mentides i fake news sobre el mercat del lloguer, els seus actors, la regulació de preus i el dret a l’habitatge

Es defineixen les fake news com la publicació d’informació falsa no contrastada per modificar el criteri de l’opinió pública intencionadament per obtenir el resultat desitjat. Un fet contrastable com un assassinat no seria una mentida news però la seva intencionalitat si. Seguint aquest criteri en economia i en les ciències socials tota informació seria una informació falsa perquè depèn del criteri del que la publica i no hi ha dades objectives demostrables.

Els mitjans de comunicació parlen que els bancs presten els diners dels seus clients i aquesta és la raó per la qual cobren un interès per la intermediació entre posseïdors de capital i deutors. Això és una fake news . Per poc que furgui a Internet hi ha molts referències que diuen que la banca privada – prestamistas- té la potestat de crear diners del no-res i que cap banc central occidental té únicament el poder sobirà en la creació monetària. Però en canvi si pregunta a la universitat, a saberuts economistes o a un ciutadà del carrer li repetiran que aquesta fake news és veritat.

Aquest document vol indagar precisament sobre les mentida news en el lloguer, els seus actors, qui i com es configuren els preus i les possibles eines per punxar la bombolla d’aquest mercat a l’estat espanyol. Tot i que possiblement la nostra informació també sigui una “mentida news” almenys volem donar-li elements perquè vostè elabori el seu propi criteri .

El mercat del lloguer no és lliure: un contracte de lloguer és un contracte d’adhesió

Afirmem que el mercat “lliure” del lloguer no existeix perquè el que està en joc és el dret humà a l’habitatge. No és un mercat de “lliure competència” on venedors i compradors sense coerció configuren una relació contractual com indicaria la definició clàssica liberal (* 1) . El propietari va a fer un negoci però el llogater va a exercir un dret humà reconegut en tots els tractats signats per l’Estat espanyol. Per tant, un contracte de lloguer és un contracte d’adhesió on una part imposa la totalitat de les condicions.

Si el propietari perd diners perquè l’inquilí no li paga o li ha destrossat el pis es queixa amargament i exigeix que l’Estat assumeixi les pèrdues provocades pel morós professional. On queda llavors el risc de l’inversor o el greuge comparatiu amb altres emprenedors que han d’assumir el seu fracàs individualment? La pretensió generalitzada dels propietaris d’assegurar el negoci xoca totalment amb la llibertat de lliure concurrència que pregonen.

En realitat, el propietari realitza un xantatge econòmic a l’Estat perquè desnonarà al llogater -morós – i l’administració suposadament hauria allotjar a aquesta unitat de convivència no desitjada. Però això és fals també perquè l’Estat espanyol intervé en les lleis assegurant amb contraprestacions a l’arrendador el seu negoci com veurem en el següent apartat. El que si és segur és que l’Estat espanyol abandona a la seva sort als ciutadans perquè no té un parc d’habitatge públic ni social digne d’aquest nom.

Un exemple clar d’aquest xantatge a l’Estat són les ajudes al lloguer que reparteix o ha repartit el mateix Estat, les Autonomies o els ajuntaments. Quan una llar pobre no pot atendre els rebuts del lloguer sol anar a aquests serveis a demanar ajuda. En aquest cas, per què no generalitzem aquest sistema? sempre que algú no pugui pagar una factura que s’adreci a les administracions perquè la hi paguin. És fantàstic no? O per què uns sí i altres no. Doncs molt senzill, perquè l’habitatge està consagrada en la Constitució i en la LAU com un dret fonamental i l’Estat oculta això perquè els propietaris el parasitin millor.

El contracte de lloguer no és un contracte privat entre ciutadans lliures.

I això és així si llegim de manera literal la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans – LAU- on en el seu preàmbul exposa: (*2)

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca. La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda…….

