La cláusula de constitución de la hipoteca provoca la ruina personal a causa de la deuda pendiente tras la subasta

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La Banca privada como creadora del crédito – creación de dinero “euros” en forma de deuda de curso legal – tiene de facto el control del devenir -o futuro- del funcionamiento del sistema económico para su propio beneficio. El negocio de la Banca es vender créditos, cobrar un interés y gestionar el riesgo de cada operación de manera que siempre gane en caso que el cauto ciudadano que ha firmado un contrato con ella no pueda honorar los pagos a los que se comprometió. Su contrato de crédito hipotecario es un contrato jurídico con una serie de cláusulas que aseguran que su riqueza personal será del banco en cuanto fracase en su empeño por honorar los pagos. Además toda la arquitectura jurídica y legislativa asegura que la banca siempre gana por la asimétrica información de los hechos económicos que tiene la Banca respecto del ciudadano de a pie. Basta con observar el incremento exponencial de la deuda mundial, en las últimas décadas, para concluir que ese privilegio financiero de creación monetaria es una estafa en la que usted ha caído aunque sólo se puede dar cuenta cuando su proyecto personal fracasa pues si mantiene la ficticia ilusión de seguir adelante creerá en ella. La deuda es una técnica de control social de las subjetividades individuales y colectivas de los que mandan.

Y las últimas décadas y sus continuadas crisis demuestran que hay más vanidad que realidad en las fantasías del triunfo personal que del fracaso de los otros que se encuentran de bruces en que la cláusula de Constitución de la hipoteca asegura su ruina personal ilimitada y el enriquecimiento de la entidad financiera a costa de un proyecto personal arruinado por las circunstancias económicas adversas imprevisibles del devenir económico que deciden los prestamistas. De eso vamos a hablar hoy, del contrato financiero que firmó ilusionado para pagar su vivienda en propiedad o como garantía de aquel negocio o empresa que puso en marcha sin saber que su suerte estaba echada en el casino financiero global que vivimos. No le estamos diciendo que es un fracasado le estamos abriendo los ojos como perdedor de un juego de cartas marcadas del proyecto neoliberal que nos incita a ser empresarios de nuestra propia vida y que dependamos de “nuestro capital personal” – individualismo y competición- en la suerte del devenir.

Esa es la razón por la cual, cada vez más organizaciones defendemos que la vivienda habitual no sea embargable y que las deudas se ajusten a la capacidad económica de los hogares

Cuando firmó ante notario su escritura de préstamo con garantía hipotecaria, firmó en realidad dos contratos. Uno primero, el contrato de préstamo y sus condiciones o cláusulas, la mayoría abusivas, y uno segundo que constituía la Responsabilidad hipotecaria o cláusula de Constitución de la Hipoteca que suele estar al final de la escritura del crédito hipotecario y constituye en la escritura un segundo contrato adosado al primero. Este segundo contrato, tampoco negociado como mandan las leyes de defensa del consumidor, es sobre el que se constituye la hipoteca sobre la vivienda. Vamos a poner el foco sobre este tema.


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La responsabilidad hipotecaria es la segunda parte del contrato de la escritura que usted firma delante de notario. En otras partes ya hemos hablado de las cláusulas abusivas del crédito, ahora hablamos de las cláusulas abusivas de ese segundo contrato que usted nunca negoció y el notario seguramente se lo leyó por encima. Además sobre esa responsabilidad hipotecaria nunca negociada es sobre la que usted paga los impuestos al Estado (entre el 0,5 al 1,5% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados -IAJD), otra cláusula abusiva, con lo que ya le despluman sólo comenzar esa relación desigual con la entidad financiera que le ha cautivado para convertirle en una vaca lechera que exprimen a gusto.

La Responsabilidad hipotecaria se basa en la interacción de diferentes valores y en la suma de diferentes conceptos valorados de distinta manera que nadie conoce a ciencia cierta como se calculan ni está legislado:

  • Deuda o Principal: El valor del crédito que le prestaron o que aún debe en el caso de subasta.
  • Tasación a efectos de subasta (T.E.S): De vital importancia ante una Ejecución Hipotecaria.
  • Intereses remuneratorios -u ordinarios- devengados durante un determinado plazo de tiempo -que puede llegar a los dos años- al tipo máximo establecido en la escritura.
  • Intereses de demora al tipo estipulado y durante un plazo de tiempo que puede llegar a los tres años.
  • Una cantidad en concepto de costas y gastos, que pudieran ser precisos para la acreedora en caso de tener que instar procedimiento judicial frente al cliente.

>>>> SEGURO LE INTERESA >>> LA RESPONSABILIDAD PERSONAL y SOLIDARIA en una ejecución hipotecaria de una entidad financiera (R.H.)


EJEMPLO PRÁCTICO EN VIVIENDA HABITUAL

Si se trata de vivienda habitual, el valor de la adjudicación sería diferente si en la subasta intervienen o no POSTORES o SUBASTEROS. En este caso, tenemos una vivienda que costó 400.000 euros – valor de mercado- para lo cual se adquirió un préstamo de 280.000 euros y la vivienda se tasó en 354.074,22 euros en la escritura hipotecaria a efectos de subasta.

(A) TASACIÓN a efectos de SUBASTA – (T.E.S.)- (ver escritura en garantía hipotecaria) = 354.074,22€

Varios años después de la adquisición, el hogar deja de pagar el préstamo y llega la ejecución hipotecaria. EN LA LIQUIDACION DE LA DEUDA hay que tener en cuenta:

  1. DEUDA PENDIENTE: 184.413,66
  2. INTERESES ORDINARIOS: 10.433,27
  3. INTERESES DE DEMORA: 798,85
  4. CANTIDAD TOTAL RECLAMADA= suma 1+2+3: 195.645,78
  5. COSTAS= vivienda habitual [5% de punto 4]= [5% de 195.645,78]= 9.782,29
  6. INTERESES DE DEMORA DURANTE LA EJECUCIÓN: 35.089,82

Artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

1-bis: En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva.

RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA

SUMA TOTAL – RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA -(R.H.)- : 1+2+3+5+6: 240.517,89

La “responsabilidad hipotecaria” no ha sido nunca negociada, acordada o convenida entre las partes que conforman este “contrato accesorio“ que es la única parte de la hipoteca que se inscribe en el registro de la Propiedad como cargas. Ha sido radicalmente impuesta por el acreedor con criterios que desconoce absolutamente la parte deudora; y que constituye un gran misterio, dado que la razón por la que una entidad impone una determinada responsabilidad -en cuanto al segundo, tercer y cuarto concepto que la componen- y otro banco o entidad financiera una diferente, es todo un enigma para “el común de los mortales”. Es por tanto, siguiendo la Directiva europea de derechos del consumidor ABUSIVA y los deudores deberían exigir la transparencia…. >>>

SUBASTA

>>>> SEGURO LE INTERESA >>>  Adjudicación en subasta de la vivienda habitual u otras en garantía de préstamos hipotecarios >>>

Cómo se observa en el ejemplo anterior [ % DEUDA (1) / T.E.S (A) = 67,93% ], la deuda pendiente supone el 67,93 % del valor de tasación de la finca. Pero la legislación vigente (Ley de Enjuiciamiento civil, etc) permite a la entidad financiera o los subasteros quedarse la vivienda por un valor muy inferior al valor de tasación y del valor de compra de la misma. SI LA ADJUDICACION ES POR:

  • subasta sin postores: POR 70% de (A-354.074,22€) = 247.851,954€ – RH (240.517,89 €) — HABRÍA SOBRANTE = 7.334,064€
  • subasta sin postores: POR 60% de (A-354.074,22€) = 212.444,532€- RH (240.517,89 €) — HABRÍA DEUDA PENDIENTE = 28.073,358€
  • subasta con postores: POR 50% de (A-354.074,22€) = 177.037,11 €- RH (240.517,89 €) — HABRÍA DEUDA PENDIENTE = 63.480,78€

Vemos, por tanto, que la cantidad que se le adeuda al ejecutante por todos los conceptos (240.517,89 euros) equivale casi al 68 % (67,93 %) del valor de subasta.

  1. Si se adjudicara la finca por el 70% de dicho valor, existiría un sobrante de 7.334 euros.
  2. Si se la adjudicara por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, que equivale al 67.96 % del valor de subasta) quedaría totalmente saldada la deuda, y no habría ni sobrante ni deuda pendiente.
  3. Si se la adjudica, como es el caso, por el 60 % del valor de subasta, resulta que sí que hay todavía deuda pendiente, en concreto, 28.073,35 euros.
  4. Si se la adjudican los subasteros, como es el caso, por el 50 o más % del valor de subasta, resulta que sí que hay todavía deuda pendiente, en concreto, 63.480,78 euros.

Con ello, finalmente el deudor se ve en la mayor parte de los casos con una deuda pendiente de liquidar o mochila aunque las deudas ahogan pero no matan y más cuando estas no pueden empezar a cobrarse más allá de cuando los ingresos familiares superan el 150% del SMI que a fecha de escribir este documento en 2020 supera los 1350 euros (150% SMI).

Como se observa en el siguiente gráfico, el resultado de la adjudicación al banco de una vivienda que valía 400.000 euros se puede llegar a hacer por menos de la mitad – 177.037 €– del que fue su valor en mercado y encima una deuda pendiente de 63.480 euros. A ESO SE LE LLAMA EXPROPIACIÓN FINANCIERA, pues en realidad el banco creó el préstamo en euros que le concedió del puro aire. Después de haber invertido, el deudor, a lo largo de los años cerca de 200.000 euros le queda pendiente esa deuda, por lo que la entidad financiera acaba quedándose con la vivienda de 400.000 euros por un valor real de menos de 140.000 euros (en el caso de que haya postores). En las subastas con postores puede haber un fraude de ley …..

EXPROPIACIÓN FINANCIERA EN UNA SUBASTA

FRAUDE DE LEY EN LA SUBASTA CON POSTORES

Cómo hemos explicado, la intervención de subasteros puede provocar añadir un grave perjuicio al deudor pues la deuda se puede ver incrementada de manera muy notable. La solución que hemos expuesto al inicio del documento es clara: LA VIVIENDA FAMILIAR o HABITUAL  debería ser inembargable. No hay ley que no permita la trampa por lo que toda la legislación actual no defiende suficientemente de la expropiación financiera de la Banca sobre la población.

Todos los bancos tienen muchas inmobiliarias. Caixa Catalunya por nuestro conocimiento tenía alojadas en su sede del Prat del Llobregat varias decenas de ellas. Pues es frecuente ver a inmobiliarias que se presentan en los juzgados como terceros en la subasta cuando en realidad pertenecen al mismo grupo financiero pero de manera camuflada. La solución es buscar sobre todo en los boletines mercantiles la filiación de la empresa o directivos a la matriz. Eso debería ser trabajo delsecretario judicial pero el afectado y su abogado deberían tenerlo en cuenta. Y pasa y ha pasado mucho.

El concepto de fraude a la ley aparece contenido en el artículo 6.4 del Código Civil, que establece que “los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir.”

 


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