“Tenemos un problema de affordability”. Así de snob se expresaban en 2019 algunos consultores inmobiliarios. Con este anglicismo, que significa textualmente “asequibilidad” querían decir algo muy sencillo, que los propietarios estaban subiendo tanto los precios de los alquileres que empezaba a haber demasiada gente que no podía pagarlos. En términos sociales, este tecnicismo se ha traducido en los más de 65.400 lanzamientos por impago de alquiler que ha habido entre 2014 y marzo de 2020.

En España conocemos desde 2008 dos grandes fases de crisis inmobiliaria. La primera, desde 2007 hasta 2013, cuando la crisis hipotecaria tuvo su momento álgido y la segunda, entre 2014 y 2018, en la que el mercado encomendó sus beneficios al régimen de alquiler, diversificando y ampliando sus apuestas inversoras entre el mercado residencial, el sector turístico (hoteles y AirBnB incluidos), las oficinas y, sobre todo, el sueño dorado de una nueva fase de expansión urbana que multiplicase la construcción de viviendas y oficinas.

Sin embargo, desde 2018 este mercado de inversión empezó a dar síntomas de fatiga, algo en la maquinaria no funcionaba bien. Así lo demuestran en 2019 los datos que recogen las estadísticas notariales, en las que se observa una ralentización de la compraventa de viviendas, con un 2,3% de crecimiento en el primer trimestre, una caída del -7,2% y el -6,1% en los dos siguientes y un crecimiento de tan solo un 0,6% en el cuarto.

Con estos datos en la mano, la pregunta es ¿qué estaba pasando para que fondos de inversión, particulares y sociedades de todo tipo empezasen a quitar el pie del acelerador de la compra? Las caídas de compraventas de un 2,7% en 2019 y un 16% en el primer trimestre de 2020 pueden ser un indicador. Algunos lo achacarán a la entrada en vigor de la nueva legislación hipotecaria, pero lo cierto es que en 2019 se apuntaba hacia cierto cambio de ciclo que ha servido de antesala a la crisis abierta a partir de marzo por la pandemia.

En lo que se refiere a la inversión inmobiliaria residencial, los dos últimos trimestres de 2019 fueron los que apuntaron hacia un nuevo camino. Así, la inversión en el sector caía un 0,3% en el segundo trimestre y un 3,5% en el tercer trimestre de 2019. Esto datos, se sumaban además al desplome en la inversión no residencial, que en el tercer trimestre de 2019 bajaba en un 23% con respecto al año anterior.

El Plan 20.000. Un pandemia inmobiliaria

Es evidente que esta crisis del sector inmobiliario, ahora acelerada con la llegada de la pandemia pero previa a su existencia, es consecuencia directa de la desaceleración económica y la consiguiente bajada de sus activos, haciendo que cunda el nerviosismo entre todos los actores del sector. Baste como ejemplo la carrera de fusiones en la banca y las llamadas de auxilio que el sector inmobiliario lleva lanzando desde hace más de un año a las administraciones públicas. Mientras unos ven como los valores de sus multimillonarios activos inmobiliarios se tambalean, los otros ordenan que se pongan en marcha nuevas fórmulas de colaboración público-privada que inyecten dinero al sector.

La operación no se diseña para afrontar el enorme déficit de vivienda pública que tiene España, sino para armar una operación de rescate del sector en los próximos años

Para defender estas posiciones, se han impulsado tres líneas retóricas que sirven para adaptarse a los tiempos y lograr tener acceso a los fondos que llegan desde Europa. La construcción sostenible, el alquiler a precios asequibles y el parque público de viviendas pretenden convertirse en los mantras de la nueva ola de especulación inmobiliaria. De fondo, una llamada de auxilio y un mandato de las oligarquías del país que lleva sonando desde 2018 y ante los que el Ministro de Transportes, Movilidad y Escena Urbana (MITMA) José Luis Ábalos no ha tardado en dar respuesta a través del denominado Plan 20.000.

