El pasado 1 de julio, el Gobierno de España lanzaba el primer índice de precios de la vivienda en alquiler. Este índice muestra que las zonas de mayor presión especulativa han sufrido un incremento medio del precio de los alquileres entre 2015 y 2018 de entre un 12% —como es el caso de Madrid— y un 19,1%, en  la Islas Baleares. Estos datos son solo una muestra de la curva ascendente de precios que hemos sufrido en los últimos 10 años y que ya acumula subidas que superan el 35%, dejando a muchos inquilinos e inquilinas en el umbral del impago.

Además, en este índice oficial encontramos algunos datos curiosos, como que el mayor aumento de precios de la vivienda en alquiler se produjo en el año 2015. En el caso de Madrid el aumento de precios en ese año fue del 17,1%, mientras que en los siguientes años el crecimiento se mantuvo debajo del 5%. Un caso similar es el de Barcelona, donde en 2015 los precios subieron un 14,4% y el resto de años estuvieron entre el 3,6% de 2016 y el 7,2% de 2018.

Podríamos pensar que estas subidas de alquiler en el 2015 son el producto de la puesta en funcionamiento a pleno rendimiento de las Socimi. También podríamos especular con que los inversores decidieron de manera conjunta ampliar los márgenes de beneficio con una subida generalizada de las rentas. Sin embargo, lo cierto es que en 2014 y 2015 —como sucede en la actualidad—, la inmensa mayoría de propietarios de viviendas en alquiler eran particulares, un hecho que merece cierta consideración.

La creación del índice de precios por parte del gobierno, fruto de la presión de los movimientos de vivienda, ha arrojado luz sobre más elementos de los que se podían esperar

En demasiadas ocasiones se ha puesto en el centro de las subidas de rentas de alquiler a los grandes fondos de inversión, las Socimi y las entidades jurídicas rentistas. Evidentemente, la aparición de este sector de inversión inmobiliaria ha constituido un poderoso lobby a la hora de influir en las políticas de vivienda de nuestro país. Pero ¿tenían y tienen el peso suficiente en el mercado del alquiler como para hacer subir los precios?¿Sabemos realmente cómo se configura este mercado y quiénes son sus propietarios? Y, por extensión ¿existe una gran patronal del alquiler?

De SOCIMI y pequeñas propiedades

Además de que —dentro del ciclo estudiado por el Gobierno—, el año de mayor crecimiento de precios se produjo en un año en el que las Socimi aún estaban empezando a arrancar, debemos tener en cuenta los datos que tenemos sobre estas entidades. Según el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) —donde cotizan mayoritariamente las Socimi—, a la altura de 2018 estas sociedades controlaban una cartera de viviendas en alquiler de no más de 120.000 unidades, apenas un 3,5% del mercado. Lo cierto es que para las Socimi el sector residencial solo representa el 11% del valor de mercado de su cartera.

Esta realidad, que no exculpa en nada el papel especulador de estas figuras, ha sido objeto de controversia en los últimos años. La falta de datos para saber el alcance del mercado del alquiler en manos de particulares ha permitido que desde muchos lugares se haya especulado con el peso del sector de los propietarios particulares en el sector del alquiler. Para el MAB, estos últimos representan el 95% de los propietarios, para la nueva asociación del sector del alquiler de viviendas ASVAL, más del 90%. Sin embargo, ¿tenemos datos para afrontar este interrogante?

La creación del índice de precios por parte del gobierno, fruto de la presión de los movimientos de vivienda para acabar con el ocultismo del sector, ha arrojado luz sobre más elementos de los que se podían esperar. El caso más importante es el de la explotación de datos de la Agencia Tributaria. Con la creación por Real decreto 7/2019 del Índice de precios el 1 de marzo de 2019, la Agencia Tributaria tuvo que realizar una explotación de sus bases de datos, en la que por primera vez aparecían con detalle el número de particulares que declaraban tener su vivienda arrendada. En la conocida como nota informativa número 4 de 2019, la Agencia daba la cifra de 1,7 millones de viviendas arrendadas por particulares en el año 2018.

También sabemos que esta cifra que aportó la Agencia Tributaria al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para realizar este índice, solo representa el 60% de los alquileres de particulares, pues tal y como ya analizó en 2016 el sindicato de técnicos de hacienda Gestha, hay en torno a un 40% de fraude en la declaración de viviendas en alquiler. De considerar este dato con precisión, tendríamos que para ese año 2018 la cifra de viviendas arrendadas en manos de particulares estaría en torno a los 2,8 millones.

