En España se oculta que todos los contratos firmados son «de alquiler social» y eso debe tener consecuencias legales y procesales en la burbuja inmobiliaria

El contrato de alquiler no es un contrato privado entre ciudadanos libres.

Y eso es así si leemos de manera literal la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos – LAU- donde en su preámbulo expone:

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca. La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda…….

El preámbulo de esta ley de 1994 que reforma la del 85, ambas en gobiernos del Psoe de F.González, entiende que las antiguas leyes franquistas posteriores a la guerra civil y la del 1964 habían congelado las rentas que pagaban los inquilinos y el negocio era «ineconómico» como asegura la reforma del 94. Así pues, las modificaciones normativas especificadas están en relación a asegurar el incentivo económico de los propietarios a alquilar sus viviendas para hacer negocio y por otro lado que haya un parque de viviendas en alquiler que esa época ya se había reducido al 18%. Toda una anomalía europea. Esa ley sin decirlo recoge implícitamente pues que:

  • el Estado español renuncia a la construcción de un parque de vivienda pública y que deja a la iniciativa privada la existencia de un parque de viviendas en alquiler que asegure la aplicación del artículo 47, o sea, el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
  • para asegurar que ese negocio no sea «ineconómico» asegura contraprestaciones en este caso a la propiedad privada.
  • las contraprestaciones a la «inhibición pública» de garantizar el artículo 47 de la Constitución española – osea, NO! a un parque público de alquiler- son deducciones y desgravaciones fiscales a la propiedad en los impuestos, reducción de los tiempos de los contratos y
  • además la LAU asegura el derecho sustantivo de dicha norma y todas las consecuencias jurídicas en leyes como C.Civil o LEC que llevan parejo reformas posteriores como el desahucio express del 2011.

No hubo significativas voces discordantes en esta «apuesta del Estado español» que supone un enorme esfuerzo presupuestario para garantizar un mercado de viviendas en alquiler como mandato constitucional. ¡Ojo! No todos los negocios ni contratos tienen tan gran intervención pública porque la cantinela neoliberal aseguraría que estamos ante un Estado totalitario. O sea, cualquier negocio no tiene protección pública pero este sí. El «colmado del lado de casa» puede ser abandonado a su suerte, ¡que no se metiera en camisa de once varas!. Sin embargo, el propietario inmobiliario sí tiene la cobertura pública para asegurar a lo que el Estado se inhibe.

El carácter «constitucional» de ese servicio público encubierto que hacen los arrendadores privados está tan integrado en las leyes tributarias que es imposible que renuncien a él cuando se declaran los ingresos en sus obligaciones fiscales. Hasta el punto que un arrendador que se negará a colaborar con el Estado no puede imputarse los ingresos de las rentas inmobiliarias en el cálculo del IRPF o en el Impuesto de Sociedades, más que aceptando los beneficios fiscales que ofrece cada impuesto. O dicho de otra manera, tanto si realiza fraude como si declara, el agujero fiscal se lo come la Hacienda Pública española…

Nosotros hemos podido cuantificar el esfuerzo presupuestario en una cifra anual entorno a los 10.000 millones anuales, pero la Hacienda pública española no da datos, hay un absoluto silencio estadístico, se oculta una cifra que es 2,5 veces el presupuesto de Sanidad en 2018.  La cifra varía en función del número de viviendas alquiladas, por lo que, como cada vez hay menos hogares con perfil financiero solvente, hay más hogares que acuden al alquiler y por lo tanto más propietarios que se benefician de las ventajas fiscales estatales para alquilar sus viviendas y por lo tanto el agujero presupuestario del Estado español es más grande. Por eso nos permitimos afirmar que…

Creemos firmemente pues que todos los contratos privados firmados en el Estado español son de alquiler social -por iniciativa privada- pues el servicio constitucional que presta el casero al inquilino está recogido en las leyes y gozan del amparo económico estatal en los tributos. En todos menos en uno: el precio del arrendamiento y su duración es libre. A diferencia del trato con el propietario, el Estado genera un agravio comparativo enorme con el inquilino.