La idea central de este plan es sencilla, ceder suelo público durante 75 años al sector constructor e inmobiliario para que construyan y gestionen 20.000 nuevas viviendas en régimen de alquiler “barato”. De esta manera, quienes promuevan esas viviendas podrán explotarlas durante ese tiempo cobrando las rentas mensuales a sus inquilinos.

No hace falta tener mucha astucia para adivinar el trasvase de suelo y recursos públicos a manos privadas que supone semejante operación, incluso sin conocerse bien los detalles. Entonces ¿qué podemos esperar de esta nueva fase que abre el Plan 20.000? El primer dato que tenemos sobre este proceso habla por sí solo. El asesoramiento y redacción de los pliegos de contratación de esta medida estrella en materia de vivienda se han subcontratado a un bufete privado de abogados. ¿Sabemos cuál? ¡Bingo! Gómez-Acebo y Pombo Abogados SLP, uno de los gabinetes de cabecera del sector inmobiliario y de profunda raigambre en la derecha española. ¿Qué podría salir mal?

A primera vista, esta operación no se diseña para afrontar el enorme déficit de vivienda pública que tiene España, sino para armar una operación de rescate del sector en los próximos años. En números gruesos, hablaríamos de la movilización de suelo público gratuito para 20.000 viviendas que tendría un coste de inversión que podríamos estimar en torno a 1.100 millones de euros, si fijamos una media de 60 m2 por vivienda y un coste aproximado de 810 euros el metro cuadrado construido (coste de construcción de la EMVS madrileña).

Debemos situarnos en un contexto nuevo donde el precio de la vivienda en alquiler está comenzando a bajar. Sólo en Madrid en el último año ha bajado al menos un 3%

En este nivel técnico y financiero de la operación SEPES (Entidad Pública Empresarial de Suelo) pondrá el suelo y el ICO (Instituto de Crédito Oficial) la financiación. Con ello se garantiza que no solo los costes financieros son reducidos a la mínima expresión sino que los riesgos, en último extremo, tendrán ─una vez más─, el respaldo de fondos públicos.

A partir de aquí, podemos hacernos una pregunta ¿cuáles serán los beneficios que obtendrá el sector de la construcción y el inmobiliario con esta operación? ¿Podemos interpretar qué caminos abren estas nuevas políticas de vivienda en la crisis?

Como cuestión preliminar, debemos situarnos en un contexto nuevo donde el precio de la vivienda en alquiler está comenzando a bajar. Sólo en Madrid en el último año ha bajado, si tomamos los precios del portal inflacionista Idealista, en un 3%. En la actualidad, el precio medio de alquiler de una vivienda se sitúa en los 15,9 euros el metro cuadrado, según este mismo portal.

Si convertimos ese precio medio en un precio de alquiler social tentativo, que es lo que se debería aplicarse en este Plan 20.000 y reducimos en un 66% su cuantía ─aun sabiendo que sus precios serán más elevados─, nos quedaría que estas viviendas tendrían un precio de alquiler por metro cuadrado de poco más de cinco euros. Así, un piso en Madrid de 60 metros que en la actualidad puede costar entre 750 y 950 euros según las zonas, podría pasar de ponerse en alquiler social, a costar entre 300 y 400 euros mensuales.

Aún con estos precios a la baja, podemos hacer un juego de predicciones sobre cuál es la escala del beneficio que podría obtener el sector privado con esta operación. El resultado se concretaría en que un piso de 60 metros, con el suelo cedido por parte de las administraciones públicas y créditos oficiales a coste casi cero, podrían tener un coste real de producción de en torno a 50.000 euros. Mientras, quien promueve y alquila esa vivienda durante 75 años obtendría ingresos por valor de entre 280.000 y 360.000 euros. Esto es, gracias a la cesión de suelo y la financiación pública, en una década se habrían amortizado las viviendas y comenzarían los beneficios. Otra vez en números muy aproximados y tentativos, el conjunto de la operación para 20.000 viviendas construidas supondría unos beneficios de entre 4.600 y 6.500 millones de euros.