El preàmbul d’aquesta llei de 1994 que reforma la del 85, totes dues en governs del Psoe de F.González, entén que les antigues lleis franquistes posteriors a la guerra civil i la del 1964 havien congelat les rendes que pagaven els llogaters i el negoci era “ineconómico” com assegura la reforma del 94. Així doncs, les modificacions normatives especificades estan en relació a assegurar l’incentiu econòmic dels propietaris a llogar els seus habitatges per fer negoci i d’altra banda que hi hagi un parc d’habitatges de lloguer que aquesta època ja s’havia reduït al 18%. Tota una anomalia europea. Aquesta llei sense dir-ho recull implícitament doncs que:

l’Estat espanyol renuncia a la construcció d’un parc d’habitatge públic i que deixa a la iniciativa privada l’existència d’un parc d’habitatges de lloguer que asseguri l’aplicació de l’article 47, o sigui, el dret de tots els espanyols a gaudir d’un habitatge digne i adequat.
per assegurar que aquest negoci no sigui “ineconómico” garanteix contraprestacions en aquest cas a la propietat privada.
les contraprestacions a la “inhibició pública” de garantir l’article 47 de la Constitució espanyola – o sigui, NO! a un parc públic de lloguer- són deduccions i desgravacions fiscals a la propietat en els impostos, reducció dels temps dels contractes i …
a més la LAU assegura el dret substantiu d’aquesta norma i totes les conseqüències jurídiques en lleis com C.Civil o LEC que porten parell reformes posteriors com el desnonament exprés del 2011.

No hi va haver significatives veus discordants en aquesta “aposta de l’Estat espanyol” que suposa un enorme esforç pressupostari per garantir un mercat d’habitatges de lloguer com a mandat constitucional. Compte! No tots els negocis ni contractes tenen tan gran intervenció pública perquè la cantarella neoliberal asseguraria que estem davant d’un Estat totalitari. O sigui, qualsevol negoci no té protecció pública però aquest sí. El “colmado del costat de casa” pot ser abandonat a la seva sort, que no es fiqués en aquell negoci !. No obstant això, el propietari immobiliari sí que té la cobertura pública per assegurar al que l’Estat s’inhibeix.

El caràcter “constitucional” d’aquest servei públic encobert que fan els arrendadors privats està tan integrat en les lleis tributàries que és impossible que renunciïn a ell quan es declaren els ingressos de les obligacions fiscals. Fins al punt que un arrendador que es negarà a col·laborar amb l’Estat no pot imputar els ingressos de les rendes immobiliàries en el càlcul de l’IRPF o en l’Impost de Societats, més que acceptant els beneficis fiscals que ofereix cada impost. O dit d’una altra manera, tant si realitza frau com si declara, el forat fiscal s’ho menja la Hisenda Pública espanyola …

Nosaltres hem pogut quantificar l’esforç pressupostari en una xifra anual al voltant dels 10.000 milions anuals, però la Hisenda pública espanyola no dóna dades, hi ha un absolut silenci estadístic, s’oculta una xifra que és 2,5 vegades el pressupost de Sanitat en 2018. la xifra varia en funció del nombre d’habitatges llogats, de manera que, com cada vegada hi ha menys llars amb perfil financer solvent, hi ha més llars que van al lloguer i per tant més propietaris que es beneficien dels avantatges fiscals estatals per llogar els seus habitatges i per tant el forat pressupostari de l’Estat espanyol és més gran. Podem dir més, si el parc d’habitatge de lloguer lliure arribes al 35 o 40% les exencions i desgravacions fiscals es tornarien insostenibles per a l’Estat espanyol. Per això ens permetem afirmar que …

Creiem fermament doncs que tots els contractes privats signats a l’Estat espanyol són de lloguer social -per iniciativa privada- ja que el servei constitucional que presta el propietari al llogater està recollit en les lleis i gaudeixen de l’empara econòmic estatal en els tributs. En tots menys en un: el preu de l’arrendament i la seva durada és lliure. A diferència del tracte amb el propietari, l’Estat genera un greuge comparatiu enorme amb el llogater

+++ INFO SOBRE AQUEST TEMA>>>>

En España se oculta que todos los contratos firmados son “de alquiler social” y eso debe tener consecuencias legales y procesales en la burbuja inmobiliaria

El IPC de l’HABITATGE està manipulat

El lloguer sempre puja per què inclou un augment del cost de la vida o bé perquè en la renovació del contracte s’imposen pujades arbitràries. Però l’IPC mai ha reflectit el cost de la vida per a la majoria de la població que sobreviu en el dia a dia. L’IPC recull els augments dels lloguers però el pes del rebut del lloguer a la cistella de l’IPC és molt baix en relació al pes que adquireix per a la majoria de llars que viuen en lloguer que des d’inicis de segle representa la meitat de la renda familiar disponible (* 3). La ponderació del lloguer a la cistella de l’IPC és del 14% el 2017 quan aquest element es porta a milers de llars més de la meitat del pressupost familiar. Però el lloguer també puja quan es renova el contracte perquè com a contracte d’adhesió el propietari imposa les condicions …

