Adjudicación en subasta de la vivienda habitual u otras en garantía de préstamos hipotecarios

versión actual: diciembre 2020
versión inicial: abril 2018
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Subasta en portal electrónico

El proceso de subasta de vivienda habituales o otras residencias es un proceso farragoso, complejo para el común de los mortales, y muy doloroso para todo aquel hogar que pierde el bien sobre todo si es su vivienda.

El proceso se ha revisado legislativamente diversas ocasiones y la legislación actual es la siguiente:

  • Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil -LEC-. Arts 517, 538, 551, 552, 555, 561, 579, 645, 648, 649, 667, 668, 669, 681, 682, 683, 684, 685, 686, 688, 691, 693 y 698. <+++ INFO en LEC> (1)
  • Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. Arts 56 y 57.
  • Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. Art 149.
  • Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. Art 26.
  • Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

LA DOCUMENTACIÓN QUE RIGE LAS SUBASTAS ELECTRÓNICAS ES LA SIGUIENTE:

El importe mínimo de adjudicación en subasta de la vivienda habitual u otras depende si la vivienda se la adjudica el ejecutante o una tercera persona o subastero.

El proceso de subasta está regido por una normativa compleja y estricta que ha sido objeto de muchas críticas pues hay acusaciones diversas en Internet que explican como los bancos y compañías inmobiliarias juegan con la normativa para adjudicarse viviendas principales por el 50% o menos de su valor con los perjuicios que acarrea al deudor (2).

El o la afectada recibirán el Decreto judicial de la subasta, comentado antes, con la fecha de subasta de su inmueble. Y repitiendo la normativa, el Juzgado también publicará un edicto en el Portal de subastas y pedirá el certificado de cargas anteriores a la acción ejecutante sobre el bien subastado (ejecución hipotecaria) al Registro de la Propiedad. En ese momento su abogado también puede alegar motivos de oposición a la subasta que explicamos más adelante.

Vamos a distinguir dos supuestos:

A.- SUBASTA DEL INMUEBLE CON SUBASTEROS

Cuando a la subasta concurren terceros ajenos (subasteros, empresas inmobiliarias, etc.) que están interesados en adjudicarse el bien. Si en la subasta intervienen terceras personas o subasteros, el proceso de adjudicación se vuelve más complejo. Los subasteros, muchas veces inmobiliarias de la misma entidad, hacen pujas llamadas también posiciones. Dependiendo de las diferentes pujas y su comparación con la deuda pueden ocurrir los siguientes eventos:

  • Si la puja o postura supera el 70% del valor de tasación del bien, se queda el bien la mejor postura. Si ninguna puja supera el 70%, el ejecutado deudor es avisado que tiene 10 días para que presente un tercero que mejore esa puja, ofreciendo una cantidad superior a ese 70%, o suficiente para lograr la completa satisfacción del acreedor.
  • Si el ejecutado no presenta un tercer postor, el ejecutante acreedor puede pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba, siempre que esta cantidad sea superior al 60% del tipo de salida y a la mejor postura de la subasta.
  • Si tampoco el ejecutante hace uso de esta facultad, se aprobará el remate a favor de la mejor postura que supere el 50% del tipo de salida, o que cubra el total de lo debido.

 

Si después de la subasta el ejecutante acreedor no tiene satisfecha toda la deuda puede continuar reclamando esta a la totalidad de los bienes presentes y futuros del deudor o sus avalistas. Conviene que mire está otra entrada, la deuda ahoga pero no mata>>>

B-  SUBASTA DEL INMUEBLE SIN SUBASTEROS

Cuando a la subasta de la vivienda habitual no comparece nadie salvo el ejecutante, es decir solo acude el acreedor de la hipoteca (Bancos, entidades financieras, etc.), el resultado de la subasta depende de la comparación con la deuda reclamada y el valor del bien pudiendo ocurrir los siguientes eventos:

  • El inmueble – vivienda principal familiar- se subasta por el 70% del valor de subasta (ver precio tasado en escritura) si la deuda (principal+intereses demora+ costas) es superior a esa cantidad.
  • si el valor de la deuda es inferior al 70% – vivienda principal familiar- se adjudica al ejecutante y si hay deuda remanente se levanta embargo o avalista (debería ser en un nuevo proceso)
  • para el resto de viviendas, el ejecutante se adjudica bien al 50% y luego si hay más deuda…. embargo judicial.

Ejemplo: Si el total de la deuda que un afectado debe representa el 65% del valor de tasación para subasta, el banco se adjudicará la vivienda por el 60% y el 5% restante quedará como deuda a pagar, que se embargará a partir de ese momento.  Si la vivienda subastada no es la habitual, se mantiene el 50%. Si hay refinanciaciones, la última tasación es la que se toma de referencia.

Hay que recordar que se puede oponer tanto a la cantidad reclamada como a los intereses de demora y costas. Lo que diga el banco no es palabra divina, todo es discutible y usted puede y debe hacer sus cálculos para contrargumentar.


La cesión al remate.

Cuando el secretario judicial adjudica la vivienda según el resultado de la subasta existe un privilegio del comprador o del ejecutante acreedor de ceder la vivienda a un tercero, de manera, que el postor inicial se libra de pagar los impuestos de transmisión patrimonial. Toma ya!

