La hipoteca de cuota creciente o progresión geométrica es un engendro matemático que no pueden entender la mayoría de personas que subscribieron esta clase de préstamos por miles de razones diferentes pero con un denominador común: no podían entender que firmaban porqué se necesitan conocimientos de matemáticas financieras además de las omisiones por parte de la entidad financiera. O sea, las entidades financieras actuaron con mala fe porqué los afectados no fueron informados correctamente de lo que firmaban.
La mayoría de estas hipotecas son anteriores a la crisis del 2007 mostrando cuánto los modelos financieros de la banca anglosajona llegaron a influir en la banca patria. El paso de la banca de depósitos a la de inversión y titulización llevó al uso sesgado de las matemáticas contra los hogares que querían acceder al disfruto de una vivienda, comprando una hipoteca, nunca garantizada por el Estado
Así nos encontramos con unas escrituras que incumplen los requisitos mínimos, o sea, que su imposición se podría considerar abusiva. Así lo interpreta el INFORME FINANCIERO SOBRE EL SISTEMA “REDITO AD LIBITUM” EN LOS CONTRATOS HIPOTECARIOS, hipotecas REDAL, de la Dirección General de Consumo de les Illes Balears, en un largo informe específico sobre las hipotecas de cuota creciente entre las páginas 102 a 130.
El resumen es que los hogares que sufrieron firmando un préstamo de cuota de progresión geométrica fueron usados como conejillos de indias en los experimentos de la Banca española que trabajaba por objetivos.
Una hipoteca de cuota creciente podría tener un texto así (en català o castellano):
Importe de las cuotas mixtas
Hipoteca Caixa Sabadell
El importe de estas cuotas se calculará por el sistema de amortización en progresión geométrica. Las cuotas mixtas seran variables en progresión geométrica, con una razón de DOS (2) por ciento y una periodicidad anuales. Las cuotas mixtas de un mismo período de interés, en el sentido expresado en la Cláusula Tercera-bis, serán constantes, variando las de los distintos períodos de interés nominal anual aplicable en cada momento.
Todo eso sin perjuicio de la variación de la quota mixta que pudiera producirse por aplicación, dentro de cada uno de los períodos de interés a que hace referencia la cláusula tercera, de la razón de progresión
Pero ¿qué es exactamente la cuota hipotecaria de progresión geométrica – o creciente-?
Las hipotecas con cuota creciente se caracterizaban por establecer una cuota muy baja al principio que se incrementa anualmente en un porcentaje determinado la parte de amortización (2% en el caso de la imagen anterior). De este modo, los primeros meses se pagaba mucho menos de lo que pagaríamos con una hipoteca con cuota constante, pero las últimas cuotas casi se duplicaban. Tanto es así, que la diferencia entre la primera cuota y la última podía llegar a doblarse.
Ventajas y desventajas de la hipoteca de cuota creciente
Particularmente no vemos ninguna ventaja a esta clase de amortización y sí desventajas:
- Ventaja: pagas menos en las primeras cuotas. Pero eso, da a entender a la entidad financiera que tienes una posición financiera delicada y suponer que tus ingresos aumentaran con los años se ha visto una quimera pues el peso de los salarios a disminuido en la renta nacional. Década tras década, la macroeconomia lo demuestra. O sea, estas hipotecas estaban preparadas para hogares con pocos recursos y muchas veces sin conocimientos financieros.
- Estaban preparadas para llevar al hogar a la ruina y encima si había IRPH como ha pasado en muchos casos. Eso se demuestra porqué las hipotecas con cuota creciente en progresión geométrica, exigían como norma uno o dos avalistas con otra propiedad inmobiliaria. Lo que se vendía entonces era un producto de riesgo motivo por el cual se podían embargar dos viviendas hipotecando sólo una. El banco actuó con mala fe.
- Desventajas:
- si llega una ejecución hipotecaria hasta la mitad del tiempo de amortización se han pagado muchos intereses y poca amortización. La deuda en caso de impago será enorme. Ello se debe a que aplaza el pago de más capital prestado al final del crédito.
- Se pagan muchos más intereses que en las hipotecas de amortización fija o de cuota fija, como hemos explicado aquí>>>
Tipos de contratos hipotecarios con cuota creciente de progresión geométrica
El informe financiero sobre el sistema REDAL en contratos hipotecarios de la Dirección General de Consumo de les Illes Balears explica este apartado en su página 128 como modalidades de cuota creciente:
- Cuota creciente estricta: la cuota se multiplica por un cantidad fija (llamada “razón de crecimiento”), esa regla de multiplicación no cambia aunque cambien los intereses.
