SUBASTA, ADJUDICACIÓN, EMBARGO, POSESIÓN y LANZAMIENTO de la vivienda en ejecución hipotecaria

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versión actual: septiembre 2017

SUBASTA, ADJUDICACIÓN,  EMBARGO, POSESIÓN y LANZAMIENTO de la vivienda en ejecución hipotecaria

Esquema del proceso ejecución hipoteca prevista en la Ley Hipotecaria

Recuerde que siempre puede presentar la nulidad de la ejecución por titulización de su crédito hipotecario.

SUBASTA DE LA VIVIENDA:

La subasta. La subasta es un momento importante en la vía ejecutiva emprendida por el banco contra el deudor hipotecario. Las subastas actualmente se hacen sólo en versión electrónica y sin necesidad de dar conocimiento al ejecutado. La subasta se abre en el portal https://subastas.boe.es/ siguiendo las indicaciones del Manual para el ciudadano sobre subastas judiciales editado por la Administración de Justicia. Una vez el afectado ha recibido la demanda judicial, se fijan fechas de subasta de su inmueble. Se realizan tres subastas:

1ª) Se subasta el inmueble por el valor total de subasta (dato que aparece en el contrato hipotecario y que suele coincidir con el valor de tasación inicial). Normalmente no aparecen compradores.

2ª) Se subasta el inmueble por el 80% del valor. Normalmente tampoco nadie puja por él.

3ª) En esta tercera subasta, si ésta se cierra sin ningún postor, y en el caso de vivienda habitual, el banco se adjudicará el piso por el 70% del valor de tasación para subasta (dato que figura en el contrato hipotecario). Si la deuda pendiente es menor que el 70% del valor, entonces se aplicará el 60%. El resto de la deuda que no pueda cubrirse, quedará como remanente pendiente de cobro.

Ejemplo: Si el total de la deuda que un afectado debe representa el 65% del valor de tasación para subasta, el banco se adjudicará la vivienda por el 60% y el 5% restante quedará como deuda a pagar, que se embargará a partir de ese momento.  Si la vivienda subastada no es la habitual, se mantiene el 50%. Si hay refinanciaciones, la última tasación es la que se toma de referencia.

Hay que recordar que se puede oponer tanto a la cantidad reclamada como a los intereses de demora y costas. Lo que diga el banco no es palabra divina, todo es discutible y usted puede y debe hacer sus cálculos para contrargumentar

Oposición a la subasta. Un momento importante de la defensa del ejecutado/a es la oposición a la subasta:

  • CLÁUSULAS ABUSIVAS. Usted puede oponerse a la subasta por cláusulas abusivas en el contrato si no las utilizó para oponerse en el momento del inicio de la ejecución hipotecaria. El Tribunal Justicia de la Unión Europea así lo dictaminó. Ello es posible por la modificación de la Disposición Final Tercera del Real Decreto Ley 11/2014 de medidas urgentes en materia concursal. Con este cambio los deudores hipotecarios y los bancos podrán recurrir una sentencia siempre que la escritura de la hipoteca contenga cláusulas abusivas. +++ sobre cláusulas abusivas y su cálculo>>>

  • LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Tras el tsunami financiero español ha hecho que la mayoría del sistema de cajas de ahorro haya sido absorbido por 7 bancos. La mayor parte de las veces el atropello en los juzgados de las más elementales normas procesales ha permitido errores en los Registros de la Propiedad de resultas de la concentración bancaria y el ahorro de costes que sí son de obligado cumplimiento para el resto de los mortales. Si este es su caso puede determinar con su abogado la oposición por falta de legitimación registral de la entidad financiera que absorbió su antigua caja o banco.

  • OPOSICIÓN POR LA TASACIÓN. Qué el Banco tase la vivienda por un valor distinto al que realizó en la concesión del préstamo puede ser motivo de demanda. Una sentencia en la Audiencia de Girona entiende que hay un enriquecimiento injusto en la reclamación de la deuda por la entidad financiera. Vamos que si la vivienda valia 100.000 no podía adjudicarsela por 50.000. La sentencia aquí.