El Estado español ha abandonado a su suerte a millones de inquilinos mientras la propiedad inmobiliaria privada parasita al Estado que la mima.

La ocultación de carácter social de los contratos de arrendamiento privado en nuestro país fue una medida neoliberal en su sentido más clásico: parasitar el cuerpo del Estado sin contraprestación alguna.  Y fue una venganza pero también una victoria de los rentistas inmobiliarios contra la prórroga forzosa a los inquilinos pobres de los contratos franquistas de resultas de la victoria histórica de las huelgas de inquilinos de los años 30. Y nuestra actual burbuja inmobiliaria es hija parida de aquellos hechos.

Hoy «las tímidas medidas» recogidas en el acuerdo de Podemos con el PSOE o el fracaso de «la ridícula reforma» propulsada por el gobierno de modificación de la duración de los contratos de alquiler muestra la incapacidad o la inhibición de la clase política para dar una solución al sufrimiento de los casi cuatro millones de hogares con miles de desahucios y rentas disparadas que se comen los salarios de las familias más humildes de nuestro país.

El dislate clasista es tal que un inquilino puede llegar a pagar hasta un 1000%, 10 a 1, más de impuestos que un rentista inmobiliario que le cae el dinero mientras duerme en la cama. O qué un emprendedor pueda comprar una vivienda a cuenta de las rentas del inquilino. O que un propietario amortice la vivienda dos y tres veces su precio original gracias a la ley del 85-94 y sus desarrollos normativos. O que el fraude fiscal de los caseros marginales forme parte de la cultura más rancia de la economía en la sombra de nuestro país.

¿Cómo considerar entonces las pocas ayudas al pago del alquiler que conceden las administraciones? Cuando un hogar no puede pagar el alquiler suele ir a los Servicios Sociales del Ayuntamiento, al Gobierno autonómico o al Estatal a pedir esas ayudas. ¿Cómo? O sea, que el propietario además de cobrarse el alquiler por la función social consagrada en la LAU encima le cobra al Estado cuando da cobijo a un hogar pobre y si finalmente no le sale bien el negocio desahucia al inquilino sea por impago, o sea, porqué no renueva o le dispara el alquiler y ya se apañará la Administración para que no duerma bajo un puente. Oiga….. ¡ Esto es sencillamente Fantástico!!! Este propietario tiene exenciones fiscales, desgravaciones, ayudas al pago de la renta de hogares pobres y el derecho de desahuciar por la vía express. Ah! perdonen el Estado también les paga a esos inquilinos pobres la mudanza y guardamuebles y lo hace para que el casero pueda gozar de la vivienda recuperada porqué los desahuciados con sus muebles en la puerta del edificio perjudican el inmueble.

Y el dislate clasista continúa desde el punto de vista procesal en que «la regulación sustantiva» de la LAU del 94 suponga que la Justicia y la Policía ejerzan, sin contemplaciones, de brazo estatal ejecutor de los intereses de la propiedad en un contrato roto de alquiler con el desahucio de los inquilinos y el cobro de deudas pendientes. Pero en cambio, se dejen esos hogares desahuciados en manos de Ayuntamientos sin capacidad presupuestaria para atender la avalancha en un Estado con una estructura fiscal centralista fruto de su pasado dictatorial.

Concluimos que la apuesta de todos los gobiernos del régimen del 78 resulta hoy muy dolorosa y onerosa para el país y sólo beneficia a una parte, a los grandes y pequeños propietarios. Pero además es una apuesta fallida porqué el esfuerzo presupuestario de décadas, hablamos seguramente de cientos de miles de millones de euros, ni ha aumentado la oferta en el mercado ni ha conseguido reducir precios. El BALANCE CONTABLE y de RESULTADOS SERÍA RUINOSO y cualquier empresa hubiera despedido a sus directivos y cambiado la estrategia. A no ser que precisamente ese fuera su objetivo: arruinar al Estado a cambio de beneficiar a un sector acomodado de la sociedad, los rentistas inmobiliarios, creando una enorme base de propietarios que es el substrato social conservador y reaccionario cautivo de los partidos constitucionales.

