información previa antes de buscar la titulización de su hipoteca

¿tiene derecho a ser informado si su deuda hipotecaria se vendió?

.- No, no tiene derecho. La ley (PPsoe+CiU+PNV+CC) permite a los bancos (cedente del crédito) vender su deuda sin comunicarlo ni inscribir la cesión-venta- en el Registro de la Propiedad donde continua figurando la entidad financiera cedente- como propietaria de los derechos.

.- .- Las entidades financieras sólo tienen la obligación de comunicar y entregar la documentación, de la titulización de su crédito hipotecario, a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (en adelante CNMV).

.- .- La CNMV cansada de recibir miles de demandas de información publicó un comunicado para manifiestar que su sistema informático no esta adecuado para este tipo de solicitud, por lo que remite a la Sociedad Gestora (SG) del Fondo de Titulización para que facilite la información que se requiere. Las siete Sociedades Gestoras (SG) que existen, que mantenían en el más absoluto secreto la relación de préstamos que poseen, tampoco le dirán nada porque usted no sabe a cual dirigirse. Una ocultación de ley perfecta!

.- .- Por otra parte, el comunicado de la CNMV complica el camino a la verdad al afirmar que: “Para conocer si un préstamo está titulizado, el interesado debería dirigirse a la entidad bancaria (identificándose como titular del préstamo) y solicitar dicha información”. El banco que sabe para que requiere el cliente ésta información no se la entregará fácilmente.

.- .- Dado el alcance nacional que ha tomado nuestra publicación de la estafa bancaria por titulización de créditos el Gobierno ha cambiado las reglas de juego a través del artículo 34 de la Ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Empresarial cuya entrada en vigor se produjo el día 29 de Abril de 2015 y que afecta a todos los fondos constituidos en el pasado y los futuros. Señala el artículo 34 de la Ley 5/2015 que las SG deberán publicar en su página web: a) La escritura de constitución y, en su caso, las demás escrituras públicas otorgadas con posterioridad,b) el folleto de emisión y, en su caso, sus suplementos, y c) el informe anual y los informes trimestrales

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Conocida la ley, nuestra Asociación 500×20, en colaboración con Asc. Hipotecados Activos – impulsora de la investigación, hemos modificado los pasos, de la manera más sencilla, para que usted mismo se implique en la búsqueda y en su propio nombre realize las gestiones ante banco/caja, Sociedad Gestora, CNMV para localizar la documentación que acredite que su préstamo ha sido titulizado y está en manos de un tercero. En su defecto, en caso de no poder localizarlo podrás ir construyendo el histórico documental que certifique que se han hecho todas las gestiones posibles y pedirle al juez, en el procedimiento ejecutivo, que ante la imposibilidad de encontrarlo sea él quien pida al banco el registro especial contable de todo lo titulizado como obliga la ley.

Con esta información ya puede armarse con las mejores armas para defender su casa y salvar a sus avalistas …

POSTDATA 1: Tenemos un listado de sentencias y autos que han utilizado la titulización para enfrentar ejecuciones hipotecarias. Incluimos también la clausula de vencimiento anticipado. Ya hay sentencias y autos favorables a la lucha contra titulizaciones y vencimiento anticipado de la hipoteca

POSTDATA 2: esta página está en constante actualización en la medida que los colectivos y abogados adheridos prueban las diferentes estrategias ante “la justicia” y las entidades financieras

2016 – Pasos para pedir al juzgado la anulación de la ejecución hipotecaria por titulización del crédito - Associació 500x20

2016 – Pasos para pedir al juzgado la anulación de la ejecución hipotecaria por titulización del crédito

versión actual: mayo 2017

En colaboración con la Asociación de Hipotecados  Activos (AHA) y otras entidades estamos mejorando este tutorial para adaptarlo a los más recientes descubrimientos en materia procesal y judicial.

Publicamos los pasos para la anulación de un proceso de ejecución hipotecaria porque el banco no es ya dueño del crédito porqué lo vendió.

