Cada vez son más frecuentes las reclamaciones porqué el casero no devuelve la fianza del alquiler.

Cada vez nos llegan más casos en los cuales el casero dentro del plazo legal de un mes no devuelve la fianza al arrendatario después de la entrega de llaves. Por esta razón vamos a dar una serie de consejos de como intentar resolver este molesto conflicto con el antiguo propietario de la vivienda de su hogar.

¿QUÉ DICE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS – LAU-?

La LAU especifica en su artículo 36.4:

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

Eso quiere decir, que el casero o arrendador, tiene la obligación de devolver la fianza pero no tiene plazo para hacerlo, pero si lo hace después de un mes debe abonar también intereses – al precio oficial del dinero que marca anualmente el Banco de España.

PROCEDIMIENTO NORMAL DE FINALIZACIÓN DE CONTRATO DE ALQUILER

A la finalización del contrato el arrendatario debe comprobar si la vivienda no presenta ningún desperfecto, por ejemplo visitándola él o su representante legal – inmobiliaria-, y no quedan suministros o cantidades asimiladas pendientes a cargo del inquilino y en un documento plasmar la finalización del contrato y la entrega de llaves con el acuerdo de las partes. Esto es importante porqué si las diferencias acaban en el Juzgado habría dejado constancia de la reclamación de la fianza, y si gana el juicio, la condena al pago de las costas judiciales del casero.

Lo normal es que el inquilino entregue la vivienda tal como se le entregó por lo que siempre hemos aconsejado realizar fotografías de todo o incluso que consten en el contrato como anexos. Si el contrato finaliza sin deudas y sin problemas especiales es obligatorio devolver la fianza pero algunos caseros arguyen los desperfectos para quedarse la fianza. Aunque la línea divisoria entre desperfecto, uso indebido y desgaste es muy sutil si en el documento de finalización de contrato en papel o verbal, la propiedad no ha dicho nada es que ha dado por bueno todo.

Dicho de otra manera, en caso de conflicto, esta su palabra contra la otra a iguales, pero la ley dice que  le debe devolver la fianza y pagará intereses después de un mes. Un ejemplo es el tema de pintura. Si le entregaron el piso recién pintado será normal que la pintura no luzca igaul en determinadas zonas de uso cotidiano. Eso se considerará que debe ser arreglado por el propietario. Una cosa distinta, es que haya desperfectos en electrodomésticos, puertas rotas o lasa paredes estuvieran llenas de agujeros o boquetes.

QUÉ PASA SI EL ARRENDADOR NO DA EL BRAZO A TORCER

Si usted ha cumplido su parte del contrato y el arrendador no lo hace deberá reclamar fehacientemente después del mes la entrega de la fianza, por ejemplo, con un burofax con certificado de texto y acuse de recibo. Si aún así el propietario no atiende a razones deberá acudir a la vía judicial. NO SE ESPANTE!

En caso de ir a un procedimiento judicial, la mejor opción se la debe aconsejar un profesional. Lo normal es un juicio declarativo- declara- verbal u ordinario o uno monitorio. El monitorio sería como enviar un burofax, debe rellenar una instancia que puede encontrar en cualquier juzgado. Si se presenta la propiedad y no hay acuerdo se va a un juicio verbal.

Si la reclamación es por una cantidad inferior a 2000 euros, puede usar un juicio verbal donde no necesita ni procurador ni abogado. Se puede defender usted mismo (art. 31.2 LEC). La tramitación de un juicio verbal por esa cantidad se puede hacer presentando también una instancia que puede recoger en la web del CGPJ o en cualquier juzgado de Primera Instancia que le corresponda donde le entregaran modelos de demanda de juicio verbal que usted podrá cumplimentar y entregar.

Si las cantidades excedieran ese monto -2000 euros- lo mejor es que consulte primeramente con un letrado o profesional como los de las Oficinas de Vivienda de su comunidad. Luego estará el tema de la clase de demanda –procedimiento monitorio o declarativo-que presenta pero eso ya es muy específico para poder dirimirlo aquí.


+++ INFORMACIÓN

Portal del inquilino – espacio de derechos y empoderamiento


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Cómo boicotear una futura aplicación de la “regulación de precios de alquileres” en las grandes ciudades de España

La continuada publicación de datos sobre desahucios en el mercado libre del alquiler y los incrementos desorbitados de los precios que pagan los inquilinos por vivir bajo un techo ha obligado a un amplio debate de cómo esa locura se puede parar. Muchos de los medios de comunicación dominantes y amplios sectores de la izquierda oficial y miembros destacados de organizaciones sociales hablan sobre la regulación de rentas de los alquileres por precios medios del mercado como solución para que casi 4 millones de hogares que hoy viven en alquiler en nuestro país tengan un respiro en la sangría de pagar rentas totalmente injustificadas que se llevan todo un salario. Este es un debate muy importante porque afecta la vida diaria de millones de personas. Nosotros tenemos nuestras propuestas que no coinciden con las mayoritarias de esos foros. Este documento explica como la regulación de rentas de los alquileres por precios medios del mercado es un falso debate entre los opinadores mayoritarios, a favor y en contra, porque sencillamente tal como se propone ha fracasado en “las ciudades” que dicen deben ser nuestro modelo

Para convencer al país, suponemos por nuestro atraso secular, de las bondades de la regulación de los precios del alquiler nos piden que repliquemos experiencias de ciudades de otros países, repito “ciudades” no “países”, como París, Berlín, New York o Viena. Haciendo búsquedas en Internet no es difícil encontrar explicaciones de cómo se ha hecho, qué dificultades y oposición se han encontrado. Si miramos los intereses de la prensa según quién sea el capital que la financia encontraremos un amplio abanico de opiniones sobre las posibilidades de éxito en Barcelona, Madrid y otras grandes ciudades donde se concentra el grueso de inquilinos.

esta “proposición” de regulación de precios del alquiler es la LEGITIMACIÓN POR LEY DE LA BURBUJA INMOBILIARIA

Por ejemplo, Claudio BOADA, responsable de Blackstone, fondo de capital especulativo, ya ha dicho al Gobierno de Pedro Sánchez que regular los precios va a ser un desastre y en la medida que se encone el debate muchas más voces van a salir en uno u otro sentido. No nos debe extrañar esas declaraciones del representante de esa firma que opera desde paraísos fiscales y que es también a la vez descendiente de familia de rancio abolengo franquista, de empresarios y banqueros.

En donde si ha habido un cambio de discurso ha sido en la izquierda que ha ido modulando la importancia del éxito de “las ciudades ejemplo donde reflejarse” en la medida que rotativos digitales como “eldiario.es” iban entrando en los detalles de cada ciudad. Si al principio la panacea eran París y Berlín ahora han ido desapareciendo en la medida que se hacía público en esos medios de comunicación que sus gobiernos encontraban crecientes dificultades para controlar los precios con la medida estrella “de la regulación de alquileres“. Por nuestra parte, explicábamos también el porqué París como Berlín tenían serios problemas con la burbuja de precios de alquiler y que el sistema de control basado en precios medios no estaba funcionando: “Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funcionar(*1).

Rápidamente en nuevas apariciones escritas o en tertulias aquellos que defienden esa regulación han modulado “las ciudades modelo” hacía New York, la meca del capitalismo o Viena en Austría. La notícia de Viena (*2) que lucha por mantener en 5€ el m2 aquí suena a sideral, y más de un hogar se daría con un canto en los dientes, pensando que en un país gobernado con la extrema derecha una ciudad pueda mantener esa posibilidad. Javier GIL del Sindicato del inquilinato de Madrid en un largo hilo en Twitter manejaba esa posibilidad así:

Igualmente hemos leído frases como esta en ElPaís.com: En Nueva York, la larga tradición del control de precios protege y estabiliza a residentes que no podrían permitirse vivir fuera de ese parque (*3).

Finalmente el compañero Javier Gil en su largo hilo de Twitter emplaza al Gobierno Sánchez ya con palabras mayores: Regulación de precios o huelgas de alquiler en 2019. Hasta aquí está el debate que queremos plantear en estas líneas aunque nuestra opinión la dejaremos para el final mientras analizamos si el sacrifico de la posible huelga de alquileres se merece la recompensa de “la regulación de precios del alquiler” en el sentido que nos plantean los compañeros sindicales.

París y Berlín: el diablo está en los detalles.

Vamos a ser claros todos: en estas ciudades se ha planteado la regulación de precios sólo en “las zonas de precios tensionadas” y lo que se busca es que haya una franja de rentas – entre 10 a 30% arriba y abajo- sobre las que se mueven los precios medios calculados sobre la burbuja ya existente. Particularmente creíamos que todo el mercado de alquiler está tensionado en todas partes por lo que no entendemos que no se aplique en todas partes. De hecho, en Francia la medida fue suspendida desde que un tribunal anuló la ‘Ley Alur’ con el argumento de que tenía que haberse aplicado en todas las áreas administrativas de París, no solo en la central (*4).

Por otra parte, tampoco en Berlín la regulación ha sido un éxito. Si en 2008 se pagaban entre 5 y 10 € en algunos distritos de la ciudad, hoy, con la ley reguladora aplicada, se llegan a pagar 30€ x m2. En las elecciones generales de 2013, la canciller Angela Merkel tomó la idea de Berlín para la agenda de su partido, la CDU, pero el resultado ha sido tan poco halagador que se ha replanteado el endurecimiento de la ley. Los grupos locales por el derecho a la vivienda están promoviendo que se haga un referéndum- Berliner Mieten Volksentscheid– por el que se apruebe que el alquiler debe estar ligado a los ingresos del arrendatario porqué la ley no ha funcionado.

Y es que el principal problema de la regulación por precios medios del mercado prevee muchas variables de cálculo por lo que dejan en manos de jueces dirimir las diferencias de su aplicación entre el rentista y inquilino. En Berlín y en París se han encontrado que el diablo estaba en los detalles:

  • el complejo sistema de cálculo de las rentas mínimas y máximas en una zona se hace sobre los precios medios ya existentes. Si esos están hinchados, que lo están y mucho, ya me dirá usted que cálculos salen. O sea, SE ACABA LEGALIZANDO POR LEY LA BURBUJA INMOBILIARIA. O ¿alguien cree que se negociará en Barcelona a partir de los alquileres del 2007 que ya eran abusivos?
  • Para establecer los precios de cada vivienda se deben tener en cuenta muchos parámetros: edad del edificio, conservación, orientación, reformas, suministros, localización, etc. Eso es meterse en la boca del lobo y dejar el arbitraje de los conflictos de interpretación a los tribunales sobre quién tiene razón sabiendo que los inquilinos siempre llevan las de perder.
  • Dada la complejidad de los cálculos la picaresca de los propietarios se ha disparado. Por ejemplo con costosas reformas. Y eso ya se hace en Barcelona desde siempre para expulsar inquilinos. Los caseros saben hacerlo. Que se lo digan a Verónica y Elíseo que en julio del 2011 fueron expulsados de su vivienda, en el barrio del Clot de Barcelona, por las obras de mejora de la terraza que les supuso que 100 policías asaltaran su vivienda con escaleras y fueran acusadas 4 personas con años de cárcel.
  • Igualmente, una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado estos años a la venta por lo que la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido en París y Berlín. Nadie puede prohibir a un propietario sacar su vivienda a la venta y salirse del mercado de alquiler. ¿quién va a prohibir eso en Madrid o Barcelona?
  • Cómo los propietarios tienen la última palabra en escoger al inquilino, el resultado ha sido que el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden de acceso que concede la solvencia de la capacidad económica del inquilino.
  • Si ante esto las autoridades quieren reaccionar deben subvencionar a los propietarios que alquilan a familias pobres por lo que entramos en el círculo injusto de pagar por un derecho básico a los más pobres lo que genera al mismo tiempo rechazo por “el llamado buenismo“.
  • Los propietarios de Berlín y París hacen críticas más duras cuestionando la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado. Los arrendadores en España no les va a preocupar mucho este problema porqué tenemos un ridículo 1,5% de vivienda social.
  • Precisamente eso que debería ser una ventaja – un parque de vivienda social y pública- se convierte en un problema: el diferencial de rentas que alimenta la regulación de alquileres medio hace que para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.
  • Los gobiernos de Merkel y Macron dudan sobre la aplicación de sanciones porqué el mismo sistema de precios medios está basado en tantas variables que hace tambalear cualquier sanción ante la posibilidad de recurrirla a los tribunales.

A picaresca en nuestro país no nos gana nadie y sino que se lo digan a los prestamistas privados – banqueros- que son los que más beneficios declaran y los que menos Impuesto de Sociedades pagan, por eso…

…en un país donde el 25% de la economía es sumergida sería muy ingenuo suponer que la “regulación de precios de alquileres” después de lo visto en Berlín o París no será sistemáticamente saboteada por el ingenio y la picaresca que hacen gala muchos arrendatarios en un país como el nuestro donde los últimos datos de GHESTA del 2014 indicaban que el 54% de los contratos no se declaraba a Hacienda y sabemos que en la Comunidad de Madrid más del 50% de los contratos de alquiler no son legales.

Pero hay un dato que siempre en esta discusión se olvida: París y Berlín tienen un parque de vivienda pública y social moderado. Las leyes de regulación de precios se hicieron para aplicarlas sobre el mercado libre porqué no hay suficiente oferta de vivienda social asequible. En nuestro país, España, no hay un parque de vivienda social digno de ese nombre. El mercado libre y salvaje supone el 98,5% del total de pisos alquilados.

Los casos de New York y Viena.

Ahora vamos a ver dos casos distintos: las ciudades de Nova York y Viena. En primer lugar tenemos que decir que para entender lo que allí ocurre debemos desprendernos primero de la costra franquista de nuestro sistema impositivo, a saber, las ciudades de Viena y New York recaudan impuestos de los salarios de sus convecinos y por lo tanto tienen una autonomía presupuestaria del que no gozan ni Madrid ni Barcelona. ¿ Por que? Pues porqué España es un estado fiscalmente centralista y franquista que recauda los grandes impuestos en Madrid y luego en todo caso los reparte. Deja a las ciudades y autonomías los impuestos que gravan precisamente la burbuja inmobiliaria. Esto lo explicamos muy aquí: El incremento de los desahucios de alquiler y ocupaciones tienen su raíz y causa en la estructura franquista del Estado español.

El caso es que Nova York tiene un parque de vivienda “social tasada” que se conoce como renta estabilizada. Este programa establece un control público sobre el precio de los alquileres para facilitar el acceso a la vivienda de las personas con rentas medias y bajas. Se calcula que, actualmente, más del 45% de los alquileres de Nueva York son de renta estabilizada. De todas maneras tampoco puede ir muy bien porque recientemente la prensa se hacía eco que 100.000 escolares, cien mil, 1 de cada 10, viven en familias sin techo. El objetivo del programa es ofrecer viviendas a un precio inferior al del mercado. Para fomentar la inclusión de las viviendas privadas dentro de este sistema, se ofrece a los propietarios y a los promotores, subvenciones, incentivos fiscales y permisos de construcción especiales. Esta opción de precio tasado ya existe en España desde siempre. No la conoce? Pues existe, se llama Vivienda de Protección Oficial – VPO- de alquiler pero tiene 5 problemas:

  • que los gobiernos deben subvencionar a los promotores- la última subvención era de 12.000 euros por piso más el suelo-.
  • que el gobierno del PP dejó de subvencionar esta opción en el 2013 cuando subió al poder con Rajoy.
  • que los promotores no quieren hacer VPO de alquiler en este país- solo quieren vender.
  • que las promociones que se han hecho a lo largo de estos años tenían vigencia para 20,25 o 30 años y luego pasaban al mercado libre. Una vergüenza.
  • que Ada Colau lo ha intentado con la medida de reserva de viviendas del 30% pero sólo serán de venta pues lo deciden los promotores. No habrá vivienda de alquiler asequible nueva en Barcelona. Esta medida solo servirá para los hogares que tengan perfil financiero solvente para comprar una hipoteca

El caso de Viena es un poco distinto. Al igual que Austria, su capital, disfruta de una descentralización tributaria que no existe en nuestro país. La ciudad tiene tres puntos fuertes:

  1. El parque de vivienda pública y social de alquiler es de 340.000 viviendas sobre un total de 900.000 (casi un 40%). En parte de esas viviendas el precio neto por metro cuadrado es inferior a los 5 €/m2. Esos precios baratos presionan a la baja los precios de los alquileres del mercado, a lo que ayuda también las ayudas a la vivienda social y a la oferta pública de vivienda.
  2. Viena utiliza del orden de 600 millones de euros anuales en vivienda: Un 0,5% de los salarios pagados en la capital austriaca – descentralización fiscal- está destinado a dotar de recursos a los poderes públicos para que tengan un peso decisivo en el mercado inmobiliario local.
  3. La última medida puesta en marcha para mantener precios es hacer que dos tercios de los nuevos proyectos de viviendas de más de 5.000 metros cuadrados que se levanten en la ciudad el precio por metro cuadrado alquilado no supere los cinco euros 5 €/m2 de alquiler. La VPO de alquiler que aquí no hay manera que se haga.

Así pues, el compañero Javier Gil, del Sindicato de Inquilinos de Madrid, en el anterior tuit que le citábamos no hacía honor a toda la verdad simplificando y comparando dos realidades imposibles: Porque los precios de los alquileres en última instancia dependen de la legislación sobre vivienda. Si garantizas políticamente el derecho a la vivienda, los precios bajan (Viena). Si fomentas políticamente la burbuja, los precios suben (España). No es sólo un problema de voluntad política también es un problema estructural del régimen español del 78: ni Barcelona ni Madrid son Viena por muchas vueltas que le de.

En cada año fiscal al Estado español se le cuelan por el desagüe más de 10.000 millones de euros (2,5 veces el presupuesto de Sanidad) subvencionando a los rentistas holgazanes.

La esfera fiscal de la burbuja del alquiler

Si en el manifiesto inicial del Sindicato de Inquilinos de Barcelona en que participábamos añadimos una frase sobre la necesidad de una profunda reforma fiscal en el Estado español…. hoy en la práctica se ha reducido el discurso a la simplificación de quitar las ventajas fiscales a las SOCIMI. Eso es sencillamente ridículo. El problema de la esfera fiscal de la burbuja del alquiler no son los 260 millones euros que nos cuesta esa figura, eso es una simplificación y creemos no es responsable obviar que el gran agujero fiscal, que todos conocemos, está en las ventajas fiscales:

  • a los propietarios marginales, agraciados por la sociedad de los propietarios del franquismo y del régimen del 78.
  • a las sociedades patrimoniales de más de un millón de euros que las hay a miles por toda la piel de toro.
  • que elucubrar sobre que el problema de la concentración de la propiedad inmobiliaria son las SOCIMI, cuando el monstruo Blackstone posee 23.000 en un parque de 25 millones en España es nuevamente simplificar la realidad porqué las SOCIMI tienen su principal negocio en infraestructuras y oficinas. Y somos conscientes de su peligro desde hace nueve años cuando algunos ni se lo planteaban.

España es un paraíso fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas y no lo decimos nosotros. Gestha, el sindicato de inspectores de Hacienda, está cansado de predicar en el desierto lo que verificamos en nuestro estudio sobre la elusión fiscal de los caseros en el IRPF y en el Impuesto de Sociedades y en la distinta fiscalidad de las rentas del trabajo castigadas y las del capital que van de rositas. En cada año fiscal en el Estado español se nos cuelan por el desagüe más de 10.000 millones de euros (2,5 veces el presupuesto de Sanidad) subvencionando a los holgazanes rentistas. Que no son una empresa que se puede llevar la producción a otro país, que no se pueden llevar sus propiedades a otro lado, que las raíces de sus inmuebles al suelo patrio pueden y deben ser gravados hasta el 70% de los beneficios como en tiempos de la época dorada del capitalismo. Que España nunca lo ha hecho porqué somos un país franquista que paga con exoneraciones fiscales y fraude las dádivas electorales de los agraciados propietarios inmobiliarios. Qué franquismo y neoliberalismo tienen ahora una comunidad de intereses en el circuito secundario de acumulación de capital.

NECESITAMOS UNA PROFUNDA REFORMA FISCAL QUE HAGA QUE QUIENES MÁS GANAN, Y SOBRE TODO SI SON RENTAS INMOBILIARIAS Y DE CAPITAL, PAGUEN MÁS QUE LOS QUE TRABAJAN. SOLO ASÍ, vía tributación, PODEMOS DAR UN CIERTO VUELCO A QUE HAYA UNA VÍA FISCAL PARA REGULAR EL MERCADO DE ALQUILER DANDO A LOS INQUILINOS CON UNA MANO, LO QUE SE COBRA – vía impuestos- A LOS RENTISTAS CON LA OTRA.

Como dice el refrán: estos bueyes tenemos, con estos bueyes aramos. Dejémonos de pamplinas y organicemos nuestro propio sistema para acabar con la especulación del alquiler que hacen los grandes y los pequeños propietarios – todos por igual de malos- y defendamos EL DERECHO A LA VIVIENDA FUERA DEL MERCADO.

