Cada vez nos llegan más casos en los cuales el casero dentro del plazo legal de un mes no devuelve la fianza al arrendatario después de la entrega de llaves. Por esta razón vamos a dar una serie de consejos de como intentar resolver este molesto conflicto con el antiguo propietario de la vivienda de su hogar.
¿QUÉ DICE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS – LAU-?
La LAU especifica en su artículo 36.4:
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Eso quiere decir, que el casero o arrendador, tiene la obligación de devolver la fianza pero no tiene plazo para hacerlo, pero si lo hace después de un mes debe abonar también intereses – al precio oficial del dinero que marca anualmente el Banco de España.
PROCEDIMIENTO NORMAL DE FINALIZACIÓN DE CONTRATO DE ALQUILER
A la finalización del contrato el arrendatario debe comprobar si la vivienda no presenta ningún desperfecto, por ejemplo visitándola él o su representante legal – inmobiliaria-, y no quedan suministros o cantidades asimiladas pendientes a cargo del inquilino y en un documento plasmar la finalización del contrato y la entrega de llaves con el acuerdo de las partes. Esto es importante porqué si las diferencias acaban en el Juzgado habría dejado constancia de la reclamación de la fianza, y si gana el juicio, la condena al pago de las costas judiciales del casero.
Lo normal es que el inquilino entregue la vivienda tal como se le entregó por lo que siempre hemos aconsejado realizar fotografías de todo o incluso que consten en el contrato como anexos. Si el contrato finaliza sin deudas y sin problemas especiales es obligatorio devolver la fianza pero algunos caseros arguyen los desperfectos para quedarse la fianza. Aunque la línea divisoria entre desperfecto, uso indebido y desgaste es muy sutil si en el documento de finalización de contrato en papel o verbal, la propiedad no ha dicho nada es que ha dado por bueno todo.
Dicho de otra manera, en caso de conflicto, esta su palabra contra la otra a iguales, pero la ley dice que le debe devolver la fianza y pagará intereses después de un mes. Un ejemplo es el tema de pintura. Si le entregaron el piso recién pintado será normal que la pintura no luzca igaul en determinadas zonas de uso cotidiano. Eso se considerará que debe ser arreglado por el propietario. Una cosa distinta, es que haya desperfectos en electrodomésticos, puertas rotas o lasa paredes estuvieran llenas de agujeros o boquetes.
QUÉ PASA SI EL ARRENDADOR NO DA EL BRAZO A TORCER
Si usted ha cumplido su parte del contrato y el arrendador no lo hace deberá reclamar fehacientemente después del mes la entrega de la fianza, por ejemplo, con un burofax con certificado de texto y acuse de recibo. Si aún así el propietario no atiende a razones deberá acudir a la vía judicial. NO SE ESPANTE!
En caso de ir a un procedimiento judicial, la mejor opción se la debe aconsejar un profesional. Lo normal es un juicio declarativo- declara- verbal u ordinario o uno monitorio. El monitorio sería como enviar un burofax, debe rellenar una instancia que puede encontrar en cualquier juzgado. Si se presenta la propiedad y no hay acuerdo se va a un juicio verbal.
Si la reclamación es por una cantidad inferior a 2000 euros, puede usar un juicio verbal donde no necesita ni procurador ni abogado. Se puede defender usted mismo (art. 31.2 LEC). La tramitación de un juicio verbal por esa cantidad se puede hacer presentando también una instancia que puede recoger en la web del CGPJ o en cualquier juzgado de Primera Instancia que le corresponda donde le entregaran modelos de demanda de juicio verbal que usted podrá cumplimentar y entregar.
Si las cantidades excedieran ese monto -2000 euros- lo mejor es que consulte primeramente con un letrado o profesional como los de las Oficinas de Vivienda de su comunidad. Luego estará el tema de la clase de demanda –procedimiento monitorio o declarativo-que presenta pero eso ya es muy específico para poder dirimirlo aquí.
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¿Cómo reclamar menos de 2000 euros sin abogado?
LA OCU – Organización de Consumidores y Usuarios – nos explica cómo hacerlo.