La LAU debe ser intervenida o derogada para garantizar «su carácter social» y la equidad de prestaciones mientras no aseguramos un parque público de viviendas de alquiler asequible.

El «alquiler social» queda diluido en el preámbulo de la LAU del 94 por el golpe de estado neoliberal de Miguel Boyer pues del desarrollo «del mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47» pasa a un artículado ejecutivo sin que apareciese en esa ley ni en las reformas posteriores ningún artículo ni desarrollo normativo que asegurase contraprestación social alguna. Es urgente poner coto al abuso «legislativo» rentista.

Las medidas de urgencia contra la burbuja de dos dígitos de los alquileres que propusimos en su momento desde nuestra entidad -congelación de rentas, prórroga forzosa, contrato único, desgravaciones fiscales a todos los inquilinos, etc- quedarían amparadas en lo que debería haber sido el «carácter social» de la LAU antes del golpe neoliberal de los decretos Boyer del 85 y 94.

Este mundo ideal de confraternización interclasista exigiría la inclusión legislativa del carácter social de los contratos subscritos bajo la tutela del Estado:

  • si un inquilino por las vicisitudes de la vida no puede hacer frente al pago de rentas debería tener la cobertura pública también para asegurar el cumplimiento del artículo 47 y asegurar que la contraparte subvencionada pudiera hacer negocio.
  • que si el Estado no quiere o no puede asegurar que el contrato subvencionado del arrendador se cumpla por ambas partes, el ciudadano debería tener asegurado una vivienda pública para cumplir con el mandato del artículo 47 de la Constitución.
  • que mientras eso no ocurre, el arrendador debería dar cobijo al inquilino, y suspenderse las leyes procesales aparejadas a esta ley sustantiva que aseguren el derecho a la vivienda de la Constitución y de los tratados internacionales firmados por el Estado español.
  • que los beneficios fiscales del arrendamiento deberían ser optativos. Si los quieres, deberían ser fruto de la tutela estatal en forma de contrato único público que asegura derechos y deberes entre las partes, y las partes no son arrendador y inquilino, también el Estado en tanto interviene sí o si en el negocio y en un derecho fundamental.
  • Si su negocio no quiere que esté bajo la tutela estatal del alquiler social, no problem, entre en el libre y salvaje mercado con todas las consecuencias que otros sufren si el negocio no va bien.
  • pero si acepta la intervención pública, o sea, si acepta todas las enormes ventajas de las deducciones, amortizaciones y desgravaciones que garantizen el artículo 47 de la Constitución también debería el Estado obligar al propietario a que su propiedad fuera usada como vivienda hasta que el inquilino moroso tuviera la protección de un techo cuando las vicisitudes del hogar van mal dadas. para eso, tenemos los testigos de los Servicios Sociales que hacen de fiscalizadores que el pobre es pobre de verdad y lo puede demostrar, y de las Oficinas de vivienda que gestionarían ese contrato entre partes.
  • Estamos hablando por tanto, de un mercado regulado de alquiler social de iniciativa privada con todas las consecuencias y entre ellas los precios. La Adicional Primera de la LAU habla expresamente del Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento donde se especifican características de las viviendas, precios por metro cuadrado y incrementos. Es legalmente posible hacer un período transitorio legislativo para crear esa figura.
  • Deberían realizarse todas las modificaciones jurídicas y procesales para acabar con las consecuencias más sangrantes de la burbuja como desahucios, desalojos, etc.

