Titulizaciones hipotecarias ¡todo lo que debe saber, hacer y buscar!

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54 comentarios en “Titulizaciones hipotecarias ¡todo lo que debe saber, hacer y buscar!

  1. Interesante todo lo que enseñan para luchar contra la banca cuando la hipoteca está titulizada, que basicamente se resume en que si una hipoteca ha sido vendida a un fondo buitre el banco no puede ejecutarme porque ya no es el dueño de la hipoteca, pero…… ¿y el fondo buitre? ¿ Puede ejecutar mi hipoteca? ¿Son ahora ellos los dueños de mi hipoteca? ¿Como se si el fondo buitre no metió mi hipoteca en un paquete y lo vendió a su vez? ¿Que acciones puedo tomar por no haberme avisado de su venta para poder ejercer el derecho de tanteo?

    • Hola Juan Carlos,
      en primer lugar, si una hipoteca fue vendida a un fondo de titulización, está no puede ser revendida si el fondo previamente no se ha extinguido o recomprado.
      Una cosa es que la gestión de la deuda la lleve un fondo buitre y otra que ese buitre la pueda retitulizar.
      Sería un fraude total….
      Este es el caso de Anticipa. De hecho el FTA 2015 esta embarrancado en su legalización. Por eso, Anticipa que sepamos hoy por hoy no puede más hacer una compra-venta de su deuda, de manera, que se queda con el pìso por eso no acepta ni tan siquiera el alquiler social.
      En cuanto al derecho de tanteo sirve si usted puede recomprar su deuda por el mismo valor que el buitre pagará al banco o FTA. O bien emprenderla judicialmente por la vía de la denuncia que a usted no le han permitido el derecho de tanteo.
      saludos

      • Por favor llevad esto de las hipotecas titulizadas al TSJE y que es la manera de que se anulen automaticamente las EJH ilegales de España y no nos echen de nuestras casas porque el abogado no fué al tribunal provincial cuando era el plazo.

        Gracias

  2. Hola, buenos días:
    Quisiera hacer una consulta con respecto a las titulaciones, hay algo que no entiendo, si los bancos no tienen obligación de comunicar la titulación a los deudores, y así lo han hecho. Al encontrar el préstamo en un Fondo de Titulación, como es que los avalistas quedan fuera y los deudores no.
    También es una novación de préstamo para los deudores no??
    Quiero decir porque los avalistas quedan fuera del préstamo. No lo venden con todo completo.
    Gracias.

    • Hola María,
      Según la legislación española la venta o cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios. Para transmitir la garantía de la hipoteca será necesario transmitir el crédito y, a la inversa, si el crédito se transmite, determina la transmisión de la garantía. El Artículo 1528 del Código Civil: “La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio“. Cómo usted dice se vende el paquete completo.
      Eso significa que en un juzgado, el abogado defensor debe esgrimir ese artículo cuando el banco cedente reclama los bienes de los avalistas en un crédito titulizado…. ¡en todo caso que reclame la Sociedad Gestora!
      Explicado de otra manera, al transmitirse estos créditos en el proceso de titulización, se modifican sustancialmente las condiciones principales del préstamo, es decir se produce una novación (artículo 1203.1º) que extingue necesariamente la fianza. ¿Por qué? Pues porque se modifica la persona del acreedor y no solo eso sino que la propia relación entre deudor y acreedor queda modificada por el Real Decreto 716/2009 debido a que su artículo 4.4 no permite renegociar de ninguna forma la hipoteca sin el consentimiento del “sindicato de bonistas” o de los “partícipes” en un fondo de titulización.
      Igualmente cualquier cambio en las condiciones del crédito hipotecario sin la firma del avalista o su consentimiento expreso lo liberan de la carga de ese artículo del Código Civil.