Però la ponderació de l’habitatge en propietat, majoritària al nostre país, mai s’ha recollit en l’IPC. Tampoc es recull en altres països com EUA No és una relliscada, és una política per amagar el pes de la mateixa en l’IPC. L’augment del preu de l’habitatge en propietat té molt a veure amb la del lloguer, per la senzilla raó que una de les maneres de calcular correctament el preu de la renda és amb el PER (Price Earnings Ràtio), és a dir, que si l’habitatge de compra puja el que la lloga vol més diners (* 4). Com els preus de l’habitatge de compra, la mateixa bombolla, es reflecteix també en el lloguer. Al final és el capital financer el que decideix per nosaltres les nostres vides ja que els bancs privats són els que tenen la palanca de la creació monetària i l’assignació a gran escala de finançament al sector immobiliari. Poden deduir fàcilment que un habitatge s’amortitza entre 20 i 30 anys amb el lloguer i després si a sobre es ven, el propietari recupera la inversió un cop més.

El projecte Cases Tristes (* 5) mostra a les clares per al període 1996-2007 com la inclusió del preu de l’habitatge de compra -hinchada per el finançament hipotecari bancària i les desgravacions fiscals al primer habitatge que ajudaven a l’efecte rebot de preus – hagués provocat una alça molt espectacular dels preus. Per exemple, l’any 2003, si s’hagués afegit la pujada del preu de compra de l’habitatge a la cistella el IPC hagués passat de 2,6% a 7,3 … gairebé 5 punts. La no inclusió de l’habitatge de compra en l’IPC és un acte polític conscient, molts països occidentals tenen l’acord de no incloure l’habitatge de compra en l’IPC com EE.UU, per amagar la sagnia sobre les llars.

En el projecte Casas Tristes es pot veure la sèrie estadística completa 1996-2007 si té visor de Flash instal·lat en el navegador. Des aquí pot baixar-se directament l’arxiu i visualitzar-.

El mercat de lloguer està manipulat per la banca privada i el BCE

En els nostres blocs ho venim repetint intencionadament, com pluja fina, perquè el control de la banca en la creació monetària – crea diners del no-res en forma de deute – és la base perquè aquests prestadors privats, oligarques tipus Botín o González, controlin la assignació de finançament a l’economia i als sectors econòmics que ells decideixen sense intervenció pública i per tant democràtica. Les repetides bombolles del sector immobiliari tenen el seu origen, causa i culpa a la Banca espanyola, per la qual cosa els serà fàcil deduir que a la bombolla del lloguer tenen una gran responsabilitat ja que són part interessada en extreure el màxim de rendes de les classes més humils independentment que després es pugin a l’onada especulativa dels propietaris marginals que són majoria en aquest país. Practiquen l’acumulació per despossessió de les classes més humils: és lluita de classes.

El lobby entre el poder financer europeu i espanyol amb els poders públics s’oculta després de l’aparença d’una democràcia legislativa i institucional que en realitat ha estat buidada de contingut, despullada. L’important passa al marge del poder legislatiu o s’oculta entre bambolines a l’ull fiscalitzador de l’opinió pública. Un exemple flagrant són les compres d’emissions de deute des de paradisos fiscals dins del programa

El Govern d’Espanya amb el suport del Parlament i el Senat estan comprant deute corporatiu -CSPP- de les mateixes socimis que estan inflant la bombolla immobiliària que espremen les rendes a les llars de lloguer. Aquesta operativa l’hem estat treballant des de fa temps perquè és molt important. El Banc Central Europeu li indica al Banc d’Espanya -BdE- la proporció de deute corporatiu que té assignada per quota-estat. El BdE compra al mercat de renda fixa – AIAF- aquesta proporció de milers de milions d’euros, que té assignada, de deutes contrets o de tercers que prèviament han titulitzat bancs i empreses. Aquesta deute creat del no-res en ser comprada pel BCE resideix en les voltes de cada un dels bancs estatals, els reporta els beneficis de l’emissió i l’empresa obté liquiditat immediata. Aquesta és l’operativa de “l’expansió quantitativa”. Aquest enorme privilegi monetari, comunió d’interessos, només està reservat per a les grans corporacions europees i els bancs privats.

