En aquest document s’analitza la recent llei de la Generalitat de Catalunya que obliga a rebaixes del lloguer de fins al 50% dels locals comercials afectats per la crisi amb l’aplicació innovadora de la norma jurídica REBUS SIC STANTIVUS i es compara amb la recent i tímida llei d’aquesta administració autonòmica de regulació de lloguers d’habitatges familiars on aquesta regla no s’ha aplicat a les llars vulnerables mentre continuen milers de desnonaments de llogaters per finalització de contractes o per impagament de lloguers.

La Generalitat ha arribat a un acord amb les patronals del comerç per donar un respir als comerços afectats per la crisi. La web de la Generalitat de Catalunya diu ben clar l’objectiu del Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negoci arrendats (*1):

Per poder explicar aquest acord que ha aixecat moltes crítiques a la patronal dels propietaris de locals, la llei explica en el seu preàmbul els motius que han impel·lit als diputats a fer aquest pas endavant inèdit a la geografia espanyola:

Atesa, per tant, l’onerositat excessiva d’algunes de les prestacions, el caràcter imprevisible i inevitable del risc d’on deriva i la necessitat de restablir l’equilibri contractual, partint del principi de conservació del contracte i d’acord amb les regles de la bona fe i de l’honradesa dels tractes, s’opta per preservar i incentivar l’autonomia de la voluntat i s’estableixen les regles legals que s’han d’aplicar si les parts no arriben a un acord. D’aquesta manera s’adopta una solució expeditiva en sintonia amb el fonament de la clàusula rebus sic stantibus i s’evita, alhora, l’increment indesitjable de la litigiositat. En qualsevol cas, les regles establertes afecten exclusivament el repartiment d’aquestes conseqüències negatives i són compatibles amb el dret de les parts d’acudir a l’auxili judicial per a exercir qualsevol altra pretensió relativa al contracte.

La norma REBUS SIC STANTIVUS en els locals comercials: “estant així les coses…“

A TOTHOM ENS AGRADA ESCOLTAR AQUESTES FRASES EN EL PARLAMENT QUE MOSTREN UN CERT SENTIT DE JUSTÍCIA SOCIAL EN EL REPARTIMENT DE LA CRISI. Parlem dels petits autònoms i empresaris del comerç que havien de fer front a unes despeses dels lloguers dels locals que els empenyien al tancament i acomiadament dels treballadors cosa que està passant independentment que els apliquin les mesures de rebaixes de lloguer.

El Dret Civil es basa en la norma pacta sunt servanda (els pactes han d’acomplir-se) – el contracte de lloguer en el nostre cas– però aquest Decret-Llei obra la via a saltar-se-la per causa major si no hi ha acord entre les parts imposant una rebaixa del lloguers fins al 50% i altres excepcions. L’apel·lació en aquesta norma – pacta sunt servanda– serà la forma en que els propietaris intentaran defensar-se per via judicial adduint per exemple que ells han de pagar els crèdits bancaris de no se sap què i si no paguen els bancs els executaran les garanties. En el seu torn els bancs diran que augmenta la morositat i que han de ser rescatats. Però està clar que els quatre bancs que queden que sempre són rescatats pel Banc Central Europeu – too big to fail – de mil maneres perquè es quedin amb les garanties associades a préstecs dubtosos (locals comercials devaluats) mentre el BCE els compra aquests crèdits impagables per assegurar els balanços i la comptabilitat creativa de la banca privada. Les elits financeres són a la cap i a la fi les que manen en aquesta societat.

Però això ja està succeint des del 2007. Ara ens trobem en una versió apocalíptica de la crisi iniciada al 2007. Tot s’enfonsa. Llavors és quan en Dret Civil apareix la norma “REBUS SIC STANTIVUS“, que cita el Decret-Llei que vindria dir alguna cosa com: “estant així les coses fem això…“. El Decret-Llei el que fa és canviar les regles de joc i dir que aquesta norma es pot aplicar en una circumstància excepcional com és la que estem vivint.

La norma pacta sunt servanda està àmpliament acceptada en els tribunals en cas de conflicte per l’incompliment contractual d’una de les parts. En canvi, la regla o norma “REBUS SIC STANTIVUS” no es posa com a clàusula en els contractes doncs els tribunals admeten que és molt perillosa en aquells de llarga durada o temporalitat perquè invocar-la és molt fàcil. Però d’altra banda, la REBUS SIC STANTIVUS és l’única forma que té una de les parts, el llogater en el nostre cas, per “posar remei al desequilibri patrimonial per l’alteració de les circumstàncies contractuals provocada per una extraordinària modificació de l’entorn socio-econòmic”

Decret Llei 34/2020 “el Decret-Llei l’adopta com una solució expeditiva en sintonia amb el fonament de la clàusula rebus sic stantibus i s’evita, alhora, l’increment indesitjable de la litigiositat“

La regulació del Decret Llei 34/2020 sobre lloguers comercials es fonamenta en els dos principis bàsics de qualsevol contracte. D’una banda, la llei ha de protegir el pacta sunt servanda. La interpretació col·loquial d’aquesta premissa legal és que les regles del joc no es poden canviar a mig partit. No obstant això, si un fet extraordinari, imprevisible i sobrevingut altera l’equilibri del contracte, la part que n’ha d’assumir els costos pot apel·lar al rebus sic stantibus per reclamar una modificació dels termes de l’acord, degut a una conjuntura com, per exemple, l’actual crisi sanitària, social i econòmica que ha provocat la pandèmia del coronavirus.