  3. Buenos dias!Me llamó Rosa y estoy mirando si mi hipoteca está titulizada.Me he metido en la CNMV , he heho todos los pasos y cuando pongo el nombre de la entidad y la fecha del prestamo me salé que solamente se ha encontrado un elemento y pone modificación de le emisión.Entonces eso que quiere decir?? Gracias

  4. Buenas tardes, lo primero de todo darles la enhorabuena por la labor que hacen, de no ser por su página nunca habría sabido de este tema, ya que evidentemente en los medios no se habla de esto en absoluto.
    Tengo varias dudas al respecto, disculpen si ya lo han explicado en otra página de su web.
    Para empezar, entiendo que la cuestión de la legitimidad de las entidades bancarias es efectivo para evitar ejecuciones y desahucios, pero supongo que en última instancia el préstamo hipotecario sigue vigente y alguien es propietario del crédito, y entiendo que dicho préstamo seguirá vigente, y que el titular o titulares estarán en un registro de morosidad y no podrán contratar ningún préstamo en el futuro…
    Resumiendo, me gustaría saber en qué situación jurídica quedarían los titulares respecto al préstamo hipotecario.
    Muchas gracias por adelantado por su orientación.

    • Hola Angel,
      el préstamo está ahí…. el problema surge porqué si un juzgado de primera instancia deja en suspensión una ejecución hipotecaria.. alguién y decimos alguién puede o debería reclamar la deuda.
      Con las recientes modificaciones legislativas de la ley hipotecaria los fondos ya tienen personalidad jurídica para hacerlo… pero se puede imaginar que porlo reciente si han recurrido al Procvincial o han iniciado un nuevo proceso está todo por ver.
      Una posibilidad es que esa deuda quedará en el limbo judicial… lo cual no quiere decir que:
      1.- vaya a pérdidas del Fondo y acabemos pagandolo todos los españolitos por la modificación del artículo 135 de la Constitución… no se puede tocar para catalunya pero si para que cobren los bonistas alemanes.
      2.- hayan nuevas medidas hipotecarias escritas por los gabinetes de la Banca y aprobadas en sede parlamentaria por el PPsoe para “joder” a los hipotecados… perdón por la expresión.
      No sabemos si hemos respindido a todo pero en todo caso haga una pregunta más específica.
      saludos

  5. Hola, una pregunta por favor.
    Mi hipoteca es del 31-03-2005 y posteriormente me hicieron una refinanciacion, que en la nueva Escritura dice ampliación y modificación, con fecha 19-02-2009.
    Solicité a la sociedad gestora, la información de la titulización de mi hipoteca y me contestaron que sí fue titulizada el 02-02-2006. Pero que el certificado de transmisión de mi hipoteca, no está actualmente en el activo del fondo, ya que fue cancelado por Bankia con fecha
    20-02-2009, o sea un día después de la escritura de ampliación.
    Pregunto: se puede cancelar una sola hipoteca del Fondo de Titulización? y además, se puede cancelar un día después que se hizo la escritura de refinanciacion?
    Muchas gracias por vuestra ayuda.
    Santiago Villalobos

    • Hola Santiago,
      todo lo que explica es muy extraño sobre todo la cancelación. Si tiene iniciada una ejecución hipotecaria puede pedir su abogado diligencias previas sobre el particular. El banco se ha justificado verbal o documentalmente? En el fondo susodicho de Bankia hay una política de cancelación de créditos…. cúal era su fondo? mire la escritura de constitución y las cuentas anuales… esa es otra posibilidad.
      De todas maneras si realmente existió una baja de su hipoteca del fondo… esa debe constar como amortización anticipada o cancelación. Depende de la política de Bankia…
      Le aconsejamos mire la escritura del fondo si la sabe y su politica de cancelacion o amortizacion, las cuentas anuales de la fecha y en el mejor caso use la via de diligencias previas.
      Así es el mundo de las titulizaciones… un mundo obscuro donde la Banca hace lo que le da la gana….. se lo legislaron los principales partidos así en la ley hipotecaria: hacer lo que queraís…. !!!!
      saludos

  6. hola, tengo una duda: mi hipoteca firmada con guipuzcoano esta titularizada al no poder pagar la hipoteca Sabadell dos meses antes de que me llegase la ejecución se inscribe en el registro de la propiedad como titular de la hipoteca, (para poder ejecutar puesto que sabadell absorbió a guipuzcoano). el banco aun estando ejecutada la hipoteca esta insistiendo y en una palabra forzando a firmar dación en pago y alquiler social (fuera de mi casa) cosa a lo que yo no estoy dispuesto. pero tengo un problema puesto que los deudores de la hipoteca somos mi Ex mujer y yo (tenemos sentencia de divorcio con disolución de sociedad de gananciales), mi Ex quiere firmar la dación yo no!! existe algún problema legal al respecto?, yo unilateralmente me puedo oponer a la ejecución de la hipoteca por estar titularizada o por el contrario debe ir firmado el recurso por los dos deudores? el juzgado lo admitiría a tramite con que solo una de las partes lo solicite?

