SUBASTA, ADJUDICACIÓN, EMBARGO, POSESIÓN y LANZAMIENTO de la vivienda en ejecución hipotecaria

versión actual: abril 2018

SUBASTA, ADJUDICACIÓN,  EMBARGO, POSESIÓN y LANZAMIENTO de la vivienda en ejecución hipotecaria

Esquema del proceso ejecución hipoteca prevista en la Ley Hipotecaria

SUBASTA DE LA VIVIENDA

La subasta. En caso de impago de una hipoteca variando entre 1 a más meses, el banco puede usando la cláusula de vencimiento anticipado, que tienen todas las escrituras de hipoteca, reclamar el pago de la totalidad de la deuda pendiente interponiendo una demanda judicial contra el deudor en el Juzgado de Primera Instancia donde se encuentra la finca hipotecada.

En ese caso, el deudor recibe el denominado tocho y tiene diez días para pagar la deuda. En ese momento el deudor como hemos explicado muchas veces debe tener un abogado que debe oponerse a la ejecución hipotecaria por cláusulas abusivas- entre ellas el vencimiento anticipado – y pedir la nulidad del proceso.

Si el deudor no alega nada o no paga la deuda, o si se opone a la misma en plazo, pero el Juez desestima esos motivos de oposición, la entidad financiera o ejecutante puede solicitar, pasados 20 días desde el requerimiento de pago, la convocatoria de subasta electrónica de la vivienda.

La subasta se convoca por medio de un Decreto Judicial que aparece en el BOE -Boletín Oficial del Estado- indicando todos los datos así como la dirección electrónica del Portal de Subastas. El Portal de Subastas publicará un edicto.

La subasta es un momento importante en la vía ejecutiva emprendida por el banco contra el deudor hipotecario. Las subastas actualmente se hacen sólo en versión electrónica y sin necesidad de dar conocimiento al ejecutado. La subasta se abre en el portal https://subastas.boe.es/ siguiendo las indicaciones del Manual para el ciudadano sobre subastas judiciales editado por la Administración de Justicia. Igualmente existe un manual general del Ministerio que utilizan los subasteros para pujar por su piso: Portal Subastas Judiciales Electronicas_BOE. Las subastas se han convertido en un proceso muy complejo desde el momento que la legislación se modificó para que intervenga cualquier persona física o jurídica incluso sin pasaporte de nacionalidad española.


Debe tener en cuenta cinco consideraciones:

  • si la vivienda es o ha sido primera residencia – vivienda habitual o residencia u otro tipo de propiedad, pues el valor puede verse reducido en el segundo caso.
  • si a la subasta intervienen terceros ajenos a pujar por la vivienda (inmobiliarias, subasteros, etc.) o la subasta se declara desierta y se la adjudica el ejecutante (un banco o entidad financiera…).
  • si existen cargas anteriores al crédito sobre el bien en garantía. El Juzgado pide el Certificado de cargas s/ el bien al Registro de la Propiedad.
  • si existen novaciones el valor de tasación en esa operación será el válido para los cálculos.
  • La escritura de hipoteca debe especificar el valor de la vivienda a efectos de subasta. Este valor no podrá ser inferior al 75 por ciento del importe de la tasación del bien que se efectuó para la concesión del préstamo hipotecario.
  • si la vivienda tiene “moradores” distintos al propietario (alquiler o ocupación). La subasta se puede retrasar mucho hasta que el juez resuelva el derecho de los moradores a estar en la vivienda.*

*Definición de morada: En el Código Civil se identifica con el lugar de residencia habitual para las personas físicas (art. 40) y esté empadronado en ella. Eso incluye las segundas residencias pero no las viviendas vacías en las que nadie tiene un domicilio fijo. Hablamos de domicilio habitual y introducimos el concepto de morada: Es morada aquel lugar donde se vive independientemente de su situación jurídica: un piso ocupado es una vivienda habitual y, por tanto, es inviolable por la policía sin orden judicial.

** precio tasación en escritura hipoteca no puede inferior a precio tasación inmueble cuando se vendió (¿tiene tasación de compra-venta?)


El o la afectada recibirán el Decreto judicial de la subasta, comentado antes, con la fecha de subasta de su inmueble. Y repitiendo la normativa, el Juzgado también publicará un edicto en el Portal de subastas y pedirá el certificado de cargas anteriores a la acción ejecutante sobre el bien subastado (ejecución hipotecaria) al Registro de la Propiedad. En ese momento su abogado también puede alegar motivos de oposición a la subasta que explicamos más adelante.

El propio acto de subasta tiene dos posibilidades:

SUBASTA DEL INMUEBLE SIN SUBASTEROS.

  • El inmueble – vivienda principal familiar- se subasta por el 70% del valor de subasta (ver precio tasado en escritura) si la deuda (principal+intereses demora+ costas) es superior a esa cantidad.
  • si el valor de la deuda es inferior al 70% – vivienda principal familiar- se adjudica al ejecutante y si hay deuda remanente se levanta embargo o avalista (debería ser en un nuevo proceso)
  • para el resto de viviendas, el ejecutante se adjudica bien al 50% y luego si hay más deuda…. embargo judicial.

