Localice y limpie de cláusulas abusivas su hipoteca -actualizado 2017

limpie su contrato hipotecario de abusos !!
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Bienvenido/a

En este documento encontrará la manera de localizar las cláusulas abusivas de su contrato hipotecario, cómo están redactadas y las razones jurídicas de cómo oponerse.

También encontrará calculadoras y métodos para saber cuanto dinero le han sisado sin su conocimiento.

Con ello podrá tener elementos para presionar, negociar o reclamar en los juzgados las cantidades cobradas ilegalmente. Puede presentar una demanda por todas las cláusulas abusivas o apuntarse a una macrodemanda.

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versión actual: julio 2017
(mejoras en cláusula suelo / manipulación EURIBOR / especial gastos formalización hipoteca/ capitalizacion intereses: anatocismo)

Estructura de la escritura de un préstamo hipotecario.

Los contratos hipotecarios suelen tener una estructura parecida que varia según la entidad. Las principales partes de un contrato son generalmente en ese orden:

  • Parte expositiva de la escritura de préstamo hipotecario. Se identifica como préstamo con garantía hipotecaria.
  • Constitución de la hipoteca: la declaración de voluntad del dueño de la finca hipotecada en virtud de la cual ésta queda afecta al cumplimiento de la obligación de devolver el capital, además del resto de obligaciones previstas. La constitución de la hipoteca finaliza inscribiéndola en el Registro de la Propiedad.
  • El capital, o lo que es lo mismo, cuánto dinero le presta el Banco.
  • El plazo, o cuánto tiempo va a tardar en devolver el préstamo.
  • El interés, o cuánto le cobra el Banco por prestarme el dinero. Interés fijo, variable, o ambos. Generalmente al inicio suele haber un período a interés fijo.
  • La amortización anticipada: Pagar antes de tiempo puede ser rentable.
  • Cláusulas relativas al procedimiento de ejecución: judicial o extrajudicial – ante notario-. Valor de tasación en caso de subasta.
  • Las comisiones más usuales en los préstamos hipotecarios: Las comisiones previas son la de estudio y la de apertura, la comisión por subrogación de deudor, la comisión por modificación de condiciones, la comisión por reclamación de posiciones deudoras, la comisión por amortización anticipada, la compensación por desestimiento y la comisión por riesgo de tipo de interés, intereses de demora, o cuando uno se retrasa en el pago ( se le superpone cobro por saldo deudor impagado)
  • Toda otra clase de gastos y obligaciones para el deudor: tasación del inmueble hipotecado, inscripción de la escritura de préstamo hipotecario ( notaría, gestoría para la tramitación y Registro de la Propiedad, gastos como el otorgamiento de escrituras de aclaración, modificación o subsanación, gastos de cancelación de la hipoteca, gastos de conservación del bién hipotecado en el tiempo y los gastos que origine la ejecución de la hipoteca encaso de impago, seguro contra el riesgo de daños e incendios y seguro de vida de la parte deudora.

Concepto de cláusula abusiva

no_mas_abusos_hipotecaLos contratos hipotecarios no son contratos entre iguales, son de adhesión, el hipotecado los acepta sin rechistar o no hay hipoteca ni piso. Como borregos firmamos, perdone! creemos que llegado aquí ya sabe que le  levantaron la camisa! Una cláusula abusiva es toda cláusula contractual no negociada individualmente, predispuesta, cuya incorporación viene impuesta por una sola de las partes en el documento del crédito hipotecario. Que va en contra de la buena fe, causa un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor. La Ley las considera nulas de pleno derecho. Esto no implica necesariamente la nulidad del contrato pero:

  • 2013. los jueces pueden apreciar el carácter abusivo de una o varias cláusulas y en consecuencia decretar la improcedencia de la ejecución o despachar ejecución sin las consideradas abusivas. Esto es posible después de la sentencia Aziz (Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013)
  • De resultas de esta sentencia el Gobierno se vio obligado a modificar determinados párrafos de la Ley Hipotecaria en la ley 1/2013, de 14 de mayo, de Medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
  • Los cambios normativos permiten que ahora el ejecutado puede alegar la existencia de oposición previstas en:
    • el art. 557.1.7º (que el título contenga cláusulas abusivas).
    • el art 695.1.4º LEC (el carácter abusivo de una cláusula contractual constituye causa de oposición).
  • Actualización julio 2014 -Claúsulas Abusivas
    El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha considerado contrario a la Directiva 93/13 de la normativa europea de protección al consumidor que un procedimiento declarativo sobre cláusulas abusivas no pueda suspender una ejecución hipotecaria. Es decir, considera que el hipotecado puede parar legalmente una ejecución hipotecaria si alega la existencia de otro procedimiento judicial sobre abusividad de cláusulas de la hipoteca. Por lo tanto, los hipotecados que hayan iniciado acciones legales contra su banco a causa del suelo hipotecario y otras clausulas abusivas no podrán ser desahuciados, por mucho que la legislación española no permita en general esta posibilidad.
  • 2016. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea también ha dicho que examinar cláusulas abusivas en un contrato hipotecario es obligatorio, de oficio, por un juez nacional incluso en una fase posterior del procedimiento de ejecución a pesar de que haya controlado anteriormente una o varias de esas cláusulas.

Con estos mimbres, hoy entregar la casa en dación, por acuerdo extrajudicial, es muy lesivo para el hipotecado y no entendemos como hay aún algunas PAH que siguen reivindicando esa DACIÓN, como una panacea, cuando en realidad la entrega de la vivienda es una rendición.

Aquí la sentencia sobre el incidente que elevó del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander al alto tribunal TJUE.

¿Cómo localizo las cláusulas abusivas que hay en mi contrato hipotecario?

En estos tiempos los abogados han presentado ante los tribunales hasta 18 cláusulas abusivas comunes en la letra de cada una de esas partes del contrato hipotecario. En este documento repasamos esta lista y mostramos ejemplos de cómo están redactadas, la forma de calcular lo que te han cobrado de más y cómo reclamar. Dentro de los 10 días posteriores a la recepción del tocho, se pueden presentar cláusulas de oposición, que pueden ayudar a ganar tiempo, parando momentáneamente el proceso, o incluso, llegar a archivarlo. Se presentan por defectos de forma o por cláusulas abusivas.

PUEDES ENCONTRAR DOCUMENTOS OPOSICIÓN CLÁUSULAS ABUSIVAS AQUI

1. CLAÚSULA SUELO

Diríjase a esta nueva entrada específica sobre la cláusula suelo que incluye la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 21 diciembre de 2016


>>>Guía completa sobre la cláusula suelo:

entender + reclamar + recuperar el dinero>>>


2. REDONDEO AL ALZA

Consiste en establecer en los prestamos hipotecarios cláusulas por las que el banco fija un redondeo sólo al alza a la hora de calcular los intereses:

  • Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeara al múltiplo superior para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25).
  • Con la clausula de redondeo al alza, se refuerza la posición del banco mediante la recepción de unos ingresos sin dar a cambio ningún servicio. El Tribunal Supremo declaró estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.
CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: >>>info para saber cuántos dinero le han chorizado por esta cláusula>>>

3. MOTIVOS DE OPOSICIÓN POR LA DETERMINACIÓN Y MANIPULACIÓN DEL EURIBOR

Importantes irregularidades en la determinación del Euribor llevaron a la Comisión Europea a abrir un expediente para investigar las presuntas irresponsabilidades cometidas por las entidades bancarias en su confección, tal como se expresa en el Memo 11/711 de 19 de octubre de 2.011.

El Euribor es….. ¿se lo ha preguntado? ¿sabe la respuesta? El Euribor no es nada, la referencia de millones de hipotecas de este país, sencillamente no existe…. todo él es una clausula abusiva. El trabajo desinteresado de dos abogados de Sevilla ha permitido descubrir el enorme engaño que hay detrás de este índice de referencia, PRIVADO, que mide el tipo de interés en que los bancos se prestan el dinero en el interbancario, también un MERCADO PRIVADO. Pero claro, si se supone que se mide la media en que los bancos se prestan dinero y desde la crisis el interbancario esta seco o da cero ¿cómo calculan el euribor si no hay operaciones? La web de OPeuribor! – recientemente ha desaparecido, queda un facebook! El resultado del esfuerzo del colectivo Opeuribor está dando sus frutor en una primera sentencia sobre manipulación del EURIBOR, que es un revolcón a las entidades financieras. Los compañeros de Opeuribor están haciendo un gran trabajo.

La manipulación del euribor por un panel de bancos que ha supuesto una multa millonaria de la Comisión europea y la desaparición de la web de OPeuribor no ha llevado a realizar una entrada única para esta cláusula que puede visitar aquí…

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: ......

EURIBOR

¿Cómo enfrentar una ejecución hipotecaria o
cómo calcular la manipulación en el cuadro de amortización de su hipoteca
?


