Cada vez nos llegan más casos en los cuales el casero dentro del plazo legal de un mes no devuelve la fianza al arrendatario después de la entrega de llaves. Por esta razón vamos a dar una serie de consejos de como intentar resolver este molesto conflicto con el antiguo propietario de la vivienda de su hogar.
¿QUÉ DICE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS – LAU-?
La LAU especifica en su artículo 36.4:
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Eso quiere decir, que el casero o arrendador, tiene la obligación de devolver la fianza pero no tiene plazo para hacerlo, pero si lo hace después de un mes debe abonar también intereses – al precio oficial del dinero que marca anualmente el Banco de España.
PROCEDIMIENTO NORMAL DE FINALIZACIÓN DE CONTRATO DE ALQUILER
A la finalización del contrato el arrendatario debe comprobar si la vivienda no presenta ningún desperfecto, por ejemplo visitándola él o su representante legal – inmobiliaria-, y no quedan suministros o cantidades asimiladas pendientes a cargo del inquilino y en un documento plasmar la finalización del contrato y la entrega de llaves con el acuerdo de las partes. Esto es importante porqué si las diferencias acaban en el Juzgado habría dejado constancia de la reclamación de la fianza, y si gana el juicio, la condena al pago de las costas judiciales del casero.
Lo normal es que el inquilino entregue la vivienda tal como se le entregó por lo que siempre hemos aconsejado realizar fotografías de todo o incluso que consten en el contrato como anexos. Si el contrato finaliza sin deudas y sin problemas especiales es obligatorio devolver la fianza y también los depósitos exigidos pero algunos caseros arguyen los desperfectos para quedarse la fianza y los depósitos adicionales. Aunque la línea divisoria entre desperfecto, uso indebido y desgaste es muy sutil si en el documento de finalización de contrato en papel o verbal, la propiedad no ha dicho nada es que ha dado por bueno todo.
Dicho de otra manera, en caso de conflicto, esta su palabra contra la otra a iguales, pero la ley dice que le debe devolver la fianza y pagará intereses después de un mes. Un ejemplo es el tema de pintura. Si le entregaron el piso recién pintado será normal que la pintura no luzca igual en determinadas zonas de uso cotidiano. Eso se considerará que debe ser arreglado por el propietario. Una cosa distinta, es que haya desperfectos en electrodomésticos, puertas rotas o lasa paredes estuvieran llenas de agujeros o boquetes.
QUÉ PASA SI EL ARRENDADOR NO DA EL BRAZO A TORCER
Si usted ha cumplido su parte del contrato y el arrendador no lo hace deberá reclamar fehacientemente después del mes la entrega de la fianza, por ejemplo, con un burofax con certificado de texto y acuse de recibo. Si aún así el propietario no atiende a razones deberá acudir a la vía judicial. ¡NO SE ASUSTE!
En caso de ir a una solución judicial para cobrar la deuda, la mejor opción es que se deje aconsejar por nosotros o por un profesional si la cantidad a devolver:
- no supera los 2000 euros puede iniciar un procedimiento monitorio en un juzgado de Primera Instancia de la localidad para reclamar la deuda al casero o deudor. No es preceptiva la necesidad de abogado ni procurador (art. 31.2 LEC). Se inicia presentando un formulario en el juzgado de los que tenemos para descargar en nuestra web.
- si el demandado paga la fianza y/o depósitos de más… se acaba el problema.
- si el demandado no hace nada e ignora el requerimiento, este se archiva. Desde ese momento se le pueden embargar bienes, pero este procedimiento de apremio es un nuevo proceso judicial por lo que sí será necesario contratar Abogado y Procurador.
- si hay oposición del deudor -casero- a la demanda dineraria entonces se va a un juicio oral donde puede defenderse usted sin saber de leyes. No le darán abogado ni procurador en el turno de oficio aunque tenga derecho, pues no es necesario y el juez sabe que no está delante de un profesional. No tenga miedo que el casero llegue con abogado al juicio verbal.
- no supera los 6000 euros puede iniciar un procedimiento monitorio en un juzgado de Primera Instancia de la localidad para reclamar la deuda al casero o deudor. Se inicia presentando un formulario en el juzgado de los que tenemos para descargar en nuestra web.
- si el demandado paga la fianza y/o depósitos de más… se acaba el problema.
- si el demandado no hace nada e ignora el requerimiento, este se archiva. Desde ese momento se le pueden embargar bienes, pero este procedimiento de apremio es un nuevo proceso judicial por lo que sí será necesario contratar Abogado y Procurador.
- Si hay oposición del deudor -casero- a la demanda dineraria de usted entonces se va a un juicio oral donde necesita abogado y procurador por lo que puede pedir justicia gratuita en el turno de oficio.
- supera los 6000 euros puede iniciar un procedimiento monitorio en un juzgado de Primera Instancia de la localidad para reclamar la deuda al casero o deudor. Necesita abogado y procurador por lo que puede pedir justicia gratuita en el turno de oficio. Si hay oposición del demandado – casero- el demandante, en este caso inquilino, deberá presentar una demanda ordinaria en el plazo de un mes.
QUE DICE EL ARTÍCULO 31 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL:
1. Los litigantes serán dirigidos por abogados habilitados para ejercer su profesión en el tribunal que conozca del asunto. No podrá proveerse a ninguna solicitud que no lleve la firma de abogado.
