Una canción de guerra contra los desahucios

De nuestro amigo de barrio, Mateólika…. nos envía esta canción contra los desahucios

UN POCO DE MÚSICA SIEMPRE VA BIEN

MATEÓLIKA – CANAL DE YOUTUBE

Podéis seguir su canal aquí>>>>>

Canal del Cantautor de Barcelona Mateólika. Desde 2007 recorriendo el mundo guitarra en mano, denunciando injusticias a ritmo de ventilador y otras hiervas. Aquí encontraras todos los vídeos relacionados con las actuaciones en diferentes partes el mundo, solo, en trió o junto a MDM. Espero que disfrutes tanto viéndolo como lo he disfrutado yo actuando! Salud y Punk familia!




Bombolla de Lloguer i Rendisme Immobiliari – xerrada de Salva Torres a l’Observatori del Guinardó

En el marc de les xerrades de l’Observatori del Guinardó-Can Baró (en defensa dels Serveis Públics i els Drets Socials) el nostre company Salva TORRES explica la seva visió sobre la bombolla del lloguer i com podem acabar amb ella. La profusió de dades i anàlisi permeten una visió general del problema a la ciutat de Barcelona i a l’estat espanyol sobre com el capitalisme manega el rendisme immobiliari.




Mor Joan Balañach, company de lluites pel dret a l’habitatge i membre de la FAVB.

Joan, va ser el referent i responsable de la temàtica de l’habitatge a la Federació d’Associacions de Veïns i Veïnes de Barcelona. Actualment ocupava la responsabilitat de segon vice-president a la Junta de l’entitat en la que ha portat una llarga trajectòria com activista, conjuntament amb la de l?Associació de Veïns de la dreta de l’Eixample.

Podem destacar que vam col·laborar amb ell en la denúncia de la venda del dret de superfície dels 298 habitatges del Consell Comarcal del Barcelonès, als barris de Can Peguera, les Corts, la Sagrera i Porta de la ciutat comtal. Igualment al llarg d’aquests anys vam confluir en diverses accions amb la FAVB i per tant amb el Joan.

Recordarem el seu treball com mostra el tuit de la FAVb sobre la seva pèrdua:

La tristor s’ha apoderat de nosaltres sobtadament. En Joan Balañach, company entranyable, tan ferm en els principis com tendre amb la manera de fer, ha mort. La , de la que era vicepresident, els moviments socials i la ciutat de trobarem a faltar el seu batec.

Rescatem aquest documents que són una mostra de la seva lluita i la de tothom pel dret a l’habitatge al nostre web:




Ada Colau! dificil derrotar l’especulació immobiliària a Barcelona amb les seves eines.

Las mesures del Govern de la ciutat són encara un pas molt curt en el camí del parc públic d’habitatge a Barcelona.

El Govern en minoria absoluta d’Ada COLAU a Barcelona afila les darreres mesures en matèria d’habitatge abans de les eleccions municipals més disputades del 2019, amb escenaris inquietants, i com a nau insígnia dels Comuns i Podem a l’Estat espanyol. La victòria ajustada a les eleccions del 2015 es va donar al districte de Nou Barris on la candidatura d’Ada Colau va arrasar a tots els col·legis electorals. La raó evident era que el districte va patir des del 2007 un tsunami de desnonaments que entitats com la nostra, Asc. 500×20 i l’Avv de Ciutat Meridiana vam intentar aturar només amb bona voluntat i les mans buides.

Totes les mesures publicitades a la premsa van encaminades a augmentar el parc d’habitatge públic de la ciutat i són modificacions, actualitzacions o intencions d’aplicar normatives o lleis ja existents però que mai s’han usat més que excepcionalment. Les mesures del Govern d’Ada Colau ja han rebut el rebuig dels constructors i d’una bona part dels grups municipals. La Banca calla però té l’aixeta del crèdit perquè la capacitat fiscal i pressupostària de l’Ajuntament de Barcelona no pot donar gaires alegries davant d’un tsunami inversor propulsat per BCE a través del crèdit bancari als constructors.

Les mesures convertides en *estrella* per les crítiques rebudes són:

  1. per a totes les noves llicències de construcció dels promotors privats reserva del 30% per a contribuir a la creació d’habitatge social. En el cas d’aplicar-se totes les promocions amb sostre superior als 600 m2 reservarien un 30% dels pisos a habitatge social de “compra protegida-HPO” o “lloguer social” – que no públic- perquè l’edifici és de propietat privada. Ens trobaríem així amb una mesura anti-gentrificadora doncs en un edifici d’habitatges de qualitat trobariem habitatge social de compra o lloguer.
  2. l’extensió a tota la ciutat del dret de tempteig i retracte de manera que l’Ajuntament tingui preferència a l’adquisició de finques en totes les operacions de compravenda a la ciutat comtal. En cas d’aplicar-se a tota la ciutat l’Ajuntament es reservaria el dret prioritari a comprar una finca si es posa a la venda. Un exemple d’aquest dret s’aplica als habitatges procedents d’execucions hipotecàries dels grans tenidors o de la banca.
  3. establir un termini de dos anys com a màxim per obligar als promotors a edificar solars i edificis declarats en ruïna i de tres anys per a reparcel·lacions. Si el constructor o propietari no ho fa, la mesura permet a l’Ajuntament l’expropiació forçosa i l’inici d’obres i pagar al propietari o promotor després en valor en pisos. Seria com una permuta no pactada d’ús corrent en el món de la promoció d’habitatges
  4. aplicació de les mesures legals contra el assajament immobiliari que existeixen des del 2007 amb la llei de l’habitatge.

La mesura 1 i 2 necessitaria la modificació del PGM – Pla General Metropolità- que requereix l’acord majoritari del tot el Consistori. La tercera mesura es basa en una llei del 1956 que permet obligar a construir si es supera el termini de la llicència sense fer-ho per evitar cassos de retenció especulativa. Aquesta tercera de fet Colau l’ha aplicat a l’inrevés donant nous terminis als promotors per construir després de l’aturada de la crisi. La quarta està contemplada en la Llei d’habitatge del 2007 que cap equip de govern no es va atrevir mai a aplicar. El mateix Jordi Hereu no es va atrevir en el cas del barri del Clot que expliquem aquí>>>. Totes les mesures esperen un llarg procés de tramitació consistorial i una batalla judicial dels promotors i ens privats pel lucre cessant.

La mesura 1, de reserva del 30%, carrega monetàriament sobre els promotors el deure de construir sabent que un 30% dels habitatges aniran a Habitatge de Protecció Oficial – venda- que serà l’elecció preferida per treure’s els crèdits bancaris. Diversos moviments socials hem demanat que només es faci habitatge de lloguer social i no pas HPO que va ser “el bressol de la societat dels propietaris” a l’Estat espanyol en les darreres èpoques i que va ser la metxa de la bombolla immobiliària. Els cassos de lloguer social, no són parc públic, sempre tenen data de caducitat (es retornen al mercat lliure) i sempre han necessitat enormes ajudes fiscals sobre m2 construït (* 1). De fet, aquestes ajudes sempre han existit però els promotors no tenen cap interès (* 2). No podrem tenir moltes alegries amb aquesta mesura.

La mesura 2, el dret de tempteig i retracte, pot tenir llargues batalles judicials pel tema de lucre cessant dels promotors. Ara be, aquesta mesura així com la mesura 3 d’expropiació de solars buits, descarreguen sobre l’Ajuntament la despesa pressupostària de comprar o construir. Tot i sent l’Ajuntament de Barcelona una administració rica, la darrera polèmica oberta pel PSC desvelant les retallades de despesa per manca de pressupost, siguin exagerades o no demostren que l’Ajuntament no és tant poderós econòmicament com a primera vista pot semblar (* 3). Ja li dèiem a l’alcaldessa Ada Colau al gener del 2016:

L’especulació immobiliària ofega Barcelona: què fem Ada Colau? on explicàvem que la inversió immobiliària estrangera a la ciutat al 2015 (1.975 milions €) s’apropa al pressupost total del consistori de l’alcaldessa Ada Colau (2.550 milions €) de tot l’any 2015 i per a tota la ciutat. Aquest monstre inversor no ho podrà derrotar amb les seves mateixes armes, és impossible.

Només amb el pressupost actual de l’Ajuntament de Barcelona no podem derrotar l’especulació immobiliària.

L’Estat espanyol està estructurat fiscalment com un estat franquista, que és d’on ve. El centralisme fiscal fa que la majoria de la recaptació fiscal dels impostos més importants estigui concentrada a Madrid i és “la capital del Reino” la que, després de cobrar, distribueix.

Després està la “Ley de Estabilidad presupuestaria, la sostenibilidad financiera y el límite del gasto público” on des de la modificació del article 135 de la Constitució, totes les administracions estan vigilades i tenen minvades la possibilitat d’endeutament. És el mantra neolliberal que diu que no es pot gastar més del que ingresses i que l’Equip de Govern d’Ada Colau, avui per avui, no ha renegat (*4). Encara que s’ha de reconèixer que el deute de Barcelona – 835,5 milions (*5)-no supera el 35% del pressupost anual – 2500 milons- té moltes limitacions legislatives i fiscals

De vegades les comparacions són importants per donar una magnitud del que es parla: L’emissió de deute internacional de Merlín -5.000 milions d ‘€ –  primera SOCIMI española- dobla el pressupost municipal de l’Ajuntament d’Ada Colau per 2018. Testa, participada, en un 17% per Merlín Properties, s’ha gastat 228 milions d ‘€ per comprar 1500 habitatges a CaixaBank, l’Ajuntament de Barcelona ha comprat 500 pisos per valor de 40 milions d’ €. Es necessitarà alguna cosa més que bona voluntat per aixecar un parc d’habitatge públic al nostre país (* 6).

Finalment, ni de l’Administració de Rajoy abans ni la de Pedro Sánchez avui podem esperar cap cop de mà pressupostari o legislatiu en matèria de lloguer per donar un tomb a la nostre ciutat en el tema de la inversió immobiliària, i l’emergència habitacional, que obliga al consistori a actuar desesperadament en els marges legals i pressupostari per a fer front al monstre de l’especulació.

En aquest terreny en que es vol moure Ada Colau, el del pressupost, és molt difícil derrotar l’especulació immobiliària. Però també les mesures 2 i 3 podrien tenir l’efecte contrari: produir un rebot circumstancial de la construcció residencial, resultat de la indignació dels promotors, que ompli les arques municipals de la recaptació immobiliària produïda. Però si aquesta circumstància es donés oblideu-vos del lloguer social als pisos del 30%, tots seran HPO.

Un exercici de realitat: Barcelona va construir 55.000 habitatges en la dècada prodigiosa

Viena té una població igual a Barcelona: 1,7 milions de persones. El rotatiu digital El Confidencial fa una explicació que resumeix be el repte de Barcelona si ens emmirallen a la capital austríaca en el que es refereix a habitatge públic i social (* 7):

“Como el mayor propietario inmobiliario de Austria, la ciudad de Viena posee alrededor de 220.000 apartamentos de alquiler”, recuerda un informe publicado por Wolfgang Föster, del Departamento de Estudios Inmobiliarios de la ciudad. Como complemento, hay otras organizaciones de lucro limitado que gestionan otros 136.000 apartamentos, y las cuales tienen el compromiso de reinvertir sus beneficios en el sector inmobiliario u ofrecer su vivienda a familias con bajos ingresos (un 50% debe estar destinada a ellos) a cambio de exenciones fiscales. El ayuntamiento impone un máximo precio de alquiler según la zona, gracias a una ley de 1917. En 2013 se encontraba en un máximo de 7 euros por metro cuadrado para estos pisos protegidos.

Este año, el municipio (Viena) ha gastado unos 577 millones en subsidiar el alquiler, construir y reformar, una cantidad sustancial debido al tamaño medio de la ciudad. Por ejemplo, Londres gasta una cantidad semejante, y su alcalde, Sadiq Khan, ha calculado que necesitarán unos 2.700 millones de libras de inversión para evitar que la crisis inmobiliaria se agrave. Estas intervenciones se traducen en facilidades económicas para los vecinos. En el reportaje de ‘The Guardian’, una enfermera llamada Barbara Hammer explica que paga 560 euros al mes por una casa de 80 metros cuadrados a 15 minutos en tranvía del centro de la ciudad

A Barcelona existeixen uns 820.000 habitatges i només uns 12.000 tenen la categoria de lloguer públic o social (1,5%). La demanda d’aquesta classe d’habitatge de lloguer a la ciutat està col·lapsada i hi ha cues d’un any per rebre un habitatge d’emergència. A la dècada prodigiosa de la bombolla immobiliària a Barcelona es van construir 55.872 habitatges. Ens podem imaginar l’esforç inversor de tot plegat. Les dades no són nostres, però és un estudi que vam fer el 2014 sobre dades proporcionades pel Consorci de l’habitatge de Barcelona:

Si tots els habitatges s’haguessin destinat a un parc públic de lloguer com demana la nostra associació des de la seva constitució fa més d’una dècada, només tindríem 65.000 habitatges…… el 8% de tots els pisos de la ciutat…. lluny de les dades de Viena, però també de Berlín o París. El que ha passat en els darrers 45 anys d’Ajuntaments democràtics és responsabilitat sobre tot del PSC i d’Iniciativa però també dels altres. Ada Colau no té cap responsabilitat fins el 2015 però tampoc ens podem creure que aquelles mesures faran miracles. És necessiten altres mesures polítiques de molt abast que necessiten una amplia mobilització ciutadana.

Sense justicia fiscal no hi ha un lloguer just.

Ho explicàvem molt alt i clar en aquest article fa uns dies>>>


Es posible una renta de alquiler adecuada a la renta familiar en mercado libre?

Por supuesto que SÍ. Es posible pagar un alquiler en función de la renta a un propietario privado sea cual sea su condición: abuelito, propietario marginal, Socimi, SICAV, sociedad patrimonial, fondo de inversión inmobiliaria etc……

Basta legislarlo. Para aflorar la bolsa de fraude de los arrendadores bastará con:

  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. La deducciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
  • Eliminar las degravaciones fiscales al arrendamiento para que tributen como una ganancia más.
  • Con el ahorro fiscal eliminado a los arrendadores realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con aquel 30%. Con ello, el fraude fiscal de los arrendadores se habrá acabado.
  • Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler.
  • Todas estas medidas evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según indices en un mercado libre, que la Administración no controla y toda la picaresca asociada.

El enorme lobby inmobiliario no tiene argumentos ante la injusticia del tratamiento fiscal de sus rentas parasitarias. Los países europeos más avanzados, tienen grandes parques de vivienda pública que suponen un enorme ahorro para todo el país. La gente paga menos por su vivienda y tiene dinero para gastar en la economía. ¿Por qué eso no es posible en nuestro país?

Se imaginan el parque de vivienda pública que podríamos tener si cada año el Estado español gastará esos 10.000 millones de euros en vivienda?

Por qué el Estado español y la izquierda monárquica ha renunciado a las políticas públicas de vivienda de alquiler y todo ese dinero lo regala a la iniciativa privada?

Ha demostrado ese derroche fiscal su papel en la promoción de la vivienda de alquiler en 25 años? NO NO y NO…. ha servido para reducir precios? NO NO y NO

Hace falta tocar alguna ley para asegurar la justícia fiscal? Hace falta modificar la LAU? NO NO y NO sólo la normativa de la Agencia Tributaria

Los Ayuntamientos del cambio, que piden todas las competencias en materia de alquiler, deberían tener muy claro todo lo explicado

A los Ayuntamientos del cambio……

SIN JUSTICIA FISCAL CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARASITARIAS NO HAY ALQUILER JUSTO NI ASEQUIBLE!

Salva TORRES, activista de asc. 500×20


Notes a peu de pàgina

  1. gencat.cat, Préstecs per al finançament de promocions d’habitatges amb protecció oficial destinats a lloguer– 2018-2042.
  2. El País, La construcción de vivienda social cae hasta niveles de los años 50.
  3. Socialistes Barcelona, Collboni denuncia desviacions al pressupost de Colau que podrien acabar en retallades.
  4. El Periódico, L’Ajuntament de Barcelona presenta un pressupost de més de 2.500 milions.
  5. europapress/catalunya, La deuda del Ayuntamiento de Barcelona se mantiene en 835,5 millones.
  6. El Confidencial, La política de Viena para ofrecer pisos baratos y qué podemos aprender de ella.
  7. Valencia Plaza, Testa Socimi: la primera en número de pisos en alquiler ultima su salida a bolsa invertiendo 500 millones para crecer



Es posible anular un desahucio por renta abusiva? SÍ……… y ha ocurrido en este país.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Álava del 2014 nos plantea ese primer interrogante que permite un viaje por el paraiso fiscal en que viven las rentas parasitarias del alquiler y la posibilidad de un alquiler justo.