  • Los avalistas. Los avalistas muchas veces padres, familiares y amigos se encuentran con que para rematar la deuda el banco los toma de chivo expiatorio en todas sus propiedades y rentas. Pues bien, no es de ley el uso continuado que hacen los Bancos de dirigir la ejecución hipotecaria contra los propietarios y los avalistas. El avalista, al no ser titular de la hipoteca, no debe hacer frente a la deuda hasta que esa no ha sido suficientemente cancelada y siempre en un proceso distinto y posterior a la misma ejecución hipotecaria. Según el artículo 681-682, el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca se dirigirá exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda. Este artículo permite oponerse a las ejecuciones contra los avalistas, ya que el objeto de la ejecución es la obtención mediante subasta del valor del inmueble, no reclamar una cantidad de dinero. Es de oficio comprobarlo para iniciar o no la oposición. Audiencia Provincial de Madrid, Sec.11 , Auto 197/2011 de 2011/09/28.
    Si desea saber más sobre este tema visite nuestra entrada: la defensa del avalista-fiador de un crédito frente a la ejecución hipotecaria.

EMBARGO.

Si le queda una deuda pendiente no es el fin del mundo. Usted y su abogado deben ser muy cuidadosos en delimitar en el juzgado su situación familiar para que el pago de la deuda no represente un ahogo. Por ello, le recomendamos visitar nuestra página donde explicamos cómo embargan y que cantidad pueden embargar.

Tenemos una sencilla calculadora donde usted podrá saber hasta cuanto le pueden embargar. IR A LA ENTRADA>>>

ADJUDICACIÓN.

Después de esta tercera subasta, el juzgado emite un documento de adjudicación, entregando la propiedad del inmueble al banco. Esto no es automático. Normalmente se tarda un tiempo, sobre los 20 días, en recibir dicho documento. (Decreto de Adjudicación)

Cuando el afectado recibe el documento de adjudicación al banco de su vivienda, se debe poner un recurso, a través del abogado de oficio, a este decreto para intentar que judicialmente no se ejecute el cobro de esta deuda restante y que no embarguen, aunque esto no significa que la deuda desaparezca.

NOTA ACLARATORIA: Después de la adjudicación, lo que se solicita es la CONDONACIÓN de la deuda que nos queda después de que el banco se adjudica la vivienda. La condonación de la deuda se puede hacer en documento privado o levantado a público delante de notario o en el juzgado.

NOTA SOBRE AVALES: Normalmente, una vez adjudicada al banco la vivienda hipotecada, les llega la ejecución hipotecaria a los avales. Esto no tiene por qué ser así siempre. Depende de la Entidad Financiera. La lógica manda que para recuperar la deuda, primero se adjudiquen la vivienda de los titulares, y, si queda algo por cobrar, entonces vayan a por los ingresos primero y después a por los bienes como la vivienda de los avaladores, pero no hay ninguna norma que regule a los bancos en esto. El orden de embargo suele ser primero dinero y después los bienes. Recuerde que con la nulidad por titulización de hipoteca los avalistas no pierden su vivienda. Le recomendamos lea esta entrada si es AVALISTA>>>

Después de la adjudicación de la vivienda se recomienda SIEMPRE continuar en su casa, ya que lo único que tenemos para hacer presión frente al banco es la vivienda.

Una vez adjudicada la vivienda al banco, podremos solicitar acogernos a la ley de segunda oportunidad que permite retrasar el lanzamiento 2 años. LEA ESTA ENTRADA DONDE SE LO EXPLICAMOS TODO

POSESIÓN

Usted no lo tiene todavía todo perdido. Tiene la posesión de la vivienda, o sea, vive en ella y si la entidad financiera la quiere deberá echarlos. Alcanzar la titularidadde la vivienda mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad de su localidad no significa la efectiva disposición del bien inmueble adquirido. Según derecho la posesión real y efectiva se refiere a la ocupación material del inmueble, hecho que implica la efectiva disposición de la finca adjudicada. El artículo 675 de la LEC dice: “Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado”. Para ello el poseedor puede pedir la orden de posesión y el Juzgado debe dar trámite a la puesta en posesión según dispone la Ley.