Exceptuándose solamente:
1.º Los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, y la petición inicial de los procedimientos monitorios conforme a lo previsto en esta Ley.
2.º Los escritos que tengan por objeto personarse en juicio, solicitar medidas urgentes con anterioridad al juicio o pedir la suspensión urgente de vistas o actuaciones. Cuando la suspensión de vistas o actuaciones que se pretenda se funde en causas que se refieran especialmente al abogado también deberá éste firmar el escrito, si fuera posible.
Artículo 31. Intervención de abogado.
¿Cuando se puede iniciar un juicio monitorio?
El juicio monitorio es un procedimiento judicial para reclamar deudas, “líquidas, vencidas y exigibles” sin límite de cuantía. Mediante este procedimiento podremos reclamar a otra persona, física o jurídica, facturas o cantidades que se nos deban pero no se puede reclamar obligaciones de dar cosas o derechos no dinerarios.
La deuda líquida es aquella que se puede concretar en una suma de dinero o que su determinación dependa de una operación aritmética.
Una deuda vencida, es aquella cuyo plazo de pago ha transcurrido, es decir, ha vencido.
Una deuda exigible, es aquella que no depende de nada ni está sujeta a condición alguna.
¿Cómo reclamar menos de 2000 euros sin abogado ni procurador?
La Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil que entró en vigor el día 07/10/2015 permite que los ciudadanos pueden reclamar en un juicio verbal sin necesidad de ir asistidos por abogado ni procurador si la cuantía de lo reclamado es inferior a 2.000 euros y tampoco el que pierde debe pagar costas. Antes de la reforma el límite era 900 euros.
Juicio verbal: un procedimiento sencillo hasta 6000 euros.
Ahora ir a juicio es más barato y más rápido
Se trata de una mejora importante, que hace la justicia más accesible para todos los ciudadanos. Hasta ahora, ante determinados conflictos que sólo podían llegar a resolverse en tribunales, muchos consumidores (con buen criterio) desistían de plantear la reclamación judicial, pues se requiere contar con el asesoramiento y representación de abogado y procurador, además de otros gastos, puede acabar saliendo muy caro.
El juicio verbal es el procedimiento más sencillo de entre los diferentes tipos de procedimientos “declarativos” – ir a declarar delante del juez- , y por eso es el más adecuado para resolver reclamaciones comunes de los consumidores y usuarios.
Puede acudir al juicio verbal para resolver conflictos cotidianos que no ha sido posible solucionar por otra vía.
- El procedimiento se inicia con una demanda a la que deben adjuntan todos los documentos originales que tengamos en nuestro poder y sustenten la reclamación.
- Es preciso aportar tantas copias de la demanda y sus documentos como demandados haya.
- Además, el demandante debe quedarse con una copia más, que debe guardar en su poder una vez sellada por el juzgado.
Plantee la demanda
Para plantear la demanda de juicio verbal hay en los juzgados un modelo a disposición de los usuarios, pero puede bajarse desde la sede del Consejo General del Poder Judicial los modelos a emplear:
Archivos asociados
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Guía sobre el Juicio Verbal– Abre en nueva ventana - Juicio Verbal. Modelo normalizado de Demanda. Pdf– Abre en nueva ventana
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Juicio Verbal. Modelo normalizado de Demanda. Word– Abre en nueva ventana - Juicio Verbal. Modelo normalizado de Contestación a la demanda. Pdf – Abre en nueva ventana
- Juicio Verbal. Modelo normalizado de Contestación a la demanda. Word
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Úselo para hacer sus datos personales, de identificación y domicilio, así como los de la persona o establecimiento al que demanda, y exprese la cantidad que reclame, más intereses y costas.
La duración del procedimiento dependerá de la agenda del juzgado en el que corresponda cursar la demanda, pero por regla general, la sentencia suele llegar en un plazo entre seis meses y un año.
+++ INFORMACIÓN
Portal del inquilino – espacio de derechos y empoderamiento
La propietaria no me ha devuelto la fianza ni el mes de garantía.
ivienda cuando no es cierto. Ya nos enviamos emails aportando fotos y demás, aun así sigue en sus trece que no me lo devuelve. Tengo un abogado que le envió dos burofax y me ha dicho que ya tenemos que presentar una demanda judicial, entre sus honorarios y los del procurador se me van a 500€ + 100€ de los burofax cuando reclamo 950€. El contrato lo firmé con una inmobiliaria.
me gustaría hablar con ustedes para que me orienten si tengo que ir al juzgado a por un juicio verbal, o bien la inmobiliaria puede reclamarle la cuantía. O si ustedes pueden hacerme la demanda y cuanto me cobraría.
Gracias,
Hola María,
por cuantías inferiores a 2000 euros no necesita abogado ni procurador como dice nuestra entrada:
Cada vez son más frecuentes las reclamaciones porqué el casero no devuelve la fianza del alquiler.
en esta entrada puede encontrar los modelos oficiales de la reclamación y una Guía publicada por el Consejo General del Poder Judicial.
Nosotros somos una asociación de defensa del derecho a la vivienda y todo lo asociado que funcionamos por socios/as.
si desea que un abogado le haga el trámite le podemos indicar abogados que colaboran con nosotros pero desconocemos el precio de cada uno. Le podemos pasar sus contactos y usted decide.
Puede venir a una de nuestras sedes en Barcelona:
https://500×20.prouespeculacio.org/contactar/
si viene esta semana díganos a que sede vendrá para darle hora por el tema COVID
saludos