Estas astronómicas cifras, por muy aproximadas y claramente a la baja que sean, explican la ferocidad con la que el sector inmobiliario se ha agarrado a las propuestas del “Build to Rent” y la colaboración “público-privada”. Ante un mercado inmobiliario en decadencia y en medio de una crisis galopante, sólo un plan de vivienda que vuelva al camino de la construcción, con suelo público gratis y con financiación pública low cost a través de los fondos de recuperación gestionados por el ICO, puede recomponer cotas de beneficios suficientes para sacar a flote al sector. Todo ello con un telón de fondo más global: también se espera que estas operaciones sirven de impulso terminen de desatascar los grandes planeas urbanísticos españoles que se concentran en Madrid (Desarrollos del Sureste, Operación Chamartín y Operación Campamento). En resumen, resucitar por enésima vez la economía española a través de un nuevo ciclo financiero-inmobiliario.

Nuevos contextos del movimiento de vivienda: SAREB y el control de rentas

Cuando teníamos las respuestas, nos cambiaron las preguntas. Así rezaba un viejo lema político. ¿Puede pasar esto en el nuevo contexto de crisis? Hay algunos datos que nos llevan a pensar en esa dirección. Los precios del mercado del alquiler han empezado a bajar y la depreciación de los activos inmobiliarios es un hecho. Pero también el gobierno pasa a la ofensiva y empezará a construir viviendas con un plan que reutiliza, aunque de un modo torticero, algunas ideas propias de los movimientos de vivienda.

En juego están dos cosas. De un lado, resolver las batallas abiertas contra los viejos actores del ciclo hipotecario y sus nuevas estructuras de inversión, donde la Sareb cumpliría el papel de actor más débil y enemigo más claro en un contexto en el que sus activos sufrirán la enésima depreciación y su proyecto empresarial se volverá a demostrar fallido. Y, por otro lado, se deberá afrontar la nueva realidad del alquiler participado por las administraciones públicas de la mano de diversos actores privados, incluso aceptando ciertos criterios de control de precios para estabilizar una fase deflacionista.

En medio de estos elementos, un hecho crucial, tan crucial como lo fueron las luchas por las subidas salariales para el movimiento obrero: el nivel de las rentas de alquiler. La nueva fase inmobiliaria que se abre en esta crisis será de nuevo una fase de alquileres. Una parte importante de las luchas por la supervivencia dependerá de la nueva lucha (de clases) en torno a la vivienda que se abra en los grandes polos metropolitanos: la de los sectores propietarios (fondos de inversión, rentistas particulares, sociedades inmobiliarias) buscando consolidar sus beneficios ajustando los precios, frente a las clases populares no rentistas que necesitarán aún más ─en el nuevo contexto de crisis─, alquileres sociales entendidos como aquellos que se fijan en no más del 20-30% de los ingresos mensuales de cada hogar tanto en las viviendas públicas como, y esta es la batalla, en el mercado privado.

Con ello, el movimiento de vivienda se mueve ante un dilema de enorme profundidad. En principio, el plan gubernamental de construir más viviendas tendrá que ser contestado. Ni los criterios medioambientales ni territoriales más básicos, ni la realidad del parque de vivienda español soportan la necesidad de lanzarse a una carrera por construir viviendas. Sólo sumando los planes de Sareb previos a la crisis, el Plan 20.000 y los nuevos desarrollos urbanos madrileños, estaríamos hablando de una cartera de nuevas construcciones residenciales de más de 85.000 viviendas nuevas para los próximos años.

Sin embargo, esta oposición obliga a proponer soluciones más rotundas sobre el parque de vivienda existente, al menos en dos frentes centrales: la devolución a manos públicas de los pisos de la Sareb y la bajada de los precios del alquiler en relación a la renta real de la población en la nueva fase de crisis.