  • Si el juzgado conoce la situación de posesión de la vivienda puede determinar el lanzamiento. En su caso, al conocerse el anterior propietario y siendo vivienda habitual si usted no abandona el inmueble, su casa, voluntariamente la entidad financiera deberá hacerlo con orden judicial extendida desde el Juzgado. Deberá recibir una notificación (del SAC -Servicio de Actas de Comunicación) y en ese momento su abogado puede volver a recurrirla.
  • El problema surge cuando se desconoce la situación del inmueble: si existe o no un ocupante de la vivienda. En estos casos cuando la comitiva judicial o el SAC observa que existe un ocupante el Juzgado debe modificar la orden de posesión por una de lanzamiento que debe ser notificada identificando previamente a los ocupantes o bien con el eufemismo “ignorados ocupantes”.

LANZAMIENTO O DESAHUCIO

El siguiente paso que judicialmente sigue es la ORDEN DE LANZAMIENTO, o desahucio. Pasado un tiempo después de la adjudicación de la vivienda, el afectado recibirá una notificación que le avisará con 1 mes de antelación (este es el plazo obligatorio de aviso), de la fecha de su desahucio. En este momento el afectado debe ir a Servicios Sociales para que le emitan un informe que entregará al abogado, quién redactará y presentará un documento para solicitar el aplazamiento de esta primera fecha de desahucio en base al artículo 704 de la LEC.

ME HA LLEGADO EL DESAHUCIO ¿qué hago? Lea esta entrada para prepararse para ese día

Normalmente, este primer aplazamiento se concede con 30 días más. A partir de aquí, el protocolo es de sobra conocido. Ir resistiendo cada fecha de lanzamiento, y NUNCA dejar de exigir al banco una solución al caso del afectado. Últimamente se estilan los desahucios con fecha abierta.

Otro documento del que disponemos para intentar paralizar el desahucio en los Juzgados, está basado en el derecho internacional en materia de derechos humanos, y es fruto de la primera sentencia histórica del Tribunal Superior de Justicia Europeo en materia de desahucios, el cual detuvo el desalojo del Bloc Salt de Girona, ocupado por varias familias, por no tener una alternativa habitacional facilitada por los servicios públicos estatales.

Documento suspensión desahucios =  [formato.odt]  [formato.pdf] – según TEDH (Sentencia Tribunal Europeo Derechos Humanos)

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46 comentarios en “SUBASTA, ADJUDICACIÓN, EMBARGO, POSESIÓN y LANZAMIENTO de la vivienda en ejecución hipotecaria

  1. Buenos días: va para tres años que deje de pagar la hipoteca y el banco no dice absolutamente nada, sigue enviándome los recibos de las cuotas pendientes con sus intereses y demás. En mi actual situación no puede pagar el piso , y por su ubicación tampoco vivo en el , desearía que el banco ejecutase la hipoteca.
    Tampoco tengo muy claro que esta pasando y por que tardan tanto en iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.

    Gracias y saludos

  2. Hola . Me he declarado desde casi un año en concurso de acreedores y empeze a no pagar hipoteca desde diciembre del año pasado. Ya he firmado el notario y estoy a esperas del mediador. Que me puede ocurrir si el mediador se retrasa y se cumple un año de hipoteca impagada?

    • Hola Meritxell
      si la demanda de mediador esta hecha…. el tiempo no importa… aunque la deuda y los intereses aumentan. Si tiene capacidad de pago puede afrontarlo…
      sería la vía amistosa…
      Puede volverse atrás y demandar al banco por cláusulas abusivas diversas…. vía judicial…. de guerra!!!!
      Eso quiere decir que puede recuperar dinero y encima paralizar la ejecución hipotecaria… entendemos que el banco no ha podido presentarla.
      debería valorarlo…
      si vive en barcelona o área metropolitana puede venir a nuestra consulta……
      le explicaremos en detalle con su documentación las posibilidades y si quiere le podemos llevar el caso profesionalmente