Además de estos primeros datos, la memoria de la Agencia Tributaria de 2018, publicada en el presente mes de julio, ha ajustado sus números y ha incluido este epígrafe en su cuadro sobre declaraciones del IRPF. Para este año 2.264.594 viviendas en alquiler pertenecían a particulares, lo que supondría —al incluir los datos de fraude fiscal—, que la cifra de viviendas alquiladas por particulares superaría los 3,1 millones de unidades. Estas cifras, aunque aproximadas, ya que el fraude en esta materia ha sido perseguido con especial intensidad, sacando a la luz más de 120.000 arrendamientos que estaban sin declarar, es relevante a la hora de contestar algunas de las preguntas plateadas. Si tenemos en cuenta que el Instituto Nacional de Estadística cifra en 3,4 millones el número de viviendas alquiladas en España, lo cierto es que no es descabellado decir que el mercado del alquiler está entre un 90% y un 95% de sus efectivos, en manos de particulares.

Ningún análisis sobre la cuestión de la vivienda puede obviar este acuerdo tácito de redistribución de dinero contante y sonante para estas familias rentistas

Con estos datos en la mano, la hipótesis de la subida de precios y la explosión de precios del mercado del alquiler debería partir de nuevas hipótesis. Efectivamente, no estaríamos ante una subida de precios provocada por el dominio del mercado de las entidades jurídicas inversoras. Muy al contrario, deberíamos centrar nuestra explicación en las clases rentistas medias y altas. La cuestión es ¿qué implicaciones tienen estas afirmaciones?¿Cómo se puede explicar su desarrollo?¿Cuáles son entonces las razones de esta subida de precios?

La figura del rentista

Como hipótesis de partida, una afirmación, este proceso especulativo ha tenido como objetivo principal el mantener el poder adquisitivo de las rentas medias y altas de nuestro país. De telón de fondo estaría la imperiosa necesidad de mantener los valores y la rentabilidad del patrimonio inmobiliario de las clases rentista medias y altas, hecho fundacional de la economía política de nuestra democracia. Un pacto de Estado donde las oligarquías financieras y de gobierno saben que los activos inmobiliarios son un sustento central del conjunto de nuestro sistema, que pone en el centro a los no menos de 2,5 millones de personas que reciben algún tipo de renta de alquiler.

Ningún análisis sobre la cuestión de la vivienda puede obviar este acuerdo tácito de redistribución de dinero contante y sonante para estas familias rentistas. Beneficios para las clases medias y altas del país que se ejemplifican en dos grandes líneas de actuación pública. La primera, la de garantizar políticas de vivienda y urbanas que mantengan los precios elevados. El objetivo es proveer de rentas extraordinarias y de mayores cotas de bienestar a los sectores rentistas, entrando aquí un amplio abanico de rentas medias y altas. Y la segunda, un gran pacto fiscal que permite que este modelo rentista y especulativo —tan distribuido por el conjunto de la sociedad—, tenga cargas fiscales casi inexistentes.

En concreto, este pacto fiscal se explicita en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF que permite que los ingresos por alquiler de viviendas tengan una bonificación del 60%. En términos presupuestarios esto supone que las arcas públicas perdonen más de 4.600 millones de euros a estas clases rentistas. Además, si contabilizamos la evasión fiscal, vemos que el mantenimiento de esta política de cara al sector del alquiler en manos de particulares supone una merma anual de ingresos para el Estado de entre 11.500 y 15.000 millones de euros.

Por ponerlo en perspectiva, las medidas contenidas en el acuerdo de gobierno entre Unidad Podemos y el PSOE para subir el Impuesto de Sociedades de las Socimi preveía un aumento de ingresos por este concepto de 260 millones de euros. En el fondo, una pura distracción que desviaba la mirada y evitaba señalar el verdadero lugar donde se encuentran los beneficios fiscales de la especulación inmobiliaria en nuestro país. Quedaban así ensombrecidas posibles medidas fiscales que apuntasen —por ejemplo— a los dividendos del sector inmobiliario, con una cotización actual máxima de un 21% o a la eliminación de la bonificación por alquiler de vivienda.

De este modo, sin perder ojo sobre los sistemas de inversión colectiva en el sector inmobiliario, debemos ampliar el foco para ganar mayor precisión en las propuestas políticas que afectan al sector inmobiliario. El problema del mercado del alquiler no se articula en exclusiva en torno a las Socimi, que evidentemente deberían desaparecer, ni tampoco el centro de la redistribución fiscal se encuentra en su Impuesto de Sociedades, que es solo una mínima parte. El mercado del alquiler es mucho más que eso.