Con respecto a la necesidad de habilitar un parque público de viviendas con los fondos de Sareb, como sociedad donde el Estado ha perdido ya más de 2.000 millones de euros y cuyos activos están en valores de saldo, ya se ha hecho suficiente hincapié. En términos coloquiales, le tocaría al movimiento de vivienda ─ya que nadie se atreve a abrir este debate─, hacer leña (convertir en parque público de viviendas en alquiler social) del árbol caído.

Es positivo que a futuro los alquileres no suban sin control gracias a este tipo de medidas, pero también corremos el riesgo de validar índices de precios que parten de niveles propios de la burbuja de alquileres

La otra gran batalla, se centra ahora en la regulación de rentas. Pero el gran dilema en esta cuestión es ¿se trata de regular las rentas o de lograr una rebaja sustancial de las mismas? Evidentemente, lo segundo. Aunque los lugares donde agarrarnos a estas políticas que hundan los precios son aún escasas. Por el momento, en todo el Estado, la única normativa aprobada en este sentido es la Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas que aprobó el pasado mes de septiembre el Parlamento catalán. Esta ley, que ha sido perseguida y luchada por los sindicatos de inquilinos, supone el primer avance significativo en la intervención pública sobre la subida de precios del alquiler. Aunque, a pesar del avance, la propia ley define que su objetivo es “contener y moderar la rentas”, esto es, evitar que suba el precio pero no hacer que baje sustancialmente.

De hecho, el arranque de estas medidas se pondrán en marcha con índices de referencia muy por encima de los precios de un mercado del alquiler que empieza a bajar sus rentas. Esto se produce porque los precios que se toman de referencia son los marcados por índices oficiales que se formalizan con entre uno y tres años de retraso. Por ejemplo, la Ley hace referencia en varias ocasiones a los índices de precios generados a partir de las fianzas depositadas al regularizar los alquileres o, podríamos citar en el ámbito estatal, el índice de precios de alquiler elaborado por el MITMA ─referencia obligada en una regulación estatal de precios de alquiler similar a la catalana─. Ambos tendrían problemas similares, son índices elaborados con datos recogidos en años de subida de precios, en la mayoría de casos los años 2017 y 2019.

Todo ello no invalida en absoluto el valor que esta ley tendrá a futuro para contener los precios, tampoco el valor más que positivo de que por primera vez se apruebe la intervención pública en los precios del alquiler para evitar las subidas, aunque a última hora la ley catalana salió con excepciones que pueden permitir sortear la ley. Pero, en un momento en el que el mercado del alquiler entra en fase bajista, los activos inmobiliarios se deprecian y el paro crece mientras ─a su vez─, los ingresos salariales caen, el resultado puede ser contradictorio.

Sin duda, se abre un debate de fondo sobre el significado del control de rentas en el contexto actual. Es positivo que a futuro los alquileres no suban sin control gracias a este tipo de medidas, pero también corremos el riesgo de validar índices de precios que parten de niveles propios de la burbuja de alquileres. Al final, los índices oficiales de alquileres serán la plasmación del deseo de los propietarios de no bajar en exceso los alquileres, pero no el reflejo del deterioro económico que afecta a quienes alquilan una vivienda.

Con ello, es central que las medidas que se defiendan desde los movimientos de vivienda vinculen los precios del alquiler de cada zona con la renta real de las mismas y con la realidad de que la vivienda es un bien de primera necesidad. Una demanda que haga evidente que las economías rentistas, ya sean de fondos de inversión, de particulares o empresas de todo tipo, deben ser limitadas por el derecho efectivo a una vivienda digna.

Pablo Carmona, Es miembro de la Fundación de los Comunes. 15 oct 2020

FUENTE: El salto Diario, Las luchas por la vivienda ante las nuevas políticas inmobiliarias.