      PUNTOS de ACOGIDA y ORIENTACIÓN familias y personas: todos los jueves de 18-19h
      atendemos casos de alquiler, hipoteca, ocupación en precario, empadronamiento, suministros …
      Asamblea de familias: todos los jueves de 19-20,30h
      Lugar:Ateneu La Bòbila de Porta, plaça Sóller-c/estudiant s/n 08016 BARCELONA
      Metros: amarilla (Llucmajor)- azul (Virrei)- roja (Fabra i Puig)
      correu: 500×20-arroba-prouespeculacio.org
      Localització: http://goo.gl/maps/6PggsQ5qKGw

      en caso que fuera de otra provincia podemos mirar otras soluciones
      saludos

  3. Hola mi pregunta es la siguiente. Estando en proceso hipotecario, me llego la sentencia del juzgado, a mi fabor, dando por no
    procedente la petición de embargo por parte del banco. Han pasado 10 meses, y ahora me llegan dos cartas de dos asesorias diferentes, diciendome que mi vivienda aparece en subasta. A mi no me ha llegado ninguna notificación de nada desde el juzgado.
    Gracias un saludo.

  4. Buenos días .mi caso es q recibo procedimiento de ejecución de hipoteca hace tiempo y me puse en negociaciones con el banco ,llevo un año así y ahora solo me dan dos soluciones q venda o daccion en pago con alquiler social q no sería en la propia vivienda y que aún así no sería posible la daccion en pago puesto q tengo deuda de comunidad y Hacienda necesito consejo. gracias

  5. tengo un gran problema con un edificio de tres plantas la persona que decia ser la duena fallecio y resulta que el registro publico d la prop. esta inscrita la propedad a nombre de una institucion bancaria por hipoteca en contra de esta misma persona fallecida pero esta persona antes de fallecer inicio un juicio de desahucio en mi contra pero solo demando por una parte del edificio me echaron de la planta baja y me quede en la planta alta y subterraneo ya que el edficio cuenta con planta subterranea la cual forma parte de una de las tres mencionadas al enterarme prescribi cuando aub vivia esta persona ella tambien prescribio alegando posesion los dos fallecio hace mas de un ano y sus abogados prosiguieron el juicio de desahucio lo cual no entiendo como lo hicieron ahora no se si negociar con el banco o que debo hacer para adquirir legalmente la propiedad

  6. Hola buenas dias ,desde ayer entere que el piso de mi hija es al nombre de bankia.en un documento de registro se ponen que los dueños ahora son babkia en pleno dominio y por adjudicacion por ejecucion de hipoteca.desde abril 2014
    No sabia nada y soy avalista .
    Este estaba por fuerza porque primero dice el banco que no nececitaban avalista y el dia anterior de firma despues el entrega de 6000 llamaron que si.
    Primero es porque el del banco tambien tenia amistad con los vendedores y asi empezaron el estafo.
    En 2008 escribio un burofax al banco para negociar y nunca me contestaron,luego en 2010 llego un documento de juzgado que mi hija y ex novio tenian que pagar o el banco se quedo con la casa ,nunca llego nada a mi ,ni mi nombre venian en este de juridico.
    Ahora estoy precupado por mi casa y hay alguien que me puede informar.
    Tambien el problema empezo porque el pri er año te ian que pagar 600 euro y el año siguiente subi hasta 1000 euro,entonces creo qye hay un clausula suelo en este hipoteca.
    Cada ayuda me viene bien,gracias ,

  7. Tengo 2 Viviendas una con avalistas y otra que es la una Habitual sin aval
    como no puedo pagar las 2 y no me interesa que tiren contra los avales he decidido no pagar la Habitual
    la tasacion esta en 260000€ y se deben 150000 quedan 30 años de pagar BBVA no me importaria entregarla a cambio de que quedasen como pagados los 150000€
    es posible esto como se debe de hacer
    gracias

  8. hola , mi casa se ha subastado por el 70%, la casa esta tasada en 420000 y la deuda es de 230000 euros. se la han adjudicado por unos 297000 euros. mi pregunta es la siguiente que pasa con el sobrante? tengo justicia gratuita y abogado de oficio. mi abogado hasta que no le lleguen los numeros no sabe que decirme. me gustaria porfavor que me explicaran porfavor como va el tema. muchas gracias por la informacion. un saludo