Un alquiler particular

Evidentemente, la historia no acaba aquí. Para los próximos años debemos entender que el núcleo central del problema está en saber interpretar la posición de los propietarios particulares, conocer qué rentas de alquiler perciben, en qué las invierten y, por supuesto, saber quienes son esos propietarios, sobre todo conocer sus rentas y número de posesiones.

En esta línea apunta el reciente estudio publicado por el Observatori del Habitatge de Barcelona, y que ha avanzado que un 32,4% de propietarios de vivienda en alquiler de Barcelona son grandes tenedores. Sobre esta base, se hacen especialmente interesantes los datos que se refieren a personas físicas. Según este estudio, el 86,1% de los propietarios de vivienda en alquiler en Barcelona son personas físicas. Estos datos se concretan en que la media de viviendas en propiedad de los rentistas es de 2,1 viviendas y que el 46,7% de quienes alquilan una vivienda solo tienen entre 1 y 2 propiedades.

Es de agradecer al Ayuntamiento de Barcelona el esfuerzo que está haciendo por conocer su mercado inmobiliario y la situación de la vivienda, incluso con los sesgos que su propio estudio señala: la difícil comparación de datos entre las fianzas y los datos del catastro, la inclusión como grandes propietarios a las administraciones públicas o el sesgo que produce el fraude fiscal. Y, por muy parciales que puedan resultar los datos, son de un enorme valor para conocer el tradicionalmente muy concentrado mercado rentista de la ciudad.

Como complemento, a nivel estatal empezamos a disponer de algunos datos similares que nos ofrece la Agencia Tributaria de cara a radiografiar quienes son estos rentistas. A través de ellos, podemos ver como —de entre quienes alquilan inmuebles—, el 95% de las liquidaciones de los rendimientos que proporcionan estos alquileres, corresponden a rentas anuales por debajo de 60.000 euros, esto es, puras clases medias e incluso medias-bajas.

Si nos fijamos en los tramos bajos y altos podremos ver datos curiosos. Baste con señalar que más de un 28% de estas liquidaciones declaran unos ingresos por debajo de los 12.000 euros anuales, mientras que quienes declaran más de 60.000 euros anuales sólo representan el 5% de las mismas. En términos de mercado, hablamos de que el alquiler de inmuebles proporciona a las rentas por debajo de 60.000 euros anuales unos rendimientos netos superiores a los 19.000 millones de euros. Sin duda, este modelo de reparto de rentas inmobiliarias está detrás de una buena parte de las decisiones políticas en materia de vivienda, el mantenimiento de este mercado se convierte así en un flujo garantizado de ingresos para una parte de la sociedad.

Estas muestras deben servir de orientación para los movimientos de vivienda, encajando sus análisis con esta perspectiva de la economía política de nuestro país. Entender el papel que juegan las rentas inmobiliarias dentro de nuestro entramado social nos da la medida del armazón de nuestra economía.

España, de acuerdo con su posición europea, sigue especializándose en la vía de profundizar en un mercado especulativo que afiance nuestra posición internacional como objetivo inversor

Así se explica que gobiernos de todo signo se nieguen en redondo a modificar esta realidad. También es la muestra de cómo las rentas más bajas y precarias —arrojadas al mercado del alquiler—, alimentan y sostienen los niveles de renta de estas clases propietarias. Esto hace que el aumento de rentas de alquiler se deban vincular también a condicionantes propios de las clases medias, como la pérdida de ingresos por vías salariales tras la crisis de 2008. Pero también como vía para sufragar con estas rentas extra los servicios privados de cuidado (residencias, seguros, cuidados personales) a los que no llega nuestro sistema de bienestar.

En definitiva —a partir de estos datos—, sabemos que la patronal del alquiler son en primer lugar el Estado y las clases rentistas medias y altas. Por detrás, el resto de actores no hacen sino cabalgar y abrirse hueco en este hecho estructural de nuestra economía.

En esta búsqueda de nuevas posiciones y de beneficios, el futuro inmediato se abre hacia dos posibilidades. De un lado, la conquista de mayor protagonismo de los sectores inmobiliarios y financieros, muy necesitados del impulso de grandes desarrollos urbanos vinculados a la construcción para alquiler, seguramente con apoyo público y del otro, la reconversión del parque vivienda existente en un servicio público de vivienda en alquiler utilizando todas las herramientas posibles.

Por ahora España, de acuerdo con su posición europea, sigue especializándose en la primera vía, la de profundizar en un mercado especulativo que afiance nuestra posición internacional como objetivo inversor basado en la promoción inmobiliaria hasta el infinito, un modelo cuyas consecuencias sociales son de sobra conocidas y que se concretan en una permanente crisis habitacional para amplios sectores sociales.

fuente: La patronal del alquiler