A Merlín Properties, Socimi líder del mercat espanyol, participada per Blackstone, SATANder i Acciona, li hem comprat tots els espanyols des del Banc d’Espanya, seguint aquesta operativa, deute titulitzada des del paradís fiscal de Luxemburg, a “quantitat secreta” d’una emissió de 5.000 milions d’euros de pagarés de renda fixa. . És un escàndol que ha passat sense pena ni glòria.

Igualment com hem dit en l’anterior apartat, si l’IPC del 2003 va – 2,6% s’hagués afegit el preu de l’habitatge de compra que afecta després a les rendes de lloguer, l’IPC hauria estat de 7,3%. En aquest període mentre es pujaven els tipus d’interès pel BCE en un pla conxorxat per la patronal bancària europea – EBA- per donar un cop d’estat financer contra milions de llars dels índexs de preus no reflectien la realitat. Trichet i Pedro Solbes parlaven de reescalfament de l’economia mentre l’IPC estava manipulat per no pujar els salaris però si l’EURIBOR que també més tard es va demostrar que estava manipulat també.

¿Els fons voltors són els culpables de l’especulació?

Les bombolles immobiliàries estan sent recurrents des de fa dècades però la seva capacitat destructiva és ara molt més gran. Primer perquè els salaris han minvat de manera espectacular per l’extorsió empresarial d’una crisi fabricada per la banca privada. I segon perquè la banca ja no presta a la indústria. El immobiliari s’ha convertit en un dels seus sectors estratègics. Si l’expansió quantitativa – QE – dels bancs centrals va iniciar l’especulació acarnissant de diners empreses estratègiques com la Socimi Merlín quan l’onada especulativa arriba a ciutats com Barcelona i Madrid els propietaris marginals que són majoria se sumen a la festa i es converteixen en actors centrals de l’extorsió a l’inquilí.

Encara que és evident que hi ha una tendència a la concentració immobiliària com hem explicat aquí >>>, no és menys cert que a casa nostra per la tradició franquista de la societat dels propietaris són els propietaris marginals qui ocupen espai central de l’oferta del lloguer . Una petita comparació n’hi ha prou per saber on hi ha el gruix dels propietaris:

Blackstone a través de Testa Socimi: 23.000 en lloguer – 0,1% dels 25 milions d’habitatges a l’estat espanyol.
Patronato Municipal de l’Habitatge de Barcelona -operador públic – 8000 viviendas- 0,03% dels 25 milions d’habitatges a l’estat espanyol.
Operador públic de Vivienda de Viena – ciutat- 220.000 viviendas- en lloguer a partir de 5€ m².

Qui especula més? Tots…

Els voltors s’han apoderat de tot el mercat de lloguer!

La idea generalitzada pels mitjans de comunicació que hi ha fons voltor que s’estan apoderant del mercat comprant edificis sencers i són els culpables dels desnonaments, està bastant lluny de la realitat majoritària. Tot i que és una vergonya que a casa nostra no hi hagi dades estadístiques fiables sobre la concentració de la propietat immobiliària aquesta idea dels fons voltor és falsa. Les dades del Col·legi de Registradors d’Espanya recollides pel rotatiu Cinco Días mostren que en el període 2010-2017, nucli de la crisi, només el 12,5% dels més de 3 milions d’habitatges comprats ho van ser per persones jurídiques, el resta eren persones físiques. (*6)

Sobren més paraules perquè a més quatre de cada deu habitatges es compren al comptat a Espanya. Segons l’INE, 1 33,23% dels habitatges que s’adquireixen a Espanya són al comptat segons les dades de l’INE, que inclouen també novacions i renovacions d’hipoteca. Segons les dades del Consell General del Notariat, que no inclou aquestes dues últimes opcions, el percentatge d’habitatge comprada al comptat en 2017 es va elevar al 43,60% del total. (*7)

Els propietaris d’habitatges llogats viuen en un paradís fiscal a Espanya

No hi ha negoci més rendible. La inversió en habitatge es recupera en una dècada.

La victòria del neoliberalisme és que els estats nacionals capitalistes han renunciat al seu paper distribuïdor de la riquesa des dels trenta gloriosos anys del capitalisme i les oligarquies que els habiten, des de sempre, han perdut la por al populatxo. Això ho vivim en la victòria dels rendistes immobiliaris que han aconseguit escapar dels sistemes fiscals estatals practicant l’elusió fiscal enfront d’administracions no només dòcils sinó col·laboradores necessàries fins i tot en l’entramat d’evasió fiscal. Malgrat que els béns immobiliaris, que són béns arrels enganxats a terra, no podrien escapar com les empreses de la pressió fiscal està es troba en mínims històrics. Les elits han perdut la vergonya i ho volen tot i tenen capacitat d’extorsió internacional. Si les rendes immobiliàries dels anys daurats del capitalisme patien pressions fiscals de fins al 90% avui qui pateix la major pressió és l’assalariat. Com sinó s’entén que un llogater i assalariat pagui fins a més del 30% en IRPF mentre que la seva casolà sense treballar pagui només una desena part.