La esfera legislativa de la burbuja del alquiler: la LAU

Sí, ya sabemos que este documento se está alargando pero no podemos por mor de simplificar explicar las cosas a medias. Los tuits están muy bien pero no son para las personas que quieren saber la verdad de cómo se les engaña, reproduciendo la frase de George Orwell.

La Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- nacida al calor de los gobiernos neoliberales de Felipe Gónzalez hace ya casi 35 años ha tenido numerosas reformas que han agravado el sesgo clasista de las relaciones casero-inquilino hasta desarmar a este último ante las arbitrariedades del propietario y de las vicisitudes políticas y económicas de la época. No puede seguir adelante más tiempo sin derogarla por una ley que ponga por delante el derecho a la vivienda digna y asequible para todos los ciudadanos sea cual sea su condición. En eso creemos estamos de acuerdo toda la izquierda y las organizaciones sociales. PUNTO. Entonces…

¿por qué ha desaparecido del debate “la derogación de la LAU” por el enorme daño y violencia que ejerce sobre casi 4 millones de hogares en aquellos que tienen el honor de usar los medios de comunicación generalistas ?

La esfera financiera de la burbuja del alquiler española y mundial

Tampoco faltemos a la verdad sobre la verdadera esfera financiera de LAS-BURBUJAS-DEL-ALQUILER-QUE-ASOLAN-TODAS-LAS-CIUDADES-GLOBALES. Lo decíamos bien claro en el Foro Vivienda que organizamos este pasado mes de julio en Barcelona entre diversas entidades:

Las compras de deuda y las inyecciones masivas de dinero de los Bancos centrales han convertido la vivienda en un activo central de inversión para el capitalismo financiero. Este ha transformado las ciudades y ha convertido la vivienda en un lujo inalcanzable para las clases populares. Los mercados de capitales y de renta fija hipotecaria son el núcleo de esta contrarevolución sobre el derecho a la vivienda. La Banca española, en el país más bancarizado del continente, con el apoyo vergonzante y vergonzoso de todos los estamentos políticos y judiciales, interpreta o retuerce a su favor incluso la jurisprudencia europea y de derechos humanos sin que ninguno de esos responsables la contradiga.
Los parques de vivienda pública y social retroceden en toda Europa. Las burbujas del alquiler asolan ya las ciudades medias en nuestro país. Miles de hogares se ven empujados a la ocupación como única posibilidad de tener un techo mientras los medios de comunicación la criminalizan para justificar medidas legislativas cada vez más duras contra los precarios.

Produce cuando menos indefensión ver el monstruo que tenemos delante y hacernos creer que se puede parar con relatos cándidos sobre el control de precios medios de alquileres en zonas tensionadas. La izquierda no puede ir con estos sermones a no ser que queramos que nos pase por encima la apisonadora de la extrema derecha.

La generación financiera de la burbuja del alquiler tiene su punto de gravitación en dos elementos esenciales que no podemos olvidar para no parecer ingenuos frente a quienes detentan “el poder“:

  1. Los bancos – prestamistas privados – que han recibido la potestad de crear dinero de la nada – como deuda- conceden crédito a los sectores económicos que les interesa. Y lo hacen hasta convertir el inmobiliario en su principal negocio en la “economía real” y luego vienen los derivados que es otro monstruo más gordo aún. Santander, BBVA, Sabadell etc son los responsables últimos de la burbuja del alquiler también.
  2. Las autoridades monetarias españolas -BdE- y europeas -BCE-, con el apoyo del Parlamento y Senado español, en el marco del Programa de flexibilización cuantitativa -QE- iniciaron el 7 de julio del 2017, la compra de deuda corporativa de la principal Socimi española Merlín Properties participada por Blackstone. La compañía en 2016 emitió deuda apalancada por valor de 5000 millones de euros en forma de pagarés de renta fija – titulización de deuda- en forma de EMTN (Euro Medium-Term Note) con calificación BBB. El depósito de los pagarés se depositó en la sociedad de clearing – Clearstream Banking S.A – con sede en el paraíso fiscal de Luxemburgo. Ahí el Reino de España compró esos pagarés por un valor indeterminado que le ha permitido en 2018 a Blackstone ser la primera Socimi española en capitalización. Publicamos como primicia este descubrimiento pero paso desapercibido cuando era una punta de lanza del combate de los inquilinos. Y aunque nos aseguramos que llegará la información a quién debía tenerla la gravedad del apoyo y implicación institucional a tan alto nivel para favorecer una Socimi no causó ni el mínimo indignación.

Estos dos apuntes demuestran la implicación de todos los partidos del régimen en el negocio inmobiliario español – en la growth machine patriótica- y que muchos de sus políticos y sus familias tienen intereses cruzados con las familias de banqueros – véase viviendas IVIMA de Madrid-, jueces, abogados, registradores, militares, notarios y la jerarquía católica. Seamos pues honestos! El poder financiero va a presentar batalla sea cual sea el terreno de lucha que planteemos.

DINERO- HELICÓPTERO o cómo el poder financiero puede dar un vuelco inesperado a la burbuja del alquiler

Si una cosa no quiere “el poder financiero” es la creación de un parque público de viviendas ni una reforma fiscal justa en un país en el que han conseguido inyectar la cultura de la sociedad de los propietarios como en España. Veamos esta historia que sabemos por desgracia podría volver a suceder aquí y muchas hogares recaerían en la trampa:

  • En Australia actualmente hay una enorme burbuja de la vivienda por capitalización fraudulenta. El gobierno australiano a través de su Banco Central generó dinero de la nada regalando hasta 35.000 dólares por hogar en el programa de incentivo de los primeros propietarios – ¿les suena la frase de queremos un país de propietarios y los incentivos fiscales a la compra de vivienda de estas décadas en España? -. Después de la experiencia hoy Australia es uno de los países más endeudados y aproximadamente el 10% de la población que picó el anzuelo tiene una hipoteca sumergida. ¿Les suena? Los precios de la vivienda se triplicaron y los bancos hicieron su agosto con hipotecas que cubrían a lo que la ayuda gubernamental no llegaba. O sea, sería una flexibilización cuantitativa que en lugar de regalar dinero para salvar los bancos se le daría a la gente. Esto está hoy encima de la mesa de las autoridades monetarias y muchos inquilinos hoy se tragarían de nuevo ese caramelo envenenado.
  • Ahora vayamos a Europa. El gigantesco programa de compra de deuda – conocido como flexibilización cuantitativa- del Banco Central Europero – BCE- del que antes hemos hablado ha supuesto que este banco ha generado 2.600.000.000.000 euros para comprar deuda de países, de bancos y de empresas escogidas como Merlín Properties citada antes. Esto ha significado que cada día se generaban 1.896.425.966 euros de la nada entre marzo del 2015 a diciembre del 2018. Dividiendo ese dinero entre todos los ciudadanos de la Unión europea le tocaba a cada ciudadano recibir 7614€. Hay quién plantea de nuevo una flexibilización cuantitativa al reves: dar ese dinero a la gente con ciertas condiciones. ¿Se imaginan lo de Australia repitiéndose aquí? SE IMAGINAN UN HOGAR PRECARIO DE 3 MIEMBROS QUE LE DIGAN QUE LE VAN A DAR 25.000 EUROS SI COMPRA UNA VIVIENDA?

Nosotros no creemos en estos elixires milagrosos, por eso hemos creado esta sección en nuestra web para que la gente entienda que esta ocurriendo con la fabricación de dinero por los bancos privados o por el BCE. Les invitamos a visitarla: DINERO-DEUDA FINANZAS.

Estos bueyes tenemos, con estos bueyes aramos!

Los parques de vivienda pública y tasada de esas “ciudades modelo donde reflejarse” vienen de cuando las clases dominantes presionadas por el bloque soviético abrazaron el capitalismo de Estado, y se hicieron esos enormes esfuerzos presupuestarios y fiscales contra las rentas más altas. Con todos los respetos, creemos que los compañeros que defienden importar los modelos de New York, Viena, París o Berlín, venden un mensaje simplificado de la realidad y obvian las dificultades que suponen realidades histórico-económicas y políticas distintas. Los compañeros en un ejercicio de realismo actualizado han creado un discurso donde el problema se circunscribe a un problema de voluntades de “los que mandan” y de “malos especuladores y buenos“. En ese discurso simplificado, las dificultades financieras, fiscales y presupuestarias son substituidos por un problema de voluntades.

Ese discurso o “relato” construido así es simplista y cándido. Pero por el camino se les ha caído la derogación de la LAU, una reforma fiscal profunda del sector inmobiliario y el esfuerzo presupuestario estatal necesario que choca con el corsé neoliberal del modificado artículo 135 de la Constitución. Por eso, es necesaria la verdad por delante porqué es revolucionaria.

Nosotros entendemos que en las actuales circunstancias, si los compañeros van al Parlamento español a defender “que la regulación de los precios del alquiler no es abogar por la abolición del negocio inmobiliario” eso es LEGITIMAR POR LEY LA BURBUJA CONTINUADA DEL ALQUILER y sería ilógico embarcarse en una huelga de alquileres – con el sufrimiento que puede generar- para un objetivo que no funciona como hemos demostrado en este documento.

Llamar a una huelga de alquileres sólo se puede entender como mínimo para un cambio estructural profundo y se necesita un acumulo de fuerzas que aún no tenemos para un fin consensuado. Nosotros presentamos a continuación una propuesta, seria y fundada históricamente en las reivindicaciones redistributivas de la clase trabajadora, en términos keynesianos de izquierda, cuya base es la movilización y la lucha contra “la sociedad de los propietarios” pues las élites financieras globales están decididas a abortar incluso su propia reforma con una nueva vuelta de tuerca de la flexibilización cuantitativa ahogando el mundo en el caos de la deuda. Llegado ese momento incluso nuestras reformas bienintencionadas pasaran al basurero de la historia y las cambiaremos por unas más ambiciosas.

DOMESTICAR EL MERCADO LIBRE DE ALQUILER:

JUSTICIA FISCAL y SOCIAL!

Dicho todo lo anterior, como considerandos, presentamos estas medidas que entendemos se encuentran en la tradición redistributiva de la izquierda consecuente siendo conscientes que un giro inesperado y posible del capital financiero internacional puede obligarnos a replantearnos otros objetivos más ambiciosos.

  • Congelación de alquileres y prórroga forzosa (excepto en caso de necesidad familiar justificada).
  • Contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos porque ya se lo desgravan en sus impuestos los caseros.
  • Eliminar todas las desgravaciones fiscales a los arrendadores para que tributen como una ganancia más.
  • Realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos (4 millones de hogares) según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible, con el dinero ahorrado de suprimir la elusión fiscal de los arrendadores (4 millones de caseros) y con ello conseguimos acabar el fraude fiscal de muchos de ellos pues conoceremos la totalidad de alquileres que cobran.
  • Grabar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas poniendo en el mercado sus viviendas vacías a la venta.

Para una explicación más exhaustiva de estas medidas visitar: Tres medidas urgentes contra los rentistas: Congelación de alquileres y desgravación fiscal a todos los inquilinos.
Salva TORRES


Notas:

  1. eldiario.es, Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funciona.
  2. eldiario.es, La lucha de Viena por mantener en cinco euros el precio del metro cuadrado de alquiler.
  3. elpais.com, TRIBUNA: La burbuja del alquiler.
  4. eldiario.es, Francia recuperará la regulación de los precios de alquiler tras una fuerte subida.
  5. la vanguardia, Una sintecho en ‘Barrio Sésamo’.



alquiler de viviendas: ni Barcelona ni Madrid son Viena por muchas vueltas que le den.

Las políticas del Ayuntamiento de Viena no son homologables con las del Ayuntamiento de Barcelona de Ada Colau o del de Carmena.

No se trata de falta de voluntad de esos Ayuntamientos. Es un problema estructural de nuestro país. Desde hace algún tiempo los medios de comunicación nos martillean con la cantinela del control de precios de los alquileres desbocados siguiendo la estela de París y Berlín. Hace unas semanas el periódico digital eldiario.es informaba que tanto París como Berlín tenían serios problemas con la burbuja de precios de alquiler y que el sistema de control basado en precios medios no estaba funcionando: “Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funcionar(*1).

No nos ha extrañado. Explicábamos bien claro las limitaciones que esas leyes tienen incluso en ciudades europeas con un parque de vivienda pública muy superior al nuestro. Y lo explicábamos así:

Por qué no funciona el control de precios de alquileres en París y Londres?

En Berlín y en París donde se han ensayado estas fórmulas los problemas que se han encontrado han sido estos:

  • En 2015 ante la subida desmesurada de alquileres el Gobierno alemán se dotó de la “Ley para contener el aumento del precio de los alquileres en mercados de vivienda difíciles”. En la misma se proponía que ante nuevos contratos las rentas no subieran más allá de un 10% de la media del precio de la zona en la que se encuentre el apartamento. No ha funcionado porqué este año el Gobierno federal habla de endurecer nuevamente la ley.
  • el complejo sistema de cálculo de las rentas mínimas y máximas en una zona se hace sobre los precios medios. Si esos están hinchados, que lo están y mucho, ya me dirá usted que cálculos salen. Se deben tener en cuenta muchos parámetros: edad del edificio, conservación, orientación, reformas, etc
  • Dada la complejidad, la picaresca de los propietarios se ha disparado. Por ejemplo con costosas reformas. También retirando un porcentaje significativo de viviendas del alquiler a la compra.
  • Cómo los propietarios tienen la última palabra en escoger al inquilino, el resultado ha sido que el colectivo con menores recursos ante un mercado con excedente de demanda no queda protegido por el control de rentas puesto que al final se impone el orden que concede la solvencia generada a través de la capacidad económica del inquilino.
  • Si ante esto las autoridades quieren reaccionar deben subvencionar a los propietarios que alquilan a familias pobres por lo que entramos en el círculo injusto de pagar por un derecho básico a los más pobres lo que genera al mismo tiempo rechazo por “el llamado buenismo“.
  • Los propietarios de Berlín y París hacen críticas más duras cuestionando la metodología de cálculo de las rentas de referencia puesto que tienen un gran peso específico los apartamentos de titularidad municipal con rentas bajas lo que sesga la muestra hacia el extremo inferior del mercado, creando un diferencial de precios que alimenta otro problema clave y es que, para un buen departamento, muchos inquilinos están dispuestos a pagar un alquiler más alto. Según un estudio de la Asociación de Arrendatarios de Berlín, un 31% de los alquileres se pactan a un precio superior al permitido y como el alquiler regulado no se hace cumplir, excepto cuando un inquilino lleva su caso al juzgado, esta práctica ha quedado normalizada.
  • Igualmente, una parte importante de la oferta de viviendas se ha desplazado estos años a la venta por lo que la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido en París y Berlín.
  • Macron quiere volver a imponer controles de precios ante las subidas de precios en París intramuros después que la ley estuviera temporalmente suspendida.

 

También recientemente a través de la prensa hemos sabido que en Nueva York, otra de las ciudades que algunos utilizan como modelo de control de precios, 1 de cada 10 niños que van a la escuela pública son niños “sintecho”. Más de 100.000 alumnos no tienen una vivienda donde residir (*2). Por lo que tampoco parece que el parque de vivienda social de la ciudad permita grandes alegrías.

En Nueva York son más de 100.000 los alumnos de la escuela pública sin hogar: uno de cada diez

Cuando en diversos medios esta problemática ha aparecido contradiciendo la supuesta aplastante verdad mediática del control de precios por los tipos medios de zonas urbanas tensionadas, otras ciudades han tomado el relevo a las anteriores como Nova York o Viena en el relato del control de precios. Precisamente hoy eldiario.es volvía a la carga con una noticia impactante (*3):

“La lucha de Viena por mantener en cinco euros el precio del metro cuadrado de alquiler”

La noticia está bien explicada y refleja los puntos fuertes que distinguen a Viena de las otras ciudades europeas:

  1. En Viena el parque de vivienda pública y social de alquiler es de 340.000 viviendas sobre un total de 900.000 (casi un 40%). En parte de esas viviendas el precio neto por metro cuadrado es inferior a los cinco euros. Esos precios baratos presionan a la baja los precios de los alquileres del mercado, a lo que ayuda también las ayudas a la vivienda social y a la oferta pública de vivienda.
  2. Viena utiliza del orden de 600 millones de euros anuales en vivienda: Un 0,5% de los salarios pagados en la capital austriaca está destinado a dotar de recursos a los poderes públicos para que tengan un peso decisivo en el mercado inmobiliario local.

Barcelona y Madrid no son comparables a Viena por muchas vueltas que le den. Por qué?

  1. porqué en Viena el éxito del control de precios medios es posible porqué está fuertemente presionado a la baja por el peso del enorme parque de viviendas públicas y sociales. Barcelona necesitaría con su actual presupuesto medio siglo para alcanzar desde las 8000 viviendas de alquiler público actuales a las 220.000 o las 340.000 si se añaden las viviendas sociales subvencionadas de Viena. Hablar con el ridículo parque de viviendas públicas de la ciudad condal de control de precios medios de las fianzas depositadas en el INCASOL es cuando menos legalizar el abuso que desde el año 2002 han hecho los propietarios de viviendas incrementando los alquileres a niveles desorbitados. Aún así, algunas voces autorizadas de los Comunes o de Podemos mantienen en su discurso y en su programa ese control de precios fracasado tras la irrupción de esa reivindicación en “las 5 de la PAH“.
  2. En 2017 Barcelona gastó más de 130 millones de euros en políticas de vivienda. Un enorme esfuerzo presupuestario que es una gota de agua en un océano de necesidades que no es el momento de explicitar. Viena, dice la noticia, usa el 0,5% de los salarios pagados a los residentes en la capital para políticas de vivienda. Ah! el Ayuntamiento de Barcelona o Madrid pueden recaudar ese impuesto de los salarios. NO! categoricamente NO!. ¿Por qué no pueden?, pues porqué en España los Ayuntamientos están ahogados fiscalmente porque el Estado español es muy centralista fiscalmente desde la dictadura de Franco y no reparte las recaudaciones de los dos impuestos principales entre sus ciudades: IRPF y IVA. En Austria sí que se hace. No sólo eso, las aportaciones de la Generalitat y del Estado central se encuentran en mínimos históricos de la época democrática.
  3. La noticia explica otra última medida de la socialdemócrata Kathrin Gaal, responsable de vivienda: “La última medida puesta en marcha para mantener en Viena ese precio fue aprobada hace unos días. Consiste en hacer que dos tercios de los nuevos proyectos de viviendas de más de 5.000 metros cuadrados que se levanten en la ciudad sean, por así decir, de protección oficial. O sea, que haya un 66% de apartamentos nuevos donde el precio por metro cuadrado alquilado no supere los cinco euros.” Claro, la medida del Gobierno de Ada Colau en esa línea, la reserva del 30% para VPO, que fue aprobada ampliamente por todo el consistorio tiene una pequeña trampa, por así decirlo. Esta claro, que en Viena el 66% de los pisos nuevos construidos irán a vivienda de alquiler social o público. Aquí en Barcelona no pasara. Como siempre, los promotores son los que decidirán si son de compra o alquiler protegido.

Viendo la experiencia de los últimos 40 años, si hay ese 30% en Barcelona , TODAS SERÁN VIVIENDA PROTEGIDA PARA VENDER. Que se olvide la franja de población más precaria: no van a tener uno de esos pisos porque no tienen perfil financiero para que el banco les venda la hipoteca ni podran pagarlo con los sueldos de miseria que cobra el 40% de la población trabajadora de la capital catalana. El lobby bancario-inmobiliario es demasiado fuerte en la ciudad condal e impone sus condiciones bajo el tablero del juego político. Su potencia de fuego viene de una transición impuesta por el franquismo. Y los constructores saben que si llevan el caso del 30% a los tribunales lo tienen ganado porqué la crosta franquista remoza todas las instituciones, también las judiciales, en una compleja red subalterna de intereses inmobiliarios cruzados entre banca, apis, notarios, registradores y magistrados para “que nada cambie”. Y los comuneros y Pablo Iglesias con su defensa de que ‘la patria somos todos” no ayuda precisamente a poner el foco en la necesaria revolución democrática pendiente desde hace 40 años. Es la monarquía estúpido!!

“El Ayuntamiento de Barcelona licita 176 viviendas de alquiler social”

Esta otra noticia, es una muestra de que lo que decimos esta bien fundamentado (*4). El actual Ayuntamiento de Barcelona es el que está haciendo el esfuerzo inversor más grande en vivienda de alquiler público. Pero su capacidad está encorsetada por leyes fiscales franquistas, por la ley de estabilidad presupuestaria central y por el poder de la banca y las grandes inmobiliarias nacionales e internacionales que han hecho de la ciudad un lugar preferente de inversión. Para sacar adelante las 176 viviendas el Ayuntamiento tiene un presupuesto de 26 millones de euros en parte dirigido a deuda municipal. La noticia señala además que en 8 años el gobierno de Ada Colau podría doblar el número de pisos públicos de alquiler, unos 16000. O sea, 8 años para construir 7000 viviendas… calculen para tener 220.000 como Viena.