4. CLÁUSULA DE ANATOCISMO.

El anatocismo está aceptado en el ordenamiento jurídico civil español como la acumulación de intereses ya devengados con la finalidad de producir nuevos intereses desde que son judicialmente reclamados ( artículo 1109 Código Civil) aunque es exigible el pacto expreso y su conocimiento entre las partes. Aunque en el Código Mercantil estaría expresamente prohibido existe mucha confusión sobre  el tema.

De manera genral, esta cláusula, conocida también de capitalización de intereses, supone que los intereses ya vencidos y no pagados se suman al capital y incrementan nuevamente los intereses. Es decir, cuando un deudor no paga la totalidad o una parte de la cuota que le corresponde en un determinado período, incluso por pacto escrito pero sin conocimiento de la cláusula, la cantidad dejada de pagar se suma al capital prestado y pasa a formar parte del total sobre el que se calculan los nuevos intereses. Este es el método por el que la financiera UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) ha sido denunciada numerosas ocasiones por esta práctica.

Aunque el pacto de anatocismo ha sido recientemente prohibido en parte a raíz de la reforma de la Ley Hipotecaria en 2013, la Audiencia de Alicante ha determinado la nulidad del mismo a préstamos anteriores a dicha fecha. En junio de 2014 la Audiencia Provincial de Alicante dictó la primera sentencia en la que se anulaba un pacto de anatocismo, aunque puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo. Por otro lado, la reforma de la Ley Hipotecaria que se realizó en 2013 prohibía este tipo de pactos, pero la sentencia de Alicante declaraba su nulidad en hipotecas constituidas con anterioridad a la publicación de dicha reforma.

En la sentencia, la Audiencia de Alicante observaba una infracción de las condiciones de contratación porqué consideraba que esta cláusula había sido incluida por la entidad bancaria de forma “muy encubierta”, ya que estaba separada de las cláusulas financieras “sin título ni advertencia entre un conjunto de apartados distintos que hacían que aquel pacto de anatocismo quedara enmascarado diluyendo la atención del consumidor”.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: >>>info para saber cuántos dinero le han chorizado por esta cláusula>>>

Para solventar la confusión entre anatocismo y capitalización de intereses, entre su aplicación en el ámbito mercantil y civil y la diferencia entre intereses devengados y intereses de demora….. lea >>>> qué son anatocismo o capitalización de intereses y cuando son cláusulas hipotecarias abusivas?>>>>

5. COMISIONES POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS.

Le cobran entre 20 y 30 euros cada vez que se produce.

Vulnera la normativa que regula las relaciones entre entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo.3º de la Circular del Banco de España 8/1990 y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información clientes y publicidad. Cabe recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo no responden a servicio alguno prestado a los clientes, siendo abusiva su aplicación automática.

El banco deberá justificar que el cobro este vinculado a la existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente ( por ejemplo: el envío de una carta de reclamación generada automáticamente por ordenador no justificaría esta comisión). Es nula la cláusula que imponga gastos por servicios no efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o administración del préstamo.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR:  esta cláusula  genera un valor cuantificable

Supondría la devolución de todo lo cobrado injustamente y posiblemente con intereses. Debería pedir al banco el cuadro de amortización de la hipoteca con todos los datos. En este link puede bajarse el documento para pedir los datos que necesita para hacer su cálculo de todo lo que le han cobrado de manera abusiva.

>>> Igualmente el Juzgado de lo Mercantil de Bilbao declara abusivas estas comisiones aquí >>>
>>>Para saber más sobre esta cláusula muy bien explicado>>>

6. INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS y/o USUREROS

El fin indemnizatorio del interés de demora comprende el resarcimiento por la falta de percepción del interés remuneratorio pactado. Por su cuantía la indemnización es desproporcionadamente alta cuando supere 3 veces el interés legal del dinero. Es utilizable el Auto del Juzgado de Primera Instancia de Arrecife nº 4 en contrato de préstamo hipotecario siendo la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) con interés de demora del 19%, y el Juzgado entendió que tal condición resultaba usuraria (Ley Azcárate de 1908) anulando no solo la ejecución, sino también la hipoteca.
hipotecaria.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: +++ info sobre estas cláusulas 5+6 >>>

7. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA SOLA CUOTA”…

no obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la entidad financiera de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, si la parte prestataria no paga puntual y exactamente conforme a lo pactado los intereses y las cuotas globales de amortización e intereses, o el impago parcial de una sola cuota
Esta dice que si en alguna ocasión no pagas un mes o más, tienes que pagar todo lo que debas del resto de la hipoteca y intereses. Es la cláusula que hacen servir para llevar adelante la ejecución hipotecaria. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo en su Sentencia de 14 de Marzo de 2013: NO! No puede ser que por dejar de pagar unas pocas de cuotas en un préstamo se le pueda exigir a esta persona que pague todo de golpe.

Esta sentencia provocó una reforma legislativa del gobierno para que el Banco pueda reclamar todo lo que le debes antes de plazo por lo que ahora se exige al Banco para poder “vencer anticipadamente su préstamo” que espere a que impague al menos 3 cuotas. Ahora una nueva sentencia de la Audiencia provincial de Valencia confirma como cláusula abusiva se haya o no aplicado en una ejecución hipotecaria, se declara nula la cláusula y hay sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: esta cláusula no genera un valor cuantificable

+++ info sobre esta cláusula >>>

8. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCENDIO

Vencimiento anticipado por parte del prestamista por incendio de finca, cuando en la estipulación le obliga al prestatario a suscribir un seguro precisamente de incendios. Se puede recurrir como en el caso anterior.

9. CESIÓN DE CRÉDITO. titulización.

Renuncia al derecho a ser notificado como deudor en caso de cesión del préstamo. En otras palabras que su préstamo se vendió – se titulizó– pero usted no se entera y el banco continua como si fuera el propietario de la deuda. El Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula el 16 de diciembre de 2009 y actualmente se encuentra en la mesa del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para decidir por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. >>>+++ INFO AQUÍ>>>

10.- LOS AVALISTAS

Los avalistas, muchas veces los padres o hermanos, suelen ser machacados por las entidades financieras que no tienen ningún reparo en acaparar todas las propiedades y sueños familiares, con absoluto desprecio por la tercera edad.

Las hipotecas han sido titulizadas masivamente por lo que si un crédito se empaqueta en un fondo de titulización este nunca hace referencia a los avalistas, por lo que esa venta-cesión del crédito supone el fin de la persecución del mismo. En los folletos de emisión de las titulizaciones los cedentes de los créditos- los bancos- citan que se quedan con las prestaciones accesorias pero luego no pone que créditos están avalados o no. Si se descubre la titulización usted puede reclamar la extinción del aval. >>>+++ INFO AQUÍ>>>

Igualmente, hay que observar la renuncia a la cláusula de excusión, por la cual el acreedor puede en un sólo procedimiento ejecutivo ir a por los bienes del avalista o fiador, sin haber agotado todos los del deudor hasta el final. Está cláusula podría ser considerada abusiva en tanto se hace sin conocimiento pleno del fiador. >>>+++ INFO AQUÍ>>>

11. RENUNCIA AL FUERO PROPIO

Ejemplo :
“…Con renuncia expresa de cualquier otro fuero que pudiera corresponderles , las partes se someten expresamente a los juzgados y tribunales de…., para la resolución de cuantas cuestiones y controversias pudieran surgir en relación al presente contrato…”

O sea, la cláusula obliga a renunciar a los juzgados del propio domicilio aceptando el sometimiento a los juzgados del lugar designado por la entidad bancaria. imposición al cliente de la renuncia de elegir el fuero que le pudiera corresponder por ley. Es recurrible.

12. ORDEN DE IMPUTACIÓN DE PAGOS

Se establece un orden totalmente contrario al establecido en los arts. 1172,1173 y 1174 del Código Civil.

Esta cláusula le permite al banco imputar los cobros- pagos- a los conceptos que desea. Es necesario probar que no se ha negociado ni estaba enterado el deudor. La cláusula permite que la imputación de pagos se realice por el acreedor en todo caso, en lugar del deudor, como disponen las reglas generales del Código Civil (en los arts. 1172,1173 y 1174 del Código Civil).

Sin embargo sin razón alguna en un contrato se ha dispuesto lo contrario. Quien decide no es el deudor, sino el acreedor, es decir, en vez de imputar el pago de la deuda según el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas. comisiones, se fija el orden inverso, que beneficia a la entidad bancaria, pues siempre quedará más capital pendiente de amortizar. Esta cláusula es abusiva por privar de derechos al consumidor.  (Ley 1/2013 de protección de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social).

+++ Info…. Código Civil. Imputación de Pagos

Art. 1172. El que tuviere varias deudas de una misma especie en favor de un solo acreedor, podrá declarar, al tiempo de hacer el pago, a cuál de ellas debe aplicarse. Si aceptare del acreedor un recibo en que se hiciese la aplicación del pago, no podrá reclamar contra ésta, a menos que hubiera mediado causa que invalide el contrato.

Art. 1173. Si la deuda produce interés, no podrá estimarse hecho el pago por cuenta del capital mientras no estén cubiertos los intereses.