    • Hola Javier,
      entendemos que si dice que la hipoteca esta titulizada es que usted ha podido comprobarlo y ha encontrado su crédito en un fondo de titulización, que por lo que dice debe ser TdA, Santander de Titulización o Imtitulizacion-InterMoney??? que son las osciedades gestoras que titulizaron por el Guipuzcoano.
      Nosotros entendemos que la oposición sí la puede ejercer usted contra las ejecución hipotecaria. No seria el caso de la dación que requiere le consentimiento de ambos conyugues pues dificilmente el banco se quedará con media vivienda.
      saludos

  7. Hola. Me separo. Para comprar la casa a mi marido me dicen q debo hacer una nueva hipoteca porque la anterior esta titulizada. A nosotros no se nos notificó nada y no aparece en la escritura. Mi pregunta es si puedo reclamar al banco esa falta de consentimiento por nuestra parte y por tanto que la hipoteca actual pueda ser modificada (sale mi marido y la asumo yo sola) y no tener q hacer una nueva. La hipoteca es del año 2008. La entidad en Abanka, en aquella época Caixa Galicia. Muchas gracias!

    • Hola María,
      Que tiene que ver que este titulizada para que usted asuma la totalidad del préstamo??
      La ley aprobada de hipotecas por PPsoe,CiU,PNV permite no informar de la titulización a los clientes. Los bancos fueron librados de esa tarea por la mayoría de la clase política de este país que sirven a sus amos…. los banqueros.
      Usted debe poner todo el préstamo a nombre de usted… y eso es una novación …. sí es una nueva hipoteca en realidad.
      pero de esta manera se separan entre ustedes y uno lo hace también del banco
      saludos

  8. hola, estoy intentando localizar una hipoteca de la caixa formalizada en el 2005 con el contratista y subrrogación en prestamo hipotecario del constructor en el 2007. ahora es caixabank. he intentado buscar pero no encuentro quien sería la entidad gestora, son los mismos que de caixabanks.. si es así no me sale ninguna de la fecha de mi hipoteca… me podeis hechar una mano?

  9. Buenas tardes, gracias por toda vuestra ayuda.
    He encontrado mi hipoteca en el anexo de la escritura del Fondo de Titulación y el folleto de emisión. Esto lo he encontrado en la página web de la Sociedad Gestora Europea de Titulación y lo he bajado a un pendrive.
    Mi pregunta es: debo pedir el folleto de emisión a la CNMV, o es el mismo que he encontrado?
    Cómo se sabe si el fondo está activo?
    Por otro lado, he pedido por mail a la sociedad gestora, datos de la titulación y no me han contestado nada, he llamado por teléfono y nadie coge el teléfono, mi intención es tener algo más legible, de lo que sale en el anexo de la escritura, para presentarle al juez.
    Podré hacer algo más?
    Muchísimas gracias, por todo.

    • Hola santiago, otra vez…
      el anexo es donde deberia estar la relacion de préstamos hipotecarios incluidos en la emisión. Si no son legibles debería hacer intervenir al juez que pida una escritura legible.. argumentando que ese es el fondo pero de todas maneras creemos haberle contestado en el anterior comentario del dia 23/06
      saludos

  10. El dia 26 de Abril recojí del juzgado un aviso de ejecución hipotecaría y me dan 10 dias para alegaciones,hoy mi abogado me dice que con lo que me van a cobrar me interesa cojerme un abogado de oficio,pero por lo que he visto no puedo solicitarlo,Creo que mi hipoteca está titulizada y así se lo hemos hecho saber al banco mediante un Burofax.No se como seguir,me pueden Orientar?