AFIRMAMOS QUE ESPAÑA ES UNO DE LOS PAÍSES EUROPEOS QUE MÁS GASTA EN VIVIENDA.

Lo hemos explicado en varios artículos que España gasta más de 10.000 millones euros en políticas fiscales de vivienda pero para regalárselas a los propietarios. Esa cifra de 10.000 millones anuales esta calculada sobre las desgravaciones y exenciones fiscales en el IRPF y en el IS- Impuesto de Sociedades-. En este artículo <España es un paraíso fiscal para los propietarios de viviendas alquiladas> explicamos como el Estado español ha renunciado a las políticas públicas de vivienda para regalar miles de millones cada año a los propietarios de viviendas alquiladas que son el granero de voto reaccionario cautivo de los partidos del régimen del 78.

Se imaginan que podría hacer el Ayuntamiento de Ada Colau con una porción anual de semejante presupuesto. Se necesita valentía política para denunciar ese expolio fiscal a los trabajadores que anunciamos desde estas páginas. Emplazamos a la izquierda a ser valiente y decir que vivimos en un país fiscalmente franquista. A decir que sin justicia fiscal no hay alquiler asequible. Barcelona podría con otras políticas acercarse a los estándares europeos empezando con 3 medidas muy simples:

  • Congelación de alquileres por 3 años revisables.

  • derogar las exenciones y desgravaciones fiscales a los propietarios. Que paguen igual que los trabajadores. Justicia fiscal!

  • desgravación fiscal a todos los inquilinos con el presupuesto ahorrado de los propietarios.

El control de precios es posible de otra manera

salva torres


Notas a pie de página.

    1. eldiario.es, Las leyes para frenar las subidas del alquiler en Alemania y Francia no acaban de funciona.
    2. la vanguardia, Una sintecho en ‘Barrio Sésamo’.
    3. eldiario.es, La lucha de Viena por mantener en cinco euros el precio del metro cuadrado de alquiler.
    4. elperiodico.com, El ayuntamiento de Barcelona licita 176 viviendas de alquiler social.

SEGURO QUE LE INTERESA

Cómo boicotear una futura aplicación de la “regulación de precios de alquileres” en las grandes ciudades de España

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campanya en defensa del Bloc La Jahnela com habitatge públic

Fa dos anys que des de l’Oficina de Habitatge Popular de Gràcia i l’Obra Social Barcelona vam ocupar el bloc La Jahnela situat al número 156 de Travessera de Gràcia. Pocs mesos després es va ocupar també el bloc del costat, Ca La Trava, el número 154 del mateix carrer, desallotjat el passat mes d’octubre. Els blocs, propietat de la Llave de Oro, havien sigut buidats i estaven a punt de ser enderrocats i llestos per especular. Però des de l’ocupació, estem conservant l’edifici i a La Jahnela hi viuen tres unitats familiars sense alternativa habitacional, com a consequència de l’especulació immobiliària que està acabant amb les veïnes, els barris i la ciutat de Barcelona.
La nostra principal reivindicació des de l’ocupació del bloc ha sigut que sigui rehabilitat perquè les veïnes hi puguin viure dignament i que passi a formar part del parc públic i assequible d’habitatge. Un posicionament que ens ajuda no només a frenar el procés de gentrificació i d’expulsió de les veïnes del barri, sinó també a la creació d’un parc d’habitatge públic i assequible a la Vila de Gràcia, que actualment no existeix.
Per l’altra banda, l’Ajuntament de Barcelona ha estat negociant a les esquenes de les veïnes i les propostes que ens han ofert fins ara han beneficiat majoritàriament a la Llave de Oro, ja que els hi permet enderrocar els edificis i construir habitatges de luxe, contribuint el procés de gentrificació i l’expulsió de les veïnes de Gràcia.
El Districte de Gràcia està perdent l’oportunitat de garantir el dret a l’habitatge de les veïnes, afegir dos blocs sencers al parc d’habitatge públic de Gràcia i frenar la construcció de pisos de luxe i l’augment del preu del lloguer. És per això que no volem uns nous blocs amb el 70% d’habitatge de luxe i un 30% de lloguer social, tal i com s’estan plantejant. Pensem que el que necessita el barri i la ciutat són uns edificis que siguin 100% d’habitatge assequible i que l’ajuntament s’hi comprometi.
Per concloure, tenim clar que no marxarem de les nostres cases ni dels nostres espais. Tampoc marxarem de la Vila de Gràcia, on tenim construïda la nostra comunitat i la nostra xarxa, ni acceptarem pactes que contribueixen al procés de gentrificació i beneficien majoritàriament als especuladors que ens fan fora.
Fem una crida a defensar el bloc La Jahnela, a posicionar-se a favor del dret a l’habitatge #100vs30




La burbuja del alquiler tiene nombre y apellidos

INVESTIGACIÓN ECONÓMICA: EL RETORNO DE LA HIDRA

La vivienda es un activo financiero para las SOCIMI y la Banca

No hemos superado aún los estragos financieros de la última crisis originada por las hipotecas subprime, cuando volvemos al punto de partida del 2008 con otro frente especulativo financiero, que ha disparado el precio de los alquileres en las grandes capitales del país.

La antigua bestia de la mitología griega, Hidra de Lerna, de aliento venenoso y con mil cabezas, que surgió de la especulación más descarnada, ha despertado tras 10 años de letargo para engullir un pastel inmobiliario muy rentable, que se reparten grandes Inversores, plataformas Internacionales, bancos y políticos.

“El discurso oficial” de los medios y de algunos analistas miopes, que afirman que la burbuja del mercado del alquiler la han creado las familias que comparten o alquilan sus viviendas al turista vacacional, ya cansa bastante y aburre.

Sin entrar en las múltiples causas de su escenario y el impacto que está produciendo sobre los millennials que buscan una vivienda de alquiler, nos vamos a centrar en quiénes son realmente los “fondos buitres internacionales” con nombres rimbombantes que han venido a nuestro país “por casualidad” de “países lejanos”

Ningún mercado de valores ni de renta fija, produce tanto retorno monetario como el alquiler de una vivienda en capitales importantes. Esa es la explicación de su auge.

No hay que olvidar, que estos Fondos parasitarios rentistas no crean economía real, ni producen nada, pero obtienen suculentos dividendos de viviendas que fueron arrebatadas a centenares de familias durante la crisis, por lanzamiento judicial o desahucio ante el impago del alquiler o de una hipoteca. Ahora vacíos y sin “el bicho dentro”, como dicen algunos, son lujosos apartamentos que alojan a turistas o se alquilan a grandes oficinas comerciales.

Antidisturbios ARRO de los Mossos en un desahucio en Sants 2016 

Cabria preguntarse cómo y porqué aparecieron unos vehículos de inversión inmobiliaria llamados SOCIMI ( Sociedades Cotizadas anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y porqué han ido proliferando vertiginosamente desde que se crearon en 2009 por los gobiernos de Rodríguez Zapatero y Mariano Rajoy, y su posterior reforma en 2013 por el ex ministro Luis De Guindos.

En 2017 ya existían 40 Socimi dedicadas a la compra, promoción y rehabilitación de pisos e inmuebles para su posterior arrendamiento, a semejanza de los REIT o sociedades de inversión inmobiliaria nacidas hace tiempo en EE.UU.

Las SOCIMI necesitan un capital social mínimo de 5 millones de euros y cotizan obligatoriamente en el Mercado Alternativo Bursátil ( MAB )

A modo de SICAV ( Sociedad de inversión de capital variable), las Socimi son empresas que apenas tributan impuestos y se benefician de un 95% en el impuesto de trasmisiones patrimoniales, entre otras muchas excepciones fiscales.

No hay que ser muy listos, para imaginar que detrás de este tinglado , existen multitud de empresas a modo de testaferros, blanqueo de capitales, negocios opacos y un flujo monetario constante a Paraísos Fiscales.

PRINCIPALES SOCIMI OPERATIVAS EN ESPAÑA

¡ PRIMERA SORPRESA ! 
“El fondo buitre” de José María Aznar Jr. gana 31 millones

José María Aznar junior, hijo menor del ex presidente José María Aznar, es accionista de CERBERUS, una Socimi controlada por “un Fondo Buitre”, que tiene sólo tres clientes: Bankia, Cajamar y la Sareb ( el Banco malo)

Junto a José Maria Aznar J., aparece también José Ignacio Goirigolzarri, actual Presidente de Bankia y del BFA, el holding de Bankia creado en 2015

José Ignacio Goirigolzarri

CERBERUS opera en Madrid como Haya Real Estate, y obtuvo en 2017 unas ganancias de 31,3 millones de euros.

Haya fichó en 2013 como Consejero a José María Aznar Botella.

Haya tiene activos por valor de 473 millones, fondos propios (capital más reservas) de 108 millones, y una plantilla de casi 500 personas. Tras el cierre de las cuentas, el pasado marzo la sociedad acordó repartir a su accionista 21,4 millones de las reservas de libre disposición.


JOSÉ MARIA AZNAR Y OLEGUER PUJOL, AMIGOS INTIMOS

Oleguer Pujol, el hijo menor de Jordi Pujol padre, también formó parte del entramado del “Fondo buitre” Cerberus, así como en la macrooperación de viviendas IVIMA, que fue adjudicada a Azora ( Godlman Sachs) Dicha macrooperación fue denunciada ante el juzgado 48 de Madrid.

Los Aznar y los Pujols, íntimos amigos

En la operación IVIMA, concurrieron 14 Fondos, 9 de ellos están vinculados entre sí. Es una fórmula que se utiliza habitualmente por carroñeros inmobiliarios para aparentar que concurren empresas diferentes al concurso de compra de inmuebles.

En este caso, el pastel inmobiliario consistía en 2.935 viviendas sociales, 3084 garajes, 1865 trasteros y 45 locales comerciales, un total de 7.929 inmuebles que el comprador IVIMA pagó 201.000.007 millones de euros.

Fuentes jurídicas creen que detrás de esta maniobra financiera especulativa, pudiera existir el delito de colusión de mercado, es decir que dichos fondos acordaran presentarse por separado para impedir la entrada a otros carroñeros de viviendas sociales en Madrid y así hacer caer el precio.

¿QUIEN ES URSUS ALFA? 

Oleguer Pujol Ferrusola, era Administrador único de Drago Capital S.L., que llegó a aglutinar 16 sociedades, entre ellas Ursus Alfa y que gestionó operaciones inmobiliarias por valor de 3.000 millones de euros, según investigación del juez Santiago Pedraz que llevó el caso.

Entre estas operaciones, figura la compra de 105 sucursales de Bankia en 2010. A su vez, la sociedaUrsus Alfa depende de Promotora holding, una sociedad que a su vez, es del fondo Cerberus.En ente entramado societario, figura como socio Luis Iglesias, yerno de Eduardo Zaplana, expresidente de la Generalitat valenciana.                                                                    
Luis Iglesias Rodriguez Viña

Socio de Oleguer Pujol Ferrusola, Luis Iglesias fue imputado por delitos de blanqueo de capitales y contra la Hacienda Pública, después de varios registros en varios domicilios.

Según la querella interpuesta, la empresa de Oleguer Pujo Ferrusola recibió 8 millones desde las Islas Vírgenes para comprar un hotel en Canarias. Se investigó en el mismo auto, su participación en mercantiles domiciliadas en Luxemburgo y Holanda, donde figura como administrador o participe a través de la sociedad Drago Mediterranean Holding Coöperatief U.A. constituida en los Países Bajos.

La familia Aznar está vinculada estrechamente con la familia Pujol a través de Cerberus, que se adjudicó otra macrooperación, el fondo de viviendas propiedad de Bankia, conocida como SAREB o Banco malo.

Millstein Lee y Vaan Jasper Jan, Presidente y Vicepresidente de Ursus Alfa, la sociedad de Pujol Ferrusola, actuaron curiosamente con iguales cargos en Haya Real, la sociedad de Aznar Botella cuando Cerberus cerró la operación de la SARED en 2013.

AZNAR Y GEORGE BUSH 

Aznar Botella, nunca habría llegado a Cerberus, si su padre no hubiera tenido estrechas relaciones con George Bush y otros poderosos. Cerberus cuenta con otros socios como John Snow, que fue secretario del Tesoro con George Busch y a Dan Quayle, expresidente de EEUU con Bush padre.

PELOTAZO DE BLACKSTONE ( FIDERE )

Con la connivencia de la ex alcaldesa de Madrid, Ana Botella, que vendió, hace 5 años, 1.860 viviendas de Protección Oficial (VPO) a Blackstone (Fidere) por algo más de 128 millones de euros, el gigante Blackstone ha revalorizado su inversión un 184%.

Ana Botella

Gran pelotazo sin duda, aunque no exento de polémica. Ana Botella cometió muchas irregularidades en esta operación, según dictaminó la Cámara de Cuentas de la Comunidad de Madrid. Formalizó la venta de manera precipitada ante el temor de que el PP perdiese la Alcaldía, como así sucedió dos años después

RESUMEN

El patrimonio que tenían miles de familias que fueron desahuciadas en la crisis por el impago del alquiler o la hipoteca, ha pasado de forma torticera a manos de “Fondos buitres” que no son quienes dicen ser. Al ponerlos frente al espejo, aparecen los verdaderos rostros de quienes los manejan ayudados por muchos bancos que también se benefician con los préstamos que conceden.

Habrá un próximo capítulo de este culebrón inmobiliario. Desnudaremos de pies a cabeza a Blackstone, el mayor fondo estadounidense de inversión del mundo y el principal propietario de grandes hoteles en España. Tiene más de 16.800 habitaciones, tras la OPA ( oferta pública de adquisición) sobre la Socimi Hispania y entre sus accionistas figura el magnate y especulador George Soros.

Teniendo en cuenta que Blackstome es una sociedad gestora (management Company), lo que significa que no tiene capital propio, sino que gestiona dinero de sus clientes, habría que preguntarse:

¿Quiénes serán esos clientes?

Blog de Luisa VICENTE




Tres medidas urgentes contra los rentistas: Congelación de alquileres y desgravación fiscal a todos los inquilinos

La congelación de alquileres sería una medida de justicia social.
La desgravación fiscal a todos los inquilinos sería una medida de justicia fiscal

Las continuadas subidas de los precios del alquiler en toda la geografía desde el 2014 han rondado algunos años los dos dígitos en algunas grandes ciudades como Barcelona y Madrid que concentran la mayor proporción de hogares viviendo en ese régimen . Por ejemplo, Barcelona que tiene entorno a los 230.000 hogares en régimen de arrendamiento hay barrios del centro donde el incremento del alquiler fue del 12% anual en 2017 (*1). Existe un efecto rebote pues el incremento de precios se traslada de los barrios centrales a los periféricos y de estos a las ciudades de toda el área metropolitana.

El rotativo La Vanguardia en su editorial lanzaba un titular desafiante: “Y los alquileres siguen subiendo(*2) donde afirma sin remilgos que “Los elevados precios de los alquileres han llegado a niveles insostenibles para una amplia capa de la población, lo que agrava el problema de la vivienda en Catalunya

La incesante inversión inmobiliaria extranjera nacida por la inyección, en el casino especulativo, de miles de millones por los bancos centrales – BCE , Reserva Federal- a través de los programas de expansión cuantitativa de sus balances ha creado un efecto arrastre en los mercados locales (*3). En concreto en Barcelona, la inversión inmobiliaria extranjera fue de 1.997 millones en 2015 y de 2.500 millones en 2016 y iguala al total del presupuesto anual del Ayuntamiento de la ciudad condal. Eso crea una ola gigantesca especulativa sobre la que surfean los inversionistas nacionales, abuelitos y propietarios marginales castigando al precariado con subidas del alquiler inasumibles.

La congelación de alquileres sería una medida de justicia social.

¿Pero por qué esa ola mundial de inversión inmobiliaria que se ha trasladado a todos los rincones? Los datos de la rentabilidad total y la rentabilidad bruta permiten ver que hoy en España no hay otra inversión “legal” que permita las rentabilidades del alquiler de viviendas. ¡Vamos que no hay mejor negocio que un tonto pagándote un alquiler! (*4)

La rentabilidad TOTAL de un inmueble en alquiler suma las rentas derivadas de los arrendamientos, los incrementos anuales y la revalorización del valor de la vivienda a lo largo de los años. Según el Banco de España – BdE – la rentabilidad total de la vivienda en 2017 fue del 11,4%. O sea, que la suma de aquellas cantidades permite en un mercado alcista recuperar el valor de la vivienda en 10 años a costa del inquilino y otros parámetros como que la vivienda este comprada al contado.

El Banco de España en su informe sobre el mercado de la vivienda indica claramente que el arrendamiento de viviendas supera con creces cualquier otro negocio o inversión como depósitos a plazo, Bonos del Estado o Bolsa.

En la serie histórica de rentabilidad total del alquiler indica que la anterior burbuja del alquiler (1999 a 2006) fue la más rentable.

Por su parte, la rentabilidad BRUTA de un inmueble en alquiler resulta de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula: (12.000/240.000) x 100 = 5%. Al igual que la  anterior serie histórica las rentabilidades BRUTAS también han sido desorbitadas en nuestro país que demuestran como el rentismo inmobiliario en el capitalismo extrae enormes plusvalías de las rentas salariales lo que reprime las compras de bienes, la inversión industrial, etc

LA OBLIGADA CONGELACIÓN DE ALQUILERES

Ninguna economía puede resistir semejante especulación sobre un bien básico. Las rentabilidades del alquiler superan con dos dígitos los aumentos salariales de los últimos 20 años. La rentabilidad rentista inmobiliaria supera con dos dígitos el incremento del PIB de los últimos 20 años. Eso quiere decir que enormes y crecientes cantidades de dinero van a parar a esa rama de la economía en detrimento del consumo, de la inversión y de la investigación y desarrollo. Eso ha sido posible, porqué los partidos del régimen del 78 han priorizado legislativamente, judicialmente, fiscalmente y económicamente esa opción. Cómo a los arrendadores, los propietarios, llevan 50 años chupando del bote ahora les toca a los inquilinos al menos que durante unos años no haya ningún incremento de alquileres de ninguna vivienda.

Y eso ¿como se hace?

  • Obligando a que todos los contratos de alquiler tengan un contrato único, supervisado por las oficinas de vivienda y en papel oficial con número y fianza registrada.
  • Congelación de todos los gastos, mejoras etc durante ese mismo tiempo para evitar la picaresca.
  • Para los nuevos contratos, suponiendo que la LAU permita sólo contratos de 3 o 5 años, bastará conocer la fianza depositada del anterior contrato aunque el inquilino sea nuevo.

SÍ,  porqué a las rentabilidades DESCARADAS que hemos comentado antes hay que sumar las enormes ventajas fiscales con que cuentan en nuestro país los caseros.

La desgravación fiscal a todos los inquilinos sería una medida de justicia fiscal

Como hemos explicado numerosas veces en este blog, las exenciones y desgravaciones fiscales al arrendamiento de viviendas provoca un boquete de miles de millones cada año a las arcas del Estado español cada año. ¿Por qué? Porqué supuestamente esa dejación de políticas públicas en manos de la iniciativa privada debían permitir el desarrollo de un mercado del alquiler – muy exiguo históricamente desde 1950- y abaratar precios. Después de 25 años de practicar esas políticas es evidente su fracaso viendo como esta la situación. Por contra, pensamos que esas políticas buscaban lo contrario: incrementar aún más fiscalmente los beneficios de los rentistas inmobiliarios grandes y los marginalmente pequeños.

SÍ, porqué a las rentabilidades descaradamente OBSCENAS que hemos comentado antes hay que sumar las enormes ventajas fiscales con que cuentan en nuestro país los caseros. Esto lo hemos explicado muy bien en nuestro blog  >>> AQUÍ>>> y también >>> AQUÍ>>>.

Pero vamos a ver un par de ejemplos que constatan como las rentas del trabajo, que son las que de verdad generan riqueza. pagan hasta 10 veces más impuestos que las rentas inmobiliarios. O sea, pagan un 1.000% más. O de otra manera, los ingresos salariales pagan 10 euros de impuestos por solo 1 euro los mismos ingresos en renta inmobiliaria.

En el siguiente ejemplo tenemos dos declaraciones de IRPF. Una de la persona física -A- que declara ingresos por valor de 27.000€, obtenidos de una renta salarial, del trabajo en una empresa. Por otra parte tenemos otra persona -C- que declara dos alquileres pero la suma de ingresos es la misma: 27.000€. Vemos en las siguientes declaraciones hechas delante del portal web de la Agencia Tributaria como la persona -A- con una renta salarial paga 2297 euros de impuestos pero en cambio, la persona -C- por ejemplo un abuelito- que solo declara ingresos de rentas de alquiler- por los mismos 27.000€- sólo deberá pagar 432€ porque las exenciones y desgravaciones fiscales sobre esos 27.000 euros acaban con una base imponible de sólo 7560€.

La persona -A- paga un 1.000%  más de impuestos respecto de la persona -C-. La diferencia es 10 a 1. Por cada 10 euros de impuestos trabajando, creando riqueza, el rentista inmobiliario sólo paga 1 euro por los mismos ingresos (27.000€). Esto sólo tiene un nombre : EXPOLIO DEL INQUILINO y DE LA RIQUEZA DEL PAÍS.