- Cuota creciente variable: La cuota sólo se multiplica por una cantidad fija si el tipo de interés se mantiene. Si se cambia el tipo de interés (revisión anual o semestral, por ejemplo) entonces se reajustan todos los parámetros del préstamo. Esta ha sido la que en nuestra entidad hemos encontrado más casos. Es el caso de la Figura 1
Si los sistemas de cálculo de cuotas hipotecarias fijas o de amortización ya eran difíciles de entender para la mayoría de los mortales, las fórmulas de progresión geométrica llegaban incluso a resultados distintos en los cálculos según se aplicaban en el paso de los años. Un hogar normal sin estudios universitarios y especialmente de matemáticas financieras no podía entender que firmaba.
Sentencia 564/2020: El Tribunal Supremo valida las hipotecas de cuota creciente
El informe financiero en las hipotecas de cuota creciente de la Dirección General de Consumo de les Illes Balears explica esta sentencia (*1) para mostrar que el engaño es lícito según el TS en nuestro país:
- El engaño del emperador y el ajedrez – peligro geométrico-: es lícito hacerlo.
- Colocar un préstamo a sobrecoste omitiendo las advertencias que establece el Banco de España: es lícito hacerlo.
- Someter al prestatario a un riesgo mayor, sin advertírselo, debido al aplazamiento en la amortización de capital: es lícito hacerlo.
- Introducir engaños financieros preventivos en el contrato: es lícito hacerlo.
El Tribunal Supremo sostiene en esa sentencia que el prestatario no tiene motivo de queja puesto que “desde el primer momento conoce el importe exacto de las cuotas”. Este argumento aparece reiterado en la sentencia, pero en ningún momento se habla del engaño geométrico, de la ausencia o presencia de una tabla de amortización completa, de si el prestatario entendió que las cuotas podían llegar a ser sensiblemente superiores a la inicial.
El préstamo de la Sentencia en cuestión era a 40 años (480 cuotas), lo cual hace más gravoso el efecto de la cuota creciente. Es decir, si la razón de crecimiento es del 2,5%, tenemos estos resultados para una cuota inicial de 1.000 euros:
| FECHA: | IMPORTE: |
| primer año | 1.000 |
| año 10 | 1.248,86 |
| año 20 | 1.598,65 |
| año 30 | 2.046,41 |
| año 40 | 2.619,57 |
El Tribunal Supremo ignora las advertencias del Banco de España, del Ministerio de Consumo y de Asociación Hipotecaria
Recordemos que esto es lo que dice, precisamente, el Banco de España:
“Si la entidad ofrece un sistema de amortización diferente deberá informar de sus características.”
el Banco de España en su Guía hipotecaria
Y, justamente, la característica especialmente gravosa de la amortización con cuota creciente, repetida por el Ministerio de Consumo y por la Asociación Hipotecaria Española, es la siguiente:
“Su inconveniente es que se pagan más intereses”
Hablando en plata: es un contrato que desplaza la amortización al final con sobrecoste y peligros conocidos pero obviados.
Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo cae en un absurdo financiero cuando dice:
“Debe tenerse en cuenta que si el precio del dinero se fija con arreglo a un interés fijo durante 10 años y luego a un interés variable, si se pacta una duración tope, y si dicho tope solo puede decrecer, el único escenario posible es el pago mensual de una cuota predeterminada y conocida durante toda la vida del contrato, duración que dependerá de la evolución del tipo de interés variable. Saber si otra fórmula pudo resultar más ventajosa es un juicio que sólo puede hacerse a posteriori”
Tribunal Supremo
El problema es que “la ignorancia es muy atrevida” en relación al Tribunal Supremo pues el problema de estos préstamos, el engaño al colar un sistema que aplaza capital, es tan perfecto y tan matemático, que no depende de la evolución futura de los tipos de interés.
Y tal como indica la sentencia, no se rechazan las resoluciones del Banco de España porque no encajen en el caso, sino porque carecen de relevancia. Con lo que la autoridad judicial se pone por encima de la Autoridad Bancaria.
La Sentencia 564/2020 del Tribunal Supremo no sirve para la cuota creciente con sistema REDAL
El informe financiero en las hipotecas de cuota creciente de la Dirección General de Consumo de les Illes Balears explica que al llegar el sistema REDAL a los tribunales no sabe como va a afectar a las sentencias.
Lo que deja claro es que lo que sí será cierto es que no se puede usar el argumento de la Sentencia 564/2020 del Tribunal Supremo acerca que el prestatario conoce el importe de las cuotas desde el principio del contrato. Si no hay una fórmula exacta y un criterio de cálculo no es posible.
Además el Informe indica que, aún desconociendo la autoridad del Banco de España en esa materia, los clientes afectados por contratos de cuota creciente REDAL tienen a su favor un informe del Banco de España de 24 de febrero de 2021:
“Asimismo, muestra su disconformidad con la cláusula que recoge el sistema de amortización de su operación hipotecaria al considerarla abusiva, dado que en la escritura únicamente se recoge que la progresión es geométrica de cuotas crecientes, sin recogerse ningún tipo de aplicación al respecto. Señala que no le han explicado en ningún momento el sistema de amortización utilizado en su operación hipotecaria, modificando las cuotas a abonar mensualmente.
Por ello, solicita una indemnización por la aplicación de una cláusula que considera abusiva y no haber explicado su funcionamiento en ningún momento.“
Informe del Banco de España de 24 de febrero de 2021
En el caso que nos ocupa de Caixa Sabadell, en la estipulación o cláusula SEGUNDA de amortización indica que se calculará “por el sistema de amortización en progresión geométrica“. Pero no dice con que fórmula o método se hará. Eso hasta hoy. A no ser que en el Juzgado aparezca un documento desconocido, del lado del representante de la entidad financiera sucesora universal de la extinta Caixa Sabadell, y firmado por los deudores, donde aparecen datos que ellos en su documentación no tienen pero que podría ser firmaron, en su día, entre la multitud de firmas estampadas aquel lejano día en casa del notario.
CONCLUSIÓN: Abusividad en los contratos REDAL
El Informe de hipotecas REDAL de la Dirección General de Consumo de les Illes Balears concluye la abusividad en los contratos REDAL, a grosso modo, llamados hard o softREDAL:
- Existen unos contratos hipotecarios donde no se pacta el importe de las cuotas mensuales en la fase variable de interés.
- Existen otros contratos donde sí se pacta, pero de manera que el cliente no entiende lo que firma y, por tanto, no entiende cómo va a devolver el dinero ni a qué se obliga.
- Tanto si es por falta de transparencia o por falta de pacto en sí, tenemos unos contratos donde se oculta al consumidor la carga económica y las obligaciones financieras (aspectos fundamentales que el TJUE indica que el consumidor debe conocer).
- En estos casos, las entidades financieras optan por aplicar un sistema de amortización no pactado en el contrato, cosa que el Banco de España indica reiteradamente que no puede hacerse.
- Esta falta de transparencia es perjudicial para el consumidor, existiendo cuatro tipos de perjuicio económico: el de riesgo, el de esfuerzo financiero, el de cobro directo de intereses y el de incumplimiento.
Si bien este escenario ya aporta elementos para un desarrollo jurídico posterior en él no se recoge, todavía, una cuestión abusiva financieramente y muy grave.
En realidad, el Banco de España señala que imponer una amortización no pactada reviste mala fe. Además lo repite de manera reiterada. ¿Por qué? ¿Tan importante es, esta cuestión?
La respuesta es que sí, y en ella encontraremos un argumento fundamental para afrontar los litigios o expedientes administrativos acerca de contratos REDAL, pero para entenderlo hace falta algo de razonamiento financiero.
En este apartado expondremos dicho razonamiento ya que la imposición de una amortización no pactada puede producir la quiebra de un negocio o de una economía familiar, puesto que conlleva una sustracción de crédito.
¿qué es básicamente una sustracción de crédito?
La flexibilidad de amortización es un recurso financiero que permite a las familias superar baches económicos.
Hay diversos mecanismos habituales en los préstamos hipotecarios (como pactos especiales de cuotas reducidas en ciertos periodos o periodos de espera) son versiones más limitadas de esta flexibilidad de amortización.
¿Qué pasaría entonces si el banco niega este recurso a la familia e impone una amortización de manera unilateral y exige cobrar recibos elevados? Pues las consecuencias son fatales: llevan la familia a la quiebra.
Como hemos dicho, el Banco de España es muy vigilante sobre los casos en que se impone un sistema de amortización no pactado. Se produce este fenómeno que hemos denominado sustracción de crédito, o mermar el derecho a crédito que se tiene por contrato.
2023-05-30 – DEDICADO A ANDREA Y JORDI DE SABADELL que lo están sufriendo
Notas:
- (VLEX) Tribunal Supremo, Sala Civil, CASACIÓN E INFRACCIÓN PROCESAL, sentencia STS 564/2020, 27 de Octubre de 2020.
Informe de hipotecas cuota creciente REDAL de la Dirección General de Consumo de les Illes Balears (páginas 102 a 130):
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