Este documento explica a partir de una sentencia en Alava sobre alquiler abusivo en una vivienda pública qué medidas habría que tomar en el mercado libre para poder realizar un verdadero control de precios. A partir del análisis de los precios y la grave situación del alquiler en Barcelona abre una discusión paralela con Javier Burón, gerente de vivienda de la ciudad, contraponiendo a sus propuestas que el control de alquileres es imposible sin justicia fiscal. Presenta una serie de medidas como la retirada de todas las subvenciones a la propiedad (+ de 10.000 millones anuales – más de 2 veces el presupuesto estatal de Sanidad) por parasitismo rentista. Y añade que ese dinero sea gastado en un parque de vivienda pública y en desgravar el alquiler a todos los inquilinos en función de su renta para así acabar por una vez con la enorme bolsa de fraude fiscal de los propietarios físicos y jurídicos.


Un hogar de Vitoria gana en segunda instancia un pleito con Alokabide

El 13 de Junio de 2014 la Audiencia de Álava anulaba un desahucio de alquiler promovido por Alokabide, la gestora de vivienda pública del Gobierno vasco, en demanda interpuesta el 20 de noviembre de 2013. El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vitoria-Gasteiz, declaró en el Auto de Juicio Verbal de Desahucio nº 1586/13 la condena en costas y el pago de las cantidades no abonadas de rentas de alquiler de una vivienda de Alokabide situada en la capital Vitoria y el desahucio del inquilino.

El inquilino de esa vivienda pública recurrió aquel Auto porque Alokabide había suprimido del contrato la cláusula de revisión de rentas y lejos de adecuar la renta de alquiler, en las revisiones anuales, a la renta familiar disponible continuó aumentando estas. El fallo de la Audiencia Provincial de Álava decía claro que anulaba el desahucio del inquilino basándose en que la sociedad pública gestora (Alokabide) no revisó anualmente el precio del alquiler, a pesar de que las condiciones económicas del afectado habían empeorado y de que, por tanto, le correspondía pagar una renta menor.

El recurso del inquilino se basó en el Real Decreto 39/2008, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo -aplicable en el País Vasco-, así como en la Orden de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, sobre precios máximos. También en los criterios manifestados públicamente en sede del Parlamento Vasco, en las que se ha venido asegurando que el límite de renta de alquiler es del 30 por ciento de los ingresos.

Lo explicábamos en nuestro blog en noviembre del 2014:


Claro, era un piso público!

Pero eso es generalizable?

Veamos que sucede en Barcelona actualmente en los alquileres

Datos del alquiler referenciado a la renta familiar disponible y al precio medio del mercado libre de la ciudad en el período 2000-2018.

Creemos que existe consenso entre determinados sectores mayoritarios de la sociedad que lo que ocurre hoy con el aumento de alquileres es un disbarate producido por una legislación que sólo beneficia a la propiedad inmobiliaria. Esa legislación, basada en las sucesivas reformas de la LAU – Ley de Arrendamientos Urbanos- del 1985 de Miguel BOYER- PSOE, con el apoyo mayoritario del arco parlamentario, ha ido empeorando las condiciones para el inquilino. Reducir los tiempos de los contratos, facilitar el desahucio y incentivar fiscalmente a la propiedad ha sido la receta ensayada, una y otra vez, durante los últimos 25 años con un resultado nefasto: aumento de la inseguridad del inquilino, precios desorbitados en relación a la renta familiar disponible y reducción de la oferta. La receta neoliberal – lejos del pretendido incremento- de viviendas en alquiler y la reducción de precios tuvo el efecto contrario porqué en un mercado libre, que domina el 98,5% de la oferta,la pretendida receta era una estafa.

Las diferentes reformas del alquiler ensayadas se parecen en filosofía a las reformas del mercado de trabajo. Ambas han destrozado los derechos de los más indefensos con medidas que supuestamente iban a mejorar el paro o el aumento de la oferta de viviendas de alquiler. Todo mentira. En el pico de la burbuja hipotecaria en 2006 la vivienda en propiedad llegaba al 90,1% del parque de 24 millones de viviendas del país. Era récord mundial de vivienda en propiedad en “la sociedad de los propietarios hipotecados“. Solamente en ciudades como Barcelona los hogares en alquiler alcanzaban en número cifras europeamente razonables entorno al 32%.

Hasta aquí todo este análisis tendría el consenso entre los partidarios de políticas socialmente redistributivas.

El disenso viene cuando se buscan alternativas para mejorar esta situación tan desventajosa para crecientes capas de la población, que despojadas de todo perfil financiero solvente, para comprar una hipoteca, se ven lanzadas a alquilar una vivienda. El aumento de la demanda en ciudades como Barcelona ha llevado el mercado a cifras del 36% de hogares en alquiler. Pero el aumento de la oferta y de la demanda, de los 3 últimos años, sólo ha supuesto un nuevo incremento de los precios de los alquileres que en cifras oficiales ya superan a los de la anterior burbuja en la ciudad condal.

El aumento es de 1,4 €/m2 desde máximos en el 2008 – 12,2€ – hasta los 13,6 del 2017. La imagen muestra los datos del Incasol referenciados a las fianzas depositadas. Aunque si se miran los precios de los portales privados el alquiler medio llega hasta los 16 €/m2.

Por lo tanto, nos encontramos con una nueva burbuja del alquiler. Tampoco ha sido la primera ni la segunda. La burbuja principal fue del 1998 al 2007 cuando las rentabilidades del alquiler de las que hablamos más adelante, superaron durante una década los dos digitos. Lo que hace a esta burbuja especialmente dolorosa es que las rentas familiares han caído, en toda esta década de crisis, hasta un 25% lo que hace que la vivienda puede llevarse hasta el 70% de la renta familiar disponible.

Qué significa que el alquiler medio sea de 13,3 €/m2 en el 2018?. Pues que un piso medio de 70m2 cuesta una renta de 930 euros, gastos aparte y suministros aparte…. lo que significa que la vivienda se acerca a los 1200 euros en Barcelona. Los datos de la ciudad y distritos se pueden consultar en Xifres d’Habitatge publicadas por el Ayuntamiento de Barcelona desde el 2000 (1).

Por distritos, la variación suele estar entre un euro y 1,5 euros. En el 2008, pico de la anterior burbuja, los precios medios €/m2 por distritos en Barcelona eran:

  • Eixample: 11,15 €/m2
  • Les Corts: 12, 15 €/m2
  • Sant Gervasi: 12,55 €/m2
  • Nou Barris: 10,3 €/m2

¿El recibo de alquiler debe estar adecuado a la renta familiar disponible o a lo que dictamine el mercado libre?

Javier Burón, actual Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, bajo el mando del regidor d’Habitatge Josep María Montaner, fue vice-consejero de Vivienda en el Pais Vasco hasta el 2009 donde se encuadra el servicio de Alokabide del mencionado desahucio de Vitoria. El sr. Burón tiene una reputada experiencia en los temas de vivienda por lo que su opinión actual con lo que pasa en la ciudad condal y en general con el alquiler debe ser tenida en cuenta. El sr. Burón refiriéndose a la pregunta del encabezamiento se propone firme partidario de la siguiente solución en una larga explicación en su blog (2):

“… Así que yo, personalmente, no veo una dicotomía entre los incentivos fiscales (siempre que estén adecuadamente diseñados para aumentar la duración de los contratos y para moderar los precios) y la regulación de umbrales legales máximos de precio…”

El Gerente de Vivienda de la ciudad de Barcelona es pues firme partidario de regular los umbrales máximos de alquiler y aplicar incentivos fiscales a los propietarios.

La pregunta es: siendo los precios medios publicados por el INCASOL para la ciudad de Barcelona los vistos en la imagen y siendo esos precios “los medios“, y no LOS MÁXIMOS, ¿cree el sr. BURÓN que son asumibles por la mayoría del precariado que vive en la ciudad?

Para apoyar su tesis, el Gerente de Vivienda de la ciudad de Barcelona realiza una exhaustiva explicación sin cifras. Uno de los puntos fuertes de su propuesta es que la Generalitat de Catalunya ha creado un ÍNDICE LEGAL DE PRECIOS DEL ALQUILER e invita a visitarlo (3). El que escribe también invita a visitarlo. La Agència de l’Habitatge de Catalunya explica como elabora su índice:

CAT: L’Índex de Referència de Preus de Lloguer és la mitjana aritmètica dels preus de lloguer per metre quadrat de tots els habitatges que s’han trobat dins l’àrea de cerca obtinguda a partir dels criteris introduïts.

CAST: El Índice de Referencia de Precios de Alquiler es la media aritmética de los precios de alquiler por metro cuadrado de todas las viviendas que se han encontrado en el área de búsqueda obtenida a partir de los criterios introducidos.

O sea, el índice se elabora haciendo una media de los alquileres que “el mercado decide en la zona”…. mercado por cierto libre, porqué a diferencia de ciudades que el sr. Burón cita como Berlín y París, el mercado regulado – el parque publico de alquiler – como bien ejemplifica la sentencia contra Alokabide, en nuestra ciudad representa el 1,5%. Porcentaje que no tiene ninguna capacidad de ejercer de contrapeso al mercado libre en la confección de Index de referència de Preus de Lloguer.

Finalmente el sr Burón se moja con los incentivos fiscales y la duración de los contratos:

“…Yo creo que un buen esquema de incentivos fiscales debe favorecer los alquileres de larga duración, así como…… los alquileres de precios moderados…”

Muy claro, incentivos fiscales para contratos de larga duración y precios “moderados” (moderados según el mercado libre). Llama la atención que los contratos de larga duración son los de la LAU de Miguel Boyer, 5+3. Pueden parecer una eternidad comparados con los 3+1 del PP pero continúan SIN PERMITIR UN PROYECTO DE VIDA ESTABLE. En Europa existen los contratos de alquiler indefinidos o por tiempo indeterminado. No son derechos franquistas, como mal se justifica el sr. Burón, son derechos europeos actuales que los inquilinos de nuestro país no tienen.

MÁS INCENTIVOS FISCALES AÚN A LOS PROPIETARIOS? Y POR QUÉ NO A LOS INQUILINOS QUE NO TIENEN NINGUNO?

El sr. Burón continua con “el sambenito” que añadiendo incentivos fiscales a los propietarios el problema del alquiler se soluciona o se suaviza como mínimo. Sus argumentos aún así no tienen respaldo de ninguna cifra objetiva. Aquí les explico las cifras objetivas…

Actualmente los propietarios físicos y jurídicos de viviendas en alquiler en España disfrutan de múltiples ventajas fiscales que según nuestros cálculos superan ampliamente los 10.000 millones de euros anuales que suponen casi el 4% del presupuesto anual del Estado español. Es dos veces el presupuesto para la Sanidad. Las deducciones (gastos de mantenimiento y amortizaciones) y las desgravaciones fiscales se hacen sobre personas físicas y comunidades de bienes y también sobre personas jurídicas ( fondos de inversión inmobiliaria, Socimis, sociedades patrimoniales, SICAV…).. (4)

En todos los casos expuestos de personas físicas y jurídicas, los gastos se deducen siempre del montante de alquileres cobrados.

¿Cuales son esos gastos que se pueden deducir siempre los propietarios de las rentas cobradas?

    • Los intereses producidos por créditos que se abonen por la compra de la vivienda
    • Los impuestos y tasas estatales que incidan sobre los rendimientos o la vivienda: IBI, tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, vado y gastos de comunidad
    • Los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico
    • Los gastos de conservación, mantenimiento y reparación (que no incluyen las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de la vivienda): pintura y otros arreglos estéticos; reparación o sustitución de elementos defectuosos, como ventanas, calefacción o instalación eléctrica.
    • Los contratos de seguro (de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga)
    • Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono)
    • La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo) OJO! ESO SIGNIFICA QUE UN PROPIETARIO CON ESTA DEDUCCIÓN RECUPERA EL VALOR CATASTRAL DE LA VIVIENDA EN 30 AÑOS, PERO SE LO PUEDE DEDUCIR ETERNAMENTE. Por ejemplo, la edad media de los pisos en alquiler en Barcelona es de 72 años (5), eso quiere decir que con esa deducción, el propietario a recuperado como mínimo dos veces el valor catastral de la vivienda. (6)
    • Los gastos de administración, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca

La filosofía de estas deducciones es que para mantener el piso que alquilas, los gastos se deben deducir de lo que cobras.

  • Puede el arrendador deducirse esos gastos y cobrárselos también al inquilino? Sí. Es legal? NO. La Agencia Tributaria lo vigila? NO, nunca.

  • Las rentas del trabajo tienen igual tratamiento fiscal ? NO

  • Las rentas del trabajo sólo se deducen 5500 euros, el llamado mínimo personal. O sea, que para mantener un piso en condiciones el propietario se puede deducir todos los gastos y encima nadie fiscaliza si tiene doble cobro. Ahora si eres un trabajador, por mantenerte en vida y poder trabajar no te dejan deducirte todos los gastos que tienes, sólo te dejan deducirte 5500 euros. Eso es claramente INJUSTO.

Pero además los propietarios tienen derecho a desgravaciones fiscales mientras que las rentas del trabajo NO!

¿Cuales son además las desgravaciones fiscales que se pueden deducir siempre los propietarios de las rentas cobradas y con los gastos ya deducidos?

Una vez los propietarios se han deducido todos los gastos de los alquileres cobrados, sin que nadie lo vigile, sobre el resto se aplica una deducción fiscal del 50%. En el ejemplo de muestra, sobre unos alquileres cobrados de 8936 euros, el propietario/a solo tributa por 2866,4 €. NINGUNA RENTA DEL TRABAJO TIENE SEMEJANTE TRATAMIENTO FISCAL. El tratamiento fiscal de las rentas inmobiliarias de alquiler es rentismo parasitario. No se produce nada, no se crea nada, se vive rascándose la barriga blandiendo un título de propiedad que es un chantaje al derecho a la vivienda.

este IRPF declara 8936 euros de rentas y sólo cotizará por 2866,40€. La casilla 66 es una desgravación fiscal del 60% sobre la casilla 65.

Esta declaración de una persona física en el IRPF del año 2014 muestra todo lo que estamos explicando. Eso es muy injusto. Así el famoso abuelito, que es la excusa de la mano dura contra los inquilinos, que tiene un pisito en alquiler que le complementa la pensión, recibe enormes ventajas fiscales por ser rentista parásito del inquilino pero como pensionista es castigado fiscalmente pagando por su pensión un IRPF que no debería.

Resulta curioso el giro parasitario que toda la fiscalidad de los bienes inmuebles está sufriendo en todo el mundo. El recurrido argumento que no se puede cargar fiscalmente a las multinacionales porqué desmontan la fábrica y se van a otro país en el tema inmobiliario nadie lo usa. Los bienes raíces, son eso, tienen raíces, no se pueden mover. Por qué los gobiernos de todo el mundo no les aplican la represión fiscal a unas ganancias abusivas. No se pueden llevar el piso a otra parte. Señores Diputados, ¡carguen de impuestos a sus ganancias desorbitadas!. Pues no! La fiscalidad inmobiliaria supone una enorme mordida a los Presupuestos Generales del Estado pero pasa desapercibida en todos los medios. Incluso si le preguntas a un propietario te dirá que eso de los impuestos lo lleva su asesor fiscal, su API, etc….. silencio sepulcral!

Así el famoso abuelito, que es sistemáticamente la excusa de la mano dura contra los inquilinos, que tiene un pisito en alquiler que le complementa la pensión, recibe enormes ventajas fiscales por ser rentista parásito del inquilino pero como pensionista es castigado fiscalmente pagando por su pensión un IRPF que no debería.

El sr. Burón, gerente de Vivienda de Barcelona, por el cargo que ocupa debería entender que sus propuestas debe basarlas en datos reales. Con estos datos que le hemos expuesto, el sr Burón debería explicar ¿por donde añadiría aún más incentivos fiscales al abuelito y a la SOCIMI? …

Sin justicia fiscal contra las rentas inmobiliarias no hay alquiler justo alguno!

Volvamos a nuestro desahucio de ALOKABIDE del 2014. Tanto en el caso de Alokabide -Gobierno vasco- como en el Patronato de Vivienda en Barcelona, la regla no escrita, no legislada, es que el recibo del alquiler y los suministros básicos no pueden superar el 30% de la renta familiar disponible. Y un Juzgado, una Audiencia provincial y un magistrado fueron capaces de decidir que eso era así porqué lo decía la ley.

Por qué la ley no dice lo mismo para todos los pisos que la Banca tiene en alquiler social después de ejecutar fraudolentamente las hipotecas de miles de familias?

El sindicato de inspectores de Hacienda se queja desde hace años de la enorme bolsa de fraude fiscal en los alquileres especialmente endémica en las personas físicas…. los abuelitos. En el 2011, último año con cifras oficiales, de 2,5 millones de hogares en alquiler según el INE, sólo 1,14 millones de arrendadores declaraban las rentas que cobraban y se desgravaban 3.241 millones de euros. El 54% de contribuyentes – arrendadores, defraudaban a Hacienda y suponía otros 3.000 millones de euros.(7) Por contra, en esa época, algunos inquilinos aún disfrutaban de alguna desgravación que benefició a 800.000 contribuyentes por valor de solo 353 millones… un 5% comparado con los 6000 millones que se llevan sólo los arrendadores, como personas físicas, dejando aparte aún a las jurídicas (8). El resumen que podemos hacer de esto, es que los propietarios, grandes y pequeños parasitan la Hacienda pública con una enorme capacidad de chantaje sobre un derecho fundamental que es la vivienda.