Estas diferencias impositivas tienen lugar tanto en personas físicas como jurídicas. Para evitar la picaresca en todas las medidas anteriores bastará que todos los inquilinos tengan derecho a una desgravación fiscal en el IRPF de manera todos los contratos acabaran siendo legales porqué el mismo inquilino delatará el fraude fiscal. Eso no ocurre ahora porqué el PP eliminó las desgravaciones fiscales a los inquilinos en el 2013 para no tener que investigar la enorme bolsa de fraude de los propietarios. Este expolio fiscal consciente a la Hacienda Pública y a los inquilinos está muy bien explicado aquí>>>

DOMESTICAR EL MERCADO LIBRE DE ALQUILER: JUSTICIA FISCAL y SOCIAL

  • Congelación de alquileres y prórroga forzosa (excepto en caso de necesidad familiar justificada).
  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Eliminar todas las desgravaciones fiscales a los arrendadores para que tributen como una ganancia más.
  • Realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos (4 millones de hogares) según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible…, con el dinero ahorrado de suprimir la elusión fiscal de los arrendadores (4 millones de caseros) y con ello conseguimos acabar el fraude fiscal de muchos de ellos pues conoceremos la totalidad de alquileres que cobran.
  • Grabar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas poniendo en el mercado sus viviendas vacías a la venta.
  • municipalización del suelo urbano. el suelo urbano debe ser de dominio público (municipalización del suelo urbano) y no un bien privado, especulativo y con derecho a herencia. Lo único que se puede vender si se ha comprado es el derecho de uso del suelo-público (sería como un impuesto) y la propia edificación.

Medidas complementarias para hacer efectivas las anteriores

  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. Las exenciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • Eliminar los incrementos del recibo del alquiler por mejoras arquitectónicas, instalaciones o estéticas de la vivienda para evitar el doble cobro a Hacienda y al inquilino.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.

Salva TORRES, activista de 500×20


Notas a pie de página

  1. La Vanguardia, El alquiler alcanza en Barcelona el precio más alto de la historia.
  2. La Vanguardia, Y los alquileres siguen subiendo.
  3. La Vanguardia, La inversión inmobiliaria en Barcelona alcanzará récord con 2.500 millones en 2016.
  4. bankinter.com, La tabla definitiva para saber si un piso está caro o barato (ejemplos).

TODO ESTE EXPOLIO FISCAL ESTÁ MUY BIEN EXPLICADO AQUÍ>>>

desvelamos la verdad! los salarios pagan un 1.000% más de fiscalidad que las rentas inmobiliarias de alquiler


Portal del inquilino – espacio de derechos y empoderamiento


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Cómo boicotear una futura aplicación de la “regulación de precios de alquileres” en las grandes ciudades de España

La continuada publicación de datos sobre desahucios en el mercado libre del alquiler y los incrementos desorbitados de los precios que pagan los inquilinos por vivir bajo un techo ha obligado a un amplio debate de cómo esa locura se puede parar. Muchos de los medios de comunicación dominantes y amplios sectores de la izquierda […]

alquiler de viviendas: ni Barcelona ni Madrid son Viena por muchas vueltas que le den.

Las políticas del Ayuntamiento de Viena no son homologables con las del Ayuntamiento de Barcelona de Ada Colau o del de Carmena. No se trata de falta de voluntad de esos Ayuntamientos. Es un problema estructural de nuestro país. Desde hace algún tiempo los medios de comunicación nos martillean con la cantinela del control de […]

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Tres medidas urgentes contra los rentistas: Congelación de alquileres y desgravación fiscal a todos los inquilinos

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Bombolla de Lloguer i Rendisme Immobiliari – xerrada de Salva Torres a l’Observatori del Guinardó

En el marc de les xerrades de l’Observatori del Guinardó-Can Baró (en defensa dels Serveis Públics i els Drets Socials) el nostre company Salva TORRES explica la seva visió sobre la bombolla del lloguer i com podem acabar amb ella. La profusió de dades i anàlisi permeten una visió general del problema a la ciutat […]

El hedge-fund americano Blackstone marca tendencia en la concentración de la propiedad inmobiliaria en España

La compra del 50,1% de Testa Inmobiliaria por esta firma de capital riesgo de New York la convierte en la principal SOCIMI española En España desde el 2001 al 2009 se constituyeron 11.847.772 hipotecas en una época donde la banca estaba dispuesta a poner la alfombra roja para endosarlas a cualquier ciudadano. Para el 2007 […]

Ada Colau! dificil derrotar l’especulació immobiliària a Barcelona amb les seves eines.

Las mesures del Govern de la ciutat són encara un pas molt curt en el camí del parc públic d’habitatge a Barcelona. El Govern en minoria absoluta d’Ada COLAU a Barcelona afila les darreres mesures en matèria d’habitatge abans de les eleccions municipals més disputades del 2019, amb escenaris inquietants, i com a nau insígnia […]

Es posible anular un desahucio por renta abusiva? SÍ……… y ha ocurrido en este país.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Álava del 2014 nos plantea ese primer interrogante que permite un viaje por el paraiso fiscal en que viven las rentas parasitarias del alquiler y la posibilidad de un alquiler justo. Este documento explica a partir de una sentencia en Alava sobre alquiler abusivo en una vivienda pública […]

Desde el 2012 en Barcelona los desahucios de alquiler llegan al 90% del total de actuaciones judiciales en vivienda

Los desahucios de hipoteca popularizados por la PAH nunca superaron en número a los de alquiler en la ciudad. El Ayuntamiento de Ada Colau certifica que desde el 2014 se han reducido los desahucios un 22% en la ciudad. El problema viene de hace muchos años. El problema siempre ha sido grave, muy grave. En […]

500×20 proposa amb les assemblees de barri de BCN el 50% d’habitatge social de lloguer assequible de nova construcció

En les darreres setmanes, L’Ajuntament de Barcelona està fent una ofensiva en temes d’habitatge. Sap que la situació d’emergència habitacional és molt greu. La proposta de reserva del 30% d’habitatge social és clarament insuficient per aquestes necessitats. Lligat de peus i mans per normatives, competències, pressupostos i la minoria parlamentaria al Consistori, l’equip de Govern […]




Bombolla de Lloguer i Rendisme Immobiliari – xerrada de Salva Torres a l’Observatori del Guinardó

En el marc de les xerrades de l’Observatori del Guinardó-Can Baró (en defensa dels Serveis Públics i els Drets Socials) el nostre company Salva TORRES explica la seva visió sobre la bombolla del lloguer i com podem acabar amb ella. La profusió de dades i anàlisi permeten una visió general del problema a la ciutat de Barcelona i a l’estat espanyol sobre com el capitalisme manega el rendisme immobiliari.




El hedge-fund americano Blackstone marca tendencia en la concentración de la propiedad inmobiliaria en España

La compra del 50,1% de Testa Inmobiliaria por esta firma de capital riesgo de New York la convierte en la principal SOCIMI española

Fuente: cincodias.com

En España desde el 2001 al 2009 se constituyeron 11.847.772 hipotecas en una época donde la banca estaba dispuesta a poner la alfombra roja para endosarlas a cualquier ciudadano. Para el 2007 la subida continuada de tipos de interés del BCE hasta el 3%, bajo la presidencia de Jean-Claude Trichet, con el pretexto de la solidez de la economía euro se reflejó en continuadas subidas del tipo de referencia de tasas hipotecarias: el EURIBOR. Este índice fabricado por un pool totalmente privado entre la EBA – European Banking Association- y la agencia Thomson-Reuters, llegó en 2008 al máximo en años: 4,8%.

La crisis económica del siglo ya se había iniciado hacía más de un año en EE.UU. En 2007 cuando aún el ministro Solbes hablaba de su autodenominado “círculo virtuoso de crecimiento” de la economía española se inició una oleada de ejecuciones hipotecarias hasta sumar 758.061 en 2018 (*1). Bajo la apariencia de una subida de tipos supuestamente obligada por la economía recalentada en nuestro país miles de hogares se vieron arrastrados a impagos de la hipoteca por cuotas inasumibles. Hacía el 2012 la banca española había acumulado suelo edificable por millones de m2 y cerca de 1,5 millones de viviendas entre particulares y promotores. La operación Trichet había funcionado.

Esos créditos hipotecarios ejecutados por la Banca española fueron creados de la nada: La Banca nunca prestó su capital ni los depósitos de clientes. Creó un activo en su cuenta y un pasivo en el banco del vendedor (que a su vez era activo del vendedor). Cada ejecución hipotecaria era un enorme negocio: la banca sin prestar nada obtenía una vivienda mientras que el deudor perdía el capital inicial invertido, las amortizaciones, los intereses y su proyecto de vida. Injusto o no esa es la operativa que les permite a esos prestamistas privados que manejan la infernal maquinaria que hay detrás de la creación monetaria bancaria moderna.

En 2013 los activos inmobiliarios saqueados por la Banca española sumaban más de 280.000 millones de euros según FUNCAS (*2). Durante el camino hasta hoy conocemos los casos de la venta de + 100.000 hipotecas de Caixa de Catalunya al Fondo de Titulización FTA 2015 que compró Blackstone. Las familias afectadas conocieron los métodos de extorsión del <servicer> Anticipa que hoy es un ejemplo generalizado a todas las compañías que compran esos activos a la banca española ( préstamos improductivos – en mora con hipotecas asociadas). También sabemos que esos préstamos estaban titulizados por lo que los bancos tuvieron que rescatarlos extinguiendo decenas de Fondos de Titulización amortizándolos anticipadamente gracias a la compra masiva de los mismos por el BCE. Eso lo explicamos muy bien en su momento AQUÍ>>>

Todas las operaciones de venta de activos de la banca española, desde créditos al consumo, hipotecas impagadas y viviendas, se realiza con empresas afincadas en paraísos fiscales como Luxemburgo donde tienen sede muchas de las que operan en nuestro país: Axactor, Blackstone, Cerberus, Lindorff… En el mismo estudio de J.G. Montalvo para Funcas citado en -*2- la Banca española ponía en venta préstamos NPL (non performing loans) y activos adjudicados (REO) por valor de 190.000 millones a finales del 2017.

El expolio de los hogares españoles se observa en este gráfico adjunto donde nuestro país representa la mitad de las ventas de activos problemáticos en Europa. El papel de la FED – Reserva Federal de EE.UU- y del Banco Central Europeo -BCE- ha sido clave en el desarrollo del proceso de expolio de los hogares. Con la excusa de la crisis ambos bancos centrales – lobbistas de la banca privada- han lanzado programas de compras masivas de deuda titulizada – Expansión cuantitativa de dinero – QE – sin las cuales hubiera sido imposible atender semejantes compras. E igualmente han suministrado dinero a tipos 0% de interés sólo para privilegiados para poder apalancar las compras previamente. La operativa es sencilla: las empresas – fondos buitre- realizan la compra de manera apalancada para después titulizar y vender entre otros al BCE o a la FED los titulos. Ambos bancos centrales tienen en sus bóvedas más de 4 billones de € en bonos comprados sólo a empresas privilegiadas como estas.

Para muestra tres botones:

  • el fondo FTA 2015 se constituyó con más de 100.000 hipotecas de Caixa Catalunya y fue comprado desde Luxemburgo por una compleja red de sociedades pantalla con el beneplácito del Gobierno del momento: Rajoy. En la escritura del FTA2015 se asegura que el FROB vende “la cartera Hercules de CX” – 4.187 millones de euros- a Blackstone Group International Partners como mejor oferta. En nuestro artículo de agosto del 2017 teníamos claro la complejidad de los procesos de expolio que esconden las fechorias:

A pesar de lo cual, más adelante figura en delegación de Blackstone la sociedad Spain Residential Finance SARL– pg.15. Para completar el galimatías societario en la escritura- del FTA2015- rubricada en presencia del referido notario don J.C.Ollé i Favaró se presenta el representante de otra sociedad –Alcmena Midco Sàrl- que se subroga en la posición contractual de Spain Residential Finance – pg.17. En los anexos de la escritura – pg.386 – se lee que desde el Gran Ducado de Luxemburgo el día 17 de marzo de 2015 la sociedad BRE/Management 7 SA. cuyo director es Jean-François Bossy – ya lo hemos nombrado- que actúa como administradora de la sociedad Alcmena Midco Sàrl otorga poderes totales para la operación al ya mencionado abogado Alfonso Benavides Grases. Como ven, todo un dechado de transparencia y de limpieza en una operación de una cuantía colosal.

  • El título de esta entrada habla de la compra por parte de Blackstone del 50% de las acciones de Testa inmobiliaria, la principal inmobiliaria de España, que cierra un ciclo de expolio aunque el parque de viviendas de Testa aún es muy pobre en relación al parque de viviendas total (10.615 sobre un total de 18 millones en el país)
  • en el año 2009 el Gobierno del PSOE del sr. Zapatero aprobó con el apoyo de todo el arco parlamentario -PP+ CiU+PNV+CC – la figura fiscal de las SOCIMI – Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario-, una nueva modalidad societaria creada por Ley 11/2009, de 26 de octubre (BOE del 27 de octubre). Con esa medida el Gobierno de esa época modernizaba la fiscalidad siguiendo la estela desreguladora que venía de EE.UU y de la UE. De todas maneras, la Fundación Ideas – PSOE- ya había discutido el asunto para supuestamente modernizar y profesionalizar el mercado del alquiler en España que lo veían “atomizado” y muy de abuelitos. Lo explicábamos muy bien AQUÍ>>>

FUENTE: garcia montalvo- FUNCAS

En resumen, en 15 años la banca española ha aumentado su presencia en el sector residencial vendiendo los activos expoliados a los hogares españoles a fondos de inversión afincados en paraísos fiscales, que a su vez están participados por esos bancos – o tienen intereses convergentes-que usan dinero a raudales fabricados por la FED y el BCE como colaboradores necesarios de todo el entramado embaucador.

Este relato se confirma con la última ‘Encuesta de Condiciones de Vida’ que ha publicado hoy el Instituto Nacional de Estadística (INE). En la misma se confirma una disminución del 86% hasta el 81% en el número de hogares que vivian en propiedad en nuestro país. No es que la gente no quiera comprar sino que aquellas 759.051 ejecuciones hipotecarias han expulsado un 5% de hogares. Esa diferencia es el resultado del expolio concertado de las élites financieras.

El mito izquierdista de las Socimis y la realidad del alquiler en España

Pero ¿cómo es la distribución de la propiedad inmobiliaria en España? ¿la vivienda está en manos de los fondos buitre??

Aunque parezca extraño, a veces se me ha preguntado mi insistencia en conocer la distribución de la propiedad inmobiliaria en este país. Tiene una importancia fundamental a la hora de calibrar las políticas públicas de vivienda sobre todo en el tema del alquiler. Por ejemplo no es lo mismo que más de la mitad de la oferta de vivienda de alquiler este en manos de personas físicas o jurídicas pues eso tiene relación con la principal política redistributiva: la fiscalidad.

Lo que resulta disparatado es que se hagan políticas sin conocer esos datos. Si algún gobierno las tiene nunca han sido públicas. Ni en el INE – Instituto Nacional de Estadística- ni en la Dirección General del Notariado ni en Registradores de España- es posible encontrar la distribución de cuantas viviendas tiene cada propietario. Solo se encuentran aproximaciones en las sucesivas búsquedas en Internet. Lo que resulta también paradigmático es que en muchos sectores de la izquierda y de los movimientos sociales dan por supuesto que las SOCIMIS y los Fondos buitres controlan el mercado de oferta de alquiler. Los datos indirectos que voy a mostrar indican lo contrario. De hecho, la totalidad de SOCIMIS del estado español tienen una cartera de viviendas que llega al 1% unos centenares por debajo de la cantidad de vivienda pública de alquiler de este país que es una miseria. Testa la principal inmobiliaria – SOCIMi – tiene una cartera de 10.615 pisos.

Eso crea una ola gigantesca mundial sobre la que surfean también abuelitos y propietarios marginales castigando al precariado con subidas del alquiler inasumibles.

La tendencia mundial es a la concentración de la vivienda en pocas manos pero hoy en España el mercado de alquiler está mayoritariamente en manos de personas físicas.

– radiografía del mercado español de Vivienda de Fotocasa –

En el inicio de esta entrada hemos mostrado las herramientas que ha utilizado el conglomerado de prestamistas – la banca privada y sus lobbistas BCE-FED- para dar un vuelco a esa distribución colocando los activos en paraísos fiscales desde donde controlan esa riqueza expoliada. La burbuja recurrente de compra y alquiler de vivienda en España y en todo el mundo, como un hecho único que no sucedía antes, tiene que ver con la inyección por parte de todos los bancos centrales – lobbistas de los prestamistas privados- de centenares de miles de millones de dinero. Eso crea una ola gigantesca mundial sobre la que surfean también abuelitos y propietarios marginales castigando al precariado con subidas del alquiler inasumibles. Los datos que muestran que la propiedad inmobiliaria en España está en manos de personas físicas y no jurídicas – por ejemplo SOCIMI- son estas:

  • Cuatro de cada diez viviendas se compran al contado en España. Según el INE, un 33,23% de las viviendas que se adquieren en España son al contado según los datos del INE, que incluyen también novaciones y renovaciones de hipoteca. Según los datos del Consejo General del Notariado, que no incluye estas dos últimas opciones, el porcentaje de vivienda comprada al contado en 2017 se elevó al 43,60% del total. (*3)
  • Según el anuario 2017 del Colegio de Registradores, en el último ejercicio completo un 87,45% de las adquisiciones de viviendas fueron realizadas por personas físicas y un 12,55% por personas jurídicas. El pico de adquisiciones de estas empresas y fondos de inversión se alcanzó en 2013 (21,93%), cuando los precios estaban en sus momentos más bajos.(ver *3)
  • Un tercio de la oferta de Airbnb en España está en manos de propietarios y empresas con más de 5 pisos (*4). Aunque el tema de pisos turísiticos puede dar datos distorsionados, estos confirman que la vivienda en personas físicas domina ese mercado. Un 11% de los anunciantes controlan el 46% del mercado ofreciendo 2 o más viviendas de alquiler turístico. Un 75% de los anunciantes tienen un anuncio lo que supone un 40% del total de la oferta.
  • Según la radiografía del mercado español de Vivienda de Fotocasa, el 69% de los españoles tiene un piso o casa a su nombre. Y un 16% tiene dos o más viviendas. De media, cada propietario español cuenta con 1,03 viviendas a su nombre, cifra que se eleva al 2,3 en el caso de los propietarios que tienen dos o más viviendas. (*5)
  • un mundo aparte es la Iglesia Católica que consideramos la PRINCIPAL SOCIMI DEL ESTADO ESPAÑOL. Tampoco hay datos sobre sus propiedades inmobiliarias pero consta que trafica con alquileres a pesar de que no paga ningún impuesto de ninguna clase y recibe millones en donaciones y herencias. Lo explicamos muy bien aquí>>>

El resumen sería que una buena parte de la oferta de vivienda en alquiler está en manos de propietarios físicos y bastante atomizada aunque los ciclos financieros que hemos dibujado anteriormente llevaran a una concentración cada vez mayor de la propiedad. En la próxima crisis todo hace suponer que una nueva tanda de ejecuciones hipotecarias se sumaran a las que aún están en curso de la anterior. No es así de extrañar que los hogares en alquiler en los últimos años hayan crecido en todo el país hasta situarse en 3,6 millones según el INE respecto de los 2,5 que había en 2012. Todo el precariado ha sido expulsado como perfil financiero solvente.

Por otro lado, la aseveración que hacemos aquí enmarcada en la historia de medio siglo de nuestro país queda más que confirmada:

El ABC. SÁBADO 2 DE MAYO DE 1959. EDICIÓN DE LA MAÑANA. PAG. 41

(situaba la política que derecha e izquierda han hecho durante los últimos 60 años)

«NO QUEREMOS UNA ESPAÑA DE PROLETARIOS, SINO DE PROPIETARIOS»

“ASPIRAMOS A QUE LA VIVIENDA SEA DEL QUE LA VIVE Y QUE DE LA “LIMITADA” PASEMOS AL IDEAL DE LA “VENTA LIMITADA” (VPO)

Palabras don D. José Luis de Arrese – primer Ministro de Vivienda – en el homenaje que le tributaron los agentes de la propiedad inmobiliaria.

salva TORRES


notas a pie.

  1. ejecuciones hipotecarias 2007-2018 CGPJ – consejo general poder judicial- AQUÍ y AQUÍ – 758.061 viviendas.
  2. FUNCAS, Nuevas coberturas y normas contables: efectos sobre los activos problemáticos de la banca española / José García Montalvo.
  3. eldiario.es, Cuatro de cada diez viviendas se compran al contado en España.
  4. eldiario.es, Un tercio de la oferta de Airbnb en España está en manos de propietarios y empresas con más de 5 pisos .
  5. FOTOCASA-BLOG, Radiografía del mercado de la vivienda 2016-17.