    • Hola Juani,
      lo que dice el abogado es correcto, hay que ser prudente.
      Si hay sobrante se debe abonar pero hay que ver como han hecho los cálculos de la deuda los del banco.
      Han hecho ustedes sus cálculos? estan conformes con todas las deudas y cálculos que les endosan… hay cláusulas abusivas?
      sin mas datos no podemos aventurar más consejos
      saludos y ya dira

  9. Hola,el piso está embargado y lo que he pagado es la diferencia que me pidió el banco.y ahora empiezo con los intereses.mi pregunta es,puedo reclamarle al BBVA algo por cláusula abusiva ,o al tenerlo embargado ya hemos perdido la oportunidad.

  10. Hipoteca con Anticipa…
    Hola buenas, me gustaria asesorarme con uds. Para conseguir lo que creo que se llama derecho de retracto. ( recomprar mi deuda.)
    La cosa es que Anticipa se quedó con mi hipoteca después de que Caixa de Catalunya la vendiese. Mi hipoteca está en fondos de titularización de activos 2015…creo que se llama así. La cosa es que a mi nadie me informó ni me ofreció la posibilidad de adquirir mi deuda por el valor al que compró Anticipa, y creo si no estoy equivocado, que tengo derecho a ello. Como puedo reclamar? Agradezco de antemano su asesoramiento y les animo a seguir informando sobre estos temas, pues están abriendo los ojos de muchos como yo que hemos sido engañados. Gracias.

    • hola,

      sí, existe el derecho de retracto y tanteo…

      debería tomar el asunto con un abogado de pago o de oficio (en ese caso debe vigilarlo que lo haga bien)

      si quiere puede venir por nuestra consulta y le atenderemos

      http://500×20.prouespeculacio.org/contactar/

      el fondo es FTA 2015 y esta comandado por la gestora GestiCaixa de La Caixa. Ahí debe estar su crédito hipotecario aunque la búsqueda en el anexo 2 de la escritura donde estan los derechos de crédito se hace confusa porque desaparecen todas las referencias clásicas como finca, capital inicial, etc porque han vendido el crédito pero no han traspasado la propiedad de los activos- su vivienda- y de hecho no han escriturado nada.

      Lo que hacen es una compraventa para legalizar una estafa. Le compran su piso por el valor de su deuda aunque ellos han pagado una ínfima parte a precio de FROB.
      imagen de la pagina 1 y 3690: son la misma página que se divide en dos

      saludos

  11. Buenas noche ni caso es un poco difícil me han subastado el piso el valor de la subasta no tiene que ver nAda con la tasación de las escrituras he tenido un familiar que ha pujado en la subasta por el 70% cuál es nuestra sorpresa que hoy el último día han pujado por casi el valor de subasta máxima hasta mañana no sabremos quién lo ha comprado se supone que a sido el banco el que me ha dado largas para una solución y mi pregunta es qué pasa a partir de ahora y en el piso en la subasta no aparece la plaza de aparcamiento que tiene asignado que aumenta el valor se podría hacer algo.un saludo

  12. hola acaba de llegar una carta como que se subastaba hoy la vivienda .antes de llegar a esto quise hacer una dación en pago ya que soy yo solo la que tengo la hipoteca y no tengo avalista , pero me dijo mi banco que no podía ser ya ue tenia un préstamo con otro banco solo podía darme un préstamo para que se fueran pagando las cuotas durante un año. y paso el año y sigo en la misma situación que podría hacer para que se me quedara la deuda menos y si la subastaran y tuviera la clausula de suelo podría reclamarlo aun gracias y saludos

  13. he recibido ayer la notificacion del juzgado de la demanda del pago de la deuda por impagp de la hipoteca.y me dan 10 dias.es una hipoteca con un particular un inversor.es vivienda habitual y viven mis tios 91y 85 años tienen y son los propietarios.por mi situacion en un año pagaria la deuda.tengo tiempo.como puedo ganar tiempo.mientras pido unabogado de oficio se paraliza.gracias