• Els propietaris d’habitatges llogats ja gaudeixen d’uns privilegis fiscals desorbitats als que haurien d’apel·lar els poders públics- culpables dels mateixos- per prohibir els desnonaments.

Aplicar la norma REBUS SIC STANTIVUS als habitatges familiars en lloguer

Abans d’aquest Decret-Llei que intenta salvar els lloguers de locals comercials, la Generalitat va fer altra Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. Aquesta llei de contenció de rendes no invoca la norma Rebus Sic Stantivus per als lloguers de famílies afectades per la crisi. I la seva aplicació – de la Rebus Sic Stantivus- als habitatges familiars en situació de vulnerabilitat – han perdut la feina- era més necessari que cap altra per salvar el dret constitucional a un habitatge digne i assequible:

• A diferència d’un lloguer comercial, el lloguer d’un habitatge familiar està regulat com un  dret fonamental en la Llei d’Arrendaments Urbans – LAU-.
• Els propietaris, en el contracte de lloguer d’un habitatge en la situació d’excepcionalitat que vivim, no poden aplicar la norma pacta sunt servanda per a rescindir el contracte en cas d’impagament o finalització i desnonar una família mentre l’article 47 no es pugui complir. A saber, els poders públics garantiran l’accés a un habitatge digne i assequible. La Constitució és d’un rang superior a les normes jurídiques com pacta sunt servanda que apliquen els jutges per a realitzar desallotjaments de famílies, la majoria vulnerables, per a recuperar els drets de la propietat.
• Els propietaris dels arrendaments d’habitatges familiars gaudeixen fiscalment d’uns avantatges que no tenen els de locals comercials: la desgravació del 60% de la base imposable que quasi els exonera de pagar impostos. Aquesta avantatge inaudita en temps de renuncies generals de la població i de caiguda de la recaptació fiscal és quasi un insult a la pau social. Ho va dir ben clar l’Autoridad Independiente de Responsabilitat Fiscal Española -AIReF- en el seu darrer informe. Els propietaris d’habitatges llogats ja gaudeixen d’uns privilegis fiscals desorbitats als que haurien d’apel·lar els poders públics- culpables dels mateixos- per prohibir els desnonaments.
• En els contractes de lloguer d’habitatge familiar en situació de vulnerabilitat s’acompleixen tots els requisits per aplicar la norma Rebus Sic Stantivus. Hi ha alteració de les condicions contractuals provocada per una extraordinària modificació de l’entorn socio-econòmic i la no aplicació vulnera l’article 47 en tant els poders públics no garanteixin un habitatge. Com és que el Govern d’Espanya i la Generalitat no imposen al Poder Judicial l’aplicació de la norma i així evitar els desnonaments?

Els Sindicats i entitats del dret a l’habitatge hauríem d’invocar la regla Rebus Sic Stantivus i la imposició del lloguers socials obligatoris per llei.

El decret sobre lloguers comercials “ridiculitza” la llei catalana de contenció dels “lloguers tensionats” dels habitatges familiars

La nostra entitat no va voler signar el manifest de més de 4000 entitats socials de Catalunya exigint la Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge. Les raons les hem explicat a l’apartat anterior. Tant amb crisi com no, les avantatges fiscals, jurídiques i legislatives que des de fa dècades gaudeixen els propietaris d’habitatge familiars arrendats no tenen cap justificació ètica ni social. Les organitzacions que van acordar aquesta llei amb els partits de la  Generalitat per arribar a un acord van renunciar a DENUNCIAR PÚBLICAMENT AQUESTS PRIVILEGIS i tal actitud no és de rebut davant la crisi apocalíptica que ja estem vivint.

Ho vam dir només fa quatre setmanes:

En poc temps veurem els límits de la llei de “contenció” dels lloguers de la Generalitat i caldrà plantejar una altra alternativa.

Els mateixos partits del Parlament de Catalunya que van negociar aquesta “Moderació dels lloguers” principalment amb el Sindicat de Llogaters, en 4 setmanes, li han mostrat que poden anar més lluny.

Convidem al Sindicat de Llogateres i les altres 4000 entitats signants a denunciar per insuficient i superat l’acord de la Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge.

I raonaments molt assemblats podíem aplicar a les llars hipotecades que són executades pels bancs mentre aquests reben diners gratis del BCE

Notes:

1. GENCAT, Els negocis tancats per la COVID-19 pagaran la meitat del lloguer.