Art. 1174. Cuando no pueda imputarse el pago según las reglas anteriores, se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas. Si éstas fueren de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR:

Muchos hipotecados han visto como una entrada de dinero en la cuenta -por ejemplo, ayuda pública- desaparece como cobro de comisiones, intereses de demora y no al principal y intereses remuneratorios. El banco no puede imputar el cobro del dinero en el orden que quiera. El pago o “cobro”se imputa a intereses remuneratorios, capital correspondiente (prorrata) y en todo caso luego a otros conceptos.
Hay ejecuciones hipotecarias por las que el deudor ingresa la cuota y el banco se lo imputa a un crédito personal, con elorden que le da la gana, o incluso imputarlo a otra deuda de un familiar. Eso esta prohibido. No hemos podido bajar la sentencia pero tenemos constancia de una y otra. En algunos foros hay incluso modelos de escritos para determinar el pago en ventanilla a qué quiere el deudor que se imputen según la normativa claro, con ello, se deja un margen nulo a la entidad financiera para hacer lo que le dé la gana.

13. CLÁUSULA IRPH

El IRPH, es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecario, esta cláusula tiene una escritura variable según las cajas pero esta sería una escrita en una hipoteca de Catalunya Caixa:”… el tipo de interés nominal aplicable…será el resultado de incrementar con un diferencial el porcentaje publicado por el Banco de España como referencia oficial bajo la denominación de -Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de cajas de Ahorro… o bien en caso de dejarse de publicar sería … sustituido por …. -Tipo Activo de Referencia de las Cajas de Ahorro- indicador CECA tipo ACTIVO-…”

Este índice tiene tres modalidades del mismo:

  •     IRPH del conjunto de entidades; el que nos interesa.
  •     IRPH de bancos.
  •     IRPH de cajas de ahorros.

Mediante la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, desde el 1 de noviembre de 2013, el IRPH Bancos y el IRPH Cajas de ahorros es eliminado (Disposición Transitoria decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre), habiendo aplicado las entidades bancarias diferentes soluciones al conflicto (aplicar el último índice publicado y por tanto pasando a tener un alto índice fijo, aplicar un interés más elevado al del mercado, pasar a aplicar el IRPH entidades, ..).  desde esa fecha, su hipoteca quedaría así:

  • Si su hipoteca no tenía un índice sustitutivo se le aplicará el IRPH entidades
  • si su hipoteca tenia previstos otros índices se le aplicaría estos, que según la escritura, pueden ser EURIBOR, el IRPH Entidades o un tipo fijo. Pero en caso de duda será IRPH entidades.
  • En resumidas cuentas, lo que debe hacer es anular la cláusula o condición general de la contratación que lo establece y, algo muy interesante, solicitar la devolución de las cantidades que se han pagado en concepto de intereses adicionales a causa del IRPH…. algo es algo.
CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: esta cláusula sí genera un valor cuantificable.

Con el IRPH tiene dos posibilidades: Demanda personal contra la cláusula o contra todas las cláusulas del contrato hipotecario.

Puede encontrar todos los indices referenciados del IRPH, mes a mes, año a año, publicados por el:

14. Comisiones apertura y estudio del crédito hipotecario

Las Comisiones de apertura y estudio son abusivas porqué son de adhesión (si no aceptas no hay hipoteca). En el caso de clientes regulares del Banco serían un robo pues el banco conoce la posición solvente del cliente. El BdE (Banco de España) no las contempla como abusivas:

  • Comisión de estudio: Remunera a la entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe realizar para verificar su solvencia y los términos de la operación solicitada. Suele cobrarse como un porcentaje sobre el importe solicitado. En caso de que la entidad no le conceda el préstamo, no le podrá cobrar esta comisión, pero sí  podría exigirle los gastos que haya tenido que pagar por la intervención de otras personas o empresas, siempre que lo haya pactado con Vd. previamente.
  • Comisión de apertura: Remunera a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar correspondientes a la formalización y puesta a disposición del cliente de los fondos prestados. Esta comisión suele ser, un porcentaje sobre la cantidad que se presta y se suele pagar de una vez, cuando se firma la operación, y para el caso de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda de hasta 150.253,03 euros, englobará los gastos de estudio.

La consulta o inscripción de operaciones financieras – una hipoteca- de los deudores se suelen consultar en los ficheros de la CIRBE -central de riesgos del Banco de España-  y ASNEF.- Asociación Nacional de Establecimientos Financieros – lista morosos que es de consulta exclusiva de empresas. Son operaciones normales de los agentes financieros, son su negocio, son gastos que no pueden ser transferidos al cliente sin negociación previa ni conocimiento. Es como si para venderle tomates le cobraran una comisión por el estudio del suelo y riesgos del huerto y cosechas.

La sentencia del 23 diciembre del 2015 del tribunalSupremo contra BBVA y Popular permite reclamar la devolución.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: es posible pedir la devolución de estas comisiones según circunstancias.

>>>Para saber más sobre estas comisiones abusivas y cómo reclamar>>>

15.- Cláusula por Comisiones por cancelación anticipada, desistimiento o riesgo de interés. (*)

El BdE explica estas comisiones con estas palabras:

  • Por cancelación o amortización anticipada parcial o total. Al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar –o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo.
  • La comisión de amortización anticipada y la comisión/compensación por desistimiento (total o parcial ambos, subrogatorios o no subrogatorias), son lo mismo en concepto por el que le cobran una comisión sobre la cantidad cancelada. Vamos que paga porqué el banco no pudó exprimirlo a gusto. Desde la ley (Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario en su capítulo IV artículos 7,8,9) a la amortización le llaman desistimiento por amortización y esta regulado por ley. Por lo tanto, los contratos anteriores al 2007/12/09 tienen una legislación y los posteriores otra. Antes las comisiones por amortización eran libres y el banco cobraba lo que le daba la gana.
  • La compensación por riesgo de interés, será el pactado con la entidad, aunque sólo se cobrará si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que está usted pagando. Increíble pero cierto, sí, si la tiene …la firmó!

(*) Las entidades financieras después de firmar una hipoteca venden su crédito – titulización- y dejan de ser acreedores. Venden su hipoteca a bonistas a los que les aseguran unas ganancias que usted les hace perder al amortizar. ¿cómo es que se le ocurre ahorrar? deberá pagar por lucro cesante de su banco, el pobre!. El capitulo 2 de esa ley: Mecanismos de refinanciación de la Banca le permite a la banca vender su hipoteca y cobrarle por ahorrar y amortizar. El Parlamento aprobó la ley con los votos del PP-Psoe-CiU-PNV, esa ley que le castiga por ahorrar.

Por eso, estas cláusulas serían abusivas sólo según los períodos en que fueron constituidos los préstamos con garantía hipotecaria.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: +++ info sobre estas cláusulas >>>

16.- CLÁUSULA 360/365 DÍAS

En esta cláusula el banco inventa para sus cálculos que el año tiene 360 días (30×12) en lugar de 365 o 366 en bisiestos. La idea es que cada día paga unos intereses dependiendo del tipo de TAE o interés que firmó. Por ejemplo si firmó un interés del 5% se divide 5/360 paga un 0’0138. Pero resulta que el banco no le cobra a razón de 30 días todos los meses sino que lo días que tienen 31 le cobran uno más. Cada año le birlan 5 días de intereses de más multiplicado por los años de vigencia del préstamo…. es dinero.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR: >>>info para saber cuántos dinero le han chorizado por esta cláusula>>>

17.- La TAE SIEMPRE ESCONDE SORPRESAS.

La Tasa Anual Equivalente (TAE) representa el coste real de un préstamo en porcentaje del capital prestado e incluye, además del interés aplicado al préstamo, el plazo de la operación y otras comisiones y gastos asociados directamente al mismo que encarecen el resultado final. Hablemos de este galimatías.

  • TIN.- Es el Tipo Interés Nominal o interés nominal es el interés “genérico”pagado por períodos distintos a un año. pero en general las operaciones financieras son siempre en interés compuesto. Por ejemplo, si se quiere contratar un depósito a 3 años con un TIN al 15% por un valor de 1000 € a los 3 años se obtendrían 150 €. Pues no! porqué está haciendo un cálculo de interés simple, no compuesto. No es cierto que se obtiene un 5% anual (15%/3 años). La razón es que al finalizar el año, con un interés del 5% anual, al capital inicial se debe sumar los intereses y el resultado es 1050,00€. Por lo tanto el segundo año el capital sobre el que se calcula el interés es mayor. Por eso se inventó… la TAN y la TAE
  • TAN. Es la Tasa Anual Nominal.  Para el caso que nos ocupa sería con un interés del 5% anual, al finalizar el primer año tendríamos 1050,00 € (1000×1,05) –1,05= tanto por uno-, por tanto, al final del segundo año tendríamos 1102,50 € (1000×1,052) y al final del tercero 1157,63 € (1000×1,053) .
  • TAE. Tasa Anual Equivalente. La TAE lo que hace es añadir a la TAN las comisiones que encarecen en nuestro caso el crédito hipotecario y anualizarlo todo para que nos permita comparar. Su contrato fija una TAE para toda la vigencia. Si el banco modifica las comisiones o añade otras está modificando laTAE. El Banco de España fijó la TAE precisamente para ceñir los pagos a esa TAE y evitar desviaciones abusivas. Si no hay comisiones etc la TAN y la TAE coinciden.

¿Cómo sabe que el banco está aplicando la TAE pactada? La TAE varia respecto de la TAN sobre todo en las comisiones. Esas comisiones son aquellas que debe pagar cuando subscribió el préstamo ( le detallamos la mayoría que puede que haya pagado de todas las clases o no) :

  • GASTOS EN ORIGEN: comisión de estudio y comisión de apertura, apertura cuenta …
  • GASTOS PERIÓDICOS: seguro de vida anual y/0 del continente, seguro de protección de impagos, comisión tarjeta de crédito obligatoria…

Ahora vamos a la letra pequeña. Necesita ser un experto financiero para saber en todo momento como le están levantando la camisa. No es el caso del común de los mortales. Si en lo largo de la vida del crédito estos gastos varían le están haciendo variar la TAE. Cómo la TAE la fijó el Banco de España para evitar abusos, ahí tiene el primer frente de guerra con la entidad financiera.

Los gastos de constitución del crédito hipotecaria restan al capital prestado, es como si se pagarán a lo largo de la vida útil (un préstamo de 100.000€ a 240 meses con 1000€ de apertura en realidad le prestan 99.000 pero devuelve 100.000+intereses). Cuando le hacen una revisión usted debería tener en cuenta que parte de esas comisiones ya la ha pagado para recalcular la TAE que le cobran.

CÁLCULOS EUROS A SU FAVOR:para saber si le aplican la TAE pactada y cuantificarla>>>

18.- Asunción de todos los gastos de formalización de la Hipoteca.

Se trata de los gastos de formalización de la hipoteca, que según una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 son nulos por ser abusivos. Aunque en principio sólo afecta a las hipotecas de BBVA y Banco Popular, marca un precedente que da pie a que cualquier hipotecado reclame y tenga éxito porque sienta jurisprudencia. La acción judicial ha ido de la mano de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). La nota de prensa de la Sala de lo Civil 21 y Sentencia de 705/2015.

El Alto Tribunal español dice que no has podido negociar con el banco el pago del notario, la inscripción en al Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que ascienden a 3.000 euros de media. Y al no haberlo negociado, ya que fue impuesto por el banco, el Supremo entiende que es abusivo y, por tanto, nulo.

Esto le da derecho a reclamar a la que te devuelva todo el dinero que pagaste de más. ¿Cómo saber cuánto? Busca la factura de la gestoría, en la que aparecerán detallados los gastos de compraventa. Ahí se ve cuánto pagó al notario, cuánto de IAJD y cuánto al Registro de la Propiedad. Si quieres ir ahorrando tiempo, puedes recopilar la documentación que pedirán en cualquier sitio donde te dirijas para reclamar la devolución de este dinero: facturas de la notaría y el Registro de la Propiedad, escritura de la hipoteca, carta del IAJD y recibos de la cuota mensual. Si no se aclara aquí hay un sencillo simulador que puede ayudarle a calcularlo pero tómelo como una referencia.

La primera opción debe ser hablar con el banco, pero como seguramente se haga el loco o no quiera devolver el dinero, no quedará otra que la vía judicial. La OCU ha puesto en marcha una campaña para que los afectados denuncien con ella de forma colectiva en los tribunales pero usando esa sentencia puede recurrir individualmente con cualquier abogado. Los bancos no van a aceptar un acuerdo pero que sí haya sentencia favorable al cliente en menos de un año, porque hay una precedente que los tribunales deben tener en cuenta.

Puede reclamar cualquier cliente que actualmente tenga una hipoteca o que la haya terminado de pagar en los últimos 4 años. Como esto afecta a 8 millones de hipotecas, es decir, a todas las que existen, se espera un aluvión de al menos 100.000 reclamaciones por este abuso bancario que se ha cobrado miles de euros por cada préstamo.

Según la sentencia del Supremo, parte de estos gastos e impuestos tiene que pagarlos el banco. Es injusto que los abone íntegramente el cliente, ya que la casa es garantía para la hipoteca, porque si se deja de pagar, el banco la ejecuta y embarga la vivienda, subastándola y saldando la deuda con lo que obtiene por ella o con lo que después te sigue reclamando. (información extraída de http://www.hipotecasyeuribor.com)

19.- OTRAS CLÁUSULAS ABUSIVAS: no cuantificables

La prohibición de arrendar, enajenar ni gravar bienes o elementos integrante del inmueble hipotecado sin consentimiento de la entidad financiera

Este tipo de cláusula es abusiva y el banco no podrá imponer al propietario esta prohibición.

Renuncia al examen de la escritura con anterioridad a la firma del contrato

La parte prestataria renuncia expresamente a su derecho a examinar el proyecto de la presente escritura de préstamo por lo que la misma se otorga en mi despacho”. Ni se le ocurra firmar una escritura sin leerla días antes.

Cláusula que impone al consumidor la sociedad tasadora del inmueble hipotecado
Los gastos de tasación del inmueble corren a cargo del comprador.
  • Libertad para la elección de la sociedad tasadora
  • Obligación de entregar al cliente copia de la tasación

Asunción de costas.
Hecho de establecer previamente que ante una reclamación judicial, las costas y gastos judiciales correrán a cargo del prestatario. El banco no se encuentra legitimado para imponer el pago de las costas al cliente ya que dicha cuestión compete exclusivamente al juez. Es abusiva de oficio.

Cuantías exigidas respecto a las costas judiciales
“En el despacho de ejecución del presente proceso se establece una cuantía de XX.XXX € en concepto de costas judiciales. ..” Es abusiva de oficio.

Liquidación unilateral.

Liquidar la deuda por parte del banco en caso de reclamación judicial de la misma, sin que el cliente pueda oponerse a dichos cálculos. Es abusiva de oficio.

Cláusulas de emisión de pagare en blanco y imposición de costas judiciales
a- Emisión de un pagare en blanco como garantía de cobro
En ocasiones los bancos imponen una cláusula dentro del contrato del préstamo, según el cual , el cliente debe emitir un pagare en blanco como garantía del cobro hipotecario.
Seguros vinculados a prestamos hipotecarios
La imposición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados es ilegal. No son válidas las cláusulas en las que se concede al banco la facultad de contratar el seguro a su nombre y no a nombre del cliente.
Seguro de daños (** más info)
–  No se puede imponer un seguro contra daños que cubra mas allá del continente (ej. contenido) En este caso se debe calcular el valor de tasación excluido el valor del suelo.
– No se puede imponer un seguro de daños de inmuebles que no sean objeto de la hipoteca.
– No se puede imponer la contratación de seguros que cubra daños distintos (ej. robo)
Estas cláusulas son abusivas por suponer un desequilibrio importante contractual en perjuicio del consumidor.
Ejemplo:
“El banco queda autorizado para aplicar la indemnización del seguro al pago de la deuda, aunque el plazo no este vencido, quedando el remanente si lo hubiere a disposición del prestatario.”
Seguro de amortización en caso de fallecimiento, invalidez, desempleo o insolvencia. (** más info)
Ejemplo:“La parte prestataria se obliga a concertar una póliza de seguro de vida, en que designara irrevocablemente al banco, para que durante toda la vigencia de la operación, resulte beneficiario de las indemnizaciones en caso se siniestro”
De este modo se coarta el derecho del cliente a encontrar una aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad bancaria
Se deberá analizar si en el contrato de préstamo se ha impuesto la contratación de un seguro de vida, cargándose su importe en la cuenta vinculada a la hipoteca. De ser así, pueden y deben exigir a la entidad bancaria que devuelva al propietario aquellas cantidades que este haya pagado al banco por la contratación de dicho seguro.
(** más info)…
Las cláusulas de seguro de hogar– continente y contenido- , vida, incendio etc son abusivas y nulas, pues en una economía de mercado puedes contratar con quién quiera y lo dice la UE. No obstante, si estas cláusulas van acompañadas de contraprestaciones como reducciones en cuotas, interés, etc, entonces se pueden aceptar. >>>+++ INFO AQUÍ>>>
Subrogación o cancelación de préstamo concertado por promotor/vendedor
Cláusula que impone al cliente que opta por no subrogarse los gastos de cancelación de la hipoteca constituida por el promotor para financiar la construcción. Este es un gasto que debe de ser pagado por el promotor o vendedor.

No se le puede imponer los intereses del préstamo hipotecario devengados con anterioridad a la subrogación, se produciría un incremento del precio de la vivienda , sin prestación adicional .

CUOTA FINAL
Cuota final de hasta el 30% del capital prestado, generando una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una última cuota al final de la vida de la hipoteca y que se debe afrontar una “súper cuota” si no quiere incumplir con el contrato de préstamo suscrito, y arriesgarse a que el banco inste un procedimiento de ejecución hipotecaria como el presente, después de haber estado cumpliendo puntualmente durante 20, 30 o 40 años, según el caso, con el pago de su hipoteca.

