La Banca “imposa” el sistema d’amortizació més onerós per al deutor

per

Important descobriment!

Fa anys que treballem sobre temes hipotecaris però els dos últims anys han donat sorpreses increïbles entorn del Càrtel de l’Euribor® format pels bancs espanyols en cabildeig amb la patronal bancària europea -Federació Bancària Europea-, el seu fillastre l’Institut de Mercats Monetaris Europeu -EMMI-. i el Banc Central Europeu -BCE- com a amfitrió.

Elsas recents i abusius increments de l’EURIBOR® ens han descobert l’enèsima manipulació, de les més sofisticades, darrere de cortines de fum mediàtiques, que impedeixen veure la cuina, a la rebotiga de l’EMMI, on es cou els càlculs matemàtics de l’Euribor®.

El grau d’impunitat en què viu la Banca espanyola suggereix que la classe política instal·lada al Congrés dels Diputats i el Poder judicial sotmeten sense dir ni piu la Sobirania popular als dictats de les elits financeres. La Banca espanyola ha tingut els millors beneficis històrics gràcies sobretot a la pujada de l’EURIBOR® a costa de llars, empreses i administracions públiques que paguem els seus beneficis.

Per a més informació sobre la manipulació de l’IRPH i l’EURIBOR® poden obtenir-la en aquests enllaços.

La Banca imposa el sistema d’amortització sense negociar-ho

La major part de les escriptures de crèdits amb garantia hipotecària s’han signat al nostre país sense ni tan sols negociar el sistema d’amortització de manera clara i fefaent. El majoritari ha estat el sistema francès d’amortització del capital i de suposades quotes constants. De paraula, sense ni tan sols adjuntar un quadre d’amortització personalitzat a l’escriptura, el banc ens indicava que aquesta amortització era una progressió lineal primer es pagaven molts interessos i apropant-se al final del crèdit pagàvem més capital.

La mateixa Asociación Hipotecaria española -AHE- aconsellava en els seus 10 Consells pràctics aquest sistema perquè suposadament és el que s’acomoda millor a l’economia familiar ja que s’acosta al 30% dels ingressos familiars. Però tot això ha estat fals encara que és evident que davant d’una execució hipotecària aquestes paraules boniques no són motiu de defensa

El sistema d’amortització francès de quotes constants s’escripturava al document d’una manera prou inintel·ligible per a qualsevol profà en matemàtiques financeres. La mateixa forma de definir era complexa per les “paraules” emprades:

PACTE-SEGON-AMORTITZACIÓ-escriptura-hipoteca-REDAL

A la figura adjunta es descriu el sistema francès mitjançant la frase subratllada a vermell majoritària a la major part d’escriptures:

  • quotes mensuals constants -repartides-
  • “comprensives” -sic- de capital i interessos

En general, la majoria d’aquestes escriptures contenien la indicació que si el tipus d’interès pactat a la clàusula tercera era variable, les quotes canviaven “en variar el tipus d’interès nominal” (atenció a aquesta frase!).

La majoria d’hipoteques incloïen el paràgraf blau sense assenyalar la fórmula de càlcul pel que entraven a la categoria de hipoteques REDAL:

Ens venien que el tipus d’interès nominal variable era un avantatge perquè si l’interès pujava pagàvem més però si baixava menys. Però a la pràctica, els bancs van imposar les clàusules terra perquè si baixaven no deixessin de guanyar molts diners a costa nostra. PURA USURA!. Disfressaven la clàusula terra amb una clàusula sostre que mai va arribar a fer-se servir.

Als crèdits amb garantia hipotecària el que venien com a producte era que el sistema francès era de “quota constant” i de “interès variable” de puja i baixa. La por atiada des de les pantalles -amb accionistes majoritaris dels mateixos bancs- a les pujades dels tipus d’interès ha fet que recentment s’hagin popularitzat una part de les hipoteques signades al tipus d’interès fix que encara és més lesiu.