Exponemos la forma para que cualquier ciudadano con un proceso de ejecución hipotecaria pueda anular el proceso judicial porque su préstamo con garantía hipotecaria fue vendido en el mercado financiero de Renta Fija (IAFF). Este método sirve tanto si la ejecución, subasta o adjudicación está aún por iniciarse o con sentencia firme  Ojo! Todos los avalistas quedan libres del aval porque ha habido novación de contrato.

Todo se puede recurrir aunque sería mejor defenderse antes que el banco inscriba la vivienda en su nombre en el Registro de la Propiedad. Todos los créditos con garantía hipotecaria concedidos en este país han sido titulizados, o sea, vendidos a terceros. Los documentos que hemos publicado muestran las razones por las que las entidades financieras crean Fondos de Titulización donde su hipoteca es vendida junto a otras miles a fondos de inversión, de pensiones, etc tanto nacionales como internacionales. Estos se convierten en los auténticos dueños y el banco no puede disfrazarse de acreedor en el juzgado cuando ya sólo es un administrador de cobros.

¿Cómo saber si mi crédito con garantía hipotecaria está titulizado?

PASO 1

¡ No busque la medicina sin saber la enfermedad !

 Debe leer los documentos para entender que se le está proponiendo:

  • Los Bancos no pueden activar ejecuciones sobre una hipoteca que han titulizado por no ser ya acreedores. CAT // CAST
  • Titulización de créditos: tu hipoteca tiene vida propia en el Banco y en el más alla. CAT // CAST

No tome atajos… debe saber que proponemos! se ha leído los documentos del paso 1… correcto? bueno, pues seguimos…

PASO 2

Documentación acreditativa que su hipoteca fue titulizada

Los documentos acreditativos de la titulización de su crédito hipotecario le permiten saber si su hipoteca fue vendida a terceros. Los documentos necesarios son estos dos:
  • (a) el Folleto de emisión del Fondo de Titulización Hipotecaria -FTA- según su entidad de crédito y la fecha de constitución puede saber en que emisión se encuentra su hipoteca.
  • (b) la Escritura de Constitución del Fondo de Titulización Hipotecaria y el anexo – con las hipotecas una a una- donde buscara la suya.

PASO 3

Para obtener el documento (a) y/o (b) puede optar por estas opciones:

…(esta opción es posible en la FASE PREJUDICAL como en la misma fase judicial )…

. – OPCIÓN 1- ENTIDAD FINANCIERA- . Los datos de los documentos (a)+(b) pueden pedirlos a su banco o oficina financiera documentalmente con copia (que hago si se niegan?). No le aseguramos que tenga respuesta aunque no está de más pedirlos porque el director sabrá que va a por todas (guerra de guerrillas). O puede ser que le digan documentalmente que no esta titulizada (han mentido, guarde la respuesta escrita para el juez por mala fe y engaño del acreedor). Otra posibilidad es usar la vía del burofax. Si finalmente le libran los documentos no sabe la de horas que se ahorra.

—…DESCARGAR SOLICITUD DIRIGIDA AL BANCO…—

. – OPCIÓN 2- Sociedad Gestora del Fondo de Titulización- (Ahora es la más sencilla!) Aquí puede conseguir el documento (a). La ley 5/2015 de 27 de Abril de Fomento de la Financiación Empresarial ha abierto esta posibilidad al obligar a las siete sociedades de gestión de titulizaciones que existen en nuestro país a publicar en sus webs toda la documentación archivo: las direcciones de las Sociedades Gestoras (SG). En este otro enlace tiene un cuadro con las entidades financieras (bancos y cajas de ahorro) que constan con emisiones hipotecarias. En la primera columna se encuentran las entidades financieras, en la segunda se detalla que Sociedad Gestora tutela las emisiones de ese banco o caja de ahorros, y en una tercera o cuarta columna para aquellas entidades que han titulizado con más de una Sociedad Gestora. Adicionalmente, adjuntamos otro cuadro en el que se puede seguir la evolución de la concentración bancaria con el fin de rastrear que entidad es la que por absorción ha recogido su préstamo hipotecario <<La concentración bancaria durante la crisis>>.