    • Hola Juan Carlos
      disculpe pero el redactado es confuso. Si acaban de reclamar la deuda usted no esta en fase de subasta.
      S i no esta en fase subasta debe ver de oponerse por el tema de cláusulas abusivas que seguro las hay. Para paralizar momentáneamente la fase de ejecución debe pedir abogado de oficio y reclamar paralización en el juzgado hasta tener uno y poder ejercer la oposición
      saludos

  14. HOLA SOY JAVIER COMPRE LA CASA A CAIXA , ESTA PRACTICO EJECUCION HIPOTECARIA EN EL AÑO 2014CEDE EL REMATE A BULDINCENTER SAU . ESTE YA TIENE LA ADJUDICACION DE LA CASA , Y HACE DOS AÑOS QUE ME
    COMUNICARON UN ACUERDO DE ALQUILER SOCIAL, HOY HE RECIBIDO SU CONTRATO Y ME HE NEGADO HA FIRMARLO PUES NO ES LO QUE ME DIJERON . CREO QUE EL SUIGUIENTE PASO SERA EL LANZAMIENTO, ME GUSTARIA SABER QUE DEBO HACER Y CON CUANTO TIEMPO CUENTO , Y QUE PUEDO PLANTEAR.UN SALUDO

  15. Hola, mis Padres están al borde del deshaucio. El banco se quedó la casa (es una casa grande de pueblo y nadie quería comprar). El caso es que yo quisiera conseguir que se quedaran a cambio de un alquiler o alquiler con opción a compra. Es eso posible ? Conocen dónde puedo pedir ayuda en Valencia ?

  16. Hola..e solicitado una daccion de pago y an venido a tasarme el piso para un estudio sobre la daccion, podrían utilizar esa tasacion para una futura subasta o respetarian la firmada en el prestamo hipotecario

  17. Hola, yo estoy en la siguiente fase del proceso:

    el acreedor ya ha recibido su auto de adjudicacion. Le estoy dando largas para la entrega amistosa de la vivienda, pues me han comentado que solo dispone de un ano para poder solicitar el lanzamiento. Pasado ese plazo, realmente ya no puede solicitar el lanzamiento?
    Por otro lado, me han comentado tambien que para solicitar el lanzamiento, antes debe inscribir la finca en el registro de la propiedad correspondiente… es cierto?? si es asi, se ganaria tambien algo mas de tiempo..
    gracias de antemano por su atencion.

    Saludos.

  18. Hola, yo alquilé un negocio a mi padre Hace 9 meses, el contrato está legal y le he pagado cada mensualidad (con IVA y todo) cual es mi sorpresa que ha llegado una carta al negocio de la subasta, resulta que no ha pagado ni una mensualidad. Que puedo hacer? Voy al juzgado a explicar lo que me pasa? Mi intención es seguir pagando alquiler, pero no quedarme con la deuda. gracias

    • hola Roberto,
      vaya jugada! si el impago es porterior al contaro puede ejercer el derecho a acabar la vigencia de contrato con su suegro. En caso contrario busquese un buen abogado porque aquí alguién el elevantó la camisa….
      lo sentimos… pero sólo contartos legales sin animo de engaño están en posibilidad judicial de estar vigentes hasta su finalización.
      saludos

  19. Tengo una segunda vivienda con una hipoteca de 150000 q debo actualmente y q no pudo pagar la primera tasación del banco esta por 240000 euros. Quiero q se la que la caixa y dejar la deuda saldada. Sería posible?

  20. Hola,mi casa se hipotecó y el banco se la quedó debiéndonos la diferencia,pero como tiene q pagarnos para quedarse la casa no lo ha hecho hasta ahora y han pasado 7 años …prescribe en algún momento y podremos recuperar la casa? Gracias

    • Hola Tere
      pero que pasó en el juzgado en el momento de la subasta y adjudicación…..???
      debería correr y ver el decreto de adjudicación y cómo se paga la diferencia
      saludos

  21. Hola buenas tardes soy un afectado por la hipoteca, yo solicite un abogado de oficio y me han denegado estoy en ese paso y no se que hacer, tengo que contratar un abogado particular por favor aclaararme esa duda. muchas gracias.

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