Rentabilidad parásita del alquiler

La rentabilidad media del alquiler ha sido en 2017 del 10,9% anual según el Banco de España (9). Si el crecimiento del PIB ese año fue del 3,1 quiere decir que el crecimiento de la rentabilidad del sector es parasitario pues crece más deprisa que la economía y que las rentas de los inquilinos. Además hay indicios que esos datos muestran otro comportamiento parasitario: capacidad de establecimiento de los precios como los monopolios. Dirán que eso no es posible porqué existen miles de propietarios grandes y pequeños y que cada uno parasita a su inquilino. Pero esa rentabilidad desorbitada es porqué tienen capacidad de monopolio, al margen de la economía, y no es el número de propietarios que indica la libre concurrencia sino que el mercado en España esta configurado de manera monopolista porqué se chantajea a millones de inquilinos con vivir bajo un puente sino pagan rentas monopolistas que no guardan relación con las rentas familiares. Por otro lado, en las curvas de rentabilidad que muestra el Banco de España se muestran claramente tres ciclos que coinciden con la expansión o retroceso del crédito bancario a la vivienda. El ciclo de oro del 1998-2007 coincide con el del boom inmobiliario e hipotecario. Son los bancos que con su crédito deciden en realidad el destino de millones de hogares.Trabajaremos más este punto en otro artículo.

Es posible una renta de alquiler adecuada a la renta familiar en el mercado libre?

Por supuesto que SÍ. Es posible pagar un alquiler en función de la renta a un propietario privado sea cual sea su condición: abuelito, propietario marginal, Socimi, SICAV, sociedad patrimonial, fondo de inversión inmobiliaria etc……

Basta legislarlo. Para aflorar la bolsa de fraude de los arrendadores bastará con:

  • contrato publico único, inspeccionado por las Oficinas de Vivienda, donde este prohibido cargar los impuestos y los gastos de mantenimiento a los inquilinos. Todo para evitar el doble cobro de los mismos a Hacienda y al inquilino. Inspección técnica de las viviendas arrendadas y de la cédula de habitabilidad con revisiones cada 5 años.
  • Ligar los gastos deducibles a la edad de la finca y de la vivienda. La deducciones fiscales de gastos en fincas adultas sólo pueden estar relacionadas si hubo reformas y mejoras de habitabilidad, energéticas, etc.
  • La deducción por amortización catastral del edificio se suprimirá a partir de la edad adulta del edifico que se apruebe.
  • Eliminar las degravaciones fiscales al arrendamiento para que tributen como una ganancia más.
  • Con el ahorro fiscal eliminado a los arrendadores realizar desgravaciones fiscales sobre la totalidad de inquilinos según baremos de rentas pagadas y renta familiar disponible… relacionado con aquel 30%. Con ello, el fraude fiscal de los arrendadores se habrá acabado.
  • Gravar fiscalmente las viviendas “urbanas” vacías y crear un impuesto sobre las ventas de viviendas que no sean para primera residencia para evitar que los propietarios boicoteen todas estas medidas no poniendo en el mercado sus viviendas vacías en alquiler o vendiéndolas.
  • Todas estas medidas evitan el enorme colapso burocrático que supone el engorroso y escurridizo control de precios según indices en un mercado libre, que la Administración no controla y toda la picaresca asociada.

El enorme lobby inmobiliario no tiene argumentos ante la injusticia del tratamiento fiscal de sus rentas parasitarias. Los países europeos más avanzados, tienen grandes parques de vivienda pública que suponen un enorme ahorro para todo el país. La gente paga menos por su vivienda y tiene dinero para gastar en la economía. ¿Por qué eso no es posible en nuestro país?

Se imaginan el parque de vivienda pública que podríamos tener si cada año el Estado español gastará esos 10.000 millones de euros en vivienda?

Por qué el estado español y la izquierda monárquica ha renunciado a las políticas públicas de vivienda de alquiler y todo ese dinero lo regala a la iniciativa privada?

Ha demostrado ese derroche fiscal su papel en la promoción de la vivienda de alquiler en 25 años? NO NO y NO…. ha servido para reducir precios? NO NO y NO

Hace falta tocar alguna ley para asegurar la justicia fiscal? Hace falta modificar la LAU? NO NO y NO sólo la normativa de la Agencia Tributaria

Los Ayuntamientos del cambio, que piden todas las competencias en materia de alquiler, deberían tener muy claro todo lo explicado

A los Ayuntamientos del cambio……

SIN JUSTICIA FISCAL CONTRA LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARASITARIAS NO HAY ALQUILER JUSTO NI ASEQUIBLE!

Salva TORRES, activista de asc. 500×20

 


Postdata:

  1. Ajuntament de Barcelona, Xifres d’Habitatge.
  2. Léolo, LIMITACION LEGAL DEL LOS PRECIOS DEL ALQUILER. Algunas aclaraciones para poder tener un debate constructivo.
  3. Agència de l’Habitatge de Catalunya, el Index de preus de lloguer.
  4. pisos.com, Cómo optimizar fiscalmente las rentas del alquiler?.
  5. La Vanguardia, Barcelona tiene la vivienda en venta o alquiler más antigua.
  6. prouespeculacio.org, La burbuja del mercado del alquiler: Un estudio social, económico, fiscal y financiero.
  7. La Carta de la Bolsa, Más del 55% de los alquileres de viviendas se ocultan a Hacienda.
  8. ghesta.es, Sindicato de Inspectores de Hacienda, Más de dos millones de contribuyentes dirán adiós a incentivos fiscales por alquilar.
  9. expansion.com, La rentabilidad de la vivienda ya supera el 10% en España. Este dato extraido de estudios del Banco de España hacen concluir al informativo que la vivienda en alquiler tiene la misma rentabilidad que fondos de inversión de alto riesgo.



500×20 proposa amb les assemblees de barri de BCN el 50% d’habitatge social de lloguer assequible de nova construcció

En les darreres setmanes, L’Ajuntament de Barcelona està fent una ofensiva en temes d’habitatge.

Sap que la situació d’emergència habitacional és molt greu.

La proposta de reserva del 30% d’habitatge social és clarament insuficient per aquestes necessitats.

Lligat de peus i mans per normatives, competències, pressupostos i la minoria parlamentaria al Consistori, l’equip de Govern d’Ada Colau va treure una llei que permet que a totes les noves construccions es pugui reservar el 30% per habitatge social de compra o lloguer. Es tracta d’una modificació del Pla General metropolità per a l’obtenció d’habitatge de protecció oficial en sòl urbà consolidat a petició dels moviments socials – PAH, FAVB, Sindicat Llogaters, DESC- que darrerament han acompanyat l’acció de Govern amb propostes.

Un altre dels cassos d’acompanyament institucional de les propostes d’aquests moviments va estar la sortida en tromba de l’equip de Govern per defensar en els mitjans de comunicació una suposada nova eina contra l’assajament immobiliari. Aquesta nova eina, que de nova només tenia, la voluntat, i molt lloable, d’imposar multes a la propietat que es passi un gram en temes de mobbing immobiliari, ha estat el darrer moviment en l’àmbit de l’habitatge d’Ada Colau.

Alguns dels col·lectius més actius en el darrer any i setmanes en el tema de les subhastes dels pisos de la Generalitat entre els quals estem nosaltres, han consensuat una proposta d’al·legacions al projecte de l’Ajuntament. La base d’aquesta modificacions es concreta en 5 punts:

  • substitució del sostre del 30 al 50% donada la gravetat de la situació i el miserable parc d’habitatge públic de lloguer del 1,5%.
  • que tot l’habitatge susceptible d’aquesta modificació de la llei sigui per a Habitatge només de lloguer social assequible.
  • que les famílies en Taula d’emergència siguin les primeres en sortir beneficiades. Que el preu dels habitatge no superi el 20% dels ingressos de la llar.
  • augment de les sancions per incompliment.
  • augment del temps de durada d’aquesta modificació.

En la darrera assemblea de la nostra Associació “pel Lloguer Públic i Assequible” vam aprovar per unanimitat recolzar aquestes al·legacions perquè independentment de la batalla de percentatges, que segurament es creuarà pel camí, creiem que només una acció legislativa contundent amb el suport dels moviments socials pot permetre entomar una tardor amb garanties de cobrir al menys les necessitats més urgents. Per tant, exhortem als moviments socials a iniciar ja al setembre mobilitzacions al carrer per defensar les al·legacions que proposem.

Igualment recordem que tampoc ens podem equivocar d’enemic ara. No es l’Ajuntament en aquest “affaire” l’adversari! a batre! Si algun mitja o partit creu que aquest és l’objectiu vol dir que entén aquestes al·legacions com una eina d’aconseguir redits electorals. Ni més lluny del nostre objectiu perquè el discurs de les necessitats objectives de la nostra gent entorn de l’habitatge quedarien enterbolides per afanys que res tenen a veure amb les necessitats populars.

Entitats que signen: avv.ciutat meridiana, obra social bcn, grup habitatge Sants, sindicat habitatge sant andreu, oficina popular habitatge de gràcia, comissió habitatge de l’assemblea de vallcarca, observatori de l’habitatge i el turisme de clot- camp de l’arpa i la nostra asc.500×20 ……..


 

DONEM SUPORT A

AL·LEGACIONS PRESENTADES INICIALMENT PER FILIBERTO BRAVO EN NOM DE L’ASSOCIACIÓ DE VEÏNS I VEÏNES DE CIUTAT MERIDIANA.






Ara la subhasta de la Generalitat i després anirem per les herències pietoses o immatriculades de l’Església catòlica a Barcelona.

Les companyes de Poble Sec del Sindicat de barri han fet una crida per aturar la subhasta de la Generalitat amb criteris claus:

  • són habitatges patrimoni de la ciutat.
  • mentre els mossos desnonen gent a la ciutat
  • hi ha emergència habitacional brutal.
  • la Generalitat especula.
  • Aturem la subhasta

Donem total suport en aquesta reivindicació. En total a Barcelona, hi ha 12 habitatges i 3 locals comercials repartits en 5 districtes de la ciutat i 46 habitatges a Catalunya. Hi serem per aturar la subhasta del dia 5 de juliol. Exigim amb les entitats socials i el mateix Ajuntament de Barcelona (que ha fet una crida a la Generalitat en aquest sentit) a aturar la subhasta i cedir els actius immobiliaris als ajuntaments.

Davant la gravíssima crisi habitacional de la ciutat, aquestes engrunes són importants per alleugerir la pressió sobre la llista d’espera de pisos de emergència, habitacions i habitatge social. En uns moments que hi ha 300 famílies esperant un habitatge de emergència amb enderrerimentsd’entrega que duren ja un any la demanda s’ho val.
Però una cosa podem deixar clara també, aquesta subhasta ha estat feta, amb llums i taquígrafs….. vol dir que la Generalitat és un ens públic i no pot amagar fàcilment les seves malifetes per sort. I aquests mecanismes públics permeten al menys assabentar-se.

Però sempre és així? NO… d’amagat……

  • CAS 1. ELS EDIFICIS PROPIETAT DE L’ESGLÉSIA CATÒLICA A BARCELONA NO PODEN SER DE LLOGUER SOCIAL?
    • Parlem de les immatriculacions amagades de l’església catòlica del 1998 fins al 2016. Aquest escàndol de les immatriculacions -Registrar davant notari per primera vegada una propietat- a la carta (amb tan sol un certificat del bisbe) és una escletxa a la reforma de la llei hipotecària el 1998 (govern d’Aznar) va deixar en exclusiva a la Església Catòlica. Amb aquesta operació l’Església a registrat milers de propietats en els últims anys. Finalment el Congrés dels Diputats va aprovar un canvi en la Llei hipotecària que acabava amb aquest privilegi de l’Església.
  • CAS 2. EXIGIM LA RECUPERACIÓ DE 679 habitatges venuts (2010-13 per REGESA, etc) al Barcelonés a fons voltors.
    • El dia 2 d’agost de 2013 el Consell Comarcal del Barcelonès, amb representants de CIU, PSC, ICV i ERC, van donar el vist i plau a la operació també aprovada per l’Agència Catalana de l’Habitatge, de vendre 298 habitatges, quatre promocions de lloguer social de la capital catalana, als districtes de Nou Barris, Les Corts i Sant Andreu.
      La Fundació Pisos de Lloguer, organització privada sense ànim de lucre, impulsada pel Consell Comarcal del Barcelonès, era la propietària dels habitatges després que Regesa efectués la transmissió de la gestió dels pisos entre els anys 2004 i 2007. A principis del 2013 es va decidir liquidar la fundació i vendre els seus actius, abans, a una empresa privada. Només es va presentar una empresa a concurs públic, Colon Viviendas, gestora del fons d’inversió Azora, amb seu a Madrid, protagonista de les vendes d’habitatge públic de la Comunitat i l’Ajuntament de Madrid.

Els EDIFICIS PROPIETAT de L’ESGLÉSIA CATÒLICA a BARCELONA per a l’emergència habitacional… proper objectiu

No sabem quants habitatges són propietat de l’esglesia catòlica a la ciutat de Barcelona. Emplacem a l’Ajuntament de Barcelona a fer aquest estudi en els registres de la propietat de la ciutat. Després demanar a la jerarquia catòlica i a l’Arquebisbe que els seus habitatges provinents de donacions pietoses i de les immatriculats de  la reforma de la Llei hipotecària de Aznar es posin a l’abast de la emergència habitacional de la ciutat.

Per què? Doncs perquè podríem dir sense error, que és fruit del treball del poble “sense el poble”, és un patrimoni comú que la mateixa església moltes vegades parla de posar-lo al servei dels desemparats – oprimits – en el seu propi llenguatge. És cert que hi ha excepcions en moltes de les seves societats i ordres religioses a on s’anteposa l’ajuda al necessitat a les ànsies d’acumulació. Però deixem ben clar que això, donada la magnitud societària de l’Església i els enormes beneficis fiscals que rep, és una gota en un oceà de necessitats dels seus feligresos i no feligresos per al comú dels mortals.

Barcelona necessita els habitatges de l’Església catòlica per a la emergència habitacional. Per exemple, podríem començar per  les propietats que té al carrer Rivadeneyra investigades per un frau o els 12 edificis catalogats al 1974 al Registre a la Barceloneta, o el palauet del número 29 del carrer del General Vives a Sàrria… etc

Ayuda con tu herencia o legado – Ayuda a la Iglesia Necesitada!

EXIGIM LA RECUPERACIÓ DE 679 habitatges venuts (2010-13 per REGESA, etc) al Barcelonés a fons voltors.

propostes de les assemblees de veïnat dels edificis privatitzats de BCN ( desembre del 2014)

1. DENUNCIEM

  • LA PROGRESSIVA PRIVATITZACIÓ DEL PARC PÚBLIC D’HABITATGE A LA CIUTAT DE BARCELONA

Prou especulació amb l’habitatge públic. En una ciutat on els desnonaments són diaris, demanem que es revoqui la venda a un fons especulador. Defensem l’accés a l’habitatge públic i de lloguer dels ciutadans de Barcelona.

  • VOLEM QUE EL CONTRACTE DE TRASPÀS DE L’ÚS DE SUPERFÍCIE ENTRE LA FUNDACIÓ PISOS DE LLOGUER I COLON VIVIENDAS SIGUI PÚBLIC

Hem demanat a l’Ajuntament a través dels districtes; del Consell Comarcal del Barcelonès; de l’Agència Catalana de l’Habitatge i del Síndic de Greuges, de veure aquest contracte i que aquest document ha de ser públic. Encara no ens han facilitat aquest document. Això ens fa sospitar de possibles irregularitats en el procés.

  • VOLEM QUE L’ADMINISTRACIÓ ADQUIREIXI EL COMPROMÍS DE GARANTIR LA FUNCIÓ SOCIAL D’AQUESTS HABITATGES

S’han venut els drets de superfície durant 75 anys, només queda garantida la funció social durant 25, a comptar des de la data de qualificació de l’habitatge, en algunes promocions ja han passat 12 anys, per tant hi ha un alt marge per especular amb els béns dels ciutadans. Cap dels organismes implicats ens ha deixat clar què passarà amb els habitatges un cop passin aquests 25 anys.

  • IRREGULARITATS A L’ACCÉS DE L’HABITATGE

Demanem que l’accés a l’habitatge públic sigui supervisat per l’administració, que es segueixi l’ordre de la llista del registre de sol•licitants d’accés a l’habitatge per garantir la transparència a l’hora d’accedir a un habitatge públic.

2. RECLAMEM

  • QUE ES MANTINGUIN LES CONDICIONS D’HABITATGE PÚBLIC I DE LLOGUER ALS ACTUALS LLOGATERS I QUE ELS NOUS LLOGATERS GAUDEIXIN DE LES MATEIXES CONDICIONS. JA HI HA VEÏNS QUE HAN HAGUT DE MARXAR EN NO PODER ASSUMIR LES NOVES CONDICIONS.

Hi ha alguna diferència de responsabilitat política entre aquesta subhasta de la Generalitat (2018) i aquesta altra del Consell Comarcal Barcelonés (2013)?




Debat: Les llars que van perdre el seu pis x execució hipotecària podran reclamar perjudicis al Banc segons sentència del Tribunal Suprem

.- Les LLARS que van PERDRE el seu HABITATGE abans del 03/14/2013 PODRAN REVOCAR LA SENTÈNCIA i RECLAMAR DANYS al BANC.

.- ÉS UNA SENTÈNCIA QUE AFECTA MILERS D’EXECUCIONS HIPOTECÀRIES

.- La premsa lacaia ha amagat la seva IMPORTÀNCIA

El 27 de setembre del 2017, el Tribunal Suprem -TS- dictava la inexistència de “cosa jutjada” a les execucions hipotecàries anteriors a 2013. La sentència 526/2017 d’aquest Tribunal suposa, en la pràctica, que milers de deutors -el gruix de les execucions hipotecàries de la crisi – que van ser desnonats i van perdre el seu habitatge abans d’aquesta data podrien reclamar possibles danys i perjudicis si la seva hipoteca contenia clàusules abusives. La veritat és que abans no es podia perquè les entitats financeres s’oposaven perquè la causa estava jutjada, però ara amb aquesta sentència la cosa es posa lletja per a la Banca.

La sentència dictada el 27 de setembre de 2017 per el Tribunal Suprem és molt important perquè recull la doctrina del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 14 de març de 2013, després del cas Aziz i l’aplica al cas de la Sra. Leticia i D. Ovidio contra la financera Celeris Serveis Financers SA, EFC, avui extinta ….. després d’una existència plena de litigis als tribunals …

+++ info SOBRE LA SENTÈNCIA>>>>




dimecres 21 març 18,30 hores: presentem el sindicat de llogaters a Nou Barris. Prou lloguers abussius!

Ens complau dir-vos que presentem el Sindicat de LLogateres al districte de Nou Barris, del qual en formem part, des de l’inici. Volem que sigui una eina per acabar amb la bombolla de lloguers que viu la ciutat i expulsa milers de persones dels seus habitatges, barris i ciutat.




ALQUILER: conflictos con la propiedad, mobbing inmobiliario, fin de contratos y derechos del inquilino

versión- octubre 2018

Defender al inquilino frente al mercado libre

La situación del mercado de alquiler, desde el punto de vista del inquilino, ha empeorado mucho en todas las ciudades del país y especialmente en las grandes como Barcelona. Desde el 2015 se ha producido un seísmo en el mercado libre que copa el 99% de la oferta porqué no hay un parque de vivienda pública digno de ese nombre en el estado español. El seísmo es fruto de tres factores:

  1. una rebaja de los salarios que han perdido un 25% de su valor en la década de crisis y que afecta principalmente a los salarios bajos que son al tiempo los que necesitan alquilar porque no tienen perfil financiero para comprar una hipoteca (1). El alquiler supone cada vez una fracción mayor de la renta disponible y, por tanto, ese beneficio va a los rentistas y no al consumo vital de los hogares y a activar la economía.
  2. una subida desmesurada de los alquileres que no tiene relación con un incremento de los costes (el gran aumento ha sido en el valor del suelo que no tiene costes) sino con la capacidad de los propietarios de imponer sus condiciones al inquilino (2). La propiedad usurpa cada vez un porcentaje mayor del pastel de las rentas salariales del país.
  3. una entrada masiva de dinero inversor, fruto de la expansión monetaria de los bancos centrales, que compran la deuda titulizada que emiten un selecto club de entidades financieras con capacidad para vendérsela a la autoridad financiera. Todo este entramado está teledirigido desde paraísos fiscales donde esconden del fisco los capitales que reciben de las “autoridades monetarias” por las compras de su deuda corporativa  . Todo el mundo informado lo sabe (no lo escuchará en los media generalistas) y por eso nosotros concluimos que el BCE y la Reserva Federal de los EE.UU son responsables directos subsidiarios de la subida de alquileres que afecta a todas las ciudades globales. (3)

Hay otro factor que es consecuencia del tercero y no una causa: la presión turística que reconvierte edificios en hoteles y pisos en apartamentos turísticos. Barcelona es la ciudad que posee el parque de viviendas de alquiler más elevado del país: un 32% de los hogares son inquilinos y excepto un 1% todos están a merced de las inclemencias del mercado libre. En 2016 la subida de los recibos del alquiler fue del 8% y el precio medio del m2 de 15€. En estas condiciones peculiares, donde todas las leyes y juzgados asisten a la propiedad contra las vicisitudes de la vida precaria del inquilino no es de extrañar que los desalojos judiciales se hayan disparado por impago de alquiler, por contratos que no se renueven o tienen incrementos desaforados que acaban siendo también desahucios porque el inquilino no sabe donde ir. Eso sin contar los desalojos de habitaciones ilegales que ya ni son contabilizados por las estadísticas oficiales y afectan a hogares muy pobres donde una mujer subempleada vive con niños. En esta entrada vamos a delimitar cuales son los derechos del inquilino (extrapolable a las habitaciones y en cierta medida a las ocupaciones) y como muchas veces por su desconocimiento son violados por la propiedad.

Esta entrada está licenciada en Creative Commons. Si reproduce o copia la información siga las instrucciones de la licencia al final de esta web.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

SUMARIO

¿QUÉ PUEDE ENCONTRAR EN ESTE DOCUMENTO?

  • El derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida
  • Los derechos del inquilino frente al propietario – casero
  • Acoso inmobiliario o mobbing inmobiliario.
    • Indicios de mobbing o acoso inmobiliario
    • ¿Qué se puede hacer?
    • ¿Qué NO le pueden hacer?
  • Finalización del contrato de alquiler.
    • No tengo prórroga ni renovación del contrato y no tengo donde ir. ¿qué puedo hacer?
    • Renovación del contrato con condiciones abusivas.
    • El propietario quiere mi piso para vivir. ¿Cómo me defiendo?
  • Disposición Transitoria Segunda de la LAU (Contratos de arrendamiento anteriores a 9/5/85). Renta antigua.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

El derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida

En derecho constitucional español el derecho al domicilio es tan importante como el derecho a la vida. El derecho a la inviolabilidad del domicilio se encuentra recogido en el artículo 18.2 de la Constitución así: “El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.” La inviolabilidad del domicilio supone que este espacio queda exento e inmune de cualquier invasión o agresión exterior, proceda de otro particular o de un poder público. (3)

El significado de domicilio habitual es aquel espacio en el que el ciudadano/a vive sin estar sujeto necesariamente a los usos y convenciones sociales y ejerce su libertad más íntima. Así, en el Código Civil se identifica con el lugar de residencia habitual para las personas físicas (art. 40) y esté empadronado en ella. Eso incluye las segundas residencias pero no las viviendas vacías en las que nadie tiene un domicilio fijo. Hablamos de domicilio habitual y introducimos el concepto de morada: Es morada aquel lugar donde se vive independientemente de su situación jurídica: un piso ocupado es una vivienda habitual y, por tanto, es inviolable por la policía sin orden judicial. En teoría claro. Una persona ajena al domicilio sólo puede entrar si:

  • el morador, inquilino o propietario se lo permite por voluntad propia.
  • si una resolución judicial permite el acceso al domicilio a un tercero o fuerzas de seguridad.
  • en caso de alarma justificada como un incendio, la posibilidad de un crimen o el auxilio a un morador

En todos los demás casos, el acceso a la vivienda o el cambio en sus condiciones, como cambiar una cerradura, sería un delito de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal).

Pero la realidad es que a través de otras leyes o desarrollos legislativos los partidos del régimen del 78 han otorgado a la propiedad tanto poder que el inquilino acepta sumiso la supuesta mala suerte que le ha deparado la vida y ni siquiera sabe que se podría defender de las tropelías del casero con el código civil y normativa actual. En otras palabras hay un desequilibrio a favor del derecho a la propiedad frente al derecho al domicilio. Ese poder se concentra en la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU- que no merece más que ser derogada. Aún así la ley otorga a la vivienda habitual, morada, como derecho fundamental que debe ser respetado y el inquilino tiene derecho a disfrutar pacíficamente de su domicilio o morada aunque esta sea un garaje reconvertido.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Los derechos del inquilino frente al propietario – casero

Una consecuencia del día a día de estos preceptos constitucionales y leyes civiles es que un propietario no puede entrar en el domicilio del inquilino sin su consentimiento ni puede exigir que un tasador acceda a la vivienda. Claro si usted accede incluso verbalmente … ya existirá consentimiento. Tampoco las fuerzas de seguridad no pueden acceder sin mandato judicial o entrar sin su permiso con las salvedades descritas. En general el propietario cree que es dueño incluso del inquilino cuando sólo lo es de los tochos y paredes.

Si el inquilino tiene unas obligaciones, el propietario también las tiene tanto en los contratos de renta antigua y/o indefinidos como en los finitos según acuerden las partes siguiendo las recomendaciones de la LAU -Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • derechos del inquilino – arrendatario: Domicilio inviolable y condiciones de habitabilidad de la vivienda.
  • obligaciones del propietario – arrendador: domicilio del inquilino es inviolable y debe mantenerlo en las condiciones impuestas por la ley.

Para vivir dignamente y en condiciones de habitabilidad independientemente del régimen jurídico de posesión de la vivienda – propiedad, alquiler, cesión.. – se requieren unos mínimos impuestos por ley entre los que podemos destacar:

  • el pavimento ha de ser homogéneo.
  • no puede haber grietas que perturben la habitabilidad.
  • las viviendas más actuales debe tener instalación de agua caliente y calefacción.
  • la vivienda debe cumplir las normativas de instalaciones de energía eléctrica, gas si la hubiere y de acceso a agua potable.
  • no puede haber humedades ni fugas de agua ni de gas.

Estas condiciones están reguladas por ley. El no cumplimiento de estas condiciones, por parte de la propiedad, puede presuponer acoso inmobiliario muchas veces. Todas estas condiciones se aplicarían también en los casos de alquiler de habitaciones o subarrendamientos incluyendo el derecho a cocina.

El arrendador está obligado a realizar esa clase de obras, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad mencionadas para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil o bien por desgaste. Este suele ser uno de los puntos conflictivos por su interpretación en los aumentos de los recibos. La LAU cita cinco conceptos que no significan necesariamente aumentos del alquiler en los siguiente artículos del Capítulo 4:

  • artículo 19. Elevación renta por mejoras. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 20. Gastos generales y servicios individuales. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 21. Conservación vivienda. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil. Más texto de este artículo >>>
  • artículo 22. Obras mejora. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.Más texto de este artículo >>>
  • artículo 23. Obras del arrendatario. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda..Más texto de este artículo >>>

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Sentencias sobre cobros indebidos

  • AP Barcelona sec 13 544/2011 de 8 de noviembre: abono gastos comunitarios derivados de reparación tuberías de gas, etc…
    • si no existe prueba acerca del contenido del contrato de alquiler y en concreto de la existencia del pacto de ponerse a cargo del arrendatario las tasas, suministros y gastos de comunidad de propietarios
    • tampoco existe ningún acuerdo contractual por el que se pactara que los gastos generales serían a cargo del arrendatario, suministros como tampoco que se determinara el importe anual de dicho  gasto a la fecha del contrato
    • por la AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio…..los gastos de comunidad de propietarios pueden ser asumidos por el arrendatario pero para ello es necesario que se pacte expresamente el importe anual de dichos gastos (art. 20 LAU)
  • AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio: importante sentencia en segunda Instancia de Audiencia Provincial de Las Palmas:
    • “….El recurso de apelación ha de prosperar porque siendo cierto que los gastos de comunidad, que en principio corresponden al propietario de la vivienda, pueden ser asumidos por el arrendatario para ello es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la estipulación novena del contrato de arrendamiento objeto de litigio, pero además es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos ( art. 20 LAU ), y ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuales son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento pero tal exigencia, de previa determinación de su importe anual al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento, no puede tener un alcance tan absoluto que impida que…”

>>> toda la sentencia de Las Palmas completa >>>

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Acoso inmobiliario o mobbing inmobiliario

La Ley Catalana del Derecho a la Vivienda lo tipifica así: “Toda actuación u omisión con abuso de derecho que tiene el objetivo de perturbar a la persona acosada en el uso pacífico de su vivienda y crearle un entorno hostil, ya sea en el aspecto material, personal o social, con la finalidad última de forzarla a adoptar una decisión no deseada sobre el derecho que la ampara para ocupar la vivienda“. Concuerda con los delitos de Trato Degradante (artículo 15 Constitución Española, 1978), Estafa, Fraude y Corrupción entre Particulares. El acoso inmobiliario es por tanto un delito.

Código Penal – Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. BOE 24/11/1995. (Vigente hasta el 28 de octubre de 2015). El acoso en el ámbito del legítimo disfrute de la vivienda, Acoso Inmobiliario, está tipificado en el Código Penal Español como delito de coacciones agravadas (art. 172.1) y como delito contra la integridad moral (art. 173.1).

  • El art. 172.1 dice “El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados”. El tercer párrafo de este apartado dice: “También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda”.
  • El art. 173.1 dice “El que infligiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.”. El párrafo segundo de este apartado dice: “Se impondrá también la misma pena al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.”.

Indicios de mobbing o acoso inmobiliario

Las acciones de acoso inmobiliario se producen por acción y omisión de la propiedad y son infinitas y hasta inverosímiles. Les explicamos los indicios más importantes:

Acoso inmobiliario por omisión del propietario.

  • Un caso típico son la ausencia de mantenimiento de la finca o la vivienda arrendada. Que no hayan servicios básicos: que el wáter no tenga agua o este cortado el suministro de agua corriente. Las manchas de humedad y cualquiera de las citadas en el apartado anterior u otras que podrían ser consideradas normales como el uso del ascensor o el terrado comunitario.
  • la ausencia de obras de rehabilitación y el contrario una sobredosis de obras.
  • ausencia de cobro de rendas o la dificultad en pagarlas, por ejemplo, pago en mano con desplazamiento. Ojo si hay un impago el propietario puede reclamar el desalojo. Esto es un indicio muy importante y este es el que esta incluido por ley.

Acoso inmobiliario por acción del propietario.

  • Suelen ser las obras de rehabilitación del edifico a veces de meses con continuadas molestias, cortes de agua, ruido, ascensor inhabilitado, martillos, cortes de agua o energía, etc. Si las obras de rehabilitación impiden vivir en el edificio el propietario tiene la obligación por ley de realojar al inquilino mientras duran las obras y a garantizar su retorno a la vivienda en las mismas condiciones quedando en ese tiempo el contrato de alquiler en suspenso.
  • Una constante actividad en el tiempo de rehabilitación de pisos puede esconder una gran rehabilitación hecha a plazos
  • El hecho de impedir que no se pueda acceder al ascensor sin llave que solo tienen algunos vecinos.
  • que cambien los suministros por ejemplo de gas a electricidad (sin autorización del inquilino es delito)
  • El incremento del alquiler sin obras o por conceptos no justificados ni documentados

Acoso inmobiliario por omisión de seguridad del edificio.

  • edificios con pisos vacíos del mismo propietario que son ocupados por personas que crean molestias continuadas, peleas, drogas, etc. Las reclamaciones de los inquilinos que no pueden vivir tranquilos caen en saco roto y el propietario no denuncia las ocupaciones. Con el tiempo el deterioro del edificio es tal que los moradores legales desaparecen. Poco tiempo más tarde el edificio está en obras de rehabilitación para revenderlo. Un caso muy actual de acoso inmobiliario sofisticado.
  • vaciamiento progresivo del edificio de moradores como resulta de una situación pésima de seguridad.
  • cosas extrañas, como desaparición de buzones, de manera que si venden el piso ustedes tienen derecho al tanteo y retracto. Interés en que no reciban las notificaciones.
  • si el edificio esta medio vacío se añade la desaparición de puertas o la rotura de llaves.
  • que la puerta del edificio sea accesible sin medidas de seguridad.

¿Qué se puede hacer?

Cuando usted tiene claro los indicios de mobbing lo puede denunciar en las Oficinas de Vivienda de su distrito o ciudad. Las administraciones sólo saben lo que ocurre cuando ustedes lo denuncian. Como las relaciones entre inquilino y propietario son bilaterales deben exigir el cumplimiento de su contrato de arrendamiento independientemente de lo que pagan. Si después de reclamar por teléfono o por escrito sus derechos la propiedad no se aviene a razones entonces mediante la certificación de sus gestiones delante del arrendador usted puede denunciarlo a Oficina de vivienda que ejercen de árbitros. Usted puede ir a las oficinas de vivienda de su ciudad o barrio y comunicar lo que ocurre para que intervengan. Generalmente un especialista, abogado, tratará el caso.

El Ayuntamiento de Barcelona tiene un convenio con el ministerio fiscal, hay un fiscal específico en acoso inmobiliario, para elaborar querellas que si el fiscal las acepta, las investiga la policía judicial y esta investigación ya suele tener efecto inmediato respecto de la conducta del casero o propietario.

Otra manera que puede actuar el Ayuntamiento es cuando no hay mantenimiento del edifico o la vivienda y la propiedad está obligando al inquilino a vivir por debajo de las condiciones de habitabilidad que antes se han citado. La Administración local puede imponer multas hasta de 90.000 euros. El Ayuntamiento puede hacer órdenes de rehabilitación y la administración tutela desde el primer momento el proceso por lo que al propietario le será difícil imponer incrementos de renta ilegales. Se ha conseguido aplicar rebajas a las sanciones por acuerdo entre las partes si el propietario se aviene a no repercutir las obras al inquilino.
La actuación de la administración local es muy importante pero si en su municipio el Ayuntamiento pasa de todo es evidente que lo tiene más complicado si no hace una denuncia con un abogado pero antes use todos los mecanismos legales de la administración local o autonómica para evitar ir a pelo contra el propietario.

¿Qué NO le pueden hacer?

Aquí explicamos algunas cosas que no se pueden tolerar ni permitir:

  • La ley de arrendamientos de 1964 permite repercutir las obras a los inquilinos con prórroga forzosa – renta antigua – sólo hasta el 50% del valor del recibo de alquiler. Usted no sólo paga la renta sino que muchas veces paga otros servicios como limpieza, escalera, IBI porqué así lo acordaron en el contrato o se lo impusieron. El incremento debe ser sólo sobre el concepto renta, no sobre el total del recibo. Varios incrementos puede ser indicio de acoso.
  • Si la propiedad le descuenta esos servicios y las obras de escalera debe justificar con facturas el prorrateo y las facturas se las debería quedar usted porqué al final es quién pagará. Si se las queda el propietario podría usarlas para desgravar en el IRPF o en el impuesto de sociedades y sería incorrecto… porqué de hecho sin pagarlo lo estaría desgravando.
  • Otro ejemplo: la rehabilitación del tejado, la fachada y la escalera… si hay un incremento del 50% en cada obra es indicio de acoso porque en realidad es una sola obra porque obedece a una unidad y no tres fases, es una obra en tres fases. Además eso lo hacen ahorrándose el realojo del inquilino que no vive de tanto ruido y trajín.
  • El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Aunque hay que decir que en esto hay sentencias para todos los gustos y contradictorias entre ellas.

SENTENCIA HISTORICA DE ACOSO INMOBILIARIO A ROSA TALÓN -LLEVADA POR LA ABOGADA Laia Serra – en 2012 de un caso que apoyamos junto a la Xarxa de Suport Mutu del Clot, eix anti-mobbing, la nostra associació 500×20 i altres col·lectius

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Finalización del contrato de alquiler

La Ley  de Arrendamientos Urbanos no exige que los contratos sean de 3 años….. la duración de un contrato es de libre negociación entre las partes, o sea, pueden hacerse contratos indefinidos, de 10 años… lo que se quiera. Otra cosa es que los propietarios opten por el mínimo que son 3 años prorrogables uno más. A la finalización del contrato el propietario o casero debe avisar por escrito de su finalización un mes antes de la fecha prevista en el contrato. En caso de que no haya ninguna comunicación el contrato se prorroga automáticamente un año más como dice la ley. Normalmente esa prórroga tácita se incluye también en el contrato.

Una prórroga es eso…. prórroga… no hay nuevo contrato ni variaciones en las condiciones. No es legal hacerlo. Cuando se finaliza un contrato el casero puede hacer una renovación para la cual ya tiene las manos libres para modificar las condiciones. También puede optar por no renovarle y que se vaya. Puede ser que las condiciones de renovación en las condiciones actuales del mercado libre sean totalmente abusivas.

La casuística de la prórroga es esta:

  1. los contratos de renta antigua, o sea, firmados antes del 9 de mayo del 1985 son indefinidos… por lo tanto no tienen ninguna finalización. Su extinción o subrogación a matrimonio o hijos están estipuladas en la Adicional Segunda de la LAU que tiene mucha miga por lo que recomendamos leer los pormenores, puede consultarnos, de su aplicación en caso de duda:
    • A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
    • >>> leer y consultar toda la Disposición Transitoria Segunda de la LAU para contratos anteriores a 9 mayo de 1985>>>
  2. los contratos de arrendamiento vigentes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que entró en vigor el 1 de e enero de 1995 (hasta 6 junio del 2013) tienen una vigencia de 5 años y 3 más de prórroga si el arrendador no avisa con una antelación de 1 mes que va a finalizar el contrato.
    Artículo 10 LAU: “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más“.

    Como recoge la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), en sentencia de 26.01.2010 sobre la interpretación del citado artículo 10 LAU:

    “Así en la prórroga establecida en el art. 10 el arrendador ostenta un muy limitado poder en orden a su configuración, pues le cabe decidir si el contrato entra o no en fase de prórroga, pero si opta por lo primero, para lo que basta su silencio, escapa a su voluntad tanto la duración de las prórrogas, anual, como el posible número de ellas, hasta un máximo de tres.

    Por tanto, una vez que ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado tempestivamente su voluntad contraria a la prórroga y el contrato entra en su primera prórroga anual, corresponde enteramente al arrendatario decidir si se agotan o no las tres prórrogas anuales que le reconoce el art. 10 , de manera que el silencio del arrendatario a la finalización de la prórroga anual es interpretada por la LAU como voluntad de prorrogar pues sólo una voluntad del arrendatario expresamente manifestada en tiempo privará a las prórrogas de su carácter automático.”

  3. contratos de arrendamiento posteriores a la entrada en vigor de la reforma de la LAU del PP en vigor a partir del 6 junio del 2013 tienen una duración de 3 y un año más de prórroga si el arrendador lo decide, o bien, no avisa con un mes de antelación de la finalización del contrato.

Si hay prórroga, bajo ninguna circunstancia en los casos 2 y 3 se pueden cambiar las condiciones.

En todos los casos, si continua pagando y el arrendatario acepta los pagos, se puede considerar que existe un nuevo contrato en las mismas condiciones. O sea, si llegada la fecha de finalización del contrato no hay aviso fehaciente y usted continua pagando y se acepta el pago (ingreso en cuenta, etc….), pasados 15 días se entiende que el arrendatario se queda por aquiescencia del arrendador y el contrato por tácita reconducción crea uno nuevo en idénticas condiciones según artículo 1566 del Código Civil -CC-. El nuevo contrato de arrendamiento con idénticas condiciones a las pactadas en el contrato originario no es, por tanto, prórroga del contrato anterior. El artículo 1581 del CC fija la duración del nuevo contrato según estipulaba el antiguo en cuanto a rentas.

+++ INFO:

  • Artículo 1566
    Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento.
  • Artículo 1581
    Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

No tengo prórroga ni renovación del contrato y no tengo donde ir.

¿qué puedo hacer?

Si usted ha sido informada fehacientemente con un documento escrito que su contrato ha finalizado y no tiene prórroga ni renovación la ley dice que debe marcharse de la vivienda y entregar las llaves. Antes de que ocurra eso, debería entrevistarse con la propiedad y averiguar las causas de la nueva situación e intentar reconducirla. Si no lo consigue y no tiene donde ir podría usar los servicios de su comunidad autónoma o Ayuntamiento para que medien en el conflicto u ofrezcan ayudas al propietario para continuar el contrato y evitar un lanzamiento o desahucio. Si después de todo no obtiene ninguna solución y opta por quedarse debería visitar esta otra página que le explica cómo defenderse judicialmente y las consecuencias económicas:

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Renovación del contrato con condiciones abusivas

Una renovación se produce después de la finalización del contrato anterior y la prórroga. En la actualidad es normal, tras la modificación del 2013 de la LAU por el PP, que las nuevas condicione sean abusivas. Primero porqué el mercado libre – 99% de la oferta- está en efervescencia como hemos explicado. Segundo porqué el miserable 1% de vivienda pública no llega ni para pipas. Y finalmente porqué los partidos del régimen del 78 han decantado legislativamente desde hace décadas la balanza del lado de la propiedad.

Si usted es de los que le han dicho que le aumentan el nuevo contrato un 20, 30 o 40% el recibo de alquiler pues lo paga o monta una guerra con muchas que perder. ¿por qué le aumentan tanto? Pues porque tienen la sartén cogida por el mango, porqué pueden. ¿hay razones económicas que lo justifiquen? No, los salarios perdieron un 7% de poder adquisitivo el año 2016 y un 30% desde el inicio de la crisis el 2007.

¿Qué defendemos nosotros? El alquiler siempre ha sido una lucha histórica. Esa historia dice y los hechos lo demuestran que un alquiler no puede superar el 20% de la renta disponible del hogar. O el 30% si se incluyen los mínimos de los suministros (agua. luz, gas, teléfono, etc).

Eso es un alquiler justo: PAGAR SEGÚN SU RENTA.

Eso es lo que hace la administración catalana y de la ciudad de Barcelona en su exiguo parque de vivienda pública. Así es como en Catalunya se calculan las ayudas al alquiler que no pueden superar esos límites.

¿Qué puede hacer si las nuevas condiciones son abusivas?

  • marcharse a otro lugar con todo lo que implica una mudanza en cuanto a costes y problemas de organización para un hogar.
  • intentar una negociación económica por las buenas, una rebaja de la renta, en el nuevo contrato. En el caso catalán hay un índice de  la Generalitat que refleja los precios medios de cada localidad o barrio. No es de obligado cumplimiento. Eso no es nuestro alquiler justo. Pero es eso: su mercado, sus leyes y usted busca razones para que el alquiler no se lleve el 50, 60 o 70% de su salario. En Barcelona, las oficinas de vivienda también median como administración en esos conflictos para buscar una solución y evitar tener un nuevo ciudadano viviendo bajo un puente. Eeiiii! la principal responsabilidad es de Madrid no de su ayuntamiento.
  • si todo eso no sirve de nada delante del casero, API o inmobiliaria, entonces o se va o planta cara. ¿Cómo? Consigne el alquiler que usted cree digno en un depósito notarial y no se vaya del domicilio. Pasado el período del contrato su estancia será alegal aunque justificada socialmente. Únase a nosotros o a una entidad que defienda los inquilinos. Hay miles como usted. Tanto si tiene depósito notarial cómo simplemente no paga porqué no puede consignarlo, la propiedad iniciará el proceso judicial de desalojo como si fuera un ocupa por necesidad o un inquilino moroso, aunque no lo sea. Por si acaso mírese esta entrada: Llegó el momento: ¿ Cómo salvar su piso de un desahucio? – actualizado 2018

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

El propietario quiere mi piso para vivir
¿Cómo me defiendo?

Con la última modificación del PP del 2013…. lo tiene muy crudo. Veamos los casos:

  • contrato anterior a Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13). Si firmó el contrato anteriormente a la entrada en vigor de esta ley su contrato es de 5 años  y el arrendador solo podrá recuperar su vivienda para el supuesto que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art 9.3 LAU 1994). Debería demostrar fehacientemente que esa necesidad existe.
    Usted puede reclamar la devolucón de la vivienda y los gastos de sus mudanzas al propietario, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
  • contratos posteriores a
  • a Ley 4/2013, de 4-06-2013 (BOE de 5/06/13) – Capítulo 2 art.3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
    Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

salva torres

.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

reseñas
(1).- Idealista, El español ha perdido un 25% de su salario real desde 2007, mientras el alemán ha ganado un 5%.
(2).- El Mundo, Terremoto en los precios del alquiler.
(3).- Derecho constitucional, Derecho a la inviolabilidad del domicilio.

.-.-.-.-.-.-.-.-.-. +++ INFORMACIÓN -.-.-.-.-.-.-.-.-.

Contratos de arrendamiento anteriores a 9/5/85

Disposición Transitoria Segunda de la LAU

  1. A) Régimen normativo aplicable.
  2. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
  3. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en losartículos 12,15 y 24 de la presente ley.
  4. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

  1. B) Extinción y subrogación.
  2. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

  1. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

  1. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.
  2. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
  3. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
  4. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.

  1. C) Otros derechos del arrendador.
  2. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.1 En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.

Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

  1. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

  1. Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
  2. Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
  3. El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.

  1. La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

  1. D) Actualización de la renta.
  2. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

  1. La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador; y como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.2, del citado texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956 se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

  1. De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5., sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.

  1. La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto legal.

  1. A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
  2. Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla la sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

– El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.

– El 24 por 100 para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.

  1. El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

  1. No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:
Número de personas que convivan en la vivienda. Límite en número de veces el salario mínimo interprofesional.
1 ó 2 2,5
3 ó 4 3
Más de 4 3,5

Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.

En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

  1. En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
  2. La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:
  3. a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

.

Periodo anual de actualización a partir de la entrada en vigor de la ley. Porcentaje exigible de la renta actualizada.
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
10º 100%
  1. b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.

  1. Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

 .-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.

Sentencia:  AP Las Palmas sec 5, 258/2013 de 20 de junio

  • Orden: Civil
  • Fecha: 20 de Junio de 2013
  • Tribunal: AP – Las Palmas
  • Núm. Sentencia: 258/2013
  • Núm. Recurso: 792/2012
  • Núm. Cendoj: 35016370052013100257

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Carlos Augusto García Van Isschot

Don Víctor Manuel Martín Calvo

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, a 20 de Junio de 2013;

VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Las Palmas de GC en los autos referenciados seguidos a instancia de don Luis Francisco , que actúa en nombre y representación de doña Celsa , parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador don Juan Francisco Brissón Santana y dirigida por el Letrado don Mario Lisea Rodríguez contra doña Felicidad , parte apelante, representada en esta alzada por la Procuradora doña Petra Ramos Pérez y asistida por la Letrada doña María del Carmen Sarmiento Rodríguez, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia No. 13 Las Palmas de GC se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: ‘Que en el Juicio Verbal seguido ante este Juzgado con el Nº 1517/2009 promovido a instancia de Luis Francisco , representado en las actuaciones por el Procurador de los Tribunales Sr. Brissón Santana y asistido por el Letrado Sr. Lisea Rodríguez, contra Felicidad , representado por la Procuradora de los Tribunales Sra. Ramos Pérez y asistido por la Letrada Sra. Sarmiento Rodríguez, debo estimar parcialmente la pretensión ejercida y, por tanto, debo declarar y declaro la extinción del contrato de arrendamiento concertado entre ‘ Luis Francisco y Felicidad sobre el inmueble sito en CALLE000 Nº NUM000 – NUM001 de esta ciudad de Las Palmas de Gran Canaria, habiendo lugar al desahucio y condenando a Felicidad a desalojar el inmueble antes del 20 de junio de 2012, bajo apercibimiento de lanzamiento, ya adelantado dicha posibilidad de lanzamiento en el originario Auto de la admisión a trámite y suspendido por las vicisitudes de los presentes autos, para lo cual sirva la presente resolución de oficio a la fuerza pública y a cerrajero por si su asistencia fuese necesaria.

Por otra parte, debo condenar y condeno a Felicidad a pagar a la actora la cantidad de 2.120 euros por principal adeudado. Asimismo debo condenar y condeno a la demandado al pago de las rentas y cuotas de comunidad que se devenguen hasta la total recuperación por la demandante del inmueble que venía siendo objeto del contrato ya resuelto, todo ello con la expresa imposición de los intereses legales desde la interposición de la demanda tanto por rentas devengadas y no satisfechas durante el contrato de arrendamiento como las que finalmente se produzcan hasta la entrega de la finca.

Por último, no ha lugar a la condena en costas, debiendo cada parte abonar las propias y las comunes por mitad según por las razones contenidas en el en el Fundamento Quinto de la presente’.

SEGUNDO.- La referida sentencia de fecha 23 de mayo 2012 se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

https://www.iberley.es/jurisprudencia/sentencia-civil-n-258-2013-ap-palmas-sec-5-rec-792-2012-20-06-2013-12879381

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación ha de prosperar porque siendo cierto que los gastos de comunidad, que en principio corresponden al propietario de la vivienda, pueden ser asumidos por el arrendatario para ello es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la estipulación novena del contrato de arrendamiento objeto de litigio, pero además es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos ( art. 20 LAU ), y ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuales son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento pero tal exigencia, de previa determinación de su importe anual al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento, no puede tener un alcance tan absoluto que impida que su pago sea asumido por el arrendatario cuando conoce su importe de inicio y los paga, sin embargo, en el caso de autos la arrendataria y aquí apelante doña Felicidad negó haber pagado gastos de comunidad en ningún momento por no estar obligada a ello pese al tenor literal del contrato locativo, en todo caso dejado sin efecto ex post en este punto.

En cambio la parte arrendadora apelada alegó en su demanda que la arrendataria abonó tales gastos de comunidad desde el inicio de la relación arrendaticia pero que dejó de abonarlos desde el año 2008 en adelante, pero no prueba su afirmación, esto es que la recurrente hubiera pagado tales gastos de comunidad hasta ese momento, siendo que no puede probarse un hecho negativo cual es el no pago de los gastos comunes. La carga de la prueba de tal hecho ( art.217 LEC ), de su pago, corresponde a quien lo afirma, a la arrendadora, no a quien lo niega, pues es claro que de haberse abonado en alguna ocasión constaría algún recibo o ingreso bancario efectuado por la recurrente.

De otro lado no consta requerimiento o reclamación extrajudicial alguna, de la arrendadora a la arrendataria, reclamando el pago de los gastos de comunidad. Además el secretario de la comunidad de propietarios certificó que la arrendadora domicilió el pago de las cuotas comunitarias en su c/c bancaria desde agosto de 2005, esto es en fecha posterior a la celebración del contrato de arrendamiento celebrado con la apelante. La propia arrendadora comunicó (doc. 2 de la demanda) a la arrendataria que el pago del importe de las rentas debía hacerlo en la c/c que indicaba, distinta de la anterior, a la vez que hacía indicaciones sobre el pago de los suministros de agua y luz pero nada dijo sobre el pago de gastos de comunidad.

Por último aunque el documento nº 4 aportado por la demandada y aquí apelante en la vista oral fue impugnado por la parte actora y no fue objeto de la prueba pericial caligráfica, sin embargo su contenido, reconociendo la arrendadora que desde agosto de 2005 había dejado sin efecto la obligación de la arrendataria de pago de gastos comunes contenida en la estipulación novena del contrato de arrendamiento, que puede ser adverado por cualquier medio probatorio, resulta coherente con la indicación de la Comunidad de Propietarios de que la arrendadora tiene domiciliado el pago de la comunidad desde agosto de 2005 en la c/c que les indicó aquella y con la ausencia de prueba alguna de que la arrendataria hubiera abonado en alguna ocasión tales gastos. De todo lo cual resulta no probado que la arrendataria asumiera el pago de los gastos de comunidad.

Así las cosas habiendo considerado el juez a quo que al tiempo de la interposición de la demanda de desahucio no se adeudaba ninguna mensualidad de renta, lo cual no ha sido impugnado en esta alzada por la parte arrendadora, y circunscribiéndose los incumplimientos contractuales imputados a la parte arrendataria al pago de los gastos de comunidad la estimación del recurso de apelación comporta la íntegra desestimación de la demanda, absolviendo a la demandada de sus pedimentos con expresa condena a la parte demandante al pago de las costas procesales de la primera instancia ( art. 394 LEC ).

SEGUNDO.- No procede hacer pronunciamiento condenatorio alguno en cuanto al pago de las costas de esta alzada ( art. 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Felicidad contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 13 de Las Palmas de GC de fecha 23 de mayo de 2012 , en los autos de Juicio Verbal nº 1517/2009, y en su lugar desestimamos la demanda interpuesta por don Luis Francisco , en nombre y representación de doña Celsa , contra doña Felicidad absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas contra ella con imposición a la actora de las costas procesales de la primera instancia y sin que proceda hacer condena alguna respecto al pago de las costas procesales de esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.-




La Batalla per l’Habitatge: Per un Moviment Popular

Darrerament, en un article publicat a la mateixa Soli, s’aborden diverses temàtiques relacionades amb la lluita per l’habitatge a Barcelona. Abans d’abordar el debat cal deixar clar fins a quin punt partim d’un context d’extrema gravetat i feblesa. Els habitatges, els barris, el teixit comercial, l’espai públic i un llarg etcètera d’elements que configuren la vida en comú a la nostra ciutat estan sent subjectes d’un feroç procés d’acumulació per despossessió, emmarcat territorialment, per part d’una amalgama summament complexa i poderosa d’inversionistes estrangers, rendistes, bancs, immobiliàries, fons voltors i propietaris en general que veuen el moment perfecte per capitalitzar el valor dels seus habitatges. La legislació en matèria d’habitatge que principalment emana de la LAU, no només és nefasta, afavoreix aquest procés. La correlació de forces parlamentàries tant a l’Ajuntament, el Parlament com al Congrés de diputats no semblen favorables per fer un gran canvi legislatiu. Les grans organitzacions de la classe treballadora mai s’han adaptat a aquests processos d’acumulació que es donen fora del marc estrictament laboral, com el que es dona a través del mecanisme del deute o el lloguer. Ara ja fa més de 7 anys, d’allà on pràcticament no existia cap element de resposta col·lectiva, va néixer una de les experiències d’autoorganització popular més importants de les darreres dècades: La Plataforma d’Afectats per la Hipoteca (PAH).

La PAH, després de varis anys de trajectòria,  amb especificitats més o menys satisfactòries i autogestionàries segons la ciutat o poble on s’hagi desenvolupat, a dia d’avui es veu acompanyada d’una constel·lació de grups, sindicats i assemblees que donen la cara en aquesta batalla per l’habitatge a Barcelona. Som molts -masses- col·lectius, sovint amb practiques informals, amb concepcions polítiques diferents, amb vincles laxes i puntuals, amb cap estratègia ni objectiu comuns clars i compartits. A això hi podem sumar el fet que moltes participants d’aquests grups tenen molts altres projectes on ens hi deixem les hores, les forces i els diners. Per tant, creiem que hem de ser extremadament estratègics i benevolents amb les forces que ens son més properes per tal de poder arribar a la centralitat del tauler (entenem que el debat engegat per l’article d’en Bannock té com a nucli aquest objectiu), així com ser capaces d’estalviar forces de manera inútil. Els grups d’habitatge tenen una necessitat de presència mediàtica, de suport jurídic i de base econòmica que, ara mateix, no tenen. És a dir, fins ara cadascú va fent i de tant en tant ens trobem per aturar desnonaments o per manifestar-nos d’una manera o altre.  És més, sembla que a sobre ens perdem perfilant “faccions” imaginàries en base a conceptes propis d’altres èpoques que ja no tenen cap valor descriptiu -“facció democràtica”,”coordenades insurreccionals”- i ficant en un mateix “bloc granític”, amb intencions gairebé conspiratòries, a un Ajuntament, una ONG, dos moviments socials autoorganitzats i un projecte incipient d’organització llogatera. Anàlisi amb pocs matisos, de brotxa grossa i que no concorda en bastants aspectes amb la realitat, evidentment més complexa.  De fet, el centre de gravetat del debat ha perdut tant el nord que no es centra en com ens organitzem més i millor contra els que ens roben la ciutat, sinó en base a que es delimita el nosaltres i ells dins els mateixos moviments socials, ja de per si insuficientment preparats i en nombre com per fer front l’enorme tasca que tenim per davant. La construcció artificial d’aquestes “faccions” és tan forçada, que es parlen de casos que demostren precisament el contrari.  El company, en el seu article, parla de la manifestació del 10 de Juny com a mobilització dels Comuns. Les persones presents a les assemblees preparatòries, recordaran com una representant dels Comuns, en una actitud lamentable, va demanar canvi de data fixada des de fa mesos perquè coincidia amb unes jornades internacionals organitzades per l’Ajuntament i com se’ls hi va negar ,i per suposat, no fer cas.

Ens hem d’organitzar pensant en el mig-llarg termini i ho hem de fer ja.  És evident, que degut a les diferents estratègies, concepcions de l’organització, de l’autonomia, discursives i un llarg etcètera que se sumen a rancors i desconfiances (algunes carregades de raó) no es pot fer sota una mateixa organització. L’aposta per un model amb alliberats, per exemple, ja ha demostrat els seus límits i problemàtiques, tot i que es pot justificar en certa mida si l’organització es constitueix en un veritable enquadrament popular de masses. Existeixen però, les bases per construir una proposta de mínims que ens ha d’ajudar a conformar un veritable moviment popular descentralitzat i autònom en la seva praxi quotidiana i summament granític, sòlid i unitari, al mateix temps, quan l’estratègia comuna així ho dicti. El debat però, mai serà complet si aquestes forces i organitzacions de les quals parlem no entren en el mateix debat, o les convidem.

No ens serveix cap moviment atomitzat, informal, ni “insurreccional”: cal un sindicalisme barrial de masses fortament organitzat i heterogeni amb capacitat d’incidència social. Abandonem els posicionaments moralistes i ideologitzats, construïm els objectius compartits i la unitat d’acció des de la fredor purament estratègica que ens imposa la crua realitat material. Establir una dialèctica entre acció directa i conquestes “legalistes” incrementals. Practiquem el mestissatge organitzatiu. Siguem del grup d’habitatge del barri i afiliem-nos al Sindicat de Llogaters al mateix temps. Reforcem la base i la conflictivitat del Sindicat de Llogaters, mantinguem els nostres grups coordinats. Pensem en nous repertoris d’acció col·lectiva per torpedejar, en totes les seves fases, el procés elitizador en els barris que pateixen la gentrificació i reforcem la col·laboració amb aquells barris que pateixen altres formes de despossessió en el seu desenvolupament urbà. Construïm el full de ruta a mig-llarg termini que hem de seguir col·lectivament, els 5 punts “programàtics” de mínims amb els quals absolutament totes les organitzacions podrem colpejar juntes. Malauradament, això, que seria de sentit comú a altres latituds, sona naïf i impossible en el context barceloní actual. El fet que la regidora de Ciutat Vella hagi de demanar per twitter ajuda a la ciutadania per aturar desnonaments, no es cap prova de subalternitat cap a l’Ajuntament. És la mostra fefaent dels límits que té l’acció político-social des de l’administració, incapaços de ni tan sols aturar per si sols una part molt important dels desnonaments. És la mostra de que la batalla per Barcelona recau sobre les esquenes dels grups i moviments socials vinculats a l’habitatge, que encara estan per constituir-se en un moviment popular barceloní per l’habitatge. Dins d’aquest camp heterogeni, veig persones amb les quals no estic d’acord, que a vegades fa coses de les quals no aprovo , però mai hi veuré ni un adversari ni un enemic. L’enemic és un altre i el seu poder dona vertigen.

FONT: lasoli.cnt.cat

Resposta a l’article publicat fa uns dies a Solidaridad Obrera, “Als grups d’habitatge de Barcelona”.

Aitor Terradelles, membre de la Comissió d’Habitatge de l’Assemblea de Vallcarca i militant d’Embat.
Lucas Vidal, de l’Oficina d’Habitatge de Gràcia i militant d’Embat.

Estratègies organitzatives davant els reptes polítics i socials del Sindicat de Llogaters de Barcelona

 




2017: el experimento #VidaLaietana y el edificio 15-O ocupado en el 2011 en el barrio de Verdum.

Conversión de edificios a ALQUILER PÚBLICO Y ASEQUIBLE

Creemos necesaria la comparación de las dos experiencias, sobre dos procesos que pudieran haber tenido el mismo resultado pero el desenlace feliz sólo ha sido para el primero: #VidaLaietana . Esta entrada pretende poner en alerta a las entidades que luchamos por el derecho a la vivienda para no cometer errores que son dolorosos y costosos a largo plazo para familias y activistas. Nos referimos a la ocupación de edificios públicos, de inmobiliarias o de entidades financieras.

més de 300 persones muntaen una assemblea a la plaça de Verdum

El 15 de Octubre del 2011, en plena efervescencia del movimiento 15-M, se realizó una manifestación bajo el lema: l’indignació a l’acció … mobilització mundial. Había 3 columnas de colores y la verde reivindicaba el derecho a la vivienda. Un sorprendente dispositivo en que participó nuestra asociación llevó esa columna verde de + de 1500 personas en metro desde plaza Catalunya a NouBarris y ayudaron a ocupar un edificio que estaba vacío desde hacia años, en el barrio de Verdum propiedad de Cajamar. La alegría desbordante del éxito siguió al alojamiento de alguna de las familias que esperaban un techo en nuestro distrito en un momento en que los desahucios ya caían a plomo en el que sería el distrito más castigado del país.

Recién llegado a la alcaldia Xavier Trias, de CiU, en un discurso en el cercano parque de la Guineueta, dos días después, renegaba de esas prácticas anti-sistema. Se creo una asamblea de gestión del edificio y poco después llegaban los primeros problemas junto a nuevas familias por el efecto llamada. A la asamblea se presentaron los antiguos propietarios del solar donde en permuta tenían tres pisos. Junto a ello, la aparición de los Servicios Sociales centrales del Ayuntamiento y los Mossos de Esquadra primero camuflados y después en servicio oficial. Los Servicios Sociales y el responsable de comunicación de la Alcaldía rápidamente se pusieron en contacto asegurando su interés en buscar soluciones al conflicto

La asamblea tomó un portavoz para la prensa y televisión que llegaba ávida de las formas nuevas de lucha. Los conflictos dentro de la asamblea de familias, activistas y gente del barrio se dieron en varios frentes:

  • Los Servicios Sociales centrales del Ayuntamiento buscaron tener información de las familias para encontrar vías de comunicación y ayuda. Un sector de los ocupantes principalmente activistas se negó a ninguna negociación.
  • Un sector mayoritario de la asamblea se negó a respetar las viviendas de las familias que habían negociado con el constructor la permuta.
  • Un sector mayoritario de la asamblea se negó a abrir la posibilidad de negociar la compra del edificio por el Ayuntamiento, a precio de saldo a Cajamar, para convertir las viviendas en pisos sociales.
  • La Asociación de Vecinos de Verdum, en una profunda crisis desde hacía muchos años, nunca dio soporte a la ocupación y por lo tanto a contrabalancear una salida negociada. Igualmente La Coordinadora de Avv y entidades de Nou Barris tampoco quiso entrar en el conflicto social de denuncia que suponía aquella ocupación. El movimiento vecinal nunca entendió desgraciadamente la conversión de la vivienda como un objeto financiero en la crisis que se estaba cociendo en todo el planeta y la problemática de los desahucios que ya caían a plomo en el distrito
  • Si el movimiento 15-M que dio cobijo a la ocupación, permitió ver con simpatía la ocupación, los conflictos dentro del edificio, algún que otro incendio en uno de los locales y el enfrentamiento con algunos jóvenes del barrio malbarataron esa simpatía inicial.

Nuestra Asociación, defendió desde el inicio, que con el soporto del vecindario era posible una negociación pública de las condiciones de vida de las familias, la mayoría en paro y con niños. El proceso aunque complejo suponía de facto aceptar que las políticas sociales de vivienda  y servicios sociales  estaban fallando en muchos aspectos. Con los meses, los canales de comunicación se cortaron y las familias algunas con problemáticas complejas se quedaron a merced de las circunstancias.

Defendimos a ultranza la conversión del edifico en viviendas de alquiler público y asequible para lo cual el Ayuntamiento o la Generalitat debería comprar a precio de tanteo y retracto el edificio abandonado. No era una idea descabellada y seguramente hubiera dado una salida distinta a la constitución del Banco malo que ha sido un desastre financiero para el país. El sector mayoritario no estaba de acuerdo, en otras palabras quería vivir ocupando sin más y supuestamente consolidar esa ocupación.

Nuestra entidad para dar un vuelco a la campaña de prensa contra la ocupación que se inició vimos en los propietarios de la permuta una oportunidad para dar el vuelco. Aceptar su derecho a las viviendas de la permuta y demostrar que los “ocupas” respetábamos la propiedad de esas familias estafadas en la burbuja. Con el sector mayoritario no fue posible llegar a ningún acuerdo. No quisieron respetar esas viviendas y supuso un enojo importante en el barrio, porque eran una familia conocida, que provocó enfrentamientos con vecinos.

Nuestra asociación después de algunas semanas dimitió como portavoz de la asamblea por no tener un apoyo mayoritario y poco después abandonamos la asamblea del edificio porqué creímos que las decisiones tomadas no se correspondían con los objetivos iniciales. Las asambleas del 15-M de Nou Barris que se celebraron en la plaza contigua al edificio se fueron vaciando hasta que se decidió volver a la marquesina de la Vía Júlia.

Con los meses se iniciaron los conflictos entre familias y entre familias y activistas ocupantes del edificio, donde las asambleas interminables agotaban a gente poco acostumbradas a esas dinámicas. Los tímidos intentos de enraizar en el tejido asociativo después de lo acontecido se hicieron más complicados (1). Hubo un incendio. “Desaparecieron” partes estructurales y materiales de la obra que aún quedaban para acabar el edificio y un largo sinfín de problemas con el agua, la luz, etc. Seguramente no nos dimos cuenta de la magnitud del cambio de lo que proponíamos pero recientemente alguna familia en los medios de prensa, después de las recientes ocupaciones en la ciudad, han pedido la intervención en el sentido que propusimos hace 6 años: la conversión del edificio Almagro en viviendas sociales – alquiler público- del Ayuntamiento.