Localizada la Sociedad Gestora (SG) puede hacer dos cosas:

  • mandar un correo electrónico a la dirección de contacto de la web de la SG con los siguientes términos:
    • Datos personales
    • Solicito me informen si mi préstamo hipotecario Nª xxxxxxxxxxxxxxx y con datos registrales xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (*) está titulizado y en que fondo se encuentra…. etc…
      (*) Los datos registrales están en la escritura de préstamo hipotecario.
  • (Ahora es la más sencilla!) como sabe que año constituyó su hipoteca vaya al paso 4 – opción 3 para obtener el documento (b).
.- OPCIÓN 3- COMISIÓN NACIONAL MERCADO VALORES- . Esta es la primera opción que publicamos en agosto 2015. Es la más engorrosa pero la mantenemos por si acaso…aunque no ha dado muchos resultados si no se es experto o ha tenido suerte. Esta opción trata de conseguir el documento (a) porque las entidades financieras deben inscribir en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) todo lo referente a cada emisión y constitución de un Fondo de Titulización de Activos.
RUTA PARA SABER EN QUÉ EMISIÓN DE DEUDA PUEDE ENCONTRARSE SU HIPOTECA. Debe buscar es el folleto de emisión donde se encuentra mi crédito hipotecario dentro de un fondo FTA. La idea es que debe guiarse por la fecha de constitución de su hipoteca: año, trimestre.
  1. Acceda al buscador de la CNMV.
  2. Una vez en el buscador de la CNMV debemos de introducir el banco o caja de ahorros que concedió el préstamo. Este es el punto clave, muchos bancos han sido absorbidos por otros bancos y todas las cajas de ahorros han desaparecido de la faz de la Tierra. No solo han desaparecido las cajas grandes si no muchas de las pequeñas han titularizado en emisiones mixtas donde se agruparon varias entidades financieras. Por ello, muchas veces hay que indicar el nombre exacto. No es lo mismo Catalunya Caixa o Cataluña Caixa o Catalunya Banc.
  3. clicamos sobre Emisiones y Cotizadas
  4. clicamos sobre Consulta a Registros Oficiales
  5. nos lleva a un listado, busque Emisiones Folletos de emisión y OPVs
  6. le lleva a un buscador que dice: Por denominación de la entidad, donde debes de introducir el nombre de su Banco.
  7. clicamos Buscar.
  8. el sistema responde: Han sido encontrados: x resultados.
  9. va a un desplegable que como primera opción dice: Banco XXXX XXXXX
  10. Ahora debe trabajar por tanteo. Clicamos en una opción de fondo de activos y después a “Seleccionar”.
  11. Ahora la web nos dirá que la emisión escogida se realizó en una determinada fecha, que está registrada con el número XXXX y si clicamos en el logo del PDF accede al contenido del Folleto.
  12. Si encuentra que la emisión se corresponde cuando usted constituyó la hipoteca puede dar por seguro que será esa. Debe bajarse el documento pdf y archivarlo.
  13. Si la emisión que hemos localizado se encuentra en fecha anterior o posterior volvemos a iniciar la búsqueda hasta dar con nuestra fecha y nuestra entidad financiera.
  14. Tenga mucha, mucha, mucha paciencia. Los bancos han evitado el acceso simple a la información: transparencia cero.