Els deutors signen una hipoteca sense prou coneixement de l’amortització del capital

dels sistemes d’amortització francés, alemany, americà, etc

No explicarem novament que el capital que li presten els bancs apareix per art de màgia al compte del deutor. Creen euros del pur aire sense mirar si el tenen a la guardiola.

El Pacte segon de les escriptures de préstecs amb garantia hipotecària descriu les condicions imposades, gairebé mai negociades, de l’entitat bancària respecte de com es fa l’amortització de capital prestat.

El següent exemple mostra com entre dos rebuts de la hipoteca el 2020 i el 2023 canvien les condicions d’amortització i interessos que ningú ens va explicar al sistema francès:

Suposadament, al gràfic s’observa:

  • IMATGE 1: SISTEMA FRANCÈS. Suposadament, la quota fixa de cada rebut incrementa el capital amortitzat mentre baixa els interessos pagats.
  • IMATGE 2: un rebut de l’any 2020 on s’observa que la quota de 437,05 € es reparteix entre 62,27 d’interessos i 374,78 € de capital amortitzat.
  • IMATGE 3: en un rebut de 3 anys més tard, amb la revisió anual, s’observa que han augmentat els interessos (318,42€) fins i tot per sobre que el capital amortitzat que ha disminuït (269,88) i també la quota ha augmentat

La pujada actual de l’EURIBOR® trastoca aquesta lògica del sistema francès d’amortització perquè en la mesura que pugen el tipus d’interès de referència, cosa que provoca 3 greuges al deutor a favor del banc:

  • quan va baixar l’EURIBOR® fins a ser negatiu (quan els bancs obtenien préstecs del BCE al -1%), el govern va aprovar la Llei 5/2019, del 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari -LRCCI- que a l’article 21.2.c.4 impedia que hi hagués un tipus d’interès inferior a zero (clàusula sòl).
  • en pujar el EURIBOR® es crea un doble efecte pervers contra el deutor:
    • el Càrtel que denunciem de l’EURIBOR® el manipula fins a posar-lo en els valors actuals desorbitats.
    • però encara igual d’important és que en augmentar el tipus d’interès hi ha un altre triple efecte:
      • s’incrementen les quotes que es tornen impagables provocant impagaments,
      • s’amuntega l’amortització de capital cap al final del préstec incrementant proporcionalment els pagaments d’interessos i
      • augmenta el risc que a l’impagament el capital pendent sigui més elevat i més gran el deute exigible al certificat notarial executiu de deute pendent o acta de fixació de saldo deutor.

Lluny de la realitat, els cicles econòmics no van mai millor i qui té la clau de les crisis són els bancs amb la seva capacitat de creació monetària. Les llars en signar una hipoteca somien amb un futur prometedor. El que és real és el contrari i la hipoteca que ajorna l’amortització al final del préstec és molt perillosa. però és clar, contra els somnis és difícil lluitar.

Certificat notarial executiu o acta de fixació de saldo deutor a l’execució hipotecària

Quan estem a les portes d’una execució hipotecària és quan el quadre d’amortització real, que tant costa obtenir del banc sense morir en l’intent, del que paguem a la vida útil cobra tota la seva importància. Importància perquè caldria acarar els rebuts un per un, les revisions del tipus d’interès aquests anys a la web del Banc d’Espanya i el deute pendent.

L’acta de fixació de saldo deutor és avui un dels pocs instruments d’oposició contra l’execució hipotecària després de l’entrada en vigor de la llei LRCCI . L’oposició a l’Acta de fixació de saldo deutor o títol executiu obtingut al notari pel banc sol patir múltiples errors que poden ser causa de l’arxiu de l’execució que preveu l’article 573 de la LEC -Llei d’Enjudiciament Civil.

Article 573 LEC. Documents que s’han d’acompanyar a la demanda executiva per saldo de compte.