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Esta cláusula debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera suscrito este tipo de hipoteca.

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+++ INFO y CÁLCULOS de las cláusulas abusivas

A continuación usted mismo puede hacer los cálculos para poder hacer una demanda de dinero a su entidad financiera o negociar con fuerza. Si por el contrario quiere que le hagan los cálculos visite esta página>>>

 

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#### viene de la 2.- Redondeo al alza de los intereses en las revisiones

Con el fin de simplificar la cifra resultante, se puede pactar el redondeo del tipo de interés, siempre que se pacte que puede ser tanto al alza como a la baja (disposición adicional duodécima de la Ley 44/2002 ). El carácter abusivo no es aplicable a todos los redondeos: Si en el contrato hipotecario se establece el redondeo al intervalo más próximo (sea al alza o a la baja), su impacto financiero es neutro. Por tanto, el redondeo a la baja o intervalo más próximo es legal. Este enunciado sería correcto:

  • Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual (0,125), el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual

Ejemplo de redondeo

Supongamos un préstamo con un  tipo de interés referenciado al último euribor publicado en el BOE, que en nuestro caso sea el correspondiente al mes de junio 2006, más un diferencial de un punto.

Tipo de interés: 3,401+1= 4,401

Si hemos pactado redondeo, los intervalos de octavo de punto a tener en cuenta serían 4,500 por encima y 4,375 por debajo.

Dado que el redondeo se hará al extremo del intervalo pactado más próximo, sin que éste pueda sobrepasar el octavo de punto, en nuestro ejemplo el intervalo más próximo de octavo de punto es 0,375 por lo que el tipo de interés redondeado sería 4,375.

Puede hacer sus cálculos usando las herramientas on-line del Banco de España: cuota a pagar en un préstamo hipotecario.

¿Cómo reclamar? Debe poseer el cuadro de amortización de su hipoteca y/o los recibos mensuales. Si conserva la comunicación del Banco del mes en que se realiza la revisión del tipo de interés variable referenciado al EURIBOR usted podrá comparar si el redondeo ha sido al alza o a la baja. Con ese dato podrá calcular cuanto le han cobrado de más en el año natural ( en el ejemplo anterior la diferencia entre calcular a la baja próxima 4,401-4,375 – o – al alza 4,500-4,401 lo que significa que durante un año le cobran un interés de más de 0,125% lo que para una hipoteca de 100.000€ a 10 años significa que le cobran como mínimo de más 72€/año)

En cuanto a las consecuencia de la nulidad de la cláusula de redondeo al alza, el deudor puede reclamar judicialmente o solicitar a la entidad bancaria la devolución del exceso cobrado entre el interés variable y el redondeado impuesto.
. Para más info sobre el euribor anual de cara a calcular su interés en la parte inferior de la página puede consultar el EURIBOR desde el 1999.
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#### viene de la 4.- Cláusula de anatocismo.
Una de las financieras que destacan por el uso de esta cláusula es UCI. La Asociación Hipotecas Basura UCI (hbUCI) tiene un montón de ejemplos que comparan un cuadro de amortización de una hipoteca con UCi y uno de una hipoteca media. Los resultados son demoledores respecto al abuso del anatocismo. Un ejemplo:
“… Este cuadro trata también del asociado número 79 (en un 2º préstamo) corresponde con el número de préstamo ………….. , durante 101 cuotas (8 años y 5 meses) de las 480 prevista en la escritura de UCI, NO HA AMORTIZADO APENAS EL CAPITAL INICIAL PRESTADO, tan solo 2205,04€. Al compararlo con un préstamo hipotecario medio, en la cuota 101, hubiera amortizado 13595,77€ mientras que las cuotas pagadas se han ido a los intereses, tanto es así como que representa el 94% del importe pagado. No tiene comparación con un préstamo hipotecario al uso ya que se convierte en una deuda perpetua. En definitiva, aunque pagó 1325,64€ menos, ha dejado de amortizar 11390,73€ por lo que: Reclama 10.065,09€
INTERESES
AMORTIZACIÓN
TOTAL
UCI 34783,67 2205,04 36988,71
HIPOTECA MEDIA 24718,58 13595,77 38314,35
DIFERENCIA 10065,09 11390,73 -1325,64
CANTIDAD DEMANDADA 11390,73-1325,64 10065,09

Para los cálculos debe tener a mano el cuadro de amortización de su hipoteca y compararlo con uno de tipo medio en la época en que se firmó la hipoteca.

#### viene de la 5 + 6.- Comisiones e intereses de demora abusivos e incluso usurarios

5+6 (comisiones + intereses) . ¿Se ha retrasado en el pago de la hipoteca?
No ha pagado 1000 euros de la cuota?? pues además pagarás 30 euros por reclamación de deudas + 3,9 por atrasarse 10 días en el pago al 18% anual … son 1033,9  de cuota.  Toma !!!de un tacazo!!! Según el blog de Ciudadana K esto es no sólo abusivo sino que se cobra dos veces por el mismo concepto de atrasarse en el pago… “Concluyendo, que ni intereses de demora ni comisiones de impagados. Estas clausulas que incluyen la totalidad de los préstamos hipotecarios son abusivas tal y como te he detallado.”
Sobre los intereses moratorios
Los bancos suelen reclamar a los propietarios una cantidad por los intereses moratorios derivada del retraso acumulado del cliente en el pago de sus cuotas.
En ningún caso podrá aplicarse a los créditos que se conceda en forma de descubiertos un interés  que de a lugar a una tasa anual equivalente superior a 3 veces el interés legal del dinero. Para el caso del año 2016 el interés legal del dinero es del 3% por lo que en el año 2016 no le pueden cobrar un interés de demora superior a 9% -anual- (3% x 3 = 9%)
De encontrarnos en el supuesto de que el interés de demora supere esta cifra, la entidad bancaria estará obligada a devolver al cliente aquellas cantidades que superen ese valor, existiendo jurisprudencia sobre el tema. Pero también si la cláusula es declarada abusiva el efecto es que no habiendo interés que sustituya al abusivo, el nuevo cálculo de la deuda habrá de hacerse aplicando como interés de demora el interés legal del dinero pero hay quién dice que no habría que pagar nada- la justicia decide e interpreta.
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#### viene de la 7.- Cláusula de vencimiento anticipado  ¿Cuando son abusivas?

Las clausulas de vencimiento anticipado suelen aparecer habitualmente en los contratos hipotecarios

Dichas clausulas se dividen en 2 grupos:

– Cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo. Es una cláusula abusiva y desproporcionada, ya que transforma un incumplimiento leve a grave, como es la del vencimiento anticipado, hasta el punto que el banco puede reclamar de una sola vez la totalidad del préstamo pendiente de pago.

– Cláusula de vencimiento anticipado en los casos de que por otras causas se produzca el embargo de bienes del cliente o resulte disminuida su solvencia. Si existe en el contrato esta cláusula , la misma es sin ninguna duda, abusiva.

¿En que casos solamente el banco puede reservarse el derecho a dar por resuelta la totalidad del contrato?
(amparo art.1.129 del código civil)

a- Si el cliente se declara insolvente después de constituido el contrato (salvo que garantice la deuda).
b- Si el deudor no otorga al banco las garantías a las que se hubiere comprometido.
c- Si de modo voluntario, el cliente hubiere disminuido las garantías establecidas, o por si caso fortuito desaparecen todas ellas, salvo que las sustituya por otras nuevas e igualmente seguras.

#### viene de la 15. Cláusulas por Comisiones por cancelación anticipada, desistimiento o riesgo de interés.

Estas comisiones vienen reguladas por la Ley 36/2003 y posteriores. Se determinan sobre el capital que se amortiza.

amortización anticipada subrogatoria amortización anticipada no subrogatoria Comisión de desistimiento Comisión de riesgo de tipo de interés
Hipotecas a %
variable
antes del 27/4/03
1% como máximo. No se podrá cobrar si no se pactó en el contrato 1% como máximo 0% 0%

Hipotecas a tipo variable

desde el 27/4/03

0,5% como máximo. No se podrá cobrar si no se pactó en el contrato 1% como máximo 0% 0%
Hipotecas a tipo fijo 2,5 % como máximo La pactada entre las partes 0% 0%
Hipotecas a partir del 9/12/07 0% 0% Dentro de los 5 primeros años: 0,5% como máximo. Después: 0,25% como máximo .-Dentro de un período de revisión tipos inferior a 1 año= 0%
.- Si el banco gana capital= 0%
.- Si el banco pierde capital y el período de revisión es superior al año= % pactado o importe de la pérdida de capital

Un ejemplo aclarador: tiene un préstamo hipotecario mixto anterior al 2007 con un período de tipo fijo de 3 años (36 meses), cuotas de 800€ y tiene un capital pendiente de 120.000€. Al mes 26 usted se subroga a otra entidad. Por la comisión de cancelación, el 0,5% del capital pactado, le cobraran 600€. Por el tiempo que le quedaba del período de interés fijo- 10 meses- las cuotas que quedaban suman 8.000€. Si usted pactó un 2,5% de interés le cobraran 200€.

Otro ejemplo aclarador: tiene un préstamo hipotecario mixto posterior al 2007 con un período de tipo fijo de 5 años (60 meses). Al mes 30 usted amortiza 30.000@. Por la comisión de cancelación, el 0,5% del capital pactado, le cobraran 150€.

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#### viene de la 16. Cláusula 360/365 días.

El cálculo de intereses se efectuará de acuerdo con la fórmula:

Interés = C.R.T./36.000

donde: C = Principal del préstamo pendiente de amortizar // R = Tipo de interés nominal anual // T =Período de tiempo transcurrido desde la anterior liquidación o desde la formalización de la operación en el caso de la primera liquidación (en días).

Ejemplo: Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la hipoteca media de 108.354 euros, a un interés medio del 3,21% y por un plazo de 22 años. Los cálculos son equilibrados si hacemos con la fórmula (365/365 ó 360/360):

108.354 x 3,21/ 36500 = 9,53 euros intereses diarios

Intereses anuales = 9,53 euros x 365 = 3.478,45 euros

Si aplicamos la fórmula 365/360, averiguamos el interés diario dividiendo entre 360, pero sin embargo multiplicamos por 365. Veámoslo:

108.354 x ,0,0321 / 360 días = 9,66 euros de intereses diarios

Intereses anuales = 9,66 euros x 365 = 3.525,90 euros

La diferencia anual es de 47,45 euros que se sumaría al resto de años contando que el capital pendiente es cada vez menor y por lo tanto también disminuiría la cantidad a reclamar respecto al inicio.

Los cálculos de las cuotas y amortizaciones se hacen siguiendo estas fórmulas:

Cuota de intereses: I = C x i / n

Cuota de amortización de principal: A = C x (i/n)/ (1+ i/n)m – 1

Cuota periódica = I + A

donde: I = Intereses devengados // C = Capital pendiente del préstamo en el período de liquidación // i = Tipo de interés anual en tanto por uno // n = Número de cuotas al año // m = Número de reembolsos pendientes //

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#### viene de la 17. La TAE SIEMPRE ESCONDE SORPRESAS.

Aquí nos interesa saber en todo momento si la entidad bancaria le cobra la TAE real que fijó en su contrato. Por ello, primero debe recuperar los recibos del préstamo hipotecario y los otros asociados y hacer uso de la calculadora a partir de cada revisión de la cuota.

Nuestra calculadora le ayudará en el cáculo de la TAE y es de las más parecidas en resultado a la calculadora del Banco de España –BdE. Hay muchas pero dan resultados dispares. Sin querernos poner medallas, la del BdE es poco clara en los conceptos a rellenar, no aclara que son gastos períodos y induce a confusión. La fórmula de la TAe es:

formulatae

Donde r es el interés en tanto por uno y f es la frecuencia de cobros (anual-1-,  trimetral-3-, mensual-12-, etc ). Para más inri creemos que el BdE no aplica la fórmula de la TAE sino la TAN por lo que nos hemos visto obligados a incluir los dos términos en nuestra calculadora.

Para nuestra Asociación si va a reclamar por la TAE puede hacerlo a partir de los cálculos que hace la calculadora del Banco de España (viene con muy pocas explicaciones sobre las casillas a rellenar),  y compararlos con nuestra calculadora. Si los resultados son parecidos ya puede ponerse a reclamar, ¡le han levantado la camisa en su entidad financiera!!!

formulatae_ejemplo

Bueno! no es que quiera ser un experto pero quiero entender eso que dicen del interés compuesto y los cálculos de las cuotas, amortizaciones etc… con ejemplos claros y sus fórmulas…. eso…. ¡quiere ser un experto!Le recomendamos:

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+++ INFORMACIÓN RELACIONADA CON CLÁUSULAS ABUSIVAS

Tabla tipos de interés legal (Banco de España).

Año
Porcentaje anual
Año
Porcentaje anual
1995
9,00
2008
5,50
1996
9,00
2009 hasta marzo
5,50
1997
7,50
2009 desde abril
4,00
1998
5,50
2010
4,00
1999
4,25
2011
4,00
2000
4,25
2012
4,00
2001
5,50 4,00
2002
4,25 4,00
2003
4,25 3,50
2004
3,75 3,00
2005
4,00
2017
2006
4,00
2018
2007
5,00
2019

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Antes de hacer clik en el enlace correspondiente le explicamos que ira a una página donde por defecto sale un EURIBOR del año a una semana. Debe poner el euribor a un año y mirar el mes que hace la revisión.

Evolución del tipo de interés del Euribor por año:
 – Euribor 2016
– Euribor 2015
– Euribor 2014
– Euribor 2013
– Euribor 2012
– Euribor 2011
 – Euribor 2010
– Euribor 2009
– Euribor 2008
– Euribor 2007
– Euribor 2006
– Euribor 2005
 – Euribor 2004
– Euribor 2003
– Euribor 2002
– Euribor 2001
– Euribor 2000
– Euribor 1999

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VÍDEO EXPLICATIVO SOBRE OPOSICIÓN A CLÁUSULAS ABUSIVAS por abogada Sandra RIVAS.

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Algunas sentencias sobre cláusulas abusivas:

52 comentarios en “Localice y limpie de cláusulas abusivas su hipoteca -actualizado 2017

  1. Hola buenas tardes, estoy estudiando la opción de hacer subrogación o novación a otra entidad. Tengo una cantidad fija que abonar como minio o el 2%, en mi caso aplicarían el 2%. Es una clausula abusiva, si es así la puedo solicitar cambiarla.

    Gracias.

  2. Gracias por la información, la estoy tomando al pie de la letra. Quisiera hacerle una pregunta es aceptable una ” ampliacion y novacion modificativa de credito hipotecario” para hacer una refinanciación. Yo creo que es super abusivo, porque en mi caso aumentó el capital casi en 130000 euros y disminuyó el tiempo de vida de la hipoteca. Se puede reclamar como hipoteca abusiva. Gracias de nuevo

    • Hola Hipotecada,
      cualquier novación para ampliar el crédito hipotecario es legal, como lo es que usted discuta las condiciones en que se hace y los fedatarios públicos que se van a utilizar para validarla… notaria… y evidentemente el dinero que puede costar.
      pero como siempre sin los documentos delante y las condiciones pactadas en la escritura original no podemos asegurarle que lo que decimos se pueda tomar al pie de la letra
      saludos

  3. Sólo quería darles las gracias por la información tan detallada y completa. Agradezco sinceramente el tiempo, dedicación y esfuerzo que han puesto en su elaboración. Me será de gran utilidad y ayuda.

    • hola angela!
      muchas gracias por sus comentarios…
      nuestra política siempre ha sido enseñar lo que sabemos… bien organizado y claro…
      No somos como la mayoría de gabinetes de abogados o algunas webs que te enseñan sólo una parte de la información pero si quieres saber más o debes pagar o dar información personal.
      Enseñamos todo y sólo si quiere que se lo hagamos nosotros entonces si que pedimos colaboración económica!
      saludos
      asc.500×20

  4. Buenas tardes, tengo una hipoteca de un local comercial con el Banco Popular como consecuencia de una polizas de credito que tenia con él, me aplicaron el IRPH+1,25 con un suelo del 4%. Puedo reclamarle lo de la clausula suelo de acuerdo con la sentencia ultima del tribunal Europeo, gracias

    • Hola Mariano,
      todas, todas las cláusulas suelo se pueden reclamar pero el gobierno del PP+PSOE*Ciudadanos acaban de pactar un acuerdo que prevee que el banco decidirá que le propone como solución antes de una demanda.
      Espere unos dias…
      de todas maneras la misma IRPH es una cláusula a reclamar y encima con cláusula suelo le tomaron por el paganero…
      eso, espere unos dias y vaya a saco para anular todas esas cláusulas…
      recuerde,….. no se lo dicen pero si le cobfraron de más … no sólo hay intereses cobrados sino capital amortizado que no se hizo porque parte del dinero fue a intereses cuando debía haber ido a amortización
      saludos y suerte

  5. Hola buenos días. Tengo una hipoteca con UCI seguramente esté pagando mucho más de lo que debería. Me gustaría estar bien asesorado y llevar a cabo las pertinentes reclamaciones. ¿Con quién me puedo poner en contacto para que me asesore? Gracias de antemano

  6. hola, me gustaria hacer una pregunta sobre la comision por riesgo de tipo de interes al 5% en mi hipoteca a tipo fijo de fecha de junio de 2008, se puede considerar abusiva? Por que cada vez que adelanto capital me pegan unos sablazos que se me quitan las ganas.La pago al 5,75% fijo que ya esta bien y como me la quiero quitar pronto todo lo que ahorramos va a la hipoteca para anticipar capital. Llevo ya en comisiones por anticipar capital aprox. 2000€.