Un ejemplo que ofrecemos que puede ayudar a iniciarnos:

Vamos a la CNMV y seguimos la ruta antes explicada (Emisiones y cotizadas/Consulta a registros/Folletos de emisión y OPV) hasta el buscador de la CNMV debemos de introducir el banco o caja de ahorros que concedió el préstamo. Para poner un ejemplo fácil y que nos pueda servir usaremos Catalunya Banc como entidad que concedió el préstamo hipotecario y necesitamos conocer la fecha que fue otorgado, por ejemplo: 22/01/2008. 1ª accedemos a la web de la CNMV, 2ª clicamos sobre Emisiones y Cotizadas, 3ª sobre Consulta a Registros Oficiales, 4ª nos lleva a un listado, busca Emisiones Folletos de emisión y OPVs. 5ª te lleva a un buscador que dice: Por denominación de la entidad, donde debes de introducir el nombre de CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA, 6ª clicas Buscar. el sistema responde: Han sido encontrados: XX resultados. vas a un desplegable que como primera opción dice: CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA clica sobre 22/05/2008 // 9068 // PROGRAMA RENTA FIJA y si clica en el logo del PDF accede al contenido del Folleto (no ponemos enlace real porque es temporal). Vemos que puede recoger nuestra hipoteca pues se constituyó ese mismo año en página 25-26.

…..(esta opción es posible en la FASE JUDICAL )…..

.- OPCIÓN 4.-  Se trata de una denuncia contra clausulas abusivas que utiliza la titulización del crédito hipotecario para denunciar que el banco no tiene legitimidad para cobrarlos. Se ha presentado en Sevilla. DENUNCIA contra Kutxabank por un DELITO APROPIACIÓN INDEBIDA DE DINERO AJENO, ENRIQUECIMIENTO INJUSTO, FRAUDE Y ESTAFA PROCESAL. La demanda se dirige contra clausulas abusivas (Comisiones por Reclamación, Comisiones de Descubierto e Intereses de Demora), falta de legitimación activa en el cobro de comisiones de descubierto y el por què la hipoteca esta titulizada y el Banco no es legitimo dueño del crédito hipotecario.
…..(esta opción es posible en la FASE JUDICAL )…..
.- OPCIÓN 5.-  . Para averiguar si su hipoteca esta titulizada esta otra vía le propone preguntárselo al banco en “diligencias preliminares” directamente en el juzgado. En este caso, se solicita una diligencia preliminar de comprobación de la legitimación activa. En esta diligencia se hace comparecer al banco (sujeto activo de la denuncia) para manifestar bajo juramento si su hipoteca está titulizada, o sea, que tiene la capacidad de reclamación. Usted ha intentado en el Paso 3 opcion 1 la vía amistosa que no ha dado resultado. Ahora por la vía judicial usted pide en Primera Instancia -la de turno- un Acto de Conciliación para remediar una situación de litigio y en ese acto propone que el Banco aporte documentación de que su hipoteca aún està en sus libros contables:
DOCUMENTO DILIGENCIAS PRELIMINARES: formato OpenDocument (.odt)   formato .pdf
Puede darse un caso que tenemos ya en los juzgados es el caso del fondo BBVA RMBS2, en donde la defensa jurídica del deudor pide la nulidad pues la misma entidad bancaria asume que titulizó la hipoteca. Para saber la titulización el abogado pidió la diligencia preliminar y en ella BBVA confirmó la titulización. A continuación el abogado presentó ante los juzgados este documento de nulidad de ejecución hipotecaria. DOCUMENTO UTILIZADO. Si la entidad financiera negará el hecho deberá volver al “paso 3” para conseguir la documentación por otra opción aunque en ese caso el banco incurriría en falta grave o muy grave ante el juez.

PASO 4

documento (b): Obtención de la escritura de Constitución del Fondo de Titulización Hipotecaria

En la escritura de Constitución figura el listado de las hipotecas que contiene la Emisión, una por una. Contiene un anexo con los préstamos hipotecarios que puede tener miles de préstamos, donde hay que buscar uno por uno, muchas veces con dificultad de lectura, con paciencia pues además el contenido no está en las mejores condiciones para ser leído, evidentemente. Encuentre su hipoteca numerada con su NIF, localidad, código postal y dirección junto a otros asentamientos, ciudad, capital inicial, número de préstamo…. Aleluya!