1.- En els casos a què fa referència l’apartat segon de l’article anterior, a la demanda executiva s’han d’acompanyar, a més del títol executiu i dels documents a què fa referència l’article 550, els següents:

  1. El document o documents en què s’expressi el saldo resultant de la liquidació efectuada pel creditor, així com l’extracte de les partides de càrrec i abonament i les corresponents a laplicació dinteressos que determinen el saldo concret pel qual es demana el despatx de lexecució.
  2. El document fefaent que acrediti haver-se’n practicat la liquidació en la forma pactada per les parts en el títol executiu.
  3. El document que acrediti haver-se notificat al deutor i al fiador, si n’hi hagués, la quantitat exigible. /em>

2.- També podran acompanyar-se a la demanda, quan l’executant ho consideri convenient, els justificants de les diverses partides de càrrec i abonament .

3.- Si el creditor tingués dubte sobre la realitat o exigibilitat d’alguna partida o sobre la seva quantia efectiva, podrà demanar el despatx de l’execució per la quantitat que li resulta indubitada i reservar la reclamació de la resta per al procés declaratiu que correspongui, que podrà ser simultani a l’execució.

L’oposició a l’execució i el vostre fitxer es basaria en:

  • si el creditor presenta còpia amb eficàcia executiva (inscrita o no) de l’escriptura de constitució de la hipoteca.
  • si s’ha notificat al deutor i fiador de manera fefaent el deute pendent.
  • si l’acta de fixació de saldo es correspon amb els pactes fixats a la clàusula de constitució de la hipoteca o títol executiu inscrit.
  • si hi ha càlculs defectuosos del saldo deutor (quadre de amortització real de la vida del crèdit) o defectes de l’acta de fixació de saldo.
  • si l’acta de fixació de saldo no es correspon amb el deute exigible mentre l’escriptura parla d’interès variable però no d’amortització variable per la qual cosa es causa un dany econòmic injustificat als pactes amb el deutor.
El següent enllaç sobre la Jornada Hipotecària realitzada a l’Hospitalet del Llobregat entre diverses organitzacions sobre aquest tema- execucions hipotecàries i acta de fixació de saldo deutor- aclareixen els termes del que expliquem en aquesta entrada.

Comparativa de sistemes d’amortització hipotecària

Hem fet una simulació entre els diferents sistemes d’amortització i la conclusió és que el més car en termes d’interessos sobre capital prestat és el d’interès fix (el que pren més auge en les firmes de noves hipoteques). I més barat en termes d’interessos sobre capital és el d’amortització fixa encara que sigui d’interès variable i canviï cada any la quota. En un intermedi es quedaria el sistema francès de quota fixa –canvia cada any– però interès variable. La simulació s’ha fet a la web de financlick.es.

Els resultats són aquests:

Són crèdits de 120.000€ amortitzats durant sis anys fins a la quota 72. Els números 1⃣ i 2⃣ amb diferents tipus d’interès a 4/1/3/4/4,5/2% i de 1/4/3/4/4 ,5/2% respectivament. El 3⃣ és una amortització fixa a interès variable (sistema alemany) amb tipus dinterès de 4/1/3/4/4,5/2% respectivament. El 4⃣ és una amortització de tipus dinterès fix al 3%. Per això, el 3⃣ –sistema alemany– és el que millor desenvolupament té amb diferència. Els % inferiors estan calculats sobre el capital prestat de 120.000 €. Poden baixar-se la simulació sencera aquí en format de full de càlcul >>>

Associïs a la nostra entitat per a desemmascarar a la Banca:

Dónde encontrarnos?

Formulario de contacto

sede: Barcelona

faci-ho ara!

Formulario contacto

Asociación 500×20 “Alquiler Público y Asequible”

Segur que li pot interessar:

Print Friendly, PDF & Email

Escriba aquí su comentario

Aquest lloc utilitza Akismet per reduir els comentaris brossa. Apreneu com es processen les dades dels comentaris.

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies