n\nDiario de ley, sentencia sobre C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas. Juzgado de Primera Instancia N\u00b0. 7 de C\u00f3rdoba, Sentencia 90\/2021 de 24 Mar. 2021, Proc. 330\/2020.","author":{"name":"500x20","link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/author\/salva\/"},"date":"set. 19, 2022","dateGMT":"2022-09-19 09:42:28","modifiedDate":"2022-11-08 19:38:56","modifiedDateGMT":"2022-11-08 18:38:56","commentCount":"1","commentStatus":"open","categories":{"coma":"hipotecas<\/a>, C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a>, morosidad hipotecaria<\/a>, sentencias hipoteca<\/a>","space":"hipotecas<\/a> C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a> morosidad hipotecaria<\/a> sentencias hipoteca<\/a>"},"taxonomies":{"post_tag":""},"readTime":{"min":3,"sec":21},"status":"publish"},{"id":15928,"link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/2022\/09\/el-deudor-puede-reclamar-en-el-juzgado-el-codigo-de-buenas-practicas-por-incumplimiento-del-banco\/","name":"el-deudor-puede-reclamar-en-el-juzgado-el-codigo-de-buenas-practicas-por-incumplimiento-del-banco","thumbnail":{"url":"https:\/\/i0.wp.com\/500x20.prouespeculacio.org\/wp-content\/uploads\/2022\/09\/vulnerable-CBPbancarias.jpeg?fit=235%2C214&ssl=1","alt":""},"title":"El deudor puede reclamar en el juzgado el C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas por incumplimiento del Banco","excerpt":"","content":"El deudor puede reclamar a un Juzgado la aplicaci\u00f3n en su caso del C\u00f3digo de Buenas Pr\u00e1cticas -CBP- bancarias si cumple los requisitos de la normativa sobre medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios y el Banco se adhiri\u00f3 voluntariamente a dicho C\u00f3digo en el Real Decreto 6\/2012 de 9 de marzo (*1).\n\n\n\nEsa es la conclusi\u00f3n de la sentencia del Tribunal Supremo - TS- en esa materia tanto para los cr\u00e9ditos hipotecarios anteriores y posteriores a la entrada en vigor de ese RDL seg\u00fan interpretaci\u00f3n dada a su art\u00edculo 2 y 3 que dice:\n\n\n\nLas medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicar\u00e1n a los contratos de pr\u00e9stamo o cr\u00e9dito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusi\u00f3n y que est\u00e9n vigentes a la fecha de entrada en vigor o que se suscriban posteriormente.Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicar\u00e1n igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecarioart\u00edculo 2 - RDL 6\/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protecci\u00f3n de deudores hipotecarios sin recursos.\n\n\n\nLa sentencia STS 187\/2018, 5 de Abril de 2018 (*2) que citamos no dio la raz\u00f3n a los deudores demandantes pero aclar\u00f3 3 cosas:","author":{"name":"500x20","link":"https:\/\/500x20.prouespeculacio.org\/author\/salva\/"},"date":"set. 3, 2022","dateGMT":"2022-09-03 06:00:17","modifiedDate":"2022-09-19 11:27:47","modifiedDateGMT":"2022-09-19 09:27:47","commentCount":"0","commentStatus":"open","categories":{"coma":"500x20<\/a>, hipotecas<\/a>, C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a>, morosidad hipotecaria<\/a>","space":"500x20<\/a> hipotecas<\/a> C\u00f3digo Buenas Pr\u00e1cticas bancarias<\/a> morosidad hipotecaria<\/a>"},"taxonomies":{"post_tag":""},"readTime":{"min":1,"sec":6},"status":"publish"}]
- Unidad familiar
- Requisitos económicos
- Vivienda habitual
- precio vivienda?
- Fiadores y avalistas
- Finalidad del préstamo
Forman la unidad familiar:
- el deudor
- su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita
- los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
Además, las medidas del Código se aplicarán a los deudores mayores de 60 años, aunque no reúnan los requisitos para ser considerados como unidad familiar.
En caso de separación de hecho entre dos cónyuges –sin que exista una sentencia de divorcio o de separación (legal)- se debe considerar al cónyuge no conviviente como parte de la unidad familiar. ¡Ojo! Sus ingresos se deben tener en cuenta para calcular el umbral de exclusión.
Si en la vivienda habitual conviven los nietos del deudor hipotecario, estos no estarían incluidos en la unidad familiar, a no ser que existiera formalmente una relación de acogimiento familiar.
Los padres del deudor que convivan en la misma vivienda tampoco se consideran parte de la unidad familiar. ¡Ojo! Sus ingresos (p. ej. una pensión) no se han de tener en cuenta para hallar el umbral de exclusión.
No forman parte de la unidad familiar aquellas personas empadronadas en la vivienda que no sean titulares, ni codeudores, ni cónyuge o pareja de hecho, ni hijos del deudor.
En caso de divorcio
Si los deudores de un préstamo hipotecario están divorciados, para que resulte de aplicación el Código de Buenas Prácticas, cada uno de ellos debe encontrarse en el umbral de exclusión, para lo que se tendrán en cuenta los ingresos y circunstancias de cada deudor junto con su respectiva unidad familiar.
EJEMPLO 1
Tras casarse, Pedro y Ana firmaron una hipoteca para comprar su vivienda habitual. Tuvieron 2 hijos y pasados unos años se divorciaron. En la vivienda reside Ana con los dos niños y Pedro reside en la misma localidad pero en una vivienda en alquiler.
Debido a dificultades económicas, Ana solicita a su banco la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
Como primer paso en el estudio de la solicitud, el banco solicita la documentación de cada uno de los deudores –Pedro y Ana- y de sus respectivas unidades familiares. La unidad familiar de Ana la forman ella y los dos niños que viven en la vivienda y la de Pedro la forma él mismo.
El banco aplicará las medidas del Código si, tanto Ana como Pedro, están en el umbral de exclusión. Si solo uno lo estuviera, se entiende que no se cumple el requisito de “dificultades extraordinarias”.
EJEMPLO 2
¿Como afecta al banco el pacto de los ex cónyuges por el que uno de ellos se queda con la vivienda y asume el pago total de la hipoteca?
Este pacto tiene efectos entre los que originariamente eran los propietarios de la vivienda y titulares del préstamo hipotecario.
Pero este acuerdo, que implica el cambio de dos deudores por uno solo, solo tendrá efectos frente al banco si este previamente lo acepta.
Sin el consentimiento expreso del banco, ambos excónyuges continúan siendo deudores y, por lo tanto, responsables del pago del préstamo. El banco podrá reclamar la deuda a cualquiera de ellos.
Otras clases de unidades familiares
Esto mismo se aplica en el caso de que los deudores formen parte de distintas unidades familiares, ya sean parejas de hecho no inscritas u otros prestatarios a los que no les une una relación conyugal, como amigos, socios u otros familiares.
Para que al deudor hipotecario le resulten de aplicación las medidas del Código, deberá estar situado en lo que la norma denomina "umbral de exclusión" que se refiere a sus circunstancias económicas.
Una vez presentada la solicitud para acogerse al Código de Buenas Prácticas, la entidad comprobará, por un lado, que se cumplen los requisitos para considerar al deudor en el “umbral de exclusión”, y por el otro, el precio de adquisición de la vivienda.
Si cumples los requisitos, el banco te presentará un plan que te facilitará el pago del préstamo: la reestructuración de la deuda. Si este plan fuera inviable, podrás solicitar las siguientes medidas del Código: quita de la deuda o dación en pago de la vivienda.
Dependiendo de la medida a aplicar, los requisitos del umbral de exclusión serán distintos.
Requisitos ECONÓMICOS a cumplir en el caso de la reestructuración de la deuda:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM anual de catorce pagas.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, siendo los ingresos netos los ingresos brutos menos impuestos y cotizaciones sociales. Consulta más abajo el ejemplo de familia García
- Que se cumpla una de las siguientes premisas:
- Que la tasa de esfuerzo para hacer frente a la cuota hipotecaria, es decir, el porcentaje de los ingresos que la unidad familiar ha dedicado al pago de la hipoteca, haya aumentado en 1,5 puntos, comparando el momento de presentación de la solicitud y los 4 años anteriores. Consulta más abajo el caso de la familia Ramírez.
- Que hayan sobrevenido las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad que se especifican en la norma, sin que se puedan extender a otras no previstas legalmente. Veamos cuáles son estas circunstancias:
La familia García ha solicitado la aplicación del Código de Buenas Prácticas. Solo trabaja uno de los progenitores, sus ingresos netos son de 800 € mensuales y la cuota de 465 €.
La entidad verifica que se cumple el tercer requisito para considerar a la unidad familiar en el umbral de exclusión, ya que la cuota hipotecaria (465 €) es superior a la mitad de los ingresos netos, es decir, 400 € mensuales (50 % de 800).
Para realizar el cálculo la familia Ramírez debe:
- Calcular el porcentaje que representa la carga hipotecaria para la renta familiar, que será el resultado de dividir el importe de la cuota hipotecaria entre los ingresos de la unidad familiar.
- Calcular este porcentaje referido al momento de presentar la solicitud y a los 4 años anteriores y compararlos, sin tener en cuenta los de años intermedios.
- Para acreditar los ingresos percibidos, podrá aportar nóminas, declaración de la renta, etc.
- El requisito se habrá cumplido cuando la carga hipotecaria en el momento de presentar la solicitud (H) sea, al menos, la de hace 4 años (A) multiplicada por 1,5. Es decir aplicamos la fórmula: A * 1,5 ≤ H
La familia Ramírez ha solicitado la aplicación del Código, dado que sus ingresos mensuales han disminuido considerablemente y no pueden pagar la cuota de su hipoteca. Según la documentación que aportan sobre sus ingresos, los datos son:
En el año 2015 tenía unos ingresos de 2.000 euros y pagaban una cuota de 500, por lo que su tasa de esfuerzo era de un 25 %.
Cuando presentaron su solicitud, en diciembre de 2019, sus ingresos eran de 700 euros y pagaban una cuota de 550, por lo que su tasa de esfuerzo era de un 78,57 %.
Para comprobar si cumple el requisito de que ha existido una alteración significativa de las circunstancias económicas, el banco compara ambos porcentajes y comprueba que sí se cumple porque:
25% * 1,5 ≤ 78,57 %
Realizamos la operación y efectivamente:
37,5% ≤ 78,57 %
Límites en caso de discapacidad
En el caso de dificultades añadidas de cualquiera de los miembros de la unidad familiar los límites se relajan, ampliando así la posibilidad de aplicar el Código a aquellas familias en las que además de dificultades con el pago, tengan otras adicionales.
En lo que se refiere al primer requisito, el límite de tres veces el IPREM, pasa a:
- Cuatro veces el IPREM anual de catorce pagas, en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.
- Cinco veces el IPREM, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
En el caso del segundo requisito, se cumplirá si la cuota hipotecaria es superior al 40 % de los ingresos netos de la unidad familiar si concurren las circunstancias indicadas en los dos párrafos anteriores.
Requisitos adicionales a los anteriores en el caso de quita de la deuda o dación en pago de la vivienda:
- Que la familia carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- Que el bien hipotecado sea la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y el préstamo se concediera para su adquisición.
- Que el préstamo no tenga otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
La vivienda habitual es tan importante que merece una protección especial.
Para aplicar las medidas del Código de Buenas Prácticas es requisito imprescindible que la garantía del préstamo hipotecario sea la vivienda habitual del deudor con dificultades económicas.
Igualmente se aplicará a fiadores y avalistas o hipotecantes no deudores respecto de su vivienda habitual.
No se aplicarán las medidas del Código cuando la garantía del préstamo hipotecario sea la segunda residencia del deudor, local de negocio u otras.
Límites del precio de adquisición de la vivienda
Para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, además de que el deudor cumpla las condiciones anteriores, es necesario que el precio de adquisición de la vivienda esté dentro de unos límites.
Para el cálculo del límite del precio de la vivienda tienes que tener en cuenta:
- El precio de adquisición de la vivienda, que será la cantidad pagada al vendedor sin IVA o cualquier otro impuesto que grave la compra.
- La extensión del inmueble, se refiere a los metros cuadrados construidos.
- El precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la ViviendaAbre en ventana nueva elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien. Ten en cuenta que:
- Como el precio medio es anual y en la tabla aparecen precios medios trimestrales, habrá que realizar una media aritmética con los precios trimestrales correspondientes al año en que se adquirió la vivienda.
- Los valores tienen que ser los de la provincia en la que esté la vivienda, no los del municipio ni los de la Comunidad Autónoma correspondiente.