Ejemplo: Si el total de la deuda que un afectado debe representa el 65% del valor de tasación para subasta, el banco se adjudicará la vivienda por el 60% y el 5% restante quedará como deuda a pagar, que se embargará a partir de ese momento.  Si la vivienda subastada no es la habitual, se mantiene el 50%. Si hay refinanciaciones, la última tasación es la que se toma de referencia.

Hay que recordar que se puede oponer tanto a la cantidad reclamada como a los intereses de demora y costas. Lo que diga el banco no es palabra divina, todo es discutible y usted puede y debe hacer sus cálculos para contrargumentar.

Ejemplo: Si el total de la deuda que un afectado debe representa el 65% del valor de tasación para subasta, el banco se adjudicará la vivienda por el 60% y el 5% restante quedará como deuda a pagar, que se embargará a partir de ese momento.  Si la vivienda subastada no es la habitual, se mantiene el 50%. Si hay refinanciaciones, la última tasación es la que se toma de referencia.

Hay que recordar que se puede oponer tanto a la cantidad reclamada como a los intereses de demora y costas. Lo que diga el banco no es palabra divina, todo es discutible y usted puede y debe hacer sus cálculos para contrargumentar.

SUBASTA DEL INMUEBLE CON SUBASTEROS.

Si en la subasta intervienen terceras personas o subasteros, el proceso de adjudicación se vuelve más complejo y le remitimos a otra entrada de nuestra web donde explica con ejemplos los casos expuestos anteriormente.


>>>siga el proceso de su subasta>>>

>>>calcule el precio de adjudicación de su vivienda si ha llegado hasta aquí >>>

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Oposición a la subasta.

Un momento importante de la defensa del ejecutado/a es la oposición a la subasta:

  • CLÁUSULAS ABUSIVAS. Usted puede oponerse a la subasta por cláusulas abusivas en el contrato si no las utilizó para oponerse en el momento del inicio de la ejecución hipotecaria. El Tribunal Justicia de la Unión Europea así lo dictaminó. Ello es posible por la modificación de la Disposición Final Tercera del Real Decreto Ley 11/2014 de medidas urgentes en materia concursal. Con este cambio los deudores hipotecarios podrán recurrir una sentencia siempre que la escritura de la hipoteca contenga cláusulas abusivas. +++ sobre cláusulas abusivas y su cálculo>>>

  • LEGITIMACIÓN REGISTRAL. Tras el tsunami financiero español ha hecho que la mayoría del sistema de cajas de ahorro haya sido absorbido por 7 bancos. La mayor parte de las veces el atropello en los juzgados de las más elementales normas procesales ha permitido errores en los Registros de la Propiedad de resultas de la concentración bancaria y el ahorro de costes que sí son de obligado cumplimiento para el resto de los mortales. Si este es su caso puede determinar con su abogado la oposición por falta de legitimación registral de la entidad financiera que absorbió su antigua caja o banco.

  • LEGITIMACIÓN ACTIVA. La entidad financiera se presenta en el Juzgado instando la subasta sin ser la legitima poseedora de la deuda y su garantía- la vivienda. Siga las instrucciones de la nulidad de la ejecución por titulización de su crédito hipotecario.

  • OPOSICIÓN POR LA TASACIÓN. Qué el Banco tase la vivienda por un valor distinto al que realizó en la concesión del préstamo puede ser motivo de demanda. Una sentencia en la Audiencia de Girona entiende que hay un enriquecimiento injusto en la reclamación de la deuda por la entidad financiera. Vamos que si la vivienda valia 100.000 no podía adjudicársela por 50.000. La sentencia aquí.

  • LOS AVALISTAS. Los avalistas muchas veces padres, familiares y amigos se encuentran con que para rematar la deuda el banco los toma de chivo expiatorio en todas sus propiedades y rentas. Pues bien, no es de ley el uso continuado que hacen los Bancos de dirigir la ejecución hipotecaria contra los propietarios y los avalistas. El avalista, al no ser titular de la hipoteca, no debe hacer frente a la deuda hasta que esa no ha sido suficientemente cancelada y siempre en un proceso distinto y posterior a la misma ejecución hipotecaria. Según el artículo 681-682, el procedimiento para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca se dirigirá exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda. Este artículo permite oponerse a las ejecuciones contra los avalistas, ya que el objeto de la ejecución es la obtención mediante subasta del valor del inmueble, no reclamar una cantidad de dinero. Es de oficio comprobarlo para iniciar o no la oposición. Audiencia Provincial de Madrid, Sec.11 , Auto 197/2011 de 2011/09/28.
    Si desea saber más sobre este tema visite nuestra entrada: la defensa del avalista-fiador de un crédito frente a la ejecución hipotecaria.


EMBARGO.

Si le queda una deuda pendiente no es el fin del mundo. Usted y su abogado deben ser muy cuidadosos en delimitar en el juzgado su situación familiar para que el pago de la deuda no represente un ahogo. Por ello, le recomendamos visitar nuestra página donde explicamos cómo embargan y que cantidad pueden embargar.