OPCIÓN 1.-  Para tener una copia debe pedir la escritura de constitución a la CNMV una vez conocemos en qué fondo se encuentra nuestra hipoteca. El documento (b) la escritura de constitución del Fondo se pide a una dirección de correo en la CNMV: información@cnmv.es. El trámite carece de dificultad, excepto las trabas que la Comisión introduce, y puede desarrollarla el propio interesado. Deberá poner sus datos en el mail y pedir el archivo en formato pdf con la escritura de constitución del Fondo de titulización que descubrió en el paso 3. La obtención del documento tiene un coste dependiendo del soporte en que sea entregado y gastos envio si los hubiere. El escrito seria algo así como:

Señores de la CNMV, Les remito este correo con el fin de solicitarles copia en papel, en formato de archivo PDF o DVD-CD, como más ágil les sea factible, de la escritura de constitución del Fondo de Titulación de Activos  de CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA de 22/05/2008 Folleto número registro: 9068   PROGRAMA RENTA FIJA    10.000.000.000

Les ruego me indiquen una vez que tengan la documentación preparada cuando puedo recogerla y el importe que les tengo que abonar.

Datos para la facturación: Pepe XXXXXXX XXXXXX Calle XXXXXXX , ……….. municipio, provincia, CP

Móvil: XXXXXXXXXXXX Muchas gracias por su amable colaboración

OPCIÓN 2.-  Ir personalmente a la CNMV en caso de Madrid y Barcelona. Consulte horarios aquí. Tendrá a su disposición ordenadores y la posibiliad de pedir fotocopias o DVD de la escritura de constitución del Fondo de Titulización. Conoceos casos en que en sede CNMV han dado gratis las fotocopias pero con decenas de hojas casi ilegibles (esta hecho exprofeso). Siempre puede dirigirse al Notario que las registró pues es un documento público y por lo tanto con acceso a las personas interesadas. A continuación hay que tener una idea básica del lenguaje y la terminología que contiene el Folleto, con el fin de extraer aquello que interese resaltar y que el juez no tenga que rebuscar entre las 140 / 150 páginas de uno de estos Folletos. Los letrados o particulares interesados en conocer si su préstamo hipotecario esta titulizado, el camino descrito es el indicado.
OPCIÓN 3.-  (Ahora es la más sencilla!) Busque usted mismo su hipoteca a través de las webs de los Fondos de titulización. En este link le hemos confeccionado las listas de las entidades financieras y los fondos donde buscar en las fechas más cercanas a la constitución de su escritura: las direcciones de las Sociedades Gestoras (SG). Se trata de bajar el pdf de la escritura desde la web de la Sociedad Gestora y escrudiñar por los conceptos que le hemos indicado hasta encontrar su crédito en una de los cientos de páginas de la escritura. Si la encuentra le aseguramos que su ilusión será mayúscula

PASO 5

Demanda de oposición o nulidad a la ejecución hipotecaria o sentencia firme

Esta consiste en una demanda de oposición a la ejecución hipotecaria o sentencia firme acompañada de los documentos acreditativos de la titulización de su crédito. Puede realizarla usted mismo o su abogado. Tenemos este ejemplo que puede utilizar adecuada a su caso:

PASO 6

La Carpeta con la documentación de Oposición. En esta carpeta debe reunir:

  • documento (a) -folleto de emisión del fondo de titulización
  • documento (b) – la escritura del fondo con indicacion y señalización de la página donde se encuentra su hipoteca.
  • un escrito del abogado explicando un resumen del fondo, donde se encuentra la hipoteca, cómo el cedente cedió los riesgos de la morosidad e impagos y lo que crea relevante. (el letrado puede optar por ponber esto directamente en el escrito de opisición)
  • el escrito de oposición o nulidad por falta de legitimación activa
  • la carta del Banco de España donde confirma que los bancos no son dueños de las hipotecas que reclaman en los juzgados.

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Todo esto está muy bien pero necesito ayuda.

Pueden prestármela?

Sí… vaya a este enlace donde está la información pormenorizada, paso a paso, de cómo podemos ayudarle

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TAMBIÉN PUEDE VER EN VIDEO UNA BÚSQUEDA ACABADA

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