El 14 de abril ha entrado en vigor la nueva modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según esta norma, los ciudadanos pueden reclamar en un juicio verbal sin necesidad de ir asistidos por abogado ni procurador si la cuantía de lo reclamado es inferior a 2.000 euros y tampoco el que pierde debe pagar costas auqnue hay el. Hasta ahora, el límite era 900 euros.
Ir a juicio, más barato
Se trata de una mejora importante, que hace la justicia más accesible para todos los ciudadanos. Hasta ahora, ante determinados conflictos que sólo podían llegar a resolverse en tribunales, muchos consumidores (con buen criterio) desistían de plantear la reclamación judicial, pues se requiere contar con el asesoramiento y representación de abogado y procurador, además de otros gastos, puede acabar saliendo muy caro.
Juicio verbal: un procedimiento sencillo
El juicio verbal es el procedimiento más sencillo de entre los diferentes tipos de procedimientos “declarativos” – ir a declarar delante del juez- , y por eso es el más adecuado para resolver reclamaciones comunes de los consumidores y usuarios.
Puede acudir al juicio verbal para resolver conflictos cotidianos que no ha sido posible solucionar por otra vía.
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- El procedimiento se inicia con una demanda a la que deben adjuntan todos los documentos originales que tengamos en nuestro poder y sustenten la reclamación.
- Es preciso aportar tantas copias de la demanda y sus documentos como demandados haya.
- Además, el demandante debe quedarse con una copia más, que debe guardar en su poder una vez sellada por el juzgado.
Plantee la demanda
Para plantear la demanda de juicio verbal hay en los juzgados un modelo a disposición de los usuarios, pero puede bajarse desde la sede del Consejo General del Poder Judicial los modelos a emplear:
Archivos asociados
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Guía sobre el Juicio Verbal– Abre en nueva ventana - Juicio Verbal. Modelo normalizado de Demanda. Pdf– Abre en nueva ventana
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Juicio Verbal. Modelo normalizado de Demanda. Word– Abre en nueva ventana - Juicio Verbal. Modelo normalizado de Contestación a la demanda. Pdf – Abre en nueva ventana
- Juicio Verbal. Modelo normalizado de Contestación a la demanda. Word
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Úselo para hacer sus datos personales, de identificación y domicilio, así como los de la persona o establecimiento al que demanda, y exprese la cantidad que reclame, más intereses y costas.
La duración del procedimiento dependerá de la agenda del juzgado en el que corresponda cursar la demanda, pero por regla general, la sentencia suele llegar en un plazo entre seis meses y un año.
+++ INFORMACIÓN
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La propietaria no me ha devuelto la fianza ni el mes de garantía.
ivienda cuando no es cierto. Ya nos enviamos emails aportando fotos y demás, aun así sigue en sus trece que no me lo devuelve. Tengo un abogado que le envió dos burofax y me ha dicho que ya tenemos que presentar una demanda judicial, entre sus honorarios y los del procurador se me van a 500€ + 100€ de los burofax cuando reclamo 950€. El contrato lo firmé con una inmobiliaria.
me gustaría hablar con ustedes para que me orienten si tengo que ir al juzgado a por un juicio verbal, o bien la inmobiliaria puede reclamarle la cuantía. O si ustedes pueden hacerme la demanda y cuanto me cobraría.
Gracias,
Hola María,
por cuantías inferiores a 2000 euros no necesita abogado ni procurador como dice nuestra entrada:
Cada vez son más frecuentes las reclamaciones porqué el casero no devuelve la fianza del alquiler.
en esta entrada puede encontrar los modelos oficiales de la reclamación y una Guía publicada por el Consejo General del Poder Judicial.
Nosotros somos una asociación de defensa del derecho a la vivienda y todo lo asociado que funcionamos por socios/as.
si desea que un abogado le haga el trámite le podemos indicar abogados que colaboran con nosotros pero desconocemos el precio de cada uno. Le podemos pasar sus contactos y usted decide.
Puede venir a una de nuestras sedes en Barcelona:
https://500×20.prouespeculacio.org/contactar/
si viene esta semana díganos a que sede vendrá para darle hora por el tema COVID
saludos