Ho hem explicat molt bien aqui <<< España és un paradís fiscal de les rensre immbiliàries >>>

El meu habitatge m’ha costat molt esforç i el llogater no paga

Si ha amortitzat diverses vegades l’habitatge, el lloguer s’ha de extinguir.

Els propietaris d’habitatges de lloguer rendibilitzen la seva inversió perquè cobren un preu de lloguer, moltes vegades desmesurat, perquè tenen enormes desgravacions fiscals i moltes vegades estafen a les exempcions fiscals, perquè també amortitzen l’habitatge fiscalment ( la pot amortitzar indefinidament ) i perquè a més d’haver cobrat tot això, a més, pot recuperar la inversió amb plusvàlues senzillament venent l’habitatge. En altres paraules entre tots els espanyols i el llogater li vam amortitzar l’habitatge diverses vegades. No hi ha cap altre negoci que això passi i sense treballar, és renda ! Els habitatges de Barcelona que es lloguen tenen de mitjana 72 anys d’existència. Això vol dir que si sempre han estat llogades han estat amortitzades seguint la rendibilitat del Banc d’Espanya com mínim 3 cops i si a més la venen tornen a recuperar els diners amb plusvàlues.

Aquesta simulació del gràfic l’hem fet sobre un propietari físic, no jurídic, perquè la fiscalitat de l’IRPF és menys complexa que en Impost de Societats -is-. Però els avantatges fiscals en un o altre règim són similars encara que en l’IS depèn de la perícia del gestor fiscal per eludir pagar més impostos. Independentment del gravamen fiscal el gràfic anterior mostra a les clares que és l’Estat – 50.000 euros- el que realitza una bona part de l’esforç inversor per crear el patrimoni immobiliari de la persona . Ho hem calculat tenint en compte els resultats del simulador de l’AEAT explicats aquí >>>

No seria més legítim que l’Estat espanyol canvies el sistema impositiu perquè els lloguers s’extinguexin o dit d’una altra manera deixessin de ser rendibles perquè fiscalment s’ofegarà el negoci. No parlem de qualsevol negoci parlem d’un dret humà fonamental com menjar i treballar. Comencem amb la municipalització del sòl urbà i la extinció de la Llei de Propietat Horitzontal per a que el sòl deixi de ser un bé privat i sigui d’ús públic. La Terra mare s’ho mereix.

Tot i així els propietaris ho volen tot

Per que la regulació de preus mitjans de lloguer fracassa

Recentment, després del fracàs de la reforma de la LAU a proposta per PSOE sense l’acord de Podem el tema de la regulació de preus ha quedat de moment aparcada. El principal escull entre el Govern i Units Podem han estat, des del principi, els anomenats índexs de preus que el Govern es va comprometre a desenvolupar al llarg de 2019. El principal problema és que l’única comunitat que té un índex de preus és Catalunya i ho fa a partir de les fiances dipositades a l’INCASOL dels contractes d’arrendament.

Al diario.es es va publicar una notícia sobre aquest tema “Preguntes i respostes sobre el fallit decret d’habitatge i lloguer” en la qual un comentari al·ludia a les dificultats d’aquesta regulació (* 8). Només cal llegir el comentari per adonar-se que la regulació de preus sobre la base de les rendes mitjanes cobrades es converteix en un laberint on propietari i llogater acaben dilucidant les diferències en els tribunals. Per tant, aquesta regulació legalitza i legitima la bombolla immobiliària ia més hi ha una judicialització dels conflictes que gairebé mai beneficia a l’inquilí. Aquest és el comentari:

Bé, després de veure aquest comentari a Internet a resultes del preu de l’habitatge podran imaginar-se per què a Berlín ia París aquestes mesures han fracassat en intentar casar zones regulades i qualitat de l’habitatge de lloguer, el que expliquem molt bé aquí<<< Cómo boicotear una futura aplicación de la “regulación de precios de alquileres” en las grandes ciudades de España >>>

Si us plau no ens fiquin en semblant fregat !

És molt més senzill…