    • Hola pedro…
      debería empezar por las clausulas abusivas y dejar tiempo para la titulización….
      No importa que le den 10 dias… el tema de clausulas abusivas… siempre lo puede presentar y reclamar la devolución de lo cobrado indebidamente.
      localiza las clausulas abusivas
      saludos y ya dira como le va

  11. Hola, muchas gracias por compartir vuestros conocimientos. He empezado a intentar averiguar si mi préstmao estña titulizado no. Para ello me meti en la web de la CNMV y conseguí averiguar que Caja de Burgos, la entidad con la cual en su día formalicé el préstamo, meses después de la firma emitió un folleto de valores. Lo que ocurre es que las escrituras no aparecen por ningún sitio y al solicitarlas a la CNMV he obtenido esta respuesta:

    “Estimado Sr.,

    En respuesta a su consulta le informamos de que no es posible responder la misma ya que la información que aporta se refiere a una emisión realizada por una sociedad emisora y por lo tanto no es un fondo de titulización. Como aclaración le remito a la comunicación difundida por la CNMV en relación a las consultas recibidas sobre fondos de titulización en el enlace adjunto:

    http://www.cnmv.es/Portal/verDoc.axd?t=%7b26da6a9a-7750-46b3-8012-e0531598dc0f%7d

    Atentamente,”

    He ido buscando por la información online que existe de las sociedades emisoras, pero ya no se que tengo que buscar, no se si tengo que buscar en cada una el número de registro dell folleto que conseguí en la CNMV u otra cosa.

    ¿me podéis echar na mano?

    Muchas gracias

  12. Soy Manuel y quisiera hacer una sugerencia. La ley 19/ 1992 de 7 de julio es la que rige las titulizaciones.
    1º- los fondos no tienen personalidad jurídica ( no tienen poder para presentarse en el juzgado )
    2º-las SOCIEDADES GESTORAS . son simples administradoras del fondo sin personalidad jurídica, en todo caso, el juez debería decidir si tienen potestad para presentarse a juicio.
    3º-L a ley 19/ 1992 en su articulo 5º-8 . dice que los bonistas o compradores de bonos asumirán las perdidas de los impago de créditos hipotecarios, por las ventajas que perciben por otro lado Art derogado en abril de 2015. Anteriormente ¿ que pasa?
    4º- Si todo esto es así y los bonistas no pueden reclamar a la sociedad gestora, pues la ley así lo dice salvo que sea por mala gestión de la misma pregunto ¿Quién nos puede reclamar? para mí hay un vacío legal que el legislador no pensó en su día
    Alguien me puede contestar,

    Saludos.

    • hola Manuel,
      no, la ley está hecha a medida de los bancos. Sus gabinetes de abogados escriben la ley y la normativa y sus señorias la aprueban en las Cortes. Democracia secuestrada.
      Los fondos de titulizacion deberian tener un sindico de los bonistas que pudiera reclamar pero se lo ventilaron para que nadie pudiera reclamar.
      ese es el vacío legal que continua sin ser arreglado.
      saludos

  13. Hola buenas noches.

    Estaría interesado en obtener información sobre las titulaciones hipotecarias y la manera de proceder para poder averiguar si mi hipoteca fue titulizada y de que manera podría proceder,también me gustaría saber donde y cuando realizáis las asambleas y si son específicas sobre titulaciones o son asambleas de carácter general

    Saludos y gracias de antemano

  14. HOla otra vez por aquí, intentando explicarme:

    2009-
    El Banco Caixa GEeral cede participaciones hipotecarias a fin de emitir los bonos , que son comprados por Caixa Geral Depositos , constituyéndose en el tenedor único de los bonos

    2011-
    El Banco recompra los bonos para colocarlos en la política monetaria del BCE (Memoria Anual 2011)
    Si ha ocurrido eso, habrá un nuevo tenedor, no ? … y Caixa Geral Depositos ya no lo sería

    La calificación de los bonos era buena

    2013-
    La Gestora liquida anticipadamente el fondo.
    Vende las participaciones al Banco a fin de amortizar los bonos, pero expresa en los Hechos Relevantes y en la Escritura de Extinción del Fondo, que el único tenedor de los bonos es Caixa Geral Depositos … ??

    Es coherente todo ello ??

    • hola jorge
      hemos intentado responderle con nuestros conocimientos en un comentario anterior
      saludos
      y muchas gracias por su interes en explicar elcaso pues orienta a mucha mas gente que lo lea
      asc.500×20

  15. buenas tardes mi caso es un poco raro pero quisiera saber donde debo buscar si mi hipoteca es de ccm de fecha marzo de 2009, esto esperando orden de desahucio y ya se han adjudicado mi casa a un tercero auque con uchas apelaciones sigo estando en mi casa mi pregunta es que donde puedo buscar si mi hipoteca la firme con ccm

  16. Hola
    Si la entidad efectúa una Titulización (en Oct-2009) y en (Nov-2013) procede a la liquidación anticipada del fondo. Supuestamente era la única tenedora de los bonos. Y supuestamente la Sociedad Gestora vende los derechos de crédito a la entidad … esto tiene coherencia ?? Es necesario un pacto de recompra ???