Una CRONOLOGIA DE LOS HECHOS:


Nuestra Asociación participó en la reivindicación de diversos colectivos de Barcelona para que el edificio de Via Laietana se convirtiera en alquiler publico. El acuerdo con el Ayuntamiento actual había inspirado nuestras propuestas con el edificio del 15-O de la calle Almagro:
salva TORRES


(1) Blog del edificio Almagro – 15O- actualizado del octubre del 2011 al 2012.

(2) comunicat de premsa sobre acord amb equip Govern municipal.




LLoguer social: negoci privat o servei públic de qualitat?

La manca d’un veritable parc d’habitatge públic de lloguer l’ha reduït a un calaix de malendreços

El menysteniment d’aquest model ha estat una constant durant dècades.

Pisos buits, edificis en mal estat, finques mal administrades i l’aplicació dura de la LAU han estat els mals endèmics.

La cultura patrimonialista dels gestors, de dreta o esquerra, ha estat l’ADN d’una gestió opaca fins ara.

Una declaració de principis.

Avui una tercera part de les llars de Catalunya viu al límit. No poden fer front a cap despesa extra que no sigui menjar o vestir i fins i tot això és complicat. No fa falta donar gaires dades. L’anomenat precariat, aquells ciutadans o llars que viuen en menys de 1000€ són majoritaris als carrers de pobles i ciutats de Catalunya.

De tots els drets robats en nom de la crisi, potser un dels importants és l’habitatge. Sense ell no hi ha projecte de vida (el 75% dels joves viuen amb els pares). Majoritàriament el nou precariat ja no viu en habitatges en propietat o el perdrà en els propers temps. En el mercat de lloguer la relació ingressos/ renda de lloguer ja fa temps que no guarda relació en una estructura salarial en espiral deflacionista. No és d’estranyar que el 70% dels desnonaments a Barcelona siguin per impagament de la quota del lloguer. Quan això succeïx cau sobre el llogater tot el pes dictatorial de la LAU (Llei d’Arrendaments Urbans). Una de les lleis més regressives d’Europa.

El mercat del lloguer és quasi 100% privat, controlat pel lobby del totxo, bancs i els API, que mantenen preus per sobre de la realitat social xuclant la sang als més pobres. Contradictòriament tots busquen “el lloguer segur” pescant en aigües turbulentes. Una contradicció insoluble en el mercat que acaba ajuntant als pitjor situats: els petits propietaris enfrontats a famílies en precari impossibilitades de pagar rebuts que superen el 50% de la renda disponible. En aquesta guerra entre pobres la LAU resolt a favor de la propietat. És un contracte privat, suposadament de lliure concurrència, on les lleis i la justícia fan prevaler la propietat sobre el dret a l’habitatge.

El dret de propietat immobiliari exerceix una fèrria dictadura sobre el dret a un habitatge digne i assequible i sumeix en un fosc futur a una societat incapaç d’imposar-se a la dictadura patrimonialista del lobby financer-immobiliari. Si la Justícia, que es jutge i part, imposa les condicions del forts, l’Administració mira cap a l’altra costat adduint que en els contractes privats no si fiquen. Abans l’equip de Govern de l’alcalde Trias i ara l’equip de Colau saben que hi havia i hi ha un problema amb els desnonaments de lloguer a la ciutat comtal.

… El dret de propietat immobiliari exerceix una fèrria dictadura sobre el dret a un habitatge digne i assequible i sumeix en un fosc futur a una societat incapaç d’imposar-se a la dictadura patrimonialista del lobby financer-immobiliari.

Algú té una solució habitacional estable pel precariat?

Les dades de la Taula del Tercer Sector, avalades per la mateixa Administració, indiquen que 70.000 llars a Barcelona necessiten un contracte estable de lloguer que no superi els 100€ de renda mensual. Tot inclòs. Aquest hauria d’esser l’abast mínim d’un parc d’habitatge públic a Barcelona que no existeix. Però que no existeixi no vol dir que avui 300.000 persones de la nostre ciutat esperen una solució malvivint mentre hi ha milers de pisos buits. Estem parlant doncs de 70.000 habitatges d’emergència social o, dit d’una altre manera, de lloguer molt assequible.

Els tenim, però no estan accessibles perquè interessos molt poderosos controlen el mercat. Guanyar el debat a l’opinió pública sobre la necessitat d’aquest parc d’habitatge no pot quedar circumscrit només a un problema de beneficència. Aquesta reducció en portaria a construir guettos als quals apartaríem als perdedors d’aquesta injusta societat.

No, nosaltres parlem d’habitatge públic de lloguer com un dret de qualsevol ciutadà, tant guany molt o poc, a un habitatge digne i assequible a les seves possibilitats raonades entorn del 20 al 30% de la renda disponible. Tothom paga impostos i tothom se’n beneficia dels drets ciutadans. Aquest és el debat necessari per a una opció estable econòmica, legislativa, jurídica i socialment. Senzillament és posar l’habitatge al marge del mercat.

Però necessitem una segona condició. No acceptem una aplicació restrictiva amb contractes temporals als quals estan subjectes actualment els llogaters, fruit de les modificacions legislatives del PPsoe a la LAU, que han convertit el lloguer en la particular dictadura de l’arrendador. No és possible un projecte estable de vida amb contractes de 3 anys renovables any a any.

Dret o beneficència. Habitatge protegit i llogater desamparat.

Barcelona té ara un parc d’habitatge social que en prou feina supera els 10.000 habitatges i ara sí que està ple. Alguns habitatges dotacionals de joves fins i tot han estat venuts a fons d’inversió privats (SOCIMI). En aquest petit parc d’habitatge el paper de l’Administració, en el nostre cas, el Consorci de l’Habitatge de Barcelona ha estat nefast durant décades.

Lluny de ser un model, el parc d’habitatge ha patit com mals endèmics els pisos buits, edificis en mal estat i finques mal administrades. La cultura patrimonialista dels gestors, de dreta o esquerra, ha estat l’ADN d’una gestió opaca que ha primat la lògica del mercat privat, altres cops la beneficència i l’aplicació dura de la LAU.

El menysteniment del parc d’habitatges ha estat una constant durant dècades per part dels gestors públics. Aquests habitatges eren una molesta càrrega de la que calia desempallegar-se. I els llogaters eren beneficiaris, no d’un dret, sinó de beneficència i per tant sempre sospitosos d’enganyar. Hem arribat a situacions inversemblants amb habitatges buits per llargues temporades tapiats amb portes de ferro o, per contra, quotes de lloguer que han superat fins i tot al mercat privat. Les irregularitats en els cobraments dels extres o del manteniment han igualat al Consorci amb les pràctiques més dubtoses del mercat privat.

Molts cops l’habitatge públic s’ha convertit en una mena de barraquisme vertical on s’han ajuntat problemàtiques socials amb atur, famílies desestructurades, etc que reforçava d’una banda el caràcter exclusivament assistencial i, per un altre costat, una opinió pública en contra. Si l’habitatge social era mal vist, com un malbaratament de recursos, l’opció neoliberal, l’opció patrimonialista d’accés a l’habitatge es reforçava i reforçava encara més la bombolla immobiliària, que a fi de comptes era el que interessava

L’aposta del Govern Trias a l’Ajuntament de Barcelona i de la Generalitat des de sempre va ser donar un paper dominant en l’habitatge social a les entitats del tercer sector i especialment a Càritas, organització catòlica en mans del Bisbat de la ciutat, reforçaran el caràcter assistencial del lloguer social i públic allunyant-lo encara més del seu caràcter de dret social bàsic. No és casualitat, que Càritas, rebi donacions de pisos dels bancs enlloc de cedir-los a l’Estat que els hem salvat amb els diners de tots. És un apropament cada cop més descarat al model anglosaxo i tatcherià. Per aquesta raó, nosaltres reivindiquem l’habitatge públic com un dret fonamental dels ciutadans i per tant un dret exigible a l’Estat. Té un nom: lloguer social universal.

… Aquests contractes de lloguer públic per tant no serien de naturalesa estrictament civil i patrimonial, sinó que les seves condicions i les quotes a satisfer serien part de la prestació del servei públic.

(*)Caminem cap a un altre model possible…

Dins del marc legal actual, diversos advocats i urbanistes, així com sentències europees i estatals permetrien modificar els paràmetres en el que es mou la gestió de l’habitatge públic i social tant a la ciutat com al país. La Disposició Adicional Primera de la LAU permet establir un règim diferenciat als contractes de lloguer dels habitatges en alguna de les modalitats de promoció pública. Aquests contractes podrien no estar subjectes a la legislació en matèria civil i patrimonial.

En primer lloc, la seva adjudicació està subjecta a un procediment de concurs transparent en base a uns criteris preestablerts. En segon lloc, les rendes venen marcades per llei i finalment les condicions no són objecte de la suposada llibertat contractual civil. El lloguer públic s’aproparia més a la prestació d’un servei públic i, per tant, seria el desenvolupament d’una competència de l’Administració en matèria d’habitatge que donaria servei mitjançant els contractes subscrits amb els seus llogaters. Aquests contractes per tant no serien de naturalesa estrictament civil i patrimonial, sinó que les seves condicions i les quotes a satisfer serien part de la prestació del servei públic.

Això és important, perquè en la venda a fons voltors del parc d’habitatge a Madrid o Barcelona, caldria preguntar si les garanties als llogaters no haurien d’haver estat incloses en els plecs de condicions de la venda. Aquest matis és fonamental doncs els concursos de compravenda no solament han estat mancats de transparència i concurrència en el cas de Barcelona, sinó que les condicions de prestació del servei públic dels habitatges socials estan avui en dubte. En el cas dels habitatges de joves, considerats equipaments dotacionals, afegirien encara més llenya a la discussió.

D’altra banda, els contractes de lloguer social estarien determinats per les lleis de protecció del consumidor en aquest cas d’un be fonamental com és l’habitatge. El Tribunal de Justícia de l’Unió Europea (TJEU) ha legislat profusament sobre la matèria en clàusules abusives com la revisió unilateral de les condicions dels contractes de lloguer social que podrien causar la pèrdua de l’habitatge habitual. Aquesta qüestió es podria judicialitzar en tant la revisió unilateral de les condicions podria resultar una posició d’indefensió del llogater. Aquesta circumstància ja ha succeït a l’edifici privatitzat de pg Urrutia. No són paraules doncs una sentència contra Alokabide ha permès aturar un desnonament per negar-se aquest a revisar una quota abusiva.

… Lloguer Social Universal.

Podria ser la signatura de nous contractes de lloguer objecte d’abús? S’han mantingut les condicions anteriors? La resposta en el cas de Colon Viviendas a Barcelona és no. Des del punt de vista de la jurisprudència actual seria discutible que les condicions dels contractes de lloguer, en prestació d’un servei públic, només es limitessin a la vigència dels contractes. Ha estat molt més greu encara que s’hagi obligat als llogaters a subscriure nous contractes amb les condicions canviades i això podria ser objecte controvertible davant tribunals de justícia civil.

Dit d’una altra manera, en el moment de compra-venda a un tercer, el rellevant no és només l’anàlisi del preu pagat per la venda en l’expedient patrimonial de la Fundació Pisos de Lloguer (i per tant el Consell Comarcal del Barcelonés, REGESA) sinó també les repercussions que aquesta venda tindrà sobre els contractes de lloguer. Per tant seria imputable a Regesa i a la seva subsidiaria Pisos de Lloguer la manca de transparència en tot el procés en un sector com és el de pisos per a joves que hauria de tenir la consideració de regulat.

Aquesta discussió és extensible a tots els habitatges que avui gestiona l’Agència Catalana de l’Habitatge com al Consorci de l’Habitatge de Barcelona amb tots els pisos d’emergència que està concedint. I és una lluita declarada pel lloguer social universal.

(*) Una part dels raonaments d’aquest article han estat inspirats als webs de Leólo i Urbaniker.

article actualitzat sobre el publicat a habitatgepublic.prouespeculacio.org el 29/12/2014




Estratègies organitzatives davant els reptes polítics i socials del Sindicat de Llogaters de Barcelona

D’aquella pols, vénen aquests fangs

Portem mig any llarg des de l’inici de les primeres reunions per construir a la ciutat de Barcelona el Sindicat de Llogaters i Llogateres. Per part de la nostra Associació ha estat sempre un dels reptes més importants l’organització dels llogaters. En els anys de l’esclat de la bombolla immobiliària, quan tots els focus mediàtics mostraven el naufragi hipotecari, érem de les poques veus a la conurbació barcelonina que vam fer costat a les llogateres dins la defensa del dret a l’habitatge de tothom…. Fèiem una lluita unitària que continuem practicant avui dels hipotecats que poden perdre l’habitatge però també del precariat se les té amb la propietat, les habitacions llogades o la ciutadania que ocupa vivint en un estat continuat d’angoixa.

Des del 1985, quan la LAU – Llei d’Arrendaments Urbans- i el ministre Boyer va acabar amb la protectora llei franquista dels lloguers de renda antiga, les continuades reformes legislatives perseguint al “inquilino moroso profesional” van destruir el lloguer. Aquestes reformes sempre venien acompanyades d’un discurs hipòcrita sobre “el foment del lloguer”. En realitat, passava el contrari: al 2009 el nostre país va arribar a tenir el record mundial del 90,1% del parc d’habitatges en règim de propietat (*1). Aquell estrenyiment record del mercat de lloguer, acompanyat de la contrareforma legislativa a l’estat espanyol, va fer impossible tenir un projecte de vida estable com llogater per la desprotecció jurídica. La propietat es convertia en una dictadura on els contractes de lloguer eren i són una munyidora permanent d’extracció rendista professionalitzada del incaut llogater (*2). I a més, el discurs “del foment del lloguer”, permetia i permet, que els ajuts fiscals a la propietat multipliquin per 30 als rebuts pels llogaters – 1 euro de cada 30 van a la propietat-. (*3)

el nostre país tenia el record mundial del 90,1% del parc d’habitatges en règim de propietat. Aquest estrenyiment record del mercat de lloguer, acompanyat de la contrareforma legislativa de la LAU, va fer impossible tenir un projecte de vida estable com llogater per la desprotecció jurídica.

Així doncs, no és d’estranyar que en aquells dies de “vino y rosas” tothom va entendre que “mejor comprar una casa que tirar el dinero alquilando”. La LAU junt a la VPO – Vivienda de Protección Oficial-, beneïdes per PPsoe+CiU+PNV i ara C’s, van ser la incubadora de la societat dels propietaris i de la bombolla immobiliària i la llegenda continuara fins que la derogació de la LAU faci trontollar aquest principi ibèric. Podem afirmar sense error que la LAU i la LEC – Ley de Enjuiciamiento Civil- s’han convertit en les eines per desallotjar el nostre veïnat pobre intercanviat-los, en un procés de gentrificació, per rics compradors de segones o tercers residències o turistes en el hub global en que està immersa Barcelona. D’aquella pols venen aquests fangs on la llei neolliberal – LAU – permet negocis ràpids i sucosos a costa de l’afal·lera inversora estrangera a la ciutat que al 2015 quasi va igualar el total del pressupost de l’Ajuntament per a la ciutat.

Dos apunts més: des del punt de vista residencial Barcelona no és una ciutat europea. El mercat regulat, es a dir, el parc d’habitatge de titularitat pública no arriba al 1% dels 820.000 habitatges en una de les ciutats de l’Estat espanyol amb el percentatge més alt de lloguers: 32%. Són majoritàriament un guetto amb continuats problemes de convivència i control com ho denuncien moltes de les comunitats de llogateres a les que hem donat suport aquests anys. Aquesta gestió dels habitatges, per part de del PMHB – Patronat Municipal de l’Habitatge- i el Consorci de l’Habitatge de Barcelona, ha ajudat a la mala imatge dels habitatges socials i a la gentrificació de la ciutat . Tornant a les xifres, si sumem als poc més de 6000 habitatges del PMHB, els anomenats pisos socials propietat dels bancs, església catòlica i particulars de la Bossa d’habitatge social… arribem en prou feina al 1,5% . Conclusió: el 98% dels contractes de lloguer es fan en el mercat lliure a la ciutat comtal.

Conclusió: el 98% dels contractes de lloguer es fan en el mercat lliure a la ciutat comtal.

Un segon apunt: sense una radiografia exacta del repartiment de la propietat immobiliària de tota la ciutat en els 820.00 habitatges que la composen serà difícil desplegar les mesures legislatives més adients que necessita la ciutat. Tot fa pensar que l’actual equip de Govern de l’Ajuntament ha iniciat tímidament un mapa d’habitatges buits. Repeteixo, habitatges buits, no parlem d’un veritable mapa de la propietat. És una vergonya, després de 40 anys de “democracia“, en un dels països on la propietat immobiliària té un pes tant important en l’economia, que no hi hagi un cens creuat de la propietat… bé potser és la manera d’emmascarar el frau sistemàtic dels rendistes sobre els impostos directes a la riquesa( frau en el que han col·laborat les successives administracions). Sense conèixer la radiografia immobiliària m’atreveixo a afirmar que una bona part de la propietat està en petites mans però aquesta nova bombolla inversora que vivim concentrarà la propietat en una poques SOCIMIS que van néixer legislativament per aquesta raó de les mans del PPsoe. (*4)

Enriquits, subvencionats i defraudadors

Aquest subtítol no està redactat per a ser cridaner sinó per focalitzar l’objecte real contra el que lluitem les llogateres a Barcelona.