El límite es diferente según la medida del Código que se aplique, más amplio para la reestructuración y la quita, y más exigente para la dación.
En el caso de la reestructuración y quita: el límite se cumple si el precio de adquisición (PA) no excede en un 20 % del valor que resulta de multiplicar los metros cuadrados construidos (m2) por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien (IPV).
PA ≤ 1,20 * m2 * IPV, con un máximo de 300.000 euros.
En el caso de la dación en pago, se elimina el exceso del 20 %.
PA ≤ m2 * IPV, con un límite máximo de 250.000 euros.
En ambos casos, los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.
La familia González adquirió una vivienda de 82 m2 útiles y 93 m2 construidos, el 3 de marzo de 2002 en Alcorcón (Madrid) por un precio de 170.000 euros sin IVA. Dadas sus dificultades de pago, ha solicitado al banco la reestructuración de su deuda.
Para comprobar si cumple el límite respecto del precio de la vivienda:
Buscamos en el punto 1 de la tabla que publica el Ministerio de Fomento, “1. Valor tasado de vivienda libre”, los datos del 2002 (año de adquisición) y de Madrid (provincia en la que está situada la vivienda) y con los datos obtenidos calculamos la media aritmética. En nuestro ejemplo:
IPV= 1.612,3 + 1.683 + 1.727,5 + 1.868,8 = 1.722,9
4
En el caso de reestructuración y quita, comprobamos que sí se verifica la fórmula:
PA ≤ 1,20 * m2 * IPV, ya que 170.000 es menor que 192.275,64 (1,20 * 93 * 1.722,9) y, por tanto, se cumple el límite.
En el caso de dación en pago, comprobamos que no se verifica la fórmula:
PA ≤ m2 * IPV, ya que 170.000 es mayor que 160.229,7 (93 * 1.722,9) y, por tanto, no cabe la dación en pago.
El Código de Buenas Prácticas se aplicará a los fiadores y avalistas de un préstamo hipotecario, con la finalidad de salvaguardar su vivienda habitual.
Para que resulte de aplicación el Código, es necesario que el fiador o avalista reúna las mismas condiciones que se establecen para el deudor principal.
En ocasiones, para conceder una hipoteca, los bancos exigen avales con el fin de tener más garantías de pago de la deuda. Un aval implica que si el deudor del préstamo no paga, el banco puede dirigirse contra el avalista para que lo haga.
Además, es habitual que, para firmar el aval, se exija la renuncia a los beneficios de división, orden y excusión.
- El beneficio de división permite que la deuda se divida entre los avalistas, en caso de que sean varios.
- El beneficio de orden implica que, en caso de impago, la entidad financiera debe guardar “un orden”. Es decir, primero reclamar al deudor y después al avalista.
- El beneficio de excusión supone que no se puede reclamar nada al avalista hasta que se hayan ejecutado todos los bienes del deudor principal.
La renuncia al beneficio de división implica que la entidad podrá exigir toda la deuda a uno solo de los avalistas. Renunciar al beneficio de orden y excusión puede provocar que la entidad reclame el pago de la deuda al avalista sin ir antes a por los bienes del deudor principal ni a por la casa financiada.
Si el banco reclama el pago de la deuda al garante de la operación (fiador, avalista o hipotecante no deudor) y este se encuentra en el “umbral de exclusión” le serán de aplicación las medidas que el Código de Buenas Prácticas establece respecto de su vivienda habitual.
Además, en estos casos, no será de aplicación el pacto por el que el garante renunció al beneficio de excusión, es decir, antes de que la entidad reclame al avalista o fiador la deuda, se le podrá exigir que agote el patrimonio del deudor principal.
Para aplicar la reestructuración de la deuda (primera medida del Código) no importa cuál fuera la finalidad del préstamo hipotecario. Pudo firmarse para la compra de la vivienda, un negocio o cualquier otra necesidad del deudor.
En el caso de quita o de dación en pago de la vivienda habitual, resulta necesario que la finalidad del préstamo fuera la adquisición de la vivienda habitual, aunque el préstamo no estuviera destinado a financiar única y exclusivamente esta. Por ejemplo, el préstamo pudo firmarse para la compra de la vivienda y para el establecimiento de un negocio (o cualquier otra finalidad).