    • hola antonio
      si pensava cancelar anticipadamente la hipoteca… esa… la de interes fijo no es prrecisamente la mejor porque lo penaliza tanto como la subrogación.
      Debe pensar si cuando firmó la hipoteca era consciente de lo que firmaba. En todo caso, en algun momento algún afectado lo acabará llevando a los tribunales porque al 5,75% hace pensar en un abuso.
      Las hipotecas de caracter fijo son vendidas a los fondos de titulización, o sea, su hipoteca ya no es del banco….. vendió su crédito a un tercero. Según las condiciones de contratación de los bonos de titulización seguramente la amortización anticipada supone una pérdida en el pago de ingtereses a los bonistas. El banco se cobra por adelantado el asunto.
      Usted, y perdone la expresión, por no informado ni sabe que se le vendieron la hipoteca.
      Debera decidir sic inicia una reclamación por lo del 5’75% que es una barbaridad (es del santander?), negocie con el banco, mire de buscar herramientas de presión…
      no podemos avanzar más con los datos
      saludos y pegue fuerte

  7. Hola tengo una hipoteca donde una de las clausulas es 10 años de carencia!!!podria ser una clausula abusiva?yo cuando firme no se me informo de esa clausula!!muchas gracias

    • hola Ana,
      si la cláusula es de carencia…. las carencias se pactan… no es posible en una escritura que se pacte algo así. BUENO con los bancos no nhay nada seguro….. pero ha leído bien ese texto en la escritura?
      diganos algo porqué lo desconociamos totalmente
      esperamos sus noticias
      saludos

  8. Hola. En la reclamación al banco por los gastos en la gestión del crédito hipotecario se pueden incluir los de tasación de la vivienda y los de la gestoría encargada de los trámites?? (ambas impuestas por el banco)
    Muchas gracias

    • Hola Jose Mª,
      después de : los gastos de formalización de la hipoteca según la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 son nulos por ser abusivos, no tiene más respuesta que sí…
      repetimos mire el punto 18 sobre este particular
      saludos

  9. Saludos y gracias por anticipado a la respuesta. Me gustaría saber si se puede reclamar las clausulas abusivas para mi hipoteca que firme en el año 2005 y que el banco BBVA me ejecuto en el año 2011.

  10. Buenos días:

    Remito otra clausula que para mi entender es abusiva aun no teniendo carácter económico.

    a) Invertir el importe total del préstamo en la finalidad para la que se concede.
    b) Conservar y reparar diligentemente la finca hipotecada, y si no los hiciese podrá efectuarlo la Entidad, por cuenta y cargo del mismo.
    c) Consentir todas las inspecciones que en el interior o exterior de la finca deseen verificar las personas designadas por la entidad, para cerciorarse de su estado de conservación.

    • gracias Javier,
      la a) tiene cierto sentido si el préstamo lo pide usted para comprar una vivienda. La segunda y tercera hacen toda la pinta de ser abusivas. LA b) porque si usted tiene la propiedad jurídica de la vivienda- tiene una hipoteca sobre la misma – pude hacer lo que quiera con su propiedad y decidir quien hace reparaciones si las hubiere y la c) el domicilio particular es inviolable si no hay orden judicial por medio o usted acepta esa entrada de personas ajenas

  11. Buenas tardes; tengo una hipoteca de interés variable, calculada por el SISTEMA FRANCES, creciente un 3% anualmente.

    Como es una subrogación de una hipoteca inicial del promotor. En la inicial, no dice nada respecto de “creciente un 3% anualmente”, y en las escrituras de subrogación si lo dice y añada que esta recogida en las originales ( cuestión que no es cierta.)

    ¿ Se puede considerar abusiva?, y en caso se ser así, ¿se entiende que el capital inicial de cada ciclo se incrementa en un 3%, al aplicar el nuevo tipo de interés, ?

    • Hola Alfonso,
      creemos que usted nos habla de una hipoteca de cuota creciente al 3% anual. O sea, es una hipoteca que su cuota va creciendo con el tiempo al 3%. Cada año la cuota crece un 3%.
      No es una clausula abusiva, en todo caso debe mirar que clase de tipo de interés tenia la hipoteca constructor y cual le han puesto a usted. Si modificaron la hipoteca en la subrogación… ya sabe negociar o al juzgado
      saludos y suerte

      • Hola, yo tengo un 2.25 de “interes constante” mas euribor quisiera saber si esto es legal porque me e puesto en contacto con el banco y solo son negativas a todo, y si es legal que es lo que podria hacer

        • Hola Marilux,
          con los datos que nos da es imposible contestarle. Entendemos que tiene EURIBOR+diferencial al 2.25?
          si firmó una hipoteca, que es un contrato entre partes, a ese precio… sí es legal …
          otra cosa es que sea asumible por usted o moralmente reprobable… para esos casos hay un cambio de entidad …
          pero creo que por lo que dice si ha entrado en tema cláusulas abusicas haciendo este comentario… si quiere negociar una rebaja del diferencial la mejor manera es tener preparada la amenaza de demanda por cláusulas abusivas…
          revise su escritura del préstamo y siguiendo nuestra guía encuentre las que pueda o asesorese por una persona entendida o entidad como la nuestra y luego vaya a negociar con un arma – cláusulas- en la mano
          saludos

  12. Hola
    En cuanto a la cláusula de Imputacion de Pagos,no consigo ver lo que veis en los articulos que nombrais del Codigo Civil
    Os pongo uno:
    Artículo 1173

    Si la deuda produce interés, no podrá estimarse hecho el pago por cuenta del capital mientras no estén cubiertos los intereses

    Yo reclamé 182 euros para que lo imputaran al capital y me contestaron que lo hacían según lo legalmente exigible.
    No veo claro ésto
    Gracias

    • Hola Beatriz,
      tiene razón, hay un pequeño error en la redacción que hemos subsanado y mejorado en la cláusula abusiva de imputación de pagos en una ejecución hipotecaria según los artículos 1172,1173 y 1174 del Código Civil.
      muchas gracias por señalar el error
      asc.500×20

  13. Hola buenos días…tengo con el banco una hipoteca del año 2008 a interés fijo de un 7% y un interés de demora de un 18%,resumiendo ..actualmente llevo pagado 48000 euros y tan solo he amortizado 5000 euros .puede ser esto una hipoteca abusiva?? gracias de antemano.

    • Hola David.
      un tipo de interés del 7% es mucho, muchísimo. Debería negociar con el banco ya que seguro que esta ofreciendo créditos parecidos a tipos de interés fijo mucho más bajos…. vamos le debería proponer una novación.
      Pero ese tipo de interés si usted lo acepto no es una cláusula abusiva.
      En cuanto al interés de demora como dice nuestra entrada no puede superar 3 veces el tipo oficial del precio del dinero por lo que es abusiva de oficio….
      Si a visto nuestras tablas en el año 2008 el precio oficial del dinero era el 5,5% por lo que el máximo era el 16’5%…negocie…
      saludos

  14. Me gustaría saber , los que NO entendemos muchas de estas cuestiones técnicas , qué hacemos con nuestra hipoteca. Es decir yo me leo este artículo y la verdad no entiendo , es difícil.
    A que sitio puedo ir para que me la lean y me confirmen las sospechas de que estoy siendo victima desde hace años de cláusulas abusivas.Yo creo que he llegado apagar intereses de demora DE MAS DEL 16 %!. Creo que si voy al banco se ríen de mi, como no entiendo…Y estoy segura de que como yo hay MUCHÍSIMA GENTE.
    Por ejemplo : Acabo de recibir una nota de cargo por deuda vencida, 30€. Esto seria una comisión por descubierto por tanto , ¿ clausula abusiva?.
    ¿Debo ir a la oficina del consumidor, CON MI HIPOTECA?. ¿ quien nos orienta en estos casos? ¿ qué organismo?.
    Gracias por resolver las dudas

  15. Hola y gracias,haceis un gran trabajo que espero sea recompensado.
    Dicho ésto:
    Me corroe una duda que no me deja hacer la ITV como dios manda.
    Sé de casi todas las clausulas abusivas y mas parientes que como alimañas pululan por mi contrato y que necesito espantar.
    Pero resulta que tengo la cuenta asociada a mi hipoteca y no hay manera de que me la cancelen u otra cosa.
    Debido a ésto,todo lo que entra en cuenta o que me sea devuelto por los acreedores es retenido para la hipoteca.
    Porque efectivamente no la pago y estoy en ejecucion en Audiencia provincial,esperando.
    Pregunto:
    Si accede el banco a devolver antes de entrar a via judicial,¿puedo hacer algo al respecto de la devolucion a otra cuenta? Y,
    Si llegara el caso de reclamacion judicial de devolucion por clausulas abusivas,¿me devolverían al nº de cuenta donde yo les dijera?
    Gracias

    • hola Beatriz,
      el banco no puede quedarse con todo lo que entra en cuenta o en todo caso debe resolver si eso es a capital o intereses…
      una de las cláusulas precisamente habla de eso.
      Seguramente si tuviera sentencia y le devolvieran dinero el banco lo haga a la cuenta que tiene usted con él… pero todo es negociarlo en el Juzgado si llegará a una reclamación por cantidades
      saludos

  16. Hola Buenas tardes me podrían confirmar si el Banco Popular tiene cedida nuestra hipoteca? para reclamarle a dicha empresa llamada Eos Cari Recoveries S.LU. ,una empresa que nos llama continuamente?
    gracias.
    En el enlace vi los nombres de empresas buitre pero no se si esa Eos Cari Recoveries SLU es una de ellas? porque el Banco Popular según publica la prensa está haciendo daño a los antiguos clientes del Banco Pastor, tras sentencias del Supremo que ganaron unas personas afectadas por el B. Popular, pero a pesar de ser de justicia por estar absorbido el Pastor oficina directa, pues no quieren cumplir la sentencia y excluyen a los del Pastor. Y dichos clientes están presentando creo en El Tribuna de Estrasburo…
    Gracias por todo.