Una gran part dels diners es creen en l’enginyeria financera no a la productiva, en el que els economistes clàssics diuen “ingressos no guanyats pel treball sinó per la possessió d’un títol“. Més del 70% dels préstecs bancaris són al sector immobiliari o béns arrels – real state-. El valor d’un edifici d’habitatges o oficines val el que el banc està disposat a finançar. I són els bancs comercials els que determinen la quantitat de crèdit que autoritza el BCE – Banc Central Europeu- i no a l’inrevés.

La Reserva Federal i després el BCE, en els darrers anys, han creat del no res milers de milions d’euros – quantitative easing– comprant actius immobiliaris a la Banca per buidar els seus balanços d’actius tòxics “enriquint les entitats financeres amb diner fresc“. Aquest programa de compra massiva de deute titulitzat del BCE – no és un préstec a interès al banc, és el BCE que està comprant deute – és el que ha permès a la banca, amb aquest diner fresc a la guardiola, llençar-se a  la compra massiva de béns arrels (*5) mitjançant el fons voltors apalancats a paradisos fiscals. Primer van ser els Blackstone (Anticipa Real State) des dels USA – inventors del quantitative easing- i després tots els fons d’inversió establerts al paradís fiscal de Luxemburg que arriben a Barcelona comprant la morralla hipotecaria, edificis sencers, hotels, centres comercials… I no deixem de banda les SOCIMI (*6) espanyoles participades per la Banca quasi al 100%. Aquest monstre determina la classe d’economia que hi haurà a la ciutat en els propers anys. Són els que creen els diners, són els que diuen qui té crèdit i que és el que no en té. Encara que tard els nostres conciutadans més rics s’afegeixen després a la festa. I no oblidem els turistes que en el deliri inversor són els convidats de pedra que arriben amb “el low-cost” com molts dels nostres compatriotes fan en altres contrades. Els turistes no són la causa sinó la conseqüència d’un pla traçat des de fa anys on diners, inversions, lleis i empreses s’uneixen per expulsar la gent i prendre’ns el valor històric i monumental de la ciutat, robar-nos el valor intangible de Barcelona, per a monetitzar-la i vendre-la millor.

Com el 98% del mercat de lloguer de la ciutat es lliure, sense restriccions, està abonat el terreny perquè el procés d’expulsió del veïnat més pobre es faci real a la finalització de qualsevol contracte. Tot i així, els enormes avantatges fiscals per als propietaris serveixen per justificar el discurs hipòcrita del “foment del lloguer” de manera que propietaris físics com jurídics – SOCIMI, – “estan subvencionats en tots els conceptes“: despeses, manteniment, etc i s’apliquen igualment una amortització anual de la seva propietat.

La mesura que es vol introduir al “Plan estatal de Vivienda 2017-20” (*7) de subvenció de lloguers fins a 600 euros- o 900 si són joves-  ni tant sols es aplicable a ciutats com la nostra. Els ajuts al lloguer per a famílies sense recursos són en realitat ajuts al propietari perquè cobri el rebut, que no ens vinguin amb excuses! Són inflacionistes, els propietaris saben qui els pot cobrar (*8). Els donen les comunitats autònomes i el llogater no arriba ni a veure els diners per evitar que els malgasti en menjar. El PP els va criticar al PSOE quan van aprovar els ajuts a l’emancipació de joves però tot sembla que aquest Pla estatal tirarà endavant amb 28 vots a favor i 8 abstencions com senyalitza EL PAIS en la seva noticia. Com és possible…. l’esquerra no hi ha votat en contra a la Comissió? (*9)

Tot i les descomunals avantatges “el frau fiscal” en el mercat del lloguer és enorme sobre tot en el petit propietari. Donem fe del que diuen els portaveus de GHESTA – sindicat dels inspectors d’Hisenda – que expliquen com any rera any l’ocultació de lloguers supera els 3000 milions d’euros. Molts dels desnonaments de llogaters que ens arriben tenen contractes no declarats perquè la fiança no està registrada. Per què no es subvenciona el lloguer en el IRPF? La desgravació fiscal al llogater és opaca a la propietat i, al mateix temps, delata als defraudadors quan es creuen els descomptes dels llogaters i la declaració de la renda dels propietaris.

assemblea presentació Sindicat Llogaters al Casinet de Hostafrancs

Un moment dolç de la mobilització social pels drets dels llogaters

La situació s’ha agreujat a tota Barcelona no només per la pujada desmesurada de preus i l’enorme quantitat de desnonaments de lloguer i precari. També han desaparegut els cartells de lloguer d’habitacions als locutoris, un desesperat refugi habitual per a famílies i ciutadans amb moltes dificultats. Finalment el estrenyiment de l’oferta de lloguer en tots els segments (torna a ser rendible la venda) fa molt complicada la gestió dels 44.000 contractes de lloguer que com a mitja es renoven cada any a la ciutat. Als barris més perifèrics no poden deixar de recordar la gran bossa d’habitatges ocupats per llars que no tenien altra alternativa per viure aixoplugats.

El que la nostra associació no va aconseguir al llarg dels anys de la bombolla ara és possible pel cúmul de circumstàncies esdevingudes i explicitades en aquest document. En aquest panorama, l’arribada “dels millennials” – generació NO CREDIT NO DEBT- i les especials circumstàncies del turisme a determinats barris a fet sorgir la idea de la defensa dels llogaters. La constitució fa uns dies del Sindicat de llogaters, en la qual estem implicades vàries entitats, farà donar un salt qualitatiu a tota la ciutat. Però no ens serà gens fàcil doncs el marge legislatiu no permet gaire alegria. Haurem de treballar la denúncia de que quasi tots els contractes de lloguer són en realitat abusius doncs són d’adhesió i moltes clàusules que contenen també són abusives. Però serà el treball barri a barri, carrer a carrer, el que permetrà l’autorganització de les llogateres en problemàtiques que molts cops són diferents entre barris com el Raval amb una pressió turística brutal o la zona nord de la ciutat amb l’index més alt de desnonaments de la ciutat i del país.

Estem parlant doncs de la territorialització de la lluita però també de la personalització, del coneixement mutu, etc…. El sindicat haurà de conviure doncs entre una estructura centralitzada que permeti aixoplugar les forces però al temps sumi les sinergies de cada barri que generem les organitzacions barrials coneixedores del teixit associatiu i de les complexes trames urbanístiques i habitacionals que genera la conurbació barcelonina. Aquests serien doncs en la meva humil opinió els reptes organitzatius del Sindicat de Llogaters: estructura centralitzada, consell d’entitats de suport, territorialització de la lluita, sinergies transversals i verticals entre barris, entitats i sindicat. Ningú s’ha de dissoldre perquè ha arribat el Sindicat. El Sindicat de Barri del Poble Sec ha fet una aproximació encertada de tot plegat:

Hi ha un repte més que volia deixar per al final. La creació del sindicat no pot convertir-se en una eina per separar la ciutadania en problemàtiques diferents segons l’accés a l’habitatge: hipotecats, llogateres i ocupes. El que ha demostrat aquesta crisi és que un hipotecat pot convertir-se en llogater i després en un ocupa. Ni podem permetre episodis on hipotecats fan contractes il·legals a llogaters que els paguen els rebuts de la hipoteca o permetre la criminalització de l’ocupació o el desnonament de famílies d’habitacions o infra-habitatges. Això ho haurem de combinar amb un treball de pressió i acompanyament barrial sobre el sistema dels Serveis Socials i emergències municipals que permeti el millor tractament possible a les llars en risc habitacional. El mapa el·laborat pel Poble Sec mostra una rica complexitat que no pot ofegar-se en una estructura vertical massa centralitzada del Sindicat ni oblidar que les associacions de veïnes i molts casals de barri són centres que ajudaran en la tasca del dret a l’habitatge digne a Barcelona.

El manifest fundacional del Sindicat de Llogaters és lo suficientment genèric perquè es permetin interpretacions diferents que poden conviure. Però la indefinició també pot ser un perill a mig termini. Haurem de bregar amb les diferències… avançar discutint, divergint i que les majories dels afiliats guanyin.

I com deia un tuit recent: Creemos que la labor de los sindicatos de inquilinas deben transcender de la de simples lobbies. (*10)

Salva TORRES, activista de asc.500×20


(1) López, Isidro – Rodríguez, Emmanuel, (2010), Fin de ciclo, Madrid -España, Traficantes de Sueños… pg.238 reseña 23

(2) Com en totes les generalitzacions hi ha l’excepció … en sabem de propietaris que són conscients de la funció social de l’habitatge
(3) Salva TORRES, 2016, Las ventajas fiscales para los arrendadores, 500×20.prouespeculacio.org
(4) Salva TORRES, 2016, Inquilinos precarizados, propietarios y fondos de inversión en conflicto, 500×20.prouespeculacio.org
(5) Europa Press, El balance del BCE rompe la barrera de los 4 billones de euros, Publicado 05/04/2017.
(6).Las SOCIMI – Sociedades-Cotizadas-Inversión-Mercado-Immobiliario.
(7) lamoncloa.gob.es Plan estatal de Vivienda 2017-20.
(8) nadaesgratis.es, Problemas del Nuevo Plan Estatal de Vivienda.
(9) elpais.com, El próximo Plan Estatal de Vivienda 2017-2020 busca impulsar el alquiler.
(10)


Manifiesto

Altres entrades que et poden interessar:

Hemos informado en esta entrada – declarem els desnonaments en oberts il·legals- de cómo en la Ley de Enjuiciamiento Civil  – LEC- en todo su clausulado, el juez debe informar siempre a la persona juzgada del día y fecha de su desalojo. Igualmente que nuestra asociación con muchas otras estamos trabajando una reclamación a los […]

De nuestro amigo de barrio, Mateólika…. nos envía esta canción contra los desahucios UN POCO DE MÚSICA SIEMPRE VA BIEN  MATEÓLIKA – CANAL DE YOUTUBE Podéis seguir su canal aquí>>>>> Canal del Cantautor de Barcelona Mateólika. Desde 2007 recorriendo el mundo guitarra en mano, denunciando injusticias a ritmo de ventilador y otras hiervas. Aquí […]

La congelación de alquileres sería una medida de justicia social. La desgravación fiscal a todos los inquilinos sería una medida de justicia fiscal Las continuadas subidas de los precios del alquiler en toda la geografía desde el 2014 han rondado algunos años los dos dígitos en algunas grandes ciudades como Barcelona y Madrid que concentran […]

En el marc de les xerrades de l’Observatori del Guinardó-Can Baró (en defensa dels Serveis Públics i els Drets Socials) el nostre company Salva TORRES explica la seva visió sobre la bombolla del lloguer i com podem acabar amb ella. La profusió de dades i anàlisi permeten una visió general del problema a la ciutat […]

Este pasado viernes 27/09/18 a las 08:00 horas en el edificio VIVER del AYUNTAMIENTO de BADALONA varios ciudadanos han denunciado al Estado Español, a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Badalona por empobrecer a las familias para luego DESAHUCIARLAS. Las más altas instituciones internacionales:  el Tribunal de Justicia de la Unión Europea de […]

Un letrado de la Administración de Justicia -antes secretario judicial- de este municipio del Penedès decreta que lo ejecutado no puede ser desahuciado en la misma ejecución hipotecaria. Josep Cabayol / Siscu Baiges / Xavier Mostacero El 11 de octubre había previsto un lanzamiento hipotecario en El Vendrell. El abogado José Ángel Gallegos presentó, una […]

TROBADA: ATUREM DESNONAMENTS OBERTS DIA. dimarts 2 OCTUBRE HORA: 19 hores LLOC: ateneu La Bòbila C/estudiant s/n baixos plaça SÓLLER METRO: groga (Llucmajor)- blava (Virrei)- vermella (Fabra i Puig) OBJECTE: En els dos darrers anys hem vist com els jutjats utilitzen una mesura administrativa anomenada DESNONAMENT OBERT per desallotjar habitatges després de sentències judicials fermes. […]

La compra del 50,1% de Testa Inmobiliaria por esta firma de capital riesgo de New York la convierte en la principal SOCIMI española En España desde el 2001 al 2009 se constituyeron 11.847.772 hipotecas en una época donde la banca estaba dispuesta a poner la alfombra roja para endosarlas a cualquier ciudadano. Para el 2007 […]

La família de Lourdes se queda y resiste en su vivienda. CATALÀ La família de Lourdes es queda I resisteix al seu habitatge Amb aquest document volem informar de la irregularitat practicada en el desnonament que hem patit la meva família dijous passat 13 de setembre en ser desallotjats sense coneixement del dia i hora […]

Vídeo- Documento de SICOM.CAT – explicación del caso de Lourdes y familia La família de Lourdes se queda y resiste en su vivienda. Con este documento queremos informar de la irregularidad practicada en el desahucio que hemos sufrido el pasado jueves 13 de setiembre al ser desalojados sin conocimiento del día y hora del mismo […]

Hemos informado en esta entrada – declarem els desnonaments en oberts il·legals- de cómo en la Ley de Enjuiciamiento Civil  – LEC- en todo su clausulado, el juez debe informar siempre a la persona juzgada del día y fecha de su desalojo. Igualmente que nuestra asociación con muchas otras estamos trabajando una reclamación a los […]

De nuestro amigo de barrio, Mateólika…. nos envía esta canción contra los desahucios UN POCO DE MÚSICA SIEMPRE VA BIEN  MATEÓLIKA – CANAL DE YOUTUBE Podéis seguir su canal aquí>>>>> Canal del Cantautor de Barcelona Mateólika. Desde 2007 recorriendo el mundo guitarra en mano, denunciando injusticias a ritmo de ventilador y otras hiervas. Aquí […]

La congelación de alquileres sería una medida de justicia social. La desgravación fiscal a todos los inquilinos sería una medida de justicia fiscal Las continuadas subidas de los precios del alquiler en toda la geografía desde el 2014 han rondado algunos años los dos dígitos en algunas grandes ciudades como Barcelona y Madrid que concentran […]

En el marc de les xerrades de l’Observatori del Guinardó-Can Baró (en defensa dels Serveis Públics i els Drets Socials) el nostre company Salva TORRES explica la seva visió sobre la bombolla del lloguer i com podem acabar amb ella. La profusió de dades i anàlisi permeten una visió general del problema a la ciutat […]

Este pasado viernes 27/09/18 a las 08:00 horas en el edificio VIVER del AYUNTAMIENTO de BADALONA varios ciudadanos han denunciado al Estado Español, a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Badalona por empobrecer a las familias para luego DESAHUCIARLAS. Las más altas instituciones internacionales:  el Tribunal de Justicia de la Unión Europea de […]

Un letrado de la Administración de Justicia -antes secretario judicial- de este municipio del Penedès decreta que lo ejecutado no puede ser desahuciado en la misma ejecución hipotecaria. Josep Cabayol / Siscu Baiges / Xavier Mostacero El 11 de octubre había previsto un lanzamiento hipotecario en El Vendrell. El abogado José Ángel Gallegos presentó, una […]

TROBADA: ATUREM DESNONAMENTS OBERTS DIA. dimarts 2 OCTUBRE HORA: 19 hores LLOC: ateneu La Bòbila C/estudiant s/n baixos plaça SÓLLER METRO: groga (Llucmajor)- blava (Virrei)- vermella (Fabra i Puig) OBJECTE: En els dos darrers anys hem vist com els jutjats utilitzen una mesura administrativa anomenada DESNONAMENT OBERT per desallotjar habitatges després de sentències judicials fermes. […]

La compra del 50,1% de Testa Inmobiliaria por esta firma de capital riesgo de New York la convierte en la principal SOCIMI española En España desde el 2001 al 2009 se constituyeron 11.847.772 hipotecas en una época donde la banca estaba dispuesta a poner la alfombra roja para endosarlas a cualquier ciudadano. Para el 2007 […]

La família de Lourdes se queda y resiste en su vivienda. CATALÀ La família de Lourdes es queda I resisteix al seu habitatge Amb aquest document volem informar de la irregularitat practicada en el desnonament que hem patit la meva família dijous passat 13 de setembre en ser desallotjats sense coneixement del dia i hora […]

Vídeo- Documento de SICOM.CAT – explicación del caso de Lourdes y familia La família de Lourdes se queda y resiste en su vivienda. Con este documento queremos informar de la irregularidad practicada en el desahucio que hemos sufrido el pasado jueves 13 de setiembre al ser desalojados sin conocimiento del día y hora del mismo […]