Ada Colau! dificil derrotar l’especulació immobiliària a Barcelona amb les seves eines.

Las mesures del Govern de la ciutat són encara un pas molt curt en el camí del parc públic d’habitatge a Barcelona.

El Govern en minoria absoluta d’Ada COLAU a Barcelona afila les darreres mesures en matèria d’habitatge abans de les eleccions municipals més disputades del 2019, amb escenaris inquietants, i com a nau insígnia dels Comuns i Podem a l’Estat espanyol. La victòria ajustada a les eleccions del 2015 es va donar al districte de Nou Barris on la candidatura d’Ada Colau va arrasar a tots els col·legis electorals. La raó evident era que el districte va patir des del 2007 un tsunami de desnonaments que entitats com la nostra, Asc. 500×20 i l’Avv de Ciutat Meridiana vam intentar aturar només amb bona voluntat i les mans buides.

Totes les mesures publicitades a la premsa van encaminades a augmentar el parc d’habitatge públic de la ciutat i són modificacions, actualitzacions o intencions d’aplicar normatives o lleis ja existents però que mai s’han usat més que excepcionalment. Les mesures del Govern d’Ada Colau ja han rebut el rebuig dels constructors i d’una bona part dels grups municipals. La Banca calla però té l’aixeta del crèdit perquè la capacitat fiscal i pressupostària de l’Ajuntament de Barcelona no pot donar gaires alegries davant d’un tsunami inversor propulsat per BCE a través del crèdit bancari als constructors.

Les mesures convertides en *estrella* per les crítiques rebudes són:

  1. per a totes les noves llicències de construcció dels promotors privats reserva del 30% per a contribuir a la creació d’habitatge social. En el cas d’aplicar-se totes les promocions amb sostre superior als 600 m2 reservarien un 30% dels pisos a habitatge social de “compra protegida-HPO” o “lloguer social” – que no públic- perquè l’edifici és de propietat privada. Ens trobaríem així amb una mesura anti-gentrificadora doncs en un edifici d’habitatges de qualitat trobariem habitatge social de compra o lloguer.
  2. l’extensió a tota la ciutat del dret de tempteig i retracte de manera que l’Ajuntament tingui preferència a l’adquisició de finques en totes les operacions de compravenda a la ciutat comtal. En cas d’aplicar-se a tota la ciutat l’Ajuntament es reservaria el dret prioritari a comprar una finca si es posa a la venda. Un exemple d’aquest dret s’aplica als habitatges procedents d’execucions hipotecàries dels grans tenidors o de la banca.
  3. establir un termini de dos anys com a màxim per obligar als promotors a edificar solars i edificis declarats en ruïna i de tres anys per a reparcel·lacions. Si el constructor o propietari no ho fa, la mesura permet a l’Ajuntament l’expropiació forçosa i l’inici d’obres i pagar al propietari o promotor després en valor en pisos. Seria com una permuta no pactada d’ús corrent en el món de la promoció d’habitatges
  4. aplicació de les mesures legals contra el assajament immobiliari que existeixen des del 2007 amb la llei de l’habitatge.

La mesura 1 i 2 necessitaria la modificació del PGM – Pla General Metropolità- que requereix l’acord majoritari del tot el Consistori. La tercera mesura es basa en una llei del 1956 que permet obligar a construir si es supera el termini de la llicència sense fer-ho per evitar cassos de retenció especulativa. Aquesta tercera de fet Colau l’ha aplicat a l’inrevés donant nous terminis als promotors per construir després de l’aturada de la crisi. La quarta està contemplada en la Llei d’habitatge del 2007 que cap equip de govern no es va atrevir mai a aplicar. El mateix Jordi Hereu no es va atrevir en el cas del barri del Clot que expliquem aquí>>>. Totes les mesures esperen un llarg procés de tramitació consistorial i una batalla judicial dels promotors i ens privats pel lucre cessant.

La mesura 1, de reserva del 30%, carrega monetàriament sobre els promotors el deure de construir sabent que un 30% dels habitatges aniran a Habitatge de Protecció Oficial – venda- que serà l’elecció preferida per treure’s els crèdits bancaris. Diversos moviments socials hem demanat que només es faci habitatge de lloguer social i no pas HPO que va ser “el bressol de la societat dels propietaris” a l’Estat espanyol en les darreres èpoques i que va ser la metxa de la bombolla immobiliària. Els cassos de lloguer social, no són parc públic, sempre tenen data de caducitat (es retornen al mercat lliure) i sempre han necessitat enormes ajudes fiscals sobre m2 construït (* 1). De fet, aquestes ajudes sempre han existit però els promotors no tenen cap interès (* 2). No podrem tenir moltes alegries amb aquesta mesura.

La mesura 2, el dret de tempteig i retracte, pot tenir llargues batalles judicials pel tema de lucre cessant dels promotors. Ara be, aquesta mesura així com la mesura 3 d’expropiació de solars buits, descarreguen sobre l’Ajuntament la despesa pressupostària de comprar o construir. Tot i sent l’Ajuntament de Barcelona una administració rica, la darrera polèmica oberta pel PSC desvelant les retallades de despesa per manca de pressupost, siguin exagerades o no demostren que l’Ajuntament no és tant poderós econòmicament com a primera vista pot semblar (* 3). Ja li dèiem a l’alcaldessa Ada Colau al gener del 2016:

L’especulació immobiliària ofega Barcelona: què fem Ada Colau? on explicàvem que la inversió immobiliària estrangera a la ciutat al 2015 (1.975 milions €) s’apropa al pressupost total del consistori de l’alcaldessa Ada Colau (2.550 milions €) de tot l’any 2015 i per a tota la ciutat. Aquest monstre inversor no ho podrà derrotar amb les seves mateixes armes, és impossible.

Només amb el pressupost actual de l’Ajuntament de Barcelona no podem derrotar l’especulació immobiliària.

L’Estat espanyol està estructurat fiscalment com un estat franquista, que és d’on ve. El centralisme fiscal fa que la majoria de la recaptació fiscal dels impostos més importants estigui concentrada a Madrid i és “la capital del Reino” la que, després de cobrar, distribueix.

Després està la “Ley de Estabilidad presupuestaria, la sostenibilidad financiera y el límite del gasto público” on des de la modificació del article 135 de la Constitució, totes les administracions estan vigilades i tenen minvades la possibilitat d’endeutament. És el mantra neolliberal que diu que no es pot gastar més del que ingresses i que l’Equip de Govern d’Ada Colau, avui per avui, no ha renegat (*4). Encara que s’ha de reconèixer que el deute de Barcelona – 835,5 milions (*5)-no supera el 35% del pressupost anual – 2500 milons- té moltes limitacions legislatives i fiscals

De vegades les comparacions són importants per donar una magnitud del que es parla: L’emissió de deute internacional de Merlín -5.000 milions d ‘€ –  primera SOCIMI española- dobla el pressupost municipal de l’Ajuntament d’Ada Colau per 2018. Testa, participada, en un 17% per Merlín Properties, s’ha gastat 228 milions d ‘€ per comprar 1500 habitatges a CaixaBank, l’Ajuntament de Barcelona ha comprat 500 pisos per valor de 40 milions d’ €. Es necessitarà alguna cosa més que bona voluntat per aixecar un parc d’habitatge públic al nostre país (* 6).

Finalment, ni de l’Administració de Rajoy abans ni la de Pedro Sánchez avui podem esperar cap cop de mà pressupostari o legislatiu en matèria de lloguer per donar un tomb a la nostre ciutat en el tema de la inversió immobiliària, i l’emergència habitacional, que obliga al consistori a actuar desesperadament en els marges legals i pressupostari per a fer front al monstre de l’especulació.

En aquest terreny en que es vol moure Ada Colau, el del pressupost, és molt difícil derrotar l’especulació immobiliària. Però també les mesures 2 i 3 podrien tenir l’efecte contrari: produir un rebot circumstancial de la construcció residencial, resultat de la indignació dels promotors, que ompli les arques municipals de la recaptació immobiliària produïda. Però si aquesta circumstància es donés oblideu-vos del lloguer social als pisos del 30%, tots seran HPO.

Un exercici de realitat: Barcelona va construir 55.000 habitatges en la dècada prodigiosa

Viena té una població igual a Barcelona: 1,7 milions de persones. El rotatiu digital El Confidencial fa una explicació que resumeix be el repte de Barcelona si ens emmirallen a la capital austríaca en el que es refereix a habitatge públic i social (* 7):

“Como el mayor propietario inmobiliario de Austria, la ciudad de Viena posee alrededor de 220.000 apartamentos de alquiler”, recuerda un informe publicado por Wolfgang Föster, del Departamento de Estudios Inmobiliarios de la ciudad. Como complemento, hay otras organizaciones de lucro limitado que gestionan otros 136.000 apartamentos, y las cuales tienen el compromiso de reinvertir sus beneficios en el sector inmobiliario u ofrecer su vivienda a familias con bajos ingresos (un 50% debe estar destinada a ellos) a cambio de exenciones fiscales. El ayuntamiento impone un máximo precio de alquiler según la zona, gracias a una ley de 1917. En 2013 se encontraba en un máximo de 7 euros por metro cuadrado para estos pisos protegidos.

Este año, el municipio (Viena) ha gastado unos 577 millones en subsidiar el alquiler, construir y reformar, una cantidad sustancial debido al tamaño medio de la ciudad. Por ejemplo, Londres gasta una cantidad semejante, y su alcalde, Sadiq Khan, ha calculado que necesitarán unos 2.700 millones de libras de inversión para evitar que la crisis inmobiliaria se agrave. Estas intervenciones se traducen en facilidades económicas para los vecinos. En el reportaje de ‘The Guardian’, una enfermera llamada Barbara Hammer explica que paga 560 euros al mes por una casa de 80 metros cuadrados a 15 minutos en tranvía del centro de la ciudad

A Barcelona existeixen uns 820.000 habitatges i només uns 12.000 tenen la categoria de lloguer públic o social (1,5%). La demanda d’aquesta classe d’habitatge de lloguer a la ciutat està col·lapsada i hi ha cues d’un any per rebre un habitatge d’emergència. A la dècada prodigiosa de la bombolla immobiliària a Barcelona es van construir 55.872 habitatges. Ens podem imaginar l’esforç inversor de tot plegat. Les dades no són nostres, però és un estudi que vam fer el 2014 sobre dades proporcionades pel Consorci de l’habitatge de Barcelona:

Si tots els habitatges s’haguessin destinat a un parc públic de lloguer com demana la nostra associació des de la seva constitució fa més d’una dècada, només tindríem 65.000 habitatges…… el 8% de tots els pisos de la ciutat…. lluny de les dades de Viena, però també de Berlín o París. El que ha passat en els darrers 45 anys d’Ajuntaments democràtics és responsabilitat sobre tot del PSC i d’Iniciativa però també dels altres. Ada Colau no té cap responsabilitat fins el 2015 però tampoc ens podem creure que aquelles mesures faran miracles. És necessiten altres mesures polítiques de molt abast que necessiten una amplia mobilització ciutadana.

Sense justicia fiscal no hi ha un lloguer just.

Ho explicàvem molt alt i clar en aquest article fa uns dies>>>


Es posible una renta de alquiler adecuada a la renta familiar en mercado libre?

Por supuesto que SÍ. Es posible pagar un alquiler en función de la renta a un propietario privado sea cual sea su condición: abuelito, propietario marginal, Socimi, SICAV, sociedad patrimonial, fondo de inversión inmobiliaria etc……

Basta legislarlo. Para aflorar la bolsa de fraude de los arrendadores bastará con:

  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. La deducciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
  • Eliminar las degravaciones fiscales al arrendamiento para que tributen como una ganancia más.
  • Con el ahorro fiscal eliminado a los arrendadores realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con aquel 30%. Con ello, el fraude fiscal de los arrendadores se habrá acabado.
  • Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler.
  • Todas estas medidas evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según indices en un mercado libre, que la Administración no controla y toda la picaresca asociada.

El enorme lobby inmobiliario no tiene argumentos ante la injusticia del tratamiento fiscal de sus rentas parasitarias. Los países europeos más avanzados, tienen grandes parques de vivienda pública que suponen un enorme ahorro para todo el país. La gente paga menos por su vivienda y tiene dinero para gastar en la economía. ¿Por qué eso no es posible en nuestro país?

Se imaginan el parque de vivienda pública que podríamos tener si cada año el Estado español gastará esos 10.000 millones de euros en vivienda?

Por qué el Estado español y la izquierda monárquica ha renunciado a las políticas públicas de vivienda de alquiler y todo ese dinero lo regala a la iniciativa privada?

Ha demostrado ese derroche fiscal su papel en la promoción de la vivienda de alquiler en 25 años? NO NO y NO…. ha servido para reducir precios? NO NO y NO

Hace falta tocar alguna ley para asegurar la justícia fiscal? Hace falta modificar la LAU? NO NO y NO sólo la normativa de la Agencia Tributaria

Los Ayuntamientos del cambio, que piden todas las competencias en materia de alquiler, deberían tener muy claro todo lo explicado

A los Ayuntamientos del cambio……

SIN JUSTICIA FISCAL CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARASITARIAS NO HAY ALQUILER JUSTO NI ASEQUIBLE!

Salva TORRES, activista de asc. 500×20


Notes a peu de pàgina

  1. gencat.cat, Préstecs per al finançament de promocions d’habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer– 2018-2042.
  2. El País, La construcción de vivienda social cae hasta niveles de los años 50.
  3. Socialistes Barcelona, Collboni denuncia desviacions al pressupost de Colau que podrien acabar en retallades.
  4. El Periódico, L’Ajuntament de Barcelona presenta un pressupost de més de 2.500 milions.
  5. europapress/catalunya, La deuda del Ayuntamiento de Barcelona se mantiene en 835,5 millones.
  6. El Confidencial, La política de Viena para ofrecer pisos baratos y qué podemos aprender de ella.
  7. Valencia Plaza, Testa Socimi: la primera en número de pisos en alquiler ultima su salida a bolsa invertiendo 500 millones para crecer



Es posible anular un desahucio por renta abusiva? SÍ……… y ha ocurrido en este país.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Álava del 2014 nos plantea ese primer interrogante que permite un viaje por el paraiso fiscal en que viven las rentas parasitarias del alquiler y la posibilidad de un alquiler justo.

Este documento explica a partir de una sentencia en Alava sobre alquiler abusivo en una vivienda pública qué medidas habría que tomar en el mercado libre para poder realizar un verdadero control de precios. A partir del análisis de los precios y la grave situación del alquiler en Barcelona abre una discusión paralela con Javier Burón, gerente de vivienda de la ciudad, contraponiendo a sus propuestas que el control de alquileres es imposible sin justicia fiscal. Presenta una serie de medidas como la retirada de todas las subvenciones a la propiedad (+ de 10.000 millones anuales – más de 2 veces el presupuesto estatal de Sanidad) por parasitismo rentista. Y añade que ese dinero sea gastado en un parque de vivienda pública y en desgravar el alquiler a todos los inquilinos en función de su renta para así acabar por una vez con la enorme bolsa de fraude fiscal de los propietarios físicos y jurídicos.


Un hogar de Vitoria gana en segunda instancia un pleito con Alokabide

El 13 de Junio de 2014 la Audiencia de Álava anulaba un desahucio de alquiler promovido por Alokabide, la gestora de vivienda pública del Gobierno vasco, en demanda interpuesta el 20 de noviembre de 2013. El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vitoria-Gasteiz, declaró en el Auto de Juicio Verbal de Desahucio nº 1586/13 la condena en costas y el pago de las cantidades no abonadas de rentas de alquiler de una vivienda de Alokabide situada en la capital Vitoria y el desahucio del inquilino.

El inquilino de esa vivienda pública recurrió aquel Auto porque Alokabide había suprimido del contrato la cláusula de revisión de rentas y lejos de adecuar la renta de alquiler, en las revisiones anuales, a la renta familiar disponible continuó aumentando estas. El fallo de la Audiencia Provincial de Álava decía claro que anulaba el desahucio del inquilino basándose en que la sociedad pública gestora (Alokabide) no revisó anualmente el precio del alquiler, a pesar de que las condiciones económicas del afectado habían empeorado y de que, por tanto, le correspondía pagar una renta menor.

El recurso del inquilino se basó en el Real Decreto 39/2008, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo -aplicable en el País Vasco-, así como en la Orden de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, sobre precios máximos. También en los criterios manifestados públicamente en sede del Parlamento Vasco, en las que se ha venido asegurando que el límite de renta de alquiler es del 30 por ciento de los ingresos.

Lo explicábamos en nuestro blog en noviembre del 2014:


Claro, era un piso público!

Pero eso es generalizable?

Veamos que sucede en Barcelona actualmente en los alquileres

Datos del alquiler referenciado a la renta familiar disponible y al precio medio del mercado libre de la ciudad en el período 2000-2018.

Creemos que existe consenso entre determinados sectores mayoritarios de la sociedad que lo que ocurre hoy con el aumento de alquileres es un disbarate producido por una legislación que sólo beneficia a la propiedad inmobiliaria. Esa legislación, basada en las sucesivas reformas de la LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos- del 1985 de Miguel BOYER- PSOE, con el apoyo mayoritario del arco parlamentario, ha ido empeorando las condiciones para el inquilino. Reducir los tiempos de los contratos, facilitar el desahucio y incentivar fiscalmente a la propiedad ha sido la receta ensayada, una y otra vez, durante los últimos 25 años con un resultado nefasto: aumento de la inseguridad del inquilino, precios desorbitados en relación a la renta familiar disponible y reducción de la oferta. La receta neoliberal – lejos del pretendido incremento- de viviendas en alquiler y la reducción de precios tuvo el efecto contrario porqué en un mercado libre, que domina el 98,5% de la oferta,la pretendida receta era una estafa.

Las diferentes reformas del alquiler ensayadas se parecen en filosofía a las reformas del mercado de trabajo. Ambas han destrozado los derechos de los más indefensos con medidas que supuestamente iban a mejorar el paro o el aumento de la oferta de viviendas de alquiler. Todo mentira. En el pico de la burbuja hipotecaria en 2006 la vivienda en propiedad llegaba al 90,1% del parque de 24 millones de viviendas del país. Era récord mundial de vivienda en propiedad en “la sociedad de los propietarios hipotecados“. Solamente en ciudades como Barcelona los hogares en alquiler alcanzaban en número cifras europeamente razonables entorno al 32%.

Hasta aquí todo este análisis tendría el consenso entre los partidarios de políticas socialmente redistributivas.

El disenso viene cuando se buscan alternativas para mejorar esta situación tan desventajosa para crecientes capas de la población, que despojadas de todo perfil financiero solvente, para comprar una hipoteca, se ven lanzadas a alquilar una vivienda. El aumento de la demanda en ciudades como Barcelona ha llevado el mercado a cifras del 36% de hogares en alquiler. Pero el aumento de la oferta y de la demanda, de los 3 últimos años, sólo ha supuesto un nuevo incremento de los precios de los alquileres que en cifras oficiales ya superan a los de la anterior burbuja en la ciudad condal.

El aumento es de 1,4 €/m2 desde máximos en el 2008 – 12,2€ – hasta los 13,6 del 2017. La imagen muestra los datos del Incasol referenciados a las fianzas depositadas. Aunque si se miran los precios de los portales privados el alquiler medio llega hasta los 16 €/m2.

Por lo tanto, nos encontramos con una nueva burbuja del alquiler. Tampoco ha sido la primera ni la segunda. La burbuja principal fue del 1998 al 2007 cuando las rentabilidades del alquiler de las que hablamos más adelante, superaron durante una década los dos digitos. Lo que hace a esta burbuja especialmente dolorosa es que las rentas familiares han caído, en toda esta década de crisis, hasta un 25% lo que hace que la vivienda puede llevarse hasta el 70% de la renta familiar disponible.

Qué significa que el alquiler medio sea de 13,3 €/m2 en el 2018?. Pues que un piso medio de 70m2 cuesta una renta de 930 euros, gastos aparte y suministros aparte…. lo que significa que la vivienda se acerca a los 1200 euros en Barcelona. Los datos de la ciudad y distritos se pueden consultar en Xifres d’Habitatge publicadas por el Ayuntamiento de Barcelona desde el 2000 (1).

Por distritos, la variación suele estar entre un euro y 1,5 euros. En el 2008, pico de la anterior burbuja, los precios medios €/m2 por distritos en Barcelona eran:

  • Eixample: 11,15 €/m2
  • Les Corts: 12, 15 €/m2
  • Sant Gervasi: 12,55 €/m2
  • Nou Barris: 10,3 €/m2

¿El recibo de alquiler debe estar adecuado a la renta familiar disponible o a lo que dictamine el mercado libre?

Javier Burón, actual Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, bajo el mando del regidor d’Habitatge Josep María Montaner, fue vice-consejero de Vivienda en el Pais Vasco hasta el 2009 donde se encuadra el servicio de Alokabide del mencionado desahucio de Vitoria. El sr. Burón tiene una reputada experiencia en los temas de vivienda por lo que su opinión actual con lo que pasa en la ciudad condal y en general con el alquiler debe ser tenida en cuenta. El sr. Burón refiriéndose a la pregunta del encabezamiento se propone firme partidario de la siguiente solución en una larga explicación en su blog (2):

“… Así que yo, personalmente, no veo una dicotomía entre los incentivos fiscales (siempre que estén adecuadamente diseñados para aumentar la duración de los contratos y para moderar los precios) y la regulación de umbrales legales máximos de precio…”

El Gerente de Vivienda de la ciudad de Barcelona es pues firme partidario de regular los umbrales máximos de alquiler y aplicar incentivos fiscales a los propietarios.

La pregunta es: siendo los precios medios publicados por el INCASOL para la ciudad de Barcelona los vistos en la imagen y siendo esos precios “los medios“, y no LOS MÁXIMOS, ¿cree el sr. BURÓN que son asumibles por la mayoría del precariado que vive en la ciudad?

Para apoyar su tesis, el Gerente de Vivienda de la ciudad de Barcelona realiza una exhaustiva explicación sin cifras. Uno de los puntos fuertes de su propuesta es que la Generalitat de Catalunya ha creado un ÍNDICE LEGAL DE PRECIOS DEL ALQUILER e invita a visitarlo (3). El que escribe también invita a visitarlo. La Agència de l’Habitatge de Catalunya explica como elabora su índice:

CAT: L’Índex de Referència de Preus de Lloguer és la mitjana aritmètica dels preus de lloguer per metre quadrat de tots els habitatges que s’han trobat dins l’àrea de cerca obtinguda a partir dels criteris introduïts.

CAST: El Índice de Referencia de Precios de Alquiler es la media aritmética de los precios de alquiler por metro cuadrado de todas las viviendas que se han encontrado en el área de búsqueda obtenida a partir de los criterios introducidos.

O sea, el índice se elabora haciendo una media de los alquileres que “el mercado decide en la zona”…. mercado por cierto libre, porqué a diferencia de ciudades que el sr. Burón cita como Berlín y París, el mercado regulado – el parque publico de alquiler – como bien ejemplifica la sentencia contra Alokabide, en nuestra ciudad representa el 1,5%. Porcentaje que no tiene ninguna capacidad de ejercer de contrapeso al mercado libre en la confección de Index de referència de Preus de Lloguer.

Finalmente el sr Burón se moja con los incentivos fiscales y la duración de los contratos:

“…Yo creo que un buen esquema de incentivos fiscales debe favorecer los alquileres de larga duración, así como…… los alquileres de precios moderados…”

Muy claro, incentivos fiscales para contratos de larga duración y precios “moderados” (moderados según el mercado libre). Llama la atención que los contratos de larga duración son los de la LAU de Miguel Boyer, 5+3. Pueden parecer una eternidad comparados con los 3+1 del PP pero continúan SIN PERMITIR UN PROYECTO DE VIDA ESTABLE. En Europa existen los contratos de alquiler indefinidos o por tiempo indeterminado. No son derechos franquistas, como mal se justifica el sr. Burón, son derechos europeos actuales que los inquilinos de nuestro país no tienen.

MÁS INCENTIVOS FISCALES AÚN A LOS PROPIETARIOS? Y POR QUÉ NO A LOS INQUILINOS QUE NO TIENEN NINGUNO?

El sr. Burón continua con “el sambenito” que añadiendo incentivos fiscales a los propietarios el problema del alquiler se soluciona o se suaviza como mínimo. Sus argumentos aún así no tienen respaldo de ninguna cifra objetiva. Aquí les explico las cifras objetivas…

Actualmente los propietarios físicos y jurídicos de viviendas en alquiler en España disfrutan de múltiples ventajas fiscales que según nuestros cálculos superan ampliamente los 10.000 millones de euros anuales que suponen casi el 4% del presupuesto anual del Estado español. Es dos veces el presupuesto para la Sanidad. Las deducciones (gastos de mantenimiento y amortizaciones) y las desgravaciones fiscales se hacen sobre personas físicas y comunidades de bienes y también sobre personas jurídicas ( fondos de inversión inmobiliaria, Socimis, sociedades patrimoniales, SICAV…).. (4)

En todos los casos expuestos de personas físicas y jurídicas, los gastos se deducen siempre del montante de alquileres cobrados.

¿Cuales son esos gastos que se pueden deducir siempre los propietarios de las rentas cobradas?

    • Los intereses producidos por créditos que se abonen por la compra de la vivienda
    • Los impuestos y tasas estatales que incidan sobre los rendimientos o la vivienda: IBI, tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, vado y gastos de comunidad
    • Los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico
    • Los gastos de conservación, mantenimiento y reparación (que no incluyen las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de la vivienda): pintura y otros arreglos estéticos; reparación o sustitución de elementos defectuosos, como ventanas, calefacción o instalación eléctrica.
    • Los contratos de seguro (de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga)
    • Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono)
    • La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo) OJO! ESO SIGNIFICA QUE UN PROPIETARIO CON ESTA DEDUCCIÓN RECUPERA EL VALOR CATASTRAL DE LA VIVIENDA EN 30 AÑOS, PERO SE LO PUEDE DEDUCIR ETERNAMENTE. Por ejemplo, la edad media de los pisos en alquiler en Barcelona es de 72 años (5), eso quiere decir que con esa deducción, el propietario a recuperado como mínimo dos veces el valor catastral de la vivienda. (6)
    • Los gastos de administración, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca

La filosofía de estas deducciones es que para mantener el piso que alquilas, los gastos se deben deducir de lo que cobras.

  • Puede el arrendador deducirse esos gastos y cobrárselos también al inquilino? Sí. Es legal? NO. La Agencia Tributaria lo vigila? NO, nunca.

  • Las rentas del trabajo tienen igual tratamiento fiscal ? NO

  • Las rentas del trabajo sólo se deducen 5500 euros, el llamado mínimo personal. O sea, que para mantener un piso en condiciones el propietario se puede deducir todos los gastos y encima nadie fiscaliza si tiene doble cobro. Ahora si eres un trabajador, por mantenerte en vida y poder trabajar no te dejan deducirte todos los gastos que tienes, sólo te dejan deducirte 5500 euros. Eso es claramente INJUSTO.

Pero además los propietarios tienen derecho a desgravaciones fiscales mientras que las rentas del trabajo NO!

¿Cuales son además las desgravaciones fiscales que se pueden deducir siempre los propietarios de las rentas cobradas y con los gastos ya deducidos?

Una vez los propietarios se han deducido todos los gastos de los alquileres cobrados, sin que nadie lo vigile, sobre el resto se aplica una deducción fiscal del 50%. En el ejemplo de muestra, sobre unos alquileres cobrados de 8936 euros, el propietario/a solo tributa por 2866,4 €. NINGUNA RENTA DEL TRABAJO TIENE SEMEJANTE TRATAMIENTO FISCAL. El tratamiento fiscal de las rentas inmobiliarias de alquiler es rentismo parasitario. No se produce nada, no se crea nada, se vive rascándose la barriga blandiendo un título de propiedad que es un chantaje al derecho a la vivienda.

este IRPF declara 8936 euros de rentas y sólo cotizará por 2866,40€. La casilla 66 es una desgravación fiscal del 60% sobre la casilla 65.

Esta declaración de una persona física en el IRPF del año 2014 muestra todo lo que estamos explicando. Eso es muy injusto. Así el famoso abuelito, que es la excusa de la mano dura contra los inquilinos, que tiene un pisito en alquiler que le complementa la pensión, recibe enormes ventajas fiscales por ser rentista parásito del inquilino pero como pensionista es castigado fiscalmente pagando por su pensión un IRPF que no debería.

Resulta curioso el giro parasitario que toda la fiscalidad de los bienes inmuebles está sufriendo en todo el mundo. El recurrido argumento que no se puede cargar fiscalmente a las multinacionales porqué desmontan la fábrica y se van a otro país en el tema inmobiliario nadie lo usa. Los bienes raíces, son eso, tienen raíces, no se pueden mover. Por qué los gobiernos de todo el mundo no les aplican la represión fiscal a unas ganancias abusivas. No se pueden llevar el piso a otra parte. Señores Diputados, ¡carguen de impuestos a sus ganancias desorbitadas!. Pues no! La fiscalidad inmobiliaria supone una enorme mordida a los Presupuestos Generales del Estado pero pasa desapercibida en todos los medios. Incluso si le preguntas a un propietario te dirá que eso de los impuestos lo lleva su asesor fiscal, su API, etc….. silencio sepulcral!

Así el famoso abuelito, que es sistemáticamente la excusa de la mano dura contra los inquilinos, que tiene un pisito en alquiler que le complementa la pensión, recibe enormes ventajas fiscales por ser rentista parásito del inquilino pero como pensionista es castigado fiscalmente pagando por su pensión un IRPF que no debería.

El sr. Burón, gerente de Vivienda de Barcelona, por el cargo que ocupa debería entender que sus propuestas debe basarlas en datos reales. Con estos datos que le hemos expuesto, el sr Burón debería explicar ¿por donde añadiría aún más incentivos fiscales al abuelito y a la SOCIMI? …

Sin justicia fiscal contra las rentas inmobiliarias no hay alquiler justo alguno!

Volvamos a nuestro desahucio de ALOKABIDE del 2014. Tanto en el caso de Alokabide -Gobierno vasco- como en el Patronato de Vivienda en Barcelona, la regla no escrita, no legislada, es que el recibo del alquiler y los suministros básicos no pueden superar el 30% de la renta familiar disponible. Y un Juzgado, una Audiencia provincial y un magistrado fueron capaces de decidir que eso era así porqué lo decía la ley.

Por qué la ley no dice lo mismo para todos los pisos que la Banca tiene en alquiler social después de ejecutar fraudolentamente las hipotecas de miles de familias?

El sindicato de inspectores de Hacienda se queja desde hace años de la enorme bolsa de fraude fiscal en los alquileres especialmente endémica en las personas físicas…. los abuelitos. En el 2011, último año con cifras oficiales, de 2,5 millones de hogares en alquiler según el INE, sólo 1,14 millones de arrendadores declaraban las rentas que cobraban y se desgravaban 3.241 millones de euros. El 54% de contribuyentes – arrendadores, defraudaban a Hacienda y suponía otros 3.000 millones de euros.(7) Por contra, en esa época, algunos inquilinos aún disfrutaban de alguna desgravación que benefició a 800.000 contribuyentes por valor de solo 353 millones… un 5% comparado con los 6000 millones que se llevan sólo los arrendadores, como personas físicas, dejando aparte aún a las jurídicas (8). El resumen que podemos hacer de esto, es que los propietarios, grandes y pequeños parasitan la Hacienda pública con una enorme capacidad de chantaje sobre un derecho fundamental que es la vivienda.

Rentabilidad parásita del alquiler

La rentabilidad media del alquiler ha sido en 2017 del 10,9% anual según el Banco de España (9). Si el crecimiento del PIB ese año fue del 3,1 quiere decir que el crecimiento de la rentabilidad del sector es parasitario pues crece más deprisa que la economía y que las rentas de los inquilinos. Además hay indicios que esos datos muestran otro comportamiento parasitario: capacidad de establecimiento de los precios como los monopolios. Dirán que eso no es posible porqué existen miles de propietarios grandes y pequeños y que cada uno parasita a su inquilino. Pero esa rentabilidad desorbitada es porqué tienen capacidad de monopolio, al margen de la economía, y no es el número de propietarios que indica la libre concurrencia sino que el mercado en España esta configurado de manera monopolista porqué se chantajea a millones de inquilinos con vivir bajo un puente sino pagan rentas monopolistas que no guardan relación con las rentas familiares. Por otro lado, en las curvas de rentabilidad que muestra el Banco de España se muestran claramente tres ciclos que coinciden con la expansión o retroceso del crédito bancario a la vivienda. El ciclo de oro del 1998-2007 coincide con el del boom inmobiliario e hipotecario. Son los bancos que con su crédito deciden en realidad el destino de millones de hogares.Trabajaremos más este punto en otro artículo.

Es posible una renta de alquiler adecuada a la renta familiar en el mercado libre?

Por supuesto que SÍ. Es posible pagar un alquiler en función de la renta a un propietario privado sea cual sea su condición: abuelito, propietario marginal, Socimi, SICAV, sociedad patrimonial, fondo de inversión inmobiliaria etc……

Basta legislarlo. Para aflorar la bolsa de fraude de los arrendadores bastará con:

  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. La deducciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
  • Eliminar las degravaciones fiscales al arrendamiento para que tributen como una ganancia más.
  • Con el ahorro fiscal eliminado a los arrendadores realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con aquel 30%. Con ello, el fraude fiscal de los arrendadores se habrá acabado.
  • Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler o vendiéndolas.
  • Todas estas medidas evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según indices en un mercado libre, que la Administración no controla y toda la picaresca asociada.

El enorme lobby inmobiliario no tiene argumentos ante la injusticia del tratamiento fiscal de sus rentas parasitarias. Los países europeos más avanzados, tienen grandes parques de vivienda pública que suponen un enorme ahorro para todo el país. La gente paga menos por su vivienda y tiene dinero para gastar en la economía. ¿Por qué eso no es posible en nuestro país?

Se imaginan el parque de vivienda pública que podríamos tener si cada año el Estado español gastará esos 10.000 millones de euros en vivienda?

Por qué el estado español y la izquierda monárquica ha renunciado a las políticas públicas de vivienda de alquiler y todo ese dinero lo regala a la iniciativa privada?

Ha demostrado ese derroche fiscal su papel en la promoción de la vivienda de alquiler en 25 años? NO NO y NO…. ha servido para reducir precios? NO NO y NO

Hace falta tocar alguna ley para asegurar la justicia fiscal? Hace falta modificar la LAU? NO NO y NO sólo la normativa de la Agencia Tributaria

Los Ayuntamientos del cambio, que piden todas las competencias en materia de alquiler, deberían tener muy claro todo lo explicado

A los Ayuntamientos del cambio……

SIN JUSTICIA FISCAL CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARASITARIAS NO HAY ALQUILER JUSTO NI ASEQUIBLE!

Salva TORRES, activista de asc. 500×20

 


Postdata:

  1. Ajuntament de Barcelona, Xifres d’Habitatge.
  2. Léolo, LIMITACION LEGAL DEL LOS PRECIOS DEL ALQUILER. Algunas aclaraciones para poder tener un debate constructivo.
  3. Agència de l’Habitatge de Catalunya, el Index de preus de lloguer.
  4. pisos.com, Cómo optimizar fiscalmente las rentas del alquiler?.
  5. La Vanguardia, Barcelona tiene la vivienda en venta o alquiler más antigua.
  6. prouespeculacio.org, La burbuja del mercado del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero.
  7. La Carta de la Bolsa, Más del 55% de los alquileres de viviendas se ocultan a Hacienda.
  8. ghesta.es, Sindicato de Inspectores de Hacienda, Más de dos millones de contribuyentes dirán adiós a incentivos fiscales por alquilar.
  9. expansion.com, La rentabilidad de la vivienda ya supera el 10% en España. Este dato extraido de estudios del Banco de España hacen concluir al informativo que la vivienda en alquiler tiene la misma rentabilidad que fondos de inversión de alto riesgo.



Desde el 2012 en Barcelona los desahucios de alquiler llegan al 90% del total de actuaciones judiciales en vivienda

Los desahucios de hipoteca popularizados por la PAH nunca superaron en número a los de alquiler en la ciudad.

El Ayuntamiento de Ada Colau certifica que desde el 2014 se han reducido los desahucios un 22% en la ciudad.

El problema viene de hace muchos años. El problema siempre ha sido grave, muy grave.

En nuestro país nunca te puedes fiar de las cifras que se suelen dar en torno al negocio de la vivienda. A pesar de ser el principal motor económico durante muchos años, el obscurantismo y la dificultad en encontrar datos contrastados sobre vivienda revela la desidia de las administraciones y los medios de información que prefieren vender determinados relatos o ficciones construidas sobre la realidad social.

En nuestra Asociación siempre hemos defendido que las viviendas en alquiler soportan el grueso de los desalojos. Pero también el Consejo general del Poder Judicial, Cáritas, las Oficinas de Vivienda en los Ayuntamientos confirmaban año tras año esos datos desde el inicio de la crisis en 2007. Y el grueso de los desalojos de esta década se realizaba en un exiguo parque de vivienda de alquiler de 2,5 millones de hogares sobre 24 millones de viviendas construidas en la piel de toro.

Era la época en que el relato de las Plataformas de Afectados por la Hipoteca ganó a la opinión pública. Los desahucios de hipoteca se llenaban de activistas para pararlos mientras los inquilinos quedaban totalmente invisibilizados en el relato mediático hasta el punto que algún magistrado llamó la atención sobre este punto. Lo decía en 2012 el juez de Instrucción José Antonio Vázquez Taín, de A Coruña, cuando afirmaba que se otorga mayor presencia mediática a los impagos de hipotecas, pero la mayoría de los casos de desahucio de viviendas se debe al impago de los alquileres mensuales“. El juez advirtió que la “corriente mediática” de estos días tiende a hablar solo de los desalojos por impago de hipotecas, lo que según él “puede dar origen a una actuación injusta, pues instaurará los desalojos de primera y de segunda”. Y lo ejemplificó: “se puede dar el caso en un mismo edificio de un desalojado por impago de alquiler al que nadie tendrá en cuenta y otro que será hipotecario y que tendrá ahí todos los focos y apoyo social“(1).

Desde hace años en Barcelona los desalojos de alquiler siempre coparon el grueso de los desalojos en la ciudad

Barcelona es de las ciudades que ha tenido siempre más hogares en alquiler. La media ha sido del 32% al inicio de la crisis hasta el 38% actual que certifica el Ayuntamiento de la ciudad (2). Eso sin desmerecer los varios miles de viviendas ocupadas y los otros miles de realquilados que por su propia incapacidad organizativa ni siquiera aparecen en la prensa y que se concentran en los barrios más pobres de la ciudad como Nou Barris, PobleNou y Sants- Montjuïc.

En 2012, una joven Ada Colau, portavoz de la PAH- Plataforma de Afectados por la “HIPOTECA”, tuvo que reconocer en BTV- Barcelona Televisió – que el grueso de los desahucios en la ciudad eran de alquiler(3). No eran los de hipoteca, eran los de alquiler. En 2008, después de la desaparición de V de Vivienda, y aprobada la Llei del Dret a l’Habitatge, hubo un reflujo del activismo que sobrevino con el inicio de la crisis. El dilema fue reivindicar el derecho a la vivienda en general – hipoteca- alquiler – ocupaciones, (opción que tomó nuestra Asociación) o dedicarse exclusivamente en la hipoteca. Esa fue la opción de un grupo de activistas, entre ellos, Ada, que decidió que había que construir la PAH. No podemos negar el éxito de su relato en un país que en 2007 alcanzó el cénit de vivienda en propiedad, según algunos estudios, del 90,1% (4). Desde tiempos inmemoriables el relato de “la vivienda en propiedad y de “la sociedad de los propietarios” había ganado el imaginario colectivo.

La problemática del alquiler quedó marginal porque incluso muchos activistas de las PAH eran propietarios, emprendedores, que alquilaban una vivienda para pagar al Banco. No querían saber nada de los inquilinos. Solo cobrar las rentas cada mes.

2012- Els lloguers impagats copen el 95% dels desnonaments a Barcelona

Una tendencia que se agrava en la actualidad por la fiebre inversora extranjera y la ley anti-social de Arrendamientos Urbanos- LAU

Lo hemos resumido en el siguiente “tuit” que ejemplifica como año tras año, hasta hoy, los desahucios de alquiler copan la mayor parte de las actuaciones judiciales en vivienda. En 2012, nuestra Asociación, que lucha por el Alquiler Público y Asequible, lo definía así (5):

El alquiler se concentra en las grandes ciudades y la mayoría de inquilinos son personas de bajo poder adquisitivo, rentas antiguas, jóvenes, mujeres solas con hijos a cargo y la inmigración que en un 70% vive en alquiler o en habitaciones (6). Un 10% del parque inmobiliario nacional pero que concentra más de la mitad de los desalojos.

Nosotros culpabamos al PSOE y su ministra Chacón con el desahucio express – 2010- y luego al PP por reducir los contratos a 3 años -2012-. Y los diarios iban certificando año tras año que, en Barcelona, el grueso de los desahucios se cebaban en los inquilinos:

Debemos entender en esta noticia, publicada en la web del Ayuntamiento, que los desahucios han disminuido, NO en sede judicial, sino que por la actuación encomiable de los trabajadores de la UCER – Unidad Contra la Exclusión Residencial- creada por el Ayuntamiento de Ada Colau en 2015.

Los inquilinos viven bajo una dictadura legislativa, jurídica, fiscal y económica del rentista, sea un banco, socimi o un abuelito.

Los desahucios de alquiler existen por las penurias económicas pasadas, actuales o futuras de los cerca de 3,8 millones de hogares que, en la actualidad, viven en alquiler en el Estado español. Son hogares, como hemos dicho, cuyo derecho ciudadano a la vivienda existe si cumplen el pago de las rentas que marca un mercado libre siempre desbocado y que no tienen ninguna relación con los salarios de los que allí viven. Es por tanto, una dictadura económica que se ceba sobre los hogares con menos recursos, el precariado, que viven en la continuada angustia de pagar las rentas.