  17. Buenas Tardes, Y gracias por su amable indicación, y apoyo.
    Somos una familia con una hija menor 11 años, mi marido es pensionista Incapacidad total INSS y yo funcionaria Aux. Administrativa. Nuestra hipoteca la hicimos diciembre de 2008 con el antiguo, Oficina Directa on line, Banco Pastor hace años fue este banco fue absorbido por el B. Popular, y se llama ahora Oficina Directa Popular, tenemos varias preocupaciones con respecto a nuestra vivienda Hipotecaria y situación familiar .
    Le agradeceríamos que nos informara: 1) Dos recibos impagados , falta uno? para ejecutar ellos? ¿ son 3 ?
    ya nos han cobrado los intereses y estuvimos pagando unos 450 euros al mes y podíamos afrontarlo eran solo intereses carencia capital y ahora estamos pagando casi 900 euros. Llegamos a la desesperación de intentar la dación en pago y nos pidieron toda la documentación y se la enviamos desde Canarias, por Correo Certificado a Una Nave ubicada en Galicia porque no teníamos donde acudir presencial y tras presionarles a la desesperada enviamos lo que nos pedían y al final nos contestaron por burofax a casa negándonos la Dacion en Pago, tras perder nosotros el tiempo, porque todo era NO NO …Y presionándonos, por teléfono por los comerciales , la empresa que nos escribió se llama : Eos Cari Recoveries S.LU. ,una empresa buitre y al final les envié un mail, diciendo que nos sentíamos extorsionados y pararon, pero no se si es porque estan esperando para que se cumpla el plazo de poder ejecutar, al tercer recibo de impago que no podemos afrontar pueden ejecutar la hipoteca? o cuantos recibos son? Otra duda es que si preciso que vayamos al Secretario Judicial o solo sirve para reconciliar ? pq en nuestro caso es imposible con el Banco Popular, nos indican ustedes en su blog, sobre anticiparnos a ellos, porque estamos contrareloj en caso que sean 3 recibos impagados por ello están tan silenciosos? antes eran cartas amenazantes y llamadas… Estamos a tiempo de presentarles reclamación por clausulas abusivas, etc. porque quedan unos 15 días para el tercer impago.
    Ya procedimos a quitar la nomina y pensión y la pusimos en otro, pq nos dejaban a dos velas y se chupaban la hipoteca por lo que gracias. Espero su respuesta un abrazo solidario a todos, los afectados.

    • Hola Cristina,
      en teoria al tercer recibo pueden iniciar la ejecución hipotecaria pero como ha visto usted en nuestra entrada eso se puede recurrir antes de que la innicien por la vía de plantear una demanda de dinero por cláusulas abusivas… hasta que no se solventa esa el banco no puede ejercer la ejecución. Después habrá visto que la cláusula de vencimiento anticipado tiene distintas interpretaciones por lo que puede meter el dedo por ahí.
      de todas maneras como esta al inicio de todo lo mejor es que busque un abogado, de oficio, y plantee la guerra en las cláusulas abusivas.
      Nuestra entrada le da más que suficiente para prepaararla.
      si necesita más ayuda, vuelva a escribirnos
      saludos

    • Hola enrique,
      siempre puede reclamar no sólo las clausulas suelo sino todas las demás clausulas abusivas, cobros indebidos y no sólo eso… si usted reclama al Banco antes de presentar en los juzgados su vía de ejecución hipotecaria… este no podra presentarla hasta que se resuelva la primera que usted presentó por reclamación de cantidades.
      Para más información debería leer nuestros enlaces….

      saludos

    • Buenos días yo tengo una hipoteca q está bonificada por unas cláusulas abusivas (contactar seguro de vida ,casa,tarjetas. ….) 4 figuran en la escritura así me han subido el interés un1por ciento ¿es legal?

      • Hola Julio,
        son abusivas como dice nuestra entrada si suponen un sobrecoste a cambio de nada. Ahora si usted recibe bonificaciones por ellas entonces sería legal. De todas maneras en el caso del calculo del TAE debe hacerlo siempre como si fuera cuota fija y calcular para el resto del período considerando loscobros esos que encarecen el producto o elevan la TAE
        esperamos haber contestado su pregunta o reformulela mejor
        saludos

  18. se puede pedir que se declare el Euribor por no puesto, o abusivo, por la manipulación y entonces se quedaría el diferencial o directamente a 0, y que te devuelvan los intereses? no entiendo la diferencia entre el IRPH y el Euribor , está demosrado que el Euribor ha sido manipulado también.

    • hoola,
      sí, debe pedir la devolucion de lo que le cobraron abusivamente…..
      si tiene la hipoteca referenciada al euribor no la puede tener al IRPH

  19. Buenas tardes, yo tengo una ejecución hipotecaria que inició la entidad acreedora, Barclays Bank, en Octubre de 2014. Cuando recibí el Auto despachando ejecución no formalicé oposición alguna pues estaba más bien dedicando energías a buscar soluciones de pago, concretamente vender el inmueble y trasladarme a residir con mi hijo adolescente al domicilio de mi padre, viudo y fiador del préstamo hipotecario, o bien vender la casa de mi padre -el estaría dispuesto ha hacerlo para ayudarme a afontar el pago de la deuda acumulada hasta ahora- y que él viniese a vivir conmigo a la casa hipotecada. Con posterioridad a la demanda ejecutiva la entidad Barclays Bank ha sido absorbida por Caixa Bank y recientemente el Juzgado me ha trasladado el documento en el que se me comunica el cambio de la entidad demandante. Paralelamente ha llegado a mi conocimiento el tema de las titulizaciones y me estoy planteando oponerme a la ejecución si este fuera el caso, sin embargo, observo que en el documento que ustedes comparten relativo a bancos, cajas, sociedades gestoras y titulización, si bien sí figura CaixaBank como entidad que ha titulizado sus activos, no figura la entidad Barclays Bank. Pueden facilitarme alguna información e este respecto. Muchísimas gracias por su magnífica gestión. Tal vez contacte con ustedes en relación a este tema. Un saludo

    • Hola Amparo Muñiz,
      Como entidad de actividad bancaria minorista marginal en este país, Barclays, no está en la lista nominal de entidades que utilizan los 7 fondos de titulización en España.
      La lista de sociedades gestoras está aquí : http://www.cnmv.es/portal/Consultas/FTA/ListadoGestorasFTA.aspx
      Por lo visto en Internet, a resultas de su consulta, hemos encontrado titulizaciones FTA y Titulizaciones de Cédulas hipotecarias en TdA y en Haya de titulizaciones, como sociedades gestoras.
      Puede buscar su hipoteca en tituliaciones de esas 2 entidades, en fecha de constitución- no de ejecución 2014, pues entre la constitución del préstamo de garantia hipotecia y su inclusión en un fondo de titulización suelen pasar unos meses. O sea, su hipoteca la cobraron por adelantado al cabo de unos meses.
      saludos

  20. Buenas tardes,

    he leído todo lo que han puesto sobre clausulas abusivas.
    Yo soy un afectada por el IRPH y veo que no lo toman como clausula abusiva.
    ¿Es porque no lo consideran como tal?
    Entiendo que no es una clausula sino un índice, pero con la nueva ley de emprendedores,
    a muchos se nos quedó fijo y muy alto, por cierto. No se puede considerar clausula suelo?
    Es decir una hipoteca firmada a interés variable, que se haya quedado congelada por que los
    señores del gobierno ya no sabían cómo ayudar a los bancos y metieron cuchara para favorecer, como no
    a los bancos.
    Un saludo.

  21. Buenos, tengo al Menos una de las clausulas, im hipoteca etwa Del BBVA y tenia interesses abusivos del 19% aparte de que El interess estaba fijado con El euribor.
    La Casa als embargaron hace aprox. 3-4 años, puede aun hacer algo, para por lo Menos Ser indemnisado? Pq inclusive una vez en El año 2008 me atrase en El prestamo y acabo Paganini con los Interesses usureros 18000€

  22. Buenos días… mi banco me anula una bonificación de la hipoteca porque estoy en el asnef. La bonificación responde a la domiciliación de la nómina, que está correctamente hecho desde el momento de la firma. No consta en la escritura, pero en la misma se alude a normas internas de la entidad bancaria.

    Pueden hacerlo?

    Gracias por anticipado.

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