    Muchas gracias

    Real Decreto 1289/1991
    apartado 3 del artículo 62
    “Cuando la participación se realice por la totalidad del plazo restante hasta el vencimiento final del contrato y no exista pacto de recompra, la porción participada del crédito no se computará como activo de riesgo de la Entidad emisora. En este supuesto el emisor no podrá asumir responsabilidad alguna en garantizar directa o indirectamente el buen fin de la operación o anticipar fondos a los partícipes sin haberlos recibido del deudor.”
    Es de esta manera y bajo estos supuestos que se permite al emisor dar de baja en balance al préstamo hipotecario objeto de la participación.

    • Hola Jorge,
      La pregunta es complicada con tan poca información. Si una entidad ha liquidado anticipadamente una emisión de hipotecas titulizada, ¿quién ha pagado?
      Usted supongo que no. Cómo puede una entidad financiera cancelar una emisión de deuda hipotecaria a 10, 20 o 30 años al poco de emitirla.

      La misma pregunta nos hacemos nosotros. Pero por la fecha que nos da posiblemente tenga algo que ver con el rescate bancario para amortizar las deudas con los bancos alemanes y europeos a costa de incrementar espectacularmente la deuda pública al asumir el estado español las deudas privadas de los bancos.
      No nos cita que entidad es pero por esas épocas, coincidiendo con el rescate bancario e Rajoy, eso pasó con muchas emisiones.
      Nosotros nos planteamos… por que pagar si ya esta pagado no???
      saludos suerte e investigue

      • Hola 500×20

        El Fondo se constituye con Caixa Geral (Cedente) y Caixa Geral Depositos (bonista).
        Inicia en Oct-2009. En la memoria anual del 2011, expresan la recompra de los bonos para utilizarlos en la politica monetaria del BCE. En el 2013 se liquida anticipadamente el fondo y la gestora “vende” (el banco recupera derechos de crédito) y amortizan los bonos.

        En mi ignorancia, doy mi explicación:
        a) El banco pide prestado dinero a su hermano mayor (activos x bonos = liquidez)
        b) a los 2 años (2011) el banco recompra los bonos (devuelve lo prestado a su hermano)
        c) y los coloca en el BCE (cambio de bonistas ??
        d) a los 2 años (2013), liquida el fondo a fin de “recuperar” su derecho de crédito

        ME he explicado ?¿? :((

        • Hola Jorge,
          muy buena explicación.
          Nosotras con nuestras asociaciones afines estamos investigando como oponernos a esa nueva maniobra pues de hecho es el BCE el que propietario de su crédito hipotecario. Pero la explicación podría ser otra…
          Con el monto de hipotecas se crea otro fondo donde son traspasadas desde el primero. Deposita el fondo en el BCE y recibe liquidez posteriormente candela el fondo.
          El problema es que el fondo original debia ser un agujero negro de deudas… en el proceso de han transformado deudas privadas en deuda pública y a pagar todos losespañolitos para que los bonistas alemanes cobren y la merkel no se cabree
          saludos

  17. Buenas tardes.
    Ante todo agradeceros todo lo que hacéis por la gente.
    Mi pregunta es….Como puedo averiguar si mi hipoteca está titulizada?. En un principio comencé con Caixa de Terrasa que pasó a ser UNIM y ahora es BBVA.
    Muchas Gracias

  18. Buenos dias, estoy en la pagina de la CNMV siguiendo la ruta que describís para localizar el FTA .
    Pero una vez dentro en el paso 10 no encuentro la opción que ponga ” fondo de activos”.
    No se que estoy haciendo mal,¿me pueden guiar?
    Muchas gracias de antemano
    Un saludo

    • Hola Pau…
      la opción fondo de activos se refiere que una vez han aparecido resultados tangibles, usted debe decidir porun fondo de los que le aparecen
      pero debe haber resultados de la búsqueda.
      saludos

  19. Les ruego hagan la correccion de donde aparecen las siglas PAH ciudad real, por la de la PAHC ,ya que la PAH de ciudad real no ha participado absolutamente en nada de todo lo aqui presentado, atentamente, la presidenta de PAHC de ciudad real

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