Las diferentes reformas legislativas de ese mercado libre, de las más regresivas de Europa, siempre han tenido como objetivo deliberado de que, el alquiler marginal, sin derechos, un 99% privado, sería la pieza clave de la burbuja inmobiliaria de “la sociedad de los propietarios“. Desde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1985 -LAU- del ministro socialista Boyer hasta los cambios legislativos de los últimos gobiernos de Zapatero y Rajoy se han triturado los derechos de los inquilinos, haciendo inviable cualquier proyecto de vida: con 3 años de contrato, el desahucio express al dejar de pagar una sola cuota por un percance económico, dando a entender que todo aquel inquilino que no paga lo hace de mala fe.

Las diferentes reformas legislativas del mercado libre siempre han tenido como objetivo deliberado de que, el alquiler marginal, sin derechos, sería la pieza clave de la burbuja inmobiliaria de “la sociedad de los propietarios

La firma de un contrato de alquiler, es la firma que garantiza al inquilino el derecho a la vivienda. Pero un contrato de alquiler es un contrato de adhesión donde la alternativa es vivir debajo de un puente. Por lo tanto, es el título de propiedad el que prevalece jurídicamente dando todo el poder al casero, como único argumento para hacer negocio sin trabajar. Los clásicos del Capitalismo no del marxismo, como Adam Smith, lo llamaban parasitismo rentista (7). El contrato de alquiler es una dictadura jurídica pues no permite más defensa, de hecho, que pagar lo que quiere el mercado. En los juzgados, los jueces no tienen muchos miramientos con los inquilinos, porqué muchos de ellos forman parte también de la clase de rentistas por derecho sucesorio o de herencia y la defensa es meramente formal.

Con diferencia, en los últimos años, los contratos hipotecarios han tenido sucesivos terremotos porque han sido considerados desde la Unión europea, como “contratos de consumo” de usuarios de banca. Las escrituras hipotecarias deberían garantizar los derechos de esos consumidores. Los contratos de alquiler, son contratos privados, que para el inquilino solo garantizan su derecho a la vivienda si se le paga al propietario –banco, socimi o abuelito –, la renta cada mes. Punto.

Pero le podemos dar la vuelta a este argumentario ¿por qué el Estado español, desde hace medio siglo, carga sobre los propietarios la responsabilidad de proporcionar vivienda a las familias pobres y no la asume él? o ¿por qué esa tarea que no quiere asumir el Estado encima supone un trasvase de más de 10.000 millones anuales en ayudas al alquiler a los propietarios? Si la vivienda no es un derecho ciudadano exigible al Estado (el artículo 47 de la Constitución es meramente declarativo) podríamos entonces considerar la vivienda un bien de consumo. Y como tal, los contratos de alquiler serían abusivos porqué una de las partes tiene poder de fijación de precios, de monopolio, por lo que como mínimo los contratos, aunque privados, se deberían celebrar ante fedatario público y con una negociación de las cláusulas. Si no, qué sentido tiene que el Estado quién pague ayudas sobre al alquiler directamente a la propiedad sin fiscalizar dichos contratos, que son privados. Por eso, nosotros consideramos las ayudas al pago del alquiler, un chantaje de la propiedad a los poderes públicos, para obligarlos a pagar rentas que no tienen ninguna relación con las rentas salariales ni con la riqueza generada en el país. ES LA LUCHA DE CLASES.

El contrato de alquiler es una dictadura jurídica pues no permite más defensa, de hecho, que pagar lo que quiere el mercado. En los juzgados, los jueces no tienen muchos miramientos, porqué muchos de ellos forman parte también de la clase de rentistas por derecho sucesorio o de herencia.

Los contratos de alquiler son una dictadura fiscal a favor de la propiedad pues tienen enormes ventajas fiscales que no poseen las rentas relacionadas con la producción de bienes o con el trabajo asalariado. En 2014, según GHESTA, los propietarios como personas físicas sólo 1,18 millones (46%) declararon los alquileres cobrados por los que recibieron un monto de 3.241 millones de euros al poderse desgravar entre el 60 y el 100% del IRPF. Pero había otros 1,25 millones de propietarios (54%) que no declaran los arrendamientos cobrados. Son una enorme bolsa de fraude calculada entorno a 3000 millones anuales por los inspectores de Hacienda de GHESTA. Por tanto, el bolsillo de los pequeños caseros se traga los 3.241millones de desgravaciones fiscales del IRPF y otros 3000 millones del fraude fiscal. Por contra, según GHESTA, sólo 820.914 hogares en alquiler se beneficiaron de las desgravaciones en el IRPF ese año que sumaban 353 millones de euros a repartir entre los inquilinos que no superaban los 1600€/mes de ingresos brutos familiares. En el 2015 el PP agrava el sesgo clasista de la política de vivienda al eliminar la desgravación a los inquilinos y mantenerla para los propietarios que por hoy Pedro Sánchez ni entra en sus cábalas modificar (8). Pero además, la propiedad – banco o socimi o abuelito- tiene derecho a desgravar la amortización catastral de la vivienda arrendada y cargar con todo tipo de gastos y impuestos añadidos a la renta que nunca la administración tributaria ha fiscalizado si hay doble contabilidad. Por lo que las cláusulas adicionales de gastos y impuestos de los contratos de alquiler son otro chantaje al inquilino pero también al Estado que lo permite y calla.

Los contratos de alquiler son una dictadura fiscal a favor de la propiedad pues tienen enormes ventajas fiscales que no poseen las rentas relacionadas con la producción de bienes o con el trabajo asalariado…. Por lo que las cláusulas adicionales de gastos y impuestos de los contratos de alquiler son otro chantaje al inquilino pero también al Estado que lo permite y calla.

salva torres, activista de asc.500×20


  1. El juez Taín dice que hay más desahucios por impago de alquiler que de hipoteca y pide una ley para todos los desalojos.
  2. Nou Barris, el districte amb més casos atesos per la Unitat contra l’Exclusió Residencial.
  3. Els lloguers impagats copen el 95% dels desnonaments a Barcelona.
  4. I.López y E. Rodríguez, Fin de Ciclo, Traficantes de Sueños, página 238. Encuesta de Condiciones de vida 2006- INE
  5. 2,5 millones de hogares en alquiler sufren el grueso de los desahucios.
  6. idem 4, página 414. Un estudio de colectivo Ioé indica que un 77% de los inmigrantes extracomunitarios viven en alquiler y que el 47,2% son en régimen de subarriendo.
  7. Adam Smith afirmaba: « Es la única de las tres clases, que percibe su renta sin que le cueste trabajo ni desvelos, sino que la percibe de una manera en cierto modo espontánea, independientemente de cualquier plan o proyecto propio para adquirirla. Esa indolencia, consecuencia natural de una situación tan cómoda y segura, no sólo convierte [a los miembros de esta clase] a menudo en ignorantes, si no en incapaces para la meditación necesaria para prever y comprender los efectos de cualquier reglamentación pública. (año 1770)
  8. Salva Torres, La burbuja del mercado del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero. 2016



500×20 proposa amb les assemblees de barri de BCN el 50% d’habitatge social de lloguer assequible de nova construcció

En les darreres setmanes, L’Ajuntament de Barcelona està fent una ofensiva en temes d’habitatge.

Sap que la situació d’emergència habitacional és molt greu.

La proposta de reserva del 30% d’habitatge social és clarament insuficient per aquestes necessitats.

Lligat de peus i mans per normatives, competències, pressupostos i la minoria parlamentaria al Consistori, l’equip de Govern d’Ada Colau va treure una llei que permet que a totes les noves construccions es pugui reservar el 30% per habitatge social de compra o lloguer. Es tracta d’una modificació del Pla General metropolità per a l’obtenció d’habitatge de protecció oficial en sòl urbà consolidat a petició dels moviments socials – PAH, FAVB, Sindicat Llogaters, DESC- que darrerament han acompanyat l’acció de Govern amb propostes.

Un altre dels cassos d’acompanyament institucional de les propostes d’aquests moviments va estar la sortida en tromba de l’equip de Govern per defensar en els mitjans de comunicació una suposada nova eina contra l’assajament immobiliari. Aquesta nova eina, que de nova només tenia, la voluntat, i molt lloable, d’imposar multes a la propietat que es passi un gram en temes de mobbing immobiliari, ha estat el darrer moviment en l’àmbit de l’habitatge d’Ada Colau.

Alguns dels col·lectius més actius en el darrer any i setmanes en el tema de les subhastes dels pisos de la Generalitat entre els quals estem nosaltres, han consensuat una proposta d’al·legacions al projecte de l’Ajuntament. La base d’aquesta modificacions es concreta en 5 punts:

  • substitució del sostre del 30 al 50% donada la gravetat de la situació i el miserable parc d’habitatge públic de lloguer del 1,5%.
  • que tot l’habitatge susceptible d’aquesta modificació de la llei sigui per a Habitatge només de lloguer social assequible.
  • que les famílies en Taula d’emergència siguin les primeres en sortir beneficiades. Que el preu dels habitatge no superi el 20% dels ingressos de la llar.
  • augment de les sancions per incompliment.
  • augment del temps de durada d’aquesta modificació.

En la darrera assemblea de la nostra Associació “pel Lloguer Públic i Assequible” vam aprovar per unanimitat recolzar aquestes al·legacions perquè independentment de la batalla de percentatges, que segurament es creuarà pel camí, creiem que només una acció legislativa contundent amb el suport dels moviments socials pot permetre entomar una tardor amb garanties de cobrir al menys les necessitats més urgents. Per tant, exhortem als moviments socials a iniciar ja al setembre mobilitzacions al carrer per defensar les al·legacions que proposem.

Igualment recordem que tampoc ens podem equivocar d’enemic ara. No es l’Ajuntament en aquest “affaire” l’adversari! a batre! Si algun mitja o partit creu que aquest és l’objectiu vol dir que entén aquestes al·legacions com una eina d’aconseguir redits electorals. Ni més lluny del nostre objectiu perquè el discurs de les necessitats objectives de la nostra gent entorn de l’habitatge quedarien enterbolides per afanys que res tenen a veure amb les necessitats populars.

Entitats que signen: avv.ciutat meridiana, obra social bcn, grup habitatge Sants, sindicat habitatge sant andreu, oficina popular habitatge de gràcia, comissió habitatge de l’assemblea de vallcarca, observatori de l’habitatge i el turisme de clot- camp de l’arpa i la nostra asc.500×20 ……..


 

DONEM SUPORT A

AL·LEGACIONS PRESENTADES INICIALMENT PER FILIBERTO BRAVO EN NOM DE L’ASSOCIACIÓ DE VEÏNS I VEÏNES DE CIUTAT MERIDIANA.






Socimi: los malos, malísimos de la burbuja del alquiler y la expansión cuantitativa del BCE.

El parlamento y el Senado español autorizan al Banco de España a comprar deuda titulizada de la socimi mas grande – Merlín Properties-….
BRUTAL, el gobierno gana más dinero si se infla la burbuja del alquiler….. mediante los buitres

LAS TITULIZACIONES DE DEUDA, AUNQUE DE OTRA MANERA, HAN ENTRADO DE LLENO EN EL DEBATE DE LA BURBUJA DEL ALQUILER

En la conciencia colectiva hay una idea generada entorno a los “fondos buitre” como los originadores y máximos culpables del aumento desmesurado del alquiler en todo el país, en un proceso que inicialmente solo sucedía en Barcelona y Madrid. Los movimientos sociales, con el acompañamiento de la prensa, somos responsables de esa foto fija. Son ejemplos de esos fondos Fidere, Anticipa, Blackstone, Testa, Colonial, Merlín, etc. Pero detrás de cada Socimi hay un banco o al revés. Por tanto, que nadie intente separar los intereses de, por ejemplo, el Santander de Fidere o BBVA de Merlín Properties porqué si lo esconde o lo desconoce errará en la estrategia.

Tras la burbuja inmobiliaria engordada por la financiación premeditadamente suicida de la banca española, para “expropiar miles de viviendas” de hogares en paro o constructores en quiebra, las entidades financieras sacaron de balance ese tocho con operaciones millonarias hacía las malísimas SOCIMI, el nuevo instrumento de negocio legislado por los políticos de turno. Estas son sociedades de inversión en el mercado de alquiler que habían sido preparadas cuidadosamente muchos años antes y que en el 2009 fueron aprobadas a propuesta del gobierno de Zapatero, y que el PSOE y su fundación Alternativas habían calificado de mercado profesional del alquiler porqué eran los instrumentos que iban a dinamizar “ese mercado” en España que solo cubría el 20% de los hogares. ¡Que nadie se lleve a engaño! En esa época casi todos los partidos del régimen del 78 levantaron el brazo en el Parlamento para aprobar el régimen jurídico-financiero de las Socimi tramado desde los despachos de la ERES (La European Real Estate Society) (*1).

Pero denunciar, y nosotros también lo hemos hecho, que el malo es el PP porque en el 2013 exoneró del pago del impuesto de sociedades a las SOCIMI sería simple y no hacer honor a toda la verdad. Hay más, mucho más a rascar.

Las SOCIMI, son fondos de riesgo -hedge funds (ver postdata) – que funcionan a través de una tupida red de sociedades interpuestas en paraísos fiscales, con participaciones de capital cruzadas con la Banca privada. La crisis del 2007 se inició como una crisis inmobiliaria y la solución –in estremis– dada por los bancos centrales a través de la inyección masiva de dinero no es ajena al éxito de los REIT – Socimi en español. Los primeros en llegar al mercado español fueron los fondos de los EE.UU como Blackstone, que fueron engordados esos años con dólares frescos fabricados por la Reserva Federal con la llamada política de “relajación monetaria” conocida como expansión cuantitativa (QE), a través de la cual, al igual que otros bancos centrales como el BCE, han comprado masivamente a los bancos privados y otros entramados corporativos financieros, como los hedge funds, deuda titulizada. El BCE, por ejemplo, ha estado comprando deuda hipotecaria y corporativa a través de los programas ABSPP (bonos respaldados por activos), CBPP3 (programa basado en la compra de cédulas hipotecarias) y CSPP (programa de compra de deuda corporativa). (*2)

Pero denunciar, y nosotros también lo hemos hecho, que el malo es el PP porque en el 2013 exoneró del pago del impuesto de sociedades a las SOCIMI sería simple y no hacer honor a toda la verdad. Hay más, mucho más a rascar.

El programa de compra de deuda corporativa del BCE-BdE.

El mismo Gobierno de España con el apoyo del Parlamento y el Senado están comprando deuda corporativa -CSPP- de las mismas Socimis que están hinchando la burbuja inmobiliaria que exprimen las rentas a los hogares en alquiler. Esta operativa es muy clara cuando se sabe. Nosotros lo hemos estado trabajando desde hace tiempo porqué es muy importante. El Banco Central Europeo le indica al Banco de España -BdE- la proporción de deuda corporativa que tiene asignada por cuota-estado. El BdE compra en el mercado de renta fija – AIAF- esa proporción de miles de millones de euros, que tiene asignada, de deudas contraídas o de terceros que previamente han titulizado bancos y empresas. Esa deuda creada de la nada al ser comprada por el BCE reside en las bóvedas de cada uno de los bancos estatales, les reporta los beneficios de la emisión y la empresa obtiene liquidez inmediata. Esa es la operativa de “la expansión quantitativa”. Este enorme privilegio monetario, comunión de intereses, solo está reservado para las grandes corporaciones europeas y los bancos privados.

Esa comunión de intereses financieros entre las autoridades monetarias públicas y empresas y bancos privados vive en la más alta impunidad informativa o ausencia absoluta de transparencia de los datos. Hay quejas generalizadas en el Parlamento europeo sobre la opacidad de las compras del BCE-Eurosistema (*3). No es posible encontrar con facilidad que empresas o bancos y que deuda se compra (*4). No es baladí, estamos hablando de 180.000 millones de € comprados hasta diciembre del 2017. Los mercados de deuda internacional europea se han adaptado a los criterios del BCE o ¿será al revés?. La calidad de las emisiones es contrastada por otro operador opaco de las altas finanzas, las empresas de Rating, que ejercen de Santa Inquisición en todo este entramado investigado. Funds People, informa que los mercados más dinámicos en emisiones de deuda corporativa se han centrado en las categorias BB y pero sobre todo el rating BBB, se ha incrementado un 42% desde el anuncio del CSPP. El mercado BBB es considerado por Fitch como mercado especulativo (*5).

Una SOCIMI española en el programa de compra de deuda corporativa del BCE-BdE

El común de los mortales europeos estamos fuera de ese cielo de liquidez gratuita…. ¿el común de los mortales? NO! Merlín Properties, SOCIMI española, es la primera SOCIMI agraciada por ese maná del BCE-BdE que le compran la deuda que genera expandiendo sus negocios por sectores estratégicos. Merlín Properties, es la Socimi lider del país, surgida de una operación de Ismael Clemente Orrego, que fue responsable del área inmobiliaria de Deustche Bank y hombre clave de Blackstone en España detrás la cual esta la venta de las viviendas del IVIMA. Esta SOCIMI compra sobre todo con deuda apalancada. Esa es la razón por la cual Merlín crea en octubre del 2016 un programa internacional, basado en el paraíso fiscal de Luxemburgo, de emisiones de deuda a medio plazo por valor de 5000 millones de euros (EMTN- Euro medium-term note) de pagarés de renta fija con los que se hacen emisiones como por ejemplo para comprar Metrovacesa desde el Ducado luxemburgués. Para la compra de Metrovacesa se crea un programa de 2700 millones de euros en el que en su párrafo inicial dice:

En la fecha del presente, Merlin Properties, SOCIMI, S.A. (“Merlin”), Testa Inmuebles en Renta, SOCIMI,  S.A. (“Testa”) y Testa Residencial, S.L.U. (“Testa Residencial”) han entrado en una integración de acuerdo con Metrovacesa, S.A. (“Metrovacesa”) y sus principales accionistas, Banco Santander, S.A. (“BS”), Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (“BBVA”) y Banco Popular Español, S.A. (“BP”), con el fin de crear los activos inmobiliarios no-residenciales y residenciales más grandes de España para arrendamiento.

En la Bolsa de Luxemburgo podemos seguir las andaduras de esta SOCIMI española aquí (*6). Hay 3 emisiones de deuda que vamos a estudiar. Las 3 emisiones de deuda tienen un código internacional identificativo ISIN: XS1398336351 – XS1512827095 -XS1619643015 (las 3 emisiones con S&P rating BBB- especulativo). En esta jugada hay más jugadores: los “Bookrunner” o agentes de colocación de deuda que son para nuestro caso: Banca IMI, Bankinter, Barclays, BNP Paribas, Citigroup, Credit Agricole CIB, Credit Suisse, Deutsche Bank, Goldman Sachs, ING Wholesale Banking London, JP Morgan, Mediobanca, Natixis, Societe Generale. La flor y nata de la banca europea. Finalmente, completan el elenco Standard&Poor como agencia de rating. Hemos encontrado el rastro de compra de pagarés de estas emisiones de Merlín Properties en Bankia Pensiones (*7) o en la Caja de Ingenieros (*8), que muchos progres han encontrado como alternativa a la banca tradicional malísima. Y también en una noticia de la Vanguardia (*9). No busquen información en la CNMV… no la van a encontrar, es negocio internacional, es otra Liga financiera.

El rastro del programa de compra de deuda corporativa de empresas españolas a través de la expansión cuantitativa del BCE se oculta a la opinión pública en un lenguaje técnico o no se le da la relevancia que tiene en los medios de comunicación porque es un escándalo.

El Banco de España, con el plácet del Parlamento y el Senado, compra deuda emitida por una SOCIMI a través del programa de expansión cuantitativa del BCE

Tenemos que pedir perdón a los lectores por este tostón que hemos escrito hasta entrar en el meollo de la cuestión: las Socimi. NO SE TRATA SOLO QUE EL PP LES HA EXONERADO DEL PAGO DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES.  Esta larga explicación tenía como objetivo situar exactamente las implicaciones financieras, económicas, legislativas, fiscales y sociales de una malísima Socimi. El rastro del programa de compra de deuda corporativa de empresas españolas a través de la expansión cuantitativa del BCE se oculta a la opinión pública en un lenguaje técnico o no se le da la relevancia que tiene en los medios de comunicación porque es un escándalo.

Veamos. Nuestra sorpresa fue cuando encontramos que el Senado español había aprobado (y como no podía ser de otra manera (*10), el Parlamento también- mirar diario de sesiones-), la compra por el Banco de España del programa de deuda corporativa del Eurosistema- CSPP-  (*11) y entre las empresas agraciadas por el maná monetario se encuentra la socimi española: Merlín Properties que se ha ido al paraíso fiscal luxemburgués a emitir deuda que luego compra el Reino de España pero no le puede cobrar impuestos por las operaciones. El 7 de julio del 2017 a Merlín le cae ese maná pues aquella deuda corporativa emitida por valor de 2.250 millones de € depositadas en la sociedad de clearing – Clearstream Banking S.A – con sede en Luxemburgo es objeto de codicia del Reino de España.