La cesión de remate es otra de las posibilidades que tiene quien se adjudica el bien o la vivienda en una subasta judicial y quien ya ha hecho efectiva su compra. Y es que el banco puede solicitar al secretario judicial que se adjudique a otra persona que sugerirá. Eso evita tener que hacer una segunda transmisión patrimonial. De esta forma se ahorra pagar impuestos evitando los gastos que derivan de la transmisión patrimonial. Así, si un banco vende un inmueble por esta fórmula hace que llegue al comprador interesado de manera directa, no paga impuestos y se pacta antes. También es la fórmula por la que el Banco sin tener legitimación activa para iniciar la ejecución o la subasta entrega el bien al Fondo de titulización que, aunque es el propietario de la garantía, se mantiene fuera del proceso ejecutivo.

El procedimiento del remate es el siguiente:

  • primero, se remata el bien en la subasta
  • se aprueba el remate; una vez consignado el precio en su totalidad, el secretario dicta el decreto de adjudicación, que se notifica a las partes.
  • Además el secretario expide el testimonio según el art. 674 de la Ley 1/2000 (LEC)
  • El testimonio se notifica y entrega a la parte.

SALVA TORRES, activista de asc.500×20


subasta de vivienda habitual

el “ERROR DE SALTO” (del 70% al 60 %) en la interpretación literal del art 671 LEC

En una ejecución (hipotecaria u ordinaria) sobre vivienda habitual, el articulo 671 LEC tiene una redacción que, literalmente interpretada, daría lugar a un importante “error de salto”, pues, por ejemplo, cuando al ejecutante se le debe una cantidad equivalente al 70 % del valor de subasta, no se puede adjudicar la finca sin dar carta de pago, y en cambio, si sólo se le debiera, digamos, el 69,5 %, podría adjudicarse la finca por tan sólo el 60 % de su valor de subasta y seguir reclamando el resto de deuda no cubierta con tal adjudicación, por ejemplo, embargando y ejecutando otros bienes del deudor que se ha quedado sin su vivienda habitual.

Esta posibilidad interpretativa, claramente injusta, pero amparada por la redacción literal del precepto, ha sido denunciada reiteradamente por muchos juristas (en general) , y abordada y vedada en ocasiones por algunos jueces.

LEER ++++ sobre esta entrada >>>


La desprotección del deudor en la tasación de la vivienda a efectos de subasta desproporcionada a la baja o a la alta.

La Audiencia Provincial de Girona en su sección Segunda deja sin efecto la ejecución despachada en un Auto impugnado de fecha 22 de febrero de 2011, debiéndose levantar los embargos y las medidas de garantía de la afección que se hubieren adoptado, reintegrándose al ejecutado a la situación anterior al despacho de la ejecución. Ello se justifica en los fundamentos de derecho por el enriquecimiento ilícito del Banco:

La parte recurrente manifiesta que, como consta en las actuaciones y no se discute por los litigantes, la finca hipotecada en este proceso se tasó en la escritura de concesión del préstamo hipotecario en un importe de 325.000€ y la ahora ejecutante, Deutsche Bank SA, se la adjudicó en subasta por el 50% de esta suma (162.500€). La apelante defiende que en la medida en que el principal adeudado asciende a 303.658,10€ el banco ha visto satisfecho su crédito, ya que al ingresar en su patrimonio el bien que tiene un valor fijado por la propia entidad superior al importe del débito no queda ninguna deuda pendiente. En caso contrario, se nos dice, se estaría permitiendo una actuación que incurriría en abuso de derecho y comportaría un enriquecimiento injusto para la entidad financiera.

Auto-Audiencia-Provincial-Girona-1

Igualmente puede suceder el siguiente caso en Valladolid:

se producen situaciones lamentables como la que resuelve el Auto del JPI nº 8 de Valladolid de 27 de febrero de 2012. Se ejecuta un inmueble hipotecado que fue tasado por la entidad financiera en 113.100 euros. La deuda pendiente asciende a 74.819 euros. Quedando desierta la subasta se adjudica el inmueble al 50% valor de tasación (anterior a la reforma 2011): 56.550 euros. Resta un pasivo pendiente de 18.269 euros. La entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución por el sobrante y al mismo tiempo oferta en su web la venta del inmueble adjudicado a 95.000 euros. Gracias a la LEC, la entidad financiera pretende sacar un beneficio de 38.450 euros por su venta a terceros, además de reclamar 18.269 al deudor principal. El juez impidió que continúe la ejecución por el resto de deuda pendiente.

En este caso, el Juzgado de Primera Instancia resuelve a favor del deudor igualmente (*1).


Notas:

  1. blog hayderecho.expansion.com, Tasaciones de inmuebles y (des)protección del deudor hipotecario. Hacia una nueva “burbuja inmobiliaria” .

+++ INFORMACIÓN DEL TEMA+++

(1) Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC-

(2) Un posible fraude de ley en las subastas judiciales de inmuebles hipotecados.

*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_*_

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3 comentaris a “Adjudicación en subasta de la vivienda habitual u otras en garantía de préstamos hipotecarios”

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