Tenemos una sencilla calculadora donde usted podrá saber hasta cuanto le pueden embargar. IR A LA ENTRADA>>>


ADJUDICACIÓN

Después de esta tercera subasta, el juzgado emite un documento de adjudicación, entregando la propiedad del inmueble al banco. Esto no es automático. Normalmente se tarda un tiempo, sobre los 20 días, en recibir dicho documento. (Decreto de Adjudicación)

Cuando el afectado recibe el documento de adjudicación al banco de su vivienda, se debe poner un recurso, a través del abogado de oficio, a este decreto para intentar que judicialmente no se ejecute el cobro de esta deuda restante y que no embarguen, aunque esto no significa que la deuda desaparezca.

NOTA ACLARATORIA: Después de la adjudicación, lo que se solicita es la CONDONACIÓN de la deuda que nos queda después de que el banco se adjudica la vivienda. La condonación de la deuda se puede hacer en documento privado o levantado a público delante de notario o en el juzgado.

NOTA SOBRE AVALES: Normalmente, una vez adjudicada al banco la vivienda hipotecada, les llega la ejecución hipotecaria a los avales. Esto no tiene por qué ser así siempre. Depende de la Entidad Financiera. La lógica manda que para recuperar la deuda, primero se adjudiquen la vivienda de los titulares, y, si queda algo por cobrar, entonces vayan a por los ingresos primero y después a por los bienes como la vivienda de los avaladores, pero no hay ninguna norma que regule a los bancos en esto. El orden de embargo suele ser primero dinero y después los bienes. Recuerde que con la nulidad por titulización de hipoteca los avalistas no pierden su vivienda. Le recomendamos lea esta entrada si es AVALISTA>>>

Después de la adjudicación de la vivienda se recomienda SIEMPRE continuar en su casa, ya que lo único que tenemos para hacer presión frente al banco es la vivienda.

Una vez adjudicada la vivienda al banco, podremos solicitar acogernos a la ley de segunda oportunidad que permite retrasar el lanzamiento 2 años. LEA ESTA ENTRADA DONDE SE LO EXPLICAMOS TODO


POSESIÓN

Usted no lo tiene todavía todo perdido. Tiene la posesión de la vivienda, o sea, vive en ella y si la entidad financiera la quiere deberá echarlos. Alcanzar la titularidadde la vivienda mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad de su localidad no significa la efectiva disposición del bien inmueble adquirido. Según derecho la posesión real y efectiva se refiere a la ocupación material del inmueble, hecho que implica la efectiva disposición de la finca adjudicada. El artículo 675 de la LEC dice: “Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado”. Para ello el poseedor puede pedir la orden de posesión y el Juzgado debe dar trámite a la puesta en posesión según dispone la Ley.

  • Si el juzgado conoce la situación de posesión de la vivienda puede determinar el lanzamiento. En su caso, al conocerse el anterior propietario y siendo vivienda habitual si usted no abandona el inmueble, su casa, voluntariamente la entidad financiera deberá hacerlo con orden judicial extendida desde el Juzgado. Deberá recibir una notificación (del SAC -Servicio de Actas de Comunicación) y en ese momento su abogado puede volver a recurrirla.
  • El problema surge cuando se desconoce la situación del inmueble: si existe o no un ocupante de la vivienda. En estos casos cuando la comitiva judicial o el SAC observa que existe un ocupante el Juzgado debe modificar la orden de posesión por una de lanzamiento que debe ser notificada identificando previamente a los ocupantes o bien con el eufemismo “ignorados ocupantes”.

LANZAMIENTO O DESAHUCIO

El siguiente paso que judicialmente sigue es la ORDEN DE LANZAMIENTO, o desahucio. Pasado un tiempo después de la adjudicación de la vivienda, el afectado recibirá una notificación que le avisará con 1 mes de antelación (este es el plazo obligatorio de aviso), de la fecha de su desahucio. En este momento el afectado debe ir a Servicios Sociales para que le emitan un informe que entregará al abogado, quién redactará y presentará un documento para solicitar el aplazamiento de esta primera fecha de desahucio en base al artículo 704 de la LEC.

ME HA LLEGADO EL DESAHUCIO ¿qué hago? Lea esta entrada para prepararse para ese día

Normalmente, este primer aplazamiento se concede con 30 días más. A partir de aquí, el protocolo es de sobra conocido. Ir resistiendo cada fecha de lanzamiento, y NUNCA dejar de exigir al banco una solución al caso del afectado. Últimamente se estilan los desahucios con fecha abierta.

Otro documento del que disponemos para intentar paralizar el desahucio en los Juzgados, está basado en el derecho internacional en materia de derechos humanos, y es fruto de la primera sentencia histórica del Tribunal Superior de Justicia Europeo en materia de desahucios, el cual detuvo el desalojo del Bloc Salt de Girona, ocupado por varias familias, por no tener una alternativa habitacional facilitada por los servicios públicos estatales.

Documento suspensión desahucios =  [formato.odt]  [formato.pdf] – según TEDH (Sentencia Tribunal Europeo Derechos Humanos)

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