No hemos podido comprobar cuánto millones de euros de pagarés de Merlín Properties, con calificación especulativa -BBB, tiene el Reino de España y que comparte con Bankia, Caja de Ingenieros y otros. Pero si podemos afirmar una cosa, la compra de deuda de la SOCIMI es un espaldarazo institucional a la política de negocios de esa SOCIMI y seguramente ese es el devenir institucional de las otras decenas de socimis del Estado. Tantos actores interviniendo en ese enorme entramado financiero global significa que ha habido una planificación a años vista que ha diseñado la operación de los REIT – Socimi en español- desde antes de la crisis, creando leyes, modificando sistemas impositivos, adecuando paraísos fiscales, para que llegado el presente se extraiga el máximo jugo a los hogares pobres de los valores inmobiliarios que alquilan bajo la batuta de una super-regresiva legislación de alquiler totalmente decantada del lado de la propiedad desde hace décadas y de la cual son culpables todos los partidos del régimen del 78. O dicho de otra manera, cuando más exprima Merlín Properties a los hogares alquilados y otros activos propios más beneficios obtiene el Estado español y todo el ecosistema de buitres europeos.

Sabemos que a nuestro lector cuando lea esto que se le abre UNA NUEVA VERDAD, que le permitirá ver lo que ocurre tras las bambalinas de la verborrea pseudo-científica de los dogmas económicos de los oligarcas europeos y sus funcionarios y políticos a sueldo patrios. Queremos concluir que una parte del negocio de las Socimis (*12) se basa en la exoneración del impuesto de sociedades y otras ventajas fiscales que en los presupuestos del 2018 va a suponer un agujero fiscal de 261 millones de euros (*13). Entre las medidas del nuevo Gobierno de Pedro Sánchez sobre la burbuja del alquiler ni se cita a las Socimi (*14). Algún Gobierno progresista osará quitar las ventajas fiscales a las SOCIMI?, o sea, oponerse a toda la operativa financiera que hemos expuesto a lo largo de este artículo?. Si Pedro Sánchez lo hace contará con todo nuestro apoyo en la calle. Que dice o hará el grupo de confluencias de Podemos?

A veces las comparaciones son importantes para dar una magnitud de lo que se habla: La emisión de deuda internacional de Merlín -5.000 millones de €- dobla el presupuesto municipal del Ayuntamiento de Ada Colau para 2018. Testa, participada, en un 17% por Merlín Properties, se ha gastado 228 millones de € para comprar 1500 viviendas a CaixaBank, el Ayuntamiento de barcelona ha comprado 500 pisos por valor de 40 millones de €. Se necesitará algo más que buena voluntad para levantar un parque de vivienda pública en nuestro país (*15).

O dicho de otra manera, cuando más exprima Merlín Properties a los hogares alquilados y otros activos propios más beneficios obtiene el Estado español y todo el ecosistema de buitres europeos.

Las malas, malísimas, Socimi no llegan a controlar el 1% de los 3,6 millones de viviendas en alquiler del país.

Testa, participada, en un 17% por Merlín Properties, cuenta actualmente con un parque de poco más de 10.000 viviendas repartidas por toda la geografía española. La socimi destaca en la entrevista indicada que el mercado profesional del alquiler, el suyo, el que promociona la Fundación Alternativas del Psoe, tiene un alto potencial de crecimiento pues el conjunto de socimis españolas, a pesar, de las enormes ventajas fiscales, aún no suponen ni el 1% del parque de viviendas. Dicho de otra manera, se están acercando al total del parque de vivienda pública del Reino de España que es un 1,5% en poco más de 4 años.

La pregunta consecuente a estas comparaciones sería: si acabamos con todas las ventajas fiscales y expropiáramos a las socimi en un acto heroico progresista, sumando el ultra-mini-parque de vivienda pública estaríamos en torno a unas 50.000 viviendas, solucionaríamos el problema del alquiler? Y una segunda pregunta: ¿quien controla el 97% de viviendas alquiladas o casi 3,6 millones de viviendas?  esta última será objeto de otro artículo que publicaremos pronto aquí.

Negarse a entender las fuerzas que mueven el mundo en el que vivimos es ayudar a la ignorancia financiera de la gente

Último parrafo. Vista la enorme importancia de la titulización de deudas corporativas que se nos viene encima con el tema de las socimi. Vista la importancia de primer orden que tiene el mercado de titulización de deuda hipotecaria en el entramado financiero de la creación de moneda-deuda, etc no entendemos como la dirección nacional de las Plataforma de Afectados por la Hipoteca nunca han querido entrar en este tema. Bueno de hecho, lo han menos preciado y eso si que es un problema. En un artículo publicado en 2016 en su web: “Sobre titulizaciones: ahora habla la PAH” , escrito por LUCHOMANSAN (*16), no sólo se desprecia la importancia de las titulizaciones de deuda y la necesaria formación de las personas sino que como herramiento se abandona desde entonces provocando un cisma en la coordinadora estatal. Negarse a entender las fuerzas que mueven el mundo en el que vivimos es ayudar a la ignorancia financiera de la gente. Este artículo ha demostrado que el nuevo enemigo, las Socimis malísimas, son solo una parte del entramado financiero y de titulización en la composición de la burbuja del alquiler que sufren 3,6 millones de hogares en nuestro país.

Salva TORRES

Potsdata: aunque algunos mantienen diferencias entre hegde funds y fondos buitre, he mantenido la igualdad. para más información ver: https://es.wikipedia.org/wiki/Fondo_de_cobertura


+++ INFORMACIÓN>>>

  1. Eres, La European Real Estate Society.
    • La European Real Estate Society (ERES) se creó en 1994 para crear una red estructurada y permanente entre académicos de bienes raíces y profesionales de toda Europa. ERES ofrece un foro abierto para el intercambio de ideas y la difusión de investigaciones relevantes para la toma de decisiones aplicada en finanzas, economía, tasación, inversión y gestión de activos inmobiliarios. La European Real Estate Society se dedica a promover y avanzar en el campo de la investigación inmobiliaria en toda Europa. Al incorporar muchas sociedades nacionales de investigación de propiedades, investigadores académicos y profesionales de bienes raíces, nuestra conferencia anual y publicaciones periódicas brindan un foro para el flujo de información y el debate sobre temas de investigación. ERES es una organización sin fines de lucro afiliada a la International Real Estate Society.
  2. Oro y Finanzas, ¿Qué es el Corporate Sector Purchase Programme-CSPP del BCE de marzo 2016?
  3. European Central Bank, Programa de Compra de Activos (Asset Purchase Programmes).
  4. European Central Bank,  Eligible assets: Download area.
  5. Funds People, ¿Cómo manejará el BCE la reducción de su balance? Una teoría sobre sus programas de adquisición de deuda.
  6. Bourse Luxembourg, issue Merlín Properties. Programmes EUR 5 000 000 000 Euro Medium Term Note Programme. Un pagaré en euros a mediano plazo es un instrumento de deuda flexible emitido y negociado en el exterior.
  7. Bankia.sa, Bankia Planes de Pensiones.
  8. Caja de ingenieros, Planes de Vida.
  9. La Vanguardia, El BCE compra deuda de 15 empresas españolas.
  10. senado.es. expediente ANEXO 684/41286. De este expediente no hemos sido capaces de encontrar el camino desde el “home” del Senado. En el están sólo las empresas españolas que han obtenido el plácet político para emitir esa deuda y que es comprada por el BCE.
  11. bde.es. 20170908_ISIN_CSPP_y_fechas_anteriores.csv Archivo CSV: Abre en nueva ventana (61 KB), Pero nosotros nos lo bajamos en su momento aquí>>> En el están todas las corporaciones españolas y europeas que han recibido el maná del BCE.
  12. el Confidencial, La inflación de socimis provoca un agujero de 261 millones a Hacienda.
  13. Mercado Alternativo Bursatil. Lista de socimi cotizadas.
  14. eldiario.es, El Gobierno prepara un plan para controlar el precio desbocado de los alquileres.
  15. Valencia Plaza, Testa Socimi: la primera en número de pisos en alquiler ultima su salida a bolsa invertiendo 500 millones para crecer.
  16. Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Sobre titulizaciones: ahora habla la PAH.
Pequeño Diccionario de términos.

Iberclear – Sociedad de Gestión de los Sistemas de Registro, Compensación y Liquidación de Valores, S.A.
Euroclear – es uno de los mayores sistemas de compensación y liquidación de valores financieros del mundo. ¿qué es euroclear?.
ABSPP – Programa europeo de compra de bonos respaldados por activos. Los más importantes por su volumen, y a los que en principio se dirigirán las compra del BCE, son: RMBS (basados en hipotecas residenciales), NFCs (sobre préstamos a grandes empresas no financieras) y SMEs (sobre préstamos a la pequeña y mediana empresa)
CBPP3 – Programa europeo de compra de bonos respaldados por cédulas hipotecarias.
CSPP – programa europeo de compra de deuda corporativa.
MBS – Mortgage-Backed Loans (MBS) Securitisation Funds.
RMBS –
Residential Mortgage Backed Securities.
CMBS – seguridad respaldada por hipotecas comerciales.
SME – Small and Medium Enterprise (titulizaciones de préstamos a pymes).
ABS – Asset backed securities
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+++ INFORMACIÓN QUE LE PUEDE INTERESAR>>>

Foro Vivienda: debate y reflexión sobre Políticas de Vivienda y del Activismo

 


campanya en defensa del Bloc La Jahnela com habitatge públic

Fa dos anys que des de l’Oficina de Habitatge Popular de Gràcia i l’Obra Social Barcelona vam ocupar el bloc La Jahnela situat al número 156 de Travessera de Gràcia. Pocs mesos després es va ocupar també el bloc del costat, Ca La Trava, el número 154 del mateix carrer, desallotjat el passat mes d’octubre. […]

La burbuja del alquiler tiene nombre y apellidos

INVESTIGACIÓN ECONÓMICA: EL RETORNO DE LA HIDRA La vivienda es un activo financiero para las SOCIMI y la Banca No hemos superado aún los estragos financieros de la última crisis originada por las hipotecas subprime, cuando volvemos al punto de partida del 2008 con otro frente especulativo financiero, que ha disparado el precio de los […]

Tres medidas urgentes contra los rentistas: Congelación de alquileres y desgravación fiscal a todos los inquilinos

La congelación de alquileres sería una medida de justicia social. La desgravación fiscal a todos los inquilinos sería una medida de justicia fiscal Las continuadas subidas de los precios del alquiler en toda la geografía desde el 2014 han rondado algunos años los dos dígitos en algunas grandes ciudades como Barcelona y Madrid que concentran […]

A 10 anys del col·lapse financer: prenem el control de les finances!

“Fúria dignificant”, deu anys després del col·lapse financer Prenem el control de les finances! Deu anys després del col·lapse de Lehman Brothers, és hora d’ explicar la història de la crisi financera mundial des de la perspectiva de la ciutadania i de proposar solucions comunes positives per donar prioritat a l’ interès públic en el […]




Consejos para alquilar una vivienda y firmar un contrato

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Le queremos explicar todo!

La actual LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos- es fruto de diferentes revisiones que se han hecho desde el 1985 en que se publicó por el ministro Boyer del gabinete de Felipe GONZÁLEZ. Todas han sido regresivas respecto de los derechos del inquilino por lo que firmar un contrato de alquiler hoy, es como firmar un contrato de adhesión lleno de cláusulas abusivas. Todas han sido aprobadas con los votos de los partidos del régimen del 78. Después de esta introducción está claro que antes de firmar un contrato de alquiler al menos ser consciente de cómo le toman el pelo. Vayamos a por faena.

Le vamos a explicar todo. Decida usted que partes de este documento va a utilizar sabiendo que nunca estará todo bien atado, pero al menos que este bien informado.

¿QUÉ HAY QUE SABER ANTES DE BUSCAR LA VIVIENDA?

Como hay las colas para alquilar un piso en las grandes ciudades la propiedad se aprovecha de ello. Aún así, si debe pasar el calvario de una competición por aparentar ser el mejor inquilino hay preguntas que no puede evitar hacer. Muchas veces la simple pregunta, da seriedad, y por tanto fiabilidad al propietario. Si este responde con evasivas posiblemente debe haber gato encerrado en algún lugar.

  • Tener la documentación adecuada: DNI, nómina, personas que vivirán en la vivienda para incluirlas como integrantes de la unidad de convivencia.
  • Conocer que no se encuentra en un fichero de inquilinos morosos. Si tuvo problemas anteriormente, no le esta de más mirar esta entrada.
  • La actual LAU permite hacer contratos de un año extensibles a 3  y uno de prórroga… COMO MÍNIMO. Eso quiere decir que las partes pueden pactar si quieren 5, 10, 15 años o un contrato indefinido. NO está prohibido por ninguna ley.
  • Los contratos de alquiler pueden ser escritos o verbales. Son pactos privados, ojo!, por lo tanto pueden hacerse como se quiera pero ello no óbice que se cumplan todas las obligaciones legales.
  • La domiciliación del recibo puede ser un requisito pero también garantiza la acreditación del pago. Hay caseros que cobran en el domicilio. Puede ser bueno o malo. Deberá valorarlo usted.

¿QUÉ HAY QUE SABER O PREGUNTAR ANTES DE FIRMAR EL CONTRATO?

  • Comprobar en el Registro de la Propiedad que el arrendador que pone el nombre en el contrato es el verdadero propietario. La comprobación puede costar una consulta escrita por 3 o 4 euros por una nota simple. Puede exigir una copia del Registro si el contrato se realiza en un API o Agencia. No tenga miedo eso le dará seriedad.
  • Viviendas hipotecadas. Si comprueba en la nota simple del  Registro de la Propiedad que la vivienda está gravada conuna hipoteca debe asegurarse pagando el ITP que si alguna vez se subasta usted tiene derecho a permanecer en ella hasta la finalización del contrato.
  • Si alquila a través de una agencia, debe asegurarse que la firma del contrato es del propietario o en su defecto por poderes.
  • A partir del 1 de junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte al contrato de alquiler, copia del certificado energético de la vivienda.
  • El alta en los servicios básicos. Lo deberá hacer usted, pero si el arrendador quiere tener los servicios a su nombre no podrá negarse aunque recuerde que si hay un corte la justicia podrá entender que el propietario le esta coaccionando para que se vaya.
  • Pactar la finalización del contrato. Esto se puede hacer por liquidación inmediata o posterior de la fianza y posibles desperfectos.
  • La forma de pago. Hay que asegurar una forma escrita en el contrato de pago para evitar a los propietarios que inician juicios de lanzamiento por impagos producto que han conseguido evitar que el inquilino pueda pagar la renta aunque quiera.
  • Inventario de enseres, muebles y estado de la vivienda, instalaciones, etc. el contrato puede incluir esos anexos con fotografias y el inventario. Con ello, evitará sorpresas cuando realice la liquidación y entrega de llaves.
  • Instalaciones de agua, energía y calefacción, humedades, estado energético. Es de ley que una vivienda es una vivienda y por lo tanto el propietario debe asegurar a lo largo del contrato la habitabilidad de la vivienda. Si necesita reformas y las hace usted debe asegurarse en el contrato rebajas a cambio de obras sin aumentos de la renta mensual.

¿QUÉ HAY QUE LEER DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ANTES DE  FIRMAR?

  • Pactar la renta y los incrementos anuales. Lo normal puede ser incrementos relacionados con el IPC. Ojo en la redacción pues un IPC negativo debería poder contemplarse.
  • la cláusula de aumentos de renta por obras de mejora de la misma o del edificio. Si estuviera incluida esa cláusula debe asegurarse que su redactado no es abusivo. Si lo firma, como es un contrato privado, se atendrá a lo firmado.
  • las obras para adecuar la vivienda  a las condiciones de habitabilidad legales no pueden ir a costa del arrendatario si no hay una rebaja de alquiler o el pacto es aceptado tal cual.
  • datos del contrato. El contrato debe incluir nombres de las personas físicas o jurídicas que firman el contrato, la dirección de la vivienda, referencia catastral, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
  • Gastos anexos a la renta. No tiene porqué pagar nada más que la renta pero si acepta pagos como la escalera, IBI, etc la propiedad debería
    • justificarlos documentalmente y entregarle los originales (los recibos del pago) y repartirlos anualmente entre los recibos.
    • si los originales se los queda el propietario podría ser que usted se los paga y el casero además se los desgrava como si los hubiera pagado. Esto sería un fraude fiscal.
  • Duración del contrato. La duración es un pacto libre entre las partes como se ha dicho pero el mínimo es un año, con prórroga forzosa hasta 3, a no ser que el propietario necesite el piso para un familia de primer grado que lo podrá hacer después del primer año. Luego de los 3 años hay una prórroga legal de 1 año más. La finalización del contrato debe hacerse al inquilino fehacientemente o si no se da por prorrogado automáticamente.
  • Firmar todas las hojas. Si quiere evitarse sorpresas debería firmar todas las hojas para evitar cambios y quedarse con una copia firmada por la propiedad.
  • Inventario de enseres, muebles y estado de la vivienda, instalaciones. En las condiciones anexas debería asegurarse que en una semana o más podrá alegar desperfectos no detectados ni listados. Repetimos es una imposición pero también da seguridad a la propiedad que son inquilinos serios.
  • Obras de mejora. La LAU en su última reforma permite cambiar reformas por  pagos de rentas. Todo debería quedar bien especificado en los anexos del contrato.
    • artículo 17. aparado 5.

      «5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.»

  • Fianza. La fianza es de un mes y el arrendador debe depositar la fianza en la agencia de vivienda de su comunidad autónoma o a través de las Cámaras de la Propiedad de la ciudad que hacen la misma gestión, aunque el depositario último es la Agencia pública. (obligatoria). El inquilino puede averiguar en esa Agencia si su piso está registrado legalmente. La fianza se puede actualizar si hay prórroga o nuevo contrato.
  • Garantias, avales. La ley permite otras garantias bancarias o de avales de terceras personas. Debe ser muy precavido/a en este tema y asegurarse que el dinero le serà devuelto con rápidez en la liquidación al finalizar la relación contractual. Recuerde que es un contrato entre privados… no es público.
  • Registro del contrato frente a terceros. El arrendador o inquilino, aunque no es obligatorio, pueden inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, previo pago del ITP ( Impuesto Transmisiones Patrimoniales en el alquiler de viviendas, lo paga el inquilino). El contrato de alquiler inscrito en el Registro de la Propiedad le permite al arrendador aprovechar desahucio express de 10 días y al inquilino no ser echado por un banco si hay ejecución hipotecaria o por la venta de la vivienda.
    •  Capítulo II. Artículo 7.2. texto ley >>>Relacionado>>>
    • Ventajas para el inquilino y propietario de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad >>>Relacionado>>>
  • El seguro del contenido o daños a terceros no es obligatorio en ningún caso y menos con la aseguradora del banco o propietario. Pero si hay un accidente a causa del inquilino y no tiene seguro debe saber que los arreglos los tendrá que asumir de su bolsillo.
  • Los datos privados del inquilino no pueden ser cedidos a terceros para su uso en propaganda, etc sin consentimiento del mismo. Hay que fijarse y exigir quitar esas clausulas porque atentan contra la Ley de Protección de datos y es denunciable y con graves multas. Suele ocurrir con los pisos de bancos y inmobiliarias.
  • Morosidad. No se puede aceptar que el arrendador pueda poner clausulas por las que cualquier atraso de la renta pueda ser denunciada a la ASNEF. Es una lista de morosidad bancaria que nada tiene que ver con los alquileres. Si que en caso de rescisión del contrato por falta de pago la propiedad puede incluir al inquilino en el Fichero de Inquilinos Morosos del Gobierno(FIM).
  • puede consultar más información sobre este punto aquí>>>

¿QUÉ HAY QUE HACER DESPUÉS DE  FIRMAR?

  • El subarriendo. ¿Puedo subarrendar la vivienda? La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. En el contrato puede estar especificado que no se permite el subarriendo. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó, y el precio no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
  • La venta de la vivienda arrendada. ¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda? Si el arrendador vendiera la vivienda arrendada, el arrendamiento deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta, para la efectiva continuidad del contrato de arrendamiento, siendo el comprador el nuevo arrendador. (ver apartado anterior de Registro del contrato frente a terceros )
  • Comprobar que el propietario a depositado la fianza en su agencia de la  Comunidad Autónoma.
  • Realizar y guardar fotografías de todas las habitaciones, paredes, cerramientos, espacios, enseres o elementos susceptibles de desgaste para evitar sorpresas desagradables a la finalización del contrato con la devolución de la fianza. Las imágenes guardadas deben especificar la fecha y geolocalización si fuera el caso. Una buena forma es ver las propiedades de imagen o bien los metadatos – EXIF- que todas guardan.

PARA SABER TODO Y MÁS SOBRE ALQUILER Y INQUILINOS

Portal del inquilino – espacio de derechos y empoderamiento