La congelación de rentas y la prórroga forzosa que proponemos evitan precisamente la legitimación o la legalización por ley de la burbuja inmobiliaria que si acabarían haciendo las medidas propuestas por algunos dirigentes de los sindicatos de inquilinos recogidas en las propuestas de Podemos al PSOE en el sentido que una regulación de precios bastaría, cosa que hemos debatido suficientemente en este otro documento.

¿De dónde sacamos un parque público de viviendas?

Viena posee unas 900.000 viviendas de las que casi un 40% – 340.000- son públicas y sociales a precio tasado. Barcelona tiene 8000 viviendas públicas, un 1,5%. No nos engañemos. Hay países que han  invertido en tecnología, en industria o sistemas sostenibles de energía. La oligarquía española invierte en piedras y turistas.

En ciudades como Madrid o Barcelona hay que considerar tres elementos básicos: suelo, financiación y materiales para construir ese parque público. Y dos elementos que acotan la sed inagotable de crecimiento constructivo y económico a toda costa: las mejores tierras de cultivo cercanas a las ciudades no pueden ser destruidas por el cemento y la amenaza inminente del colapso climático exige materiales de construcción renovables, mínima extracción de materiales de la naturaleza y sobre todo rehabilitación. Por lo tanto, si la financiación la tienen los prestamistas privados como Santander o La Caixa habrá que quitarles la potestad de crear deuda de la nada, llámese banca pública o expropiación, y el dinero dirigido de manera inteligente a rediseñar las ciudades, el espacio urbano y las viviendas como de titularidad pública empezando por el suelo urbano que debería ser municipalizado y por lo tanto, derogar la ley de propiedad vertical y reducir la herencia al uso del espacio.

O sea, que es en el actual parque de viviendas sobre el que hay que actuar y por lo tanto los propietarios inmobiliarios o pasan por el tubo legislativo hasta que sus propiedades casi dejan de producir beneficios a costa del sudor ajeno o…

O una advertencia…

Estas medidas que explicamos bajo un mundo ideal de confraternización interclasista bajo la tutela del Estado es la demostración de lo que podrían haber hecho quienes detentaban el poder para hacerlo y no lo hicieron. Y esa es la victoria del neoliberalismo: los estados nacionales capitalistas han renunciado a su papel distribuidor de la riqueza desde los treinta gloriosos años del capitalismo y las oligarquías que los habitan, desde siempre, han perdido el miedo al populacho. Esto lo estamos viviendo en la victoria de los rentistas inmobiliarios que han conseguido escapar de los sistemas fiscales estatales practicando la elusión fiscal frente a administraciones no sólo dóciles sino colaboradoras necesarias incluso en el entramado de evasión fiscal. A pesar que los bienes inmobiliarios, que son bienes raices pegados al suelo, no podrían escapar como las empresas de la presión fiscal está se encuentra en mínimos históricos. Las élites han perdido la vergüenza y lo quieren todo y tienen capacidad de extorsión internacional. Si las rentas inmobiliarias de los años dorados del capitalismo sufrían presiones fiscales de hasta el 90% hoy quien sufre la mayor presión es el asalariado.

Eso explica que la sociedad de los propietarios que no de proletarios del franquismo viva una comunión de intereses con las políticas neoliberales de inversión en el inmobiliario como circuito secundario de acumulación del capital fruto del retroceso generalizado y derrota de las luchas obreras en las metrópolis. Aunque estas líneas podrían sugerirlo no creemos que haya pacto interclasista o una vuelta al capitalismo redistribuidor, las élites financieras están tan envalentonadas que muchas de las reformas que proponemos en nuestras páginas sufrirán una derrota sin contemplaciones por la vía parlamentaria. La experiencia de las huelgas de alquileres de los años 30 ya nos guían que una victoria fruto del acumulo de las luchas nos llevará inevitablemente a expropiaciones y confiscaciones forzosas para aliviar la situación de las clases trabajadoras.

salva torres



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8 comentarios en “En España se oculta que todos los contratos firmados son «de alquiler social» y eso debe tener consecuencias legales y procesales en la burbuja inmobiliaria”

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